XX決策分析理論

XX決策分析理論XX顧咨詢專業(yè)致力于商業(yè)地產業(yè)的投資咨詢。公司總經理陳建明曾任中國第一個郊區(qū)SHOPPINGMALL，北京MALL的項目經理。在北京MALL項目的操作過程中，深入研究商業(yè)房地產行業(yè)在國內外的進展，并與國內外商業(yè)房地產投資商、進展商進行了廣泛的溝通接觸，結合深入研究及具體項目操作體會，總結出以上投資決策理論在商業(yè)房地產領域的實際應用。下文將具體介紹XX決策分析理論在商業(yè)房地產領域的具體應用。步驟1：商業(yè)房地產項目市場潛力判定

商業(yè)房地產項目市場潛力的判定分為兩個部分：1．判定商業(yè)房地產項目擬選定的進展都市是否具備相應市場條件：依據(jù)第四章中關于都市中心商業(yè)房地產和郊區(qū)商業(yè)房地產進展的市場條件，判定擬建商業(yè)房地產項目所在都市的生產力水平是否能夠支撐該項目建成后的良性運營；

2．判定擬投資商業(yè)房地產項目最終選址地區(qū)的市場條件：在確認擬選定的進展都市具備相應市場條件后，需通過市場調查、市場推測、建立數(shù)學模型，或以所在都市當前商業(yè)市場規(guī)模、所在地區(qū)客戶到訪的滲透率模型為基礎，確定擬定選址位置可否進展商業(yè)房地產及進展商業(yè)房地產的可承擔進展規(guī)模。步驟2：商業(yè)房地產投資商競爭優(yōu)勢判定在對商業(yè)房地產項目市場潛力做出確信判定后，需要進一步判定該投資商的競爭優(yōu)勢。例如，大地集團投資建設的北京MALL項目，大地集團的競爭優(yōu)勢在于其在廣告?zhèn)髅綐I(yè)十年積淀的廣告體會；由北京王府井百貨、北京物美商城及中關村生命科技院共同投資開發(fā)的中關村國際商城，其參股企業(yè)王府井百貨和物美商城有較為豐富的商業(yè)企業(yè)運做體會，關于商業(yè)房地產來講，上述商業(yè)體會成為其競爭優(yōu)勢。從上述分析，能夠得出北京MALL和中關村國際商城的投資商在商業(yè)房地產項目的投資過程中，其企業(yè)競爭優(yōu)勢均能夠得到發(fā)揮。

企業(yè)在任何投資決策中必須準確判定自己的競爭優(yōu)勢，這是企業(yè)運營過程中最大化競爭力的首要過程。步驟3：投資商競爭優(yōu)勢在商業(yè)房地產項目上的發(fā)揮度在投資商確定其競爭優(yōu)勢后，應判定在商業(yè)房地產項目的操作過程中，其競爭優(yōu)勢能發(fā)揮到何種程度。其競爭優(yōu)勢發(fā)揮的程度越高，企業(yè)越具有投資開發(fā)商業(yè)房地產的可行性。

企業(yè)必須準確判定其競爭優(yōu)勢在商業(yè)房地產進展上的發(fā)揮度。如果企業(yè)的競爭優(yōu)勢在商業(yè)房地產進展過程中，得不到發(fā)揮或發(fā)揮專門少，那么不需要做進一步的分析判定，企業(yè)就應舍棄該投資方向，最好去做不的投資選擇。步驟4：投資商競爭優(yōu)勢在商業(yè)房地產項目操作中的比重判定商業(yè)房地產的投資有其特定的特點，諸如投資大，回收期長，回報率較低，風險較高等。鑒于上述投資特點，及商業(yè)房地產項目操作過程復雜，牽涉行業(yè)廣，多業(yè)態(tài)的復合業(yè)態(tài)特點，投資開發(fā)商業(yè)房地產對企業(yè)有多方面的競爭需求。投資開發(fā)商業(yè)房地產的競爭需求包括九大競爭需求：1）、土地成本的競爭需求

2）、資金勢力的競爭需求

3）、商業(yè)地產開發(fā)體會的競爭需求

4）、招商能力的競爭需求

5）、融資能力的競爭需求

6）、治理能力的競爭需求

7)、公關能力的競爭需求

8）、資本運做能力的競爭需求

9）、其它能力的競爭需求以上各項競爭能力的競爭需求，需要企業(yè)在決策過程中逐個慎重判定。依據(jù)對各競爭需求的分析，投資商才能夠確定其各方面的掌控能力的高低、大小。對各競爭需求不同的掌控能力的不同組合將決定最終的投資決策方案、股權組合方案、項目運做方案、資本運做方案、市場運做方案等。XX顧咨詢通過長期研究和實踐，在評估投資企業(yè)各項競爭能力的競爭需求及評估各競爭需求不同組合狀況下的決策等方面，均建立了分析模型。期望能為中國商業(yè)房地產的投資商提供有益的投資咨詢。

步驟5：投資商做出投資與否的決策及如何投資的決策前四個步驟實際上是漸進式的，只有上一個步驟的分析結論是確信的，下一個步驟的分析才是有效的---如果對某個商業(yè)房地產項目的市場機會判定的結論是：該特定位置、特定市場環(huán)境的商業(yè)房地產的市場時機尚不成熟，那么后面的步驟能夠不進行，即能夠否定該投資機會；如果步驟一確信了該商業(yè)房地產項目的市場機會，而步驟二、三分析發(fā)覺該投資商的競爭優(yōu)勢在該項目上無任何發(fā)揮，該項目也只能予以否定；如果前三個步驟分析的結論均正面確信，第四個步驟的分析將極為重要。就步驟四而言，以下八大競爭需求對能否投資及如何投資的阻礙程度截然不同：1）、土地成本的競爭需求該因素能夠讓投資商在項目初期即能夠站得優(yōu)勢或處在劣勢。2）、資金勢力的競爭需求該因素在投資判定中起核心作用，將決定該投資商可否投資該項目、可否以大股東的角色獨立運做商業(yè)房地產以及在何種法人治理結構下才能夠運做完成該項目。具體判定較為復雜。3）、商業(yè)地產開發(fā)體會的競爭需求該因素關于戰(zhàn)略投資伙伴的投資判定極為重要。4）、招商能力的競爭需求該因素對投資決策的阻礙力度不大，要緊要求投資商在運做時能充分考慮。5）、融資能力的競爭需求該因素是決策的核心因素，必須慎重對待其角色。6）、治理能力的競爭需求該因素會阻礙股權機構的最終方案以及今后項目的運做模式。7)、公關能力的競爭需求該因素往往不被國內企業(yè)所重視，但從經濟進展的角度、從國際化趨勢的角度，要想將商業(yè)房地產項目打造成為成功的項目，必須在此方面下足夠的功夫。8）、資本運做能力的競爭需求該因素能夠講是商業(yè)房地產項目能否在建設完成后制造品牌的關鍵因素。如果要保證已投資項目能連續(xù)進展，必須最大化企業(yè)的資本運做能力。9）、其它能力的競爭需求盡管其它諸如此類的因素在商業(yè)房地產投資決策時阻礙度沒有上述8個因素大，但具體因素要具體判定。例如，投資商在傳媒業(yè)的競爭優(yōu)勢在投資決策時能夠予以充分考慮，但一定不能過分強調，以免決策時忽略了劣勢，夸大企業(yè)自己的掌控能力，最后做出過于樂觀的投資決策或過高估量自身價值的投資判定。在商業(yè)房地產投資決策時的不慎重，嚴峻的話，會讓企業(yè)血本無歸，甚至導致企業(yè)破產。在國內企業(yè)對商業(yè)房地產投資極為熱盅的時候，在此專門提示所有的投資者務必做好投資決策分析。鑒于商業(yè)房地產產業(yè)在國內是嶄新的產業(yè)，國內投資商普遍缺乏體會---幾乎缺乏商業(yè)房地產業(yè)所有的體會，如果想做出正確的投資判定，以正確的方法把項目運做完成，并以科學的方法治理項目，制造利潤以及真正打造商業(yè)房地產的品牌，建議國內投資商向國際成功企業(yè)學習：重視向業(yè)內咨詢公司進行投資咨詢。XX商業(yè)房地產資本模型介紹XX顧咨詢專業(yè)致力于商業(yè)地產業(yè)的投資咨詢。公司總經理陳建明曾任中國第一個郊區(qū)SHOPPINGMALL，北京MALL的項目經理。在北京MALL項目的操作過程中，深入研究商業(yè)房地產行業(yè)在國內外的進展，并與國內外商業(yè)房地產投資商、進展商進行了廣泛的溝通接觸，結合深入研究及具體項目操作體會，總結出以上投資決策理論在商業(yè)房地產領域的實際應用。下文將具體介紹XX決策分析理論在商業(yè)房地產領域的具體應用。步驟1：商業(yè)房地產項目市場潛力判定

商業(yè)房地產項目市場潛力的判定分為兩個部分：1．判定商業(yè)房地產項目擬選定的進展都市是否具備相應市場條件：依據(jù)第四章中關于都市中心商業(yè)房地產和郊區(qū)商業(yè)房地產進展的市場條件，判定擬建商業(yè)房地產項目所在都市的生產力水平是否能夠支撐該項目建成后的良性運營；

2．判定擬投資商業(yè)房地產項目最終選址地區(qū)的市場條件：在確認擬選定的進展都市具備相應市場條件后，需通過市場調查、市場推測、建立數(shù)學模型，或以所在都市當前商業(yè)市場規(guī)模、所在地區(qū)客戶到訪的滲透率模型為基礎，確定擬定選址位置可否進展商業(yè)房地產及進展商業(yè)房地產的可承擔進展規(guī)模。步驟2：商業(yè)房地產投資商競爭優(yōu)勢判定在對商業(yè)房地產項目市場潛力做出確信判定后，需要進一步判定該投資商的競爭優(yōu)勢。例如，大地集團投資建設的北京MALL項目，大地集團的競爭優(yōu)勢在于其在廣告?zhèn)髅綐I(yè)十年積淀的廣告體會；由北京王府井百貨、北京物美商城及中關村生命科技院共同投資開發(fā)的中關村國際商城，其參股企業(yè)王府井百貨和物美商城有較為豐富的商業(yè)企業(yè)運做體會，關于商業(yè)房地產來講，上述商業(yè)體會成為其競爭優(yōu)勢。從上述分析，能夠得出北京MALL和中關村國際商城的投資商在商業(yè)房地產項目的投資過程中，其企業(yè)競爭優(yōu)勢均能夠得到發(fā)揮。

企業(yè)在任何投資決策中必須準確判定自己的競爭優(yōu)勢，這是企業(yè)運營過程中最大化競爭力的首要過程。步驟3：投資商競爭優(yōu)勢在商業(yè)房地產項目上的發(fā)揮度在投資商確定其競爭優(yōu)勢后，應判定在商業(yè)房地產項目的操作過程中，其競爭優(yōu)勢能發(fā)揮到何種程度。其競爭優(yōu)勢發(fā)揮的程度越高，企業(yè)越具有投資開發(fā)商業(yè)房地產的可行性。

企業(yè)必須準確判定其競爭優(yōu)勢在商業(yè)房地產進展上的發(fā)揮度。如果企業(yè)的競爭優(yōu)勢在商業(yè)房地產進展過程中，得不到發(fā)揮或發(fā)揮專門少，那么不需要做進一步的分析判定，企業(yè)就應舍棄該投資方向，最好去做不的投資選擇。步驟4：投資商競爭優(yōu)勢在商業(yè)房地產項目操作中的比重判定商業(yè)房地產的投資有其特定的特點，諸如投資大，回收期長，回報率較低，風險較高等。鑒于上述投資特點，及商業(yè)房地產項目操作過程復雜，牽涉行業(yè)廣，多業(yè)態(tài)的復合業(yè)態(tài)特點，投資開發(fā)商業(yè)房地產對企業(yè)有多方面的競爭需求。投資開發(fā)商業(yè)房地產的競爭需求包括九大競爭需求：1）、土地成本的競爭需求

2）、資金勢力的競爭需求

3）、商業(yè)地產開發(fā)體會的競爭需求

4）、招商能力的競爭需求

5）、融資能力的競爭需求

6）、治理能力的競爭需求

7)、公關能力的競爭需求

8）、資本運做能力的競爭需求

9）、其它能力的競爭需求以上各項競爭能力的競爭需求，需要企業(yè)在決策過程中逐個慎重判定。依據(jù)對各競爭需求的分析，投資商才能夠確定其各方面的掌控能力的高低、大小。對各競爭需求不同的掌控能力的不同組合將決定最終的投資決策方案、股權組合方案、項目運做方案、資本運做方案、市場運做方案等。XX顧咨詢通過長期研究和實踐，在評估投資企業(yè)各項競爭能力的競爭需求及評估各競爭需求不同組合狀況下的決策等方面，均建立了分析模型。期望能為中國商業(yè)房地產的投資商提供有益的投資咨詢。

步驟5：投資商做出投資與否的決策及如何投資的決策前四個步驟實際上是漸進式的，只有上一個步驟的分析結論是確信的，下一個步驟的分析才是有效的---如果對某個商業(yè)房地產項目的市場機會判定的結論是：該特定位置、特定市場環(huán)境的商業(yè)房地產的市場時機尚不成熟，那么后面的步驟能夠不進行，即能夠否定該投資機會；如果步驟一確信了該商業(yè)房地產項目的市場機會，而步驟二、三分析發(fā)覺該投資商的競爭優(yōu)勢在該項目上無任何發(fā)揮，該項目也只能予以否定；如果前三個步驟分析的結論均正面確信，第四個步驟的分析將極為重要。就步驟四而言，以下八大競爭需求對能否投資及如何投資的阻礙程度截然不同：1）、土地成本的競爭需求該因素能夠讓投資商在項目初期即能夠站得優(yōu)勢或處在劣勢。2）、資金勢力的競爭需求該因素在投資判定中起核心作用，將決定該投資商可否投資該項目、可否以大股東的角色獨立運做商業(yè)房地產以及在何種法人治理結構下才能夠運做完成該項目。具體判定較為復雜。3）、商業(yè)地產開發(fā)體會的競爭需求該因素關于戰(zhàn)略投資伙伴的投資判定極為重要。4）、招商能力的競爭需求該因素對投資決策的阻礙力度不大，要緊要求投資商在運做時能充分考慮。5）、融資能力的競爭需求該因素是決策的核心因素，必須慎重對待其角色。6）、治理能力的競爭需求該因素會阻礙股權機構的最終方案以及今后項目的運做模式。7)、公關能力的競爭需求該因素往往不被國內企業(yè)所重視，但從經濟進展的角度、從國際化趨勢的角度，要想將商業(yè)房地產項目打造成為成功的項目，必須在此方面下足夠的功夫。8）、資本運做能力的競爭需求該因素能夠講是商業(yè)房地產項目能否在建設完成后制造品牌的關鍵因素。如果要保證已投資項目能連續(xù)進展，必須最大化企業(yè)的資本運做能力。9）、其它能力的競爭需求盡管其它諸如此類的因素在商業(yè)房地產投資決策時阻礙度沒有上述8個因素大，但具體因素要具體判定。例如，投資商在傳媒業(yè)的競爭優(yōu)勢在投資決策時能夠予以充分考慮，但一定不能過分強調，以免決策時忽略了劣勢，夸大企業(yè)自己的掌控能力，最后做出過于樂觀的投資決策或過高估量自身價值的投資判定。在商業(yè)房地產投資決策時的不慎重，嚴峻的話，會讓企業(yè)血本無歸，甚至導致企業(yè)破產。在國內企業(yè)對商業(yè)房地產投資極為熱盅的時候，在此專門提示所有的投資者務必做好投資決策分析。鑒于商業(yè)房地產產業(yè)在國內是嶄新的產業(yè)，國內投資商普遍缺乏體會---幾乎缺乏商業(yè)房地產業(yè)所有的體會，如果想做出正確的投資判定，以正確的方法把項目運做完成，并以科學的方法治理項目，制造利潤以及真正打造商業(yè)房地產的品牌，建議國內投資商向國際成功企業(yè)學習：重視向業(yè)內咨詢公司進行投資咨詢。可進展規(guī)模投資商在完成商業(yè)房地產項目選址工作后，需要針對特定項目地址進行市場前景及可進展規(guī)模的可行性分析。這一步工作的重要性不言而喻：將確定該項目的市場基礎，周邊商圈覆蓋人口的情形，可能的客戶流量，客戶流產生的項目營業(yè)額及項目的可進展規(guī)模等。有些開發(fā)商對此咨詢題不以為然，XX顧咨詢認為有必要舉例講明其重要性。位于北京崇文門的新世界商場一期可出租面積達74000平方米，二期可出租面積達43000平方米，一期1998年投入運營后，生意興隆，但二期2000年開業(yè)后，二期長期經營狀況不佳，治理商開始認為是因為商品組合不同的緣故，但一、二期商品組合調整后二期依舊經營狀況不良。直到最近，二期經營狀況才得到改觀。XX顧咨詢認為，新世界二期運營不佳的緣故在于市場規(guī)模判定不準確：崇文門地區(qū)在2000年尚不足以支撐面積十多萬平方米的商業(yè)，這講明開發(fā)商對市場可支撐的進展規(guī)模的判定不夠準確。該項工作屬于微觀判定，即以市場調查為基礎，建立有關分析模型，測算出該項目地址可能發(fā)生的客戶流量，依據(jù)對所在地區(qū)人均零售消費額的判定，能夠測算出該項目可能的零售額，再參照所在地區(qū)商業(yè)設施每平方米平均零售額，即能夠得出該項目地址可進展商業(yè)房地產項目的規(guī)模。該種方法被專門多咨詢機構分析時使用。必須指出的是，不同的咨詢機構在進行上述分析時因為基礎數(shù)據(jù)信息取得的渠道不同，分析結果可能有專門大的不同。例如，有些咨詢機構在為商業(yè)房地產項目做市場分析時采納政府年鑒作為基礎信息，并在分析過程中采納較多基于其市場體會的假設，該種分析方法有其優(yōu)點，但缺點也是專門明顯的。某些以市場調查為主業(yè)的咨詢機構在做商業(yè)房地產項目的市場分析時充分發(fā)揮其優(yōu)勢，依靠其大量調查信息，建立全方位分析模型對項目的市場潛力進行分析判定，假設較少，結論更具有時效性。我們認為商業(yè)房地產項目的市場咨詢及可承擔進展規(guī)模的研究，最好是上述兩種咨詢機構的融合。在做完市場咨詢及可承擔進展規(guī)模的研究后，投資商需要依據(jù)項目特定位置、市場潛力、商圈分析等對項目的定位（該商業(yè)房地產項目要緊服務的人群）進行時期性判定。盡管在現(xiàn)在期完成該項工作有存在偏差的可能性，但需要做初步確定，同時在后面的環(huán)節(jié)中能夠作出豐富和調整。項目位置選擇商業(yè)房地產項目的位置選擇咨詢題關于商業(yè)房地產項目的成功將是決定性的。我們不能想象一個商業(yè)房地產項目所在地區(qū)沒有必須的交通設施以及必要的停車場，它將如何面對市場需要及迎接市場競爭？實際上，并不是所有的地點都適合做商業(yè)房地產的進展，只有某個地點具備了相應的條件后，才能夠做。否則，錯誤選擇進展位置必定導致投資失敗。房地產投資極為強調地段的重要性，關于商業(yè)房地產來講，也絕不例外，而且商業(yè)房地產鑒于其功能特點，對位置和周邊條件的要求有過之而無不及。一個住宅社區(qū)，一幢寫字樓所要解決的客流局限在一定范疇內，但商業(yè)房地產則不同，所要解決的客流會隨著經營狀態(tài)的變化，會發(fā)生倍增，也會發(fā)生銳減。當一個商業(yè)房地產項目的客流發(fā)生倍增的時候，項目所在位置能否適應就成為一個重要的咨詢題。另外，不同類型的商業(yè)房地產項目對位置的要求也不同，如果開發(fā)商不能準確判定，項目發(fā)生運營咨詢題幾乎是難以幸免的。針對不同的項目有不同的確定方案，投資商需要自己組織團隊進行該項工作的研究分析，或者托付專業(yè)咨詢機構協(xié)助進行。市場條件判定大、中型項目，投資商需要在項目初期，第一對項目擬選擇地區(qū)的市場條件進行初步分析判定。小型項目也存在如此的咨詢題，只是國內開發(fā)商往往對自己的判定力信心百倍，不愿花時刻、資金去做他們認為的"低價值"情況。該判定能夠稱之為初判定：不進行針對項目微觀角度的分析，僅從所在地區(qū)的市場狀況及潛力入手判定該都市或地區(qū)進展相應商業(yè)房地產項目的可行性。眾所周知，商業(yè)房地產的形式種類比較多，而且各種商