XX吉林萬(wàn)科城營(yíng)銷策劃報(bào)告131P185245782

XX吉林萬(wàn)科城營(yíng)銷策劃報(bào)告131P1852457822024/3/27XX吉林萬(wàn)科城營(yíng)銷策劃報(bào)告131P185245782高度決定視野角度決定思想維度決定策略確定項(xiàng)目推廣的出發(fā)高度選擇合理的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)維度解決項(xiàng)目定位與推廣策略以濱江為價(jià)值訴求，以萬(wàn)科為價(jià)值基礎(chǔ)，樹(shù)立高端形象區(qū)隔濱江區(qū)以及市區(qū)主要高端產(chǎn)品，建立產(chǎn)品的唯一性明晰客戶定位，明確項(xiàng)目定位，確立項(xiàng)目推廣策略XX吉林萬(wàn)科城營(yíng)銷策劃報(bào)告131P185245782第一部分項(xiàng)目?jī)r(jià)值與形象高度人往往會(huì)被眼睛看到的東西欺騙，所以需要突破傳統(tǒng)印象與表象，認(rèn)真體會(huì)，才能真正理解項(xiàng)目骨子里的價(jià)值。XX吉林萬(wàn)科城營(yíng)銷策劃報(bào)告131P185245782一、印象與初識(shí)——眼見(jiàn)不一定為“實(shí)”XX吉林萬(wàn)科城營(yíng)銷策劃報(bào)告131P185245782印象：早期豐滿區(qū)以旅游資源為主，自然環(huán)境良好昌邑區(qū)船營(yíng)區(qū)豐滿區(qū)龍?zhí)秴^(qū)豐滿區(qū)位于吉林市城區(qū)南部。東部與南部分別與蛟河市、樺甸市接壤，西部與永吉縣、船營(yíng)區(qū)相連，北部分別與船營(yíng)區(qū)、昌邑區(qū)、龍?zhí)秴^(qū)毗鄰?？偯娣e1066.7平方千米?？?cè)丝?89618人。

豐滿區(qū)森林覆蓋率達(dá)68%，不僅盛產(chǎn)30多種珍貴林木，還生長(zhǎng)著400多種野生動(dòng)物和鳥(niǎo)類。豐滿區(qū)是中國(guó)四大奇特自然景觀之一霧凇的故鄉(xiāng)，也是東北三寶的重要產(chǎn)地。境內(nèi)的松花湖是攔截松花江水建設(shè)豐滿水力發(fā)電站形成的人工湖，由東南向西北貫穿整個(gè)豐滿。豐滿區(qū)還是是我國(guó)開(kāi)發(fā)冰雪運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目和冰雪體育旅游理想的市區(qū)之一。

豐滿印象XX吉林萬(wàn)科城營(yíng)銷策劃報(bào)告131P185245782非傳統(tǒng)核心居住地區(qū)，居住環(huán)境亟待改善片區(qū)初識(shí)老式社區(qū)為主要建筑群體園區(qū)配套老舊，且園區(qū)內(nèi)無(wú)景觀本案市中心火車站車程約30分鐘本案所在區(qū)域距離市中心稍遠(yuǎn)，且周邊社區(qū)多為傳統(tǒng)老式社區(qū)，發(fā)展時(shí)間短，配套不健全；附近無(wú)大型商業(yè)配套，只有一些低檔生活配套，醫(yī)療等民生配套條件一般，公共交通條件差，公交輻射能力有限。XX吉林萬(wàn)科城營(yíng)銷策劃報(bào)告131P185245782二、核心價(jià)值深挖——?jiǎng)兘z抽繭，璞玉之石XX吉林萬(wàn)科城營(yíng)銷策劃報(bào)告131P185245782核心價(jià)值論——松花江濱江松花江貫穿南北，蜿蜒而下。本案所在位置南側(cè)即為松花江的上游。大角度縱覽濱江景觀，自然條件優(yōu)越XX吉林萬(wàn)科城營(yíng)銷策劃報(bào)告131P185245782核心價(jià)值論——百萬(wàn)大盤項(xiàng)目名稱建面產(chǎn)品形式均價(jià)翠江錦苑22高層6200夢(mèng)之城200多層、小高、高層4300帕薩迪納20多層，高層4800-4900盧瓦爾小鎮(zhèn)60小高層、多層、洋房綠地國(guó)際花都23多層、小高、高層3400-4000卡詩(shī)維亞5.1多層—江山如畫(huà)27高層、小高、多層4400-4700江南一號(hào)67.7高層6200托斯卡納70高層、小高4600多倫多花園8.5高層、小高5500蘇寧天潤(rùn)城49多層、小高、洋房4300紫晶城55多層、小高、高層3800-4800總建面積200萬(wàn)吉林市項(xiàng)目規(guī)模中，只有夢(mèng)之城可與本案媲美，其余面積都較小，100萬(wàn)平以上規(guī)模為空白區(qū)域。200萬(wàn)方的新城締造，規(guī)模優(yōu)勢(shì)明顯XX吉林萬(wàn)科城營(yíng)銷策劃報(bào)告131P185245782萬(wàn)科作品吉林首發(fā)核心價(jià)值論——萬(wàn)科品牌展會(huì)期間積累3800多組萬(wàn)客會(huì)會(huì)員，其中又有2900多組意向較為強(qiáng)烈，對(duì)于萬(wàn)科品牌認(rèn)可度高。XX吉林萬(wàn)科城營(yíng)銷策劃報(bào)告131P185245782以濱江的名義詮釋高端形象以大盤的開(kāi)發(fā)引領(lǐng)居住潮流以萬(wàn)科的高度塑造人居價(jià)值核心上的形象高度XX吉林萬(wàn)科城營(yíng)銷策劃報(bào)告131P185245782一、09年各板塊市場(chǎng)表現(xiàn)XX吉林萬(wàn)科城營(yíng)銷策劃報(bào)告131P185245782第二部分市場(chǎng)特征及濱江板塊解讀站立的高度高了，視野自然開(kāi)闊、清晰，讓我們以俯視的角度，俯覽松花江沿岸XX吉林萬(wàn)科城營(yíng)銷策劃報(bào)告131P185245782龍?zhí)秴^(qū)豐滿區(qū)船營(yíng)區(qū)昌邑區(qū)Part1龍?zhí)秴^(qū)Part2昌邑區(qū)325643177227584191063本案12113284971101112在售項(xiàng)目較少，09年總成交10.96萬(wàn)平，占全市成交的7.1%。在售項(xiàng)目相對(duì)比較豐富，且大規(guī)模樓盤較多，09年總成交體量達(dá)到45.01萬(wàn)平，占全市成交的29.2%。產(chǎn)品以剛性需求為主，高層居多，主力面積在70-90平之間。產(chǎn)品以混合型為主，由于區(qū)域?qū)傩韵鄬?duì)成熟，因此居住密度較高，產(chǎn)品形式多樣化，多層、高層、小高層，既有面向剛需的70-90平為主力面積的產(chǎn)品，也大量存在純改善、觀江型的130以上大面積產(chǎn)品。Part3豐滿區(qū)樓盤聚集區(qū)域，亦是本案所在區(qū)域。09年成交75.83萬(wàn)，占總成交的49.2%。目前向豐滿區(qū)發(fā)展已經(jīng)逐漸成為吉林市的居住趨勢(shì)，大量的精品樓盤聚集于此，從高端別墅、洋房到多層、小高、高層，各種不同類型產(chǎn)品滿足購(gòu)房者不同需求。Part4船營(yíng)區(qū)09年成交量22.32萬(wàn)，占全年總成交的14.5%。本區(qū)域?yàn)榧质欣铣菂^(qū)，內(nèi)部配套等都已經(jīng)較為完善和成熟。目前區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品以商業(yè)為主，土地供應(yīng)也相對(duì)較少。09年市場(chǎng)表現(xiàn)XX吉林萬(wàn)科城營(yíng)銷策劃報(bào)告131P185245782龍?zhí)秴^(qū)122湘江名苑項(xiàng)目特點(diǎn)2江山如畫(huà)面積區(qū)間價(jià)格產(chǎn)品線客戶描述量消項(xiàng)目90-140m2均價(jià)3000小高價(jià)格較低，為區(qū)域型剛需客戶。項(xiàng)目特點(diǎn)面積區(qū)間價(jià)格產(chǎn)品線客戶描述文化大盤96-205m24300-4500周邊工作人群，以吉林化工普通員工集中高層、洋房龍?zhí)秴^(qū)項(xiàng)目分布及重點(diǎn)項(xiàng)目簡(jiǎn)介1XX吉林萬(wàn)科城營(yíng)銷策劃報(bào)告131P185245782項(xiàng)目特點(diǎn)1綠地國(guó)際花都盧瓦爾小鎮(zhèn)面積區(qū)間價(jià)格產(chǎn)品線客戶描述品牌開(kāi)發(fā)商60-110m24200小高層、多層、高層以剛性需求為主，輻射全市范圍項(xiàng)目特點(diǎn)面積區(qū)間價(jià)格產(chǎn)品線客戶描述大規(guī)模項(xiàng)目60-110m23900以剛性需求為主，輻射全市范圍小高層、多層、洋房昌邑區(qū)564318729昌邑區(qū)項(xiàng)目分布及重點(diǎn)項(xiàng)目簡(jiǎn)介2XX吉林萬(wàn)科城營(yíng)銷策劃報(bào)告131P185245782帕薩迪納船營(yíng)區(qū)3284971101112項(xiàng)目特點(diǎn)翠江錦苑面積區(qū)間價(jià)格產(chǎn)品線客戶描述中東附近，配套齊全42-270m23800-3900多層、高層以剛性需求為主，并有較多投資型客戶項(xiàng)目特點(diǎn)面積區(qū)間價(jià)格產(chǎn)品線客戶描述臨江且在市中心位置，臨近市政府6000客戶檔次較高，主要以改善型為主高層船營(yíng)區(qū)項(xiàng)目分布及重點(diǎn)項(xiàng)目簡(jiǎn)介1880-300m2XX吉林萬(wàn)科城營(yíng)銷策劃報(bào)告131P185245782豐滿區(qū)27584191063本案1211壹號(hào)公館項(xiàng)目特點(diǎn)天潤(rùn)城面積區(qū)間價(jià)格產(chǎn)品線客戶描述緊鄰江邊，一覽江景6200高層城市高端人群聚集區(qū)域，政府、企業(yè)高管項(xiàng)目特點(diǎn)面積區(qū)間價(jià)格產(chǎn)品線客戶描述4300客戶輻射全市，還有部分外地客戶為孩子上學(xué)購(gòu)房多層、小高、洋房7豐滿區(qū)項(xiàng)目分布及重點(diǎn)項(xiàng)目簡(jiǎn)介12臨近重點(diǎn)高中，以學(xué)區(qū)房為主賣點(diǎn)40-200m298-193m2XX吉林萬(wàn)科城營(yíng)銷策劃報(bào)告131P185245782小結(jié)吉林房產(chǎn)大勢(shì)穩(wěn)步發(fā)展，大勢(shì)營(yíng)銷較小成交均價(jià)穩(wěn)步上漲，沿江一線漸成價(jià)格高地濱江競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案推量巨大，競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)不容樂(lè)觀客戶地緣情結(jié)不明顯，居住需要逐步追求更高品質(zhì)XX吉林萬(wàn)科城營(yíng)銷策劃報(bào)告131P185245782二、濱江重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析XX吉林萬(wàn)科城營(yíng)銷策劃報(bào)告131P185245782項(xiàng)目位置：豐滿區(qū)江灣大橋南側(cè)華山路888號(hào)，江灣大橋南側(cè)華山路與南山街交匯處開(kāi)發(fā)商：吉林市中環(huán)房地產(chǎn)置業(yè)有限公司占地面積：16萬(wàn)平方米建筑面積：26.8萬(wàn)平方米

容積率：1.67；建筑形態(tài)：高層層數(shù)：33面積區(qū)間：81-143銷售情況：二期預(yù)售二期建面：5.4萬(wàn)成交均價(jià)：6200元/㎡銷售率：—一期項(xiàng)目品質(zhì)較好，受到比較廣泛的好評(píng)和認(rèn)可。二期產(chǎn)品體量較小，在5.4萬(wàn)左右。目前仍舊處于客戶蓄水階段，開(kāi)盤時(shí)間及價(jià)格待定。項(xiàng)目基礎(chǔ)信息二期地塊資源型競(jìng)品—觀江項(xiàng)目重點(diǎn)個(gè)案——中環(huán)濱江花園XX吉林萬(wàn)科城營(yíng)銷策劃報(bào)告131P185245782規(guī)劃景觀：外圍高層、小高層產(chǎn)品，保證社區(qū)的寧?kù)o與私密?；▓@洋房布置在園區(qū)中心，與植被、景觀小品構(gòu)成社區(qū)的景觀中心。重點(diǎn)個(gè)案——中環(huán)濱江花園XX吉林萬(wàn)科城營(yíng)銷策劃報(bào)告131P185245782建筑外立面及建筑細(xì)節(jié)：外圍高層、多層為德式建筑風(fēng)格，中心花園洋房具有北美的建筑特點(diǎn)。整體建筑色彩濃郁、穩(wěn)重，建筑細(xì)節(jié)等方面精致考究，充分體現(xiàn)項(xiàng)目的高端品質(zhì)。重點(diǎn)個(gè)案——中環(huán)濱江花園XX吉林萬(wàn)科城營(yíng)銷策劃報(bào)告131P185245782項(xiàng)目位置：吉林大橋東南側(cè)臨江，世紀(jì)廣場(chǎng)對(duì)面開(kāi)發(fā)商：吉林怡恒偉業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司占地面積：20.8萬(wàn)平方米建筑面積：67.7萬(wàn)平方米

容積率：3.25；建筑形態(tài)：高層層數(shù)：29-32面積區(qū)間：81-143在售體量：6萬(wàn)左右成交均價(jià)：可觀江6300元/㎡不可觀江5500元/㎡銷售情況：二期在售銷售率：35%產(chǎn)品開(kāi)發(fā)較早，自07年開(kāi)始銷售。最早均價(jià)3900元左右，目前項(xiàng)目均價(jià)6000元左右。項(xiàng)目基礎(chǔ)信息在售產(chǎn)品資源型競(jìng)品—觀江項(xiàng)目重點(diǎn)個(gè)案——江南壹號(hào)XX吉林萬(wàn)科城營(yíng)銷策劃報(bào)告131P185245782項(xiàng)目位置：船營(yíng)區(qū)霧凇路與虹園街交匯處開(kāi)發(fā)商：長(zhǎng)春中東房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司占地面積：12萬(wàn)平方米建筑面積：20萬(wàn)平方米

容積率：1.67；建筑形態(tài)：洋房、高層層數(shù)：6層、16-18層面積區(qū)間：50-120平米成交均價(jià)：4200元/㎡銷售率：80%項(xiàng)目基礎(chǔ)信息項(xiàng)目位于中東新生活附近，由于臨近中東，因此周邊配套設(shè)施相對(duì)齊全，發(fā)展?jié)摿^大。位置型競(jìng)品—非觀江項(xiàng)目重點(diǎn)個(gè)案——中東帕薩迪納XX吉林萬(wàn)科城營(yíng)銷策劃報(bào)告131P185245782規(guī)劃：獨(dú)具親情的庭院圍合式布局。樓間距較短，保證居住私密性的同時(shí)降低了一定的舒適度。景觀：下沉式庭院、圍合式布局打造江城居住新理念。陶罐、文化石、鐵藝點(diǎn)綴與八大主題景觀呼應(yīng)。重點(diǎn)個(gè)案——中東帕薩迪納XX吉林萬(wàn)科城營(yíng)銷策劃報(bào)告131P185245782建筑外立面及建筑細(xì)節(jié)：西班牙建筑特有的淺墻、紅瓦、坡屋頂勾勒出優(yōu)美的建筑曲線。陶罐、文化石、鐵藝點(diǎn)綴與八大主題景觀呼應(yīng)。底層的下沉式庭院，頂層觀景露臺(tái)設(shè)計(jì)。重點(diǎn)個(gè)案——中東帕薩迪納XX吉林萬(wàn)科城營(yíng)銷策劃報(bào)告131P185245782小結(jié)充分利用江景樹(shù)立形象挖掘未來(lái)價(jià)值，將規(guī)劃列入自身買點(diǎn)打造高檔社區(qū)商業(yè)和會(huì)所，彌補(bǔ)周邊配套設(shè)置觀江樣板房，充分展示江景魅力，刺激客戶購(gòu)買欲以本區(qū)客戶為基礎(chǔ)，充分挖掘外區(qū)客源XX吉林萬(wàn)科城營(yíng)銷策劃報(bào)告131P185245782三、濱江板塊價(jià)值體系XX吉林萬(wàn)科城營(yíng)銷策劃報(bào)告131P185245782楓林別墅9000元/㎡多倫多花園5500元/㎡中環(huán)濱江花園6200元/㎡江南一號(hào)6200元/㎡中華名苑4800元/㎡榮邦新城4050元/㎡紫光紳苑4400元/㎡廣澤紫晶城4500元/㎡蘇寧天潤(rùn)城4300元/㎡伯爵盛世紀(jì)（未售）4500元/㎡渤海山水云天4700元/㎡12345789101112盈勝70、804300元/㎡6價(jià)格梯度自東向西逐漸降低，自南向北逐漸降低。目前區(qū)域市場(chǎng)仍以江景房為高價(jià)產(chǎn)品，價(jià)格在6000-8000元之間，其余普通住宅產(chǎn)品均價(jià)在4500左右。濱江板塊的價(jià)格特點(diǎn)XX吉林萬(wàn)科城營(yíng)銷策劃報(bào)告131P185245782根據(jù)本司對(duì)市場(chǎng)的調(diào)查研究以及深入分析，并結(jié)合區(qū)域內(nèi)各項(xiàng)目情況，總結(jié)濱江板塊購(gòu)房客戶基本情況為：吉林本地70%外五縣20%吉林在外地拼搏或其他省市人口10%主要以城市中高端收入人群為主，現(xiàn)有的居住環(huán)境已不能滿足其對(duì)居住的各方面要求。從政、從商人群為主，其收入較高，且對(duì)生活品質(zhì)要求較高。在外打拼的成功人士落葉歸根，或者無(wú)法負(fù)擔(dān)一二線城市的高房?jī)r(jià)而回到吉林購(gòu)房的普通打工人群濱江板塊客戶特點(diǎn)濱江板塊的客源特點(diǎn)XX吉林萬(wàn)科城營(yíng)銷策劃報(bào)告131P185245782從表中可測(cè)算得出，江景房與非江景房之間價(jià)差最大可高達(dá)2000元，江景房相對(duì)于普通住宅在產(chǎn)品價(jià)值有進(jìn)一步的提升，進(jìn)而導(dǎo)致江景房較普通住宅在價(jià)格方面溢價(jià)近50%。昌邑區(qū)船營(yíng)區(qū)豐滿區(qū)龍?zhí)秴^(qū)區(qū)域整體江景房非江景房大規(guī)模項(xiàng)目中小規(guī)模項(xiàng)目36005000520050507000700060006000380048005000490042005200480052004700430049003500濱江板塊的價(jià)值特點(diǎn)XX吉林萬(wàn)科城營(yíng)銷策劃報(bào)告131P185245782濱江板塊項(xiàng)目多以資源及產(chǎn)品稀缺性及尊貴感為主述求點(diǎn)，強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的可收藏性及珍稀性。濱江板塊的訴求共性XX吉林萬(wàn)科城營(yíng)銷策劃報(bào)告131P185245782站在“濱江”的角度塑造形象站在“大盤”的角度尋找客源站在“萬(wàn)科”的角度做項(xiàng)目?jī)r(jià)值提升把握江景和區(qū)域的關(guān)系來(lái)尋找本案的競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)給予本項(xiàng)目的啟示XX吉林萬(wàn)科城營(yíng)銷策劃報(bào)告131P185245782第三部分項(xiàng)目?jī)r(jià)值挖掘與項(xiàng)目定位XX吉林萬(wàn)科城營(yíng)銷策劃報(bào)告131P185245782一、項(xiàng)目?jī)r(jià)值再挖掘XX吉林萬(wàn)科城營(yíng)銷策劃報(bào)告131P185245782項(xiàng)目潛在價(jià)值的再挖掘“江”、“大盤”、“萬(wàn)科”是項(xiàng)目?jī)r(jià)值王冠上三顆最璀璨、最明亮、最核心的鉆石！相映王冠的卻還有其他各色寶石！XX吉林萬(wàn)科城營(yíng)銷策劃報(bào)告131P185245782在《政府工作報(bào)告》中，我市對(duì)此提出了“北拓、南優(yōu)、西調(diào)、東控”的整體思路，推進(jìn)工業(yè)重心北移，快速形成北部工業(yè)新區(qū)發(fā)展規(guī)模；規(guī)劃開(kāi)發(fā)吉豐西線以南區(qū)域，充分發(fā)揮南部空間優(yōu)勢(shì)；實(shí)施城區(qū)與永吉縣“對(duì)進(jìn)式”開(kāi)發(fā)建設(shè)，大力拓展西部發(fā)展空間；打通城市西部交通主干線至繞城高速公路和吉沈高速公路，優(yōu)化西南部投資發(fā)展環(huán)境；分步組織哈達(dá)灣區(qū)域工業(yè)企業(yè)異地改造升級(jí)。

“組團(tuán)式空間形態(tài)結(jié)構(gòu)”成為吉林市的未來(lái)發(fā)展藍(lán)圖。通過(guò)逐步調(diào)整，我市將逐漸形成“沿江發(fā)展，重心北移”、“北工、中商、南居”的城市輪廓，建成一個(gè)新型的現(xiàn)代化工業(yè)城市。

全面鋪開(kāi)的北部工業(yè)新區(qū)建設(shè)要堅(jiān)持“一區(qū)多園”的發(fā)展模式，力爭(zhēng)用8年到10年的時(shí)間再造一個(gè)“吉林工業(yè)”；已經(jīng)成為影響城市空間發(fā)展布局的哈達(dá)灣老工業(yè)區(qū)要按照“分步推進(jìn)”的原則實(shí)現(xiàn)逐步搬遷；用地日趨緊張的高新區(qū)要加快進(jìn)行開(kāi)發(fā)區(qū)整合發(fā)展；同時(shí)結(jié)合輕軌建設(shè)，全面提升城市基礎(chǔ)設(shè)施現(xiàn)代化水平。工業(yè)廠房集中區(qū)住宅集中區(qū)域商業(yè)繁華區(qū)域工業(yè)向北居住向南“工業(yè)向北、居住向南”的發(fā)展規(guī)劃為豐滿區(qū)域的未來(lái)發(fā)展帶來(lái)極大利好。項(xiàng)目潛在價(jià)值的再挖掘XX吉林萬(wàn)科城營(yíng)銷策劃報(bào)告131P185245782項(xiàng)目潛在價(jià)值的再挖掘地塊位置吉林大街臨江門大橋吉林大橋江灣大橋通過(guò)三架主要橋梁皆可到達(dá)地塊位置，交通較為便利。XX吉林萬(wàn)科城營(yíng)銷策劃報(bào)告131P185245782項(xiàng)目潛在價(jià)值的再挖掘產(chǎn)品現(xiàn)代建筑風(fēng)格，不止外型大方氣派。轉(zhuǎn)角玻璃窗XX吉林萬(wàn)科城營(yíng)銷策劃報(bào)告131P185245782特色餐飲一條街項(xiàng)目?jī)?nèi)初步規(guī)劃有4-5所幼兒園以及小學(xué)、初中等各個(gè)年齡階段所需學(xué)校，為項(xiàng)目帶來(lái)濃郁人文書(shū)香氣息的同時(shí)也解決了孩子上學(xué)的后顧之憂。園區(qū)后期地塊規(guī)劃特色餐飲一條街，讓您時(shí)刻享受美食，享受人生。還規(guī)劃有15萬(wàn)平商業(yè)、大型賣場(chǎng)和寫字樓，滿足您生活所有需求。6號(hào)用地幼兒園公寓或會(huì)所7號(hào)用地后期用地河堤公園項(xiàng)目潛在價(jià)值的再挖掘項(xiàng)目自身配套完善，教育、商業(yè)一應(yīng)俱全XX吉林萬(wàn)科城營(yíng)銷策劃報(bào)告131P185245782基于項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)的競(jìng)爭(zhēng)突破俯覽濱江景觀——江景條件佳200萬(wàn)規(guī)模締造新城市一站式、城市級(jí)社區(qū)配套江城獨(dú)一無(wú)二的河堤濱江公園現(xiàn)代建筑風(fēng)格——簡(jiǎn)約而時(shí)尚精裝產(chǎn)品+優(yōu)+戶型以引領(lǐng)市場(chǎng)松花江邊緣、非傳統(tǒng)居住區(qū)周邊區(qū)域大部分臟、亂、差配套不健全，檔次低以濱江的名義和萬(wàn)科的高度，以200萬(wàn)平的規(guī)模為基礎(chǔ)，用發(fā)展的眼光，深挖區(qū)位價(jià)值與內(nèi)涵底蘊(yùn)Vs萬(wàn)科作品首發(fā)吉林突破利空利好XX吉林萬(wàn)科城營(yíng)銷策劃報(bào)告131P185245782二、項(xiàng)目定位XX吉林萬(wàn)科城營(yíng)銷策劃報(bào)告131P185245782SWOT分析優(yōu)勢(shì)（S）：萬(wàn)科品牌大規(guī)模開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，配套齊全創(chuàng)新產(chǎn)品，優(yōu)質(zhì)社區(qū)打造濱江資源——直面松花江劣勢(shì)（W）：非傳統(tǒng)高檔居住區(qū)社區(qū)周邊環(huán)境差，高檔感不強(qiáng)機(jī)會(huì)（O）：濱江沿線日益引起關(guān)注高檔社區(qū)江岸云集，引導(dǎo)置業(yè)潮流規(guī)?；a(chǎn)品，直接競(jìng)爭(zhēng)壓力小威脅（T）：區(qū)域認(rèn)知度不高目前外部交通無(wú)法輻射全市，公交系統(tǒng)差把握機(jī)會(huì)，發(fā)揮優(yōu)勢(shì)利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì)1、突出項(xiàng)目核心優(yōu)勢(shì)——品牌2、突出城市價(jià)值——濱江區(qū)域3、突出景觀資源——松花江4、突出產(chǎn)品力——萬(wàn)科城發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅減小劣勢(shì)，避免威脅1、著重板塊未來(lái)——濱江區(qū)域重點(diǎn)發(fā)展1、建立鮮明的品牌觀和品牌旗幟2、通過(guò)創(chuàng)新產(chǎn)品及體驗(yàn)引領(lǐng)新的生活方式1、通過(guò)營(yíng)銷創(chuàng)造不同購(gòu)買體驗(yàn)2、專業(yè)售后服務(wù)、物業(yè)管理升級(jí)等差異化競(jìng)爭(zhēng)XX吉林萬(wàn)科城營(yíng)銷策劃報(bào)告131P185245782河堤公園高檔寫字間客戶階層形象雪上運(yùn)動(dòng)圣地會(huì)所高端地產(chǎn)聚集地小環(huán)境生態(tài)、景觀條件教育規(guī)劃餐飲娛樂(lè)萬(wàn)科一號(hào)作品·吉林首席國(guó)際濱江社區(qū)大型購(gòu)物中心本案價(jià)值提煉品牌優(yōu)勢(shì)森林資源私密、內(nèi)部環(huán)境江景資源XX吉林萬(wàn)科城營(yíng)銷策劃報(bào)告131P185245782客源來(lái)源分析約為40—55%10-15%20-30%10-15%所在區(qū)域?yàn)榛A(chǔ)條件江景價(jià)值濱江區(qū)未來(lái)規(guī)劃主力客源延續(xù)區(qū)域內(nèi)部客戶，80%左右為改善性客戶，20%左右將為區(qū)域投資性客戶本案目前主要客戶障礙是交通死角問(wèn)題，而濱江區(qū)未來(lái)規(guī)劃，其交通可達(dá)性將顯著增加，尤其是對(duì)主要市區(qū)等區(qū)域的直接對(duì)接景觀價(jià)值是本項(xiàng)目作為樹(shù)立區(qū)域高端形象，以及將項(xiàng)目影響力覆蓋全市，進(jìn)而拓寬客戶來(lái)源的最重要價(jià)值支撐其他因素，其他客戶考慮其他因素，需求，客戶等變數(shù)條件包括省內(nèi)、省外客戶區(qū)域客外區(qū)客（資源性）周邊縣級(jí)客戶其他客戶目標(biāo)客戶XX吉林萬(wàn)科城營(yíng)銷策劃報(bào)告131P185245782該階層是社會(huì)的骨干力量，是社會(huì)階層中的中流砥柱；對(duì)于傳統(tǒng)習(xí)俗與文化具備很強(qiáng)的認(rèn)同感（生活經(jīng)歷）；對(duì)于松花江價(jià)值具有很高的認(rèn)同感；這類人群年齡跨度較大，35-50歲都有覆蓋，但都具有穩(wěn)定的職業(yè)和財(cái)富來(lái)源；他們具有深厚的文化和階層背景，年輕些的具有更高的成長(zhǎng)性。追求高品質(zhì)生活目標(biāo)，不僅僅滿足于淡而無(wú)味的平淡生活；對(duì)生活的健康、便捷、底蘊(yùn)更為關(guān)注；重視對(duì)子女的教育情況，教育的全面與系統(tǒng)是共同的關(guān)注。客戶形象解讀目標(biāo)客戶XX吉林萬(wàn)科城營(yíng)銷策劃報(bào)告131P185245782客戶范圍著眼于全市區(qū)域客源必須經(jīng)過(guò)全面換血大戶型、高總價(jià)瞄準(zhǔn)二次置業(yè)客戶鎖定城市中產(chǎn)階級(jí)關(guān)注品質(zhì)、品牌、地段客戶范圍著眼于全市區(qū)域客源必須經(jīng)過(guò)全面換血大戶型、高總價(jià)瞄準(zhǔn)二次置業(yè)客戶鎖定城市中產(chǎn)階級(jí)關(guān)注品質(zhì)、品牌、地段小結(jié)XX吉林萬(wàn)科城營(yíng)銷策劃報(bào)告131P185245782第四部分營(yíng)銷推廣與銷售戰(zhàn)略XX吉林萬(wàn)科城營(yíng)銷策劃報(bào)告131P185245782思考重點(diǎn)NO.1WHATWEHAVE我們有什么推廣工作的起始點(diǎn)回顧XX吉林萬(wàn)科城營(yíng)銷策劃報(bào)告131P185245782F（Features/fact）:項(xiàng)目本身的特性/屬性A（Advantages）：相對(duì)于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)B（Benefit/value）：樓盤帶給用戶的利益/價(jià)值FAB分析核心賣點(diǎn)梳理我們有什么我們好在哪兒我們給你帶來(lái)什么價(jià)值XX吉林萬(wàn)科城營(yíng)銷策劃報(bào)告131P185245782F（Features）A（Advantages）B（Benefit）萬(wàn)科品牌實(shí)力（含物業(yè)服務(wù)）萬(wàn)科品牌實(shí)力（含物業(yè)服務(wù)）萬(wàn)科品牌居行業(yè)領(lǐng)跑者（含物業(yè)服務(wù)）200萬(wàn)㎡超級(jí)大盤一期200萬(wàn)㎡超級(jí)大盤一期大盤一期超高性價(jià)比精裝修產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)精裝修產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)體驗(yàn)一站式購(gòu)房服務(wù)南向8200米江景資源南向8200米江景資源南向景觀資源富足教育、購(gòu)物、辦公等配套規(guī)劃教育、購(gòu)物、辦公等配套規(guī)劃配套規(guī)劃完善，升值潛力無(wú)限項(xiàng)目產(chǎn)品豐富（首期90-200㎡）核心賣點(diǎn)梳理濱江生活，國(guó)際社區(qū)城市生活新標(biāo)準(zhǔn)區(qū)域改善首選區(qū)域形象地標(biāo)區(qū)域投資首選建筑外立面規(guī)劃新穎獨(dú)特XX吉林萬(wàn)科城營(yíng)銷策劃報(bào)告131P185245782思考重點(diǎn)NO.2WHATWESAY我們說(shuō)什么推廣策略導(dǎo)出XX吉林萬(wàn)科城營(yíng)銷策劃報(bào)告131P185245782策略目標(biāo)策略思考策略執(zhí)行XX吉林萬(wàn)科城營(yíng)銷策劃報(bào)告131P185245782PART1策略目標(biāo)XX吉林萬(wàn)科城營(yíng)銷策劃報(bào)告131P185245782在日漸引人關(guān)注的濱江地區(qū)，一個(gè)200萬(wàn)平米的國(guó)際濱江社區(qū)，它的價(jià)值將如何挖掘？XX吉林萬(wàn)科城營(yíng)銷策劃報(bào)告131P185245782作為萬(wàn)科地產(chǎn)的吉林首發(fā)之作、區(qū)域內(nèi)的地標(biāo)性社區(qū),它的高度如何樹(shù)立,又將承擔(dān)怎樣的品牌使命?XX吉林萬(wàn)科城營(yíng)銷策劃報(bào)告131P185245782作為吉林濱江地產(chǎn)的開(kāi)山之作，該怎樣進(jìn)行有整體且有序的推廣，才能呈現(xiàn)一個(gè)推廣的經(jīng)典案例？XX吉林萬(wàn)科城營(yíng)銷策劃報(bào)告131P185245782賣得更快＋賣得更高＋賣得更出名只有基于這樣的目標(biāo)之下，推廣才更有價(jià)值XX吉林萬(wàn)科城營(yíng)銷策劃報(bào)告131P185245782因此，推廣的第一個(gè)目標(biāo)是：“我們的推廣不只是為解決銷售，而且還要提高產(chǎn)品溢價(jià)”XX吉林萬(wàn)科城營(yíng)銷策劃報(bào)告131P185245782其次，我們必須統(tǒng)一一個(gè)認(rèn)識(shí)，那就是：“我們?cè)谧鲆粋€(gè)松花江濱江地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)”因此，第二個(gè)推廣目標(biāo)是：“本案必須做到引領(lǐng)區(qū)域內(nèi)濱江地產(chǎn)的居住觀念與潮流”XX吉林萬(wàn)科城營(yíng)銷策劃報(bào)告131P185245782最后，我們不要忘了：“本案是一個(gè)地標(biāo)性項(xiàng)目”因此，第三個(gè)推廣目標(biāo)是：“本案必須對(duì)開(kāi)發(fā)商在區(qū)域乃至吉林的品牌積累有所貢獻(xiàn)”XX吉林萬(wàn)科城營(yíng)銷策劃報(bào)告131P185245782PART2策略思考PART2XX吉林萬(wàn)科城營(yíng)銷策劃報(bào)告131P185245782“跳出地產(chǎn)看地產(chǎn)，跳出項(xiàng)目做項(xiàng)目”站在吉林整個(gè)城市發(fā)展的角度上，從整個(gè)城市發(fā)展與區(qū)域人居需求高度上出發(fā)，從未來(lái)區(qū)域發(fā)展與區(qū)域人居需求緯度來(lái)思考與定位本項(xiàng)目的價(jià)值，是我們超越性策略思考的起點(diǎn)。XX吉林萬(wàn)科城營(yíng)銷策劃報(bào)告131P185245782濱江景觀、地標(biāo)性樓盤、萬(wàn)科作品…面對(duì)項(xiàng)目這些元素時(shí)，我們首先思考的不是怎么去做，而是站在怎樣的高度與起點(diǎn)去做。不能僅憑我們以往的住宅開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)去推斷本項(xiàng)目的市場(chǎng)與推廣，這樣將會(huì)自陷入傳統(tǒng)地產(chǎn)項(xiàng)目推廣難以自拔，只有跳出項(xiàng)目看項(xiàng)目，將項(xiàng)目放到城市發(fā)展、濱江樓盤發(fā)展、居住需求衍變的大空間與時(shí)間緯度里去思考，項(xiàng)目才能超越市場(chǎng)與對(duì)手，推廣也將打開(kāi)新的出口。XX吉林萬(wàn)科城營(yíng)銷策劃報(bào)告131P185245782關(guān)于三個(gè)推廣緯度的思考XX吉林萬(wàn)科城營(yíng)銷策劃報(bào)告131P185245782城市發(fā)展緯度98-05年：緩慢發(fā)展本地開(kāi)發(fā)商及少量品牌開(kāi)發(fā)商逐漸興起，炒熱江邊土地和房?jī)r(jià)。價(jià)格在1600-2000之間06-09年：快速發(fā)展非商品房階段97年之前：發(fā)展萌芽大多為集資建房，職工宿舍等非商品房階段欣欣向榮，房?jī)r(jià)約為3000元/m209年至今：市場(chǎng)大爆炸商品房發(fā)展階段萬(wàn)科、綠地等大開(kāi)發(fā)商開(kāi)始入市場(chǎng)，供應(yīng)量大幅度增加產(chǎn)品以老式多層住宅為主高層、小高層等觀江房出現(xiàn)，開(kāi)始進(jìn)入高層時(shí)代洋房、別墅等高端產(chǎn)品開(kāi)始逐漸被客戶所接受認(rèn)可綜合類社區(qū)開(kāi)始大規(guī)模出現(xiàn)，各線產(chǎn)品趨于成熟品牌大盤競(jìng)爭(zhēng)階段品牌、產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)階段XX吉林萬(wàn)科城營(yíng)銷策劃報(bào)告131P185245782吉林的城市發(fā)展經(jīng)歷了新片區(qū)開(kāi)發(fā)到新城區(qū)開(kāi)發(fā)再到濱江區(qū)的三大階段，基于吉林城市的地理與人居特征，吉林未來(lái)的發(fā)展將呈現(xiàn)：城市中心區(qū)域外擴(kuò)，進(jìn)入濱江區(qū)域的發(fā)展改造時(shí)期，呈輻射性的城區(qū)擴(kuò)張時(shí)代。城市發(fā)展利好與生活、交通配套的不斷完善將加快區(qū)域內(nèi)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)程，助推區(qū)域內(nèi)房產(chǎn)價(jià)值提升。策略思考：結(jié)論：本項(xiàng)目正是濱江區(qū)發(fā)展的重要力作，對(duì)區(qū)域內(nèi)品質(zhì)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及東濱江地產(chǎn)將起著標(biāo)志性意義與開(kāi)拓者的歷史使命。XX吉林萬(wàn)科城營(yíng)銷策劃報(bào)告131P185245782濱江樓盤發(fā)展緯度資源型階段規(guī)?；A段產(chǎn)品力階段品牌化階段XX吉林萬(wàn)科城營(yíng)銷策劃報(bào)告131P185245782憑借景觀稀缺性，濱江樓盤已成為中國(guó)樓市高端產(chǎn)品十分重要的分支，江景房已成為新地產(chǎn)文化的重要代表，被認(rèn)為“最能體現(xiàn)國(guó)際化大都市特點(diǎn)的地區(qū)和場(chǎng)景”。濱江樓盤開(kāi)發(fā)初期地段價(jià)值呈減分狀態(tài)，但仍憑借對(duì)江景資源稀缺性的占有和建筑、產(chǎn)品、會(huì)所配套等方面的產(chǎn)品補(bǔ)強(qiáng)，檔次及產(chǎn)品價(jià)格明顯高于一般市場(chǎng)。策略思考結(jié)論：濱江樓盤的占位是項(xiàng)目均價(jià)超脫區(qū)域市場(chǎng)的先決條件，項(xiàng)目要跳出豐滿區(qū)，以松花江為區(qū)域劃定，做吉林高端社區(qū)樓盤引領(lǐng)。XX吉林萬(wàn)科城營(yíng)銷策劃報(bào)告131P185245782居住需求發(fā)展緯度空間需求產(chǎn)品需求生活需求精神需求XX吉林萬(wàn)科城營(yíng)銷策劃報(bào)告131P185245782從開(kāi)始的空間、產(chǎn)品需求到后來(lái)的生活、精神需求，居所作為一個(gè)與生活息息相關(guān)的社會(huì)產(chǎn)品，隨消費(fèi)群生活品質(zhì)的提高其內(nèi)涵也越來(lái)越多，購(gòu)買房子從單純的物質(zhì)消費(fèi)開(kāi)始趨向于物質(zhì)與精神消費(fèi)的相結(jié)合。不同的產(chǎn)品承載著不同的生活方式，彰顯不同社會(huì)地位和價(jià)值取向，而項(xiàng)目作為區(qū)域內(nèi)高端樓盤，其購(gòu)買需求更是以區(qū)域內(nèi)改善性居住為主，他們看重的不是價(jià)格本身，而是價(jià)值，他們希望自己所住的房子從產(chǎn)品到內(nèi)在，都有獨(dú)特的價(jià)值，能夠匹配或提升他們的身份優(yōu)越感。結(jié)論：洞察消費(fèi)群內(nèi)心，塑造項(xiàng)目軟價(jià)值，在提升項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)值的同時(shí)，必須在推廣上賦予項(xiàng)目可被認(rèn)同的內(nèi)在價(jià)值。策略思考XX吉林萬(wàn)科城營(yíng)銷策劃報(bào)告131P185245782對(duì)區(qū)域內(nèi)品質(zhì)地產(chǎn)及濱江地產(chǎn)開(kāi)發(fā)起標(biāo)志性意義要以松花江為區(qū)域劃定，做吉林市濱江樓盤引領(lǐng)必須在推廣上賦予項(xiàng)目可被目標(biāo)群認(rèn)同的內(nèi)在價(jià)值萬(wàn)科城小結(jié)XX吉林萬(wàn)科城營(yíng)銷策劃報(bào)告131P185245782PART2策略執(zhí)行PART3XX吉林萬(wàn)科城營(yíng)銷策劃報(bào)告131P185245782[業(yè)主]個(gè)人的生活王座[城市]時(shí)代人文的傳承[圈子]身份標(biāo)識(shí)，資本護(hù)照國(guó)際濱江城[家族]階層的符號(hào)項(xiàng)目推廣坐標(biāo)XX吉林萬(wàn)科城營(yíng)銷策劃報(bào)告131P1852457821本案對(duì)外傳播的身份不是演講人，是證人產(chǎn)品定位高端，推廣就絕對(duì)不能露怯對(duì)于這樣一個(gè)本來(lái)已有較強(qiáng)產(chǎn)品力的項(xiàng)目推廣首先要立足戰(zhàn)略高度萬(wàn)科城推廣的幾個(gè)原則：推廣原則XX吉林萬(wàn)科城營(yíng)銷策劃報(bào)告131P185245782確立項(xiàng)目標(biāo)桿地位樹(shù)立地標(biāo)性樓盤形象建立濱江產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)推廣原則XX吉林萬(wàn)科城營(yíng)銷策劃報(bào)告131P1852457822萬(wàn)科城是對(duì)穩(wěn)定資本階層們的一個(gè)人生提案身份答案：你是誰(shuí)解決方案：你這樣的人應(yīng)該怎樣生活萬(wàn)科城推廣的幾個(gè)原則：推廣原則XX吉林萬(wàn)科城營(yíng)銷策劃報(bào)告131P185245782萬(wàn)科城推廣的幾個(gè)原則：價(jià)值

被推崇WorthSymbolMark符號(hào)

被理解地標(biāo)

被看到3結(jié)合濱江資源、規(guī)模、萬(wàn)科三大優(yōu)勢(shì)，樹(shù)立萬(wàn)科城=好房子=升值首選=面子標(biāo)簽的等式推廣原則XX吉林萬(wàn)科城營(yíng)銷策劃報(bào)告131P1852457824月建立濱江產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)確立項(xiàng)目標(biāo)桿地位12樹(shù)立地標(biāo)性樓盤形象3開(kāi)盤開(kāi)盤期形象期強(qiáng)銷期產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)建立期形象高度樹(shù)立期身份符號(hào)確立期人文感召5月6月7月8月9月10月11月開(kāi)盤12月推廣階段劃分XX吉林萬(wàn)科城營(yíng)銷策劃報(bào)告131P185245782Step1：樹(shù)立高度，制造市場(chǎng)懸念和期待。濱江地標(biāo)性樓盤誕生！市場(chǎng)引爆策略XX吉林萬(wàn)科城營(yíng)銷策劃報(bào)告131P185245782萬(wàn)科邂逅松花江老吉林，新生活

關(guān)鍵詞:松花江萬(wàn)科時(shí)間：2010年10月引爆市場(chǎng)，用最少的時(shí)間獲得市場(chǎng)最大的關(guān)注度推廣階段分解XX吉林萬(wàn)科城營(yíng)銷策劃報(bào)告131P185245782階段目標(biāo)：迅速引爆市場(chǎng)，制造市場(chǎng)高度，引起市場(chǎng)關(guān)注１.挖掘區(qū)域價(jià)值：樹(shù)立項(xiàng)目作為濱江樓盤的稀缺性形象２.項(xiàng)目形象建立：利用項(xiàng)目工地圍檔包裝與戶外及軟文炒作，在區(qū)域市場(chǎng)上形成對(duì)萬(wàn)科城區(qū)域坐標(biāo)性樓盤的認(rèn)知。３.項(xiàng)目蓄客：利用小眾的圈層營(yíng)銷活動(dòng)，進(jìn)行高端客群的積累階段策略核心：利用濱江區(qū)的發(fā)展?jié)摿?qiáng)勢(shì)占位，制造高端物業(yè)的主流影響力。戰(zhàn)術(shù)要點(diǎn)：線上高調(diào)宣傳，線下拓展有效直銷渠道。市場(chǎng)引爆策略XX吉林萬(wàn)科城營(yíng)銷策劃報(bào)告131P185245782線上推廣規(guī)劃戶外：萬(wàn)科邂逅松花江老吉林，新生活硬廣：躍見(jiàn)繁華，步入經(jīng)典百年濱江尊崇傳承短信：臨江而居——世界級(jí)城市的世界級(jí)生活夢(mèng)想（濱江價(jià)值）萬(wàn)科城，開(kāi)啟松花江濱江人居時(shí)代（區(qū)域價(jià)值）一江，一人生（人群對(duì)位）市場(chǎng)引爆策略XX吉林萬(wàn)科城營(yíng)銷策劃報(bào)告131P185245782線下推廣規(guī)劃渠道客戶積累活動(dòng)：中國(guó)銀行／建設(shè)銀行／工商爭(zhēng)行／ＶＩＰ客戶理財(cái)餐會(huì)（多場(chǎng)次）萬(wàn)客會(huì)積分卡計(jì)劃/風(fēng)水講座集中活動(dòng)：售樓處開(kāi)放鑒賞酒會(huì)售樓處物料：周邊陣地包裝（圍擋、路旗、關(guān)鍵路口/橋頭的高炮）售樓處展板（品牌／區(qū)位／稀缺濱江／人文傳承／項(xiàng)目介紹）樣板區(qū)包裝/看樓通道包裝市場(chǎng)引爆策略XX吉林萬(wàn)科城營(yíng)銷策劃報(bào)告131P185245782思考重點(diǎn)NO.3HOWTHEYSEEIT怎么讓他們看見(jiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的傳播策略XX吉林萬(wàn)科城營(yíng)銷策劃報(bào)告131P185245782導(dǎo)視系統(tǒng)陣地?cái)r截·戶外覆蓋傳播渠道關(guān)鍵字一派單直郵控制成本·精確制導(dǎo)傳播渠道關(guān)鍵字二傳播渠道選擇高炮+路旗——高空轟炸，擴(kuò)大影響銀行賬單+高檔小區(qū)/商業(yè)區(qū)派單——低成本運(yùn)作XX吉林萬(wàn)科城營(yíng)銷策劃報(bào)告131P185245782銷售現(xiàn)場(chǎng)主題活動(dòng)·月月引爆展示系統(tǒng)情景包裝·樣板展示傳播渠道選擇傳播渠道選擇樣板房、樣板區(qū)包裝，打造吉林前所未見(jiàn)的項(xiàng)目展示持續(xù)旺場(chǎng)活動(dòng)，不斷吸引客戶上門傳播渠道關(guān)鍵字三傳播渠道關(guān)鍵字四XX吉林萬(wàn)科城營(yíng)銷策劃報(bào)告131P185245782傳播渠道選擇客戶渠道圈層營(yíng)銷·定向發(fā)掘品牌聯(lián)合·節(jié)點(diǎn)造勢(shì)話題炒作老帶新、大客戶、周邊企業(yè)團(tuán)購(gòu)。樹(shù)立項(xiàng)目口碑與高端品牌相城戰(zhàn)略聯(lián)盟，重要節(jié)點(diǎn)形成城中話題傳播渠道關(guān)鍵字五傳播渠道關(guān)鍵字六XX吉林萬(wàn)科城營(yíng)銷策劃報(bào)告131P185245782擴(kuò)散項(xiàng)目影響力，利用項(xiàng)目良好的產(chǎn)品品質(zhì)及形象調(diào)性，鞏固濱江區(qū)周邊區(qū)域內(nèi)的導(dǎo)入客戶攻擊濱江客戶市場(chǎng)，利用全市范圍內(nèi)人群對(duì)濱江資源的向往度，捕捉外部流入的擴(kuò)散客戶區(qū)域市場(chǎng)地毯式鋪開(kāi)，利用區(qū)域內(nèi)客戶對(duì)濱江的高依賴度，強(qiáng)攻區(qū)域市場(chǎng)，充分挖掘?yàn)I江區(qū)域主力客戶策略執(zhí)行跟進(jìn)忠誠(chéng)度美譽(yù)度向往度主力客戶導(dǎo)入客戶擴(kuò)散客戶XX吉林萬(wàn)科城營(yíng)銷策劃報(bào)告131P185245782眼里的吉林市·心里的松花江我心中的吉林生活征文/攝影活動(dòng)參與形式：征文/攝影+吉林市居住滿意度大調(diào)查獎(jiǎng)勵(lì)方案：獲獎(jiǎng)?wù)呶恼戮幦肷鐓^(qū)刊物《濱江元年記》照片陳列于項(xiàng)目會(huì)所；獲獎(jiǎng)?wù)哔?gòu)房另可獲一定折扣活動(dòng)參與人員：不限準(zhǔn)客戶主題活動(dòng)執(zhí)行策略跟進(jìn)1——忠誠(chéng)度XX吉林萬(wàn)科城營(yíng)銷策劃報(bào)告131P185245782“VIPDATABASE”深耕計(jì)劃每月主題活動(dòng)，吸引周邊客戶上門；主動(dòng)到周邊企事業(yè)單位拓展或贊助企事業(yè)單位的文體活動(dòng)，將得來(lái)的客戶資料進(jìn)行購(gòu)買力分級(jí)，形成客戶DATABASE，拓展客戶渠道通路配合銷售道具：客戶通訊/萬(wàn)客會(huì)內(nèi)刊/項(xiàng)目單頁(yè)媒介：手機(jī)短信/派單/銀行對(duì)賬單執(zhí)行策略跟進(jìn)1——忠誠(chéng)度XX吉林萬(wàn)科城營(yíng)銷策劃報(bào)告131P185245782現(xiàn)場(chǎng)包裝品牌聯(lián)盟美譽(yù)度執(zhí)行策略跟進(jìn)2——美譽(yù)度與吉林市內(nèi)高端休閑娛樂(lè)、購(gòu)物場(chǎng)所形成聯(lián)動(dòng)凡本案業(yè)主憑萬(wàn)客會(huì)卡，在一定時(shí)間內(nèi)可率先享受優(yōu)惠售樓處、樣板段營(yíng)造XX吉林萬(wàn)科城營(yíng)銷策劃報(bào)告131P185245782在現(xiàn)場(chǎng)實(shí)景尚未完成前售樓處、樣板房、樣板段就代表樓盤的品質(zhì)其包裝至關(guān)重要執(zhí)行策略跟進(jìn)2——美譽(yù)度XX吉林萬(wàn)科城營(yíng)銷策劃報(bào)告131P185245782售樓處售樓處包裝XX吉林萬(wàn)科城營(yíng)銷策劃報(bào)告131P185245782XX吉林萬(wàn)科城營(yíng)銷策劃報(bào)告131P185245782XX吉林萬(wàn)科城營(yíng)銷策劃報(bào)告131P185245782XX吉林萬(wàn)科城營(yíng)銷策劃報(bào)告131P185245782樣板段包裝XX吉林萬(wàn)科城營(yíng)銷策劃報(bào)告131P185245782XX吉林萬(wàn)科城營(yíng)銷策劃報(bào)告131P185245782XX吉林萬(wàn)科城營(yíng)銷策劃報(bào)告131P185245782樣板房示意一[海派大戶●中西合璧]執(zhí)行策略跟進(jìn)2——美譽(yù)度XX吉林萬(wàn)科城營(yíng)銷策劃報(bào)告131P185245782XX吉林萬(wàn)科城營(yíng)銷策劃報(bào)告131P185245782XX吉林萬(wàn)科城營(yíng)銷策劃報(bào)告131P185245782XX吉林萬(wàn)科城營(yíng)銷策劃報(bào)告131P185245782XX吉林萬(wàn)科城營(yíng)銷策劃報(bào)告131P185245782樣板房示意二[簡(jiǎn)潔大戶●優(yōu)雅風(fēng)情]執(zhí)行策略跟進(jìn)2——美譽(yù)度XX吉林萬(wàn)科城營(yíng)銷策劃報(bào)告131P185245782XX吉林萬(wàn)科城營(yíng)銷策劃報(bào)告131P185245782XX吉林萬(wàn)科城營(yíng)銷策劃報(bào)告131P185245782XX吉林萬(wàn)科城營(yíng)銷策劃報(bào)告131P185245782XX吉林萬(wàn)科城營(yíng)銷策劃報(bào)告131P185245782執(zhí)行策略跟進(jìn)2——美譽(yù)度樣板房示意三[精致小戶●情緒暢想]XX吉林萬(wàn)科城營(yíng)銷策劃報(bào)告131P185245782XX吉林萬(wàn)科城營(yíng)銷策劃報(bào)告131P185245782XX吉林萬(wàn)科城營(yíng)銷策劃報(bào)告131P185245782XX吉林萬(wàn)科城營(yíng)銷策劃報(bào)告131P185245782知名度以豐滿區(qū)域覆蓋式營(yíng)銷為主區(qū)域內(nèi)地毯搜索鎖定區(qū)域舊住宅小區(qū)市區(qū)內(nèi)較早開(kāi)發(fā)的住宅項(xiàng)目或老居民區(qū)內(nèi)為主區(qū)域內(nèi)戶外廣告：引導(dǎo)旗/橫幅/看板等SP巡展區(qū)域內(nèi)賣場(chǎng)巡展：華聯(lián)/樂(lè)購(gòu)等(短信廣告/電信帳單/電梯轎箱廣告等)1·主攻區(qū)域營(yíng)銷2·臨近區(qū)域定點(diǎn)定向推廣開(kāi)拓外區(qū)擴(kuò)散客戶房展會(huì)、主要干道引導(dǎo)旗大眾媒體3·少量全市性推廣執(zhí)行策略跟進(jìn)3——知名度擴(kuò)散客戶啟動(dòng)XX吉林萬(wàn)科城營(yíng)銷策劃報(bào)告131P185245782思考重點(diǎn)NO.4FINALLYHOWTOMOVETHEM怎么最終打動(dòng)他們項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)執(zhí)行要點(diǎn)XX吉林萬(wàn)科城營(yíng)銷策劃報(bào)告131P185245782生活情景展示，體驗(yàn)濱江國(guó)際品位生活從服務(wù)、展示啟發(fā)客戶未來(lái)生活想像標(biāo)準(zhǔn)化業(yè)務(wù)流程，以嚴(yán)謹(jǐn)規(guī)范的工作程序強(qiáng)化現(xiàn)場(chǎng)殺傷力現(xiàn)場(chǎng)執(zhí)行方針目標(biāo)三大攻略實(shí)景展示+服務(wù)展示+標(biāo)準(zhǔn)銷售XX吉林萬(wàn)科城營(yíng)銷策劃報(bào)告131P185245782增加現(xiàn)場(chǎng)可參與性，提升品質(zhì)感、生態(tài)感、文化感完善導(dǎo)示系統(tǒng)（入口、停車場(chǎng)、銷售中心、樣板房、老別墅銘牌等）會(huì)所氛圍營(yíng)造及展示區(qū)園林完全開(kāi)放式展示看樓通道清晰導(dǎo)示（導(dǎo)示牌配指引人員）工地圍板的設(shè)計(jì)制作與內(nèi)部景觀融為一體現(xiàn)場(chǎng)執(zhí)行方針實(shí)景展示XX吉林萬(wàn)科城營(yíng)銷策劃報(bào)告131P185245782現(xiàn)場(chǎng)執(zhí)行方針迎賓、代客泊車管家式帶看體驗(yàn)參觀，充分考慮客戶現(xiàn)場(chǎng)感受配備基本的自動(dòng)鞋套機(jī)等設(shè)施，看房過(guò)程中提供客戶傘具、扇子、飲品及濕紙巾等工序樣板房要配置綠植簡(jiǎn)單裝飾及空調(diào)，保證夏天客戶看房心情通過(guò)物業(yè)管理前置的方式，既在銷售過(guò)程中為客戶提供尊貴的服務(wù)，同時(shí)可展示項(xiàng)目物業(yè)管理水準(zhǔn)，向客戶傳達(dá)未來(lái)生活品質(zhì)，增強(qiáng)客戶信心服務(wù)展示XX吉林萬(wàn)科城營(yíng)銷策劃報(bào)告131P185245782項(xiàng)目形象傳播傳播感知點(diǎn)1：報(bào)刊短信傳播感知點(diǎn)2：高炮傳播感知點(diǎn)3：廣告牌傳播感知點(diǎn)4：朋友介紹客戶上門第1體驗(yàn)點(diǎn)：指引牌、現(xiàn)場(chǎng)氛圍、工地圍板第2體驗(yàn)點(diǎn)：指示系統(tǒng)、大門、站崗、會(huì)館廣場(chǎng)等第3體驗(yàn)點(diǎn)：售樓處、模型、服務(wù)經(jīng)理、專業(yè)的銷售人員等第4體驗(yàn)點(diǎn)：景觀、樣板間、專職講解員、服務(wù)等、工程樣板房第5體驗(yàn)點(diǎn)：樓書(shū)、產(chǎn)品說(shuō)明書(shū)、戶型圖冊(cè)、服務(wù)手冊(cè)、客戶通訊手冊(cè)客戶購(gòu)買決策放棄購(gòu)買客戶維護(hù)：溫馨短信、客戶活動(dòng)、全程營(yíng)銷檔案、饋贈(zèng)口碑傳播現(xiàn)場(chǎng)執(zhí)行方針標(biāo)準(zhǔn)銷售XX吉林萬(wàn)科城營(yíng)銷策劃報(bào)告131P185245782現(xiàn)場(chǎng)執(zhí)行方針以項(xiàng)目啟動(dòng)為契機(jī)，對(duì)客戶資源進(jìn)行系統(tǒng)化的維護(hù)，為后續(xù)進(jìn)行針對(duì)性的圈層營(yíng)銷奠定基礎(chǔ)回訪客戶定期短信電話回訪資料寄送電子樓書(shū)電子客戶通訊生日問(wèn)候賀卡、鮮花訂送獎(jiǎng)勵(lì)政策老帶新，贈(zèng)送管理費(fèi)等物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)主動(dòng)：會(huì)員活動(dòng)老客戶答謝活動(dòng)，會(huì)員可以帶隨行2、3人參與被動(dòng)會(huì)員向朋友的口碑傳播、資料傳播成交客戶意向客戶建立圈層維護(hù)圈層圈層傳播客戶資源維護(hù)體系標(biāo)準(zhǔn)銷售XX吉林萬(wàn)科城營(yíng)銷策劃報(bào)告131P185245782第五部分營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)及推案XX吉林萬(wàn)科城營(yíng)銷策劃報(bào)告131P185245782形象鋪墊期蓄客期時(shí)間軸營(yíng)銷階段項(xiàng)目亮相、追求曝光率階段目標(biāo)推廣主題高占位的形象核心價(jià)值主張展示區(qū)場(chǎng)景體驗(yàn)戶外廣告項(xiàng)目基本形象鋪墊展示區(qū)開(kāi)放信息項(xiàng)目核心價(jià)值推廣區(qū)域渠道項(xiàng)目活動(dòng)宣傳項(xiàng)目重大節(jié)點(diǎn)曝光，保持客戶持續(xù)關(guān)注度報(bào)紙項(xiàng)目啟動(dòng)展示區(qū)開(kāi)放宣傳渠道營(yíng)銷動(dòng)作與活動(dòng)企業(yè)拜訪積累客戶，強(qiáng)化認(rèn)識(shí)度樹(shù)立項(xiàng)目高端形象，市場(chǎng)預(yù)熱大眾媒體項(xiàng)目形象推廣項(xiàng)目核心價(jià)值及產(chǎn)品預(yù)熱產(chǎn)品發(fā)布會(huì)展示開(kāi)放與優(yōu)惠活動(dòng)宣傳