投資物業(yè)基本銷售知識講義1

投資物業(yè)基本銷售知識講義2024/3/27投資物業(yè)基本銷售知識講義[1]1、投資物業(yè)存在的幾種形態(tài)識別普通住宅各式公寓寫字樓商場鋪位商業(yè)街鋪產(chǎn)權(quán)式酒店？SOHO寫字樓公寓與寫字樓區(qū)別？產(chǎn)權(quán)式酒店與酒店式公寓區(qū)別投資物業(yè)基本銷售知識講義[1]2、幾種形態(tài)的投資物業(yè)投資回報住宅公寓：年限70年，風(fēng)險主要來自于政策很低，投資回報不高大多在2-3%，多用于短期炒作和長期投資寫字樓：年限50年，風(fēng)險較高主要來自于自身經(jīng)營狀況，在一線城市投資回報高大多在6%以上，但在二三線城市投資回報略高于住宅且經(jīng)營狀況一般。商場鋪位：年限40年，風(fēng)險高完全取決于自身經(jīng)營狀況，主要分為專業(yè)市場和百貨商場，專業(yè)市場由于主要是批量銷售租戶收益高承擔(dān)的租金高經(jīng)營良好投資回報可達(dá)12%左右，百貨商場主要前期招商經(jīng)營收益較低一旦經(jīng)營旺場投資回報越來越高，基本從6%到8%以上。商業(yè)街鋪：獨立商業(yè)年限40年，住宅底商年限可報70年，風(fēng)險較低主要取決于地段投資回報也視地段的不同而差異很大。產(chǎn)權(quán)式酒店：40年或50年，回報高同時風(fēng)險穩(wěn)定投資物業(yè)基本銷售知識講義[1]3、產(chǎn)權(quán)式酒店與商業(yè)的運(yùn)營模式A、產(chǎn)權(quán)式酒店由發(fā)展商委托的酒店管理公司進(jìn)行經(jīng)營管理，業(yè)主直接與酒店管理公司簽署委托經(jīng)營的租賃或者分紅協(xié)議。模式一：直接按業(yè)主購買的房號的出租情況計算業(yè)主回報收益；模式二：將酒店統(tǒng)一進(jìn)行利潤核算，按業(yè)主投資的額度比例進(jìn)行分紅。B、商業(yè)

主要分為商場和商業(yè)街鋪兩種形態(tài)，商業(yè)街鋪大多采用直接銷售由業(yè)主自行經(jīng)營，商場大多采用統(tǒng)一管理經(jīng)營兩種。模式一：直接銷售自行經(jīng)營模式二：返租銷售統(tǒng)一經(jīng)營模式三：統(tǒng)一經(jīng)營后帶租約出售投資物業(yè)基本銷售知識講義[1]4、商用物業(yè)的操作特性造投資夢，展現(xiàn)美好前景，吸引客戶來訪落到實處，實現(xiàn)投資回報，達(dá)成客戶誠意快速銷售，形成旺盛氛圍，促成客戶成交高、精、快！宣傳造勢要有高度有氣勢計算投資回報要精明專業(yè)促成客戶要快速舉案例投資物業(yè)基本銷售知識講義[1]5、投資客戶的典型分類投資大客戶，不求價值、只求位置專業(yè)散客，既求價值、又求位置非專業(yè)散客，看自身投資額度選擇大客戶銷售主要注重談判技巧，主觀意識很強(qiáng)散客銷售主要依靠銷售氛圍，容易被氛圍感染舉案例投資物業(yè)基本銷售知識講義[1]6、客戶投資商用物業(yè)關(guān)注問題投資回報情況附近地段及同類物業(yè)經(jīng)營情況物業(yè)地段現(xiàn)狀及前景消費(fèi)人氣及消費(fèi)檔次項目定位及經(jīng)營管理投資物業(yè)基本銷售知識講義[1]年限實用率按揭要求稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)返租投資回報率投資回報期？如何通過售價返算租金，或通過租金返算售價？返租操作的意義何在7、商用物業(yè)不同指標(biāo)解答投資物業(yè)基本銷售知識講義[1]租賃相關(guān)稅費(fèi)項目及稅費(fèi)率表投資物業(yè)基