園區(qū)物業(yè)服務(wù)管理方式、服務(wù)計劃和工作目標

園區(qū)物業(yè)服務(wù)管理方式、服務(wù)計劃和工作目標目錄第一節(jié)管理方式 1一、擬采用的管理方式 1二、內(nèi)部管理構(gòu)架 6三、運作程序 7四、內(nèi)部運作機制 9第二節(jié)工作計劃 12一、前期介入計劃 12二、前期介入要求 19三、物業(yè)服務(wù)交接項目 31四、接管后工作計劃 32第三節(jié)管理目標 32一、前期目標 33二、合同目標 33第一節(jié)管理方式一、擬采用的管理方式（一）實施高新智能型物業(yè)管理摸式伴隨社會經(jīng)濟和科學(xué)技術(shù)迅猛發(fā)展，智能化建筑正成為現(xiàn)代化建筑發(fā)展的必然趨勢，計算機技術(shù)、網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)、自動控制技術(shù)，新型建筑材料等已充分應(yīng)用于現(xiàn)代化建筑之中，并以其高效，節(jié)能、安全、便捷、個性化強的優(yōu)勢備受使用者和管理者的推崇，科技園物業(yè)是現(xiàn)代高新技術(shù)的集合體，其智能化系統(tǒng)綜合配置了樓宇管理系統(tǒng)，辦公自動化系統(tǒng)，通訊與網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)等多個系統(tǒng)，其現(xiàn)代化程度在貴州省乃至全國都是領(lǐng)先的，我公司將在充分熟悉各個設(shè)備系統(tǒng)，各種材料化學(xué)性能的基礎(chǔ)上，充分發(fā)揮人才優(yōu)勢，利用計算機等現(xiàn)代化科技設(shè)備設(shè)施和科學(xué)的管理方法，推行科技型物業(yè)管理，將“最優(yōu)理念”始終貫穿于我們整個物業(yè)管理活動中。1.充分運用計算機技術(shù)，實現(xiàn)集中控制管理，提高經(jīng)濟效益為實現(xiàn)對科技園的水、電、空調(diào)、車輛、消防、防盜報警、等各系統(tǒng)的綜合監(jiān)控與管理，達到設(shè)備設(shè)施在優(yōu)化與經(jīng)濟的情況下運行，我們將充分利用計算機和網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，利用樓宇自動化系統(tǒng)中央控制計算機的圖形顯示，動態(tài)適時數(shù)據(jù)刷新功能，使設(shè)備的運行狀態(tài)。運行參數(shù)一目了然，從而節(jié)省大量的人才資源，提高經(jīng)濟效益；通過特有的報警優(yōu)先顯示功能，使操作人員及時準確地了解設(shè)備是否正常，一旦接到報警信號，迅速做出反映，及時排除故障；將分散于各子系統(tǒng)與中央計算機的連接，達到分散控制，集中管理的功能模式。2.充分利用科技園設(shè)備自身的性能優(yōu)勢科技園設(shè)備自動化系統(tǒng)可對物業(yè)的各種機電設(shè)施進行自動化控制，包括通風(fēng)，空氣調(diào)節(jié)、給排水、供配電、照明等，其終端設(shè)備可動態(tài)檢測，顯示設(shè)備的運行參數(shù)，監(jiān)視、控制其運行狀態(tài)，并根據(jù)外界條件及負載變化情況，自動調(diào)節(jié)各種設(shè)備始終進行在最佳狀態(tài)，自動實現(xiàn)對電力，供水等能源的調(diào)節(jié)與管理，通過閉路監(jiān)控系統(tǒng)，可以方便地了解科技園內(nèi)外環(huán)境狀況，利用門禁和停車場管理系統(tǒng)可以對進出特定區(qū)域的人員，車輛實現(xiàn)有效監(jiān)管；綜合利用各種技防設(shè)備的功能，使科技園各控制系統(tǒng)具備的自動檢測，自動調(diào)節(jié)、自動診斷，自動報警等功能，保證科技園的設(shè)備在最安全的條件下運行，降低設(shè)備運行成本，減少設(shè)備管理人員的數(shù)量，將人為不安全的因素將到最低點。3.學(xué)習(xí)先進的科學(xué)管理理論，造就科學(xué)管理人才，不斷創(chuàng)新，勇攀物業(yè)管理新高峰針對科技園高智能化物業(yè)特點，我公司擬專門成立智能化物業(yè)管理理論與技術(shù)研究小組，運用管理眾多智能化建筑物積累的豐富經(jīng)驗，解決在實施智能化管理過程中所出現(xiàn)的技術(shù)難題，走現(xiàn)代先進的科學(xué)管理理論與物業(yè)管理實踐相結(jié)合之路，培養(yǎng)和造就大批智能化物業(yè)管理人員，確?？萍紙@能化管理不斷創(chuàng)新領(lǐng)先。（二）物業(yè)管理實現(xiàn)雙重監(jiān)督在科技園的物業(yè)管理活動中，實行雙重監(jiān)督，即由科技園物業(yè)管理委員會和公司對科技園物業(yè)管理處的各項管理工作進行監(jiān)管，物業(yè)管理處對科技園實施專業(yè)化、一體化的物業(yè)管理，物業(yè)管理處的各項工作定期向物業(yè)管理委員會和公司進行書面匯報，接受物業(yè)管理委員會和公司的監(jiān)督和指導(dǎo)，物業(yè)管理委員會對管理處的工作進行宏觀的監(jiān)控，公司各職能部門對管理處的各項工作進行具體的監(jiān)督與指導(dǎo)，用戶監(jiān)督與專業(yè)化物業(yè)管理有機地結(jié)合在一起，形成業(yè)主自治，監(jiān)管與企業(yè)專業(yè)化管理相結(jié)合的運作方式。（三）導(dǎo)入先進管理體系及管理思想我們利用ISOxxxx質(zhì)量管理體系，導(dǎo)入ISOxxxx0環(huán)境管理體系和OHSASxxxx0職業(yè)安全健康管理體系思想，將其運用到科技園的物業(yè)管理工作中，用先進科學(xué)的管理，確保科技園的物業(yè)管理工作達到并保持一流水準，ISOxxxx質(zhì)量管理體系主要強調(diào)對產(chǎn)品有關(guān)的過程進行控制，通過審核和監(jiān)督，及時采取糾正，預(yù)防措施，并持續(xù)改進，從而不斷增強顧客滿意度，ISOxxxx環(huán)境管理體系強調(diào)規(guī)范組織的環(huán)境行為，資源的合理利用，預(yù)防污染，倡導(dǎo)環(huán)境保護，強調(diào)綠色環(huán)保作業(yè)，以實現(xiàn)資源的可持續(xù)利用和生態(tài)環(huán)境的綜合治理。0HSASxxxx0職業(yè)安全健康管理體系，則強調(diào)消防或降低企業(yè)的職業(yè)安全健康風(fēng)險，不斷改進績效，預(yù)防事故的發(fā)生，確保企業(yè)員工的安全防護，有效增強員工對企業(yè)的凝聚力和向心力，從而保證整個服務(wù)水平的不斷提高，我公司在多年成功實施ISOxxxx質(zhì)量管理體系基礎(chǔ)上，將ISOxxxx質(zhì)量管理體系，ISOxxxx0環(huán)境管理體系和OHSASxxxx0職業(yè)安全健康管理體系整合在一起運行，構(gòu)成整合型管理體系并導(dǎo)入到科技園的物業(yè)管理中，從而在科技園的物業(yè)管理活動中心形成一個共同、連續(xù)、嚴密的管理思路，使各管理體系之間實現(xiàn)優(yōu)勢互補，并有效地利用資源，降低管理成本，提高管理水平，降低企業(yè)的職業(yè)安全健康風(fēng)險，同時對服務(wù)質(zhì)量進行控制和不斷改進，為xx科技園營造出一個高質(zhì)量，無污染，綠色環(huán)保、舒適優(yōu)雅的工作環(huán)境。（四）實行執(zhí)行機構(gòu)、責(zé)任機構(gòu)、監(jiān)督機構(gòu)有機結(jié)合的共管方式。1.監(jiān)督機構(gòu)——XX科技園業(yè)主委員會對XX科技園物業(yè)中心的管理行為進行監(jiān)督。（1）組織對管理工作的抽驗、檢查，審查管理效果。（2）可通過會議或其它形式，評審XX科技園物業(yè)管理狀況、交流意見。（3）可即時就管理中的問題向XX科技園物業(yè)中心或XX物業(yè)投訴。（4）對管理中的重大事項進行審議。2.責(zé)任機構(gòu)——XX物業(yè)是XX科技園物業(yè)管理目標的最終責(zé)任人，負責(zé)對XX科技園物業(yè)管理狀況的整體監(jiān)控和指導(dǎo)，就XX科技園的物業(yè)管理狀況對XX科技園業(yè)主委員會負責(zé)。3.執(zhí)行機構(gòu)——XX科技園物業(yè)管理中心是XX科技園物業(yè)管理的具體實施機構(gòu)，對XX科技園業(yè)主委員會和XX物業(yè)負責(zé)，確保XX科技園物業(yè)管理的各項工作達到既定目標。（五）實行以客戶服務(wù)中心為總調(diào)度的物業(yè)管理服務(wù)形式客戶服務(wù)中心是XX科技園物業(yè)中心服務(wù)的窗口，配置24小時熱線電話及服務(wù)網(wǎng)站，接受客戶委托服務(wù)、投訴，直接調(diào)度、指揮管理中心有關(guān)人員處理日常事物，并對每項服務(wù)進行電話回訪。具體工作流程見下圖。（見下頁）二、內(nèi)部管理構(gòu)架（一）機構(gòu)設(shè)置組織機構(gòu)的設(shè)置原則是精干高效，一專多能，在充分了解科技園建設(shè)特點和使用功能的基礎(chǔ)上，根據(jù)科技園用戶的基本情況，我公司在科技園設(shè)置物業(yè)管理處，物業(yè)管理處實行公司領(lǐng)導(dǎo)下的經(jīng)理負責(zé)制，物業(yè)管理處設(shè)經(jīng)理X名、經(jīng)理助理X人，下設(shè)客戶服務(wù)中心、安全管理部、行政管理部、工程部和清潔綠化部。（二）組織架構(gòu)圖三、運作程序通過對園區(qū)建筑，設(shè)備設(shè)施及周邊環(huán)境全面深入的調(diào)查研究，擬定初步的管理方案。物業(yè)管理的前期介入是一個非常重要的環(huán)節(jié)，在前期介入中，管理人員和工程技術(shù)人員將對建筑工程質(zhì)量和在今后投入使用中可能出現(xiàn)的問題，向甲方管理人員書面提出整改意見，督促施工對進行整改，熟悉設(shè)備，設(shè)施調(diào)試，操作，養(yǎng)護，實現(xiàn)順利接管，收集設(shè)備的條件、易損件、技術(shù)說明書、圖紙等，并歸納存檔。對員工服務(wù)意識、服務(wù)技能的崗前培訓(xùn)，經(jīng)考核合格后方可上崗。由公司技術(shù)部門、管理處經(jīng)理、工程技術(shù)人員等組成驗收組，按物業(yè)管理要求對科技園的建筑及設(shè)備設(shè)施進行驗收，同甲方，監(jiān)理方，施工方作好交接記錄工作。按精干高效，一專多能的原則設(shè)立科技園物業(yè)管理處，在服務(wù)中心和公司的領(lǐng)導(dǎo)監(jiān)控下，對科技園進行全方位的物業(yè)管理。相關(guān)前期準備工作完成后，正式全面實施物業(yè)管理。運作程序流程圖（見下表）四、內(nèi)部運作機制（一）雙閉環(huán)控制模式小閉環(huán)是對工作過程的微觀控制，主要通過個人，部門，管理處三級執(zhí)行，通過自檢，監(jiān)督系統(tǒng)，任何一項工作內(nèi)容的均實施三級閉環(huán)控制，對照工作計劃與標準，針對檢查出的問題及實施過程中出現(xiàn)的新情況及時改進糾偏，控制工作按計劃和標準實施；大閉環(huán)是公司質(zhì)量管理部，技術(shù)管理部門對管理處階段性工作的宏觀控制，工作計劃與績效標準按公司發(fā)展戰(zhàn)略制定，同時充分考慮業(yè)主要求，行業(yè)新標準，新技術(shù)新工藝和新的管理模式，對管理處每一環(huán)節(jié)都進行嚴格的監(jiān)督和考核，重點是對工作結(jié)果進行檢查，分析和評價，提出改進措施，融入下一步工作計劃與標準的訂立中，形成一個嚴密的閉環(huán)。在具體執(zhí)行中實行逐級負責(zé)制，即將工作目標分解落實到各部門和個人，所有的工作都有相應(yīng)責(zé)任人，下級對上級負責(zé)，上級檢查，監(jiān)督、指導(dǎo)下級工作。管理環(huán)環(huán)相扣，形成一個有機結(jié)合的質(zhì)量環(huán)，在具體運作中，管理處經(jīng)理既是日常工作的指揮者，監(jiān)督管理者，又是被監(jiān)督者，評價者，各項指令下達后，執(zhí)行人員即開始動作，執(zhí)行過程中的信息通過反饋渠道回到各級指揮部，部門負責(zé)人作出校正，判斷，評價，各級管理人員還要從檢查，評比結(jié)果中對管理中存在的問題加以糾正，從而保證管理的有效和不失控、不變形。（二）激勵機制激勵是用閉環(huán)控制的動力，使管理不斷運轉(zhuǎn)，在控制中導(dǎo)入激勵機制，以充分調(diào)動員工積極性，挖掘內(nèi)部潛力，確保系統(tǒng)在充滿活力的中不斷運行，激勵系統(tǒng)包括目標激勵，崗位激勵，獎懲機制三部分。1.目標激勵在公司的工作中，提出創(chuàng)建物業(yè)管理名牌企業(yè)的長遠目標，并將達到這一目標具體分解到每個部門，每個員工的目標管理責(zé)任中，簽定年度目標管理責(zé)任制考核協(xié)議書，年終考核。2.崗位激勵實行內(nèi)部公開競爭上崗、能者上的崗位淘汰制度，為員工提供充分展示的舞臺。這一企業(yè)文化思想是我公司長久發(fā)展的根本動力。獎懲機制：獎懲機制實行以獎為主，以懲為輔，通過獎懲達到提倡企業(yè)文化價值觀和競爭意識、危機意識等。3.監(jiān)督機制：（1）外部監(jiān)督既物業(yè)管理委員會，管理局對管理處進行監(jiān)督。（2）內(nèi)部監(jiān)督公司品質(zhì)管理部對管理處進行質(zhì)量考核，管理處各職能部門相互監(jiān)督制約，內(nèi)部形成質(zhì)量監(jiān)督閉環(huán)體系。（3）業(yè)主監(jiān)督公司設(shè)24小時投訴電話，總經(jīng)理投訴熱線，24小時投訴受理流程。第二節(jié)工作計劃一、前期介入計劃專業(yè)、科學(xué)、規(guī)范的物業(yè)管理前期介入，將為今后物業(yè)管理服務(wù)品質(zhì)的提高及降底管理成本，打下堅實的基礎(chǔ)。針對科技園，現(xiàn)代化、智能型、設(shè)施設(shè)備多規(guī)模大的物業(yè)特點，本公司如果中標，將成立前期物業(yè)管理介入工作組，以國際先進的物業(yè)管理理念，專業(yè)化、科學(xué)化的管理方式，介入XX科技園的前期物業(yè)管理工作。（一）前期介入人員安排組長：公司總經(jīng)理兼任副組長：科技園物管事務(wù)所經(jīng)理其它成員：公司本部工程部工民建、電氣、弱電專業(yè)工程師各2名，項目經(jīng)理2名、品質(zhì)管理部、資源管理部、市場推廣部、計劃財務(wù)部主管級職員各1名。（二）工作方式1.組長每周組織會議對一周工作作全面布署，并檢討各項工作的完成情況。2.副組長全日制現(xiàn)場辦公，負責(zé)科技園現(xiàn)場工作的協(xié)調(diào)與安排。3.各專業(yè)工程師及中心物管員按工作內(nèi)容全日制現(xiàn)場工作，副組長每日組織會議對當(dāng)日工作作全面檢討。4.工作組其它成員按現(xiàn)場半日工作制工作，按計劃完成各口工作，每周向副組長提供工作報告。5.組長每周組織會議對一周工作作全面布署，并檢討各項工作的完成情況。6.副組長全日制現(xiàn)場辦公，負責(zé)科技園現(xiàn)場工作的協(xié)調(diào)與安排。7.各專業(yè)工程師及中心物管員按工作內(nèi)容全日制現(xiàn)場工作，副組長每日組織會議對當(dāng)日工作作全面檢討。8.工作組其它成員按現(xiàn)場半日工作制工作，按計劃完成各口工作，每周向副組長提供工作報告。（三）工作內(nèi)容內(nèi)容完成時間落實部門備注一、前期工程監(jiān)督1）審閱樓宇、設(shè)備圖則及設(shè)計工程部、工作組2）設(shè)施設(shè)備隱蔽線路的熟悉與標注工程部、工作組3）從物業(yè)管理角度向業(yè)主方提供建議工程部、工作組4）按工程合同承諾標準，編造驗收表格工程部、工作組5）制定驗收程序并接管物業(yè)設(shè)施、初檢遺漏工程按工程進度工程部、工作組6）向機關(guān)事務(wù)局提供樓宇、設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)及維修建議工程部、中心物管事務(wù)所二、人事1）物管事務(wù)所架構(gòu)制定及討論審定資源部、工作組2）管理級員工的招聘3）各級員工編制、職責(zé)、聘用條件及員工福利制度審批資源部4）人事管理制度、員工手冊的討論審批資源部A公開招聘資源部B面試資源部C聘用及入職培訓(xùn)資源部D熟悉物管事務(wù)所運作及在職培訓(xùn)資源部、中心物管事務(wù)所三、設(shè)立xx科技園物管事務(wù)所1）設(shè)立及裝修物管事務(wù)所工程部、工作組2）辦公設(shè)備及工具設(shè)備的采購資源部、工作組3）現(xiàn)場清潔及布置中心物管事務(wù)所四、管理文件1）中心公約、服務(wù)手冊制定及審批市場推廣部2）各類文件、表格的制定及印刷品質(zhì)部、資源部五、管理預(yù)算、啟動預(yù)算及財務(wù)安排1）制定初步管理預(yù)算、啟動預(yù)算及討倫計劃財務(wù)部2）管理費及各項費用制定及申報市場推廣部3）各項財務(wù)管理制度制定計劃財務(wù)部六、樓宇基本設(shè)備預(yù)算1）設(shè)計及審定各類標牌、指示牌市場推廣部2）采購、制作及安裝市場推廣部七、物業(yè)驗收之準備1）樓宇各單項驗收根據(jù)情況確定工程部、工作組2）公共地方的驗收（道路、停車場等）根據(jù)情況確定工程部、工作組3）樓宇各項設(shè)施設(shè)備測試及驗收根據(jù)情況確定工程部、工作組4）樓宇內(nèi)部初驗根據(jù)情況確定工程部、工作組5）遺漏工程跟進及監(jiān)督驗收根據(jù)情況確定工程部、工作組6）綠化工程的驗收根據(jù)情況確定工程部、工作組八、樓宇接管安排1）制定接管計劃工作組2）安排準備各類文件品質(zhì)部、工作組3）人員安排工程部、工作組4）接管培訓(xùn)工程部5）清潔開荒中心物管事務(wù)所6）現(xiàn)場氛圍布置市場部、中心物管事務(wù)所7）進行接管工作工程部、中心物管事務(wù)所九、遺漏工程跟進1）整理資料及落實遺漏工程跟進按工程進度工程部、中心物管事務(wù)所2）維修后復(fù)檢、通知業(yè)主方再次驗收按工程進度工程部、中心物管事務(wù)所3）現(xiàn)場施工方的管理討論品質(zhì)部、中心物管事務(wù)所十、各服務(wù)項目檢討1）物業(yè)保險事宜之建議計財部、中心物管事務(wù)所2）檢討物業(yè)管理人力資源資源部、中心物管事務(wù)所3）檢討保安安排中心物管事務(wù)所4）檢討清潔服務(wù)之安排中心物管事務(wù)所5）檢討維護保養(yǎng)服務(wù)之安排工程部、中心物管事務(wù)所6）檢討處理客戶投訴之程序品質(zhì)部、中心物管事務(wù)所7）檢討園藝綠化保養(yǎng)及節(jié)日布置之安排工程部、中心物管事務(wù)所8）檢討公共關(guān)系之安排市場部、中心物管事務(wù)所二、前期介入要求公司中標后，將組建科技園物業(yè)管理事務(wù)所，派駐事務(wù)所經(jīng)理，組織各專業(yè)技術(shù)人員進駐物業(yè)現(xiàn)場，按照招標要求和有關(guān)物業(yè)管理前期介入的規(guī)定，進入有關(guān)工作程序，由甲方組織與設(shè)計單位、施工單位、監(jiān)理單位、材料設(shè)備供應(yīng)廠商取得聯(lián)系，并建立良好的合作關(guān)系，并就有關(guān)工作協(xié)調(diào)問題進行磋商，明確物業(yè)管理服務(wù)在前期介入中的工作內(nèi)容、工作方式及所承擔(dān)的責(zé)任與義務(wù)，并確定三方相互溝通的方式和具體聯(lián)系人員。通過前期介入，一是便于在前期介入中發(fā)現(xiàn)問題能及時反饋到有關(guān)單位，爭取得到理解并及時解決，二是便于以后在物業(yè)使用維修管理中，使其作為我們的技術(shù)后盾，掌握材料供應(yīng)渠道和技術(shù)支持服務(wù)。三是參與設(shè)備調(diào)試，充分了解，熟悉物業(yè)情況，對影響今后使用功能的工程問題提出整改合理化建議，制定操作性強的物業(yè)管理方案。同時，我們將根據(jù)甲方對物業(yè)管理的要求、愿望，了解甲方對物業(yè)使用的有關(guān)安排、計劃，并在此基礎(chǔ)上修訂完善物業(yè)管理方案。我們將從以下幾方面開展物業(yè)的前期介入（一）施工期的前期介入施工期主要指物業(yè)土建工程基本完工，設(shè)備實施基本到位之前的階段。1.工作方式工程技術(shù)人員進場，熟悉建筑施工圖和水電、設(shè)備安裝圖紙、隱蔽工程記錄，了解新材料、新技術(shù)的運用情況，收集整理各專業(yè)技術(shù)施工資料，對施工進行跟蹤、監(jiān)督、檢查，發(fā)現(xiàn)影響今后使用功能的工程問題，及時提出整改建議。2.工作方法（1）掌握設(shè)計思路科技園涉及的專業(yè)技術(shù)很多，為便于今后的物業(yè)管理，要求物業(yè)管理專業(yè)技術(shù)人員須掌握設(shè)計院設(shè)計思想、設(shè)計依據(jù)、載荷設(shè)計分析、基礎(chǔ)處理、功能分區(qū)、建筑結(jié)構(gòu)、隱蔽工程、水暖電智等各專業(yè)施工設(shè)計圖等等。（2）掌握各專業(yè)施工方法日后的物業(yè)管理維修工作，必須在了解物業(yè)建設(shè)形成過程的施工方法后才能進行維修，如屋面防水工藝、取暖保溫施工工藝、設(shè)備的輸入輸出參數(shù)等，因此，物業(yè)管理人員在施工期的介入階段，必須深入現(xiàn)場，了解各專業(yè)施工工序及方法，掌握施工的難點，收集整理各種技術(shù)及施工資料，了解各種材料生產(chǎn)廠家及通迅地址。（3）提出整改合理化建議我公司將根據(jù)以往的工程前期介入和物業(yè)管理經(jīng)驗，就今后可能存在的施工質(zhì)量隱患或影響使用和管理的問題（如水池、天面、衛(wèi)生間的防水防漏，廣場地面磚、內(nèi)外墻裂縫的防范等等）與施工方、監(jiān)理方的技術(shù)管理人員協(xié)商，提出建議、意見，對于施工中因各種原因造成的嚴懲工程質(zhì)量問題，影響到今后的使用功能、使用安全等重大問題，及時向有關(guān)方提出整改建議，如果一時解決不了的，寫出專題報告，提交甲方處理。（4）制定切實可行的管理方案科技園功能齊全，且面向公眾開放，來往人員復(fù)雜，管理難度很大，保障安全更加重要，物業(yè)管理人員必須盡早熟悉物業(yè)情況，制定切合實際的管理方案。（二）設(shè)備安裝調(diào)試期的前期介入設(shè)備設(shè)施安裝調(diào)試期：指從樓宇設(shè)備安裝工程開始到安裝調(diào)試驗收全過程的管理。1.工作方式由工程部參與調(diào)試工作，現(xiàn)場學(xué)習(xí)。2.主要工作內(nèi)容有：（1）結(jié)合現(xiàn)場實際，通過詳細研讀各專業(yè)設(shè)計圖紙，對照建筑結(jié)構(gòu)空間尺寸和設(shè)備外型尺寸，熟悉建筑物的全部配套設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)的設(shè)計布置情況，包括交配電設(shè)備系統(tǒng)、給排水設(shè)備系統(tǒng)、空調(diào)通風(fēng)設(shè)備系統(tǒng)、消防設(shè)備系統(tǒng)、電梯設(shè)備系統(tǒng)以及智能化設(shè)備系統(tǒng)等。由于大廈功能的多樣性、完備性和設(shè)備系統(tǒng)的專業(yè)復(fù)雜性，要求介入的物業(yè)管理人員也要具備相應(yīng)的專業(yè)技術(shù)和一定的工程施工管理經(jīng)驗，及時發(fā)現(xiàn)施工中不符合設(shè)計要求，違反專業(yè)規(guī)范要求的質(zhì)量問題。（2）通過詳細查看各專業(yè)設(shè)備系統(tǒng)的設(shè)計技術(shù)參數(shù)，結(jié)合設(shè)備隨機技術(shù)文件，了解掌握各專業(yè)設(shè)備的技術(shù)性能參數(shù)、安裝基礎(chǔ)、標高、位置和方向以及維修拆卸空間尺寸、動力電纜連接等技術(shù)問題。（3）在詳細研讀設(shè)計圖紙和現(xiàn)場檢查建筑空間位置及設(shè)備外形尺寸的基礎(chǔ)上，從設(shè)備運行維護及角度認真考慮設(shè)備及系統(tǒng)的可操作性、可維修性、是否滿足管理的要求等。在符合設(shè)計規(guī)范、設(shè)計技術(shù)要求的前提下，應(yīng)使設(shè)備及系統(tǒng)的巡視操作便利，易于維修保養(yǎng)，設(shè)備系統(tǒng)容量易調(diào)節(jié)搭配，系統(tǒng)管線布置和流程控制更趨于合理，各系統(tǒng)的功能、功能流量輸出應(yīng)便于計量管理、便于經(jīng)濟核算，并就這些問題提出改進意見或建議，提請設(shè)計單位和工程籌建處改進。（4）參加設(shè)備安裝工程的分部、分項工程驗收、隱蔽工程的驗收和設(shè)備安裝工程的綜合驗收，熟悉樓宇各設(shè)備系統(tǒng)安全經(jīng)濟運行的狀態(tài)參數(shù)，掌握設(shè)備系統(tǒng)的調(diào)節(jié)控制方法、緊急情況的處理措施，提出設(shè)備系統(tǒng)運行管理方面的整改意見和建議。（5）建立比較完整的設(shè)備前期技術(shù)資料檔案，要求收集整理的文件資料主要有：設(shè)備選型報告及技術(shù)經(jīng)濟論證；設(shè)備購置合同；設(shè)備安裝合同；設(shè)備隨機文件（說明書、合格證、裝箱單等）；進口設(shè)備商檢證明文件；設(shè)備安裝調(diào)試記錄；設(shè)備性能檢測和驗收移交書；設(shè)備安裝現(xiàn)場更改單和設(shè)計更改單；相關(guān)產(chǎn)品樣本；業(yè)務(wù)往來文件、批件等。文件資料連同設(shè)備安裝工程竣工驗收圖紙資料一起歸入設(shè)備前期技術(shù)資料檔案。（6）在對設(shè)備各系統(tǒng)全面了解的基礎(chǔ)上，結(jié)合科技園設(shè)備系統(tǒng)修訂完善管理制度，安全操作規(guī)程和作業(yè)指導(dǎo)書。（三）樓宇和公共區(qū)域的前期介入1.辦公樓宇的前期介入前期介入任務(wù)是：了解辦公室、各功能會議室結(jié)構(gòu)上的特殊要求，了解投放使用后的安全防范要求，制訂辦公室、功能會議室外部安全管理措施及有關(guān)制度，前期介入的工作要點為：（1）了解辦公室、各功能會議室內(nèi)部結(jié)構(gòu)的特殊性；（2）掌握與之配套設(shè)施設(shè)備的技術(shù)參數(shù)、技術(shù)標準；（3）掌握消防安全設(shè)備設(shè)施的配套情況；（4）制定應(yīng)急情況時人員的疏散方案；在裝修中特別注意控制材料的質(zhì)量，嚴禁使用易燃或劣質(zhì)材料，在消防施工中確保安全，會同施工、監(jiān)理方一起嚴把質(zhì)量關(guān)。2.室外綠化及園林小品的前期介入了解室外綠化面積和布局，綠化設(shè)計思路，樹木、花卉的種類和數(shù)量，了解花草樹木的名稱、種植季節(jié)、生長特性、培植管理方法等一毓知識和技術(shù)，監(jiān)督綠化施工，要求將建筑垃圾清理干凈換成栽培營養(yǎng)土；注意花木的種植，一定要去除營養(yǎng)袋；草地要求平整后才能植草；及時跟蹤了解綠化施工中的噴灌噴頭布置、水管走向、綠化排水工程情況，并根據(jù)園林設(shè)計規(guī)劃要求及涉及到的綠化知識，編寫綠化技術(shù)管理措施和規(guī)定，同時對綠化人員進行培訓(xùn)，了解園林小品的設(shè)計意圖，掌握材料的性能并制定相應(yīng)的維護措施。3.地下停車場與道路的前期介入科技園來往車輛多，地下停車場的前期介入工作重點是：了解與掌握地下停車場的設(shè)計規(guī)劃、建筑結(jié)構(gòu)、泊車位數(shù)量、車輛行駛進出口及上下坡道的安全要求、安全措施及消防安全的設(shè)施、設(shè)備，并著重跟蹤地下停車場、地面排水溝、井的污水排放設(shè)備設(shè)施的施工與安裝，發(fā)現(xiàn)有影響日后管理或影響行車安全的情況，及時向甲方有關(guān)部門匯報并提出整改建議，要求施工方進行整改，事物所對地下停車場的車輛行駛及車輛管理制訂有關(guān)制度和措施，為日后停車場的管理提供依據(jù)。（四）竣工及接管驗收的前期介入竣工及接管驗收期：指物業(yè)工程竣工并向物業(yè)移交接管階段。1.工作方式按照物業(yè)接管驗收的程序和要求，依據(jù)國家制定的物業(yè)接管驗收標準，做好接管驗收工作，做到全面、細致而不漏項，為日后的物業(yè)管理打下堅實基礎(chǔ)。（1）物業(yè)驗收（物業(yè)驗收前編制驗收計劃）①土建驗收樓內(nèi)地面平整，不裂縫、脫皮、起砂等缺陷。屋面清潔，無垃圾和堆放物，屋面排水口無明顯堵塞現(xiàn)象。衛(wèi)生間地面不應(yīng)積水、滲漏現(xiàn)象。進戶門不得使用膠合板制作，門鎖安裝牢固。屋內(nèi)墻面平整，無裂縫、剝落和起泡等缺陷。油漆、刷漿應(yīng)色澤一致，表面不應(yīng)有脫皮，漏刷現(xiàn)象。門窗玻璃完好無損，安裝平整、牢固，開閉靈便。木作工程表面光潔，線條順直。飾面磚應(yīng)表面潔凈，無裂縫、脫落現(xiàn)象。②水、電設(shè)施驗收水、電表底度清晰水、電表按套安裝或預(yù)留表位。公共及室內(nèi)照明設(shè)施齊全，無損壞，使用功能正常管道安裝牢固、垂直，控制部件啟閉靈活，無滴漏。地漏排污管接口，檢查口不得滲漏，管道排水必須流暢。衛(wèi)生間設(shè)施配件齊全、完好，接口不得滲漏，制動靈活。③水泵驗收須提供產(chǎn)品合格證，產(chǎn)品說明書，土建安裝圖紙，水泵電路圖紙，水泵電路圖。電機持續(xù)運行壹小時無故障，運行時無較大振動。蓄水池、閥門、管道無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。各種儀器、儀表規(guī)格、型號應(yīng)符合設(shè)計要求，安全裝置必須靈敏可靠，控制閥門開關(guān)靈活。④消防設(shè)施驗收消防設(shè)施有消防部門檢驗合格證。消防栓、消防管道無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，防腐措施符合設(shè)計要求。消防設(shè)施有規(guī)定的標識。⑤電梯驗收電梯機房清潔、通風(fēng)。有專業(yè)部門的檢驗合格證。提供電梯有關(guān)圖紙資料：a.土建圖b.電梯維護說明書c.電梯控制圖d.產(chǎn)品說明書電梯持續(xù)運行30分鐘無故障。電梯在運行過程中，指令、召喚、定向、程序轉(zhuǎn)換、開車、截車、停車、平層準確無誤，聲光、信號清晰正確。電梯啟動、運行和停止，轎廂內(nèi)無較大震動及沖擊，制動器可靠。電梯供電電源線必須單獨敷設(shè)。⑥供電系統(tǒng)驗收供電系統(tǒng)安裝后必須有專業(yè)部門的檢驗合格簽證。配電柜（盤）及開關(guān)柜型號、規(guī)格，質(zhì)量符合要求。柜（盤）內(nèi)設(shè)備，電器的導(dǎo)電接觸面與母線連接的接觸緊固、牢靠。⑦空調(diào)系統(tǒng)驗收：空調(diào)制冷機組、風(fēng)柜、各風(fēng)管及風(fēng)口，空調(diào)風(fēng)柜房地面排水坡度，下水口、回風(fēng)系統(tǒng)、新風(fēng)機、空調(diào)冷卻水系統(tǒng)、冷支采及電機、各檢修口等設(shè)施符合國家標準。（2）驗收確認驗收過程應(yīng)將驗收物業(yè)的質(zhì)量狀況如實記錄，記錄后有移交人的認可簽字。（3）資料接管新建物業(yè)在接管過程中，驗收以下資料作為物業(yè)管理的原始資料建檔保存：a.建設(shè)各項批準文件；b.平面規(guī)劃圖、竣工總平面圖；c.房屋及配套的基礎(chǔ)設(shè)施、設(shè)備、園藝的竣工圖；d.地下管網(wǎng)竣工圖；e.工程質(zhì)量檢查合格證；f.各種設(shè)備的檢驗合格證；g.房屋產(chǎn)權(quán)明細表。（4）設(shè)備設(shè)施試運行設(shè)備設(shè)施在驗收合格后，事務(wù)所對設(shè)備設(shè)施進行試運行，以確保用戶入伙后設(shè)備能正常運行，事務(wù)所的工程技術(shù)人員此時可在設(shè)備安裝調(diào)試單位配合下直接操作設(shè)備，并請設(shè)備調(diào)試單位對相關(guān)操作人員進行設(shè)備正式運行前的培訓(xùn)。（五）物業(yè)入伙的管理接管驗收后至物業(yè)入伙，此間約為一個月時間，事務(wù)所將圍繞入伙做大量的準備工作，重點做好物業(yè)成品保護、各部門的入伙搬遷、引導(dǎo)等，確保搬遷工作的有序進行。1.清潔開荒入伙前，建議甲方對物業(yè)進行全面清潔工作，包括外墻、石材地板、木地板、瓷磚地板、不銹鋼表面的清潔。避免使用有腐蝕作用的清潔液，防止腐蝕后造成損失及后續(xù)管理的困難。2.搬遷準備工作（1）跟蹤竣工驗收入接管驗收中檢查出的問題的整改情況。（2）建立健全各項規(guī)章制度及管理制度。（3）向甲方提交關(guān)于大樓相關(guān)配套設(shè)施配置的建議，諸如：室內(nèi)公共區(qū)域垃圾桶配置，公共洗手間垃圾筐、紙巾盒的配置。（4）做好電梯轎箱、地面瓷磚、燈體、墻面等物業(yè)成品的保護工作。（5）協(xié)助甲方完成各類標識牌制作后的安裝、停車場劃線。3.協(xié)助甲方完成搬遷工作（1）了解入伙各部門的辦公場所。（2）了解搬遷日期與時間。（3）提供搬遷路線及停車地點。（4）安排好電梯操作人員值班。（5）事物所協(xié)助做好現(xiàn)場物品的看護、引導(dǎo)、協(xié)助搬運、整理物品等工作，做到整個搬遷過程中物