新加坡風情小鎮(zhèn)養(yǎng)生旅游項目可研

燕山湖現(xiàn)代農業(yè)開展集團公司〔香么村〕燕山湖新加坡風情小鎮(zhèn)文化產業(yè)園建設工程可行性研究報告中環(huán)遼寧工程技術股份二O一四年四月燕山湖現(xiàn)代農業(yè)開展集團公司〔香么村〕燕山湖新加坡風情小鎮(zhèn)文化產業(yè)園建設工程可行性研究報告委托單位：燕山湖現(xiàn)代農業(yè)開展集團報告編制單位：中環(huán)遼寧工程技術股份工程負責人：楊慶賀建筑注冊咨詢工程師〔投資〕編寫人員：高秀文機械注冊咨詢工程師〔投資〕劉路平高級會計師聞夢助理工程師王麗助理工程師宋劍威助理經濟師目錄TOC\o"1-2"\h\z\u第一章總論 .35kw。熱負荷采用穩(wěn)定傳熱方式計算，可參照采暖熱負荷計算方法，采用平均熱負荷計算方式其，計算過程如下：①平均熱負荷Qnp=Qn(tn-twn)/(tn-tp)式中：Qnp-平均熱負荷，kw；Qn-設計熱負荷，kw；tn-室內設計溫度，℃，可取18℃；tp-采暖期室外計算溫度，℃，-18℃；twn-采暖室外平均溫度，℃，-5.2℃。②采暖全年耗熱量Qnn=0.0864Qnpn式中：Qnn-采暖全年耗熱量，GJQnp-采暖平均熱負荷，KW；n-采暖期天數(shù)?！脖竟こ倘?48天〕經計算，本工程總熱力能耗為183629.07GJ。用電情況酒店參照相關行業(yè)用電情況以及能耗參考指標，本工程酒店一建筑面積為126395.3m2，用電指標為80w/m2，需用系數(shù)為0.75，那么用電負荷為7583.72kw；酒店二建筑面積為102858.9m2，用電指標為80w/m2，需用系數(shù)為0.75，那么用電負荷為6171.53kw。商業(yè)及商品房參照相關行業(yè)用電情況以及能耗參考指標，本工程商業(yè)一建筑面積為14503m2，用電指標為80w/m2，需用系數(shù)為0.75，那么用電負荷為870.18kw；商業(yè)二建筑面積為17752.96m2，用電指標為80w/m2，需用系數(shù)為0.75，那么用電負荷為1065.18kw；商業(yè)三建筑面積為16643.3m2，用電指標為80w/m2，需用系數(shù)為0.75，那么用電負荷為998.6kw；商業(yè)四建筑面積為40297.24m2，用電指標為80w/m2，需用系數(shù)為0.75，那么用電負荷為2417.83kw。溫泉浴場參照相關行業(yè)用電情況以及能耗參考指標，本工程溫泉浴場建筑面積為32121.5m2，用電指標為120w/m2，需用系數(shù)為0.75，那么用電負荷為2890.94kw。地下車庫參照相關行業(yè)用電情況以及能耗參考指標，本工程地下車庫建筑面積為22458.2m2，用電指標為10w/m2，需用系數(shù)為0.75，那么用電負荷為168.44kw。10.3節(jié)能措施建筑節(jié)能措施充分考慮了影響建筑物耗熱指標的各個因素，合理確實定建筑物各局部維護結構的傳熱系數(shù)，合理的制定窗墻面積比，對熱橋局部采取保溫措施。建筑物輪廓尺寸和窗墻面積比不變的條件下，采用保溫材料貼在高效保溫陶?；炷量招钠鰤K，提高建筑物的氣密性，門窗選用密閉性好的三玻塑鋼窗。在規(guī)模允許的情況下，適當控制建筑體形系數(shù)，即建筑物外外表積與其包圍的體積的比值，建筑外形盡可能規(guī)整，防止不必要的凸凹變化，以實現(xiàn)建筑節(jié)能。采暖節(jié)能措施采暖供熱管道保溫厚度應按現(xiàn)行國家標準《設備及管道保溫設計導那么》〔GB8175〕中經濟厚度的計算公式確定；采暖供熱規(guī)模按設計負荷確定不得加大，并設有調節(jié)裝置及能量計量儀表；應采用節(jié)能性室內供熱控制與計量系統(tǒng)和散熱器。節(jié)電1〕箱式變電站選用國家推薦的節(jié)能型設備，箱變內設低壓無功電容自動補償設置。2〕嚴格按國家規(guī)定的照明度標準進行照明設計，嚴格控制LPD值。供電線路設計合理，根據用電負荷選用節(jié)能截面。3〕樓梯間采用聲〔光〕控燈；室外燈具均采用高效節(jié)能光源；4)城市道路照明節(jié)能：貫徹照明標準，道路照明要適度，選用高效電光源和燈具，合理照明設計。5)全部電氣設施均選用國家推薦節(jié)能產品。給排水節(jié)能措施1)給水管道設計時，對管道走向、路徑進行多方案比擬，盡量縮短管道長度；選擇管材時，盡可能選擇管道粗糙系數(shù)小的管材，以減少水頭損失；嚴格控制各用水點的水壓，減少管道漏失率，防止管網跑、滴、漏、等水源浪費。2)采用國家推薦的節(jié)能積水設備，選用延時自閉型水龍頭。在必要部位設計量裝置。3)充分利用市政較高水壓，但凡水壓能滿足的單體均利用市政水壓直接供水。用水部門入口處應裝有水表計量，便于管理，并減少不必要的能耗。管理節(jié)能措施制定了維保及改造方案，定期維修、保養(yǎng)空調、污水系統(tǒng)，延緩設備管道老化，防止跑冒滴漏。配備較為健全的能源一級計量設備，能夠實現(xiàn)能源分項統(tǒng)計和分析。改造中央空調供暖、制冷系統(tǒng)，減少用電能耗。避開峰值用電。盡量避開在用電頂峰期使用大型電器設備、開啟公共區(qū)域燈光等，如：熱水器、復印機，以及調弱無客人的公共區(qū)域燈光、空調等設施，以降低耗電量。利用酒店晨會、部門例會、酒店墻報/店報等多種方式，大力開展節(jié)能宣傳與教育，增強員工的節(jié)能意識，培養(yǎng)節(jié)能習慣，提高節(jié)能管理水平，使節(jié)能意識深入人心。第十一章工程實施進度工程工程建設方案確定后，研究提出該工程的進度方案，包括工程籌劃階段、工程準備階段、工程建設階段和工程竣工階段。這對于該工程的順利進行起著至關重要的作用。11.1工程建設工期該工程建設內容多、建設任務重，在有關部門的統(tǒng)一指導下，抓緊時間，統(tǒng)籌安排，根據建設需要，建設工期方案在3年時間內建成。即從2014年到2016年完成，全面竣工，驗收合格，投入正常生產。11.2工程實施進度安排各建設階段時間在總方案內作合理交叉銜接，以保證工期不超。工程建設時間安排詳見表。本工程的建設進度方案安排如下：表11-1工程實施及建設進度年度季度工作內容20142014-20162016123456-3435-36可行性研究報告編制及報批初步設計及報批施工圖設計施工準備施工竣工投產注：土建施工如遇冬季，建設期應延長。第十二章工程管理與招投標12.1工程管理為保證工程建設順利實施,本工程按照國家對建設工程的有關規(guī)定，實行工程法人責任制、資本金制、招投標制及合同制，實行先進、科學的管理制度，對工程實施全過程監(jiān)督管理。負責工程前期準備工作，擬定建設方案，籌集建設資金，組織工程設計、建設、監(jiān)理、設備材料采購、招投標工作，處理工程建設中的問題，審定工程專項預、決算，組織竣工驗收，歸還貸款及其他債務，處理工程建設中的一切問題。12.2財務管理1、按照國家有關部門的規(guī)定，合理有效的使用資金，充分表達投資效益。2、按照國家、省有關部門規(guī)定的會計制度，由方案財務部行使本工程的財務會計職能，負責本工程的財務管理、本錢核算、編制報表等項工作。12.3工程招標方案工程招標按照《工程建設工程招標范圍和規(guī)模標準規(guī)定》〔國家方案委員會第三號令，2000年5月〕“工程的勘察、設備、施工、監(jiān)理以及與工程建設有關的重要設備材料等的采購均必需招標”。為了貫徹《工程建設工程可行性研究報告增加招標內容和標準招標事項》〔國家方案委員會第九號令〕的有關規(guī)定精神，按照《工程建設工程招標范圍和規(guī)模標準規(guī)定》以及《工程建設工程自行招標試行方法》〔國家方案委員會第五號令〕等有關規(guī)定對本工程實施過程中實施招標事項提出如下意見。1〕招標的范圍及方式本工程的招標范圍建議為：勘察、設計、施工、監(jiān)理以及主要設備、材料的采購。招標以公平、公正為原那么，實行公開招標，通過公開招標，可以在較廣的范圍內擇優(yōu)選擇信譽良好、技術過硬、具有專業(yè)特長及豐富經驗的設計單位、監(jiān)理公司、施工企業(yè)和生產供給商，以保證工程的質量和降低工程造價，提高工程工程的社會效益和影響。招標組織形式及招標程序鑒于建設單位目前尚不具備自行招標所具備的編制招標文件和組織招標能力，該工程的招投標組織形式擬采用委托招標，委托有相應資質的中介機構代理招標。按照《招標投標法》，招標范圍和招標方式由市發(fā)改委審批確定。招標人和投標人均需遵循招標投標法律和法規(guī)的規(guī)定進行招標投標活動，招標程序分別為：申請招標、準備招標文件、發(fā)布招標公告、進行資格預審、確定投標人名單、出售招標文件、組織現(xiàn)場考察、技術答疑、召開標前會議、發(fā)送會議記錄、接受投標書、公開開標、審查標書、評標比擬、評標報告、定標、發(fā)出中標通知書、商簽合同、通知未中標人。評標專家?guī)旒霸u標委員會情況本工程評標委員會擬由5人組成，有工程負責人和評標專家組成，擬從設立的評標專家?guī)熘须S機抽取。說明：a.評標專家應從國家或省政府部門評標專家?guī)旎蛘袠舜頇C構的專家?guī)靸瘸槿?；b.評標委員會成員應由技術、經濟等方面的專家及招標人的代表組成，成員人數(shù)為五人以上單數(shù)，其中技術、經濟等方面的專家不得少于成員總數(shù)的三分之二。招標文件內容招標代理機構編制的招標文件應有下述內容：投標須知；工程的技術要求和設計文件；假設采用工程量清單報價，應提供工程量清單；投標函的格式與附錄；擬簽訂合同的主要條款；投標人應提交的其他書面材料。第十三章投資估算與資金籌措工程投資估算包括建筑、廠區(qū)工程、設備及道路、給排水、供電及通訊等根底工程等建設內容。13.1編制依據本工程投資估算依據初步設計方案和遼寧省關于造價方面的文件，按照工程的相關文件，編制本投資估算。1〕工程監(jiān)理費依據目前市場價格估算計列；2〕招標代理效勞費按照目前市場價格估算計列；3〕勘察設計、規(guī)劃費用按照目前市場價格估算；4〕預備費計3%；5〕遼寧省建設工程費用參考標準；6〕遼寧省建筑、裝飾、安裝工程計價依據；7〕省市有關工程造價文件。13.2投資估算工程總投資為108226.46萬元，由開發(fā)產品本錢和自營資產投資構成，其中開發(fā)產品本錢86581.17萬元，自營資產投資21645.29萬元。表13-1開發(fā)建設投資估算表費用〔萬元〕占投資比例土地費用16666.715.4%前期工程費用980.640.91%根底設施建設費用14001.29%建筑安裝工程費用60617.4456.01%公共配套設施建設費用1572.071.45%管理費用8438.67.8%財務費用1172.491.08%銷售費用萬元2853.632.64%開發(fā)期稅費用305.70.28%其他費用295.50.27%不可預見費用13923.6912.87%13.3資金籌措該工程建設投資和流動資金全部由企業(yè)自籌及貸款。13.4資金使用方案工程建設期3年，工程建設資金投入按工程建設進度安排，流動資金按營業(yè)方案同步安排。第十四章財務分析與評價14.1計算依據根據國家計[2006]關于《建設工程經濟評價方法與參數(shù)》的規(guī)定，結合工程自身特點，按現(xiàn)行財稅政策和市場價格對工程運行后的經濟效益進行財務分析與評價。14.2根底數(shù)據建設投資估算工程總投資為108226.46萬元人民幣，包括開發(fā)本錢和開發(fā)費用。開發(fā)本錢為95466.24萬元，其中土地費用為16666.7萬元，前期工程費為980.64萬元，建筑安裝工程費為60617.44萬元，根底設施費為1400萬元，不可預見費為13923.69萬元，公共配套設施費1572.07，開發(fā)期稅費305.7。開發(fā)費用12760.22萬元，其中管理費用8438.6萬元，銷售費用2853.63萬元，財務費用1172.49萬元，其他費用295.5萬元。開發(fā)本錢及費用估算1開發(fā)本錢估算1〕與土地有關的費用指為取得房地產工程用地而發(fā)生的費用，主要包括土地出讓金、契稅、登記費、價調基金、土地出讓業(yè)務費。2〕前期工程費前期工程費主要包括工程前期籌劃、設計、可行性研究、水文、地址勘探、以及“三通一平”等階段的費用支出。由于售樓處將在工程建成后根據實際情況改為會所或其他功能使用，因此將售樓處局部工程投資在前期費用中考慮。3〕建筑安裝工程費主要采用概算指標法估算建筑工程單方費用計算，包括建筑工程費及設備安裝工程費。其中建筑工程費包括土建、裝飾、給排水、采暖、電氣等工程。設備及安裝工程費包括電梯工程費及為完成全部工程需要安裝的水泵、變壓器等設備。4〕小區(qū)根底設施配套費根底設施建設費是指建筑物2m以外和工程用地規(guī)劃紅線以內的各種管線和道路工程，其費用包括供水、供氣、排污、綠化、道路、路燈、環(huán)衛(wèi)設施等建設費用。5〕開發(fā)期間稅費是指房地產工程開發(fā)期間所需繳納的稅費，即各項稅金及有關局部征收費用。6〕不可預見費房地產工程的開發(fā)過程復雜，開發(fā)周期較長，因此開發(fā)過程難免出現(xiàn)不可預見的費用，如不可預見的根底或其他附加工程增加的費用，以及不可預見的自然災害增加的費用等，本工程按開發(fā)本錢〔扣除不可預見費〕的3.0%計算。公共配套設施費它主要包括不能有償轉讓的開發(fā)小區(qū)內公共配套設施發(fā)生的支出。其估算可參照“建安工程費”的估算方法。開發(fā)費用估算1〕管理費用本工程按開發(fā)本錢的5%計算，主要包括為主張和管理房地產工程的開發(fā)活動而發(fā)生的各項費用。2〕銷售費用按銷售收入的3%計算，包括廣告宣傳費、銷售代理費及恰銷售管理費用等。3〕財務費用為籌集資金而發(fā)生的各項費用，主要為借款利息和其他財務費用(如匯兌損失等)。14.3財務評價年營業(yè)收入和稅金建設期銷售收入按設計計算時期的10%，前三年建設期年銷售收入為28045.78萬元，第一年營運期為計算時期的60%，年營銷收入為168274.66萬元，第二年營運期為計算時期的10%，年營銷收入為28045.78萬元。營業(yè)稅金為14022.89萬元，城市維護建設稅為981.60萬元?？偙惧X費用估算經測算，在正常營業(yè)年份中，年總本錢為4698.56萬元，其中:固定本錢為2183.96萬元，可變本錢為2514.6萬元。年經營本錢3801.2萬元，詳見附表3。折舊和攤銷固定資產原值21645.29萬元，按平均年限法計算折舊，年折舊額721.51萬元。利潤總額及分配利潤總額在正常年份為109611.44萬元，所得稅按25%稅率計取，27402.86萬元。財務盈利能力分析根據財務現(xiàn)金流量表，計算出以下各項財務評價指標：1、財務內部收益率〔FIRR〕為33.83%。2、財務凈現(xiàn)值〔i=12%〕為46100.61萬元。3、投資回收期3.41年〔含建設期〕14.4不確定性分析本工程財務評價所采用的數(shù)據大局部來自預測和估算，具有一定程度的不確定性。為分析不確定性因素變化對評價指標的影響，對本工程進行敏感性分析。敏感性分析包括單因素和多因素分析。單因素分析是指一個不確定性因素變化時對效益指標的影響程度；多因素分析是指兩個及兩個以上不確定性因素同時變化時對效益指標的影響程度。本工程只進行單因素敏感性分析。敏感性分析考慮工程在實施過程中一些不定性因素的變化，分別對可出售面積、售房價格、建設期投資均作了±10%的單因素變化對內部收益率、投資回收期影響的敏感性分析，其中可出售面積和售房價格對內部收益率影響最大，增減5%,內部收益率增減4.16-4.12個百分點，建設期投資的變化對內部收益率、投資回收期的影響小。表14-1工程敏感性分析序號不確定因素變化率(%)內部收益率敏感系數(shù)臨界點(%)臨界值1可出售面積-5.00%29.74%0.82-25.23%可銷售面積臨界值：262109.03-10.00%25.62%0.82-15.00%21.46%0.822售房價格-5.00%29.74%0.82-25.23%平均售價臨界值：5981.29-10.00%25.62%0.82-15.00%21.46%0.823建設投資(不含利息)5.00%31.48%0.4748.52%開發(fā)建設投資(不含財務費用)臨界值：127199.8110.00%29.29%0.4515.00%27.24%0.4414.5綜合結論從上述財務評價中可以看出，財務內部收益率高于行業(yè)基準收益率，投資回收期較低,通過不確定性分析看出，該工程具有一定的抗風險能力，各項財務評價指標較為理想，因此該工程在財務上是可行的。第十五章風險分析旅游工程屬于高預期回報投資類型，新加坡風情小鎮(zhèn)文化產業(yè)園工程的投資主要依靠企業(yè)自籌資金，資金的歸還主要依靠經營收入來解決，因此，在工程建設和經營中存在潛在風險。15.1工程主要風險因素識別分析在工程建設期和營業(yè)期可能存在以下潛在風險：1、市場風險市場風險主要來自旅游客源市場供需實際情況與預測值發(fā)生嚴重偏離，客源市場遠遠小于預測期望值，導致經營收入和利潤減少，投資回報降低。2、經營管理風險由于經營管理制度不完善，管理體制不健全，員工素質不高，崗前培訓和崗位管理不嚴，使管理效率降低，達不到預期目標，造成經營收入減少，本錢提高，帶來經營管理風險。3、其它不可抗拒的風險由于嚴重自然災害、環(huán)境災害事故、重大社會經濟政策變動等原因可能造成不可抗拒的意外風險。15.2風險程度分析根據工程存在的潛在風險因素，采用簡單估計法對各風險因素的影響程度作以簡單分析可以看出，嚴重自然災害會造成災難性后果，但發(fā)生的可能性較小，旅游客源市場嚴重缺乏、價格較低、環(huán)境災害事故造成的風險較大，但可以采取措施，降低發(fā)生的可能性，其它因素為一般風險因素。表15-1風險因素和風險程度分析表序號風險因素風險程度說明災難性嚴重較大一般1市場風險1.1客源市場√1.2價格√2經營管理風險2.1管理效率√2.2人員素質√3其它不可抗拒風險3.1嚴重自然災害√3.2環(huán)境災害事故√3.3政策風險√15.3防范和降低風險措施在對風險因素和風險程度預測的根底上，對可控制的風險進行風險控制，降低風險發(fā)生的可能和減少風險損失，本可研提出以下建議。1、加強市場調研，積極培育開發(fā)客源市場，建立廣泛的市場信息網絡，著力塑造旅游品牌形象，加大宣傳促銷力度，深入挖掘市場潛力，充分利用政策保護，化解市場風險。2、建立健全管理規(guī)章和管理體制，加強全員素質教育和崗位技能培訓，實行崗位責任制，嚴格業(yè)務技術指導，監(jiān)督檢查責任制落實情況，不斷提高經營管理水平，降低經營管理風險發(fā)生頻度。3、強化正常情況下的經營管理，力爭以正常運營的高效益、低本錢來緩沖異常情況下的由于不可抗力因素造成的意外風險損失。4、制定風險躲避和預防措施，對經營過程中有可能出現(xiàn)的風險因素，逐一進行分析，科學地制定預防措施和補救措施、處理方案等。第十六章綜合效益評價16.1社會效益1、工程建成后，可促進社會系統(tǒng)、經濟系統(tǒng)以及自然生態(tài)系統(tǒng)的協(xié)調、持續(xù)、健康和快速開展。2、工程建設后,可實現(xiàn)產業(yè)結構與資源結構相匹配、與技術結構協(xié)調，實現(xiàn)自然資源向生產力的良性轉化。3、工程建成后，將在一定程度上促進地區(qū)勞動力的合理流動，促進就業(yè)崗位的增加，加速本地第三產業(yè)的開展步伐，促進地區(qū)的精神文明、物質文明、生態(tài)文明的同步提升。4、工程建設后，有利于加強當?shù)丶爸苓吺∈新糜尉皡^(qū)間的協(xié)調，實現(xiàn)優(yōu)勢互補，合作共贏；有利于完善朝陽市旅游核心的輻射作用；有利于區(qū)域內旅游資源的整體營銷，樹立品牌，加強影響力；有利于縮小旅游興旺地區(qū)與落后地區(qū)的差距，通過旅游帶動作用，實現(xiàn)共同開展。16.2經濟效益通過商業(yè)開發(fā)，實施新加坡風情小鎮(zhèn)文化產業(yè)園的建設工程，建成后經濟效益顯著〔詳見附表〕。16.3生態(tài)效益加強生態(tài)建設，維護生態(tài)平安，是21世紀人類面臨的共同主題，也是我國經濟社會可持續(xù)開展的重要根底。全面建設小康社會，加快推進社會主義現(xiàn)代化，必須走生產開展、生活富裕、生態(tài)良好的開展之路，實現(xiàn)經濟與人口、資源、環(huán)境的協(xié)調，實現(xiàn)人與自然和諧相處。本工程的建設可形成相對集中的旅游接待中心，使城鎮(zhèn)規(guī)劃更趨合理，在改善地區(qū)面貌的同時，土地也實現(xiàn)了集約高效利用。因此，本工程的建設，對于生態(tài)建設和環(huán)境保護、產業(yè)結構調整和城鎮(zhèn)化水平的提高等，都具有十分重要的現(xiàn)實意義。16.4評價結論綜上所述，新加坡風情小鎮(zhèn)文化產業(yè)園建設工程的實施對促進朝陽市的經濟開展，提升旅游品質，保障游客的居住環(huán)境起到了重要的作用。同時，本工程建設對促進朝陽市的物質精神文明建設，具有巨大的社會效益、生態(tài)效益和經濟效益。第十七章研究結論與建議通過對新加坡風情小鎮(zhèn)文化產業(yè)園工程建設工程的投資背景，資源分析，工程市場開展趨勢分析和預測，工程建設內容的籌劃，效益分析，環(huán)境影響與保護等多方面的分析，認為本工程投資價值極高，利潤豐厚。17.1結論1、新加坡風情小鎮(zhèn)文化產業(yè)園工程的建設，具有廣闊的市場前景。建設工程地處朝陽市大平房鎮(zhèn)，其溫泉資源豐富且品質高，隨著旅游工程的不斷更新和優(yōu)化，對游客具有較大的吸引力。2、開發(fā)建設條件良好該地段地勢平坦，無不良地質災害，開發(fā)建設條件良好，供給充足，技術成熟，為新加坡風情小鎮(zhèn)文化產業(yè)園的建設和可持續(xù)開展提供了良好的根底。3、經濟和社會效益顯著新加坡風情小鎮(zhèn)文化產業(yè)園的建設不僅經濟效益顯著，而且還可為社會提供更多的就業(yè)時機，帶動相關產業(yè)的開展，促進區(qū)域經濟開展和人民生活的提高，改善和加強度假區(qū)生態(tài)環(huán)境建設，保證了社會經濟和旅游業(yè)的可持續(xù)開展。17.2建議1、建議相關部門在政策上予以大力支持，保證工程的順利進行和可持續(xù)開展。2、建議建設單位應抓緊工程前期的工作，做好工程前期規(guī)劃、單體設計、勘察測量等準備工作。3、建議建設單位抓緊工程的上報審批工作和資金籌措工作。4、積極做好工程的招投標、專業(yè)人員的選拔招聘、建設工程工程的發(fā)包和有關設施設備的采購等工作，以保證工程建設按方案順利進行。5、建設單位應在打造旅游產品的同時，積極做好工程的包裝和宣傳促銷工作，全面開發(fā)旅游客源市場和旅游線路產品。6、本工程應盡快實施，以期獲得豐厚的經濟效益和社會效益。表1開發(fā)建設用款及長期借款方案表序號項目總估算值與分年方案合計的差值建設期生產經營期123451土地費用16666.700.000.000.000.000.002前期工程費0.00317.32325.70337.620.000.003根底設施建設費0.00500.00600.00300.000.000.004建筑安裝工程費0.004762.9425342.1030512.400.000.005公共配套設施建設費0.00460.47353.20758.400.000.006開發(fā)間接費0.000.000.000.000.000.007管理費用0.002812.802812.902812.900.000.008銷售費用0.00951.21951.21951.210.000.009開發(fā)期稅費0.00305.700.000.000.000.0010其他費用0.0098.5098.5098.500.000.0011不可預見費0.004641.234641.234641.230.000.00開發(fā)建設投資(不含財務費用)0.0085643.170.000.000.000.00自營資產投資用款方案0.0021410.790.000.000.000.00長期借款投入方案(萬元)合計1人民幣長期借款0.000.000.000.000.000.002外幣長期借款(折合人民幣)0.000.000.000.000.000.00注：為保障該表數(shù)據與總投資估算表中的數(shù)據一致，須確保用款方案每個工程的分年方案合計值與總估算表中該數(shù)值的差為零。表2固定資產折舊費估算表序號項目合計建設期生產經營期123451房屋、建筑物0.000.000.000.000.000.00原值21645.290.000.000.0021645.2920923.78本年折舊費1443.020.000.000.00721.51721.51凈值20202.270.000.000.0020923.7820202.272機器設備0.000.000.000.000.000.00原值0.000.000.000.000.000.00本年折舊費0.000.000.000.000.000.00凈值0.000.000.000.000.000.003合計0.000.000.000.000.000.00原值21645.290.000.000.0021645.2920923.78本年折舊費1443.020.000.000.00721.51721.51凈值20202.270.000.000.0020923.7820202.27房屋、建筑物凈殘值率：0.00%折舊期限：30機器設備凈殘值率：4.00%折舊期限：10表3工程投資現(xiàn)金流量表序號項目合計建設期生產經營期123451現(xiàn)金流入303582.0328045.7828045.7828045.78169370.6650074.051.1銷售收入280457.7628045.7828045.7828045.78168274.6628045.781.2出租收入0.000.000.000.000.000.001.3自營收入2922.000.000.000.001096.001826.001.4其他收入0.000.000.000.000.000.001.5回收固定資產余值20202.270.000.000.000.0020202.271.6回收經營資金0.000.000.000.000.000.001.7凈轉售收入0.000.000.000.000.000.002現(xiàn)金流出192798.10115612.318558.348558.3451410.338658.772.1開發(fā)建設投資(不含財務費用)85643.1785643.170.000.000.000.002.2固定資產投資21410.7921410.790.000.000.000.002.3經營資金0.000.000.000.000.000.002.4出租經營費用0.000.000.000.000.000.002.5自營經營費用0.000.000.000.000.000.002.6經營稅金及附加15585.891542.521542.521542.529315.391642.952.7土地增值稅70158.257015.827015.827015.8242094.957015.822.8其他現(xiàn)金流出0.000.000.000.000.000.003凈現(xiàn)金流量(1-2)110783.93-87566.5319487.4319487.43117960.3241415.284累計凈現(xiàn)金流量110783.93-87566.53-68079.10-48591.6769368.66110783.935調整所得稅27695.982707.332707.332707.3316465.033108.976所得稅后凈現(xiàn)金流量83087.95-90273.8616780.1016780.10101495.2938306.31計算指標(所得稅前)：工程財務內部收益率33.83%工程財務凈現(xiàn)值(萬元)46100.61(折現(xiàn)率=13.00)%投資回收期3.41年計算指標(所得稅后，供參考)：工程財務內部收益率25.77%工程財務凈現(xiàn)值(萬元)27922.46(折現(xiàn)率=13.00)%投資回收期3.56年表4利潤與利潤分配表序號項目合計建設期生產經營期123451經營收入283379.7628045.7828045.7828045.78169370.6629871.781.1銷售收入280457.7628045.7828045.7828045.78168274.6628045.781.2出租收入0.000.000.000.000.000.001.3自營收入2922.0