政府機關物業(yè)服務管理制度

政府機關物業(yè)服務管理制度目錄第一節(jié)物業(yè)人員管理制度 1一、物業(yè)人員管理制度 1二、保安隊管理制度 2三、保潔班管理制度 3四、維修組管理制度 4第二節(jié)項目人員規(guī)章制度 5一、規(guī)章總則 5二、物業(yè)管理人員上下班制度 6三、保安員工作崗位制度 6四、環(huán)境衛(wèi)生工作制度 8五、財務工作制度 8六、電工，維修工工作制度 9完善的管理制度是保證現(xiàn)代企業(yè)正常有序運作的必要條件；科學化、規(guī)范化的檔案管理能為企業(yè)的高效運作和快速發(fā)展提供強大的信息資源支持。完善的規(guī)章制度和科學化、規(guī)范化的檔案管理是提供專業(yè)化物業(yè)管理服務的重要基礎，能有效的為物業(yè)及公用設施的使用、維修以及各項物業(yè)管理服務工作提供引導和服務。第一節(jié)物業(yè)人員管理制度一、物業(yè)人員管理制度（一）遵守法律法規(guī)和社會道德準則，不斷學習并強化自身的法律修養(yǎng)及道德情操。（二）嚴格按照公司各項規(guī)章制度辦事，遵守公司紀律，積極地提高各項服務操作規(guī)程的實踐性。（三）員工須保持制服整齊清潔，儀表端莊，精神飽滿，努力提高公司的整體形象。（四）提供各項服務時，服務用語要規(guī)范得體，做到微笑服務，對自己解決不了的問題，應當及時匯報上級。對待住戶、訪客、同事和各階層人士，均應以禮相待，保持彼此間良好關系。（五）不準損壞公司信譽和對公司有欺詐及不誠實行為。（六）不得有損壞公司利益的行為。（七）所有公物不得用于私人方面，不得故意疏忽損壞公司財物，對各物如有損壞，須負責賠償。（八）必須遵守和執(zhí)行公司所發(fā)出的一切通告。二、保安隊管理制度（一）遵守國家法律法規(guī)以及公司的各項規(guī)章制度。（二）必須明了和掌握物業(yè)管理區(qū)內(nèi)各種保安設施如：對講機、警鐘、消防器材伸縮門等的操作和效能，熟記報警電話及公司值班電話。（三）應熟悉物業(yè)管理區(qū)內(nèi)業(yè)主、物業(yè)使用人的姓名、年齡、職業(yè)。此等資料必須保密，不得泄露。（四）應有禮貌的詢問任何進入物業(yè)管理區(qū)的來訪客人，做好進出入登記，如有懷疑，應與辦公室取得聯(lián)絡。如訪客攜帶可疑物品時，更須提高警覺。嚴禁衣衫襤褸和精神不正常者進入物業(yè)管理區(qū)域。（五）在工作當中，不能因為任何原因與客戶發(fā)生爭吵，更不能謾罵、威脅、恐嚇甚至毆打客戶。（六）聽到住戶呼救或發(fā)現(xiàn)可疑人員，須立即通知上級并封閉大門及其通道，以等待警方人員到場處理。切勿魯莽采取行動。（七）保安實行24小時巡邏制度，對于重點安全區(qū)域保安要重點巡視，提高巡邏質量以防止事故的發(fā)生。（八）若發(fā)生罪案，應采取下列步驟協(xié)助破案：1.立即報案或通知上級，并維護現(xiàn)場秩序直至公安部門到達，遇有傷員（被害人、案犯）應立即搶救和監(jiān)護。2.切勿移動、也不允許他人移動、觸摸、踐踏現(xiàn)場物品，協(xié)助公安部門保留證據(jù)，方便調(diào)查工作。3.向公安人員如實提供有關罪案情況，如案發(fā)經(jīng)過，與本案有關人物的相貌、衣著、有關的車牌號及壞人逃走方向等。（九）服從命令聽眾指揮及時完成上級交給的其他任務。三、保潔班管理制度（一）依據(jù)操作規(guī)程依時清潔物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、大廳、樓梯、電梯、停車場、雨水井、墻面等公共場所。（二）告知各業(yè)主或物業(yè)使用人將自產(chǎn)垃圾請放入物業(yè)公司指定地點，請勿置于走廊、樓梯等公共部位，以免影響衛(wèi)生。（三）發(fā)現(xiàn)任何影響衛(wèi)生的行為都有權利去制止，發(fā)現(xiàn)公共設施、設備發(fā)生故障及其他隱患的要及時報告上級。（四）清潔公共部位時要堅持避讓原則，回答業(yè)主或物業(yè)使用人的問題時要有禮貌，不清楚的要明確給出其他的解決辦法如撥打物業(yè)公司的熱線電話。（五）在工作當中，不能因為任何原因與客戶發(fā)生爭吵，更不能謾罵、威脅、恐嚇甚至毆打客戶。（六）遇雨、雪天氣，及時清掃路面的積水、積雪，在入樓處放置防滑設施及防滑標識，并且要加強樓內(nèi)的保潔頻率，減少雨雪天氣對衛(wèi)生的影響。（七）協(xié)助做好公司其他部門的配合工作，如漏水及時通知維修組、發(fā)現(xiàn)可疑人員要通知保安隊等。（八）完成公司交給的其他任務。四、維修組管理制度（一）維修人員應自覺遵守公司的各項規(guī)章制度。（二）熟悉掌握物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋、設備、設施的功能，做好日常的維修管理。（三）維修人員應隨時注意個人儀容儀表，按規(guī)定著裝。（四）維修人員在工作時應遵守操作規(guī)程，避免出現(xiàn)意外。（五）在維修過程中遇到大問題應及時向部門主管請示、匯報。（六）在工作中不能介入個人情緒影響與客戶之間的關系，應與客戶保持良好的關系以便工作。（七）不接受客戶的任何贈送品，不允許有吃、喝、拿現(xiàn)象。（八）在維修過程中，將檢查情況詳細記錄并教會客戶正確使用和保護設備設施，以延長使用壽命。（九）在工作當中，不能因為任何原因與客戶發(fā)生爭吵，更不能謾罵、威脅、恐嚇甚至毆打客戶。（十）工作過程中嚴格按照公司制定的《物業(yè)管理無償服務項目、有償服務收費標準》向客戶提供服務并通知財務部進行收費。（十一）維修工作完成后維修人員應及時清潔工作現(xiàn)場。（十二）工作時間要合理使用文明服務用語。（十三）按時完成公司交給的其他任務。第二節(jié)項目人員規(guī)章制度一、規(guī)章總則（一）全體員工應當遵守國家的各項法律，法規(guī)。保護公司利益，及業(yè)主財產(chǎn)放在首位。（二）員工須團結友愛，熱愛本職工作，愛護公司財產(chǎn)，不應有損公司的聲譽形象的行為。管理內(nèi)部如有不同意見，應互相溝通，或請示領導解決，不得內(nèi)訌。（三）員工必須準時上下班，不得遲到，不早退，上班時間不準睡覺。（四）員工必須遵守公司紀律，遵守公司規(guī)章制度，保守公司機密，維護業(yè)主財產(chǎn)安全的責任與義務。（五）員工必須要以“服務第一，業(yè)主至上”為宗旨，做到文明上崗，熱情接待、（六）上班必須要穿制服，不準穿與制服不協(xié)調(diào)的衣服，制服必須穿戴整齊、清潔、離開崗位時，不準穿制服。（七）保持個人儀容整潔，不準留長頭發(fā)，不準帶項鏈等飾物上班。（八）上班不準談天說地，不得離開崗位，不允許外出，如遇特殊情況必須由領導批準。（九）工作時間不能打私人電話，確實有事應長話短說。二、物業(yè)管理人員上下班制度（一）物業(yè)管理人員必須按公司制定的《上下班時間表》進輪值，不準遲到、早退、曠工。（二）上班后利用10分鐘時間清理值班室衛(wèi)生。（三）工作時間不得擅自離開崗位，更不允許干其他私事。（四）嚴格請、銷假制度，在不影響工作的前提下，一個月可請假兩至三天，以請假條為主，假滿后主動銷假，超出天扣一天工資，每月上班天數(shù)為28天。（五）違反本規(guī)定的依照《物業(yè)管理人員處罰辦法》執(zhí)行。三、保安員工作崗位制度（一）所有保安要忠于職守。堅守崗位，盡職盡責，對進出的外來人員進行登記，嚴厲盤問，可疑人員的車輛未經(jīng)批準，禁止入內(nèi)。（二）加強晝夜值班巡查制度，要經(jīng)常巡查政府機關大樓公共設施是否正常，特別是車庫（雜物間）每個班次至少要巡查三次以上，住戶樓梯一次以上并在巡查箱做好巡查登記，如發(fā)現(xiàn)情況要立即查明原因并做出處理。處理不了的要做好登記，并向上級報告。（三）負責區(qū)內(nèi)公用設施、設備的看管工作，防止丟失現(xiàn)象發(fā)生，屬于責任問題的依照《物業(yè)管理人員處罰辦法》處理。（四）嚴格禁止與外來閑雜人員在門崗或值班室聊天閑談。除領導臨時指定替換，不準保安人員私自用任何人頂替值班。（五）嚴格執(zhí)行交接班制度，交班前交班人員一定要把當天值班的情況認真記錄清楚，雙方簽名并注明日期。（六）要熟記緊急聯(lián)系電話號碼，以便與有關單位和人員聯(lián)系。（七）發(fā)現(xiàn)偷盜分子并進行盜竊行為時，應立即設法擒獲或報警。發(fā)現(xiàn)有互相架，吵架斗毆現(xiàn)象時，應上前勸導制止，發(fā)現(xiàn)火災立即撲滅或立即報警、（八）對業(yè)主要有禮貌，熱情受理業(yè)主各種問題，對住戶反應的問題要及時解決，解決不了的要做好登記并向上級反映。（九）門崗大門口要嚴格把關，禁止在大門進出口停放車輛，禁止商販進入?yún)^(qū)內(nèi)，未購有車庫的業(yè)主其小汽車原則上不準進入政府機關大樓內(nèi)，如有特殊情況需要進入?yún)^(qū)內(nèi)的不準超過20分鐘。（十）做好安全預防事故宣傳工作，與其他同志一道，相互團結，密切配合，服從領導，共同把政府機關大樓的安全做好、四、環(huán)境衛(wèi)生工作制度（一）清潔人員必須保證政府機關大樓干凈整潔，各個場所不得有垃圾，廢塑料袋等雜物。（二）公共場地每天打掃，保潔。樓梯間至少每日早晚各一掃，每周一擦（護手）十天一拖（樓梯）做到區(qū)內(nèi)無衛(wèi)生死角，無積存垃圾。（三）嚴格執(zhí)行物業(yè)制定的衛(wèi)生保潔程序，按時完成季節(jié)性，突擊性衛(wèi)生情況任務。（四）認真巡查保持衛(wèi)生環(huán)境的行為。（五）認真使用和保管所有清潔用具，如有丟失或故意損壞照價賠償。（六）嚴格遵守物業(yè)制定的其他有關規(guī)章制度，如有違反按《物業(yè)管理人員處罰辦法》執(zhí)行。五、財務工作制度（一）會計、出納、收款員在物業(yè)公司經(jīng)理領導下負責財務工作、（二）嚴格建立財務會帳，確?，F(xiàn)金安全，賬目做到日清月結，收支分明，提供財務報表、管理費收入結欠表給公司領導。（三）認真執(zhí)行會計法，每月末向公司領導報表。（四）嚴格控制資金流向，未經(jīng)批準禁止動用各項資金。（五）建立實物領取登記制，凡領取實物，工具的責任人必須交舊換新（原先沒有的除外）登記后方可領取。并對照檢查所領實物是否對路。如有丟失或故意損壞，直接責任人照價賠償。（六）嚴格財務公正、公開、準確、保密制度，未經(jīng)批準禁止向外提供一切數(shù)據(jù)。（七）資金收入、支出必須以票據(jù)為準，經(jīng)公司領導簽字方可入帳，否則無效。嚴格登記出入各種票據(jù)編號，用完后及時收回。（八）參與收取各種規(guī)費和領導指定的其他臨時性工作。六、電工，維修工工作制度（一）電工，維修工在經(jīng)理的領