學(xué)校物業(yè)服務(wù)投標(biāo)方案

第四節(jié)設(shè)施設(shè)備的維修一、維修服務(wù)總體要求日常維修服務(wù)是綜合維修部一項(xiàng)大量而又重要的工作。綜合維修部就員工在維修服務(wù)中的服務(wù)意識(shí)、服務(wù)規(guī)范等提出具體要求：（一）熟悉設(shè)備安裝位置，建立日檢巡查制度1.綜合維修部門必須建立多方面的信息渠道和監(jiān)測(cè)機(jī)制。及時(shí)發(fā)現(xiàn)設(shè)備故障及故障隱患，并予排除。2.建立日檢巡查制度，值班人員須按具體設(shè)備巡查的要求，依時(shí)對(duì)所有運(yùn)行設(shè)備檢查巡視，以便及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題盡快處理解決。（二）維修服務(wù)承諾與有關(guān)部門建立良好的聯(lián)系，學(xué)校人員的報(bào)修或設(shè)施設(shè)備故障可報(bào)管理處，也可直接通知綜合維修部，統(tǒng)一協(xié)調(diào)安排。如果緊急的可用電話通知值班人員或綜合維修部。綜合維修部接到報(bào)修單或電話后應(yīng)該在10分鐘內(nèi)之內(nèi)派員工到現(xiàn)場(chǎng)，并按以下要求操作：1.屬一般性零修或設(shè)備故障應(yīng)立即排除；2.涉及到需臨時(shí)購買配件的維修，向報(bào)修的科室解釋，并另約定維修時(shí)間后，按約完成維修；3.屬復(fù)雜故障應(yīng)立即向公司匯報(bào)，由其組織力量或協(xié)調(diào)公司整體技術(shù)力量集中處理解決。并作出具體承諾如下：（1）實(shí)行客戶報(bào)修電話接待，將報(bào)修電話向客戶公布。接到報(bào)修電話及時(shí)記錄，并通知綜合維修部派人員維修。（2）水電急修項(xiàng)目：接報(bào)修后10分鐘到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，1小時(shí)內(nèi)修復(fù)；（3）其他維修項(xiàng)目：10分鐘之內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)查勘，根據(jù)維修項(xiàng)目情況，能立即修復(fù)的，當(dāng)場(chǎng)給予解決；不能馬上修復(fù)的，按約定時(shí)間給予修復(fù)；（4）有償維修：10分鐘到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)查勘，與客戶洽談，確定維修費(fèi)和維修時(shí)間，按約維修。5.做好從接單開始到維修完畢各環(huán)節(jié)的記錄。6.維修完畢應(yīng)要求客戶簽名確認(rèn)，并征求滿意度。7.維修服務(wù)應(yīng)達(dá)到：（1）臨修急修及時(shí)率100%；（2）維修質(zhì)量合格率99%以上；（3）客戶滿意率95%以上；（4）有償服務(wù)回訪率100%，（5）回訪中發(fā)現(xiàn)維修質(zhì)量問題，及時(shí)預(yù)約整改。二、維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和實(shí)施方案學(xué)校設(shè)備等在使用過程中產(chǎn)生的自然損壞和人為損壞，導(dǎo)致設(shè)備等使用功能降低或喪失，為恢復(fù)其原有功能，必須及時(shí)有針對(duì)性的進(jìn)行定期維修和日常養(yǎng)護(hù)工作。（一）維修養(yǎng)護(hù)原則因地制宜，合理修繕；定期檢查，確保安全；及時(shí)維修，保證正常使用；最有效合理使用維修費(fèi)用，最大限度發(fā)我司物業(yè)的功能和作用。（二）檢查、鑒定周期正常情況下，每周對(duì)房屋及公共設(shè)施逐項(xiàng)巡視檢查一次，遇暴雨等重大情況時(shí)，重點(diǎn)巡視檢查；每年對(duì)房屋及公共設(shè)施勘查、鑒定一次，根據(jù)完損情況，制定年度修繕方案，分配年度修繕資金。（三）維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和實(shí)施1.房屋本體維護(hù)管理計(jì)劃和實(shí)施房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)與管理是學(xué)校物業(yè)管理的重要內(nèi)容。針對(duì)學(xué)校的特點(diǎn)，通過對(duì)物業(yè)進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)和管理，不但要保證物業(yè)正常使用功能，而且還要達(dá)致以下四個(gè)效果：絕對(duì)保證有一個(gè)真正的辦公、學(xué)習(xí)環(huán)境，特別是日常所需的水、電、冷氣的正常供應(yīng)要得到保證，保障電梯的正常運(yùn)行。保證學(xué)校與外部信息久留及內(nèi)部信息交流的暢通。保證學(xué)校對(duì)外的形象。對(duì)于能體現(xiàn)XX學(xué)校形象的重要部位要加強(qiáng)管理。保證外墻面、建筑小品的外觀完好、整潔。是建材貼面的無脫落；是玻璃幕墻的清潔明亮、無破損；是涂料的無脫落、無污漬；無紙張亂貼、亂涂、亂畫和亂懸掛現(xiàn)象?？照{(diào)安裝有序，室外招牌、廣告、霓虹燈整潔統(tǒng)一、美觀，無安全隱患，外墻裝飾無破損或污跡。杜絕各種安全事故的發(fā)生。通過加強(qiáng)對(duì)監(jiān)控中心的維護(hù)和管理，采取各種安全排查措施，寫滅各種安全隱患。為達(dá)到上述四個(gè)效果，本物業(yè)管理公司制定了房屋共用部位為、共用設(shè)施設(shè)備的日常維修養(yǎng)護(hù)和定期養(yǎng)護(hù)計(jì)劃及實(shí)施方案，以求達(dá)到對(duì)XX學(xué)校的有效管理。（1）房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃分日常維修和定期維護(hù)兩個(gè)方案，具體內(nèi)容如下：1）房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常維修養(yǎng)護(hù)和實(shí)施方案序號(hào)項(xiàng)目計(jì)劃方案標(biāo)準(zhǔn)及實(shí)施效果1房屋承重及抗震結(jié)構(gòu)部位每月巡查一次，入駐期間每天巡視，發(fā)現(xiàn)問題，立即處理。1.由于使用不當(dāng)造成結(jié)構(gòu)局部受損較輕由工程維修部4按房屋修繕規(guī)定實(shí)施維修；如局部受損較重請(qǐng)專家“會(huì)診”提出方案，委托專業(yè)公司實(shí)施；2.因施工質(zhì)量原因造成結(jié)構(gòu)問題，請(qǐng)開發(fā)單位處理。1.安全牢固，正常使用；2.功能完好。2外墻面每月檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)維修。由工程維修部4按有關(guān)修繕規(guī)程實(shí)施。1.無鼓無脫，無滲水、無裂紋；2.無違章，邊角線齊整；3.整潔、無污跡、銹跡。3公共屋面每天檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)維修由工程維修部按相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實(shí)施維修。1.無積水、無滲摟；2.隔熱層完好無損；3.避雷網(wǎng)無間斷，缺損；4.天面水箱無破損，無滲漏；5.無違章，無亂堆放。4共用照明每月檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)維修。由工程維修部按照相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實(shí)施維修。1.線路無亂搭接；2.照明燈具正常有效；3.開關(guān)、箱體完好，無缺損。5本體消防設(shè)施每月檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)維修。由工程維修部按相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實(shí)施維修。1.箱體完好，標(biāo)識(shí)清楚；2.設(shè)施能有效使用；3.靈敏，準(zhǔn)確報(bào)警。6公共通道、門廳、樓梯間、會(huì)議室、會(huì)展廳、架空層每天檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)維修。工程維修部和清潔部負(fù)責(zé)組織實(shí)施。1.墻體、地面、窗戶、頂棚完好，無缺損；2.室內(nèi)設(shè)施齊全。3.整潔、無灰塵、無霉跡；4.無違章、無亂對(duì)方。7衛(wèi)生間、茶水間每天檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)維修。由工程維修部按相應(yīng)技術(shù)作業(yè)規(guī)程實(shí)施維修。1.墻體、地面、窗戶、頂棚完好，無缺損；2.設(shè)施、設(shè)備完好，無缺損，使用正常；3.整潔、無污跡、無積塵、無積水；4.無堵塞，無異味。8上、下水管道每天檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)維修。由工程維修部負(fù)責(zé)維修。1.上、下水暢通，無滲漏，無堵塞；2.無污漬，無銹蝕；3.無違章私接私斷管道。9冷、暖氣管道通訊線路，頂棚每月檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)維修。工程維修部負(fù)責(zé)維修。1.完好，無破損，無開裂；2.線路暢通，使用正常。2）房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備定期維修養(yǎng)護(hù)及實(shí)施方案序號(hào)項(xiàng)目計(jì)劃方案標(biāo)準(zhǔn)及實(shí)施效果1房屋承重及抗震結(jié)構(gòu)部位每年對(duì)房屋基礎(chǔ)進(jìn)行一次檢查，防止蟲害及腐蝕性液體的侵害。工程維修部負(fù)責(zé)組織實(shí)施。1.結(jié)構(gòu)安全，正常使用；2.結(jié)構(gòu)性能完好。2外墻面1.每三年對(duì)較大面積滲漏及損壞，維修無效的，進(jìn)行局部翻新；2.每年對(duì)國徽進(jìn)行一次維護(hù)；3.每三年對(duì)外窗臺(tái)進(jìn)行一次安全性檢查。工程維修部負(fù)責(zé)組織實(shí)施。1.平整、無滲水、無裂紋；2.整潔統(tǒng)一。3公共屋面1.每年全面修補(bǔ)天面隔熱層一次；2.每年對(duì)屋面防水層檢修一次，每5年翻新老化部分；3.每半年疏通屋面雨水管一次；4.每半年清晰天面水箱一次，消毒一次。工程維修部與清潔部協(xié)同實(shí)施。1.屋面無積水，無滲漏；2.隔熱層完好；3.避雷系統(tǒng)完好；4.水箱水質(zhì)清潔，無污染。4公用照明每年檢修一次線路和燈具，更換老化線路和損壞燈具由工程維修部按照相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實(shí)施維修。1.線路無老化；2.燈具正常使用，照明完好。5本體消防設(shè)施1.每半年進(jìn)行一次煙感試驗(yàn)；2.每年對(duì)消防箱翻新一次，消防帶晾曬一次；3.每年對(duì)消防疏散標(biāo)志進(jìn)行一次維護(hù)。工程維修部負(fù)責(zé)組織實(shí)施。1.設(shè)施完好率100%；2.報(bào)警系統(tǒng)靈敏，有效。6公共通道、門廳、樓梯、會(huì)議室、會(huì)展廳、架空層1.每半年對(duì)公共地面進(jìn)行一次維護(hù)；2.每年對(duì)樓梯踏步進(jìn)行一次全面維護(hù)；3.每三年對(duì)通道、門廳、墻面、天棚、扶手、欄桿進(jìn)行一次全面維護(hù)；4.每年對(duì)公共窗戶進(jìn)行一次全面維護(hù)。由工程維修部按相應(yīng)技術(shù)作業(yè)規(guī)程實(shí)施。1.美觀完好，無缺損；2.整潔、清爽。7衛(wèi)生間、茶水間1.每年對(duì)衛(wèi)生用具進(jìn)行一次全面維護(hù)；2.每年對(duì)水、電設(shè)施進(jìn)行一次全面維護(hù)；3.每年對(duì)墻面、頂棚、窗戶進(jìn)行一次全面維護(hù)。由工程維修部按相應(yīng)技術(shù)作業(yè)規(guī)程實(shí)施。1.完好、無缺損；2.使用正常；3.整潔、清爽。8上、下水管道1.每年檢修一次，并緊固管道固定碼；2.每年兩季前檢查一次雨水口，更換不合格部分。由工程維修部按相應(yīng)技術(shù)作業(yè)規(guī)程實(shí)施。1.美觀完好；2.上、下水通暢；3.無滲漏。9冷、暖氣管道、通訊線路、頂棚1.每年對(duì)冷、暖氣管道進(jìn)行一次全面維護(hù)；2.每年對(duì)頂棚進(jìn)行一次全面維護(hù)；3.每年對(duì)通訊線路進(jìn)行一次全面檢修。工程維修部負(fù)責(zé)組織實(shí)施。1.完好、無損壞；2.線路暢通、使用正常。（2）房屋本體維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)為了使學(xué)校能夠有一個(gè)良好的學(xué)習(xí)環(huán)境，對(duì)房屋本體的維修力爭(zhēng)做到及時(shí)、快速、高效地處理。房屋維修服務(wù)將嚴(yán)格按照物業(yè)管理公司ISO9001的要求來執(zhí)行：1）教學(xué)樓、實(shí)驗(yàn)樓、綜合辦公樓等的水、電、衛(wèi)設(shè)備、門鎖等零星小修2小時(shí)內(nèi)完成，至多也要保證當(dāng)天完成；2）遇電路故障沒電、水管爆裂、水龍頭漏水、門鎖開不了、門窗毀壞必須要在10分鐘內(nèi)趕往現(xiàn)場(chǎng)維修（維修工正處理其他急修沒有人手的情況除外）；3）廁所堵塞要在24小時(shí)內(nèi)完成（需換潔具的除外）；4）風(fēng)扇、門窗、廁所設(shè)施、照明設(shè)施的檢查分別在學(xué)校開學(xué)前和學(xué)期結(jié)束后各進(jìn)行一次詳細(xì)的檢查，在學(xué)期中還須安排一次檢查；（5）特殊原因不能及時(shí)維修的必須向報(bào)修人說明，并告知能夠完成所需的時(shí)間。2.公共設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)目的：規(guī)范公共設(shè)施的運(yùn)行與維護(hù)保養(yǎng)管理工作，確保公共設(shè)施的正常使用。管理要點(diǎn)及措施序號(hào)項(xiàng)目時(shí)間次數(shù)內(nèi)容1路面路基每周檢查路面有無積水；檢查道路路面有無起殼、空鼓、裂縫；檢查路基有無塌陷；發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)處理或修復(fù)。2路燈及線路每日檢查燈具完好情況，隨時(shí)發(fā)現(xiàn)異常隨時(shí)修理。每周檢查路燈線路有無破損；金屬燈架松脫現(xiàn)象；燈口、燈柵有無損壞；每季檢查路燈線路有無短路燒毀現(xiàn)象；檢查路燈線路有無老化現(xiàn)象；金屬燈架有無銹蝕、每半年漆燈具支架，油漆燈具線管一次。3停車場(chǎng)每日檢查路面有無積水；檢查道路路面有無起殼、空鼓、裂縫；檢查車道燈有無損壞；發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)處理或修復(fù)。每月檢查停車線、行車指示線是否清晰、完整；限速牌、指示牌是否齊全、完整；檢查擋車器是否正常。4溝渠池井每周檢查溝、渠有無堵塞現(xiàn)象，如有異常及時(shí)清理；檢查雨水蓖有無異常。每季檢查井底及池底是否有污物沉積，如有沉積及時(shí)清污；檢查井壁有無裂縫及塌餡，如有異常及時(shí)修復(fù)；檢查溝、渠斷裂，如有異常及時(shí)修復(fù)；井蓋及雨水蓖刷漆。檢查井蓋完好程度，發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)修復(fù)或更換。5雕塑、建筑小品每周全面清潔；檢查有無破損，如有異常及時(shí)修復(fù)。檢查有無亂刻亂劃現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。6園林綠地每周巡視草坪有無踐踏現(xiàn)象；巡視苗木有無折斷及歪倒現(xiàn)象；適時(shí)澆水；檢查草木有無病蟲害；發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)處理。每季適時(shí)松土；適時(shí)施肥，適時(shí)時(shí)修剪。7連廊每周保證暢通和結(jié)構(gòu)完好，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。每年油漆護(hù)欄。8公用標(biāo)志設(shè)施每周保證標(biāo)識(shí)清晰、無污跡、無破損，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)處理。檢查牢固程度，如有松脫，及時(shí)恢復(fù)。每半年檢查完好程度，加固。9垃圾中轉(zhuǎn)站每周檢查有無損壞，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。10地下管網(wǎng)每半年管道刷漆；檢查管道保溫層有無損壞；管網(wǎng)支架完好；檢查或更換管網(wǎng)。3.消防設(shè)施、設(shè)備的定期維護(hù)與保養(yǎng)計(jì)劃和標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備序號(hào)維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目檢查保養(yǎng)方法標(biāo)準(zhǔn)周期消防控制臺(tái)1種類指示燈（含電源、信號(hào)）直觀目測(cè)指示燈指示正常1個(gè)月2各類開關(guān)直觀目測(cè)處于開啟或自動(dòng)狀態(tài)1個(gè)月3各電器觸點(diǎn)如有燒損現(xiàn)象，拆下后用砂紙打磨。觸點(diǎn)完好，無燒損。半年4各電器元件接線端子及端子排端子用螺絲刀逐個(gè)緊固各端子連接牢固無燒損。半年5各電源、信號(hào)線如有輕微破損或燒焦現(xiàn)象，用絕緣膠帶包扎，嚴(yán)重時(shí)更換。導(dǎo)線無破損、燒焦現(xiàn)象。半年6控制臺(tái)內(nèi)部除塵用小毛刷、皮老虎除塵無塵。半年7控制臺(tái)表面除塵用干控布、毛刷除去表面灰塵無塵。每日區(qū)域報(bào)警器1指示燈直觀目測(cè)“AcPower”（綠色）指示亮蓁指示燈不亮。1個(gè)月2電源電壓在按下內(nèi)部電源電壓/后務(wù)電壓切（或外部BatteryTest鍵）換鍵前后，目測(cè)指示燈是否正常指針指示+24V（+5V）。1個(gè)月3報(bào)警功能按下“Firetest”鍵?！癦oneAlarm”指示燈和“SwitchCare”指示燈亮幾十秒后，蜂鳴呂警鈴響。1個(gè)月4內(nèi)部各接線端子用螺絲刀逐個(gè)緊固。各端連接牢固，不松動(dòng)。半年5信號(hào)（電源）線如有輕微破損，用絕緣膠帶包扎，破損或老化嚴(yán)重時(shí)更換。導(dǎo)線無破損、老化。半年6表面及內(nèi)部除塵如有輕微破損，用絕緣膠帶包扎，破損或老化嚴(yán)重時(shí)更換。無塵。半年7擊碎玻璃按鈕盒直觀目測(cè)按鈕盒完好，無松動(dòng)。1個(gè)月集中報(bào)警器1指示燈直觀目測(cè)“AcPower”（綠色）指示亮蓁指示燈不亮。1個(gè)月2電源電壓在按下內(nèi)部電源電壓/后務(wù)電壓切（或外部BatteryTest鍵）換鍵前后，目測(cè)指示燈是否正常指針指示+24V（+5V）。1個(gè)月3報(bào)警功能按下“Firetest”鍵?！癦oneAlarm”指示燈和“SwitchCare”指示燈亮幾十秒后，蜂鳴呂警鈴響。1個(gè)月4內(nèi)部各接線端子用螺絲刀逐個(gè)緊固。各端連接牢固，不松動(dòng)。半年5表面及內(nèi)部除塵如有輕微破損，用絕緣膠帶包扎，破損或老化嚴(yán)重時(shí)更換。無塵。半年6表面及內(nèi)部除塵如有輕微破損，用絕緣膠帶包扎，破損或老化嚴(yán)重時(shí)更換。無塵。半年續(xù)表煙感探頭1煙感探頭用力吸一口香煙，在距探測(cè)20CM處噴響探頭紅色指示燈亮半年2溫感探頭用750W電吹風(fēng)，在距探測(cè)器500MM處，向探測(cè)器吹熱風(fēng)區(qū)域報(bào)警器上相應(yīng)位置的報(bào)警指示燈亮半年防火卷簾門1控制箱內(nèi)部各電器觸點(diǎn)如有燒損現(xiàn)象，拆下后用砂紙打磨。觸點(diǎn)完好，無燒損。半年2控制箱內(nèi)部各電器元件接線端子及端子排端子用螺絲刀逐個(gè)緊固。端子無燒損或松動(dòng)。半年3機(jī)械部分（齒輪、鋒條）如有銹損用煤油清洗，然后加潤油。無銹損且表面涂有潤滑油。1年4卷簾門門體用煤油清洗銹損部分無銹損。1年5電機(jī)接線端子用螺絲刀緊固無銹損。半年6擊碎玻璃按鈕盒直觀目測(cè)。完好無損。1個(gè)月防火門1防火門門體直觀目測(cè)。完好無損、無變形半年2防火門彈簧鉸鍵有損壞、更換備件；若無損，加機(jī)油。完好，彈性適度。半年3消防通道、防火門直觀目測(cè)，并開頭防火門消防通道通暢，防火門開閉自如1周（續(xù)表）設(shè)備序號(hào)維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目檢查保養(yǎng)方法標(biāo)準(zhǔn)周期排煙系統(tǒng)1排煙風(fēng)機(jī)表面除塵用擦布、毛刷除塵無塵1個(gè)月2控制柜內(nèi)部各電器觸點(diǎn)如有燒損現(xiàn)象，拆下后用砂紙打磨。觸點(diǎn)完好，控制啟停正常。半年3控制柜內(nèi)部各電器元件接線端子及端子排端子用螺絲刀逐個(gè)緊固。端子無燒損或松動(dòng)。半年4控制柜電源指示燈如不亮，更換指示燈燈泡。電源指示燈指示正常。1個(gè)月5排煙閥（1）微動(dòng)開頭及內(nèi)部接線端子用螺絲刀緊固各固定螺釘及各接線員端子。端子無松動(dòng)、微動(dòng)開關(guān)固定良好。1個(gè)月（2）復(fù)位按鈕、導(dǎo)輪、鋼絲、轉(zhuǎn)抽用油壺給導(dǎo)輪、鋼絲、轉(zhuǎn)軸加油。復(fù)位按鈕控制無誤、排煙窗開啟靈活。1個(gè)月。加壓送風(fēng)系統(tǒng)1加壓送風(fēng)機(jī)除塵用擦布、毛刷除塵。無塵。1個(gè)月。2控制柜內(nèi)部各電器觸點(diǎn)如有燒損現(xiàn)象，拆下后用砂紙打磨。觸點(diǎn)完好，無燒損。半年3控制柜內(nèi)部各電器元件接線端子及端子排端子用螺絲刀逐個(gè)緊固。端子無燒損或松動(dòng)。半年。4各送風(fēng)口百葉窗直觀目測(cè)。送風(fēng)口葉位置正確3個(gè)月。5控制柜電源指示燈如不亮，更換指示燈燈泡。電源指示燈指示正常。1個(gè)月消防系編印控制柜1控制柜上電源指示燈及各類開關(guān)直觀目測(cè)電源指示政黨開關(guān)處于開啟或自動(dòng)狀態(tài)。1個(gè)月2控制柜內(nèi)部各電器觸點(diǎn)如有燒損現(xiàn)象，拆下后用砂紙打磨。觸點(diǎn)完好，無燒損。半年3控制柜內(nèi)部各電器元件接線端子及端子排端子用螺絲刀逐個(gè)緊固。端子無燒損或松動(dòng)。半年。4電源（信號(hào)）線如有輕微破損，用絕緣膠帶包扎。導(dǎo)線無破損、老化。半年5控制柜除塵用干控布、毛刷除去表面灰塵。無塵。每日消防指示牌1指示燈直觀目測(cè)指示燈亮、且處于等待狀態(tài)。1個(gè)月。2批示燈按測(cè)試鍵。按測(cè)試鍵后，指示燈亮。1個(gè)月（續(xù)表）設(shè)備序號(hào)維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目檢查保養(yǎng)方法標(biāo)準(zhǔn)周期消防應(yīng)急廣播系統(tǒng)1主機(jī)各電源信號(hào)、控制信號(hào)及音量調(diào)節(jié)鍵直觀目測(cè)。信號(hào)指示正常、音量調(diào)節(jié)位置合適。1個(gè)月。2各切換器、控制器通電試驗(yàn)。轉(zhuǎn)換工作正常1個(gè)月。3各放大器放音試聽音質(zhì)、音量。音質(zhì)、音量良好。1個(gè)月。4各接線端子及線路用螺絲刀緊固，導(dǎo)線如有破損，用絕緣膠帶包扎。端子無燒損或松動(dòng)。半年。5壓帶輪主導(dǎo)軸，磁帶機(jī)磁頭用清洗帶清洗。表面無粉塵。3個(gè)月。6各層揚(yáng)聲器接線是否牢固、紙盒是否完好。如松動(dòng)，用螺絲刀緊固。各揚(yáng)聲器接線牢固、紙盒無破盒。半年。7主機(jī)柜內(nèi)除塵用毛刷、皮老虎除塵。無塵。半年設(shè)備機(jī)房1機(jī)房衛(wèi)生用拖布、帚把、擦布打掃設(shè)備房地面。機(jī)房整潔、干凈。1個(gè)月。2機(jī)房?jī)?nèi)照明、電話開頭電燈、通話檢查。照明完好、電話通話正常。1個(gè)月。3地漏排水試驗(yàn)。地漏排水通暢。1個(gè)月。滅火器材1推車式滅火器材直觀目測(cè)守好無損，壓力在正常范圍。1個(gè)月。2干粉滅火器直觀目測(cè)壓力正常，指針指示在綠色安全校區(qū)內(nèi)。1個(gè)月。3手提式1211滅火器直觀目測(cè)壓力正常，指針指示在綠色安全校區(qū)內(nèi)。1個(gè)月。噴淋系統(tǒng)1水泵手動(dòng)盤車。轉(zhuǎn)軸轉(zhuǎn)動(dòng)靈活2個(gè)月2水泵添加盤根。添加盤根。點(diǎn)動(dòng)時(shí)不漏水半年3水泵添加盤根。更換并添加潤滑油。水泵運(yùn)轉(zhuǎn)靈活半年4閥門添加盤根或更換墊片，清潔閥桿。開啟自如，不漏水，閥桿無銹蝕。半年5水泵和電機(jī)用擦布和毛刷。無塵。1個(gè)月6各信號(hào)閥直觀目測(cè)。在區(qū)域報(bào)警器上的相應(yīng)位置無報(bào)警信號(hào)。1個(gè)月7各水流指示器放水試驗(yàn)。消防值班室相應(yīng)的指示燈亮，并發(fā)出報(bào)警。3個(gè)月8噴淋頭直觀目測(cè)噴淋頭表面油灰不可過多。半年4.排水系統(tǒng)定期維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃及標(biāo)準(zhǔn)（1）生活給水系統(tǒng)序號(hào)檢查項(xiàng)目名稱檢查周期檢查標(biāo)準(zhǔn)說明1.給水設(shè)備1生活水泵外觀日常檢查（1）外表清潔，無銹蝕壞；（2）螺栓，螺絲無松動(dòng)斷裂；（3）防震墊無損壞。2電機(jī)（機(jī)械部分）日常檢查（1）運(yùn)行過程中無異常震動(dòng)，噪音；（2）電機(jī)及軸承溫升正常。6-8個(gè)月（1）軸承體清洗，加潤滑油（脂）；（2）更換磨損零部。3泵體日常檢查（1）運(yùn)行正常，無異常震動(dòng)，噪音；（2）檢查軸承發(fā)熱情況，無燙手現(xiàn)象；（3）檢查填料函的泄漏和發(fā)熱情況，每分鐘10—20滴為好。（4）檢查連軸器，水泵軸心與電機(jī)軸心應(yīng)重合，無運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)，用手盤動(dòng)軸無卡阻現(xiàn)象。6-8個(gè)月（1）軸承體清洗，加潤滑油（脂）；（2）更換磨損零部件。3-5年打開泵蓋，檢查內(nèi)芯零部件狀況，檢查其磨損腐蝕和沖刷程度，必要時(shí)進(jìn)行更換。2.給水設(shè)施1蓄水池，水箱3個(gè)月-半年（1）水池、水箱除銹、除垢、清洗、消毒；（2）檢修配件。2減壓閥、水錘消失器3個(gè)月（1）動(dòng)作靈敏，準(zhǔn)確；（2）無銹蝕堵塞。3止回閥、浮球閥、排氣閥1個(gè)月（3）動(dòng)作靈敏，準(zhǔn)確；（4）無銹蝕，無堵塞，無滴漏。4閘閥、截止閥日常檢查（1）啟閉靈活，無銹蝕。（2）無滴漏。5水嘴日常檢查（1）水嘴齊全，無銹蝕，無損壞；（2）無滴漏。6壓力表3個(gè)月（1）表殼完整無損，連接牢固，表面清潔；（2）指針靈敏，讀數(shù)準(zhǔn)確。按計(jì)量局要求周期檢測(cè)。7水表1個(gè)月（1）表殼完整，指針靈敏，讀數(shù)準(zhǔn)確；（2）無銹蝕，表面清潔，無滴漏。8各井室1個(gè)月（1）井蓋、井裙完整，啟閉方便；（2）爬梯牢固，井底干凈。3.給水管道1生活給水管道日常檢查（1）水流要暢通，無堵塞；（2）管道連接部分要嚴(yán)實(shí)；（3）無銹蝕，無跑、冒、滴、漏。2管道吊支架，管卡1個(gè)月（1）管道吊支架，管卡連接要牢固；（2）表面無銹蝕。（2）消防水系統(tǒng)序號(hào)檢查項(xiàng)目名稱檢查周期檢查標(biāo)準(zhǔn)說明1.消防設(shè)備1外觀日常檢查外表清潔、無銹蝕損壞；螺栓、螺絲無松動(dòng)斷裂；防震墊無損壞。2消防泵3-5個(gè)月檢查油杯和油位情況，不缺油，油脂無變質(zhì)、發(fā)干現(xiàn)象；檢查泵體，手盤動(dòng)軸無卡殼現(xiàn)象，無漏水；檢查聯(lián)動(dòng)軸的對(duì)中程度（有聯(lián)動(dòng)軸的）；開泵試運(yùn)轉(zhuǎn)，運(yùn)行應(yīng)無異常振動(dòng)、噪音，軸承無過熱。12-14個(gè)月更換潤滑油（脂）；軸承體清洗、檢查；更換零配件；絕緣良好（電部分）；接線端子牢固（電部分）。2.消防設(shè)施1室內(nèi)消火栓每周箱體啟閉靈活，箱體完整；箱內(nèi)水槍、水帶齊全無缺少，水槍卡口無變形；箱內(nèi)閥門開關(guān)靈活，無銹蝕，卡口無變形；報(bào)警按鈕封閉完整。2室外消火栓1個(gè)月消火栓完整無缺少，表面無銹蝕；栓口無變形，無滴漏；標(biāo)識(shí)顏色鮮明。3水泵接和器1個(gè)月接和器完整無缺，表面無銹蝕；啟動(dòng)靈活，無滴漏；栓口無變形。4室內(nèi)小型消火栓3個(gè)月消火栓箱體、箱門完整無缺，箱門關(guān)閉靈活；栓口無變形，閥門啟閉靈活，無銹蝕和滴漏；箱內(nèi)膠皮管連接緊固，無滴漏；標(biāo)識(shí)清楚。5自動(dòng)消防報(bào)警閥3個(gè)月報(bào)警準(zhǔn)確靈敏；閥門關(guān)閉靈活，無銹蝕，連接牢固。6自動(dòng)消防噴頭3個(gè)月噴頭完整無缺少。7閘閥、截止閥、止回閥1個(gè)月啟閉靈活，連接牢固；無堵塞，無銹蝕，無滴漏。8安全閥3個(gè)月閥門齊全，無銹蝕；鉛封完整。按計(jì)量局要求擊期檢驗(yàn)。3.消防管道1消防管道3個(gè)月消防管道要通；連接部分要緊固，無跑、冒、滴、漏；管道油漆要完好，顏色鮮艷。2管道附件3個(gè)月管道附件要齊，表面無銹蝕；管件連接要牢固。3管道吊支架、管卡1個(gè)月管道吊支架、管卡連接牢固；表面無銹蝕。4.壓力表1壓力表3個(gè)月表體完整無缺，連接牢固，表面清潔；讀數(shù)正確，指針靈敏。（3）排水系統(tǒng)序號(hào)檢查項(xiàng)目名稱檢查周期檢查標(biāo)準(zhǔn)說明1.排水設(shè)備1污水泵日常檢查外表、濾網(wǎng)、支架無嚴(yán)重銹蝕；螺栓、螺絲無松動(dòng)斷裂；水管與泵連接完好，接口無松動(dòng)、泄露。2泵體日常檢查運(yùn)行正常，無異常振動(dòng)、噪音，排水流暢。12~14個(gè)月檢查泵內(nèi)或管，無雜物堵塞；更換零部件；軸承體清洗、加油。2.排水設(shè)施1排水閘閥1個(gè)月閥門啟閉要靈活；閥體要完整；無銹蝕，無滴漏。2排水栓衛(wèi)生潔具日常檢查栓體完好；水流通；無銹蝕，無跑、冒、滴、漏。3各井室1個(gè)月井蓋完好，啟閉方便，爬梯牢固；井底流槽要暢通，無沉積物堵塞。3.排水管道1室內(nèi)排水管道1個(gè)月保持水流暢通，無堵塞，無滴漏。排氣管1個(gè)月保持管內(nèi)氣體及時(shí)排出；下水管內(nèi)不準(zhǔn)有真空。管道吊支架、管卡1個(gè)月吊支架、管卡要安裝牢固。2室外排水管道1個(gè)月保持水流暢通，無堵塞。各井室1個(gè)月井蓋完好，啟閉方便，爬梯牢固，井底流槽要暢通，無積物堵塞。井蓋完好，啟閉方便，爬梯牢固，井底流槽要暢通，無積物堵塞。三、維修養(yǎng)護(hù)制度（一）房屋物業(yè)巡查與維護(hù)制度1.為使公司所管理的學(xué)校房屋和設(shè)備設(shè)施始終處于良好的使用狀態(tài)，不使學(xué)校的生活和工作運(yùn)作等受到影響，提高維修、保養(yǎng)工作效率，特制訂物業(yè)巡查操作規(guī)范。2.每天由工程人員、工程主管、或者派出專業(yè)工程人員對(duì)轄區(qū)的學(xué)習(xí)場(chǎng)所的共用部位、公共設(shè)施、設(shè)備機(jī)房等進(jìn)行巡查，每班巡查不少于一次，須巡查到所有部位及做好記錄。3.所有物業(yè)設(shè)備均屬巡查范圍，包括空調(diào)末端設(shè)備，應(yīng)急系統(tǒng)，供配電及照明系統(tǒng)，門窗、地面、天花、墻面等房屋結(jié)構(gòu)、供排水系統(tǒng)、用具等各種設(shè)施。4.巡查必須在規(guī)定時(shí)間內(nèi)到位，特殊情況必須知會(huì)學(xué)校部門。巡查時(shí)注意在物業(yè)巡檢表上做好相關(guān)記錄，發(fā)現(xiàn)異常情況或需特別說明的事項(xiàng)應(yīng)如實(shí)填寫。巡檢完畢后，向?qū)W校部門匯報(bào)巡檢情況及提交《物業(yè)巡檢記錄表》，并做好相關(guān)確認(rèn)工作，以便使各信息匯總后派單進(jìn)行維修維護(hù)，以及報(bào)相關(guān)部門備案。（二）業(yè)主（用戶）報(bào)修制度1.使公司所管理的物業(yè)房屋及設(shè)備設(shè)施始終處于良好的使用狀態(tài)，明確管理責(zé)任，在制定物業(yè)巡查制度，加強(qiáng)巡查、及早發(fā)現(xiàn)和消除隱患的基礎(chǔ)上，對(duì)物業(yè)巡查人員不便到達(dá)和進(jìn)入的區(qū)域或者房間，采用由使用部門報(bào)修的方式，特制定本報(bào)修制度，以彌補(bǔ)物業(yè)巡查可能遺漏的不足之處。2.使用部門報(bào)修可利用電話進(jìn)行，我公司在進(jìn)入管理服務(wù)時(shí)，則將報(bào)修電話號(hào)碼進(jìn)行公告，每天由工程人員接聽報(bào)修電話并進(jìn)行記錄備案，然后迅速派工作單交工程維修部實(shí)施維修。3.工程人員接工作單后按規(guī)定時(shí)間到達(dá)進(jìn)行維修，完成維修后請(qǐng)用戶驗(yàn)收和進(jìn)行簽名確認(rèn)及對(duì)維修情況進(jìn)行評(píng)價(jià)。發(fā)現(xiàn)維修未達(dá)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)應(yīng)馬上返修。4.完成的工作單經(jīng)按月整理和裝訂后由工程維修部保存?zhèn)洳?。（三）周期性維修和維修記錄制度1.房屋以及附屬設(shè)備設(shè)施的周期性維修由工程主管根據(jù)使用及保用年限和實(shí)際的現(xiàn)狀，在每年的12月份提交次年的周期性維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，經(jīng)學(xué)校部門批準(zhǔn)后，則開始準(zhǔn)備及組織實(shí)施。2.周期性的簡(jiǎn)單修理工作主要由管理公司工程人員進(jìn)行，復(fù)雜的小修、大、中修根據(jù)實(shí)際情況選定維修單位。3.房屋維修和附屬設(shè)備設(shè)施的維修都必須進(jìn)行記錄備查。房屋維修的記錄系在專門的《物業(yè)房屋維修記錄》上，附屬設(shè)備設(shè)施的大、中維修記錄記在《設(shè)備檔案》中，小修記錄在工作單上。4.工作單的記錄保存不少于兩年，電腦工作單的記錄保存不少于三年。（四）維修人員安全管理制度1.登高作業(yè)(2米以上)需二人以上操作，使用合格的勞防用品及保險(xiǎn)帶，并確認(rèn)扶梯牢固，梯腳防滑。2.上吊頂需有三人以上操作，一人擋扶梯。二人上吊頂，帶好充足電的遠(yuǎn)射燈、對(duì)講機(jī)，戴好安全帽。3.登高作業(yè)時(shí)，衣物口袋內(nèi)勿放重物(如工具等)，以免墜落傷人。4.檢查電氣設(shè)備時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格按低壓電氣操作規(guī)程執(zhí)行。5.作業(yè)完成后，必須清點(diǎn)所帶工具，切勿把工具遺忘在設(shè)備內(nèi)。確保人生和設(shè)備安全。6.在施工場(chǎng)地作業(yè)時(shí)，應(yīng)戴安全帽以防高空墜物傷人。7.使用電動(dòng)工具時(shí)，需檢查接地線及絕緣保護(hù)。8.暗處作業(yè)時(shí)，如需照明，須使用24V行燈。9.使用砂輪機(jī)時(shí)，應(yīng)確保有防護(hù)罩，嚴(yán)禁帶手套，切勿用力不均。10.使用鉆床時(shí)，須帶防護(hù)眼鏡，嚴(yán)禁帶手套。11.使用電焊機(jī)時(shí)，須持證上崗，開具動(dòng)火證并有人監(jiān)督，備好滅火機(jī)，采取防火措施。12.在清洗水箱、污水沉淀池、氣浮池、消毒池前，應(yīng)需二人以上嚴(yán)格檢查設(shè)備等器材的安全性能。在作業(yè)時(shí)，需有監(jiān)護(hù)人進(jìn)行指導(dǎo)，應(yīng)加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)的通風(fēng)和照明，以防有害、易燃、易爆等氣體傷害人身安全，如有必要須戴防毒面具。作好應(yīng)急搶救準(zhǔn)備。13.在作污水處理設(shè)備轉(zhuǎn)換時(shí)，羅茨風(fēng)機(jī)不能停止運(yùn)行。（五）配電設(shè)施維修管理制度1.負(fù)責(zé)供電運(yùn)行和維修的人員必須持證上崗，配電房的值班員必須熟悉電氣設(shè)備關(guān)況、操作規(guī)程和有關(guān)安全措施，值班員應(yīng)密切注意電壓表、電流表、功率因數(shù)表的指示情況，按時(shí)記錄，嚴(yán)禁變壓器、空氣開關(guān)超載運(yùn)行。2.對(duì)配電裝置及高壓室經(jīng)常進(jìn)行巡查，做好每日巡視記錄，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)上報(bào)工程維修部主管、管理處及公司綜合維修部。3.供電線路嚴(yán)禁超載供電。配電房?jī)?nèi)禁止亂拉亂接線路，在夏季供電高峰時(shí)，應(yīng)按負(fù)荷的需求進(jìn)行配電。4.供電設(shè)備由專職人員負(fù)責(zé)管理和值班，配電設(shè)備的停送電由值班電工操作，非值班電工禁止操作。值班員必須做好值班記錄，認(rèn)真執(zhí)行工程維修部交接班制度、報(bào)告制度。5.停電檢修時(shí)應(yīng)提前向相關(guān)人員發(fā)出停電通知單，恢復(fù)送電時(shí)，在確認(rèn)供電線路正常，電氣設(shè)備完好后方可送電。6.配電房?jī)?nèi)設(shè)備及線路變改，要經(jīng)工程維修部同意，重大變改，要上報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。7.配電房消防設(shè)施應(yīng)確保完好，保證應(yīng)急燈在停電狀態(tài)下能正常使用，并有手持式氣體滅火器，做好配電房的防水、防潮工作，堵塞漏洞，注意防止小動(dòng)物進(jìn)入，無關(guān)人員禁止入內(nèi)，外來人員須經(jīng)允許可方可進(jìn)入。并做好登記工作。8.加強(qiáng)日常維修、檢查，保證配電房?jī)?nèi)公共照明顯示燈等設(shè)備。9.配電房設(shè)備的倒閘由值班員二人進(jìn)行，一人操作，一人在旁監(jiān)護(hù)，嚴(yán)禁二人同時(shí)操作，以免發(fā)生錯(cuò)誤。10.突發(fā)性停電事故應(yīng)及時(shí)作出解釋。11.經(jīng)常保持配電房地面及設(shè)備外表清潔。12.嚴(yán)格執(zhí)行工作票制度，工作許可制度，工作監(jiān)護(hù)制度，操作票制度嚴(yán)禁無票、共票工作。13.嚴(yán)禁約時(shí)、電話停送電，遇緊急情況時(shí)，可先停電后補(bǔ)辦票。14.停電檢修作業(yè)時(shí)，應(yīng)先停電，驗(yàn)電無誤后再放電，安裝接地線、裝設(shè)遮欄隔板，懸掛標(biāo)示牌。15.一切現(xiàn)場(chǎng)均須有安全措施，交待要認(rèn)真，嚴(yán)格按安全規(guī)程辦事。16.工作人員有權(quán)拒絕違章指揮。17.嚴(yán)禁酒后工作。（六）維修人員行為規(guī)范1.按時(shí)上下班。上班時(shí)間統(tǒng)一著工裝、佩戴胸卡，精神飽滿，舉止得體。2.每天接到辦公樓、樓的報(bào)修單或報(bào)修電話后，根據(jù)工作情況及時(shí)安排維修，做到“水不過天，電不過夜”，不得以任何理由推諉、拖延。3.服從治理理處負(fù)責(zé)人安排，保質(zhì)保量完成各項(xiàng)維修及其它臨時(shí)性工作，不得以任何理由怠工、敷衍。4.全面掌握學(xué)校的各種物業(yè)情況，包括水、電、暖設(shè)施、消防設(shè)備、家具等；每周必須定期對(duì)所分管的設(shè)施狀況，特別是用電設(shè)施進(jìn)行巡視。5.嚴(yán)格管理各類維修材料及維修工具，杜絕假公濟(jì)私、浪費(fèi)等現(xiàn)象。6.及時(shí)并如實(shí)向治理處負(fù)責(zé)人、倉庫保管員提交維修材料計(jì)劃，并對(duì)使用的到維修材料的質(zhì)量予以監(jiān)督、檢查，提出合理建議。7.維修人員需進(jìn)行安全教育，防止工作中發(fā)生安全責(zé)任事故。8.自覺接受治理處負(fù)責(zé)人及管理員的工作監(jiān)督，督促維修人員及時(shí)改進(jìn)工作，杜絕投訴。9.服從治理處安排，完成治理處交給的其它工作。公共設(shè)施維修、保養(yǎng)記錄單位：年月日項(xiàng)目地點(diǎn)保養(yǎng)周期費(fèi)用保養(yǎng)量完成日期保養(yǎng)內(nèi)容保養(yǎng)結(jié)果備注第五節(jié)節(jié)約能源管理服務(wù)項(xiàng)目服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)考核指標(biāo)響應(yīng)措施一、校園用水1.保證學(xué)校正常用水。2.建立節(jié)約用水方案，并組織實(shí)施到位。3.檢查管道到位，發(fā)覺問題及時(shí)報(bào)修排除隱患。1.正常供水率98%2.節(jié)能減排覆蓋達(dá)100%。1.建立節(jié)能工作小組，負(fù)責(zé)校區(qū)節(jié)能工作；2.制定能源治理打算，確定節(jié)能目標(biāo)并努力實(shí)施；3.做好節(jié)能宣傳工作，動(dòng)員更多人參與節(jié)能；4.做好設(shè)施設(shè)備的治理，杜絕白費(fèi)。二、校園用電1.保證學(xué)校正常用電。2.建立節(jié)約用電方案，并組織實(shí)施到位。3.檢查保養(yǎng)線路到位，發(fā)覺問題及時(shí)報(bào)修排除隱患。（1）正常供電率98%。（2）節(jié)能覆蓋達(dá)100%。1.保證學(xué)校正常用電。2.建立節(jié)約用電方案，并組織實(shí)施到位。3.檢查保養(yǎng)線路到位，發(fā)覺問題及時(shí)報(bào)修排除隱患。（1）正常供電率98%。（2）節(jié)能覆蓋達(dá)100%。第十四章服務(wù)承諾及質(zhì)量保證措施第一節(jié)服務(wù)承諾我公司本著為學(xué)校業(yè)主高度負(fù)責(zé)的精神，按照相關(guān)政策的要求注意提高學(xué)校的整體居住環(huán)境質(zhì)量，注重通過加強(qiáng)物業(yè)管理，保護(hù)學(xué)校建設(shè)整體環(huán)境和使用功能長(zhǎng)久良好，并通過我們有效的管理模式，用持續(xù)改進(jìn)的服務(wù)過程，遵照法律法規(guī)的要求，最終達(dá)到業(yè)主的滿意。具體開展工作如下幾方面：一、本物業(yè)公司設(shè)有專業(yè)管理人員負(fù)責(zé)學(xué)校一切日常管理事務(wù)及投訴處理，客戶中心實(shí)行24小時(shí)公開電話服務(wù)（按裝座機(jī)）。投訴處理率100%。二、衛(wèi)生清潔：如我公司接管學(xué)校首先對(duì)業(yè)主最急切盼望改善的綜合環(huán)境進(jìn)行整治，對(duì)學(xué)校垃圾場(chǎng)外進(jìn)行清理。日常保潔將據(jù)公司保潔作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，負(fù)責(zé)該學(xué)校公共區(qū)域、樓道及公共設(shè)施的衛(wèi)生保潔，保持無污漬、垃圾、雜物，保持所有公共區(qū)域的設(shè)施之清潔。對(duì)生活垃圾桶定期清洗、消殺；生活垃圾的及時(shí)清運(yùn)，保持學(xué)校環(huán)境清潔衛(wèi)生。三、公共秩序：為維護(hù)好學(xué)校的公共秩序，秩序維護(hù)員實(shí)行24小時(shí)值班。公司投入資金為學(xué)校安裝電子巡更系統(tǒng)，以確保夜間巡邏及時(shí)到位。巡邏人員配備對(duì)講機(jī)隨時(shí)保持與其他隊(duì)員的聯(lián)系，協(xié)助公安部門安全防范管理。四、公共設(shè)施日常維護(hù)：對(duì)公共設(shè)施進(jìn)行日常養(yǎng)護(hù)，（具體按公司《工程維修服務(wù)承諾制度》執(zhí)行）。五、綠化管理：綠化是學(xué)校的重要組成部分，對(duì)學(xué)校綠化，根據(jù)季節(jié)維護(hù)樹木，花草，修剪花木，及時(shí)噴灑藥物，防治病蟲害，維護(hù)好綠化景觀。對(duì)部分品種差的草坪和枯死樹木進(jìn)行換補(bǔ)植。六、設(shè)備管理：建立設(shè)備24小時(shí)管理制度、操作規(guī)程，運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)及維修記錄完整；1.建立健全設(shè)備管理臺(tái)帳、計(jì)量器具及維保工具臺(tái)帳和技術(shù)性文件資料明細(xì)表，完整率和準(zhǔn)確率達(dá)100%；2.建立備品備件臺(tái)帳，備品備件擺放整齊，定期檢查，不變質(zhì)、變形，保證隨時(shí)提供設(shè)備維修；3.各種設(shè)備標(biāo)識(shí)清晰、完善，使用或停止?fàn)顟B(tài)正確；4.設(shè)備及機(jī)房環(huán)境干凈整潔，無雜物、灰塵，無鼠、蟲害發(fā)生，符合設(shè)備要求；5.潤滑部位油質(zhì)、油量、油壓、油溫保持在規(guī)定指標(biāo)內(nèi)；6.設(shè)備管理人員具有專業(yè)技術(shù)資格，持證上崗，并嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程；7.設(shè)備良好，運(yùn)行正常，一年內(nèi)無重大管理責(zé)任事故；七、消防系統(tǒng)：消防設(shè)施配備齊全、完好率100%，可隨時(shí)啟用，無火災(zāi)安全隱患；1.消防器材標(biāo)識(shí)清晰，按規(guī)定懸掛，不超過保質(zhì)期；2.消防箱標(biāo)識(shí)完好清晰，消防栓閥座不固死，水龍帶無破損和漏水現(xiàn)象；3.消防管及管道連接部位不銹蝕、不漏水；4.消防泵運(yùn)行正常，壓力表正常；5.水池(箱)進(jìn)口、出口和浮標(biāo)功能正常，清洗水池(箱)要預(yù)警并標(biāo)識(shí)，清洗，盡快達(dá)到規(guī)定水量；6.組織開展消防法規(guī)及消防知識(shí)的宣傳教育，建立義務(wù)消防隊(duì)，明確各區(qū)消防責(zé)任人，簽定責(zé)任書；7.消防集中控制系統(tǒng)完好、隨時(shí)可以啟用，中心24小時(shí)值守操作，運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)及維修記錄完整，日、周、月檢記錄完整；八、給排水系統(tǒng)：具有“二次供水設(shè)施許可證”和“二次供水衛(wèi)生合格證”；水質(zhì)符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。每半年一次衛(wèi)生防疫檢查。1.低位水池清潔衛(wèi)生，且加蓋、加鎖。2.水表房、管道井房上鎖。3.供水設(shè)備操作人員持有健康證。4.二次供水、蓄水設(shè)備設(shè)施及周圍環(huán)境無雜物、無二次污染隱患。水泵油標(biāo)、軸承溫度、出水壓力等保持正常，每日巡檢兩次，發(fā)現(xiàn)問題當(dāng)日處理。5.閥門、管道等二次供水設(shè)施無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，無脫漆、銹蝕現(xiàn)象。每周進(jìn)行一次檢查記錄完整。報(bào)修、發(fā)現(xiàn)問題及日處理。6.各類閥門開閉靈活。7.水泵運(yùn)行正常，遇故障在15分鐘趕到現(xiàn)場(chǎng)，無大面積跑水、泛水現(xiàn)象；非正常停水不超過48小時(shí)，設(shè)備完好率達(dá)95%以上。8.冬季前供水管道及配件做好防凍措施。9.水表完好，計(jì)量準(zhǔn)確。10.制定停水及事故處理方案；限水、正常停水提前24小時(shí)通知用戶，自來水公司未通知除外。11.排水、排污系統(tǒng)通暢無阻塞外溢現(xiàn)象，無積水、浸泡現(xiàn)象，無殘損現(xiàn)象。九、供電系統(tǒng)：維修管理人員持有專業(yè)上崗證書。1.各類安全和操作標(biāo)識(shí)準(zhǔn)確、完善、清晰。2.配電房上鎖，標(biāo)識(shí)清晰完好，具有防鼠措施。3.配電盤、柜器件齊全，接地、運(yùn)行完好；配線絕緣完好可靠；報(bào)修、發(fā)現(xiàn)問題10分鐘內(nèi)處理。4.正常限電、停電提前24小時(shí)通告用戶；應(yīng)急恢復(fù)用電在15分鐘內(nèi)完成。5.供電線路規(guī)范，無私搭亂接現(xiàn)象。6.高壓配電裝置有明顯隔離網(wǎng)隔離。7.嚴(yán)格執(zhí)行供電系統(tǒng)管理措施，每日巡檢兩次以上記錄完整；電表完好，計(jì)量準(zhǔn)確。XX物業(yè)管理有限公司年月日第二節(jié)質(zhì)量保證體系學(xué)校物業(yè)管理和普通的社會(huì)物業(yè)管理又有著重要的區(qū)別，這是由于學(xué)校物業(yè)的特殊性決定的，除了普通的物業(yè)管理職能以外，還承擔(dān)著為教育教學(xué)和科研服務(wù)與保障的重要職能。一、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量管理體系基本框架（一）遵循原則物業(yè)服務(wù)質(zhì)量管理體系遵循八項(xiàng)原則，即以顧客關(guān)注為焦點(diǎn)原則、領(lǐng)導(dǎo)作用原則、全員參與原則、過程方法原則、管理的系統(tǒng)方法原則、持續(xù)改進(jìn)原則、基于事實(shí)的決策方法原則、與供方互利的關(guān)系原則等。（二）體系基本內(nèi)容物業(yè)服務(wù)質(zhì)量管理體系由質(zhì)量方針、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、部門與崗位職責(zé)、管理制度、作業(yè)程序、考核辦法等六個(gè)方面組成。其要點(diǎn)分述如下：1.質(zhì)量方針是為達(dá)到一定目的的服務(wù)質(zhì)量而確定的指導(dǎo)原則，是整個(gè)質(zhì)量體系的綱，用以指導(dǎo)質(zhì)量體系的運(yùn)行。制定的質(zhì)量方針，應(yīng)該能集中的反映后勤系統(tǒng)各部門持續(xù)向?qū)W校師生員工提供滿意和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)的思想。2.質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)是落實(shí)質(zhì)量方針的具體要求和達(dá)到的目的，包括質(zhì)量目標(biāo)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)兩個(gè)部分。質(zhì)量目標(biāo)是為實(shí)現(xiàn)質(zhì)量方針而制定的某一階段的具體、定量或定性的要求，力爭(zhēng)以量化的、可測(cè)評(píng)的指標(biāo)或服務(wù)承諾作為質(zhì)量目標(biāo)。如秩序維護(hù)服務(wù)，保潔服務(wù)，綠化維護(hù)服務(wù)合格率要求達(dá)到100%。服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)是各項(xiàng)服務(wù)必須達(dá)到的具體要求，把各項(xiàng)服務(wù)內(nèi)容的質(zhì)量進(jìn)行細(xì)化，用以規(guī)范服務(wù)行為。3.部門與崗位職責(zé)是針對(duì)物業(yè)服務(wù)各部門對(duì)自己所承擔(dān)的管理和服務(wù)工作劃分的責(zé)任范圍，對(duì)應(yīng)工作崗位應(yīng)該承擔(dān)的工作責(zé)任。凡涉及到物業(yè)服務(wù)，都要明確該項(xiàng)工作管理部門，確定工作崗位，做到一切物業(yè)服務(wù)都有職能部門管，都有具體工作崗位去履行職責(zé)。4.管理制度指根據(jù)國家法律、法規(guī)、政策，以及上級(jí)主管部門和校規(guī)校紀(jì)所制定的辦事規(guī)則。規(guī)章制度主要包括人、財(cái)、物等管理制度，還應(yīng)包括突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案、隱患排除預(yù)案等應(yīng)急機(jī)制建設(shè)。5.作業(yè)程序是指在物業(yè)服務(wù)過程中，每項(xiàng)服務(wù)活動(dòng)應(yīng)該遵循的步驟和規(guī)程。作業(yè)程序可以用圖標(biāo)的形式來表達(dá)，劃出工作流程圖，并輔以文字說明。對(duì)難以圖標(biāo)表達(dá)的工作流程，也可以以簡(jiǎn)潔的文字形式來說明。6.考核辦法是對(duì)各項(xiàng)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的檢查、測(cè)評(píng)、改進(jìn)措施、獎(jiǎng)勵(lì)與懲罰等內(nèi)控和外控辦法。內(nèi)控是管理處自己組織的檢查、測(cè)評(píng)，外控是學(xué)校和上級(jí)只能部門的檢查和評(píng)估。考核辦法應(yīng)注重可操作性，切實(shí)做到準(zhǔn)確、有效。二、學(xué)校物業(yè)特點(diǎn)學(xué)校物業(yè)管理承載著和諧校園建設(shè)體系的重要使命，學(xué)生生活綜合管理的范圍，涉及社會(huì)安全穩(wěn)定。校園治安維護(hù)、校園環(huán)境的綜合管理涉及到校園的校風(fēng)、學(xué)風(fēng)等問題，是一個(gè)綜合的社會(huì)穩(wěn)定治理問題。（一）學(xué)校物業(yè)管理具有育人功能學(xué)校的活動(dòng)主體是在校學(xué)生，校園環(huán)境的好壞，物業(yè)管理水平高低，承載著顯性與隱性育人功能。以人為本的管理理念，有助于培養(yǎng)學(xué)生良好道德品質(zhì)，通過校園整潔、寬敞、明亮、美觀的環(huán)境，容易使大學(xué)生形成樂觀向上、豁達(dá)開朗的良好心理素質(zhì)，培育豐富的美學(xué)價(jià)值和審美情趣。通過后勤物業(yè)人的熱情主動(dòng)、文明服務(wù)引發(fā)大學(xué)生對(duì)勞動(dòng)的尊重和熱愛，有助于培養(yǎng)他們熱愛勞動(dòng)的樸素感情。（二）物業(yè)管理是改善學(xué)校形象，建立國際化學(xué)校的重要方面。物業(yè)管理活動(dòng)和物業(yè)管理隊(duì)伍形象是學(xué)校給初入校園的學(xué)生、家長(zhǎng)和職工及參觀訪問者的第一印象。物業(yè)管理活動(dòng)的微小失誤，可能會(huì)給初次來校的訪問者帶來極其深刻的負(fù)面影響。影響學(xué)校的教學(xué)、科研的對(duì)外合作工作。而物業(yè)服務(wù)人員主動(dòng)、熱情、溫馨的服務(wù)形象又從一個(gè)側(cè)面代表和襯托學(xué)校管理文化氛圍與校園和諧。因此，提學(xué)校園物業(yè)管理水平是改善學(xué)校環(huán)境條件的重要保證體系。

三、學(xué)校物業(yè)管理質(zhì)量保證建設(shè)體系的必要性。學(xué)校物業(yè)管理的長(zhǎng)期封閉性運(yùn)行，勢(shì)必帶來管理水平不高，效率低下，服務(wù)質(zhì)量缺限較多，與師生員工日益提高的生活質(zhì)量需求存在著矛盾性。學(xué)校后勤物業(yè)管理以優(yōu)質(zhì)服務(wù)為最終目的。學(xué)校后勤社會(huì)化改革的最終目的是為學(xué)校的教學(xué)、科研和師生服務(wù)，改革的目標(biāo)是依據(jù)經(jīng)濟(jì)規(guī)律和教育規(guī)律運(yùn)用新機(jī)制、新模式，加快后勤建設(shè)，提高后勤服務(wù)水平。以優(yōu)質(zhì)服務(wù)，優(yōu)良作風(fēng)，優(yōu)美環(huán)境讓師生員工滿意，如果不搞好服務(wù)，就會(huì)失去市場(chǎng)，就會(huì)被淘汰，學(xué)校物業(yè)必須以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)去做好各方面工作，取得師生員工的一致滿意。

四、學(xué)校物業(yè)管理質(zhì)量保證建設(shè)體系的基本思路。質(zhì)量保證為了提供足夠的信任表明實(shí)體能夠滿足質(zhì)量要求，質(zhì)量保證的目的是提供信任，獲信任的對(duì)象有兩個(gè)方面：一是內(nèi)部的信任，主要對(duì)象是組織的領(lǐng)導(dǎo)。二是外部的信任，主要對(duì)象是客戶，由于質(zhì)量保證的對(duì)象不同，所以質(zhì)量保證分為內(nèi)部質(zhì)量保證和外部質(zhì)量保證兩類。內(nèi)部質(zhì)量保證：在組織內(nèi)部，質(zhì)量保證向管理者提供信任；外部質(zhì)量保證：在合同或其它情況下，質(zhì)量保證向顧客或他方提供信任。信任來源于質(zhì)量的建立和運(yùn)行（包括技術(shù)、管理、人員等方面的因素均處于受控狀態(tài)），建立減少、消除、預(yù)防質(zhì)量缺陷的機(jī)制，只有這樣的體系才能說具有質(zhì)量保證能力。（一）建立質(zhì)量計(jì)劃針對(duì)學(xué)校物業(yè)使用性質(zhì)的不同，分類細(xì)化管理模式。學(xué)校后勤因性質(zhì)、類別的不同，因地制宜，實(shí)施分類細(xì)化管理，切不可“一刀切”，采用一種模式。后勤的重點(diǎn)是做好物業(yè)管理，抓好服務(wù)質(zhì)量的綜合管理工作。對(duì)學(xué)生生活的服務(wù)，堅(jiān)持“保本微利”原則，注重社會(huì)效益，提供學(xué)生較高滿意率的生活服務(wù)。對(duì)教學(xué)樓宇的物業(yè)管理因直接關(guān)系到為教學(xué)、科研提供保障，應(yīng)考慮建設(shè)一間學(xué)校自己的服務(wù)團(tuán)隊(duì)，按市場(chǎng)機(jī)制進(jìn)行管理。招標(biāo)社會(huì)物業(yè)管理公司，按“質(zhì)價(jià)相符”原則，以市場(chǎng)價(jià)格來選擇較高服務(wù)水平的物業(yè)管理公司，從而提供讓教師滿意的后勤物業(yè)服務(wù)。對(duì)校園環(huán)境衛(wèi)生保潔等也可按市場(chǎng)機(jī)制運(yùn)作。（二）合理組織質(zhì)量計(jì)劃的實(shí)施，首先要確定實(shí)施質(zhì)量計(jì)劃所需的過程，明確這些過程的責(zé)任部門和責(zé)任人，并規(guī)定其職責(zé)。其次要確定和提供實(shí)現(xiàn)質(zhì)量計(jì)劃所必需的資源，包括人力資源、基礎(chǔ)設(shè)施和工作環(huán)境等。就學(xué)校物業(yè)管理而言，就是要建立一支經(jīng)過適當(dāng)教育和培訓(xùn)，具有一定技能和經(jīng)驗(yàn)的管理和服務(wù)隊(duì)伍作為質(zhì)量計(jì)劃的執(zhí)行者，并確保其有能力完成過程要求。（三）定期的質(zhì)量檢查定期展開質(zhì)量調(diào)查活動(dòng)，通過抽查、檢查物業(yè)服務(wù)工作的質(zhì)量，通過和上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的交流，研究服務(wù)對(duì)象的滿足程度。（四）使物業(yè)管理過程處于受控狀態(tài)完善學(xué)校后勤物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，推行標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)質(zhì)量保證體系。目前，各地學(xué)校結(jié)合各自實(shí)際，制定了符合學(xué)校實(shí)際后勤物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，但在服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量管理、保證體系等方面大多處于傳統(tǒng)的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)型管理層面。第三節(jié)質(zhì)量保證措施一、綠化養(yǎng)護(hù)質(zhì)量保證措施我司以“以質(zhì)量求生存，以信譽(yù)求發(fā)展”為基本宗旨，在工作過程中，貫徹ISO9001標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行全面質(zhì)量管理。為實(shí)現(xiàn)達(dá)到精品項(xiàng)目質(zhì)量，確保全體作業(yè)人員了解并貫徹執(zhí)行，養(yǎng)護(hù)隊(duì)伍進(jìn)場(chǎng)后，我單位將對(duì)現(xiàn)場(chǎng)養(yǎng)護(hù)人員加強(qiáng)質(zhì)量教育。嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)范，嚴(yán)格操作規(guī)程，做到質(zhì)量教育規(guī)范化、制度化。貫穿于作業(yè)的全過程。嚴(yán)格按照綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)方案的內(nèi)容實(shí)施。貫徹ISO9001：2000標(biāo)準(zhǔn)，使全體員工認(rèn)識(shí)到“質(zhì)量第一、信譽(yù)第一、用戶至上”的觀點(diǎn)。（一）質(zhì)量要求1.樹木養(yǎng)護(hù)（1）灌溉與排水。應(yīng)根據(jù)不同的樹種習(xí)性和立地條件進(jìn)行適時(shí)、適量灌溉，保持土壤中的有效水分，對(duì)水分和空氣溫度要求較高的樹種，還要進(jìn)行葉面噴霧。澆水前應(yīng)先松土，并圍堰做好蓄水坑，每次澆水都要澆透，澆水不能過急，以防止地表涇流或樹木傾斜。樹木周圍雨后積水應(yīng)及時(shí)排除。（2）松土除草。喬、灌木下的雜草應(yīng)及時(shí)鏟除；樹木根部周圍的土壤要保持疏松，易板結(jié)的土壤在高溫季節(jié)須及時(shí)松土，松土深度以不傷害根系生長(zhǎng)、不導(dǎo)致樹木傾斜為限；種植在草坪內(nèi)的樹木每年須在樹的根莖周圍對(duì)草坪切邊；使用化學(xué)除草劑必須保證對(duì)園林植物安全，不產(chǎn)生危害，除掉的雜草及時(shí)清運(yùn)、掩埋或異地制作肥料。（3）施肥。樹木休眠期和種植前，需施基肥；生長(zhǎng)期可按植株的生長(zhǎng)勢(shì)追肥，花灌木應(yīng)在花前、花后進(jìn)行施肥。施肥量根據(jù)不同樹種、樹齡、生長(zhǎng)勢(shì)和土壤理化性狀而定。樹木施肥應(yīng)先挖好施肥環(huán)溝，除根外施肥外，肥料不得觸及樹葉。（4）修剪整形。喬灌木修剪以自然樹形為主，凡因觀賞要求對(duì)樹木整形的可根據(jù)樹木生長(zhǎng)發(fā)育的特性，將樹冠或樹體培養(yǎng)成一定形狀后進(jìn)行修剪。喬木類：主要修剪內(nèi)膛枝、徒長(zhǎng)枝、病蟲枝、交叉枝、下垂枝、扭傷枝及枯枝爛頭等。道路行道樹枝下高度根據(jù)道路的功能嚴(yán)格控制，遇有架空線按杯狀整形修剪，并做到分枝均勻、樹冠圓整。灌木類：灌木修剪應(yīng)促進(jìn)枝繁葉茂、分布均勻?；ü嗄拘藜粢欣诙讨突ㄑ康男纬桑裱白韵露?、先內(nèi)后外、去弱留強(qiáng)、去老留新”的原則進(jìn)行修剪。綠籬類：綠籬修剪應(yīng)促其分枝，保證全株枝葉豐滿、線條整齊，按倒大或垂直整形修剪，防止退化，特殊造型的綠籬要逐步修剪成形。修剪次數(shù)視綠籬生長(zhǎng)情況而定。地被、攀援類：修剪要促進(jìn)分枝，加速覆蓋和攀援的功能，對(duì)多年生攀援植物應(yīng)清除枯枝，刪除老弱藤蔓，枝條修剪時(shí)，切口必須靠節(jié)，剪口應(yīng)在剪口芽的反側(cè)呈45°角傾斜，剪口要平整，并涂抹防腐劑。對(duì)于粗壯的大枝應(yīng)采取分段截枝法，防止扯裂樹皮，操作時(shí)要注意安全。休眠期修剪以整形為主，可稍重剪，生長(zhǎng)期修剪以調(diào)整樹勢(shì)為主，宜輕剪。修剪要避開樹木傷流盛期。在樹木生長(zhǎng)期要進(jìn)行剝芽、去蘗、疏枝等工作，不定芽不得超過20cm，剝芽時(shí)不得拉傷樹皮，修剪剩余物要及時(shí)清理干凈，保證作業(yè)現(xiàn)場(chǎng)的潔凈。（5）樹體保護(hù)。及時(shí)做好枯死樹（含人為損壞）的清理和補(bǔ)植工作；及時(shí)做好樹木扶正壓實(shí)工作，保證樹木生長(zhǎng)整齊一致；易受凍害的樹木，冬季應(yīng)采取根部培土，主干包扎等防寒措施；病蟲害防治貫徹“預(yù)防為主，綜合防治”的方針，嚴(yán)把檢疫關(guān)；做好病蟲害預(yù)測(cè)預(yù)報(bào)工作，及時(shí)發(fā)現(xiàn)，及時(shí)防治。（6）樹木補(bǔ)植。樹木缺株應(yīng)及早補(bǔ)植。落葉樹應(yīng)在春季土壤解凍以后樹木發(fā)芽以前補(bǔ)植或在秋季落葉以后土壤冰凍以前補(bǔ)植；針葉樹、常綠闊葉樹，應(yīng)在春季土壤解凍以后樹木發(fā)芽以前補(bǔ)植或在秋季新梢停止生長(zhǎng)后降霜以前補(bǔ)植。補(bǔ)植的樹木，應(yīng)選用相同規(guī)格的原樹種，若改變樹種或規(guī)格則須與原來的景觀相協(xié)調(diào)，補(bǔ)植行道樹種必須與同路段樹種和規(guī)格基本一致。2.地被和草坪養(yǎng)護(hù)（1）地被養(yǎng)護(hù)。高地被植物在未覆蓋前期，每年應(yīng)及時(shí)除雜草、中耕若干次，中耕時(shí)要防止損傷根系和地下莖。天氣干旱、土壤干燥時(shí)要適時(shí)、適量進(jìn)行澆水。早春發(fā)芽前期要普遍進(jìn)行施肥，采取薄肥勤施的辦法。發(fā)現(xiàn)枯死植物應(yīng)及時(shí)挖除和補(bǔ)植，枯葉殘花要隨時(shí)剪清除；木本地被植物萌發(fā)能力強(qiáng)的應(yīng)在冬眠期進(jìn)行修剪。應(yīng)使植物在生長(zhǎng)期間，保持高度不超過60cm；宿根類地被植物，經(jīng)3-4年生長(zhǎng)后，根部擁擠以致影響其正常發(fā)育時(shí)，應(yīng)按不同類群的生理習(xí)性進(jìn)行分株，更新移植。（2）草坪養(yǎng)護(hù)。草坪中雜物應(yīng)及時(shí)剔除，雜草過多又無法純化時(shí)，應(yīng)重植草坪。低洼常年積水處，要填土整平或淺溝排水。空禿地段應(yīng)及時(shí)補(bǔ)植。草坪在生長(zhǎng)季節(jié)，應(yīng)適時(shí)進(jìn)行中耕、加土、鎮(zhèn)壓，保持土壤平整和良好的透氣性。草地板結(jié)應(yīng)定期打孔，草坪的高度控制在10cm以下。同時(shí)要根據(jù)草種的生長(zhǎng)習(xí)性適時(shí)修剪適時(shí)施肥，防止草種退化。一般情況冷季性草種生長(zhǎng)期每年修剪3-4次，施肥2-3次；暖季性草種每年修剪2-3次，施肥2-3次。3.花壇、花基、花欄、花卉等養(yǎng)護(hù)（1）認(rèn)真做好花卉、花基、花欄、花壇的養(yǎng)護(hù)工作，花壇換花除了間種以外，栽植前必須深耕細(xì)耙，除盡土中的石塊、草屑、殘莖和落葉等雜物并施足基肥；花壇的防護(hù)設(shè)施應(yīng)經(jīng)常保持清潔完好。（2）季花苗的移栽應(yīng)在早晨、傍晚或陰天進(jìn)行；栽植后，應(yīng)隨即澆水。栽植后的4-5天內(nèi)應(yīng)再進(jìn)行澆水。花卉生長(zhǎng)盛期，要及時(shí)中耕除草，追施肥料，施肥后應(yīng)立即噴灑清水；枯萎的花蒂和黃葉要及時(shí)剪除，以保持花壇清潔，缺株要及時(shí)補(bǔ)栽；凡須摘心的品種，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行；木本花卉要及時(shí)剪枝、整形；宿根花卉要及時(shí)更新；易倒伏的花卉，要立支柱綁扎。（二）做好準(zhǔn)備工作1.組織有關(guān)職能部門及主要作業(yè)技術(shù)人員參加現(xiàn)場(chǎng)勘查，接收甲方的技術(shù)交底，了解項(xiàng)目特點(diǎn)和關(guān)鍵部分的質(zhì)量要求。2.根據(jù)本項(xiàng)目的地形特點(diǎn)，交通情況，現(xiàn)有的硬件設(shè)施結(jié)合我公司的實(shí)力，按要求投入車輛、機(jī)械設(shè)備、工具，以確保生命財(cái)產(chǎn)安全，防患于未然，杜絕工作中的任何重大失誤現(xiàn)象。3.認(rèn)真編制作業(yè)指導(dǎo)書，進(jìn)行特殊工藝及新工藝的技術(shù)交底，以及項(xiàng)目的質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)交底。（三）質(zhì)量管理目標(biāo)責(zé)任制為了全面體現(xiàn)我司抓質(zhì)量的力度，若我公司中標(biāo)，我司將迅速成立項(xiàng)目部，建立以項(xiàng)目主管為首的質(zhì)量責(zé)任制，以項(xiàng)目負(fù)責(zé)人作為質(zhì)量保證的第一執(zhí)行人，做好質(zhì)量把關(guān)工作，帶領(lǐng)全部綠化保潔人員進(jìn)行細(xì)致的現(xiàn)場(chǎng)勘察，并訪問相關(guān)單位等，以取得更全面、更詳細(xì)的資料，制定出一套完全適合本項(xiàng)目的綠化養(yǎng)護(hù)實(shí)施方案，內(nèi)容下達(dá)到各個(gè)崗位，做到分工明確，任務(wù)到點(diǎn)，責(zé)任到人。在責(zé)任制度的基礎(chǔ)上，鑒定質(zhì)量保證書，實(shí)行風(fēng)險(xiǎn)工資制，明確每個(gè)崗位的職能、責(zé)任權(quán)限，實(shí)行質(zhì)量“一票否決權(quán)”。滿足作業(yè)規(guī)范定的質(zhì)量要求，以達(dá)到質(zhì)量管理目標(biāo)。（四）質(zhì)量監(jiān)督與檢查1.建議需虛心接受。2.以自檢為重點(diǎn)，優(yōu)質(zhì)為動(dòng)力；以景觀為目的。以檢查為監(jiān)督，質(zhì)量監(jiān)督工作力求主動(dòng)，不可被動(dòng)。3.工人每天都有0.5--1小時(shí)用于自查，項(xiàng)目主管每日巡查二次，一是檢查問題，二是解決問題。4.從工人到主管，凡屬自己責(zé)任范圍內(nèi)的都要主動(dòng)自查，主動(dòng)解決。5.節(jié)假日前后加大自檢力度。對(duì)相關(guān)的責(zé)任人，均切實(shí)做到賞罰分明。（五）質(zhì)量控制措施1.加強(qiáng)作業(yè)項(xiàng)目的質(zhì)量監(jiān)控，使作業(yè)全過程處于受控狀態(tài)。2.加強(qiáng)因素控制，確定特定、特殊工序關(guān)鍵環(huán)節(jié)的管理點(diǎn)，實(shí)施養(yǎng)護(hù)作業(yè)的動(dòng)態(tài)管理。3.開展公開活動(dòng)，克服質(zhì)量通病，爭(zhēng)取質(zhì)量目標(biāo)一次過關(guān)。4.工序交接時(shí)，項(xiàng)目經(jīng)理必須對(duì)項(xiàng)目質(zhì)量作出客觀、正確的評(píng)價(jià)，達(dá)不到質(zhì)量目標(biāo)著返工重做。5.認(rèn)真接受甲方監(jiān)理工程師及當(dāng)?shù)鼐G化質(zhì)量監(jiān)督部門對(duì)項(xiàng)目質(zhì)量監(jiān)督檢查。對(duì)提出的問題及時(shí)整改，合格后申請(qǐng)復(fù)驗(yàn)。6.在管理上“嚴(yán)”字當(dāng)頭，長(zhǎng)抓不懈，認(rèn)真執(zhí)行專業(yè)質(zhì)量檢查制度：個(gè)人檢查--項(xiàng)目經(jīng)理檢查--項(xiàng)目經(jīng)理復(fù)查--各專業(yè)質(zhì)檢員檢查驗(yàn)收。二、保潔服務(wù)質(zhì)量保證措施（一）環(huán)衛(wèi)保潔服務(wù)范圍整個(gè)保潔涉及范圍有：學(xué)校范圍內(nèi)所有樓體的樓梯、走廊通道、欄桿扶手，校園內(nèi)所有公共場(chǎng)地、廣場(chǎng)，體育活動(dòng)場(chǎng)所、體育場(chǎng)館，校道等所有公用范圍內(nèi)的清潔衛(wèi)生保潔。（二）環(huán)衛(wèi)部服務(wù)內(nèi)容的質(zhì)量要求由采購人和中標(biāo)人共同制訂工作制度和標(biāo)準(zhǔn)，以對(duì)工作質(zhì)量進(jìn)行考核。需清潔工作人員8人左右。樓宇立面、公共樓梯、廣場(chǎng)、體育館等無堆放雜物現(xiàn)象。（三）項(xiàng)目主管巡檢制度為完成物業(yè)公司下達(dá)的目標(biāo)管理責(zé)任制，加強(qiáng)部門內(nèi)部各項(xiàng)管理工作，指導(dǎo)和協(xié)調(diào)內(nèi)部人員工作要求和工作關(guān)系，項(xiàng)目主管對(duì)各項(xiàng)工作有必要進(jìn)行檢查和監(jiān)督，使校區(qū)管理工作更加富有成效。1.項(xiàng)目主管對(duì)物業(yè)公司經(jīng)理進(jìn)行負(fù)責(zé)，具體負(fù)責(zé)分管學(xué)校區(qū)域公共設(shè)施，清潔、衛(wèi)生、殺蟲滅鼠等管理工作。2.項(xiàng)目主管每月必須對(duì)上述管理工作范疇全面檢查一次，并進(jìn)行認(rèn)真記錄，每月對(duì)各項(xiàng)管理工作的實(shí)施情況進(jìn)行評(píng)價(jià)，并填寫相應(yīng)表格。3.項(xiàng)目主管負(fù)責(zé)制定每月管理工作實(shí)施計(jì)劃，并對(duì)工作計(jì)劃逐項(xiàng)進(jìn)行檢查、指導(dǎo)和落實(shí)，抓住管理工作中的薄弱環(huán)節(jié)，統(tǒng)籌安排，合理布置。4.項(xiàng)目主管應(yīng)對(duì)校區(qū)公共設(shè)施管轄范圍、衛(wèi)生區(qū)域責(zé)任范圍及重點(diǎn)部位、綠化責(zé)任區(qū)域做到心中有數(shù)，在每次全面檢查過程中要針對(duì)存在的問題找出原因和解決辦法，及時(shí)督促保潔員前去處理，并將處理結(jié)果記錄下來，事后檢查完成情況。5.項(xiàng)目主管應(yīng)對(duì)各項(xiàng)管理工作高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求，除每個(gè)月定期檢查以外，還要采取不定期的抽查，突出重點(diǎn)，兼顧全面。在抽查過程中可走訪部分甲方工作人員，虛心聽取甲方工作人員意見和建議，增強(qiáng)與甲方工作人員之間的良好關(guān)系，努力改進(jìn)工作要求和提高質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，取得甲方工作人員的理解、支持、配合與信賴。6.項(xiàng)目主管負(fù)責(zé)制定各項(xiàng)管理工作的整改措施，對(duì)檢查出來問題較為嚴(yán)重的，應(yīng)發(fā)出書面的糾正和預(yù)防措施，要求保潔人員限期整改，使存在的問題得到根本解決。7.項(xiàng)目主管每月對(duì)各項(xiàng)管理工作完成情況做出評(píng)價(jià)，評(píng)價(jià)結(jié)果與綠化員、保潔員、保安員直接掛鉤，獎(jiǎng)勤罰懶，獎(jiǎng)優(yōu)罰劣。（四）保潔隊(duì)長(zhǎng)檢查監(jiān)督制為了強(qiáng)化校園管理工作，提高管理人員工作水平，提倡優(yōu)質(zhì)服務(wù)及嚴(yán)謹(jǐn)管理作風(fēng)，創(chuàng)造文明、整潔、美觀、舒適的生活環(huán)境，特制定本標(biāo)準(zhǔn)。1.保潔隊(duì)長(zhǎng)應(yīng)具備良好的思想素質(zhì)和嚴(yán)肅認(rèn)真的工作態(tài)度，熱愛本管理工作，熱心為甲方工作人員服務(wù)，團(tuán)結(jié)全體員工齊心協(xié)力地完成各項(xiàng)工作任務(wù)。2.保潔隊(duì)長(zhǎng)應(yīng)對(duì)管轄區(qū)的甲方工作人員情況以及對(duì)校區(qū)公共區(qū)域設(shè)施的使用情況了如指掌，對(duì)環(huán)境清潔衛(wèi)生負(fù)全面責(zé)任。3.保潔隊(duì)長(zhǎng)應(yīng)不定期走訪甲方工作人員，虛心聽取甲方工作人員意見和建議，做好甲方工作人員走訪記錄，增強(qiáng)與甲方工作人員之間的良好關(guān)系，取得用戶的理解、支持、配合與信賴。4.保潔隊(duì)長(zhǎng)每天例行巡視檢查制度，對(duì)校區(qū)內(nèi)的各個(gè)功能區(qū)、公共區(qū)域的清潔衛(wèi)生，以及設(shè)施的狀態(tài)情況做到心中有數(shù)，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)報(bào)告監(jiān)控總值班，并督促及時(shí)解決。5.為保持管轄區(qū)的清潔衛(wèi)生始終處于良好狀態(tài)，保潔隊(duì)長(zhǎng)每天應(yīng)全面檢查兩次，填寫檢查登記表。將檢查結(jié)果填入考核表格內(nèi)，每月總結(jié)一次，報(bào)環(huán)衛(wèi)部副經(jīng)理評(píng)定，考核結(jié)果與月份工資掛鉤，做到“獎(jiǎng)勤罰懶，獎(jiǎng)優(yōu)罰劣”。6.每月發(fā)放衛(wèi)生工具及清潔材料，工具及材料的領(lǐng)用應(yīng)本著滿足工作實(shí)際需要，努力降低消耗，節(jié)約成本，從嚴(yán)控制的原則。7.組織員工參觀學(xué)習(xí)先進(jìn)單位在清潔、衛(wèi)生、綠化等方面的做法和經(jīng)驗(yàn)，取長(zhǎng)補(bǔ)短，不斷改進(jìn)日常工作中的不足和缺陷，提高管理水平和清潔標(biāo)準(zhǔn)。三、秩序維護(hù)服務(wù)質(zhì)量保證措施（一）保安的服務(wù)范圍負(fù)責(zé)學(xué)校內(nèi)的門衛(wèi)值班、治安巡查、消防和交通管理，保持學(xué)校的日常秩序井然有條；保證在校師生人身和財(cái)產(chǎn)不受侵犯；對(duì)突發(fā)事件及自然災(zāi)害有科學(xué)的迅速的應(yīng)急措施和解決方案；對(duì)違法犯罪和火災(zāi)等的發(fā)生控制到零。（二）服務(wù)內(nèi)容及質(zhì)量要求1.組織一支思想素質(zhì)高、業(yè)務(wù)能力強(qiáng)的專業(yè)保安隊(duì)伍，執(zhí)行嚴(yán)格的紀(jì)律和崗位責(zé)任制，保安人員熟悉學(xué)校情況，文明值勤，訓(xùn)練有素，言語規(guī)范，認(rèn)真負(fù)責(zé)。2.我公司將發(fā)放包括保安服裝和對(duì)講機(jī)等在內(nèi)的所有保安器械器材和設(shè)備。3.負(fù)責(zé)公園內(nèi)24小時(shí)保安值班及巡邏工作；消防、監(jiān)控中心24小時(shí)值班，消防值班人員需持上崗證。4.將與甲方共同確定值勤崗位、值勤時(shí)間、崗位職責(zé)等，目標(biāo)是確保萬無一失。保安人員保持4人，并保證所定崗位有實(shí)際在崗人。5.所有保安人員均是義務(wù)消防員，均是接受過消防培訓(xùn)的，每季度進(jìn)行至少一次消防演習(xí)。6.在辦公區(qū)域內(nèi)建立并嚴(yán)格執(zhí)行外來人員詢問登記制度并負(fù)責(zé)按報(bào)箱分派報(bào)刊和簽收郵件并及時(shí)通知收件人員。7.要控制噪音，制止喧鬧現(xiàn)象。8.對(duì)物資出入及搬運(yùn)、貯存均有管理和記錄。9.嚴(yán)防被盜、人為破壞的事件發(fā)生。10.對(duì)突發(fā)事件有應(yīng)急處理計(jì)劃和措施，人員、器械有保證，平時(shí)有演習(xí)，突發(fā)事件發(fā)生時(shí)要得到及時(shí)處理，防止事態(tài)進(jìn)一步惡化，保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，并報(bào)告甲方，必要時(shí)報(bào)警。11.我方負(fù)責(zé)區(qū)域內(nèi)的消防安全。指派消防安全責(zé)任人；巡查消防設(shè)備設(shè)施，如發(fā)現(xiàn)任何問題應(yīng)立即通知維保單位，確保系統(tǒng)可隨時(shí)起用；確保消防通道暢通。12.學(xué)校開放時(shí)間要有保安人員巡查看管，防止學(xué)生損壞公共設(shè)施和綠化，維持正常秩序。13.停車場(chǎng)管理要指定專人負(fù)責(zé)，要制訂可行的管理制度。負(fù)責(zé)區(qū)域內(nèi)的交通，確保各車道暢通，嚴(yán)防交通事故發(fā)生。自行車、摩托車、機(jī)動(dòng)車等車輛停放有序，專人指引按規(guī)定停放，做到規(guī)范、整齊、分類、安全。車輛按區(qū)域停放，防止亂停亂放現(xiàn)象。（三）服務(wù)方針1.安全：安全是物業(yè)管理服務(wù)的第一需求，也是秩序維護(hù)服務(wù)的第一需求。我物業(yè)管理部應(yīng)該樹立積極防范的態(tài)度，不斷提高自身安全防范的能力，配合公安部門和當(dāng)?shù)卣龊弥伟?、消防工作，努力使甲方和學(xué)校有一個(gè)安全的工作與生活環(huán)境。2.有序：在物業(yè)區(qū)域里，學(xué)校師生不僅需要學(xué)校的設(shè)備設(shè)施運(yùn)行有序，也需要往來的人流、車流有序。一旦發(fā)生突發(fā)事件時(shí)，更需要保安人員忙而不亂，及時(shí)有序地應(yīng)對(duì)，及時(shí)妥善地處理。這種安全有序的工作與生活環(huán)境必將給甲方帶來一種舒適的感覺。3.形象：秩序維護(hù)服務(wù)是學(xué)校的第一印象，好的秩序維護(hù)服務(wù)、整齊的保安隊(duì)伍、優(yōu)秀的保安人員能提高學(xué)校的檔次，使甲方有安全感。不僅如此，秩序維護(hù)服務(wù)形象帶能增加學(xué)校在社會(huì)公眾中的影響，使學(xué)校得到良好的口碑。總之，若我司中標(biāo)，我公司將嚴(yán)格執(zhí)行以上質(zhì)量保證措施，充分發(fā)揮質(zhì)量保證體系的作用，貫徹ISO9001標(biāo)準(zhǔn)，使全體員工認(rèn)識(shí)到質(zhì)量第一、爭(zhēng)創(chuàng)質(zhì)量是企業(yè)生存、發(fā)展的需要，從而牢固樹立“質(zhì)量第一、信譽(yù)第一、用戶至上”的觀點(diǎn)，嚴(yán)格把好每一道工序的質(zhì)量關(guān)，確保無論是整體還是局部都要服務(wù)到位，最終實(shí)現(xiàn)質(zhì)量目標(biāo)。第十五章應(yīng)急事件處理預(yù)案第一節(jié)應(yīng)急事件處理整體方案一、應(yīng)急事件處理的總體要求應(yīng)急應(yīng)變處理解決方案是根據(jù)在各種情況下可能出現(xiàn)的重大問題所采取的應(yīng)急措施和處理方案。根據(jù)實(shí)際情況、周圍環(huán)境以及當(dāng)時(shí)的狀況，預(yù)測(cè)在危急情況下可能出現(xiàn)重大問題，制訂應(yīng)急方案，從容應(yīng)付，迅速處置，確保無重大后果發(fā)生。二、應(yīng)急事件的管理控制原則（一）堅(jiān)持預(yù)防為主完善各級(jí)緊急事件的管理指揮和保障機(jī)制，建立健全各種危急事件的應(yīng)急處理預(yù)案和措施，全面培訓(xùn)各級(jí)員工應(yīng)對(duì)危急事件的能力，加強(qiáng)日常巡視檢查，定期開張各類應(yīng)急演練，始終保持高度的警惕性和隨時(shí)投入應(yīng)對(duì)各類突發(fā)事件的能力。（二）實(shí)施系統(tǒng)管理通過總體預(yù)案的實(shí)施，切實(shí)加強(qiáng)基礎(chǔ)工作，理順管理體制和機(jī)制，從而進(jìn)一步提高公司應(yīng)對(duì)危急事件的能力。（三）做好分級(jí)控制通過規(guī)范危機(jī)事件的等級(jí)分類，確定不同等級(jí)危急事件的啟動(dòng)程序，根據(jù)事件發(fā)展情況，按照其緊急程度分別進(jìn)行預(yù)警及處置，實(shí)施分級(jí)控制。發(fā)生不同等級(jí)事件時(shí)，啟動(dòng)相應(yīng)級(jí)別的各級(jí)組織領(lǐng)導(dǎo)體系和工作方案。（四）強(qiáng)化反應(yīng)速度：建立預(yù)警和應(yīng)急快速響應(yīng)機(jī)制，強(qiáng)化人力、物力、財(cái)力儲(chǔ)備，增強(qiáng)應(yīng)急處理能力。按照分級(jí)責(zé)任制和首問責(zé)任制的要求，保證發(fā)現(xiàn)、報(bào)告、處理、善后等環(huán)節(jié)緊密銜接，一旦出現(xiàn)危機(jī)事件，快速反應(yīng)，及時(shí)準(zhǔn)確的處置。此外，不斷開展應(yīng)急預(yù)案的演練，增強(qiáng)應(yīng)急處理的反應(yīng)力和處理能力。三、應(yīng)急事件處理流程（見下圖）四、應(yīng)急事件的分類與識(shí)別（一）分類1.一級(jí)應(yīng)急預(yù)案：系常規(guī)及其容易發(fā)生，主要包括停電、電梯困人、水浸、停電停水等；2.二級(jí)應(yīng)急預(yù)案：主要包括防洪、盜竊、事故保險(xiǎn)、大型公共活動(dòng)、發(fā)生糾紛等；3.三級(jí)應(yīng)急預(yù)案：高空墜物、地震、燃?xì)庑孤?、炸點(diǎn)恐嚇、刑事案件、疫情等；（二）識(shí)別及預(yù)警管理對(duì)應(yīng)緊急事件識(shí)別及預(yù)警對(duì)應(yīng)表事故級(jí)別一般（Ⅳ）較大（Ⅲ）重大（Ⅱ）特別重大（Ⅰ）預(yù)警信號(hào)藍(lán)色黃色橙色紅色自然災(zāi)害影響描述由于臺(tái)風(fēng)造成雨水管、下水管堵塞，威脅或已造成局部被水侵，不影響正常工作或生，基沒有經(jīng)濟(jì)失。由臺(tái)風(fēng)雨造雨水管水管塞脅或已造局部水侵影響正常工作或生活，經(jīng)濟(jì)損失在00由于臺(tái)風(fēng)暴雨造成建筑物戶外各設(shè)施廣告）損害，脅局安全。由于風(fēng)暴造成雨水管、下水管堵塞，威脅或已造成大面積被水侵，嚴(yán)重影響正常工作或生活，造成直接經(jīng)濟(jì)損失在500元以上。各類然災(zāi)造成建筑物戶外各類設(shè)施（廣告牌）嚴(yán)重?fù)p害，威脅建筑物本身安全。1.各類自然災(zāi)害造成建筑物戶外各類設(shè)施（廣告牌）嚴(yán)重?fù)p害，威脅建筑物本身安全或人員生命全國家預(yù)警和政府發(fā)布的各類大災(zāi)。五、應(yīng)急物資準(zhǔn)備方案（一）分類1.應(yīng)急物資按緊急狀態(tài)的使用功能分類如下：類別明細(xì)工具類掃把、水桶、鐵鍬、拖把、鐵絲、扳手、老虎鉗、螺絲刀、電筒等警示類警示標(biāo)、圍、圍合、雪等監(jiān)測(cè)類噪音計(jì)秒表用表、表、、電度、尺等消防類消防斧、消防鉤、消防桶、消防沙、消防服、防毒面具、滅火器、龍帶槍等防護(hù)類木樁、子、、軟墊抹布等通訊類對(duì)講機(jī)應(yīng)急及電話碼等防身類警棍、帶等2.應(yīng)急物資按照其正常使用情況分為常用型、應(yīng)急型兩類。類別具體說明備注常用型在?；钍褂玫馁Y消耗類一種平時(shí)崗位上存和用這類物資的使用不需要經(jīng)過殊的。應(yīng)急型日活動(dòng)少使用物資為安全準(zhǔn)備。存放在固定的有防護(hù)的地方。該類物資的使用需要經(jīng)過培或演練。（二）控制常用型應(yīng)急物資的儲(chǔ)備狀況應(yīng)由相應(yīng)的崗位根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行采購申請(qǐng)，主管審批后執(zhí)行按采購控制程序準(zhǔn)備。應(yīng)急型物資由管理處在日常巡查和公司檢查時(shí)實(shí)行兩級(jí)巡查制度。對(duì)物資情況進(jìn)行檢查，對(duì)缺、損的物資填寫相關(guān)檢查記錄，立即進(jìn)行采購申請(qǐng)。應(yīng)急物資的保存應(yīng)按該物資的存放要求進(jìn)行保存。對(duì)各類物資的正常使用應(yīng)作為各崗位員工基本技能，要求各崗位員工能夠正確識(shí)別和熟練使用，適當(dāng)時(shí)在培訓(xùn)中進(jìn)行強(qiáng)化和提高。緊急集合和演習(xí)訓(xùn)練要求參與員工能夠達(dá)到規(guī)定。第二節(jié)應(yīng)急事件處理制度一、目的為了規(guī)范應(yīng)對(duì)各種突發(fā)事件，建立健全突發(fā)公共事件應(yīng)急機(jī)制，提高項(xiàng)目部應(yīng)對(duì)突發(fā)公共事件及風(fēng)險(xiǎn)的能力，有效預(yù)防、控制和最大限度地消除公共事件危害，充分保障客戶財(cái)產(chǎn)及生命安全，特制訂本應(yīng)急管理制度。二、適用范圍適用于本學(xué)校物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目部發(fā)生突發(fā)公共事件時(shí)。三、職責(zé)（一）項(xiàng)目部及保衛(wèi)部負(fù)責(zé)建立健全的公共事件應(yīng)急機(jī)制；（二）日常負(fù)責(zé)對(duì)應(yīng)急突發(fā)事件進(jìn)行有效培訓(xùn)、演練工作；四、程序（一）分類針對(duì)公共突發(fā)事件分為一、二、三級(jí)應(yīng)急預(yù)案等級(jí)；1.一級(jí)應(yīng)急預(yù)案：系常規(guī)及其容易發(fā)生，主要包括停電、電梯困人、水浸、推銷、交通事故、客戶未鎖門等；2.二級(jí)應(yīng)急預(yù)案：主要包括防洪、盜竊、事故保險(xiǎn)、大型公共活動(dòng)、客戶糾紛等；3.三級(jí)應(yīng)急預(yù)案：高空墜物、地震、燃?xì)庑孤?、炸點(diǎn)恐嚇、刑事案件、疫情等；（二）演練要求：1.針對(duì)一級(jí)應(yīng)急預(yù)案，項(xiàng)目部（保衛(wèi)部）應(yīng)根據(jù)季節(jié)、年度、月度計(jì)劃每月至少不低于1次展開培訓(xùn)。2.二、三級(jí)應(yīng)急預(yù)案各項(xiàng)目可根據(jù)工作安排、年度、月度計(jì)劃展開培訓(xùn)，全年覆蓋所有應(yīng)急預(yù)案的演練培訓(xùn)。3.演練計(jì)劃需每月上報(bào)公司運(yùn)營部門，并形成會(huì)議結(jié)果附圖，及時(shí)上報(bào)；4.培訓(xùn)計(jì)劃可采取理論、實(shí)操相結(jié)合展開有效的培訓(xùn)（三）應(yīng)急預(yù)案通用處置原則1.自然災(zāi)害處置：重點(diǎn)收集自然災(zāi)害預(yù)報(bào)信息，做好防災(zāi)抗災(zāi)應(yīng)急措施，日常加大員工培訓(xùn)，成立應(yīng)急指揮小組，對(duì)已發(fā)生自然災(zāi)害，組織人員及時(shí)按照應(yīng)急流程進(jìn)行處置，并記錄搶險(xiǎn)處理結(jié)果及記錄。2.制訂預(yù)案：根據(jù)項(xiàng)目部實(shí)際情況，制訂各種突發(fā)事件應(yīng)急處置預(yù)案。3.組織培訓(xùn)：項(xiàng)目保衛(wèi)部負(fù)責(zé)按照計(jì)劃、季節(jié)變化開展各種突發(fā)事件的應(yīng)急處置培訓(xùn)、演練。4.建立網(wǎng)絡(luò)：項(xiàng)目部負(fù)責(zé)與附近學(xué)校、消防隊(duì)、派出所、供電所等建立快速救護(hù)、救援的聯(lián)絡(luò)通道及方式，將緊急聯(lián)絡(luò)電話、負(fù)責(zé)人列入監(jiān)控中心相應(yīng)記錄中。5.宣傳教育：日常應(yīng)在管理區(qū)域開展活動(dòng)、刊物、宣傳欄等向全體員工及機(jī)關(guān)工作人員開展安全防范宣傳及教育活動(dòng)，并對(duì)活動(dòng)情況進(jìn)行詳細(xì)記錄。6.工作原則：防消結(jié)合、預(yù)防為主，統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、分級(jí)負(fù)責(zé)，依法規(guī)范、加強(qiáng)管理，快速反應(yīng)、協(xié)同應(yīng)對(duì)，保護(hù)公眾安全及客戶財(cái)產(chǎn)、生命安全。7.現(xiàn)場(chǎng)保護(hù)：案件查處應(yīng)嚴(yán)格遵守國家法律法規(guī)，協(xié)助公安機(jī)關(guān)對(duì)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的刑事、治安案件進(jìn)行調(diào)查取證，案件查處應(yīng)遵循“四不放過”原則，分析原因、舉一反三、查清事實(shí)、認(rèn)定責(zé)任、堵塞漏洞。第三節(jié)各類應(yīng)急事件處理預(yù)案一、消防應(yīng)急預(yù)案無論何時(shí)，一旦發(fā)現(xiàn)有火災(zāi)苗頭，如煙、油、味、色等異常狀態(tài)，每一位員工都必須立即向消防監(jiān)控室報(bào)警（注意：當(dāng)現(xiàn)場(chǎng)異味為液化氣等易燃?xì)怏w時(shí)，嚴(yán)禁在現(xiàn)場(chǎng)用手機(jī)、對(duì)講機(jī)、電話報(bào)警，應(yīng)該脫離現(xiàn)場(chǎng)到安全區(qū)域后再報(bào)警，以防電火花引爆易燃?xì)怏w），請(qǐng)其派人查明真相，并做好應(yīng)急準(zhǔn)備。（一）目擊報(bào)警1.學(xué)校任何區(qū)域一旦著火，發(fā)現(xiàn)火情的人員應(yīng)保持鎮(zhèn)靜，切勿驚慌。2.如火勢(shì)初期較小，目擊者應(yīng)立即就近用滅火器將其撲滅，先滅火后報(bào)警。3.如火勢(shì)較大，自己難以撲滅，應(yīng)采取最快方式用對(duì)講機(jī)、電話或打碎附近的手動(dòng)報(bào)警器向消防監(jiān)控室報(bào)警。4.關(guān)閉火情現(xiàn)場(chǎng)附近之門窗以阻止火勢(shì)蔓延，并立即關(guān)閉附近的電閘及煤氣。5.引導(dǎo)火警現(xiàn)場(chǎng)附近的人員用濕毛巾捂住口鼻，迅速從安全通道撤離，同時(shí)告訴疏散人員不要使用電梯逃生，以防停電被困。6.切勿在火警現(xiàn)場(chǎng)附近高喊：“著火了”，以免造成不必要的混亂。7.在撲救人員未到達(dá)火警現(xiàn)場(chǎng)前，報(bào)警者應(yīng)采取相應(yīng)的措施，使用火警現(xiàn)場(chǎng)附近的消防設(shè)施進(jìn)行撲救。8.帶電物品著火時(shí)，應(yīng)立即設(shè)法切斷電源，在電源切斷以前，嚴(yán)禁用水撲救，以防引發(fā)觸電事故。（二）消防監(jiān)控室報(bào)警1.消防監(jiān)控室值班人員一旦發(fā)現(xiàn)消控設(shè)備報(bào)警或接到火警報(bào)告后，應(yīng)立即通知保安人員趕赴現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)，并通知消防專管員。2.火情確認(rèn)后立即通報(bào)保衛(wèi)部經(jīng)理或當(dāng)班領(lǐng)班，由其迅速召集人員前往現(xiàn)場(chǎng)滅火、警戒、維持秩序和組織疏散。3.立即將火情通報(bào)物業(yè)總經(jīng)理或值班領(lǐng)導(dǎo)以及工程維修部負(fù)責(zé)人。4.值班人員堅(jiān)守崗位，密切觀察火警附近區(qū)域的情況，如有再次報(bào)警，應(yīng)立即再次派人前往查看確認(rèn)。如有業(yè)主打電話詢問，注意不要慌張，告訴業(yè)主：“火情正在調(diào)查中，請(qǐng)保持冷靜，如果需要采取其它措施，我們將會(huì)用緊急廣播通知您”，同時(shí)提請(qǐng)業(yè)主關(guān)好門窗。5.接到現(xiàn)場(chǎng)滅火指揮部下達(dá)的向“119”報(bào)警的指令時(shí)，立即按要求報(bào)警，并派人前往路口接應(yīng)消防車。6.接到現(xiàn)場(chǎng)滅火工作總指揮傳達(dá)的在學(xué)校內(nèi)分區(qū)域進(jìn)行廣播的指令時(shí)，立即按要求用普通話進(jìn)行廣播，注意廣播時(shí)要沉穩(wěn)、冷靜，不要驚慌，語速要適當(dāng)，語音要清晰。特殊情況下，應(yīng)派保安員或管理員逐棟上門通報(bào)。7.詳細(xì)記錄火災(zāi)撲救工作的全過程。（三）報(bào)警要求1.內(nèi)部報(bào)警應(yīng)講清或問清：（1）起火地點(diǎn)起火部位；（2）燃燒物品；（3）燃燒范圍；

（4）報(bào)警人姓名；

（5）報(bào)警人電話。2.向“119”報(bào)警應(yīng)講清：（1）學(xué)校名稱；

（2）火場(chǎng)地址（包括路名、門牌號(hào)碼、附近標(biāo)志物）；（3）火災(zāi)發(fā)生部位；（4）燃燒物品；（5）火勢(shì)狀況；（6）接應(yīng)人員等候地點(diǎn)及接應(yīng)人；（7）報(bào)警人姓名；（8）報(bào)警人電話。（四）成立臨時(shí)指揮部1.物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)人或值班經(jīng)理接到火警報(bào)告后，應(yīng)立即趕赴指定地點(diǎn)或火警現(xiàn)場(chǎng)，并通知相關(guān)人員到場(chǎng)，成立臨時(shí)滅火指揮部。2.臨時(shí)指揮部由物業(yè)經(jīng)理、保衛(wèi)部經(jīng)理、工程維修部經(jīng)理、消防專管員以及其他相關(guān)人員組成，由物業(yè)總經(jīng)理任臨時(shí)總指揮。物業(yè)總經(jīng)理尚未到場(chǎng)時(shí)，由保衛(wèi)部經(jīng)理或值班經(jīng)理代任總指揮。3.臨時(shí)滅火指揮部職責(zé)：（1）根據(jù)火勢(shì)情況及時(shí)制定相應(yīng)對(duì)策，向各部門下達(dá)救災(zāi)指令。（2）根據(jù)火勢(shì)情況確定是否疏散人員。（3）立即集合義務(wù)消防隊(duì)，指揮義務(wù)消防隊(duì)員參加滅火，并保證消防用水的供應(yīng)。（4）在火勢(shì)難以控制時(shí)，應(yīng)及時(shí)下達(dá)向“119”報(bào)警的指令。（5）根據(jù)火勢(shì)情況，成立疏散組、搶救組、警戒組，組織救人，搶救和保管重要物資及檔案，維持現(xiàn)場(chǎng)秩序。（6）根據(jù)火勢(shì)情況決定是否啟用緊急廣播進(jìn)行報(bào)警。（7）下令將消防電梯降至首層，派專人控制，專供滅火工作之用。同時(shí)停止起火區(qū)域的其它電梯和中央空調(diào)運(yùn)行。（8）根據(jù)火勢(shì)情況決定是否采用部分或全部斷電、斷氣、打開排煙裝置等措施。（9）消防隊(duì)到達(dá)后，及時(shí)向消防隊(duì)領(lǐng)導(dǎo)準(zhǔn)確地提供火災(zāi)情況和水源情況，引導(dǎo)消防隊(duì)進(jìn)入火災(zāi)現(xiàn)場(chǎng)，協(xié)助消防隊(duì)滅火，并協(xié)助維持現(xiàn)場(chǎng)秩序，安頓疏散人員。（10）火災(zāi)撲滅后，組織各部門員工進(jìn)行善后工作。（五）人員疏散和救護(hù)學(xué)校內(nèi)發(fā)生火情時(shí)，各部門員工的任務(wù)是撲救火災(zāi)、疏散人員、搶救重要物資和維持秩序，危急關(guān)頭以疏散、救護(hù)人員為主。火災(zāi)發(fā)生后，每一位員工都要牢記自己的首要職責(zé)是保護(hù)師生及自己的生命安全。1.火災(zāi)發(fā)生后，由疏散組負(fù)責(zé)安排人員，為師生指明疏散方向，并在疏散路線上設(shè)立崗位進(jìn)行引導(dǎo)、護(hù)送師生向安全區(qū)域疏散。這時(shí)切記要提醒大家不要乘坐電梯，如果煙霧較大，要告知大家用濕毛巾捂住口鼻，盡量降低身體姿勢(shì)有序、快速離開。2.人員的疏散以就近安全門、消防通道為主，也可根據(jù)火場(chǎng)實(shí)際情況，靈活機(jī)動(dòng)地引導(dǎo)人員疏散。3.認(rèn)真檢查起火區(qū)域及附近區(qū)域的各個(gè)樓層，并關(guān)閉門窗和空調(diào)。發(fā)現(xiàn)有人員被困在起火區(qū)域，應(yīng)先營救被困人員，確保每一位師生均能安全撤離火場(chǎng)。4.接待安置好疏散下來的人員，通過良好的服務(wù)穩(wěn)定人們的情緒，并及時(shí)清點(diǎn)人員，檢查是否還有人沒有撤出來。5.疏散順序?yàn)椋合绕鸹饦怯罴跋噜彉菍樱笃鸹饘由厦?層和下面1層。疏散一般以向下疏散為原則（底層向外疏散），若向下通道已被煙火封住，則可考慮向屋頂撤離。6.在火場(chǎng)上救下的受傷師生以及撲救中受傷的員工，由搶救組護(hù)送至安全區(qū)，對(duì)傷員進(jìn)行處理，然后送醫(yī)院救治。（六）警戒1.保衛(wèi)部接到火警通知后，應(yīng)迅速成立警戒組，布置好學(xué)校內(nèi)部及外圍警戒。2.清除學(xué)校外圍和內(nèi)部的路障，疏散一切無關(guān)車輛和人員，疏通車道，為消防隊(duì)滅火創(chuàng)造有利條件。3.控制起火大樓底層出入口，嚴(yán)禁無關(guān)人員進(jìn)入大樓，指導(dǎo)疏散人員離開，保護(hù)從火場(chǎng)上救出的貴重物資。4.保證消防電梯為消防人員專用，引導(dǎo)消防隊(duì)員進(jìn)入起火層，維持滅火行動(dòng)的秩序。5.加強(qiáng)對(duì)火災(zāi)區(qū)域的警戒，保護(hù)好火災(zāi)現(xiàn)場(chǎng)，配合公安消防部門和調(diào)查組對(duì)起火原因的勘察。6.保證非起火區(qū)域和全體師生的安全，防止犯罪分子趁火打劫。（七）善后工作1.火災(zāi)撲滅并經(jīng)公安消防部門勘察后，工程維修部，消防監(jiān)控室應(yīng)迅速將學(xué)校內(nèi)的報(bào)警和滅火系統(tǒng)恢復(fù)至正常狀態(tài)。2.保衛(wèi)部組織人員清理滅火器材，及時(shí)更換、補(bǔ)充滅火器材。3.統(tǒng)計(jì)人員傷亡情況和學(xué)校財(cái)產(chǎn)損失情況，上報(bào)滅火指揮部及現(xiàn)場(chǎng)總負(fù)責(zé)人。4.綜合管理部組織員工對(duì)受災(zāi)業(yè)主（師生）進(jìn)行慰問，并根據(jù)實(shí)際需要給予切實(shí)幫助。5.清潔綠化員工對(duì)火災(zāi)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行清理，恢