2016《湖北省物業(yè)服務與管理條例》之新規(guī)定新特征

《湖北省物業(yè)服務與管理條例》探析物業(yè)

行政部法務目錄

一、法律體系的概述★

二、《湖北省物業(yè)服務與管理條例》之新規(guī)定新特點

三、矛盾與沖突一、法律體系的概述法律體系是指上位法與下位法，主法律文本與次法律文本，母法與子法等等這樣的一種法律層級的關(guān)系。今天要講述的是2016年7月28日，湖北省人大通過的最新湖北省地方性物業(yè)行業(yè)的法律規(guī)范——《湖北省物業(yè)服務與管理條例》，它將于2016年10月1日正式生效。但是為什么要講述法律層級呢？因為在《湖北省物業(yè)服務與管理條例》誕生之前，比湖北省高一層級的行政機關(guān)即國務院，在2003年、2007年都先后制定實行并修訂過國家范圍內(nèi)的《物業(yè)管理條例》。《湖北省物業(yè)服務與管理條例》是經(jīng)過對國家條例在地方實施過程中，幾年來積累了法律實踐經(jīng)驗，結(jié)合湖北的實際情況，對物業(yè)行業(yè)法規(guī)進一步細化的地方立法行為。那么本報告就是對《湖北省物業(yè)服務與管理條例》的新規(guī)范、新特點、與國家版的《物業(yè)管理條例》做一個比較探析，以方便公司湖北地區(qū)從業(yè)人員更好的理解和應用新法規(guī)?！锒ⅰ逗笔∥飿I(yè)服務與管理條例》之新規(guī)定新特點《湖北省物業(yè)服務與管理條例》——之新規(guī)定新特點報告將從16個方面，詳細地對比《湖北省物業(yè)服務與管理條例》與國家版《物業(yè)管理條例》的細化部分，希望湖北地區(qū)的同事在細節(jié)處體會當?shù)匦路ㄒ?guī)的特例部分?！锒?、《湖北省物業(yè)服務與管理條例》之新規(guī)定新特點1.首次對物業(yè)管理活動中需要協(xié)調(diào)的問題給予法定解決方案?！逗笔∥飿I(yè)服務與管理條例》之新規(guī)定第六條街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當建立物業(yè)服務聯(lián)席會議制度。聯(lián)席會議由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府召集，房產(chǎn)、公安、民政、城市管理等行政主管部門和居（村）民委員會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)、專業(yè)經(jīng)營單位等各方代表參加，具體解決物業(yè)服務和管理活動中需要協(xié)調(diào)的問題。湖北省新制度：物業(yè)服務聯(lián)席會議制度協(xié)調(diào)物業(yè)服務過程中的矛盾糾紛★二、《湖北省物業(yè)服務與管理條例》之新規(guī)定新特點2.首次明確物業(yè)服務用房與物業(yè)經(jīng)營用房的標準及法律許可。《湖北省物業(yè)服務與管理條例》之新規(guī)定第十二條新建住宅的，建設單位應當按照下列要求在物業(yè)區(qū)域內(nèi)配置物業(yè)服務用房：（一）不低于總建筑面積千分之二，且最少不低于一百平方米；……第十四條集中建設的保障性住房應當按照不低于總建筑面積千分之三的比例增加配置物業(yè)服務經(jīng)營性用房，由物業(yè)服務企業(yè)經(jīng)營管理，收益用于補充物業(yè)服務費。國家版《物業(yè)管理條例》“第三十八條：物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)服務企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。”國家版《物業(yè)管理條例》只規(guī)定了物業(yè)管理用房的歸屬及不得改作他用?！逗笔∥飿I(yè)服務與管理條例》新規(guī)定了物業(yè)服務用房的配置要求，同時，新提出了【物業(yè)服務經(jīng)營性用房】的新概念?！锒ⅰ逗笔∥飿I(yè)服務與管理條例》之新規(guī)定新特點3.擴大定義業(yè)主的范圍，便于確定權(quán)利義務人?！逗笔∥飿I(yè)服務與管理條例》之新規(guī)定第十八條房屋所有權(quán)人為業(yè)主。尚未登記取得所有權(quán)，但基于買賣、贈與、繼承、拆遷或者征收補償?shù)确尚袨橐呀?jīng)合法占有該房屋的人，認定為物業(yè)服務關(guān)系中的業(yè)主。業(yè)主可以依法委托物業(yè)使用人行使業(yè)主權(quán)利、履行業(yè)主義務。委托應當以書面形式提交業(yè)主委員會。國家版《物業(yè)管理條例》業(yè)主的定義：第六條房屋的所有權(quán)人為業(yè)主?！逗笔∥飿I(yè)服務與管理條例》把業(yè)主的概念外延擴大，有利于明確物業(yè)服務中的權(quán)責明確?！锒?、《湖北省物業(yè)服務與管理條例》之新規(guī)定新特點4.明確業(yè)主委員會的成員的禁止行為?！逗笔∥飿I(yè)服務與管理條例》之新規(guī)定第三十條業(yè)主委員會委員不得有下列行為：（一）拒絕或者放棄履行委員職責；（二）挪用、侵占業(yè)主共有財產(chǎn)；（三）利用職務之便接受減免物業(yè)服務費、停車費，以及索取、非法收受建設單位、物業(yè)服務企業(yè)或者有利害關(guān)系業(yè)主提供的利益、報酬；……國家版《物業(yè)管理條例》沒有強調(diào)對業(yè)委會成員的要求。《湖北省物業(yè)服務與管理條例》首次明確業(yè)委會成員的禁止行為，對于成立有業(yè)主大會和業(yè)主委員會的小區(qū)，本條款對業(yè)委會成員的約束，對物業(yè)公司是保護?！锒ⅰ逗笔∥飿I(yè)服務與管理條例》之新規(guī)定新特點5.首次明確不得強制物業(yè)企業(yè)無償服務。《湖北省物業(yè)服務與管理條例》之新規(guī)定第三十六條物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務活動中享有下列權(quán)利：……任何單位和個人不得強制物業(yè)服務企業(yè)代收有關(guān)費用或者提供無償服務。物業(yè)公司代收水電費是非常普遍的行業(yè)現(xiàn)象，在這個過程中，由于現(xiàn)行法規(guī)規(guī)定不得向業(yè)主加價代收，使得物業(yè)公司目前代收行為，無償耗費人力與物力?！逗笔∥飿I(yè)服務與管理條例》新規(guī)定，使得物業(yè)公司有權(quán)要求代收業(yè)務的受益對象（即自來水公司、電力公司）支付相應傭金。但目前的國情下，壟斷行業(yè)是不會輕易支付這部分傭金的。這是法律與現(xiàn)實?！锒?、《湖北省物業(yè)服務與管理條例》之新規(guī)定新特點6.首次對以停電方式逼交物業(yè)費的行為進行行政處罰?！逗笔∥飿I(yè)服務與管理條例》之新規(guī)定第三十七條物業(yè)服務企業(yè)不得以業(yè)主拖欠物業(yè)服務費用、不配合管理等理由，減少服務內(nèi)容，降低服務質(zhì)量，中斷或者以限時限量等方式變相中斷供水、供電、供氣、供熱，以及實施損害業(yè)主合法權(quán)益的其他行為。第六十九條物業(yè)服務企業(yè)有下列行為之一的，由縣級以上人民政府房產(chǎn)行政主管部門依照下列規(guī)定處罰，并錄入物業(yè)服務企業(yè)信用檔案:（一）違反本條例第三十七條第二款，中斷或者以限時限量等方式變相中斷供水、供電、供氣、供熱以及實施損害業(yè)主合法權(quán)益的其他行為的，責令限期改正，處1萬元以上5萬元以下罰款；逾期未改正的，按照原處罰數(shù)額按日連續(xù)處罰；變相以停電等方式催交物業(yè)費面臨罰款風險。之前只是違法，沒有明確處罰標準，現(xiàn)在明確處罰標準。（1萬~5萬）★二、《湖北省物業(yè)服務與管理條例》之新規(guī)定新特點7.首次明確物業(yè)企業(yè)需公示的信息項目，以及對業(yè)主答復的義務?！逗笔∥飿I(yè)服務與管理條例》之新規(guī)定第三十八條物業(yè)服務企業(yè)應當將下列信息在物業(yè)區(qū)域內(nèi)顯著位置公示：（一）物業(yè)服務企業(yè)的資質(zhì)證書、項目負責人的基本情況、聯(lián)系方式、物業(yè)服務投訴電話；（二）物業(yè)服務合同約定的服務內(nèi)容、服務標準、收費項目、收費標準、收費方式等；（三）電梯、消防、監(jiān)控等專業(yè)設施設備的日常維修保養(yǎng)單位的名稱、資質(zhì)、聯(lián)系方式和應急處置方案等；（四）業(yè)主交納物業(yè)服務費用、公共水電分攤費用情況、住宅專項維修資金使用情況，物業(yè)共用部位、共用設施設備經(jīng)營所得收益和支出情況；（五）物業(yè)區(qū)域內(nèi)停車位、車庫的銷售、出租、分配以及使用情況；（六）房屋修繕、裝飾裝修以及使用過程中的結(jié)構(gòu)變動等安全事項；（七）其他應當公示的信息。業(yè)主對公示內(nèi)容有異議的，物業(yè)服務企業(yè)應當答復。第六十九條物業(yè)服務企業(yè)有下列行為之一的，由縣級以上人民政府房產(chǎn)行政主管部門依照下列規(guī)定處罰，并錄入物業(yè)服務企業(yè)信用檔案:……（二）違反本條例第三十八條第一款，未按照規(guī)定在物業(yè)區(qū)域內(nèi)公示有關(guān)信息的，責令限期改正；逾期未改正的，處1萬元以上3萬元以下罰款；對沒有公示信息的處罰責任，加以明確。請武漢地區(qū)部門，該公示的信息公示明確?！锒?、《湖北省物業(yè)服務與管理條例》之新規(guī)定新特點8.明確協(xié)議方式選聘請物業(yè)服務企業(yè)的條件?！逗笔∥飿I(yè)服務與管理條例》之新規(guī)定第四十一條住宅物業(yè)的建設單位在業(yè)主、業(yè)主大會首次選聘物業(yè)服務企業(yè)前，應當采取招標投標方式公開選聘前期物業(yè)服務企業(yè)。投標人少于三個或者住宅面積不超過三萬平方米的，經(jīng)房產(chǎn)行政主管部門批準，可以采取協(xié)議方式選聘前期物業(yè)服務企業(yè)。國家版《物業(yè)管理條例》對協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)的具體標準，沒有明確。（選聘前期物業(yè)服務企業(yè)，一般情況是招投標方式，協(xié)議方式是特例。）《湖北省物業(yè)服務與管理條例》明確了協(xié)議方式選擇前期物業(yè)服務企業(yè)的標準。公司拓展業(yè)務時，明確另類合法的業(yè)務拓展途徑。★二、《湖北省物業(yè)服務與管理條例》之新規(guī)定新特點9.對開發(fā)商交付條件的約束?！逗笔∥飿I(yè)服務與管理條例》之新規(guī)定第四十三條建設單位應當按照國家規(guī)定和房屋買賣合同、前期物業(yè)服務合同的約定，向業(yè)主和前期物業(yè)服務企業(yè)交付權(quán)屬明確、資料完整、質(zhì)量合格、功能完備、配套齊全的物業(yè)?！ㄔO單位將未達到交付條件的新建物業(yè)交付給買受人的，應當承擔相應的責任，并承擔前期物業(yè)服務費用?！逗笔∥飿I(yè)服務與管理條例》的新特點最突出的就是，它不單單規(guī)范物業(yè)企業(yè)、業(yè)主之間的行為，它對與物業(yè)全生命周期中可能遇到的法律關(guān)系主體都做了規(guī)范，例如規(guī)范開發(fā)商的、規(guī)范政府部門的、規(guī)范其他與物業(yè)相關(guān)的部門的條款。這里即使業(yè)主接收了房屋，但房屋沒有達到交付條件，那么開發(fā)商也要承擔此時的物業(yè)費。這與之前的物業(yè)行業(yè)習慣性認知會有沖突，以前認為只要房屋交付出去，物業(yè)費就開始有業(yè)主承擔。在實際執(zhí)行本條款時，可能會有歧義與矛盾。我們會繼續(xù)關(guān)注條例的實施?！锒?、《湖北省物業(yè)服務與管理條例》之新規(guī)定新特點10．明確承接查驗需簽訂相關(guān)協(xié)議并要資料備案到房管局?！逗笔∥飿I(yè)服務與管理條例》之新規(guī)定第四十四條建設單位應當在物業(yè)交付十五日前，與選聘的前期物業(yè)服務企業(yè)完成物業(yè)共用部位、共用設施設備的承接查驗工作，按照國家規(guī)定移交承接查驗資料。承接查驗后，雙方應當簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議，作為前期物業(yè)服務合同的補充協(xié)議。第四十五條前期物業(yè)服務企業(yè)應當自物業(yè)承接查驗完成之日起三十日內(nèi)，向房產(chǎn)行政主管部門備案下列資料:（一）前期物業(yè)服務合同；（二）物業(yè)承接查驗協(xié)議；（三）建設單位移交資料清單；（四）查驗、交接記錄；（五）其他與承接查驗有關(guān)的資料。強調(diào)前期物業(yè)管理的承接查驗工作新規(guī)定，一是要求要簽訂承接查驗協(xié)議；二是要求對承接查驗資料向房管部門備案。這對公司相關(guān)BU6部門的工作要求做了新的規(guī)定，在湖北地區(qū)承接查驗時，需要做的工作增加。★二、《湖北省物業(yè)服務與管理條例》之新規(guī)定新特點11.首次對欠繳物業(yè)費明確仲裁方式解決糾紛?！逗笔∥飿I(yè)服務與管理條例》之新規(guī)定第四十八條業(yè)主、物業(yè)使用人應當遵守業(yè)主公約或者管理規(guī)約，按照物業(yè)服務合同約定履行義務。業(yè)主、物業(yè)使用人有權(quán)向相關(guān)行政主管部門投訴和舉報，對侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。業(yè)主、物業(yè)使用人未按照合同約定交納物業(yè)服務費用的，物業(yè)服務企業(yè)可以依法申請仲裁或者提起訴訟。國家版《物業(yè)管理條例》明確對逾期未繳納物業(yè)費的，可以向人民法院起訟。因此在常規(guī)解決物業(yè)費欠繳問題，基本上是法院起訴?！逗笔∥飿I(yè)服務與管理條例》的新規(guī)定，擴寬了物業(yè)企業(yè)追繳物業(yè)費的途徑，可以去仲裁，這個方式整個行業(yè)幾乎沒有采用過，是否在物業(yè)費追繳方面會更便捷，需在實踐中繼續(xù)觀察?！锒?、《湖北省物業(yè)服務與管理條例》之新規(guī)定新特點12.明確車位歸屬及租賃方式?！逗笔∥飿I(yè)服務與管理條例》之新規(guī)定第五十四條物業(yè)區(qū)域內(nèi)按照建設工程規(guī)劃許可證確定且初始登記所有權(quán)人為建設單位的停車位、車庫的歸屬，由當事人通過銷售、附贈或者出租等方式約定，不得銷售給業(yè)主以外的單位和個人。優(yōu)先滿足業(yè)主需要后對外出租的，每次租賃期限不得超過一年。物業(yè)區(qū)域內(nèi)占用業(yè)主共有道路或者場地用于停放車輛的車位，屬于全體業(yè)主共有，其分配、使用及收費管理具體事項由業(yè)主大會決定；建設單位、物業(yè)服務企業(yè)不得銷售或者變相銷售。第七十一條建設單位、物業(yè)服務企業(yè)違反本條例第五十四條，銷售或者變相銷售停車位、車庫的，由縣級以上人民政府房產(chǎn)行政主管部門責令改正，退還違法所得，并處違法所得一倍以上三倍以下罰款；未按照規(guī)定出租停車位、車庫的，責令限期改正，沒收違法所得，并處違法所得一倍以上三倍以下罰款。本條首次在物業(yè)法規(guī)中約束了：1.哪些車位可以賣；2.什么情況下車位可以對外租；3.哪些車位屬于業(yè)主共有；4.違規(guī)售賣的懲罰措施?！锒?、《湖北省物業(yè)服務與管理條例》之新規(guī)定新特點13.新增對業(yè)主養(yǎng)犬的規(guī)定《湖北省物業(yè)服務與管理條例》之新規(guī)定第五十八條禁止在物業(yè)區(qū)域內(nèi)飼養(yǎng)烈性犬和大型犬，具體品種和體高、體重標準由省人民政府公安機關(guān)確定，并向社會公布。業(yè)主、物業(yè)使用人在物業(yè)區(qū)域內(nèi)飼養(yǎng)前款規(guī)定以外其他犬只應當遵守有關(guān)法律、法規(guī)和業(yè)主公約或者管理規(guī)約，攜犬只出戶的，應當束犬鏈牽引；犬只傷害他人的，養(yǎng)犬人應當依法承擔相應的法律責任。小區(qū)內(nèi)養(yǎng)犬新規(guī)定，首次在湖北地區(qū)物業(yè)法規(guī)中明確?！锒ⅰ逗笔∥飿I(yè)服務與管理條例》之新規(guī)定新特點14.首次提出物業(yè)保修金?！逗笔∥飿I(yè)服務與管理條例》之新規(guī)定第六十條建設單位應當按照國家和省有關(guān)規(guī)定承擔物業(yè)的保修責任。建設單位應當在新建住宅物業(yè)交付前，按照物業(yè)建筑安裝總造價百分之二的比例交存物業(yè)保修金，作為物業(yè)保修期內(nèi)維修費用的保障。物業(yè)保修金不得納入房屋建設成本。物業(yè)保修金實行統(tǒng)一交存、權(quán)屬不變、?？顚Ｓ?、政府監(jiān)管的原則，由房產(chǎn)行政主管部門指定的機構(gòu)統(tǒng)一管理。在物業(yè)保修期內(nèi)，建設單位不履行保修責任或者因歇業(yè)、破產(chǎn)等原因無法履行保修責任的，維修費用在物業(yè)保修金中列支。物業(yè)保修金交存期限為五年。保修期內(nèi)，物業(yè)保修金不足的，建設單位應當補足；保修期滿后，物業(yè)保修金有結(jié)余的，應當返還建設單位。《湖北省物業(yè)服務與管理條例》新概念——物業(yè)保修金。

這一制度會有效解決房屋質(zhì)量問題在保修期內(nèi)的責任劃分問題，扭轉(zhuǎn)開發(fā)商房屋保修責任履行不到位，致使業(yè)主拖欠物業(yè)費的現(xiàn)象。

盡管原本房屋質(zhì)量責任、保修責任并非物業(yè)企業(yè)需要負責的，但業(yè)主也只能拿拖欠物業(yè)費對抗開發(fā)商集團?，F(xiàn)在物業(yè)保修金有效解決了保修難題?！锒ⅰ逗笔∥飿I(yè)服務與管理條例》之新規(guī)定新特點15.住宅專項保修基金的啟用簡化，并且可以采用異議表決方式啟動使用。同時，緊急情況的即時撥發(fā)住宅專項維修基金?！逗笔∥飿I(yè)服務與管理條例》之新規(guī)定第六十三條住宅物業(yè)、住宅物業(yè)區(qū)域內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當交存住宅專項維修資金。住宅專項維修資金的交存、使用、管理，按照國家和省有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。住宅專項維修資金的使用，經(jīng)業(yè)主大會依法決定，可以根據(jù)維修范圍以單元（棟）為單位進行表決，也可以采取異議表決，即根據(jù)業(yè)主公約或者管理規(guī)約的規(guī)定，持不同意見的業(yè)主專有部分占建筑物總面積三分之一以下且占總?cè)藬?shù)三分之一以下的，視為表決通過。第六十四條物業(yè)保修期滿后，發(fā)生下列危及房屋安全和人身財產(chǎn)安全等緊急情況時，物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會、居（村）民委員會應當先行采取應急措施，并向房產(chǎn)行政主管部門提出使用住宅專項維修資金的申請：（一）屋面、外墻滲漏的；（二）電梯故障的；（三）消防設施故障的；（四）公共護欄（圍）破損嚴重的；（五）樓體外立面有脫落危險的；（六）共用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙的；（七）危及房屋安全和人身財產(chǎn)安全的其他情形。房產(chǎn)行政主管部門收到維修申請后，應當即時核準并撥付住宅專項維修資金。本條講述：專項維修資金的使用便利化。★二、《湖北省物業(yè)服務與管理條例》之新規(guī)定新特點16.明確屬于專業(yè)經(jīng)營單位的設施，不得從物業(yè)費中列支?！逗笔∥飿I(yè)服務與管理條例》之新規(guī)定第六十五條住宅物業(yè)區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)葘I(yè)經(jīng)營單位，應當負責分戶終端計量裝置或者入戶端口以外設施設備的維修、養(yǎng)護、更新，并承擔相關(guān)費用。法律、法規(guī)另有規(guī)定的，從其規(guī)定。已經(jīng)移交給專業(yè)經(jīng)營單位維護管理的設施設備，其維修、養(yǎng)護、更新等費用，不得從物業(yè)服務費中列支。湖北省新規(guī)，對于水、電、氣、暖等公共服務專營單位應當維修、養(yǎng)護的設備，如果壞了，這個費用是不能從物業(yè)服務費中列支的。那從哪兒出這些錢？要么專營單位支出這些錢；要么從專項維修資金里出。反正物業(yè)服務費以后不再出這部分錢。

三、矛盾與沖突

武漢這個城市很特別。首先說一下三個法規(guī)的立法時間：?國務院版《物業(yè)管理條例》2003年6月第一次立法實施，2007年8月修訂。?湖北省《湖北省物業(yè)服務與管理條例》2016年7月28日通過，2016年10月1日實施。?武漢市《武漢市物業(yè)管理條例》2010年7月30日通過，2011年1月1日實施。武漢地區(qū)物業(yè)行業(yè)受到三個層級的《物業(yè)管理條例》的約束與調(diào)整。又由于上位法是下位法的高層級法律體系，下位法不得違背上位法，那么理論上湖北省的條例是不能與國務院的沖突的，可以細化，但不得沖突，在立法中，湖北的確實沒有與國務院版沖突，只是細化國務院版的物業(yè)管理條例。但是，由于武漢的物業(yè)管理條例比湖北省的出臺時間早，湖北省立法時