銀川市城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)關(guān)系

銀川市城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)關(guān)系綱要銀川市房地產(chǎn)開發(fā)與城市規(guī)劃現(xiàn)狀銀川市房地產(chǎn)開發(fā)與城市規(guī)劃的關(guān)系分析

房地產(chǎn)的開發(fā)與城市規(guī)劃協(xié)調(diào)發(fā)展的解決方案及意見房地產(chǎn)開發(fā)與城市規(guī)劃的定義及關(guān)系城市規(guī)劃即為實(shí)現(xiàn)一定時(shí)期內(nèi)城市發(fā)展目標(biāo)而預(yù)先進(jìn)行綜合部署和具體安排行動(dòng)步驟，并不斷付諸實(shí)施的過(guò)程。城市規(guī)劃從宏觀上明確城市的性質(zhì)、規(guī)模和發(fā)展方向，從空間上確定城市布局結(jié)構(gòu)和土地使用功能以及道路交通等各項(xiàng)市政基礎(chǔ)設(shè)施，是城市發(fā)展的總體藍(lán)圖。

房地產(chǎn)開發(fā)則是按照城市規(guī)劃和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，對(duì)土地和地上建筑物和構(gòu)筑物等進(jìn)行開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營(yíng)管理的一項(xiàng)綜合性社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)之間是后者服從前者、前者兼顧后者的相輔相成的關(guān)系。銀川市基本概況截止2011年底，全市常住人口202.57萬(wàn)人，增長(zhǎng)1.1％。其中城鎮(zhèn)人口150.67萬(wàn)人，鄉(xiāng)村人口51.90萬(wàn)人；回族人口48.17萬(wàn)人。年末城市建成區(qū)面積126.38km2，人均公共綠地面積12.2m2，

建筑業(yè)總產(chǎn)值263.63億元，全年全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值974.79億元。

銀川市房地產(chǎn)開發(fā)概況根據(jù)銀川市2011年數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)：（1）房屋建筑施工面積2129.50×104m2，增長(zhǎng)29.7%；房屋建筑竣工面積836.26×104m2，增長(zhǎng)28.7%。（2）全年全社會(huì)完成固定資產(chǎn)投資733.85億元，其中房地產(chǎn)開發(fā)投資207.67億元，比上年增長(zhǎng)29.1%，其中住宅開發(fā)投資143.62億元，增長(zhǎng)23.7%。（3）全年購(gòu)置土地面積238.59×104m2，增長(zhǎng)22.9%。商品房銷售面積485.10×104m2，下降9.5%，其中住宅銷售面積380.23×104m2，下降16.6%；商品房待售面積320.22×104m2，增長(zhǎng)54.3%。全年商品房銷售額212.70億元，增長(zhǎng)1.0%，其中住宅銷售額151.54億元，下降11.4%。銀川市城市規(guī)劃現(xiàn)狀及未來(lái)發(fā)展城市規(guī)劃局近幾年對(duì)銀川市發(fā)展戰(zhàn)略進(jìn)行具體的規(guī)劃，對(duì)銀川市的空間布局、發(fā)展方向等問(wèn)題進(jìn)行了相應(yīng)的探討。根據(jù)《規(guī)劃》，此次劃定的城市規(guī)劃區(qū)面積為2286.5km2，包括興慶區(qū)、金鳳區(qū)、西夏區(qū)3個(gè)市轄區(qū)1773.5km2。銀川市人口及城鎮(zhèn)規(guī)模發(fā)展目前銀川市區(qū)域總?cè)丝趯⑦_(dá)到165萬(wàn)人至175萬(wàn)人，銀川市中心城區(qū)人口達(dá)到100萬(wàn)人，中心城建設(shè)用地規(guī)?？刂圃?175km2，人均建設(shè)用地117m2；2020年銀川市區(qū)域?qū)⑦_(dá)到205萬(wàn)人至215萬(wàn)人，銀川市中心城區(qū)人口2020年將達(dá)到130萬(wàn)人，中心城建設(shè)用地規(guī)?？刂圃?52km2，人均建設(shè)用地117m2。銀川市用地規(guī)劃

規(guī)劃期內(nèi)的城市發(fā)展方向?yàn)槟线M(jìn)、北拓、西優(yōu)、東控。近期向南發(fā)展，優(yōu)先推進(jìn)城市核心區(qū)和金鳳區(qū)南部的建設(shè)，同時(shí)在銀川經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和興慶區(qū)北部區(qū)域進(jìn)行適度的建設(shè)與開發(fā)。遠(yuǎn)景中心城區(qū)重點(diǎn)向南北方向擴(kuò)展，與德勝組團(tuán)、望遠(yuǎn)組團(tuán)和賀蘭縣城、永寧縣城形成區(qū)域一體化的空間格局。交通用地規(guī)劃公交規(guī)劃在中心城市規(guī)劃建設(shè)3條大運(yùn)量干線公交線路，分別位于北京路、賀蘭山路和長(zhǎng)城路上。同時(shí)結(jié)合主要旅游景點(diǎn)規(guī)劃公交專用線。鐵路規(guī)劃重點(diǎn)建設(shè)太中鐵路和包蘭鐵路的聯(lián)絡(luò)線太中銀鐵路，建設(shè)包蘭鐵路復(fù)線，在寧東地區(qū)對(duì)大古鐵路進(jìn)行擴(kuò)能改造，同時(shí)規(guī)劃建設(shè)2條地方鐵路和7條鐵路專用線。銀川市房地產(chǎn)開發(fā)與城市規(guī)劃的關(guān)系分析銀川市房地產(chǎn)的開發(fā)對(duì)城市規(guī)劃的影響

隨著房地產(chǎn)企業(yè)增多，規(guī)模也不斷的加大，房地產(chǎn)的開發(fā)也越來(lái)越人性化、大眾化、集約化，但是也具有更多的商業(yè)特質(zhì)和利益的作用。隨之而來(lái)的就是城市建設(shè)不協(xié)調(diào)，出現(xiàn)許多的問(wèn)題。對(duì)交通的影響（1）在城市一些人流量比較大的路段修建了人行天橋，從而較少了紅綠燈的使用，使得機(jī)動(dòng)車輛更加順暢的行駛；（2）2008年8月2日，寧夏回族自治區(qū)銀川繞城高速公路全線貫通。（3）更多的公交投入，組織建立公交車專用道的特點(diǎn)，讓市民的出行更加的便利，同時(shí)也在鼓勵(lì)更多的人選擇乘坐公交出行。2011年到2012年銀川市投入6000萬(wàn)元，新購(gòu)置350輛公交車投入運(yùn)營(yíng)（4）交管部門也投入大量的資金，在特殊路段實(shí)行交通管制、單行道、更換交通設(shè)備，也在交通混亂的路段設(shè)置了隔離護(hù)欄，以確保群眾出行的順暢和安全。

對(duì)居民生活的影響

隨著房地產(chǎn)的發(fā)展，一座座高樓大廈平地而起，人們的生活方式也不斷提高，在人口密集的小區(qū)周邊，做好對(duì)居民有用的綠化配套、健身器材配套也就成了城市規(guī)劃部門需要考慮的問(wèn)題；隨著房地產(chǎn)的發(fā)展，大量居民住宅的修建，人們對(duì)生活便利的需求也就越來(lái)越多，在居民住宅周圍配備完善的購(gòu)物中心、消費(fèi)中心、美食中心同樣成了必須面對(duì)的問(wèn)題，因此，在居民住宅平地而起的同時(shí)，周圍的規(guī)劃就該時(shí)時(shí)納入考慮。銀川市城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的影響

城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)范和限制作用

寧夏回族自治區(qū)實(shí)施《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》辦法第十九條規(guī)定城市規(guī)劃行政主管部門對(duì)城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的建設(shè)用地和建設(shè)工程實(shí)施統(tǒng)一規(guī)劃管理。城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地利用和各項(xiàng)建設(shè)必須符合城市規(guī)劃，服從規(guī)劃管理。城市的規(guī)劃就是通過(guò)確定城市的用地性質(zhì)、用地規(guī)模和開發(fā)強(qiáng)度來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的管理。具體來(lái)說(shuō)，城市規(guī)劃根據(jù)城市的發(fā)展方向，確定城市建設(shè)用地的性質(zhì)、位置、用途以及使用過(guò)程中對(duì)地形、地貌、相鄰關(guān)系和環(huán)境的影響，確保城市開發(fā)建設(shè)健康、有序、協(xié)調(diào)發(fā)展；城市規(guī)劃確定城市發(fā)展各個(gè)階段的用地規(guī)模，保證城市開發(fā)的正常速度和限制城市無(wú)節(jié)制的向外延伸；城市規(guī)劃根據(jù)城市空間景觀要求和環(huán)境要求，以及群體之間的關(guān)系，確定各個(gè)地區(qū)的建筑高度、建筑密度和容積率等技術(shù)經(jīng)濟(jì)控制指標(biāo)，明確各類用地的最大開發(fā)強(qiáng)度，以限制開發(fā)過(guò)密的傾向，保證良好的生活和居住的環(huán)境質(zhì)量。城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)的指導(dǎo)和推進(jìn)作用

一般來(lái)說(shuō)，城市總體規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的指導(dǎo)主要體現(xiàn)在三個(gè)方面：指明房地產(chǎn)開發(fā)用地的方向和地段；確定房產(chǎn)業(yè)得開發(fā)規(guī)模、時(shí)間和步驟；安排房地產(chǎn)項(xiàng)目用地周圍的環(huán)境和配套設(shè)施。編制完善的城市規(guī)劃為房地產(chǎn)商提供了良好的開發(fā)依據(jù)和大量準(zhǔn)確的信息，房地產(chǎn)商通過(guò)對(duì)城市規(guī)劃的研究能較好的判斷出要選擇的地段，也能對(duì)土地的價(jià)格作出一個(gè)評(píng)估。合理完善的城市規(guī)劃能使房地產(chǎn)商更具有信心，從而促進(jìn)房地產(chǎn)的發(fā)展，并且能形成一批開發(fā)熱點(diǎn)。同時(shí)，在具體的開發(fā)地段上，做一個(gè)好的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案有利于將低開發(fā)成本，更能提高開發(fā)的效益。對(duì)房?jī)r(jià)的影響

每個(gè)城市的城市規(guī)劃都對(duì)不同的土地功能和土地的性質(zhì)做了相應(yīng)的規(guī)劃，不同的土地所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益是不同的，這決定著房地產(chǎn)的價(jià)格不同。即使是相同性質(zhì)的土地，地理位置的不同，它所體現(xiàn)的價(jià)值也不同。在城市當(dāng)中，地理位置相對(duì)好的土地，房?jī)r(jià)也會(huì)高，這是不可避免的問(wèn)題。

房地產(chǎn)的開發(fā)與城市規(guī)劃協(xié)調(diào)發(fā)展的解決方案及意見

交通問(wèn)題的解決方案及建議面對(duì)銀川市人口不斷的增長(zhǎng)，將帶來(lái)的是更嚴(yán)重交通的擁堵的問(wèn)題，面對(duì)這些問(wèn)題，在將來(lái)的治堵措施中，要一方面加大城市交通環(huán)境的硬件建議，另一方面要改進(jìn)管理手段，充分利用有限的道路資源，加大提高廣大交通參與者的素質(zhì)，創(chuàng)造良好的交通軟環(huán)境才是關(guān)鍵所在。對(duì)于這些問(wèn)題，有如下幾點(diǎn)意見：（1）加強(qiáng)城市交通道路建設(shè)；（2）加強(qiáng)道路的遠(yuǎn)期規(guī)劃；（3）加強(qiáng)停車場(chǎng)等靜態(tài)交通的建設(shè)；（4）加強(qiáng)城市交通管理，如加強(qiáng)整治力度、規(guī)范秩序、提高廣大交通參與者素質(zhì)等；（5）應(yīng)該建議發(fā)展大公交，鼓勵(lì)人們選擇乘坐公交車出行。

房?jī)r(jià)問(wèn)題的解決方案及建議國(guó)家政府及銀川市政府采取了很多措施，目前來(lái)看，產(chǎn)生了一定的效果，不過(guò)，在現(xiàn)有政府調(diào)控的情況下，還應(yīng)該注意：(1)空置房是攤高房?jī)r(jià)的重要因素，對(duì)空置房的控制，除了靠開發(fā)商對(duì)商品房的精準(zhǔn)營(yíng)銷策略外，還應(yīng)該加強(qiáng)政府在土地審批制度上的控制和把握，允許將空置商品房轉(zhuǎn)為經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房，以此來(lái)有效控制空置房。(2)政府出臺(tái)的相關(guān)政策，除了限購(gòu)限售政策，還應(yīng)有個(gè)房?jī)r(jià)限，即有一個(gè)房?jī)r(jià)銷售最高上限，限制大開發(fā)商城市壟斷行為，限制開發(fā)商的炒房行為；(3)加強(qiáng)對(duì)銀行貸款制度的管理，嚴(yán)格控制開發(fā)商的信貸量；(4)多建設(shè)保障性住房，限價(jià)房等，保證低收入人群住房。如此可以減緩房地產(chǎn)開發(fā)的速度，不僅可以控制炒房的投機(jī)行為，合理的開發(fā)和使用土地，這也可以更好地配合對(duì)城市的規(guī)劃，不至于開發(fā)快于規(guī)劃，出現(xiàn)兩者不能協(xié)調(diào)發(fā)展的問(wèn)題。

配套設(shè)施及城市建設(shè)問(wèn)題的解決方案及建議(1)規(guī)劃部門加強(qiáng)對(duì)新開發(fā)地段的道路規(guī)劃布局、整合配套設(shè)施如健身器材、綠化設(shè)施、交通設(shè)施、通訊設(shè)施等，以更好的為居民服務(wù)。(2)規(guī)劃部門加強(qiáng)與房地產(chǎn)商的配合，在建設(shè)好住宅建筑的同時(shí)，搞好供水、供電、供氣、衛(wèi)生等相關(guān)設(shè)施的配套。(3)現(xiàn)代城市規(guī)劃除注重其系統(tǒng)功能、形象功能、商業(yè)功能、居住功能、交通及基礎(chǔ)設(shè)施等常規(guī)功能外，應(yīng)重視其經(jīng)營(yíng)和市場(chǎng)需求功能，在布局合理的前提下，提高城市的運(yùn)作效率和經(jīng)營(yíng)效益；(4)城市規(guī)劃及建設(shè)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)與房地產(chǎn)開發(fā)密切，故對(duì)一些重