收益性物業(yè)及其他各類物業(yè)的管理

收益性物業(yè)及其他各類物業(yè)的管理學習重點收益性物業(yè)管理概述；寫字樓的物業(yè)管理；商業(yè)場所的物業(yè)管理；會所的物業(yè)管理；會展場館的物業(yè)管理；酒店商務(wù)樓層的物業(yè)管理；其他各類物業(yè)的物業(yè)管理。一、收益性物業(yè)管理概述1、收益性物業(yè)P255是指在市場上公開出租經(jīng)營的物業(yè)。包括：工業(yè)類、辦公類、商業(yè)類、餐旅類、綜合類等幾類物業(yè)。2、收益性物業(yè)管理是指對出租經(jīng)營型物業(yè)實施的物業(yè)管理。3、收益性物業(yè)管理的模式P255（1）自主經(jīng)營型物業(yè)管理特點：物業(yè)管理公司從屬于產(chǎn)權(quán)單位，既有物業(yè)管理服務(wù)的職能，又有出租經(jīng)營管理的職能。優(yōu)點：有利于物業(yè)管理公司根據(jù)承租人或客戶要求調(diào)整物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容和質(zhì)量標準；有利于物業(yè)管理公司根據(jù)該物業(yè)的出租經(jīng)營狀況調(diào)整物業(yè)管理服務(wù)的成本和價格標準。缺點：不利于形成管理服務(wù)競爭機制，不易提高物業(yè)管理公司的服務(wù)質(zhì)量；對管理中存在的問題不易區(qū)分責任，同時對產(chǎn)權(quán)單位的管理風險也有加大。（2）委托服務(wù)型物業(yè)管理P256特點：物業(yè)管理公司不從屬于產(chǎn)權(quán)單位，產(chǎn)權(quán)單位與符合要求的物業(yè)管理簽訂管理合同，物業(yè)管理公司根據(jù)合同內(nèi)容和約定提供相應的服務(wù)并收取相應的報酬。優(yōu)點：有利于物業(yè)管理公司提高競爭意識，改善服務(wù)質(zhì)量，降低服務(wù)成本；有利于產(chǎn)權(quán)單位從繁瑣的物業(yè)管理服務(wù)中脫身出來，專心搞好收益性物業(yè)的出租經(jīng)營活動。缺點：不利于協(xié)調(diào)產(chǎn)權(quán)單位、物業(yè)公司、租戶客戶三方的關(guān)系；不利于產(chǎn)權(quán)單位和物業(yè)管理公司根據(jù)出租經(jīng)營狀況及時調(diào)整物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容質(zhì)量和策略手段。4、收益性物業(yè)管理的內(nèi)容P256（1）物業(yè)管理計劃制定A確定管理目標B檢測物業(yè)狀況C制定租金方案和經(jīng)租策略D編制物業(yè)管理費用預算E簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同F(xiàn)編制物業(yè)管理方案（2）租戶客戶關(guān)系管理A發(fā)展商和租戶的關(guān)系：包括：租賃關(guān)系、合作關(guān)系、責任關(guān)系。B物業(yè)管理公司和租戶的關(guān)系：包括：服務(wù)關(guān)系、費用關(guān)系、糾紛關(guān)系。（3）租賃營銷管理A市場推廣管理B租賃業(yè)務(wù)管理C營銷計劃管理D營銷活動管理（4）制定出租管理辦法A制定招租管理辦法B制定租金管理辦法C制定合同管理辦法（5）制定經(jīng)營管理辦法A物業(yè)宣傳管理辦法B消費顧客管理辦法C物業(yè)服務(wù)管理辦法二、寫字樓的物業(yè)管理1、寫字樓的含義P258是指提供各種政府機構(gòu)的行政管理人員和企事業(yè)單位的職員辦理行政事務(wù)和從事商業(yè)經(jīng)營活動的大廈。2、寫字樓的類型與特點P258（1）寫字樓的類型A按建筑面積劃分：*小型寫字樓，建筑面積在1萬平米以下；*中型寫字樓，建筑面積在1-3萬平米以下；*大型寫字樓，建筑面積在3萬平米以上。B按使用功能劃分：*單純型寫字樓，只有辦公一種功能；*商住型寫字樓，具有辦公和居住兩種功能；*綜合型性寫字樓，以辦公為主，兼具其他多種功能，如公寓、商場、展廳、餐廳和運動娛樂等多種用房的綜合性樓宇。C按現(xiàn)代化程度劃分：*非智能型寫字樓；*智能型寫字樓。D按建造登記劃分：*甲級寫字樓；*乙級寫字樓；*丙級寫字樓。（3）寫字樓的特點A建于城市的繁華地段；B建筑規(guī)模大，各類公司機構(gòu)集中；C設(shè)施設(shè)備先進，專業(yè)化程度高；D服務(wù)功能齊全，設(shè)施配套完善；E使用時間集中，人員流動性大；F經(jīng)營管理要求高，時效性強。聯(lián)系分析：寫字樓設(shè)備的8大系統(tǒng)：電氣設(shè)備系統(tǒng)；通信系統(tǒng)；空調(diào)系統(tǒng)；供暖系統(tǒng)；運載系統(tǒng)；給排水系統(tǒng)；消防系統(tǒng)；監(jiān)控系統(tǒng)。智能化5大要素：樓宇自動化系統(tǒng)（BAS）；保安自動化系統(tǒng)（SAS）；消防自動化系統(tǒng)（FAS）；通信自動化系統(tǒng)（CAS）；辦公自動化系統(tǒng)（OAS）。2、寫字樓物業(yè)管理的內(nèi)容與特點P260（1）營銷推廣管理；（2）前臺服務(wù)管理；（3）設(shè)備設(shè)施管理；（4）保安管理；（5）消防管理；“誰主管、誰負責”管理原則，確立“三級組織”的防火責任人：物業(yè)公司總經(jīng)理、部門經(jīng)理、班組長。（6）清潔衛(wèi)生管理。

寫字樓租金的確定方法（1）在制定基礎(chǔ)租金的基礎(chǔ)上，根據(jù)寫字樓的各方面資源作為定價的調(diào)劑因素，來確定不同區(qū)域的具體租金價位；（2）根據(jù)市場供求情況、競爭狀況來決定那些經(jīng)營費用可計入租金，那些可單獨收取，通過調(diào)整經(jīng)營費用達到基礎(chǔ)租金的額度，實現(xiàn)市場租金與基礎(chǔ)租金的水平趨近。毛租約：指承租戶向業(yè)主支付固定的租金，而業(yè)主則要支付物業(yè)經(jīng)營過程中所有的費用的租約。凈（純）租約：指承租戶向業(yè)主除支付租金外，還要承擔其他的費用的租約。三、商業(yè)場所的物業(yè)管理1、商業(yè)場所的類型與特點P262（1）商業(yè)場所的含義是為適應商品經(jīng)濟發(fā)展而興建起來的一種新型商業(yè)化物業(yè)；是一種出租房產(chǎn)（攤位）供各類商人零售商品或提供服務(wù)獲得營業(yè)收入的物業(yè)。2、商業(yè)場所的類型（1）、從建筑結(jié)構(gòu)上分：A、敞開型；B、封閉型。（2）、從建筑功能上分：A、綜合性商業(yè)購物中心；B、商住混合型。（3）、從建筑規(guī)模上分：A、市級購物中心，建筑規(guī)模一般在3萬平米以上，輻射區(qū)域可覆蓋整個城市，服務(wù)人口在30萬人以上，年營業(yè)額在5億元以上；B、地區(qū)購物商場，建筑規(guī)模一般在1萬--3萬平米之間，商業(yè)服務(wù)區(qū)域以城市的某一部分為主，服務(wù)人口在10萬--30萬人，年營業(yè)額在1億--5億元之間；C、居住區(qū)商城，建筑規(guī)模一般在3千到1萬平米之間，商業(yè)服務(wù)區(qū)域以城市的某一居住小區(qū)為主，服務(wù)人口在1萬--5萬人，年營業(yè)額在3千萬到1億元之間。（4）從建筑產(chǎn)權(quán)分3、商業(yè)場所的特點：（1）建筑面積大，配置設(shè)備多；（2）經(jīng)營商號多，服務(wù)功能全；（3）物品進出多、客流量大。根據(jù)公安部和建設(shè)部聯(lián)合頒布的《停車場規(guī)劃設(shè)計規(guī)則（試行）》規(guī)定，我國一般商業(yè)場所停車位建設(shè)的建議標準為每1000平米營業(yè)面積，設(shè)置3個停車位。4、商業(yè)場所物業(yè)管理的內(nèi)容與特點P263（1）商業(yè)場所物業(yè)管理的內(nèi)容A一般性物業(yè)管理安全保衛(wèi)管理、消防管理、車輛管理、清潔衛(wèi)生管理、綠化管理、環(huán)境裝飾管理、設(shè)施設(shè)備管理、房屋維修管理、檔案管理、物業(yè)企業(yè)管理。B租賃管理招租管理、租賃關(guān)系管理、租金管理、租賃合同管理。C推廣宣傳管理租賃市場調(diào)查、租賃廣告宣傳、租戶促銷宣傳、管理人員推廣。D物業(yè)營銷管理營銷人員培訓、營銷計劃制定、營銷渠道選擇、營銷活動實施。四、會所的物業(yè)管理P2651、會所的類型和特點（1）會所的類型（2）會所的特點2、會所物業(yè)管理的內(nèi)容和特點（1）會所物業(yè)管理的內(nèi)容（2）會所物業(yè)管理的特點五、會展場館的物業(yè)管理P2671、會展的類型和特點2、會展場館的類型和特點3、會展場館管理的內(nèi)容和特點六、酒店商務(wù)樓層的物業(yè)管理P2731、商務(wù)樓層的類型和特點2、商務(wù)樓層管理的特點和內(nèi)容七、其他各類物業(yè)的物業(yè)管理1、文化類物業(yè)2、體育類物業(yè)3、衛(wèi)生類物業(yè)4、娛樂類物業(yè)5、特種物業(yè)6、不同物業(yè)在物業(yè)管理上的差別（1）服務(wù)對象不同（2）服務(wù)需求不同（3）管理對象不同（4）經(jīng)費來源不同一、填空題1、居住區(qū)指城市主干道或自然分界線所圍合，與居住規(guī)模（3-5萬人、1-1.6萬戶）相對應，配套建設(shè)有較完善的，能滿足居民物質(zhì)文化生活所需的公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地。2、居住小區(qū)：指城市道路或自然分界線所圍合，與居住規(guī)模（1-1.5萬人、0.3-0.5萬戶）相對應，配套建設(shè)有較完善的，能滿足居民物質(zhì)文化生活所需的公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地。3、居住組團：指被小區(qū)道路分割，與居住規(guī)模（0.1-0.3萬人、300-1000戶）相對應，配套建設(shè)有居民所需的基層公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地。由若干棟住宅組成，通常為居住區(qū)的基本單位。4、住宅小區(qū)物業(yè)管理的特點：管理具有社會性，管理具有統(tǒng)一性，管理強調(diào)服務(wù)。5、寫字樓是指提供各種政府機構(gòu)的行政管理人員和企事業(yè)單位的職員辦理行政事務(wù)和從事商業(yè)經(jīng)營活動的大廈。6、智能化建筑的5大要素是：樓宇自動化系統(tǒng)、保安自動化系統(tǒng)、消防自動化系統(tǒng)、通信自動化系統(tǒng)、辦公自動化系統(tǒng)。二、選擇題1、住宅小區(qū)物業(yè)管理的內(nèi)容有（A、B、C）。A、居住設(shè)施的維修養(yǎng)護管理；B、居住環(huán)境的管理；C、便民綜合經(jīng)營服務(wù)。2、住宅小區(qū)的特點有（A、B、C）。A、居住功能單一，相對封閉獨立；B、人口密度高，人口結(jié)構(gòu)復雜；C、房屋產(chǎn)權(quán)多元化，共用設(shè)施社會化；D、可以無統(tǒng)一的規(guī)劃建設(shè)和配套設(shè)施。3、住宅小區(qū)物業(yè)管理的目標有（A、C）。A、贏得社會效益；B、可以不考慮經(jīng)濟效益；C、贏得環(huán)境效益。4、下列屬于建筑智能化管理系統(tǒng)的是（A、B、C、D、E）。A、樓宇自動化系統(tǒng)（BAS）；B、保安自動化系統(tǒng)（SAS）；C、消防自動化系統(tǒng)（FAS）；D、通信自動化系統(tǒng)（CAS）；E、辦公自動化系統(tǒng)（OAS）；F、管理信息系統(tǒng)（MIS）。5、寫字樓物業(yè)保值增值的關(guān)鍵是（D）。A、所處區(qū)位好，規(guī)模大；B、功能齊全、配套設(shè)施完善；C、由專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)管理；D、保持產(chǎn)權(quán)的完整性。6、普通租售型商務(wù)寫字樓的標準層有效使用率，即專用部分面積/標準層面積一般為（C）。A、50%-60%；B、60%-70%；C、70%-80%；D、80%-90%。7、普通租售型商務(wù)寫字樓的整體有效使用率，即專用部分面積/標準層面積一般為（B）。A、50%-60%；B、60%-70%；C、70%-80%；D、80%-90%。8、物業(yè)管理人員通常要努力進行市場宣傳以使物業(yè)達到一個較為理想的租金水平，一般很少選擇（B）作為物業(yè)宣傳的主題。A、優(yōu)越的位置；B、租金低廉；C、周圍景觀；D、交通便利。9、在寫字樓內(nèi)可以充分利用下列哪一種空間來擴大收益（D）。A、公共空間；B、物業(yè)管理服務(wù)空間；C、設(shè)備空間；D、出租單元空間。10、在測量寫字樓面積時有三個概念非常重要，下列描述正確的是（D）。

A、出租單元內(nèi)建筑面積=建筑面積-分攤公用建筑面積；B、出租單元內(nèi)建筑面積=建筑面積+分攤公用建筑面積；C、可出租面積=出租單元內(nèi)建筑面積-分攤公用建筑面積；D、可出租面積=出租單元內(nèi)建筑面積+分攤公用建筑面積。11、一個20萬平米的寫字樓，平均租金為3.5元/㎡。出租率為97%。在進行市場調(diào)研后，管理者認為若平均租金提高0.3元，則出租率下降2個百分點；若平均租金提高0.5元，則出租率下降7個百分點；相反，平均租金下降0.3元，出租率將達到100%。請問該寫字樓的理想租金是（C）。A、3.2元；B、3.5元；C、3.8元；D、4.0元。列表分析：實際出租面積20萬㎡19.4萬㎡19萬㎡18萬㎡出租比率100%97%95%90%出租單價3.2元/㎡3.5元/㎡3.8元/㎡4元/㎡租金總額64萬元67.9萬元72.2萬元72萬元12、下列對于寫字樓租金的說法正確的是（A、D、E）。A、寫字樓的租金水平主要取決于當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的狀況（即市場供求關(guān)系和在房地產(chǎn)周期中處于過量建設(shè)、調(diào)整、穩(wěn)定、發(fā)展中的哪一個階段）；B、在確定租金時，一般應首先確定一個基礎(chǔ)租金，基礎(chǔ)租金總是低于市場租金的水平；C、根據(jù)租金包含的內(nèi)容不同，如果代收代繳的費用越多，基礎(chǔ)租金就越高；D、一般情況下，一棟寫字樓中樓層高、視野或景觀好的出租單元租金也較高；E、物業(yè)管理師在確定各寫字樓出租單元的租金時，常用位置較好的出租單元超額租金收入來平衡位置不好的出租單元的租金收入。13、下列哪項是市級購物中心的典型特征（）。A、建筑規(guī)模一般在1萬—3萬平米之間；B、服務(wù)人口在1萬—5萬人之間；C、年營業(yè)額在1億—5億人民幣之間；D、通常由一家或數(shù)家大型百貨公司為主要租戶。14、下列對零售商業(yè)物業(yè)所收取的基礎(chǔ)租金的說法不正確的是（）。A、基礎(chǔ)租金是業(yè)主所收取的最低租金；B、基礎(chǔ)租金與租戶的經(jīng)營業(yè)績無關(guān)；C、基礎(chǔ)租金因租戶經(jīng)營的商品種類和經(jīng)營方式的不同而不同；D、基礎(chǔ)租金是根據(jù)業(yè)主希望達到的投資收益率目標和其可接受的最低租金水平確定的。15、零售商業(yè)物業(yè)所收取的百分比租金是以租戶的（）為計算基礎(chǔ)。A、營業(yè)額；B、利潤額；C、所得稅；D、成本開支。16、下列對于百分比租金說法正確的有（）。A、一般只對超出某一營業(yè)額以外的部分收取百分比租金；B、該部分租金在每個月之間