物業(yè)經(jīng)營管理：第十章 寫字樓物業(yè)經(jīng)營管理

2024/4/21第十章寫字樓物業(yè)經(jīng)營管理第一節(jié)寫字樓及寫字樓物業(yè)管理第二節(jié)寫字樓租賃管理第三節(jié)寫字樓安全與風(fēng)險管理第四節(jié)寫字樓物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選擇與評價2024/4/22測試應(yīng)考人員對寫字樓及寫字樓物業(yè)管理、寫字樓租賃管理、寫字樓安全與風(fēng)險管理，寫字樓物業(yè)服務(wù)企業(yè)選擇與評價方法的熟悉程度，以及對寫字樓物業(yè)經(jīng)營管理的能力和知識水平。（一）考試目的2024/4/23掌握：寫字樓租金確定與調(diào)整的方法和特點，寫字樓經(jīng)營管理績效評價的指標(biāo)與方法。熟悉：寫字樓的特點，寫字樓物業(yè)管理的工作模式和管理內(nèi)容，寫字樓租戶選擇的方法，寫字樓的租約制定，寫字樓物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選擇標(biāo)準(zhǔn)。了解：影響寫字樓分類的因素，寫字樓管理的策略，寫字樓安全與風(fēng)險管理。（二）考試基本要求2024/4/24寫字樓分類及其類型等級劃分的因素寫字樓物業(yè)管理的常規(guī)目標(biāo)寫字樓物業(yè)管理的工作內(nèi)容寫字樓租戶選擇過程中考慮的主要因素影響寫字樓的租金水平的因素寫字樓物業(yè)管理工作評價的內(nèi)容寫字樓物業(yè)經(jīng)營管理績效評價指標(biāo)體系的構(gòu)成（三）要點說明2024/4/25一、寫字樓物業(yè)的特點第一節(jié)

寫字樓及寫字樓物業(yè)管理所處區(qū)位好，規(guī)模大多為現(xiàn)代化的高層建筑功能齊全、配套設(shè)施完善多由專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理保持產(chǎn)權(quán)的完整性是寫字樓物業(yè)保值增值的關(guān)鍵2024/4/26二、影響寫字樓分類的因素（一）分類：1、按使用方式：自用和租售型；2、按功能差異：單純型、商住型和綜合型；3、甲級、乙級、丙級寫字樓2024/4/27（二）影響寫字樓分類的因素位置交通方便性聲望或形象建筑形式大堂電梯走廊寫字樓室內(nèi)空間布置為租戶提供的服務(wù)建筑設(shè)備系統(tǒng)物業(yè)管理水平租戶類型2024/4/28三、寫字樓物業(yè)管理的目標(biāo)（一）宏觀目標(biāo)：形象性、標(biāo)志性作用（二）常規(guī)目標(biāo)經(jīng)營目標(biāo)：收益部分使用率最大化管理目標(biāo)：物業(yè)資產(chǎn)保值率和升值率最大化服務(wù)目標(biāo)：物業(yè)所有人與使用人滿意率最大化（三）微觀目標(biāo)：管理處各部門崗位目標(biāo)2024/4/29四、寫字樓物業(yè)管理的工作模式租務(wù)市場管理租賃期間管理財務(wù)管理經(jīng)營狀況評估承租人管理管理目標(biāo)物業(yè)發(fā)展目標(biāo)人事管理建筑物管理2024/4/210五、寫字樓物業(yè)管理的內(nèi)容1、制定管理計劃2、寫字樓物業(yè)市場營銷3、制定租金收取辦法4、物業(yè)維修養(yǎng)護5、安全保衛(wèi)6、協(xié)調(diào)與業(yè)主和租戶的關(guān)系7、組織與控制2024/4/211六、寫字樓管理中的策略1、分階段提供物業(yè)管理服務(wù)，清楚界定服務(wù)范圍2、確保提供“合同服務(wù)”，適時提供“超值服務(wù)”3、合理保證非收益部分的使用需要2024/4/212一、寫字樓的租戶選擇第二節(jié)

寫字樓租賃管理可能面積的組合尋租者經(jīng)營業(yè)務(wù)的性質(zhì)尋租者將來擴展辦公室面積的計劃（一）潛在租戶的業(yè)務(wù)類型、商業(yè)信譽和財務(wù)狀況和長期盈利能力（二）所需面積大小（三）需要提供的物業(yè)管理服務(wù)2024/4/213二、寫字樓租金的確定與調(diào)整（一）計算可出租或可使用面積（二）基礎(chǔ)租金與市場租金（三）出租單元的面積規(guī)劃和室內(nèi)裝修（四）租金的調(diào)整2024/4/214三、寫字樓的租約制定（一）租賃合約中的標(biāo)準(zhǔn)條款（二）折讓優(yōu)惠和租戶權(quán)利的授予2024/4/215一、寫字樓安全管理第三節(jié)

寫字樓安全與風(fēng)險管理（一）工程安全1、事故案例2、管理措施（1）全面建立確?！笆钡墓芾砝砟睿?）制訂全年度大、中、小修計劃（3）編制《工程技術(shù)工作規(guī)程》（4）建立“設(shè)備檔案”（5）建立《設(shè)備狀態(tài)月報》2024/4/216（二）消防安全（三）治安安全1、對寫字樓交通流線的疏導(dǎo)2、對進出和在大廈內(nèi)滯留的人員、車輛的控制（四）應(yīng)急預(yù)案2024/4/217二、寫字樓風(fēng)險管理（一）寫字樓物業(yè)風(fēng)險的識別1、風(fēng)險識別的作用2、寫字樓物業(yè)管理風(fēng)險的特點：全員性、全期性、動態(tài)性3、寫字樓物業(yè)管理風(fēng)險的種類（1）工程隱患風(fēng)險（3）消防防范風(fēng)險（5）自然災(zāi)害風(fēng)險（2）設(shè)備運行風(fēng)險（4）保安防范風(fēng)險2024/4/218（二）寫字樓物業(yè)風(fēng)險的應(yīng)對風(fēng)險識別風(fēng)險源列表風(fēng)險量化辨別每一個風(fēng)險的概率及影響A風(fēng)險分析：A風(fēng)險應(yīng)對風(fēng)險管理計劃風(fēng)險應(yīng)急計劃風(fēng)險監(jiān)視風(fēng)險應(yīng)對的控制應(yīng)對行動更新計劃實際事件風(fēng)險減輕：1、風(fēng)險應(yīng)對程序2024/4/2192、風(fēng)險應(yīng)對計劃（1）已識別的風(fēng)險及其風(fēng)險特征描述；（2）風(fēng)險承受主體及相應(yīng)的責(zé)任分配；（3）定性和定量風(fēng)險分析過程的結(jié)果；（4）對某一具體風(fēng)險經(jīng)過分析接受風(fēng)險的應(yīng)對措施；（5）風(fēng)險策略實施后，預(yù)期的殘余風(fēng)險水平；（6）用于執(zhí)行選定的風(fēng)險應(yīng)對策略的具體行動計劃；（7）應(yīng)對措施的預(yù)算和時間；（8）意外事故應(yīng)急計劃和反饋計劃等。2024/4/2203、風(fēng)險應(yīng)對策略（1）風(fēng)險回避（2）風(fēng)險轉(zhuǎn)移（3）風(fēng)險減輕（4）風(fēng)險承擔(dān)（5）風(fēng)險分擔(dān)（6）應(yīng)急措施2024/4/221一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選擇標(biāo)準(zhǔn)1、能否令業(yè)主滿意2、專業(yè)服務(wù)的水平3、向業(yè)主提供信息的能力4、管理計劃第四節(jié)

寫字樓物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選擇與評價2024/4/222二、物業(yè)管理工作的評價與租戶有良好的溝通及時收取租金及時處理租戶的投訴達到了出租率目標(biāo)物業(yè)維修狀況良好經(jīng)營費用沒突破事先的預(yù)算及時提供有關(guān)物業(yè)報告為業(yè)主的利益主動提出建議對業(yè)主的批評或建議反應(yīng)迅速2024/4/223三、寫字樓物業(yè)經(jīng)營管理的績效評價（一）服務(wù)滿意度服務(wù)效率、態(tài)度、質(zhì)量、制度、程序、標(biāo)準(zhǔn)。（二）物業(yè)經(jīng)濟指標(biāo)租賃經(jīng)營方面的指標(biāo)、物業(yè)管理服務(wù)方面的指標(biāo)。（三）物業(yè)品牌化2024/4/2241、影響寫字樓分類的因素包括()等。

A寫字樓的聲望或形象B大堂和走廊C電梯服務(wù)質(zhì)量

D物業(yè)管理E租戶類型2、優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理可以使寫字樓保值增值，這種保值增值的作用體現(xiàn)在()。

A土地價值的增長B穩(wěn)定的租金收益C在經(jīng)營過程中物業(yè)獲得的良好的形象和聲譽

D相對延長了的使用壽命所帶來的收益E在產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓中所產(chǎn)生的超越物業(yè)本身的價值2024/4/2253、在租戶選擇過程中，對租戶商業(yè)信譽和財務(wù)狀況的敘述不正確的是()。

A物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)理必須認(rèn)真分析每個租戶的信譽對其租住的寫字樓物業(yè)的影響

B物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過讓租戶在入住時填寫一個申請表來了解租戶的經(jīng)營內(nèi)容以及財務(wù)狀況等

C物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以從稅務(wù)機構(gòu)、工商管理機構(gòu)、往來銀行、經(jīng)紀(jì)人及租戶提供的財務(wù)報表來判斷其信譽等級和財務(wù)狀況

D只要潛在租戶的財務(wù)狀況良好，有能力支付租金，就應(yīng)該選擇此租戶人住，而無需考慮其具體的經(jīng)營內(nèi)容4、對寫字樓物業(yè)管理工作的評價應(yīng)考慮的因素包括()。

A及時收取租金B(yǎng)及時處理租戶的投訴C達到了出租率目標(biāo)

D經(jīng)營費用沒有突破事先的預(yù)算E物業(yè)維修費用很低2024/4/2265、一個20萬平方米的寫字樓，平均租金為3．5形(平方米·天)，出租率為97％。在進行市場調(diào)查后，管理者認(rèn)為若