經(jīng)濟(jì)危機(jī)下的樓市新政

30三月20241經(jīng)濟(jì)危機(jī)下的樓市新政目錄一、全國房地產(chǎn)市場概況二、重點(diǎn)城市市場盤點(diǎn)三、歷史上政策救市的力度與周期四、過往經(jīng)驗(yàn)及現(xiàn)行風(fēng)險(xiǎn)判斷一、全國房地產(chǎn)市場概況投資增速持續(xù)放緩，國房景氣指數(shù)已連續(xù)12個月呈環(huán)比加速回落態(tài)勢，11月份跌至1998年3月以來的最低點(diǎn)。國房景氣指數(shù)銷售面積不容樂觀，下滑幅度逐月擴(kuò)大

1-11月全國商品房銷售面積4.9億平方米，同比下降18.3%，增速放緩46.9個百分點(diǎn)，同時，竣工商品房面積3.5億平方米，供需差距擴(kuò)大，使房價仍然面臨下行壓力。2008年前三季度，全國商品房銷售面積同比下降的幅度由1-7月的10.8%，下降到14.9%，下降的省區(qū)市由1-7月的17個增加到20個。銷售價格6年來首次出現(xiàn)同比下跌7個重點(diǎn)城市報(bào)價環(huán)比下調(diào)采用報(bào)價體系的中房指數(shù)走勢表明，2008年10月十個重點(diǎn)城市住宅售價中，有7個城市出現(xiàn)了環(huán)比的下跌。廣州和深圳還出現(xiàn)了同比的下跌。反映了開發(fā)企業(yè)對樓盤價格預(yù)期的調(diào)整。全國住宅平均售價下半年開始出現(xiàn)同比下降全國商品房銷售均價3938元/平米，同比下跌0.2%，其中住宅3715元/平方米，下降0.3%，這是自02年6月以來第一次出現(xiàn)同比下滑。房地產(chǎn)開發(fā)增速放緩2008年，竣工面積、新開工面積、施工面積均處于漲幅回調(diào)過程，竣工面積、新開工面積和施工面積漲幅分別由年初的31.6%、27.2%和32.1%下降到1-11月的6.1%、5.4%和17.7%，1-11月新開工面積8.4億平方米，超過銷售面積71%，而施工面積25.5億平方米，相當(dāng)于前三年平均銷售面積的近4倍，假設(shè)施工面積中四分之一已經(jīng)作為期房銷售，則剩下的仍需要市場消化3年。主要房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績持續(xù)下滑2008年主要房地產(chǎn)企業(yè)銷售同比情況2008年定金與預(yù)收款房地產(chǎn)資金來源比重2008年3季度報(bào)顯示，多家上市房企1－9月累計(jì)銷售面積均出現(xiàn)了負(fù)增長。交易量的下降對開發(fā)企業(yè)回籠資金造成顯著影響。與銷售不力對應(yīng)的是定金與預(yù)收款在房地產(chǎn)資金來源中所占比重的持續(xù)下降,2008年1-8月該比重為24%,是自1998年以來的最低點(diǎn).二、重點(diǎn)城市市場盤點(diǎn)環(huán)渤海地區(qū)北京天津長三角地區(qū)華南地區(qū)中西部地區(qū)北京成交量同比下滑45%2007年38.1萬方/周2008年22萬方/周濟(jì)南青島從商品房成交總量上看，08年北京市場處于相對低位，年初累計(jì)周同比下降42.3%。商品住宅成交2008年1-11月同比去年下降46%。大連沈陽環(huán)渤海地區(qū)北京天津長三角地區(qū)華南地區(qū)中西部地區(qū)濟(jì)南青島大連沈陽北京供求關(guān)系惡化，但價格卻始終未有明顯回落2008年11月，商品房供求比為1：0.51，供求關(guān)系再度惡化；6月以來情況明顯惡化，7-11月平均供求比1：0.62，這一數(shù)據(jù)在2007年7-11月的時候?yàn)?：0.94。商品住宅整體價格未見松動，全年均價同比去年上漲17%，但進(jìn)入9月開始回調(diào)，同比出現(xiàn)負(fù)增長。環(huán)渤海地區(qū)北京天津長三角地區(qū)華南地區(qū)中西部地區(qū)濟(jì)南青島大連沈陽北京住宅成交中保障性住房貢獻(xiàn)較大

20072008（1-11）20072008（1-11）

上市面積占比上市面積占比銷售面積占比銷售面積占比商品住宅1329.63100%1393.12100%1531.98100%779.09100%其中：保障性住房87.96.61%333.9323.97%63.054.12%173.7322.30%經(jīng)濟(jì)適用房87.96.61%102.657.37%63.054.12%91.5511.75%兩限房00.00%231.2916.60%00.00%82.1810.55%合計(jì)175.813%667.8748%126.18%347.4645%天津成交量同比下滑5成，價格變動不大環(huán)渤海地區(qū)北京天津長三角地區(qū)華南地區(qū)中西部地區(qū)濟(jì)南青島大連沈陽2007年18.8萬/周2008年9.4萬/周全年均價維持在7000元左右，同比2007年依然有15%左右的增長從商品住宅成交總量上看，08年天津市場受很大影響，年初累計(jì)周成交同比下降50%環(huán)渤海地區(qū)北京天津長三角地區(qū)華南地區(qū)中西部地區(qū)濟(jì)南青島大連沈陽2007年25.8萬方/周2008年16.3萬方/周沈陽市場表現(xiàn)了比較強(qiáng)勁的去化能力，在整個我們關(guān)注的北方市場區(qū)域內(nèi)，成交量僅次于北京，遠(yuǎn)超天津。但相比07年，仍有較大降幅，年初累計(jì)周成交同比下降36.7%成沈陽交水平區(qū)域內(nèi)僅次北京，但仍相對07年大幅下降2007年4.0萬/周2008年3.0萬/周2007年6.1萬/周2008年6.4萬/周北方二線城市成交量跌幅小于一線城市濟(jì)南08年周成交量波動較大，平均周成交量減少25%年。青島08年周成交量處于去年同期水平，微幅上漲，成交在11月逐步由底部回升。環(huán)渤海地區(qū)北京天津長三角地區(qū)華南地區(qū)中西部地區(qū)濟(jì)南青島大連沈陽環(huán)渤海地區(qū)北京天津長三角地區(qū)華南地區(qū)中西部地區(qū)濟(jì)南青島大連沈陽2007年12.5萬方/周2008年8.85萬方/周大連市場全年累計(jì)周成交同比下降29%同為環(huán)渤海海濱城市，大連成交下滑上海成交量縮水4成，價格已處于下降通道環(huán)渤海地區(qū)長三角地區(qū)華南地區(qū)中西部地區(qū)南京杭州蘇州上海剔除動遷配套房，一手商品住宅價格處于下降通道中上海自08年6月市場轉(zhuǎn)惡，11月新政影響的一波成交小高潮進(jìn)入12月很快結(jié)束，反彈力度不大。周成交同比下降41.3%。上海商品住宅周成交均價2008年30.5萬方/周2007年52.0萬方/周2007下半年年1824套/周2008年807套/周想對于07年下半年的成交量，南京08年以來成交量萎縮明顯，周同比下降55.8%，11月觸底形成強(qiáng)烈反彈趨勢，12月達(dá)到全年單周最高。南京成交量跌幅超56%，成為重災(zāi)區(qū)環(huán)渤海地區(qū)長三角地區(qū)華南地區(qū)中西部地區(qū)南京杭州蘇州上海杭州的成交高峰一般在年中，但整體來看，杭州08年仍然維持在偏低水平，周成交同比下降45.6%，房價水平也一直保持整體上漲的趨勢。杭州成交量下跌46%，價格整體處于高位環(huán)渤海地區(qū)長三角地區(qū)華南地區(qū)中西部地區(qū)南京杭州蘇州上海2007下半年年804套/周2008年437套/周2007年13.7萬/周2008年7.2萬/周蘇州市場萎縮力度較大，周成交下降47.5%，國慶后出現(xiàn)一波回升，但迅速回落，11月成交再度緩慢上升?！敖鹁陪y十”在蘇州顯現(xiàn)，但回天乏力環(huán)渤海地區(qū)長三角地區(qū)華南地區(qū)中西部地區(qū)南京杭州蘇州上海深圳市場調(diào)整較早，08年幅度不大，低位調(diào)整。受益于政策放松利好，11月開始成交量大幅上升。政策效應(yīng)在深圳迅速顯現(xiàn)，后市如何還需觀望環(huán)渤海地區(qū)長三角地區(qū)華南地區(qū)中西部地區(qū)深圳廣州中山珠海2007年9.0萬/周2008年7.7萬/周廣州成交量波動較大。在4月和9月經(jīng)過兩次深度回調(diào)，在五一和十一節(jié)后放量回升，市場也明顯在新政帶動下走好，從套數(shù)看整體市場周成交量相較去年增長12%，但成交面積同比去年下降25%。廣州成交量較去年小幅上漲，節(jié)日效應(yīng)明顯環(huán)渤海地區(qū)長三角地區(qū)華南地區(qū)中西部地區(qū)深圳廣州中山珠海2007年980套/周2008年1099套/周環(huán)渤海地區(qū)長三角地區(qū)華南地區(qū)中西部地區(qū)深圳廣州中山珠海華南二線城市同樣經(jīng)受地量成交考驗(yàn)中山和珠海數(shù)據(jù)還無法及時更新。11月中山商品房成交33.3萬方，環(huán)比下降9%，全年周成交同比下降40%，在低位徘徊。11月珠海住宅成交8.1萬方，環(huán)比下降34%，同比下降75%，成交再次觸底，全年周成交同比下降52.7%。2007年55萬方/月2008年33萬方/月2007年26萬方/周2008年12.3萬方/周環(huán)渤海地區(qū)長三角地區(qū)華南地區(qū)中西部地區(qū)武漢今年尾數(shù)量成交，價格下調(diào)1000元武漢重慶成都總體看，武漢市場今年以來大幅萎縮，周成交下降56%，11月來成交量反彈，后半周再度下探，12月小幅反彈。2007年1879套/周2008年826套/周環(huán)渤海地區(qū)長三角地區(qū)華南地區(qū)中西部地區(qū)武漢重慶成都07年重慶成交高峰在下半年，今年重慶一直在低位徘徊，只在5月、8月有短暫反彈，11月受新政影響成交量猛增，隨后恢復(fù)低位，重慶全年周同比下降33.5%。展會效應(yīng)曇花一現(xiàn)，市場價格降10%2007年35.2萬方/周2008年23.4萬方/周環(huán)渤海地區(qū)長三角地區(qū)華南地區(qū)中西部地區(qū)武漢重慶成都2008年13.2萬方/周成都受地震及市場雙重影響，成交量萎縮至今，商品房周同比下降48.6%。雙重打擊下，成都交易量萎縮五成2007年25.7萬方/周沈陽大連青島北京天津濟(jì)南南京蘇州上海廣州深圳中山珠海成都重慶武漢環(huán)渤海地區(qū)長三角地區(qū)華南地區(qū)中西部地區(qū)34%48%34%46%2008年分區(qū)域住宅周成交量同比下滑狀況長三角地區(qū)受市場影響最大，住宅周成交量同比萎縮近5成

受地震災(zāi)情影響，中南部地區(qū)住宅周成交量也出現(xiàn)大幅萎縮，同比下降了近5成華南地區(qū)和環(huán)渤海地區(qū)住宅周成交量同比降幅基本一致，為34%樓市暴風(fēng)雨，長三角地區(qū)災(zāi)情最重杭州48%

北京沈陽大連天津杭州上海2008年底住宅存量1923550500105041015052008年銷售水平8608554604895851576現(xiàn)有存量的去化時間15813268122008年新開工面積1525187692590480516102009年預(yù)計(jì)供應(yīng)量3447242613861954121531152009年底預(yù)計(jì)庫存25871571964146563115392009年底庫存去化時間362225361312重點(diǎn)城市未來2年供求預(yù)判——08年水平2009年底平均月度庫存23個月，考慮合理庫存8-12個月，市場要到2010年四季度回暖以05-07年平均銷售水平假設(shè)，左圖關(guān)注的城市數(shù)據(jù)看，2009年底各城市的庫存平均需10個月時間消化，基本合理，但我們也依然保持對沈陽和天津的謹(jǐn)慎態(tài)度。從2008年的土地出讓可以看到，每個地區(qū)都收縮嚴(yán)重，減少的供應(yīng)對市場也是個積極的信號。重點(diǎn)城市未來2年供求預(yù)判——前三年平均水平

北京沈陽大連天津杭州上海2008年底住宅存量1923550500105041015052005-2007年平均銷售水平225010757507808752103現(xiàn)有存量的去化時間10.36.18.016.25.68.62008年新開工面積1525187692590480516102009年預(yù)計(jì)供應(yīng)量3447242613861954121531152009年底預(yù)計(jì)庫存11971351675117434010122009年底庫存去化時間615111856銷售水平增長47%26%63%60%50%33%樂觀估計(jì)，2009年底平均月度庫存10個月，考慮合理庫存8-12個月，基本合理

北京沈陽大連天津杭州上海2008商品住宅出讓建筑面積767528410558440571三、歷史上政策救市的力度與周期92/98年的韓國：減息29/40%，房價增速觸底市場對減息的敏感性——?dú)v史經(jīng)驗(yàn)韓國的兩次經(jīng)濟(jì)調(diào)整，分別發(fā)生在1992年和1998年。房價同比增速在1992年5月從底部反彈，先于減息周期結(jié)束7個月，而在1998年的亞洲金融危機(jī)中，房價同比增速12月觸底晚于減息周期結(jié)束兩個月。兩次減息過程中，央行貼現(xiàn)率分別下降了29%和40%。韓國臺灣泰國29%40%19921998韓國臺灣泰國市場對減息的敏感性——?dú)v史經(jīng)驗(yàn)01年的臺灣：減息26%，房價增速觸底；歷次周期中房價增速低點(diǎn)領(lǐng)先減息結(jié)束3-6個月到達(dá)從95年到現(xiàn)在，臺灣房地產(chǎn)價格同比增長的三個明顯低點(diǎn)，在房價增速反彈之前，利率從周期性高點(diǎn)下調(diào)相對幅度分別為5%、10%和26%。房地產(chǎn)價格同比增速的低點(diǎn)領(lǐng)先減息周期結(jié)束大約為3-6個月?？紤]到經(jīng)濟(jì)調(diào)整的深度和幅度，01年周期和現(xiàn)在的中國大陸最有可比性。5%26%10%韓國臺灣泰國市場對減息的敏感性——?dú)v史經(jīng)驗(yàn)泰國98年亞洲危機(jī)時，GDP增速在98年3季度觸底，滑落至-14%，而房價增速在99年10月才觸底，同比也下滑至-14%

；從98年7月到99年4月泰國開始一段疾風(fēng)驟雨般的減息，在房價增速觸底反彈之前，利率從周期性高點(diǎn)下調(diào)相對幅度為43%。98年的泰國：房價增速反彈滯后GDP一年；減息43%，房價增速觸底-14%-14%43%平均來看，房價增速從高點(diǎn)到觸底反彈一般需要16個月左右，平均來看在利率下調(diào)34%后（不管減息周期是否結(jié)束），房價增速可能出現(xiàn)反轉(zhuǎn).市場對減息的敏感性——?dú)v史經(jīng)驗(yàn)國家/地區(qū)周期房價觸底前減息幅度房價從高點(diǎn)滑落到觸底反彈時間（月）臺灣2001年26%9韓國1992年29%181998年40%14泰國1998年43%24平均35%1622%34%截至到12月初，中國的利率（5年期以上）已經(jīng)下調(diào)了22%，明年1季度末，央行可能還會降息54-108個基點(diǎn)，共計(jì)下降35%。中國房價同比增速的高點(diǎn)是在08年1月，如果按照16個月觸底的經(jīng)驗(yàn)，則中國房價增速開始反彈的時間在09年6月左右。市場對減息的敏感性——?dú)v史經(jīng)驗(yàn)房地產(chǎn)價格指數(shù)降息周期15個月2000年3月開始反彈2000年3月1999年6月滯后9個月我國市場對減息的敏感性——?dú)v史經(jīng)驗(yàn)以98年降息周期經(jīng)驗(yàn)為借鑒，預(yù)計(jì)本輪降息周期到2009年12月結(jié)束，房價同比增幅到2010年9月開始反彈。歷史上，提高首付款比例對需求影響時滯約為5-15個月，那么，此次降低首付比例對需求的影響要到2010年2月顯現(xiàn)效果。 市場對首付款比例變化的敏感性——?dú)v史經(jīng)驗(yàn)全國商品房銷售面積同比增速政府通過言論表明立場，如正式提出“穩(wěn)定房地產(chǎn)價格”、公開重申“房地產(chǎn)的重要支柱地位”，這將一定程度上改變購房者房價下跌的預(yù)期。按歷史上的影響時滯3-15個月考慮，此政策手段在2010年1月開始顯現(xiàn)效果。 出臺政策改變預(yù)期，對市場需求產(chǎn)生影響的時滯市場對政策變化的敏感性——?dú)v史經(jīng)驗(yàn)全國商品房銷售面積同比增速房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對淡市減少供應(yīng)量（新開工面積和施工面積），供應(yīng)的變化影響需求的變化，當(dāng)供應(yīng)增加時，急購效應(yīng)減弱，需求將減速；當(dāng)供應(yīng)減少時，急購效應(yīng)增強(qiáng)，需求則會加速釋放。如圖中分析，減少供應(yīng)對需求影響時滯約為10-18個月，而08年新開工面積增速在7月出現(xiàn)大幅下滑，預(yù)計(jì)供應(yīng)減少刺激需求的效果在2010年1月顯現(xiàn)。 商品房供應(yīng)量變化，對房地產(chǎn)需求產(chǎn)生影響的時滯市場對商品房供應(yīng)量變化的敏感性——?dú)v史經(jīng)驗(yàn)全國商品房銷售面積與新開工面積同比增速新開工面積增速在02年4月大幅下降后，03年2月銷售面積大幅上漲，時滯10個月新開工面積增速在04年2月大幅下降后，05年8月銷售面積大幅上漲，時滯18個月貨幣供應(yīng)量與房地產(chǎn)需求存在較為密切的正相關(guān)關(guān)系。2008年1-10月，廣義貨幣供應(yīng)量（M2）增速僅為15.02%，而12月13日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于當(dāng)前金融促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的若干意見》中明確表示，將爭取2009年實(shí)現(xiàn)增長17%左右，寬松的貨幣政策無疑將增加房地產(chǎn)的需求，按照歷史時滯4-10個月，銷售量筑底大約到09年9月。 市場對貨幣供應(yīng)量變化的敏感性——?dú)v史經(jīng)驗(yàn)M2供應(yīng)量變化，對房地產(chǎn)需求產(chǎn)生影響的時滯綜合判斷，整個樓市反彈大約在2010年第四季度 我們的判斷

J09F09M09A09M09J09J09A09S09O09N09D09J10F10M10A10M10J10J10A10S10O10N10D10國外經(jīng)驗(yàn)

減息

首付款

政策預(yù)期

供應(yīng)量

M2

四、過往經(jīng)驗(yàn)及現(xiàn)行風(fēng)險(xiǎn)判斷98金融危機(jī)本輪金融風(fēng)暴降息從1998年3月到2002年3月，共降息5次，5年以上貸款利息由98年3月前的10.53下調(diào)為2002年3月的5.76，平均降幅約為28%從2008年9月起，至今降息4次，5年以上貸款利息由08年9月前的7.83下調(diào)為08年11月27日的6.12，平均降幅約為6.6%首付款比例個人住房貸款最低首付款比例為20%首次購買普通自住房和改善型普通自住房最低首付款比例為20%，首次購買非普通型自住房最低首付比例為30%，購買二套房（非普通自住類）首付款比例為40%二套房政策無二套房政策限制僅對人均居住面積低于當(dāng)?shù)仄骄降馁彿空撸谫徺I第二套普通自住房時取消二套房政策限制。購房契稅補(bǔ)貼99年7月起，對個人購房實(shí)行契稅補(bǔ)貼，房屋總價1.5%的交易契稅，個人只需支付0.75%，另一半由上海財(cái)政補(bǔ)貼（02年4月該項(xiàng)補(bǔ)貼取消）對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%；其余不變，無契稅補(bǔ)貼。購房退稅政策上海曾98年6月1日至03年5月31日5年間，在上海購買或差價換購商品住房并在上海繳納個人所得稅的中外籍個人，且是商品房產(chǎn)權(quán)證的法定擁有人，可在這一時期內(nèi)享受購房后起算的個人所得稅抵扣現(xiàn)無該政策出臺藍(lán)印戶口政策凡在上海市購一套房屋面積達(dá)到70平方米，或在浦東新區(qū)購房面積達(dá)到65平方米的，即可申報(bào)一個藍(lán)印戶口

現(xiàn)無該政策出臺兩次金融危機(jī)背景下，上海房地產(chǎn)政策環(huán)境對比貸款利率、首付比例首付比例

銀監(jiān)會明確新政優(yōu)惠僅限于首次購買普通房及改善型普通自住房，防范風(fēng)險(xiǎn)，謹(jǐn)慎房貸的態(tài)度，絕對后期繼續(xù)降低或擴(kuò)大兩次首付范圍的可能性不大。利率

11月27日，央行大幅降息108個基點(diǎn)，12月23日再次降息27個基點(diǎn)，已是歷史第二低的水平。未來救市政策的可能性9月16日，下調(diào)27個基點(diǎn)10月8日，下調(diào)27個基點(diǎn)10月29日，下調(diào)27個基點(diǎn)10月22日，央行與財(cái)政部出臺救市政策，收效甚微，持續(xù)觀望11月27日，下調(diào)108個基點(diǎn)從上海市場來看，進(jìn)入12月銷售數(shù)據(jù)環(huán)比下降，市場在中央政策果斷降息之時，成交量環(huán)比沒有了積極的反應(yīng)，并且新政效應(yīng)也結(jié)束。11月27日減息帶來的訊息補(bǔ)貼財(cái)政補(bǔ)貼、個人收入所得稅退稅、戶籍補(bǔ)貼（藍(lán)印戶口）財(cái)政補(bǔ)貼給與購房者一定的財(cái)政補(bǔ)貼，有利于扶持居民安居置業(yè)，南京、西安等城市也出臺了財(cái)政補(bǔ)貼的政策扶持，但財(cái)政補(bǔ)貼對市場的貢獻(xiàn)度有限。買房退稅上海市自1998年6月1日起，率先嘗試實(shí)行購買商品房住宅的購房者可享受個人所得稅稅基抵扣（即俗稱的“買房退稅”）政策，實(shí)行到2003年5月31日止?！百I房退稅”是購房者買房后于5年時間內(nèi)每年可退上年度每月工資薪金、獎金等所得而繳納的個人所得稅。對盤活空置房產(chǎn)、促進(jìn)整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展取得一定效果未來救市政策的可能性財(cái)政補(bǔ)貼、個人收入所得稅退稅、戶籍補(bǔ)貼（藍(lán)印戶口）藍(lán)印戶口上海從1994年2月起對外來常住人口實(shí)行藍(lán)印戶口政策。1998年10月份，上海市政府出臺了《上海市藍(lán)印戶口管理暫行規(guī)定》，對購房申請藍(lán)印戶口做出了明確的規(guī)定，藍(lán)印戶口政策也由此在上海樓市的發(fā)展過程中，開始發(fā)揮它的重大作用，直到2002年4月正式取消。只對上海、北京有吸引力，人口壓力及經(jīng)濟(jì)發(fā)展決定在此兩個城市不可能大面積推廣，可能是部分區(qū)域施行。補(bǔ)貼未來救市政策的可能性3年恢復(fù)期1998年金融危機(jī)，全國樓市療傷3年得恢復(fù)銷售價格同比漲幅3年恢復(fù)期3年恢復(fù)期發(fā)達(dá)地區(qū)經(jīng)驗(yàn)也證明，低谷期不是1-2年就可走過的近日，一份列舉了22家跨國企業(yè)、40家國內(nèi)大中型企業(yè)、116家國內(nèi)中小型企業(yè)的“大裁員