深圳金中環(huán)整合推廣

深圳金中環(huán)整合推廣2024/3/30深圳金中環(huán)整合推廣南方國際項目總占地面積15376㎡，住宅建筑面積104766㎡，總戶數(shù)1568，由4棟25~30層商住樓和1棟星級酒店組成。戶型由公寓、二房、三房等戶型組成，面積從31㎡到96㎡不等，相臨單位之間可以打通自由組合。深圳金中環(huán)整合推廣深圳金中環(huán)整合推廣南方國際該盤04年五一開始認籌;8月15日正式選房，選房當天銷售200余套，銷售情況較好；8月28日正式開盤，銷售率40%，開盤當天采取了較獨特的開盤方式：1）100位嘉賓共同剪彩，開創(chuàng)了深圳房地產(chǎn)市場的先河：100位各界嘉賓為南方國際廣場開盤共同剪彩；顯現(xiàn)了項目尊貴、高尚、典雅的形象特質；顯現(xiàn)出深圳大都會復合型商務社區(qū)的獨特魅力。2）五洲賓館千人答謝會：隨后在五洲廳舉行了南方國際廣場暨海內(nèi)外各界朋友聯(lián)誼答謝酒會，上千名社會各界嘉賓與業(yè)主共同參加了此次答謝酒會。發(fā)展商耗費幾十萬元的大手筆在一定程度上確實彰顯出了南方國際項目的豪氣。深圳金中環(huán)整合推廣主要客戶群：據(jù)向中原同事了解，該項目的主要客戶群主要為自用和投資兩大類，但以投資類為主。自用型：周邊小公司，如廣告、外貿(mào)公司；也有個別大公司一次性購買10-20套及兩層以上的；各種公司駐深辦事處；個別當酒店式公寓居家的個人；投資類：海歸外籍人士；看好會展經(jīng)濟前景的投資者。小結：南方國際絕大部分樣板房采用的是商務辦公裝飾，有意將客戶向商務類型上引導，而其熱銷在一定程度上也反映出復合型商務地產(chǎn)的需求旺盛。會展經(jīng)濟的支撐對其銷售有一定促進作用。南方國際深圳金中環(huán)整合推廣小結酒店式公寓：售價較高；銷售情況良好；市場需求日趨旺盛；經(jīng)營方式簡單深圳金中環(huán)整合推廣四、綜合比較深圳金中環(huán)整合推廣市場狀況分析歷年供需04年供需售價租憑價投資回報率寫字樓供需兩旺超70萬10000以上45-1207-9%產(chǎn)權式酒店供少，需少，供大于求無新增7000-15000400-600/天6-7%酒店式公寓供需日漸增多7000套7000-1500050-1007-10%小結：1）酒店式公寓投資回報率偏高，吸引力較大；產(chǎn)權式酒店回報率最低；2）酒店式公寓價位上漲空間較大深圳金中環(huán)整合推廣投入成本分析硬件配套本項目的優(yōu)劣勢寫字樓1、增加辦公通訊相關設施，如中央空調費、公共部分裝修費等；2、增設附加值，如多功能會議廳、商務中心配套1、2005寫字樓市場聚焦CBD片區(qū)，寫字樓競爭激烈；2、附樓樓層低，條件一般，售價難以提升。產(chǎn)權式酒店1、投入大量裝修、家私家電成本2、投入完善的商務配套1、成本增加；風險增大。2、深圳的產(chǎn)權式酒店經(jīng)營遇到難題。酒店式公寓1、部分帶豪華精裝修即可2、引進知名酒店顧問1、酒店式公寓是目前CBD的空白；2、價格上升空間較大，可實現(xiàn)較高利潤小結：酒店式公寓具有1）投入成本相對較少、2）可上升利潤相對較高深圳金中環(huán)整合推廣五、我們的開發(fā)方向深圳金中環(huán)整合推廣方向總結附樓酒店式公寓優(yōu)于其他兩種方式本項目具備開發(fā)酒店式公寓的優(yōu)勢和條件酒店式公寓回報率高附樓的開發(fā)方向：酒店式公寓高起點高標準設計地理位置優(yōu)越塔樓塔樓的開發(fā)方向：寫字樓深圳金中環(huán)整合推廣從市場的全面分析可確定本項目開發(fā)方向為：酒店式公寓酒店式公寓是目前CBD的空白產(chǎn)品，為了更貼近市場需要，建議采取酒店式公寓（偏居?。╅_發(fā)，不采用商務公寓（偏SOHO）的形式。具體怎樣規(guī)劃和操作，請見下文——小結深圳金中環(huán)整合推廣營銷操作總綱項目定位形象建立及銷售推廣酒店管理公司建議深圳金中環(huán)整合推廣第二部分：項目定位深圳金中環(huán)整合推廣項目定位項目指標SWOT分析產(chǎn)品定位客戶定位價格定位投資回報分析深圳金中環(huán)整合推廣項目指標項目名稱金中環(huán)商務大廈開發(fā)商深圳新浩房地產(chǎn)有限公司地理位置深圳中心區(qū)金田路與福華路交匯總占地面積7368.1㎡前廣場面積2011.18㎡總建筑面積130542.35計算容積率面積106800.1㎡商業(yè)面積21075.16㎡公寓面積38286.81㎡附樓7—1515000㎡主樓7—2123286㎡辦公面積38454.97㎡停車位478輛建筑層數(shù)地面47層1—6層為裙樓地下3層地下1層部分為商場，地下2、3層為停車場裙樓1—5層為集中商業(yè)，6層為會所深圳金中環(huán)整合推廣SWOT分析優(yōu)勢CBD核心位置推出時間早，搶占市場空檔深港通達性非常好自身配套完善劣勢附樓按照商務公寓規(guī)劃，改造為酒店公寓會有一定產(chǎn)品缺陷目前周邊環(huán)境尚不足夠成熟，人們對CBD的理解還只是寫字樓，酒店公寓還需一定的宣傳引導機會項目形象全面推時正逢秋交會在新會館舉行CBD核心區(qū)沒有同類型物業(yè)開發(fā)商可以借助產(chǎn)品樹立品牌威脅同片區(qū)推出中檔酒店公寓，造成部分投資客戶流失同片區(qū)寫字樓開發(fā)量較多，其中不乏有經(jīng)驗/品牌的開發(fā)商深圳金中環(huán)整合推廣物業(yè)定位CBD核心?超五星級酒店國際公寓深圳金中環(huán)整合推廣產(chǎn)品定位戶型劃分酒店會所配套大堂及入口電梯電梯廳公共走廊深圳金中環(huán)整合推廣戶型劃分項目名稱單房比例1房比例2房比例3房比例東方時代49419—2635%3315%44—4742%768%城市天地廣場218647—5323%52—5963%58—7014%御景華城357627—3521%36—5125%52—7344%8010%置地逸軒12692522%39—4456%5320%星河世紀100625－3025％35－4035％55－7525％85－10013％

從以上可以看到，對于酒店式公寓，由于其價格較高，并且考慮其主要的酒店租賃功能，所以戶型面積偏小，并且小面積戶型占到絕大多數(shù)比例，單房25—35㎡，1房33—40㎡，2房55—75㎡，3房很少，且面積在100㎡以內(nèi)。深圳金中環(huán)整合推廣戶型劃分單房29㎡1房39㎡2房66㎡、79㎡3房100㎡標準單房豪華2房標準2房標準1房豪華3房豪華2房深圳金中環(huán)整合推廣戶型劃分戶型建筑面積套數(shù)套數(shù)比例面積面積比例標準單房29㎡13537%3915㎡26%標準1房39㎡18951%7371㎡50%標準2房66㎡185%1188㎡8%豪華2房79㎡185%1422㎡10%豪華3房100㎡92%900㎡6%合計369100%14796㎡100%備注平均面積為40.1㎡。深圳金中環(huán)整合推廣酒店內(nèi)部配套和服務項目大梅沙海景恒溫游泳池、健身房、桌球、網(wǎng)球、桑拿按摩中心、休閑吧、采藝軒等等雅蘭酒店商務中心（秘書、復印、國際長途、傳真、郵政服務、國際互連網(wǎng)）體育娛樂設施（健身房、桑拿浴、按摩房、游泳池、乒乓球館、臺球、麻將、棋牌、卡拉OK）客房設施與服務（24小時送餐、衛(wèi)星電視、國際長途直播電話、迷你酒吧、電吹風等）宴會及會議服務輔助設施（視聽設備及各種宴會輔助設施其他服務（車隊服務、戲衣及干洗服務、醫(yī)務室、美食中心、中醫(yī)按摩、停車場、便利店）芭堤雅酒店底層設有酒店大堂、接待中心、西餐廳、書吧及其他功能設施一層設有停車場、購物商場、中餐廳二至三層設有會議中心，康樂中心、足浴中心、休閑吧、美容美發(fā)、桑拿、臺球室、乒乓球室、棋牌室、冷熱飲咖啡廳露天泳池、觀景露臺丹楓·白露1、美容院、健身房、按摩室、游泳池、流水音樂主題中庭2、保險箱、自控空調、國際直播電話、寬頻上網(wǎng)、迷你吧、健身中心東方銀座豪華餐廳、恒溫泳池、空中花園各種商務配套、四個多功能豪華會議室、高級商務辦公室酒吧、咖啡廳、雪茄室、紅酒屋、清茶坊景軒酒店觀光旅游咨詢、外幣兌換、票務系統(tǒng)、網(wǎng)吧服務、干濕洗服務、郵遞服務、托兒服務、接送服務五洲賓館宴會廳、會議設施、大堂吧、中餐廳、西餐廳網(wǎng)球場、健身房、桌球室、歌舞廳、桑拿按摩、美容美發(fā)

會所配套深圳金中環(huán)整合推廣會所配套從實用角度出發(fā)，會所配套考慮住戶基本需求和公寓服務配套，其他功能則由裙樓商業(yè)配套和商務會所提供。另外，屋頂考慮作泛會所。分布區(qū)域配套功能建筑面積備注6層會所健身房550㎡高檔SPA746㎡洗衣房180㎡為酒店公寓客戶服務酒店服務臺55㎡保險箱、寄存等服務24小時便利店80㎡類似71便利店屋頂泛會所星際泳池350㎡室外泳池（非恒溫）露天咖啡座350㎡咖啡吧臺86㎡服務空中花園和咖啡座2個區(qū)域更衣室100㎡空中花園1500㎡塔樓避難層整層做空中花園深圳金中環(huán)整合推廣6層會所健身房高檔SPA24小時便利店洗衣房酒店服務臺商場深圳金中環(huán)整合推廣六星級SPA享受深圳金中環(huán)整合推廣酒店服務臺

六星級健身房

深圳金中環(huán)整合推廣屋頂泛會所更衣室咖啡吧臺露天咖啡吧星際泳池空中花園深圳金中環(huán)整合推廣星際按摩泳池深圳金中環(huán)整合推廣空中花園露天星際咖啡吧咖啡吧臺深圳金中環(huán)整合推廣公共部分公共部分相當于一個項目的門面，公共部分的風格檔次將直接影響到項目的形象，更會影響到客戶的心理感受，更對物業(yè)的價值產(chǎn)生較大的影響；本項目作為CBD中心區(qū)的高檔酒店式公寓，在公共裝修上一定要體現(xiàn)出一種“尊貴、地位、星級享受”的感覺；深圳金中環(huán)整合推廣大堂入口尊貴，唯我獨尊深圳金中環(huán)整合推廣住戶大堂大氣、豪華，媲美五星級酒店深圳金中環(huán)整合推廣電梯貴氣，而不失一種現(xiàn)代浪漫深圳金中環(huán)整合推廣電梯廳貴族氣質深圳金中環(huán)整合推廣公共走廊彰顯尊貴深圳金中環(huán)整合推廣客戶定位究竟誰會來買單？深圳金中環(huán)整合推廣客戶分析銷售時間項目名稱投資客戶比例外銷比例03.10港麗豪園20%以上80%04.3東方時代70%以上10%04.5城市天地廣場75%90%04.11御景華城55%60%04.12置地逸軒70%以上70%備注以上樓盤購買客戶的比例，主要與樓盤所處位置、價格、戶型面積、宣傳推廣等多種因素有關，但總體看來，這種小戶型酒店式服務公寓頗受投資者的青睞；深圳金中環(huán)整合推廣客戶分析投資客戶：自用客戶7：3內(nèi)銷：外銷6：4深圳金中環(huán)整合推廣客戶分析通過對“東方時代、置地逸軒、港麗豪園”的成交客戶進行分析對比，得到購買高價格酒店物業(yè)客戶特征，以及客戶對中心區(qū)未來的態(tài)度和感受，以此作為依據(jù)，從而得到本項目的客戶群體基本特征：深圳金中環(huán)整合推廣客戶分析（自用）■香港人◆經(jīng)常往來與深港兩地的香港商務人士，與深圳有著密切的商務往來；他們需要一個來往深港方便的場所；◆看好本項目未來發(fā)展前景的香港投資客；◆對深圳樓市狀況比較熟悉，尤其是距離口岸較緊的物業(yè)；■經(jīng)常在深圳中短期駐足（2、3個月）的公干人員◆出差的時間不長不短，住酒店費用昂貴劃不來，自己租房子卻不太現(xiàn)實◆需要方便商務辦公的地方◆需要城市配套集中的地方◆需要提供商務及家居全套服務的地方深圳金中環(huán)整合推廣客戶分析（自用）■經(jīng)常往返深圳的商旅人士◆他們在深圳擁有自己的事業(yè)（開公司、辦企業(yè)），總是飛來飛去，但深圳卻是他們商務往來的核心所在；◆他們需要自由的商務空間；◆他們需要高品質的生活空間；◆他們需要高檔次的商務、生活、娛樂消費；■CBD片區(qū)商務人士及年輕高級白領一族◆他們是都市時尚的代表，有著令人羨慕的工作和收入◆他們具有相當?shù)钠肺?，注重生活的?nèi)涵。◆他們交際廣泛而頻繁，喜歡隨時的逛街，購物和娛樂消費深圳金中環(huán)整合推廣客戶分析（自用）■會展經(jīng)濟的“生意人”◆會展經(jīng)濟催生了相關行業(yè)的迅速發(fā)展，圍繞這個財富核心產(chǎn)生了許多相關產(chǎn)業(yè)以及一批新貴族，他們生意繁忙，經(jīng)營紅火；◆他們賺錢第一，享受第二，沒有太多休息時間◆他們需要一個離生意近的地方，可以隨時養(yǎng)精蓄銳深圳金中環(huán)整合推廣客戶分析（投資）■具有敏銳眼光熱衷于投資的專業(yè)投資人士◆他們具有獨到的投資眼光，善于理性的分析◆他們看中物業(yè)的品質，更會考慮綜合價值因素◆他們對房地產(chǎn)投資情有獨鐘，對酒店式公寓投資的前景更是看好?！鰧BD、地鐵帶來的商機充滿信心的投資者◆他們看中地鐵帶來的無限商機◆他們對CBD片區(qū)充滿信心■少量的投機者◆

他們比較富有，對小額的投資不是很在乎◆他們對羊群效應持跟進態(tài)度深圳金中環(huán)整合推廣價格定位序號評估滿分城市天地廣場置地逸軒星河世紀東方時代本項目

10%20%10%60%

項目評分評分評分評分評分

1100010000900013000X

含裝修800100080050015001位置交通108868102周邊環(huán)境108768103生活配套8886884中心區(qū)心理指數(shù)5211355物業(yè)規(guī)模3323226外部景觀5333457內(nèi)部景觀4244338戶型結構8476779建筑形象86666810住客會所87875811智能化設施86666812發(fā)展商品牌55355413交樓標準1078651014物業(yè)管理866658

總結1007577717596深圳金中環(huán)整合推廣價格定位通過加權方式進行計算，可以對本項目價格進行評估；15102元/平米（帶1500元/平米豪華裝修）該價格未來將會根據(jù)市場的具體變化進行一定的浮動。深圳金中環(huán)整合推廣價值提升價格總銷售額商務公寓9000元/平米1.35億酒店式公寓13600元/平米（除去1500元/平米裝修）2.04億備注

按照酒店公寓建筑面積15000平米來計算

通過以上可以看出，通過對物業(yè)功能進行合理定位，二者毛利潤差異就達到了6900萬，同時還降低了市場開發(fā)風險！深圳金中環(huán)整合推廣第三部分形象及銷售推廣深圳金中環(huán)整合推廣項目的形象建立形象包裝銷售營銷節(jié)點及推廣深圳金中環(huán)整合推廣深圳金中環(huán)整合推廣我們的思考

本項目的主體形象是CBD的高端商務寫字樓，那作為一個帶超五星級的酒店式公寓的復合產(chǎn)品：如何將二者的形象進行統(tǒng)一協(xié)調；如何把握自身居住公寓的特點進行推廣；如何最大限度提高自身形象，支撐高價格；深圳金中環(huán)整合推廣從這個城市的發(fā)展模式談起：

——值得借鑒的“大都市模式”深圳金中環(huán)整合推廣深圳的城市定位：區(qū)域性國際大都市未來深圳的發(fā)展大方向，對于這個定位，國際上最值得借鑒的城市就是紐約。紐約所代表的“大都市模式”比洛杉磯所代表的“大城市模式”更符合中國城市化未來的方向。因為與美國相比，我們能夠讓人們舒適居住的國土面積更小，而我們的人口卻更多。可以預見，在不遠的將來，北京、上海、廣州，還有天津、重慶、深圳，甚至再加上大連、寧波、青島，都將會沿著紐約這種大都市聚集的模式發(fā)展，而不可能走向所謂城市郊區(qū)化的路子。從這種意義上講，在中國適度控制低密度住宅的量也是完全正確的，如果我們?nèi)タ匆幌旅绹鞑磕欠N無限蔓延、漫無邊際的低層住宅區(qū)的話，我們就能感覺到洛杉磯這種缺乏都市感的大城市，在讓住戶感覺到“占天占地”樂趣的同時，也讓住戶感到了缺乏都市化生活的單調。深圳金中環(huán)整合推廣紐約的特點紐約是一個美國城市標準模式的最高形態(tài)代表，美國城市的標準模式表現(xiàn)為土地使用的強度，依距離商業(yè)區(qū)越來越遠而遞減，高樓聳立的中心商業(yè)區(qū)首先過渡到前幾代留下的多樓層的工廠和倉庫地帶，再到高度中等、可步行上樓的公寓區(qū)，再到多層式單戶住宅區(qū)，最后到戰(zhàn)后興建的大片錯層式或單層式住房。從市中心外移時的人口密度有規(guī)律的遞減。紐約具有以下特點：首先：紐約是一個大的移民城紐約作為一個典型的美國東部城市，也就是一個典型的由歐洲移民創(chuàng)造的城市，所以英國人將其稱為新約克。這一點與深圳非常相像。深圳金中環(huán)整合推廣其次：紐約是繁華的這種繁華首先體現(xiàn)在一幢幢高聳入云的高層建筑中，它們是那樣的高不可攀，以至于所有的人在它們的腳下都顯得是那么的渺小。但是在這里，它們中間的哪一幢也不能真正地傲視群雄，因為大家都是高聳入云的大家伙，相互聚集在一起，密集地聚集在一起，向你自信地展示著這個都市里的財富，和這個由財富堆成的都市！這種繁華還表現(xiàn)在它是一個高度聚集財富的地方。從華爾街的大銅牛，到第五大道的豪華櫥窗，從上東區(qū)的高檔住宅，到時代廣場的各色霓虹燈光，在紐約的各個地方，你都能感覺到一種財富的涌動。這真的是一個用金錢堆積起來的都市，一個你能感覺到金錢價值的地方。

這種繁華又表現(xiàn)在這是一個高度開放的大都市，這種開放在她的都市人群中有著充分的體現(xiàn)。你走在街上，同時看到亞洲人、非洲人、歐洲人、北美洲人、南美洲人，從西方的傳教士，到非洲的黑人貴族，都同時在這里出現(xiàn)，在這里碰撞。無論你是從哪里來的人，走在紐約的大街上，你的心情一定是輕松的，因為沒有人看得出你是外國人。深圳金中環(huán)整合推廣再次：紐約又是文化的紐約是如此完美地讓金錢和文化統(tǒng)一在了一起。真的像有位城市學家所說的那樣，文明其實是大都市的產(chǎn)物，紐約創(chuàng)造了百老匯的歌舞劇，紐約創(chuàng)造了ＳＯＨＯ藝術區(qū)，紐約創(chuàng)造了全美規(guī)模最大的私立紐約大學。紐約創(chuàng)造了一幢幢