偃師某別墅項(xiàng)目定位報(bào)告(終)(行業(yè)信息)

開創(chuàng)·藍(lán)海新航道地產(chǎn)機(jī)構(gòu)2014.111學(xué)習(xí)課件開創(chuàng)·藍(lán)海新航道地產(chǎn)機(jī)構(gòu)1學(xué)習(xí)課件>>引Preface偃師，地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展商在傳統(tǒng)型住宅的紅海中浴血奮戰(zhàn)......做殘喘的市場(chǎng)跟隨者？還是拿出所謂的“亮劍”精神，去挑戰(zhàn)行業(yè)領(lǐng)軍人？我們不要承擔(dān)紅海中血的洗禮！我們要：開創(chuàng)藍(lán)海疆域，走出偃師，引領(lǐng)資源型豪宅市場(chǎng)。......2學(xué)習(xí)課件>>引Preface偃師，地產(chǎn)市場(chǎng)2學(xué)習(xí)課件

紅海戰(zhàn)略：是指市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)白熱化，產(chǎn)品、服務(wù)同質(zhì)化嚴(yán)重，企業(yè)利潤(rùn)呈現(xiàn)微薄甚至負(fù)利，在這樣的市場(chǎng)中競(jìng)爭(zhēng)、搏殺，價(jià)格戰(zhàn)此起彼伏，最后都是兩敗俱傷，所以很形象的表示為紅海；對(duì)于后進(jìn)入的企業(yè)就在沒有必要進(jìn)去了。

藍(lán)海戰(zhàn)略：是指通過創(chuàng)新，無論是經(jīng)營(yíng)管理創(chuàng)新、營(yíng)銷創(chuàng)新還是商業(yè)模式創(chuàng)新等等，都是通過改造現(xiàn)有的體系，從成本、消費(fèi)群體、消費(fèi)方式轉(zhuǎn)變、產(chǎn)品服務(wù)升級(jí)提升等諸多方面，實(shí)現(xiàn)創(chuàng)新從而跳出紅海，開辟屬于自己的藍(lán)海市場(chǎng)空間，達(dá)到盈利的目的。通過創(chuàng)新實(shí)現(xiàn)進(jìn)步，帶給消費(fèi)者更多的體驗(yàn)和享受，并且消費(fèi)者愿意接受的方式，但藍(lán)海的開拓是建立在時(shí)間效力之上的，在新開辟的市場(chǎng)中很快會(huì)有跟進(jìn)者，從而又會(huì)出現(xiàn)紅海的情況，所以企業(yè)必須保持領(lǐng)先，不斷的超越自己，不斷發(fā)現(xiàn)新的藍(lán)海，保持盈利水平。3學(xué)習(xí)課件紅海戰(zhàn)略：是指市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)白熱化，產(chǎn)品、服務(wù)同質(zhì)化嚴(yán)重，企業(yè)>>探討路徑Discussionpath

︱差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)利基︱產(chǎn)品價(jià)值實(shí)現(xiàn)︱市場(chǎng)藍(lán)海選擇4學(xué)習(xí)課件>>探討路徑Discussionpath︱差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)市場(chǎng)紅?！葞煬F(xiàn)有住宅供應(yīng)/A項(xiàng)目名稱區(qū)域開發(fā)商產(chǎn)品類型均價(jià)皇家花園偃師中成地產(chǎn)綜合體3400元/平米橄欖城偃師亞新地產(chǎn)高層、洋房3800元/平米致晟東郡偃師致晟東郡高層3700元/平米旭日華庭偃師群益置業(yè)綜合體3200元/平米福瑞城偃師萬通地產(chǎn)綜合體3400元/平米左右建業(yè)·森林半島偃師建業(yè)地產(chǎn)洋房4200元/平米中邁·夏都首府偃師中邁地產(chǎn)高層2600元/平米天林·郡城偃師天林地產(chǎn)高層2710元/平米左右住宅紅海：居住型與商住型5學(xué)習(xí)課件市場(chǎng)紅?！葞煬F(xiàn)有住宅供應(yīng)/A項(xiàng)目名

市場(chǎng)紅海——偃師典型項(xiàng)目分析/B項(xiàng)目特征借鑒點(diǎn)缺陷點(diǎn)購(gòu)買用途產(chǎn)品主力面積區(qū)（㎡）贈(zèng)送面積占建筑面積比例橄欖城洋房140-1808%極佳的河景資源戶型面積較大自然資源的利用內(nèi)部園林的打造較大的戶型面積導(dǎo)致后期銷售瓶頸投資自住建業(yè)·森林半島高層90-14010%以上自然資源應(yīng)用品牌發(fā)展商著名設(shè)計(jì)公司產(chǎn)品空間設(shè)計(jì)園林中弱化私家花園與公共區(qū)間的過渡，延展私屬空間無獨(dú)棟產(chǎn)品純粹性差投資自住洋房140-180疊加200-280特征資源優(yōu)勢(shì)：景觀資源次優(yōu)，且較為單一，典型項(xiàng)目均以河景、自身園林景觀為賣點(diǎn)品牌特點(diǎn)：品牌發(fā)展商集中度較低產(chǎn)品特點(diǎn)：知名建筑設(shè)計(jì)、完善配套、豪華會(huì)所

注重通過產(chǎn)品附加值的打造實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品溢價(jià)，典型代表：建業(yè)·森林半島景觀打造6學(xué)習(xí)課件市場(chǎng)紅海——偃師典型項(xiàng)目分析/B產(chǎn)品主>>市場(chǎng)藍(lán)海篇結(jié)論一Conclusion1根據(jù)偃師現(xiàn)有地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)，按照景觀資源以及區(qū)位的價(jià)值，我們將物業(yè)劃分為：商住型、居住型根據(jù)銷售均價(jià)，我們將商住型與居住型產(chǎn)品細(xì)分為：

普通住宅、品質(zhì)住宅、豪宅根據(jù)現(xiàn)有別墅類產(chǎn)品市場(chǎng)存量供應(yīng)以及未來供應(yīng)趨勢(shì)，我們找尋到的產(chǎn)品供應(yīng)藍(lán)海為：品質(zhì)型墅級(jí)豪宅

思考1？Question

品質(zhì)型豪宅的需求支撐？7學(xué)習(xí)課件>>市場(chǎng)藍(lán)海篇結(jié)論一Conclusion1根據(jù)偃師現(xiàn)有地

藍(lán)海支撐——偃師本地客戶項(xiàng)目區(qū)域價(jià)值特征分析偃師2014年縣區(qū)常住人口約13萬人，其中戶籍人口108560人經(jīng)濟(jì)跨越式發(fā)展，大型廠摩托車、鐵箱廠、鞋廠等產(chǎn)業(yè)園

小型資本廠家云集但多在中心區(qū)自主普通住宅，存在部分炒家；房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展、偃師產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)居民收入跳躍式上升，形成數(shù)量龐大的財(cái)富階層，由于本地缺少高端大社區(qū)別墅產(chǎn)品，多自建農(nóng)家獨(dú)棟小院，渴望入住高檔品質(zhì)社區(qū)關(guān)鍵詞：財(cái)富階層涌現(xiàn)缺少高檔大社區(qū)自建別墅傳統(tǒng)/E8學(xué)習(xí)課件藍(lán)海支撐——偃師本地客戶項(xiàng)目區(qū)域價(jià)值特征項(xiàng)目城區(qū)內(nèi)客所占比例購(gòu)買用途致晟東郡住宅類產(chǎn)品：60%~70%自主森林半島60%投資、自主橄欖城80~90%投資、自主偃師客戶：品牌發(fā)展商項(xiàng)目云集、片區(qū)形象認(rèn)同感，以及對(duì)品質(zhì)生活的向往

藍(lán)海支撐——偃師市場(chǎng)客戶分析/E

典型客戶分析：XXX先生，50歲，高級(jí)政府行政人員置業(yè)用途：自住、養(yǎng)老，消費(fèi)經(jīng)歷：非首次置業(yè)，偃師市區(qū)擁有多套房產(chǎn)需求特點(diǎn)：大社區(qū)，高品質(zhì)，大花園現(xiàn)居住地：偃師·書香名邸認(rèn)知——認(rèn)同，自住傾向日益明顯9學(xué)習(xí)課件項(xiàng)目城區(qū)內(nèi)客所占比例購(gòu)買用途致晟東郡住宅類產(chǎn)品：60%~70藍(lán)海支撐——偃師市場(chǎng)客戶分析/E本地財(cái)富階層：根據(jù)偃師市場(chǎng)的隨即客戶調(diào)查，被調(diào)查者中（20人），有30%以上被訪問者希望能夠住進(jìn)高檔別墅社區(qū)典型客戶分析：XXX先生，中年成功人士，現(xiàn)在偃師本地?fù)碛袀€(gè)人公司，年薪在百萬元以上。需求特征：偃師本地物業(yè)，大社區(qū)，高品質(zhì)，大花園消費(fèi)經(jīng)歷：看過洛陽(yáng)周邊物業(yè)，但由于距離現(xiàn)居住地遠(yuǎn)，因此均放棄購(gòu)買現(xiàn)居住地：自家建設(shè)別墅本地情結(jié)、高檔大社區(qū)，以及高檔的物業(yè)管理10學(xué)習(xí)課件藍(lán)海支撐——偃師市場(chǎng)客戶分析/E>>市場(chǎng)藍(lán)海篇結(jié)論二Conclusion2

思考2？Question

我們的地塊能否敲動(dòng)哪類別墅板塊？居住or資源？偃師市高端別墅類物業(yè)的市場(chǎng)供應(yīng)目前為空白，偃師別墅市場(chǎng)空白這是我們所面臨的絕佳機(jī)會(huì)點(diǎn)；此外，本項(xiàng)目別墅類物業(yè)高端市場(chǎng)形象也為項(xiàng)目提供借勢(shì)的土壤；通過分析片區(qū)現(xiàn)有的三類客戶群，偃師別墅類物業(yè)需求客戶、外來駐本地高新管理層、本地財(cái)富階層，我們看到，市場(chǎng)的需求藍(lán)海是：品質(zhì)型墅級(jí)物業(yè)11學(xué)習(xí)課件>>市場(chǎng)藍(lán)海篇結(jié)論二Conclusion2思考2？Q本項(xiàng)目地塊位于偃師市窯頭村虎頭山片區(qū)，北靠虎頭山森林公園，西臨連霍高速。沿著連霍高速可直達(dá)洛陽(yáng)和鄭州等地區(qū)。藍(lán)海支撐——地塊位置

/F12學(xué)習(xí)課件本項(xiàng)目地塊位于偃師市窯頭村虎頭山片區(qū)，北靠虎頭N西南東北項(xiàng)目三面環(huán)山，一面可遠(yuǎn)看偃師城區(qū)；項(xiàng)目山形秀麗，坡度較小，基底基本是黃土層，可利用。藍(lán)海支撐——地塊四至周邊自然環(huán)境

/F13學(xué)習(xí)課件N西南東北項(xiàng)目三面環(huán)山，一面可遠(yuǎn)看偃師城區(qū)；藍(lán)海支撐——地地塊價(jià)值排序：階梯三＞階梯二＞階梯一階梯一緊靠市政道路、小區(qū)配套；階梯二沒有與山體完全接觸、視野較好；階梯三與山體完全接觸、高位視野開闊。市政道路第二階梯第三階梯第一階梯小區(qū)配套山體地塊價(jià)值排序：階梯三＞階梯二＞階梯一市政道路藍(lán)海支撐——地塊價(jià)值/F

14學(xué)習(xí)課件地塊價(jià)值排序：市政道路第二階梯第三階梯第一階梯小區(qū)配套山地塊藍(lán)海支撐——資源、區(qū)位定位/F具備打造資源型豪宅的景觀資源基礎(chǔ)，同時(shí)，5分鐘生活交通圈內(nèi)，加之自住需求，具備居住型物業(yè)發(fā)展空間帶有居住型物業(yè)性質(zhì)的資源型墅級(jí)豪宅景觀資源區(qū)位中心區(qū)優(yōu)次優(yōu)中邁夏都首府天林·郡城虎頭山森林公園致晟東郡5分鐘生活交通圈偃師市中心資源型居住型本案15學(xué)習(xí)課件藍(lán)海支撐——資源、區(qū)位定位/F具備打造親地山景生態(tài)莊園資源頂級(jí)產(chǎn)品幼兒園配套交通高可達(dá)相對(duì)劣勢(shì)（W）商業(yè)配套極不完善項(xiàng)目周邊低端形象相對(duì)優(yōu)勢(shì)（S）

藍(lán)海支撐——地塊SWOT/F絕對(duì)機(jī)會(huì)（O）相對(duì)威脅（T）市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)：偃師以及區(qū)域未來推出別墅物業(yè)帶來的競(jìng)爭(zhēng)；市政規(guī)劃路修通片區(qū)物業(yè)檔次的高端形象偃師財(cái)富階層的涌現(xiàn)16學(xué)習(xí)課件相對(duì)劣勢(shì)（W）相對(duì)優(yōu)勢(shì)（S）藍(lán)海支撐——地塊SW親地山景生態(tài)莊園資源頂級(jí)產(chǎn)品幼兒園配套交通高可達(dá)相對(duì)劣勢(shì)（W）商業(yè)配套極不完善項(xiàng)目周邊低端形象相對(duì)優(yōu)勢(shì)（S）獨(dú)特山體資源較優(yōu)生態(tài)資源3分鐘生活圈

藍(lán)海支撐——地塊SWOT/F一線自然資源配套缺失周邊環(huán)境居住型豪宅瓶頸絕對(duì)機(jī)會(huì)（O）相對(duì)威脅（T）市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)：偃師以及區(qū)域未來推出別墅物業(yè)帶來的競(jìng)爭(zhēng)；宏觀調(diào)控：政策、金融、法律的不穩(wěn)定因素。市政規(guī)劃路修通片區(qū)物業(yè)檔次的高端形象偃師財(cái)富階層的涌現(xiàn)市政規(guī)劃路需求突破口發(fā)展商品牌價(jià)值可實(shí)現(xiàn)性承諾市場(chǎng)紅海競(jìng)爭(zhēng)尋找差異化核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)17學(xué)習(xí)課件相對(duì)劣勢(shì)（W）相對(duì)優(yōu)勢(shì)（S）獨(dú)特山體資源藍(lán)海支撐>>市場(chǎng)藍(lán)海篇結(jié)論三Conclusion3

思考4？Question

相對(duì)于居住型豪宅，本項(xiàng)目具有虎頭山自然景觀資源的優(yōu)勢(shì)，決定項(xiàng)目能夠成為資源型墅級(jí)豪宅；同時(shí)，處在5分鐘生活交通圈內(nèi)，加之本地財(cái)富階層、企業(yè)高級(jí)管理層以及關(guān)內(nèi)向往墅級(jí)自然生活的人們對(duì)于自住類高檔別墅物業(yè)的需要，因此，存在較大的自住需求空間；我們的藍(lán)海是：具有居住型物業(yè)性質(zhì)的資源型墅級(jí)豪宅那么，如何克服相對(duì)于居住型豪宅的區(qū)位劣勢(shì)、配套劣勢(shì)，以及相對(duì)于頂級(jí)資源豪宅的景觀資源劣勢(shì)，打造出本項(xiàng)目的差異化點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的豪宅價(jià)值，將是我們最大的挑戰(zhàn)！18學(xué)習(xí)課件>>市場(chǎng)藍(lán)海篇結(jié)論三Conclusion3思考4？Q>>探討路徑Discussionpath︱差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)利基︱產(chǎn)品價(jià)值實(shí)現(xiàn)︱市場(chǎng)藍(lán)海選擇19學(xué)習(xí)課件>>探討路徑Discussionpath︱差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)

差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)打造產(chǎn)品套配營(yíng)銷附加值在消費(fèi)者眼中，產(chǎn)品與配套已經(jīng)成為了別墅類物業(yè)消費(fèi)的保健因素。而營(yíng)銷差異化也已經(jīng)被眾多發(fā)展商廣泛應(yīng)用，客戶疲勞已經(jīng)產(chǎn)生；高端別墅客戶，特別是資源型豪宅客戶正在四處尋覓的產(chǎn)品類型，即是具有高附加值的別墅項(xiàng)目，附加值，已經(jīng)成為別墅客戶消費(fèi)的最具激勵(lì)性因素。別墅類物業(yè)差異化點(diǎn)梯度模型/A保健因素疲勞激勵(lì)因素園林、戶型會(huì)所、小品產(chǎn)品營(yíng)銷山體公園差異化階段梯度20學(xué)習(xí)課件差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)打造產(chǎn)品套配營(yíng)銷附加值在消費(fèi)者眼中，選擇差異化利基本項(xiàng)目差異化競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)評(píng)估你無我有,你有我優(yōu)，實(shí)現(xiàn)資源型豪宅差異化優(yōu)勢(shì)點(diǎn)/B產(chǎn)品配套營(yíng)銷附加值策略性突破點(diǎn)戰(zhàn)略性著力點(diǎn)差異化階段梯度21學(xué)習(xí)課件選擇差異化利基本項(xiàng)目差異化競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)評(píng)估你無我有,你有我優(yōu)，實(shí)現(xiàn)創(chuàng)造附加值利基/C山體資源附加值打造借鑒點(diǎn)：環(huán)山健康小徑，親地感十足充分利用虎頭山體制造流水等景觀附加值效益：突破了致命的戶型缺陷一、二期業(yè)主最大愉悅點(diǎn)：山體資源的利用本項(xiàng)目著力點(diǎn)：原生、可接觸；環(huán)山健康小徑，提升莊園與小區(qū)互動(dòng)性；山體人工景觀，提升可觀賞性和檔次感22學(xué)習(xí)課件創(chuàng)造附加值利基/C山體資源附加值打造借鑒點(diǎn)：22學(xué)習(xí)課件創(chuàng)造附加值利基

/D生態(tài)資源·莊園附加值打造案案例1·惠陽(yáng)·棕櫚島借鑒點(diǎn)：園林的生態(tài)自然感別墅業(yè)主領(lǐng)養(yǎng)家禽、牲畜小區(qū)提供統(tǒng)一區(qū)域飼養(yǎng)別墅業(yè)主在專門的區(qū)域擁有田地，可以自主耕種；或領(lǐng)養(yǎng)植物效益：議價(jià)能力巨大提升。本項(xiàng)目著力點(diǎn)：為業(yè)主提供自耕田地，領(lǐng)養(yǎng)果樹等平時(shí)有莊園統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)。播種收獲季節(jié)業(yè)主可參與案例2·水榭山莊23學(xué)習(xí)課件創(chuàng)造附加值利基/D生態(tài)資源·莊園附加值打造案案例1·惠陽(yáng)·創(chuàng)造附加值利基

/D生態(tài)資源·莊園附加值打造本項(xiàng)目著力打造點(diǎn)：生活方式歸屬感空間感十足的、通透的山頂小樓，可以作為精品小會(huì)所，讓客戶在山青水秀之間，品一壺奢華莊園生活之茶24學(xué)習(xí)課件創(chuàng)造附加值利基/D生態(tài)資源·莊園附加值打造本項(xiàng)目著力打造點(diǎn)創(chuàng)造附加值利基/D生態(tài)資源·莊園附加值打造本項(xiàng)目著力打造點(diǎn)：莊園內(nèi)環(huán)山路小品的娛樂性可接觸性注意細(xì)節(jié)對(duì)于生活方式的體現(xiàn)25學(xué)習(xí)課件創(chuàng)造附加值利基/D生態(tài)資源·莊園附加值打造本項(xiàng)目著力打造點(diǎn)創(chuàng)造附加值利基/D生態(tài)資源·水系附加值打造本項(xiàng)目著力打造點(diǎn)：提升水源的可接觸性修建環(huán)湖原生小路，低成本的同時(shí)創(chuàng)造項(xiàng)目附加值點(diǎn)建造人工垂釣區(qū)域，增加水系亮點(diǎn)26學(xué)習(xí)課件創(chuàng)造附加值利基/D生態(tài)資源·水系附加值打造本項(xiàng)目著力打造點(diǎn)創(chuàng)造附加值利益/E幼兒園附加值打造本項(xiàng)目著力打造點(diǎn)：利用優(yōu)越的景觀優(yōu)勢(shì)以及高檔的別墅社區(qū)感，打造鉆石級(jí)全寄宿制幼兒園。全接觸式活動(dòng)園林動(dòng)物飼養(yǎng)以及植物栽培等讓孩子們?cè)谧匀恢谐砷L(zhǎng)27學(xué)習(xí)課件創(chuàng)造附加值利益/E幼兒園附加值打造本項(xiàng)目著力打造點(diǎn)：27學(xué)>>差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)分析結(jié)論Conclusion4通過附加值的打造，建立差異化壁壘，將競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手排斥于項(xiàng)目之外的同時(shí)，提升項(xiàng)目自身的議價(jià)能力，實(shí)現(xiàn)核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

但我們要清楚地認(rèn)識(shí)到，附加值差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)畢竟是建立在產(chǎn)品、配套的完善上，同時(shí)，營(yíng)銷的創(chuàng)新，也是增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的重要基礎(chǔ)28學(xué)習(xí)課件>>差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)分析結(jié)論Conclusion4>>探討路徑Discussionpath

︱差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)利基︱產(chǎn)品價(jià)值實(shí)現(xiàn)︱市場(chǎng)藍(lán)海選擇29學(xué)習(xí)課件>>探討路徑Discussionpath︱差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)購(gòu)買用途渡假型投資型居住型本項(xiàng)目代表項(xiàng)目橄欖城天林·郡城建業(yè)·森林半島自然資源☆☆☆☆☆☆☆☆☆旅游配套☆☆☆☆☆☆☆☆☆山景資源☆☆☆☆☆☆☆☆客戶定位/購(gòu)買用途劃分根據(jù)本項(xiàng)目的綜合資源特點(diǎn)，按照購(gòu)買用途界定，中原認(rèn)為，附加值實(shí)現(xiàn)后的客戶構(gòu)成為：渡假型客戶比例約為20-25%投資型客戶比例約為20-30%居住型客戶比例約為35-55%/A30學(xué)習(xí)課件購(gòu)買用途渡假型投資型居住型本項(xiàng)目代表項(xiàng)目橄欖城天林·郡城建業(yè)年齡35歲以下35—40歲40—45歲45—50歲50歲以上比例10%20%45%20%5%A.年齡層界定資料來源：偃師市場(chǎng)研究中心事業(yè)成功、有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，購(gòu)買別墅是為了享受生活35歲以上的中青、中年群體

客戶定位/關(guān)注需求主體分析/A31學(xué)習(xí)課件年齡35歲以下35—40歲40—45歲45—50歲50歲以上B.職業(yè)層界定類別原駐民企業(yè)老板、老總企業(yè)高層管理人員公務(wù)員專業(yè)階層比例30%35%20%12%3%摩托車廠、鐵箱廠、鞋廠等企業(yè)老板所帶來的大量置業(yè)群體，再加上本地財(cái)富階層對(duì)高檔商品住宅的需求，他們的置業(yè)行為主要是就近工作和地方情結(jié)的原因企業(yè)管理高層、公司老總

客戶定位/關(guān)注需求主體分析/A32學(xué)習(xí)課件B.職業(yè)層界定類別原駐民企業(yè)老板、老總企業(yè)高層管理人員公務(wù)C.財(cái)富層界定收入豐厚，有極強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，購(gòu)買原因是提升生活品質(zhì)對(duì)居住環(huán)境非常重視年收入在35萬元以上為目標(biāo)客戶類別30萬-35萬35萬-40萬40-45萬45萬以上比例10%20%30%40%客戶定位/關(guān)注需求主體分析/A33學(xué)習(xí)課件C.財(cái)富層界定收入豐厚，有極強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，購(gòu)買原因是提升生D.家庭結(jié)構(gòu)層界定類別三口四口五口以上比例40%30%20%家庭結(jié)構(gòu)在三口以上的目標(biāo)群體客戶定位/關(guān)注需求主體分析/A34學(xué)習(xí)課件D.家庭結(jié)構(gòu)層界定類別三口四口五口以上比例40%30%20F.客戶來源界定類別偃師周邊本地洛陽(yáng)鞏義比例25%60%15%10%核心客戶來源：偃師（城區(qū)為主）輔助客戶來源：洛陽(yáng)游離客戶來源：鞏義等其它地區(qū)客戶定位/關(guān)注需求主體分析/A35學(xué)習(xí)課件F.客戶來源界定類別偃師周邊本地洛陽(yáng)鞏義比例25%60%1

客戶定位/特征概括/A向往山居墅級(jí)生活中年財(cái)富階層注重生活品質(zhì)與居住環(huán)境鐘情于自然、健康的生活方式36學(xué)習(xí)課件客戶定位/特征概括/A向往山居墅級(jí)生活中年財(cái)富階層注重產(chǎn)品定位

—區(qū)域內(nèi)供應(yīng)情況洛陽(yáng)區(qū)域別墅戶型分析新推出別墅盤以聯(lián)排別墅為主，面積區(qū)間以290平米以下的聯(lián)排為主，針對(duì)高端客戶群體為主。區(qū)域市場(chǎng)熱銷：290平方以內(nèi)別墅項(xiàng)目項(xiàng)目名稱別墅面積區(qū)間別墅類型龍門一號(hào)180-250聯(lián)排名門·半山溪谷190-275聯(lián)排建業(yè)·桂圓165-228聯(lián)排遠(yuǎn)見水岸190-310聯(lián)排碧桂園350－1000獨(dú)棟長(zhǎng)廈門228-568獨(dú)棟/B37學(xué)習(xí)課件產(chǎn)品定位

產(chǎn)品定位

—洛陽(yáng)區(qū)域內(nèi)最熱銷項(xiàng)目分析/B項(xiàng)目產(chǎn)品銷售情況客戶情況類型主力面積區(qū)（㎡）贈(zèng)送面積占建筑面積比例建業(yè)·桂圓疊墅17935-40%從2013年至今，每月成交套數(shù)達(dá)到2~3套，最新成交價(jià)格179平米，單位面積價(jià)格達(dá)到7000；179平米贈(zèng)送兩層，另可加建，總建面達(dá)到220平米客戶以自住為主，向往河畔生活；客戶來源集中于企業(yè)家、私營(yíng)業(yè)主；主要追求的是大社區(qū)以及品牌物業(yè)；建業(yè)物業(yè)管理是大部分客戶安心居住的保障214區(qū)域市場(chǎng)需求點(diǎn)：大面積贈(zèng)送以及品牌物業(yè)管理38學(xué)習(xí)課件產(chǎn)品定位

項(xiàng)目產(chǎn)品銷售情況客戶反饋類型主力面積區(qū)（㎡）贈(zèng)送面積（㎡）贈(zèng)送面積占建筑面積比例碧桂園獨(dú)棟53534080-11030-40%碧桂園一期銷售速度較快，特別是面積區(qū)間處在300以下的聯(lián)排和疊拼產(chǎn)品，由于價(jià)格底、總價(jià)不高，因此是銷售的重要策略項(xiàng)目整體感覺好，檔次感足；對(duì)于聯(lián)排別墅在空間私密性強(qiáng)，大品牌性開放聯(lián)排270-280320-39050-80疊拼230-270270-31050-80龍門一號(hào)雙拼25430%以上項(xiàng)目分3期銷售，一期預(yù)計(jì)2015年6月交房，目前在售一期疊拼與聯(lián)排。一期包含6棟小高層產(chǎn)品，已基本售罄。項(xiàng)目整體感覺良好，但沒有面積區(qū)間較小的產(chǎn)品，這樣檔次感不足；對(duì)于聯(lián)排別墅在空間私密性的處理上表示很大的贊同；私家花園聯(lián)排160-250獨(dú)棟150-158需求主力面積段：150~240㎡客戶敏感點(diǎn)：大比例的贈(zèng)送面積、私家花園、私密性客戶潛力需求點(diǎn)：小面積獨(dú)棟產(chǎn)品產(chǎn)品定位

—居住類暢銷豪宅面積段分析/B39學(xué)習(xí)課件產(chǎn)品類型主力面積區(qū)（㎡）贈(zèng)送面積贈(zèng)送面積占建筑面積比例碧桂園產(chǎn)品定位

—資源類暢銷頂級(jí)豪宅面積段分析/B項(xiàng)目主力面積區(qū)間（㎡）贈(zèng)送面（㎡）贈(zèng)送面積占建面配比銷售情況桂圓遠(yuǎn)見·水岸雙拼31380增送面積超過建筑面積30-50%從開盤的7000升至1萬聯(lián)排188、221、28040-60龍門一號(hào)碧桂園獨(dú)棟198-28860-8090%的198㎡M型別墅，每棟別墅的總使用面積可達(dá)建筑面積的1倍左右，所贈(zèng)花園面積最高可達(dá)贈(zèng)送面積的0.74倍，平均15戶業(yè)主可分享一座業(yè)主公園9個(gè)月聯(lián)排226-31340-80碧桂園雙拼A:188、B:22280架空層80-90花園空間使用率高達(dá)200%，每1平方米別墅可獲贈(zèng)1㎡架空室內(nèi)空間和2㎡花園面積5個(gè)月AB、AA、BB80架空層需求主力面積段：獨(dú)棟200~300平米以內(nèi)客戶敏感點(diǎn)：大比例的贈(zèng)送面積

客戶潛力需求點(diǎn)：可以打通成獨(dú)棟的雙拼產(chǎn)品40學(xué)習(xí)課件產(chǎn)品定位

產(chǎn)品定位

—客戶需求點(diǎn)分析/B需求主力面積段：150~240㎡獨(dú)棟190~300㎡以內(nèi)面積贈(zèng)送：20%以上能體現(xiàn)尊貴感和檔次，同時(shí)相對(duì)低總價(jià)的小面積獨(dú)棟產(chǎn)品；可打通雙拼開闊的私家花園和較高的私密性空間感與采光性41學(xué)習(xí)課件產(chǎn)品定位

產(chǎn)品定位

—面積與產(chǎn)品類型建筑類型獨(dú)棟雙拼聯(lián)排大小建筑面積280-320190-250180-230170-220主力面積270-300180-240170-220160-210建面比例5%10%20%35%功能房?。?臥3衛(wèi)＋兩廳＋娛樂室＋廚房大：4臥4衛(wèi)＋兩廳＋娛樂室＋廚房＋工人房3臥3衛(wèi)＋兩廳＋娛樂室＋廚房/B洋房100-160120-14030%建議容積率達(dá)到2左右！42學(xué)習(xí)課件產(chǎn)品定位

—面積與產(chǎn)品北京龍灣順義區(qū)溫榆河高尚別墅區(qū)內(nèi)，東距京順路3公里，西距京承高速后沙峪出口2.5公里借鑒點(diǎn)：建筑面積在188-232平方米小獨(dú)棟產(chǎn)品產(chǎn)品定位

—小獨(dú)棟產(chǎn)品案例/B科學(xué)的采光設(shè)計(jì)規(guī)避間距小特點(diǎn)全小獨(dú)棟產(chǎn)品提升了項(xiàng)目檔次客戶的心理定位43學(xué)習(xí)課件北京龍灣順義區(qū)溫榆河高尚別墅區(qū)內(nèi)，東距京順路3公里，西距京承建筑面積在188-232平方米全小獨(dú)棟產(chǎn)品地下一層一層二層三層44學(xué)習(xí)課件建筑面積在188-232平方米全小獨(dú)棟產(chǎn)品地下一層一層二層三產(chǎn)品定位

—雙拼產(chǎn)品案例/B觀瀾湖長(zhǎng)堤雙拼：188、22245學(xué)習(xí)課件產(chǎn)品定位

—雙拼產(chǎn)品案架空層一層二層46學(xué)習(xí)課件架空層一層二層46學(xué)習(xí)課件戶型AA型，建筑面積444㎡，地下架空層高4米，面積364㎡，花園面積448㎡以上，單套面積222㎡，創(chuàng)新別墅設(shè)計(jì)意念，雙拼布局，獨(dú)棟使用，大小隨心；空間高闊，首層高4.2米，二層高4.5米，地下架空層高4米，超乎想象的空間尺度，1平方米建筑，匹配2平方米花園，1平方米架空層，一覽社區(qū)風(fēng)光，坡地球場(chǎng)盡收眼底47學(xué)習(xí)課件戶型AA型，建筑面積444㎡，地下架空層高4米，面積364㎡產(chǎn)品定位

—洋房產(chǎn)品案例/B加州1885戶型：142、16348學(xué)習(xí)課件產(chǎn)品定位

—洋房產(chǎn)品案產(chǎn)品定位

—洋房/B戶型：洋房建筑面積：143.31㎡戶型特點(diǎn)：三房?jī)蓮d三衛(wèi)49學(xué)習(xí)課件產(chǎn)品定位

—洋房/B戶產(chǎn)品定位

—聯(lián)排/B戶型：聯(lián)排建筑面積：162.31㎡戶型特點(diǎn)：三房?jī)蓮d三衛(wèi)開間7.4米，進(jìn)深11.65米50學(xué)習(xí)課件產(chǎn)品定位

—聯(lián)排/B戶產(chǎn)品定位

—聯(lián)排/B戶型：聯(lián)排建筑面積：148.14㎡戶型特點(diǎn)：三房?jī)蓮d三衛(wèi)開間6.0米，進(jìn)深11.65米51學(xué)習(xí)課件產(chǎn)品定位

—聯(lián)排/B戶產(chǎn)品定位

—私家園林與私密性案例/B通過園林植物的應(yīng)用，自然延伸園林空間，營(yíng)造私密性疊水效果延伸私家公園空間52學(xué)習(xí)課件產(chǎn)品定位

—私家園林與形象定位莊園里的私家別院奢華莊園主義LuxuryRusticityLifestyle新時(shí)代需要舒緩生活。在遠(yuǎn)離城市的喧囂,到靈山秀水之間去享受自然的同時(shí)更享受著最細(xì)微的舒適。這種介乎都市生活與鄉(xiāng)村生活之間的新旅游文化,我們可以稱之為“新莊園主義”。而本項(xiàng)目，是金字塔頂端的富人特權(quán)式的莊園生活，即“奢華莊園主義”開著xx，回到莊園去，一杯接一杯喝茶……/C53學(xué)習(xí)課件形象定位莊園里的私家別院/C53學(xué)習(xí)課件形象定位形象定位關(guān)鍵詞：別院奢華莊園主義領(lǐng)主的宅邸/C54學(xué)習(xí)課件形象定位形象定位關(guān)鍵詞：/C54學(xué)習(xí)課件規(guī)劃建議/整體規(guī)劃第二階梯第二階梯第一階梯小區(qū)配套山體市政道路充分利用山體落差景觀資源最大化/D55學(xué)習(xí)課件規(guī)劃建議/整體規(guī)劃第二階梯第二階梯第一階梯小區(qū)配套山市政道路規(guī)劃建議/產(chǎn)品規(guī)劃錯(cuò)落行列式建筑

第一階梯——洋房第