沙口路項(xiàng)目定位報(bào)告

沙口路項(xiàng)目定位報(bào)告2024/3/27沙口路項(xiàng)目定位報(bào)告沙口路項(xiàng)目定位報(bào)告宏觀經(jīng)濟(jì)分析鄭州政治地位角度—鄭州，河南省省會(huì)今河南省政治、經(jīng)濟(jì)、教育、科研、文化中心。中國(guó)中部地區(qū)重要的中心城市和國(guó)家重要的綜合交通樞紐。鄭州，地處中華腹地，九州之中，中國(guó)重要的經(jīng)濟(jì)、交通、能源、水利、通信樞紐，國(guó)家戰(zhàn)略綜合交通樞紐，母親河萬(wàn)里黃河之都，河南省省會(huì)，中國(guó)建城區(qū)面積和建城區(qū)人口第十三大城市，全市總面積7446.2平方公里，人口862.65萬(wàn)，是中國(guó)歷史文化名城、中國(guó)八大古都之一、中國(guó)優(yōu)秀旅游城市、國(guó)家園林城市、國(guó)家衛(wèi)生城市、中華人文始祖軒轅黃帝故里、世界歷史都市聯(lián)盟成員城市。鄭被譽(yù)為“中原綠城”。全國(guó)四大經(jīng)濟(jì)區(qū)域戰(zhàn)略格局形成我國(guó)提出了西部提速東北攻堅(jiān)東部保持拉動(dòng)中部的發(fā)展目標(biāo)在目前四大經(jīng)濟(jì)區(qū)域中鄭州位居中原經(jīng)濟(jì)區(qū)的核心位置，是溝通促進(jìn)全國(guó)個(gè)經(jīng)濟(jì)區(qū)交流聯(lián)合的中樞之地是帶領(lǐng)中原城市崛起的龍頭城市。在新的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下鄭州將快速進(jìn)入全國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的快車(chē)道成為連接珠江三角洲經(jīng)濟(jì)區(qū)長(zhǎng)江三角洲經(jīng)濟(jì)區(qū)華北經(jīng)濟(jì)區(qū)的中心經(jīng)濟(jì)區(qū)啟示—鄭州作為河南省省會(huì)中原經(jīng)濟(jì)區(qū)的核心城市必將得到前所未有的發(fā)展將成為中原區(qū)域的大都市其輻射范圍進(jìn)一步擴(kuò)大城市快速的發(fā)展對(duì)于房地產(chǎn)而言是一個(gè)利好消息也給項(xiàng)目帶來(lái)了更大的發(fā)展機(jī)遇沙口路項(xiàng)目定位報(bào)告宏觀經(jīng)濟(jì)分析政治地位—鄭州2010年至2020年將建成現(xiàn)代化國(guó)際化信息化生態(tài)化創(chuàng)新型的國(guó)家級(jí)區(qū)域中心城市城市的快速發(fā)展為房地產(chǎn)市場(chǎng)以及項(xiàng)目帶來(lái)了巨大的市場(chǎng)空間鄭州市中心城區(qū)城市用地增長(zhǎng)邊界為：東至京珠高速公路西至環(huán)城高速公路北至黃河濕地保護(hù)區(qū)南至南水北調(diào)中線一帶指沿310國(guó)道隴海鐵路等交通干線上由鄭州市中心城區(qū)鄭汴中牟組團(tuán)上街滎陽(yáng)組團(tuán)鞏義市及沿線城鎮(zhèn)帶發(fā)展是市域經(jīng)濟(jì)聯(lián)系和城市空間拓展的主軸線兩軸南北發(fā)展軸由京廣鐵路107國(guó)道的城鎮(zhèn)構(gòu)成同時(shí)與市域的東西發(fā)展帶共同構(gòu)成中原城市群十字形空間結(jié)構(gòu)核心啟示—鄭州一帶兩軸的發(fā)展戰(zhàn)略使鄭州的城市構(gòu)架迅速拉大輻射范圍也逐漸擴(kuò)大對(duì)于房地產(chǎn)而言將面對(duì)更為廣大的市場(chǎng)同時(shí)也帶來(lái)前所未有的挑戰(zhàn)房地產(chǎn)應(yīng)結(jié)合城市發(fā)展加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整沙口路項(xiàng)目定位報(bào)告宏觀經(jīng)濟(jì)分析經(jīng)濟(jì)角度—2010年鄭州市GDP達(dá)到4000億元，首次躋身4000億元俱樂(lè)部，在全國(guó)地級(jí)以上城市中排名第22位仍有上升空間啟示—在“第一方陣”中，鄭州與北京、上海等城市差距還很大，也落后于第二方陣武漢的5500億元、長(zhǎng)沙4500億元。從另一側(cè)面也說(shuō)明，鄭州經(jīng)濟(jì)加速攀升的潛力巨大。在22個(gè)超過(guò)4000億元的城市當(dāng)中，上海、北京、廣州三座城市的GDP超過(guò)萬(wàn)億元，深圳直到南京，這14座城市的經(jīng)濟(jì)總量在5000億元以上；長(zhǎng)沙、唐山、煙臺(tái)、東莞、鄭州這5座城市的GDP在4000億元至5000億元之間GDP4000億元”是一座城市進(jìn)入全國(guó)大中城市發(fā)展第一方陣的標(biāo)志，然而隨著時(shí)間的推移，如今第一方陣的門(mén)檻正變得越來(lái)越高，上海市的GDP已經(jīng)接近1.7萬(wàn)億元，北京的GDP接近1.4萬(wàn)億元，鄭州市的GDP尚不足其三分之一。鄭州市近幾年GDP增長(zhǎng)一直保持在10%以上房地產(chǎn)從而能保持快速的發(fā)展沙口路項(xiàng)目定位報(bào)告宏觀經(jīng)濟(jì)分析經(jīng)濟(jì)角度—2006年-2010年鄭州GDP與人均GDP都得到了快速的增長(zhǎng)人均GDP不斷攀升預(yù)示著消費(fèi)市場(chǎng)的進(jìn)一步擴(kuò)大消費(fèi)能力與生活品質(zhì)的提升同時(shí)也對(duì)項(xiàng)目本身定位提出了要求鄭州市2006年-2010年GDP增長(zhǎng)迅速已經(jīng)突破4000億元大關(guān)標(biāo)志著鄭州將進(jìn)入快速發(fā)展道路人均GDP的增長(zhǎng)預(yù)示著鄭州的消費(fèi)群體與消費(fèi)市場(chǎng)不斷擴(kuò)大人民消費(fèi)能力的提升對(duì)生活品質(zhì)的要求也會(huì)越來(lái)越高對(duì)于房地產(chǎn)而言消費(fèi)者的需求已經(jīng)不再單單是簡(jiǎn)單的滿(mǎn)足居住上得到滿(mǎn)足對(duì)房地產(chǎn)提出了更多的要求如項(xiàng)目形象更高的舒適度更便利的生活體驗(yàn)等啟示—從項(xiàng)目角度出發(fā)結(jié)合項(xiàng)目現(xiàn)有情況應(yīng)主動(dòng)迎合現(xiàn)在消費(fèi)者的心理做到項(xiàng)目定位鮮明瞄準(zhǔn)客戶(hù)群體有針對(duì)性的進(jìn)行開(kāi)發(fā)沙口路項(xiàng)目定位報(bào)告宏觀經(jīng)濟(jì)分析鄭州市歷年產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)近年來(lái)，鄭州市圍繞建設(shè)國(guó)家區(qū)域性中心城市、全國(guó)重要的現(xiàn)代物流商貿(mào)城市和全國(guó)著名的歷史文化名城，大力實(shí)施跨越式發(fā)展戰(zhàn)略，在保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展的同時(shí)，更加注重經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，著力增強(qiáng)產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。特別是2010年，我們走新型工業(yè)化道路，積極構(gòu)建現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系，工業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。鄭州市表示，今年要建設(shè)中部區(qū)域性服務(wù)業(yè)中心城市。2011年服務(wù)業(yè)增加值要達(dá)1820億元以上,增長(zhǎng)13.5%以上。到2020年，鄭州市服務(wù)業(yè)增加值占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重超過(guò)55%鄭州成為帶動(dòng)能力強(qiáng)、輻射區(qū)域廣的內(nèi)陸型國(guó)際物流中心、我國(guó)重要的現(xiàn)代商貿(mào)中心和中部會(huì)展產(chǎn)業(yè)龍頭城市。55%的比重意味著，將超過(guò)農(nóng)業(yè)、工業(yè)的生產(chǎn)總值總和，成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱行業(yè)。啟示—房地產(chǎn)屬于第三產(chǎn)業(yè)服務(wù)業(yè)政府進(jìn)行的展業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整大力發(fā)展服務(wù)業(yè)預(yù)示著房地產(chǎn)未來(lái)有政府的戰(zhàn)略支撐將有更大的發(fā)展對(duì)于項(xiàng)目而言應(yīng)綜合區(qū)域性產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)準(zhǔn)確項(xiàng)目定位產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)—鄭州市第一產(chǎn)業(yè)保持平穩(wěn)增長(zhǎng)第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)的到了快速的發(fā)展政府做出大力發(fā)展服務(wù)業(yè)的產(chǎn)業(yè)調(diào)整作為第三產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)起到了推動(dòng)作用億元沙口路項(xiàng)目定位報(bào)告宏觀經(jīng)濟(jì)分析固定資產(chǎn)投資快速穩(wěn)定增長(zhǎng)是經(jīng)濟(jì)持續(xù)告訴發(fā)展的重要推動(dòng)力量鄭州固定資產(chǎn)投資以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資不斷增長(zhǎng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的將近三分之一房地產(chǎn)建設(shè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)其中城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資完成2432.5億元，比上年增長(zhǎng)21.9%2010年鄭州銷(xiāo)售面積1151.06萬(wàn)平方米銷(xiāo)售金額為706.54億元固定資產(chǎn)投資—2010年鄭州市固定資產(chǎn)投資額為2757億元房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額占固定資產(chǎn)投資28%第三產(chǎn)業(yè)所占比重加大鄭州正在進(jìn)行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)跟隨城市的產(chǎn)業(yè)調(diào)整重新定位市場(chǎng)啟示—固定資產(chǎn)投資的不斷加大證明鄭州市的市政基礎(chǔ)建設(shè)日益完善城市整體環(huán)境得到改善基礎(chǔ)建設(shè)和生活配套的完善使消費(fèi)者對(duì)于人居環(huán)境有了更高的要求沙口路項(xiàng)目定位報(bào)告宏觀經(jīng)濟(jì)分析元鄭州市政府規(guī)劃通過(guò)3年時(shí)間的努力，建立較為完善的現(xiàn)代城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施和住房保障體系，人均住宅建筑面積達(dá)32平方米，50%以上的城市達(dá)到省級(jí)或國(guó)家級(jí)園林城市標(biāo)準(zhǔn)，農(nóng)村社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施基本完善。消費(fèi)角度—鄭州市民隨著收入的不斷增加消費(fèi)水平也逐年增長(zhǎng)市民消費(fèi)意識(shí)的轉(zhuǎn)變意味著更多的需求以及更完善的產(chǎn)品同時(shí)鄭州市人均住房面積雖然呈增長(zhǎng)趨勢(shì)但尚不足全國(guó)平均水平市場(chǎng)需求量加大2010年全國(guó)城市人均住宅建筑面積約30平方米鄭州市只有28.2平方米政府規(guī)劃3年內(nèi)達(dá)到32平方米政府將加大保障性住房以及商品房開(kāi)發(fā)力度對(duì)于項(xiàng)目而言應(yīng)適應(yīng)市民對(duì)消費(fèi)態(tài)度的轉(zhuǎn)變做到建筑與形式的升級(jí)達(dá)到品質(zhì)至上的理念鄭州的快速發(fā)展的同時(shí)人民的收入與消費(fèi)水平也不斷的增長(zhǎng)2010年消費(fèi)支出大占到收入的四分之三人民的消費(fèi)意識(shí)逐漸被喚醒鄭州正進(jìn)入快速消費(fèi)時(shí)代通貨膨脹與物價(jià)上漲也是鄭州人均消費(fèi)水平提升的原因但消費(fèi)者手中的可支配收入不斷增加說(shuō)明購(gòu)買(mǎi)力也再不斷增加沙口路項(xiàng)目定位報(bào)告宏觀經(jīng)濟(jì)分析人口是生產(chǎn)力和消費(fèi)力的統(tǒng)一人口數(shù)量對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用主要有兩點(diǎn)一是為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)提供必要的勞動(dòng)力人口的數(shù)量直接刺激經(jīng)濟(jì)的發(fā)展二是人口的數(shù)量對(duì)衣食住行的的需求呈正比人口越多消費(fèi)量越大直接影響經(jīng)濟(jì)的發(fā)展鄭州做為河南省省會(huì)862萬(wàn)的人口數(shù)量為鄭州的經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到了支撐作用同時(shí)城鎮(zhèn)化進(jìn)程不斷增加也會(huì)使鄭州的人口數(shù)量加大更多人口數(shù)量意味著更多的人需要在鄭州購(gòu)買(mǎi)房子對(duì)于房地產(chǎn)而言是快速的發(fā)展的源動(dòng)力人口分析—鄭州人口不斷的增加為經(jīng)濟(jì)發(fā)展和房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了推動(dòng)作用城鎮(zhèn)化率的不斷增加預(yù)示著會(huì)有更多的人選擇在鄭州居住然而城市人口結(jié)構(gòu)也再不斷的發(fā)生變化產(chǎn)品應(yīng)向多元化方向發(fā)展啟示—人口結(jié)構(gòu)的不斷變化對(duì)于房地產(chǎn)而言市場(chǎng)細(xì)分會(huì)越來(lái)越明顯項(xiàng)目來(lái)說(shuō)提出了更多的要求項(xiàng)目針對(duì)的消費(fèi)者是各個(gè)階層的人還是局限性的針對(duì)某一種或幾種階層的人值得我們思考項(xiàng)目應(yīng)結(jié)合區(qū)域情況進(jìn)行合理定位沙口路項(xiàng)目定位報(bào)告宏觀經(jīng)濟(jì)分析時(shí)間政策2005年3月國(guó)八條出臺(tái)

調(diào)控上升到政治高度(老國(guó)八條)2005年9月銀監(jiān)會(huì)212號(hào)文件收緊房產(chǎn)信托2005年10月

國(guó)稅總局重申二手房交納個(gè)稅2006年4月27日房貸利率上調(diào)

調(diào)控卷土重來(lái)2006年5月24日國(guó)六條出臺(tái)2006年5月29日國(guó)務(wù)院出臺(tái)限制套型90/70政策2006年8月19日央行調(diào)整金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率2006年8月30日建設(shè)部出臺(tái)廉租房管理實(shí)施辦法2007年3月央行2007年首度次加息2007年5月19日央行再次加息2007年7月20日央行第三次加息2007年8月央行上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存貸款基準(zhǔn)利率(第四次加息)2007年9月央行年內(nèi)第五次加息2007年9月27日央行出臺(tái)新政

購(gòu)買(mǎi)第二套住房首付比例不得低于50%2007年11月10日央行年內(nèi)第九次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率

創(chuàng)近年歷史新高2008年1月15日上調(diào)存款類(lèi)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)2008年3月25日上調(diào)存款類(lèi)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)2008年4月25日上調(diào)存款類(lèi)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)2008年4月25日調(diào)存款類(lèi)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)2008年5月20日上調(diào)存款類(lèi)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)2008年5月20日上調(diào)存款類(lèi)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。2008年8月14日《2008年廉租住房工作計(jì)劃》2008年，新增廉租住房保障戶(hù)數(shù)250萬(wàn)戶(hù)2008年9月15日央行宣布從9月16日起，下調(diào)一年期人民幣貸款基準(zhǔn)利率0.27個(gè)百分點(diǎn)，以及下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5%。2008年10月9日下調(diào)一年期人民幣存貸款基準(zhǔn)利率各0.27個(gè)百分點(diǎn)2008年10月15日起下調(diào)存款類(lèi)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)2008年10月30日一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)2008年11月1日對(duì)個(gè)人首次購(gòu)買(mǎi)90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%對(duì)居民首次購(gòu)買(mǎi)普通自住房和改善型普通自住房提供貸款，其貸款利率的下限可擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，最低首付款比例調(diào)整為20%2009年12月9日個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年，其他住房消費(fèi)政策繼續(xù)實(shí)施。2009年12月17日個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足5年的非普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅2010年1月10日國(guó)務(wù)院出臺(tái)"國(guó)十一條",嚴(yán)格二套房貸款管理,首付不得低于40%2010年3月23日國(guó)資委要求78戶(hù)不以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央企業(yè),要加快進(jìn)行調(diào)整重組,在完成企業(yè)自有土地開(kāi)發(fā)和已實(shí)施項(xiàng)目等階段性工作後要退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù),并在15個(gè)工作日內(nèi)制訂有序退出的方案。2010年4月15日,要求對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭,貸款首付款不得低于50%,貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍.對(duì)購(gòu)買(mǎi)首套住房貸款首付款比例不得低于30%。2010年4月18日暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房貸款;對(duì)不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)住房貸款2010年4月30日北京政府發(fā)布調(diào)控通知。要求商業(yè)銀行根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況暫停發(fā)放第三套及以上住房和不能提供1年以上本市納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市居民購(gòu)房的貸款。統(tǒng)一購(gòu)房家庭只能新購(gòu)買(mǎi)一套商品住房。2011年1月14日從2011年1月20日起，上調(diào)存款類(lèi)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0．5個(gè)百分點(diǎn)。2011年1月27日上海和重慶正式實(shí)施房產(chǎn)稅，深圳宣布成為第三個(gè)房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市。2011年2月9日上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率0．25個(gè)百分點(diǎn)。2011年2月18日上調(diào)存款類(lèi)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0．5個(gè)百分點(diǎn)。2011年3月25日上調(diào)存款類(lèi)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)2011年4月6日上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率0.25個(gè)百分點(diǎn)2011年4月21日上調(diào)存款類(lèi)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0．5個(gè)百分點(diǎn)。2011年5月1日開(kāi)始一二手房銷(xiāo)售單位必須在醒目位置為每套房明碼標(biāo)價(jià)，以打擊價(jià)格欺詐現(xiàn)象。政策角度—05年政府參與房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)調(diào)控上升至政治角度開(kāi)始至11年不斷出臺(tái)調(diào)控政策近一年尤為嚴(yán)厲現(xiàn)階段項(xiàng)目應(yīng)審時(shí)度勢(shì)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)尋找突破點(diǎn)從去年初以來(lái)，一輪比一輪嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策，為全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了諸多變數(shù)。隨著“國(guó)八條”的全面落地和房產(chǎn)稅試點(diǎn)的展開(kāi)，房地產(chǎn)行業(yè)面臨空前嚴(yán)峻的形勢(shì)。有個(gè)別城市甚至出現(xiàn)了限價(jià)令房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)于2010年有所降溫受宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和調(diào)控政策的影響，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)相對(duì)比較嚴(yán)峻，各開(kāi)發(fā)企業(yè)將面臨巨大的資金壓力，表現(xiàn)在：銷(xiāo)售下滑導(dǎo)致回款降低；銀行信貸額度減小后，開(kāi)發(fā)貸款和購(gòu)房者的按揭貸款更加困難；其他融資渠道仍然狹窄。客戶(hù)現(xiàn)已觀望態(tài)度居多啟示—面對(duì)現(xiàn)階段嚴(yán)峻的政策形勢(shì)政策未來(lái)發(fā)展尚不清晰項(xiàng)目應(yīng)審時(shí)度勢(shì)迅速調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)產(chǎn)品向多元化發(fā)展放緩開(kāi)發(fā)進(jìn)度尋找突破點(diǎn)沙口路項(xiàng)目定位報(bào)告宏觀經(jīng)濟(jì)分析交通發(fā)展—鄭州是我國(guó)綜合性交通通信樞紐。鄭州位于全國(guó)經(jīng)濟(jì)地理腹地，具有貫通東西、連接南北的戰(zhàn)略作用交通的建設(shè)的完善對(duì)快速拉大城市構(gòu)架奠定了基礎(chǔ)。鄭州素有中國(guó)鐵路心臟之稱(chēng)，國(guó)家綜合交通樞紐，京廣鐵路、新歐亞大陸橋隴海鐵路兩大干線在此交匯。鄭州東站鄭州擁有3個(gè)鐵路特等站：鄭州北站是亞洲作業(yè)量最大的鐵路樞紐編組站；鄭州東站是全國(guó)最大的零擔(dān)貨運(yùn)站；鄭州站位于市中心，是全國(guó)最大的鐵路十字樞紐客運(yùn)站之一，列車(chē)可直達(dá)國(guó)內(nèi)31個(gè)省、市、自治區(qū)。新鄭州東站（鄭州高鐵火車(chē)站）于2009年6月29日開(kāi)始施工，在建世界第一座、世界最大規(guī)模的設(shè)計(jì)時(shí)速350公里及以上高速鐵路十字樞紐火車(chē)站由于迅速的投資，中國(guó)高鐵網(wǎng)絡(luò)的覆蓋面積，已超過(guò)全球其他國(guó)家的總和而對(duì)于鄭州來(lái)說(shuō)不僅是更方便的時(shí)間、更快捷的溝通，還有更洶涌的資金——就在這一年，由于高鐵城市帶來(lái)的機(jī)會(huì)已經(jīng)開(kāi)始展現(xiàn)，大量的開(kāi)發(fā)商在高鐵的作用下，開(kāi)始積極探索這座中部城市的新機(jī)會(huì)鄭州市京廣路－沙口路快速通道根據(jù)工程設(shè)計(jì)，京廣路－沙口路快速通道南連繞城高速公路，北接連霍高速公路，全長(zhǎng)25．2公里，一期工程（南三環(huán)至北三環(huán)）全長(zhǎng)約13．5公里一期工程預(yù)計(jì)年底通車(chē)使用啟示—高鐵的運(yùn)行預(yù)示著一個(gè)新時(shí)代的到來(lái)，不僅打通了省域之間的隔斷，也加速了各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)要素的流動(dòng)交通系統(tǒng)的不斷發(fā)展完善對(duì)于鄭州拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)起到了至關(guān)重要的作用對(duì)于項(xiàng)目而言面對(duì)的客戶(hù)群體將更加廣泛。京沙快速路的建設(shè)給項(xiàng)目的發(fā)展帶來(lái)了有力的契機(jī)成為了項(xiàng)目的一大優(yōu)勢(shì)沙口路項(xiàng)目定位報(bào)告宏觀經(jīng)濟(jì)分析鄭州歷史悠久，文化燦爛，旅游資源豐富。軒轅黃帝故里、裴李崗文化遺址、大河村遺址、商城遺址等著名的鄭州旅游景點(diǎn)記載了她8000多年的文明史，以黃河游覽區(qū)、大河村遺址為主的黃河有中國(guó)特色文化旅游群和以少林寺、嵩山國(guó)家森林公園為主的嵩山風(fēng)景名勝區(qū)給鄭州增添了無(wú)窮的魅力。鄭州是中國(guó)歷史文化名城、中國(guó)八大古都之一、中國(guó)優(yōu)秀旅游城市是中華人文始祖軒轅黃帝的故里，商朝開(kāi)國(guó)君主商湯所建的亳都文化旅游—鄭州是中國(guó)歷史文化名城、中國(guó)八大古都之一文明史賦予了城市深厚的文化底蘊(yùn)同時(shí)也對(duì)項(xiàng)目的定位提出了更高的要求少林寺世紀(jì)歡樂(lè)園黃河游覽區(qū)商朝遺址鄭州2010年全年實(shí)現(xiàn)旅游總收入509.0億元比上年增長(zhǎng)27.6%在鄭州市占有了重要的經(jīng)濟(jì)地位旅游業(yè)得到了突飛猛進(jìn)的發(fā)展必將促使各項(xiàng)城市服務(wù)設(shè)施的完善，促進(jìn)市民生活與工作環(huán)境進(jìn)一步改善，帶動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)的全面快速發(fā)展，使全體市民的生活品質(zhì)得到進(jìn)一步的提升啟示—鄭州市2010年旅游總收入509.0億元，比上年增長(zhǎng)27.6%；其中國(guó)內(nèi)旅游收入500.0億元，增長(zhǎng)27.9%旅游在鄭州的經(jīng)濟(jì)中占有越來(lái)越重要的位置沙口路項(xiàng)目定位報(bào)告同致行思考鄭州的快速發(fā)展與房地產(chǎn)的市場(chǎng)需求量的加大對(duì)項(xiàng)目是一個(gè)有力的契機(jī)項(xiàng)目需結(jié)合區(qū)域情況準(zhǔn)確定位做到品質(zhì)與市場(chǎng)的結(jié)合城市框架的拉大對(duì)房地產(chǎn)的市場(chǎng)細(xì)分有了更多的要求獨(dú)特的項(xiàng)目形象會(huì)增加項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)交通與旅游的發(fā)展也使項(xiàng)目有了更多的文化底蘊(yùn)現(xiàn)階段國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)調(diào)控使消費(fèi)者大多持觀望態(tài)度項(xiàng)目應(yīng)延長(zhǎng)開(kāi)發(fā)周期產(chǎn)品向多元化發(fā)展瞄準(zhǔn)客戶(hù)群體鄭州宏觀經(jīng)濟(jì)對(duì)項(xiàng)目的影響以及啟示現(xiàn)鄭州房地產(chǎn)形勢(shì)對(duì)于項(xiàng)目有推動(dòng)也有限制項(xiàng)目需結(jié)合區(qū)域性質(zhì)進(jìn)行定位沙口路項(xiàng)目定位報(bào)告項(xiàng)目位于沙口路農(nóng)業(yè)路交匯處屬于金水區(qū)是老城區(qū)向新城區(qū)轉(zhuǎn)換的發(fā)展中區(qū)域項(xiàng)目周邊交通便利可快速直達(dá)其他區(qū)域隨著區(qū)域城市化建設(shè)的不斷完善對(duì)項(xiàng)目的品質(zhì)和定位有了更高的要求金水區(qū)是省委、省政府所在地，是河南省政治、經(jīng)濟(jì)、文化、金融、信息的中心地區(qū)。轄區(qū)經(jīng)濟(jì)繁榮，金融、證券、商品交易所、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)齊全，是國(guó)內(nèi)各大銀行駐豫總部所在地；轄區(qū)內(nèi)有亞洲最大的鐵路運(yùn)輸編組站—鄭州北站，縱貫全國(guó)南北的京珠高速與橫跨東西的連霍高速在區(qū)內(nèi)交匯；轄區(qū)匯集了中央部委和省、市所屬大中專(zhuān)院校、科研機(jī)構(gòu)128家，市區(qū)中學(xué)35所，小學(xué)75所，是國(guó)家科技進(jìn)步先進(jìn)區(qū)和國(guó)家基礎(chǔ)教育課程改革實(shí)驗(yàn)區(qū)；省、市、區(qū)三級(jí)醫(yī)療機(jī)構(gòu)344家，醫(yī)療事業(yè)蓬勃發(fā)展；轄區(qū)星級(jí)賓館、綜合商場(chǎng)、特色餐飲、休閑娛樂(lè)星羅棋布，水電氣暖設(shè)施配套齊全金水區(qū)的商業(yè)布局將重點(diǎn)規(guī)劃和精心打造貫穿轄區(qū)南北的花園路商業(yè)景觀大道、經(jīng)三路商業(yè)景觀大道和鄭花北路汽車(chē)銷(xiāo)售景觀大道；重點(diǎn)規(guī)劃和建設(shè)花園路中段、北段，農(nóng)業(yè)路東段、東風(fēng)路西段、金水路東段等大型區(qū)域性商業(yè)中心；規(guī)劃建設(shè)花園路、緯四路等10個(gè)區(qū)級(jí)商業(yè)中心；規(guī)劃和建設(shè)數(shù)十個(gè)居民區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)和若干批發(fā)交易市場(chǎng)；統(tǒng)一規(guī)劃和建設(shè)15~20條商業(yè)特色街。本案農(nóng)業(yè)路沙口路西區(qū)老城區(qū)鄭東新城區(qū)老城區(qū)向新城區(qū)轉(zhuǎn)換的發(fā)展中區(qū)域中心城區(qū)啟示—隨著區(qū)域城市化建設(shè)的更新人居環(huán)境的改善區(qū)域的價(jià)值也在不斷提高在區(qū)域性質(zhì)轉(zhuǎn)變的進(jìn)程中對(duì)項(xiàng)目的形象定位品質(zhì)提出了更高的要求區(qū)域的價(jià)值也促進(jìn)了項(xiàng)目的發(fā)展區(qū)域市場(chǎng)分析沙口路項(xiàng)目定位報(bào)告花園路商圈碧沙崗商圈二七商圈本案南陽(yáng)路商圈區(qū)域定位—項(xiàng)目位于南陽(yáng)路商圈邊緣項(xiàng)目周邊交通便利可快速直達(dá)其他區(qū)域隨著南陽(yáng)路商圈的輻射力度增大對(duì)項(xiàng)目自身及周邊的發(fā)展起到了推動(dòng)的作用區(qū)域市場(chǎng)分析南陽(yáng)路區(qū)域的樓市強(qiáng)調(diào)進(jìn)一步提高房地產(chǎn)質(zhì)量和生活品位，以營(yíng)造舒適、便利的居住環(huán)境，引領(lǐng)符合時(shí)代要求的先進(jìn)生活方式為目的。南陽(yáng)路樓市將以一個(gè)全新的居住板塊正式列入鄭州地產(chǎn)大勢(shì)的核心區(qū)域項(xiàng)目地址位于南陽(yáng)路商圈的邊緣位置周邊配套與商業(yè)尚不完善但項(xiàng)目位置距其他商圈距離不遠(yuǎn)且交通便利可快速直達(dá)現(xiàn)階段區(qū)域位置上并不具有優(yōu)勢(shì)相比鄭州市現(xiàn)有已成熟的商圈南陽(yáng)路商圈是一個(gè)正在興起的商圈南陽(yáng)路區(qū)域居住人數(shù)較多現(xiàn)階段尚沒(méi)有大型商業(yè)區(qū)域不能滿(mǎn)足區(qū)域居民的購(gòu)物休閑娛樂(lè)的需求隨著越來(lái)越多的商家關(guān)注到此區(qū)域的發(fā)展與潛力正逐漸形成有一個(gè)綜合性的商業(yè)區(qū)域啟示—對(duì)于項(xiàng)目而言現(xiàn)階段生活商業(yè)配套較不完善需要有滿(mǎn)足項(xiàng)目住戶(hù)的商業(yè)生活配套項(xiàng)目體量較小并不具備發(fā)展大型商業(yè)的條件建議發(fā)展能基本滿(mǎn)足項(xiàng)目需求的小體量商業(yè)沙口路項(xiàng)目定位報(bào)告區(qū)域市場(chǎng)分析本案華林尚峰苑家天下利海托斯卡納威尼斯水城正商明鉆晶華城九龍城物華國(guó)際漢飛金沙國(guó)際怡豐新都匯建業(yè)壹號(hào)城邦區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)情況—位于項(xiàng)目周邊樓盤(pán)并不密集競(jìng)爭(zhēng)范圍較廣由于區(qū)域位置相隔較遠(yuǎn)出現(xiàn)了差異化競(jìng)爭(zhēng)由右圖可以看出競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)較為分散從區(qū)域環(huán)境周邊配套來(lái)看并不相同各樓盤(pán)所面臨的情況也各部相同因此出現(xiàn)了差異化的競(jìng)爭(zhēng)形成價(jià)格差異化的組團(tuán)8000以上7000以上6000以上藍(lán)色組團(tuán)價(jià)格在6000以上區(qū)域位置較為偏遠(yuǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不夠區(qū)域客戶(hù)的購(gòu)買(mǎi)力不強(qiáng)屬于基本滿(mǎn)足居住需求的區(qū)域黃色組團(tuán)價(jià)格在7000以上區(qū)域位置對(duì)比藍(lán)色組團(tuán)更靠近中心城區(qū)經(jīng)濟(jì)略好現(xiàn)已呈現(xiàn)快速發(fā)展趨勢(shì)項(xiàng)目的品質(zhì)和賣(mài)點(diǎn)更多屬于發(fā)展中的中端居住區(qū)紅色組團(tuán)價(jià)格在8000以上區(qū)域位置更靠近中心城區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r良好項(xiàng)目注重品質(zhì)形象已形成配套成熟的商圈屬于區(qū)域范圍內(nèi)的理想居住區(qū)啟示—項(xiàng)目處于發(fā)展中得中端居住區(qū)現(xiàn)階段區(qū)域經(jīng)濟(jì)生活配套尚不完善但區(qū)域發(fā)展速度較快空間較大未來(lái)會(huì)與紅色組團(tuán)相接項(xiàng)目定位應(yīng)向紅色組團(tuán)項(xiàng)目靠攏提升區(qū)域形象沙口路項(xiàng)目定位報(bào)告區(qū)域市場(chǎng)分析項(xiàng)目總占地（畝）總建面（萬(wàn)㎡）容積率綠化率物業(yè)形態(tài)推出套數(shù)推出體量（萬(wàn)㎡）當(dāng)前銷(xiāo)售率本期推出時(shí)間均價(jià)（元/㎡)華林尚峰苑230312.0941.5%高層、小高、多層13001565%2011.67800物華國(guó)際177403.535%高層5384.280%2010.117900怡豐新都匯128405.1830%高層1192930%2011.99200建業(yè)壹號(hào)城邦697.71.9537%小高層6907.790%2010.109100九龍城5001002.5435%高層、多層80012.536%2011.46300晶華城86.745.82.6732.2%多層小高層高層2852.138%2010.96500正商明鉆135403.232%高層、多層10001060%2011.46600家天下100304.1740%高層20461.9100%2011.108000威尼斯水城700643.135%小高層、高層35003190%2010.127500漢飛金沙國(guó)際114333.4842%高層6503.198%2011.87700利海托斯卡納280432.536%洋房、多層、高層13642.498%2011.107500總計(jì)/平均2519.74434.53.439%-1336598.1971%-7645區(qū)域項(xiàng)目情況—區(qū)域項(xiàng)目現(xiàn)階段銷(xiāo)售以高層為主銷(xiāo)售情況與價(jià)格有較大差異總體銷(xiāo)售率為71%銷(xiāo)售均價(jià)為7645元/㎡區(qū)域體量較大的項(xiàng)目少以中等體量項(xiàng)目居多沒(méi)有影響力較大的項(xiàng)目從而加劇了區(qū)域性競(jìng)爭(zhēng)客戶(hù)的關(guān)注點(diǎn)均在周邊區(qū)域面對(duì)這樣的競(jìng)爭(zhēng)局勢(shì)本項(xiàng)目應(yīng)以鮮明的形象產(chǎn)品定位脫穎而出創(chuàng)造出差異化的競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)沙口路項(xiàng)目定位報(bào)告樓盤(pán)面積華林尚峰苑物華國(guó)際怡豐新都匯壹號(hào)城邦九龍城晶華城正商明鉆家天下威尼斯水城漢飛金沙國(guó)際利海托斯卡納一房30-50★★---★★★★★-

50以上★★-----★★

★★二房70-80★★--★★-★--★

80-90★

★★★★

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90以上★

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三房100以下---★★

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100-110-★

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110-120★

★★-★

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★★-★

120-150-★★★★★★--★★四房150以下---★★----★-150-180--------★-★180以上---★-------樓盤(pán)平層錯(cuò)層復(fù)式凸窗轉(zhuǎn)角窗入戶(hù)花園露臺(tái)多陽(yáng)臺(tái)2個(gè)以上空中花園挑高陽(yáng)臺(tái)華林尚峰苑★★★★★--★★-物華國(guó)際★--★★--★--怡豐新都匯★---★★-★--建業(yè)壹號(hào)城邦★-★★-★★★--九龍城★--★★★-★--晶華城★-★★--★★--正商明鉆★--★--★★--家天下★--★---★--威尼斯水城★★-★-★-★★★漢飛金沙國(guó)際★-★★---★--利海托斯卡納★-★★★-★★★-產(chǎn)品設(shè)計(jì)特點(diǎn)—區(qū)域項(xiàng)目戶(hù)型以70-90的兩房110-130的三房為主說(shuō)明區(qū)域客戶(hù)的主要意向幾種在這兩種戶(hù)型上戶(hù)型設(shè)計(jì)中已有項(xiàng)目注重提升戶(hù)型品質(zhì)的一些新設(shè)計(jì)啟示—區(qū)域客戶(hù)對(duì)于70-90的兩房110-130的三房認(rèn)可度較高項(xiàng)目可以這兩種戶(hù)型為主在戶(hù)型設(shè)計(jì)上除保存其他項(xiàng)目中已有的設(shè)計(jì)應(yīng)視情況增加提升戶(hù)型品質(zhì)的設(shè)計(jì)使項(xiàng)目更具有競(jìng)爭(zhēng)力區(qū)域市場(chǎng)分析沙口路項(xiàng)目定位報(bào)告樓盤(pán)水系水景特色樹(shù)種老年人活動(dòng)設(shè)施兒童活動(dòng)設(shè)施網(wǎng)球場(chǎng)羽毛球場(chǎng)高爾夫球場(chǎng)游泳池休閑設(shè)施社區(qū)標(biāo)志華林尚峰苑-★-★★----★★物華國(guó)際-★★★-----★★怡豐新都匯-★-★-----★★建業(yè)壹號(hào)城邦-★★★★--★-★★九龍城-★★------★★晶華城-★-★★-★--★★正商明鉆-★★★★----★★家天下-★-★-----★★威尼斯水城★★

-★★★★-★★★漢飛金沙國(guó)際-★

★★★★★--★★利海托斯卡納-★★-★★-★★★★樓盤(pán)會(huì)所商業(yè)街休閑廣場(chǎng)保齡球館酒店網(wǎng)球場(chǎng)羽毛球場(chǎng)高爾夫球場(chǎng)知名學(xué)校文化長(zhǎng)廊游泳館圖書(shū)館華林尚峰苑★★★-----★---物華國(guó)際★★★---------怡豐新都匯★★★-★---★---建業(yè)壹號(hào)城邦★★-----★----九龍城★★------★---晶華城-★★---★-----正商明鉆★★----------家天下-★★---------威尼斯水城★★★---------漢飛金沙國(guó)際★★★--★★-★---利海托斯卡納★★★★-★-★--★-環(huán)境配套特點(diǎn)—區(qū)域客戶(hù)的居住意識(shí)正在慢慢轉(zhuǎn)變更多的注意社區(qū)的環(huán)境配套是否完善一些特有的配套成為項(xiàng)目成功的關(guān)鍵啟示—區(qū)域大部分項(xiàng)目的環(huán)境配套還只是停留在基本的生活配套有較大空缺本項(xiàng)目如果有可能引進(jìn)缺乏的配套設(shè)施如（學(xué)校體育設(shè)施等）將大大增加項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力區(qū)域市場(chǎng)分析沙口路項(xiàng)目定位報(bào)告35%65%25%36%區(qū)域客戶(hù)77%為外地戶(hù)口居民23%為本地戶(hù)口的居民大部分是再附近居住或附近的個(gè)體商戶(hù)區(qū)域35%是首次置業(yè)65%是35%二次置業(yè)由于限購(gòu)政策和銀行政策的收緊導(dǎo)致二次置業(yè)的客戶(hù)減少區(qū)域內(nèi)以年輕客戶(hù)群體為主這是首次置業(yè)比例大得一定因素區(qū)域價(jià)格是年輕群體的接受范圍區(qū)域客戶(hù)分類(lèi)

首次置業(yè)型年輕客戶(hù)做婚房用父母為子女購(gòu)房居住改善型在鄭州有房子但不能滿(mǎn)足對(duì)居住環(huán)境的需求為改善居住環(huán)境購(gòu)房外地遷入型河南省各地市來(lái)鄭州工作定居的人在鄭州沒(méi)有房子投資型有多余資金以房地產(chǎn)作為投資項(xiàng)目的人客戶(hù)分析—區(qū)域現(xiàn)階段價(jià)格并不是很高吸引了很多首次置業(yè)的年輕人大部分是外地來(lái)鄭州工作定居的人啟示—項(xiàng)目應(yīng)準(zhǔn)備客戶(hù)定位以首次置業(yè)的年輕人作為主要的客戶(hù)群體并針對(duì)此類(lèi)群體挖掘項(xiàng)目形象產(chǎn)品定位區(qū)域市場(chǎng)分析沙口路項(xiàng)目定位報(bào)告案例分析開(kāi)發(fā)商合昌地產(chǎn)（集團(tuán)）位置農(nóng)業(yè)路與天明路交匯處西南角規(guī)模占地128畝；總建40萬(wàn)㎡；容積率5.1；綠化率32.5%建筑形式/風(fēng)格

現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格戶(hù)型面積二期4510號(hào)樓主推68-80平米兩房120平米三房產(chǎn)品配比本期1192套價(jià)格策略銷(xiāo)售均價(jià)9400元/㎡，最高價(jià)9600元/㎡，最低價(jià)8800元/㎡客戶(hù)構(gòu)成鄭州市區(qū)及項(xiàng)目周邊居多占70%外地客戶(hù)占30%多為首次購(gòu)房銷(xiāo)售情況最后一期，整體銷(xiāo)售情況很好，目前銷(xiāo)售率為98%，基本已售罄。配套設(shè)施商業(yè)街水上樂(lè)園幼兒園賣(mài)點(diǎn)時(shí)尚化的形象定位自有商業(yè)完善的生活配套怡豐新都匯—項(xiàng)目位于農(nóng)業(yè)路與天明路交匯處是集住宅商業(yè)公寓為一體的街區(qū)式生活社區(qū)項(xiàng)目?jī)?nèi)配有3萬(wàn)平方米商業(yè)街兩層華潤(rùn)萬(wàn)家幼兒園等生活配套使項(xiàng)目整體形象得到提升在區(qū)域內(nèi)屬于較高端樓盤(pán)影響力較大沙口路項(xiàng)目定位報(bào)告在售4107項(xiàng)目規(guī)劃—怡豐新都匯項(xiàng)目形象定位年輕時(shí)尚化項(xiàng)目規(guī)劃有3萬(wàn)平米的商業(yè)街兩層華潤(rùn)萬(wàn)家商場(chǎng)雙語(yǔ)幼兒園等項(xiàng)目在區(qū)域內(nèi)屬于高端產(chǎn)品怡豐新都匯位于農(nóng)業(yè)路與天明路交匯處區(qū)域位置具有一定優(yōu)勢(shì)交通便利定位為新都市街區(qū)生活典范追求居住的舒適性規(guī)劃有3萬(wàn)平方米的沿街商業(yè)界大型商業(yè)廣場(chǎng)幼兒園等生活配套二期共推出三棟住宅和一棟公寓——怡豐都匯國(guó)際公寓。一期售罄，目前業(yè)主已經(jīng)入住客戶(hù)主要來(lái)自金水區(qū)附近的居民以自主為主年齡基本在25-40歲之間首次置業(yè)的比例較大普遍對(duì)80多兩房和120三方比較關(guān)注客戶(hù)在選測(cè)怡豐新都匯時(shí)主要有三個(gè)方面一位置相對(duì)較好配套齊全二項(xiàng)目規(guī)模較大后期物業(yè)有保障三現(xiàn)階段優(yōu)惠幅度較大按揭95折全款94折案例分析沙口路項(xiàng)目定位報(bào)告戶(hù)型方正南北通透采用全明設(shè)計(jì)贈(zèng)送有入戶(hù)花園業(yè)主可自行封閉客廳帶有大觀景陽(yáng)臺(tái)衛(wèi)生間沒(méi)有做到干濕分離沒(méi)有獨(dú)立的餐廳區(qū)域?qū)儆谑孢m度提升的戶(hù)型戶(hù)型方正緊湊兩個(gè)臥室朝南主臥帶有大觀景陽(yáng)臺(tái)客廳帶有向西的窗戶(hù)戶(hù)型南北不通透客廳不朝南屬于基本舒適度的戶(hù)型戶(hù)型分析—怡豐新都匯的戶(hù)型主要是以剛性需求的兩房三房為主兩房較多戶(hù)型中規(guī)中矩現(xiàn)三房銷(xiāo)售情況良好兩房剩余較多現(xiàn)政策環(huán)境下部分客戶(hù)帶有一步到位的想法案例分析沙口路項(xiàng)目定位報(bào)告案例分析沙口路項(xiàng)目定位報(bào)告開(kāi)發(fā)商河南物化實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司位置農(nóng)業(yè)路與南陽(yáng)路交匯處西南角規(guī)模占地177畝總建面40萬(wàn)平方米一期共三棟高層組成共4.2萬(wàn)平方米建筑形式/風(fēng)格

現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格戶(hù)型面積一期123號(hào)樓主推40-50平米一房70-90平米兩房110-124平米三房產(chǎn)品配比本期538套價(jià)格策略銷(xiāo)售均價(jià)8000元/㎡，最高價(jià)85元/㎡，最低價(jià)7800元/㎡客戶(hù)構(gòu)成周邊客戶(hù)占40%鄭州市客戶(hù)占60%多為首次購(gòu)房占60%，二次及以上占40%左右銷(xiāo)售情況整體銷(xiāo)售情況很好基本銷(xiāo)售90%配套設(shè)施南陽(yáng)路商業(yè)街賣(mài)點(diǎn)首家臺(tái)地景觀社區(qū)優(yōu)惠幅度較大多樣的付款方式物華國(guó)際—項(xiàng)目位于農(nóng)業(yè)路與南陽(yáng)路交匯處西南角定位于首家臺(tái)地景觀社區(qū)項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢(shì)不明顯以?xún)?yōu)惠活動(dòng)付款方式贏得市場(chǎng)案例分析沙口路項(xiàng)目定位報(bào)告物華國(guó)際位于農(nóng)業(yè)路與南陽(yáng)路交匯處西南角，隸屬金水區(qū)。物華國(guó)際由河南物華實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司開(kāi)發(fā)，北面緊臨城市東西主干道農(nóng)業(yè)路，東面距離南陽(yáng)路不足百米周邊交通便利生活設(shè)施完善。物華國(guó)際總占地177畝，總建面積近40萬(wàn)平方米，計(jì)劃分4期開(kāi)發(fā)。物華國(guó)際一期工程總建筑面積4.2萬(wàn)平方米，共有3棟高層，全部為框架剪力墻結(jié)構(gòu)的高檔住宅。項(xiàng)目體量較大現(xiàn)開(kāi)發(fā)的是一期產(chǎn)品項(xiàng)目品質(zhì)一般主要以?xún)r(jià)格策略靈活的付款方式打開(kāi)市場(chǎng)受到區(qū)域乃至鄭州市場(chǎng)的關(guān)注現(xiàn)銷(xiāo)售情況良好物華國(guó)際總占地177畝總占地40萬(wàn)平方米現(xiàn)開(kāi)發(fā)的是一期住宅項(xiàng)目項(xiàng)目以首家臺(tái)地景觀定位景觀有立體感層次感啟示—物化國(guó)際的體量大開(kāi)發(fā)周期相對(duì)較長(zhǎng)會(huì)與沙口路會(huì)形成直接性競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目品質(zhì)一般但其靈活的付款方式更受消費(fèi)者的青睞沙口路項(xiàng)目應(yīng)在產(chǎn)品品質(zhì)上與其競(jìng)爭(zhēng)案例分析沙口路項(xiàng)目定位報(bào)告戶(hù)型較為方正洗手間干濕分離廚房有什么陽(yáng)臺(tái)戶(hù)型朝北采光不好屬于基本舒適度戶(hù)型南北通透功能分區(qū)合理主臥增加凸窗衛(wèi)生間與臥室距離較遠(yuǎn)屬于舒適度提升的戶(hù)型戶(hù)型采用大面寬短進(jìn)深的設(shè)計(jì)方式南北通透功能分區(qū)明顯帶有270度轉(zhuǎn)角窗客廳沒(méi)有陽(yáng)臺(tái)屬于舒適度提升的戶(hù)型啟示—物華國(guó)際主推得兩房三房戶(hù)型較好客戶(hù)較為接受項(xiàng)目可借鑒戶(hù)型特點(diǎn)增加項(xiàng)目細(xì)節(jié)整體優(yōu)勢(shì)物化國(guó)際的戶(hù)型采用大開(kāi)間短進(jìn)深的設(shè)計(jì)理念增加戶(hù)型的采光度舒適性且戶(hù)型功能分區(qū)合理在區(qū)域內(nèi)屬于較好戶(hù)型案例分析沙口路項(xiàng)目定位報(bào)告案例分析沙口路項(xiàng)目定位報(bào)告項(xiàng)目應(yīng)定位與即將發(fā)展成為宜居生活配套完善交通便利的區(qū)域抓住南路商圈京沙快速通道挖掘項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)項(xiàng)目可以以鮮明的形象市場(chǎng)定位達(dá)到項(xiàng)目影響力的提升準(zhǔn)確客戶(hù)定位投其所好在做到客戶(hù)認(rèn)可度較高的戶(hù)型同時(shí)可增加特色的居住模式項(xiàng)目應(yīng)客戶(hù)價(jià)格推廣策略相結(jié)合做到型勢(shì)鮮明定位準(zhǔn)確增加市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力區(qū)域市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目的影響及啟示區(qū)域市場(chǎng)分析沙口路項(xiàng)目定位報(bào)告地塊定位分析本案京沙快速通道南陽(yáng)路