賣場選址與布局課件

第五章選址常見細(xì)節(jié)分析賣場選址與布局第五章選址常見細(xì)節(jié)分析賣場選址與布局1第五章選址常見細(xì)節(jié)分析城市類型4.1城市功能區(qū)的分類4.2商圈里的“障礙物”4.3非直接競爭業(yè)態(tài)的影響4.4賣場選址與布局第五章選址常見細(xì)節(jié)分析城市類型4.1城市功能區(qū)的分類4.225.1城市類型

在大型連鎖經(jīng)營項(xiàng)目中，是否進(jìn)入一個(gè)城市，怎么進(jìn)入一個(gè)城市，是首要解決的問題。按照傳統(tǒng)方法，我們一般是看人均收入、城市發(fā)展?fàn)顩r等，但忽略了一個(gè)宏觀的大前提：城市的類型。城市大概可分為3類：

1)工業(yè)化城市

2)交通樞紐城市

3)混合型城市賣場選址與布局5.1城市類型在大型連鎖經(jīng)營項(xiàng)目中，是否進(jìn)入31)工業(yè)化城市

(1)城市功能單一，人口較少，大都是某個(gè)或某幾個(gè)大型企業(yè)的員工和家屬。

(2)根據(jù)工業(yè)項(xiàng)目不同，又可分為：

＊礦業(yè)城市（如大慶、克拉瑪依、撫順）;

＊重工業(yè)城市（如鞍山、本溪）;

＊輕工業(yè)城市（如東莞、番禺）。賣場選址與布局1)工業(yè)化城市(1)城市功能單一，人口較少，大都是41)工業(yè)化城市(3)工業(yè)化城市居民中，工業(yè)企業(yè)員工占比很大，居民呈“金字塔型”消費(fèi)結(jié)構(gòu)。一線工人的數(shù)量大，收入穩(wěn)定，絕對值不高，居民對購物時(shí)尚的追求不會(huì)太超前。

(4)那些商品種類又寬又深、檔次和價(jià)格帶很寬的零售商不易成功。而由于這類城市中很少有極貧困階層，因此低價(jià)、散亂的業(yè)態(tài)也很難成功。賣場選址與布局1)工業(yè)化城市(3)工業(yè)化城市居民中，工業(yè)企業(yè)員工占52)交通樞紐城市

這類城市是由兩個(gè)因素產(chǎn)生：地理位置和行政區(qū)劃是商品和信息的集散地，可分為：＊門戶型

(進(jìn)入某個(gè)地區(qū)的必經(jīng)之地，如山海關(guān));＊交叉型

(幾個(gè)交通干線交叉的地方，如武漢、鄭州);＊港口型

(一個(gè)主要的出海港或內(nèi)陸港，如大連、秦皇島);＊地區(qū)核心型

(某個(gè)地區(qū)的核心城市，如沈陽、西安)。賣場選址與布局2)交通樞紐城市這類城市是由兩個(gè)因素產(chǎn)生：地理62)交通樞紐城市居民有典型的“紡錘型”消費(fèi)結(jié)構(gòu)，即有少量特別富有的階層和非常貧困的居民，而中層部分占大多數(shù)，而且中層群體里有一大批消費(fèi)意識(shí)超前的顧客。這類城市積極吸納的業(yè)態(tài)都比較先進(jìn)，傳統(tǒng)業(yè)態(tài)不占優(yōu)。雖然某些城市中層的收入也不高，但在跟風(fēng)驅(qū)使下，會(huì)把價(jià)格帶往上烘托。賣場選址與布局2)交通樞紐城市居民有典型的“紡錘型”消費(fèi)結(jié)構(gòu)，即有少量特73)混合型城市

上面兩種城市功能的混合，其中很多是受政府政策的影響而成，往往成為了特大型城市或城市群，又可分為：

＊工業(yè)中心城市

（依托圍繞其周圍的工業(yè)衛(wèi)星城或園區(qū)發(fā)揮其交通樞紐的優(yōu)勢，如深圳）；

＊經(jīng)濟(jì)貿(mào)易中心城市

（依托其在經(jīng)濟(jì)和貿(mào)易方面的軟硬件優(yōu)勢，大力開發(fā)新興工業(yè)園區(qū)和工業(yè)衛(wèi)星城：如上海，北京）；＊行政中心城市（首都、省政府所在地同時(shí)也是工業(yè)城市：如北京、長春）。賣場選址與布局3)混合型城市上面兩種城市功能的混合，其83)混合型城市

該類城市兼具上兩種特性，比較復(fù)雜，但由于各種傳統(tǒng)或現(xiàn)代業(yè)態(tài)都比較發(fā)達(dá)，所以競爭很激烈。賣場選址與布局3)混合型城市該類城市兼具上兩種特性，比95.1城市類型在進(jìn)入一個(gè)新城市選址前，我們都應(yīng)該對城市的性質(zhì)進(jìn)行分類，以確定自己的業(yè)態(tài)類型、目標(biāo)顧客、商品結(jié)構(gòu)、價(jià)格帶、競爭方法等。在不同的城市中，往往對服裝（時(shí)尚程度、價(jià)格水平）、食品（健康與否、新奇與否、價(jià)格水平）等方面的需求差異很大。例如，沿海港口城市和內(nèi)陸礦業(yè)城市之間，對于食品結(jié)構(gòu)的需求就大不一樣。因此，針對什么城市，應(yīng)考慮什么變量，最后要開什么樣的店，是需要決策者和拓展者不斷摸索總結(jié)的。賣場選址與布局5.1城市類型在進(jìn)入一個(gè)新城市選址前，我們都應(yīng)該對城市的性105.1城市類型區(qū)別城市類型的作用（1）政府規(guī)劃者如果對城市有清晰的定位，并將各類資源集中于該定位，即可保證該城市的穩(wěn)定發(fā)展，這些城市是選址者的首選。（2）一旦對某類城市的特性掌握比較全面，開店成功率高，那么以后就可以大大節(jié)省同類城市的選址成本，并為該類城市的新店開業(yè)提供很多信息、經(jīng)驗(yàn)的支持。賣場選址與布局5.1城市類型區(qū)別城市類型的作用賣場選址與布局11案例分析1

背景：某連鎖經(jīng)營的時(shí)尚百貨公司準(zhǔn)備在東北地區(qū)選擇1個(gè)城市開第2家分店。有3個(gè)城市可以選擇：

a.大慶;b.沈陽c.大連投資預(yù)算：4億元，準(zhǔn)備4年收回投資；目標(biāo)顧客：23-45歲時(shí)尚女性顧客；商品均價(jià)：100元~400元；平均客單價(jià)：200元；經(jīng)營模式：時(shí)尚品牌聯(lián)營專柜。賣場選址與布局案例分析1背景：某連鎖經(jīng)營的時(shí)尚百貨公司準(zhǔn)12案例分析11、大慶：礦業(yè)城市消費(fèi)者結(jié)構(gòu)：人口200萬，目標(biāo)顧客平均月收入2300元，處于人口穩(wěn)定期。目標(biāo)顧客占人口比率的6%左右。商業(yè)結(jié)構(gòu)：傳統(tǒng)商業(yè)比例高，新興業(yè)態(tài)得到快速發(fā)展、競爭不激烈、商業(yè)被輻射地區(qū)大?；境杀荆喝藛T成本較低，整體投資充沛，甚至有富余。

賣場選址與布局案例分析11、大慶：礦業(yè)城市賣場選址與布局13案例分析11、大慶：礦業(yè)城市從以上因素我們可以得出以下結(jié)果：

1）消費(fèi)整體絕對值較小，但因競爭不劇烈相對值很大。

2）消費(fèi)者基數(shù)足夠支撐本百貨公司，且無分流。

3）投資成本較少。

4）未來5年消費(fèi)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定。賣場選址與布局案例分析11、大慶：礦業(yè)城市賣場選址與布局14案例分析12、沈陽：地區(qū)核心型城市消費(fèi)者結(jié)構(gòu)：市區(qū)人口400萬，目標(biāo)顧客平均月收入2700元，處于人口膨脹期。目標(biāo)顧客占人口比率的12%左右。外來流動(dòng)人口多。商業(yè)結(jié)構(gòu)：傳統(tǒng)商業(yè)比例下降，新興業(yè)態(tài)得到快速發(fā)展。競爭激烈。商業(yè)輻射周邊地區(qū)。基本成本：人員成本較高，整體投資不足，甚至需要追加。賣場選址與布局案例分析12、沈陽：地區(qū)核心型城市賣場選址與布局15案例分析12、沈陽：地區(qū)核心型城市從以上因素我們可以得出以下結(jié)果：1）消費(fèi)整體絕對值較大，但因競爭劇烈相對值一般。2）消費(fèi)者基數(shù)大，可以支撐本百貨公司。3）投資成本較高。4）未來5年消費(fèi)者總量會(huì)有所增長。5）仍然有新競爭者進(jìn)場。

賣場選址與布局案例分析12、沈陽：地區(qū)核心型城市賣場選址與布局16案例分析13、大連：港口型城市消費(fèi)者結(jié)構(gòu)：市區(qū)人口300萬，目標(biāo)顧客平均月收入2700元，處于人口膨脹期。目標(biāo)顧客占人口比率的13%左右。外來流動(dòng)人口多。而且有旅游消費(fèi)。商業(yè)結(jié)構(gòu)：與沈陽相似基本成本：與沈陽相似分析結(jié)論：與沈陽相同。賣場選址與布局案例分析13、大連：港口型城市賣場選址與布局17案例分析1綜合分析：這是一個(gè)定位于中等收入女性（商品均價(jià)底線為100元）的時(shí)尚百貨公司。在沈陽雖然消費(fèi)基數(shù)大，但分流嚴(yán)重，不確定的因素過多，無法做其銷售總額的預(yù)算，也很難做正確的評(píng)估。大連的狀況和沈陽差不多。因此，大慶比較適宜。賣場選址與布局案例分析1綜合分析：賣場選址與布局18案例分析1

最熟悉運(yùn)作一種商品結(jié)構(gòu)或價(jià)格帶的連鎖店，卻跑到另一類城市去嘗試新的商品結(jié)構(gòu)和價(jià)格帶。這種跨越比在同一價(jià)格帶下的商品調(diào)整難度要大得多，失敗幾率也高！所以，一個(gè)簡單的原則：分清城市的類別做足準(zhǔn)備再去開店。賣場選址與布局案例分析1最熟悉運(yùn)作一種商品結(jié)構(gòu)或價(jià)格帶的連鎖店195.2城市功能區(qū)的分類當(dāng)我們確定了進(jìn)入某個(gè)城市之后就要對其地圖按功能進(jìn)行區(qū)域劃分。一般我們對城市是這樣劃分的。居住區(qū)、工業(yè)區(qū)、商業(yè)區(qū)、行政區(qū)和學(xué)校區(qū)。賣場選址與布局5.2城市功能區(qū)的分類當(dāng)我們確定了進(jìn)入某個(gè)城市之后就要對其205.2城市功能區(qū)的分類1、居住區(qū)：人口密集。人口流動(dòng)較少，顧客的忠實(shí)程度比較高。社區(qū)往往有較強(qiáng)的獨(dú)立性。2、工業(yè)區(qū)：工廠云集，較多的工作人口，鐘擺式的生活方式。人口密度小，流動(dòng)性也不大。顧客有忠實(shí)度，但購買意愿小，而團(tuán)購居多。3、商業(yè)區(qū)：店鋪云集，流動(dòng)人口大，顧客忠實(shí)度小，競爭激烈。租金高。市場影響力很大。4、行政區(qū)：政府機(jī)關(guān)所在地，送禮和餐飲消費(fèi)集中。顧客的忠實(shí)程度比較高。5、學(xué)校區(qū)：學(xué)校云集，有較強(qiáng)的獨(dú)立性。人口流動(dòng)較少，顧客的忠實(shí)程度比較高。賣場選址與布局5.2城市功能區(qū)的分類1、居住區(qū)：人口密集。人口流動(dòng)較少，215.2城市功能區(qū)的分類在與地產(chǎn)商談判時(shí)，我們首先要確定的就是“店鋪所在地所屬的功能區(qū)”，之后才去確定是否開店，開什么樣的店。不同區(qū)域的適合業(yè)態(tài)是完全不同的。當(dāng)然在很多老城區(qū)，功能區(qū)是混合在一起的，要按實(shí)際情況來區(qū)分。一般的做法是將不同的功能區(qū)用不同的顏色標(biāo)志出來，然后做綜合分析。特別是在物業(yè)談判前期，我們首先就要了解該地周圍的功能區(qū)分布狀況。賣場選址與布局5.2城市功能區(qū)的分類在與地產(chǎn)商談判時(shí)，我們首先要確定的就22案例分析2

某大型連鎖超市選中了一個(gè)交通便利的商用樓宇，情況如下：

(1)社區(qū)：以北是個(gè)正在建設(shè)的大型社區(qū)，人口約10000戶，2年后可以全部入住；東、西面是個(gè)工業(yè)區(qū)；南面是一個(gè)大學(xué)；無競爭對手。

(2)交通：處于十字路口，有多條公交車經(jīng)過。

(3)物業(yè)狀況：12000平方米，2層。

(4)房租：60萬/月在未經(jīng)選址調(diào)查的情況下簽約并開店，業(yè)態(tài)是10000平方米綜合超市。

賣場選址與布局案例分析2某大型連鎖超市選中了一個(gè)交通便利的23案例分析2

經(jīng)營狀況：開業(yè)2個(gè)月就進(jìn)入低潮，日均營業(yè)額9萬左右，發(fā)生嚴(yán)重的虧損。試分析其失敗的原因，并嘗試提出解決對策。賣場選址與布局案例分析2經(jīng)營狀況：開業(yè)2個(gè)月就進(jìn)入低潮，日24案例分析2分析：

1)工業(yè)人口過多且都是經(jīng)過，不會(huì)下車購買商品;

2)居民區(qū)還在發(fā)展階段。

3)學(xué)生的消費(fèi)較單一，無法形成規(guī)模。

4)業(yè)態(tài)選擇有誤。

如：將1樓的6000平方米改做建材超市。以裝飾裝潢和五金電料為主。2樓變?yōu)?000平方米的生鮮加強(qiáng)型超市，以食品和生鮮為主，輔以日用雜品。

賣場選址與布局案例分析2分析：賣場選址與布局255.2城市功能區(qū)的分類對功能區(qū)類型的固定劃分能節(jié)省選址的思考步驟，并使決策者擯棄表面浮華的數(shù)據(jù)和趨勢分析，做出更合適的判斷。常常有地方政府或其他相關(guān)機(jī)構(gòu)以“未來的社區(qū)特征／發(fā)展結(jié)果”來吸引商業(yè)企業(yè)，但未來就是未來，我們最該關(guān)注的就是當(dāng)下這個(gè)區(qū)域到底是什么類型的。不開店就沒有損失，但開了店開不好，損失是很大的。決策者一般內(nèi)心對成敗都很敏感，如果一個(gè)店在該城市失敗，那好幾年他也不會(huì)到這來開店，其結(jié)果就是：因?yàn)橐粋€(gè)店放棄了一座城市！賣場選址與布局5.2城市功能區(qū)的分類對功能區(qū)類型的固定劃分能節(jié)省選址的思265.3商圈里的“障礙物”障礙物定義在我們的商圈里影響顧客便利和來店客數(shù)的自然地理?xiàng)l件和公共設(shè)施。賣場選址與布局5.3商圈里的“障礙物”障礙物定義賣場選址與布局275.3商圈里的“障礙物”在我們的傳統(tǒng)商圈劃分方法中，一般足以500米，1000米，5000米、10公里畫4個(gè)同心圓。500米的叫核心商圈，又叫主商圈；1000米的是輔商圈，又叫次商圈；5公里的叫輻射商圈，10公里的叫影響力商圈。零售業(yè)態(tài)多種多樣，他們的商圈重點(diǎn)也不同。比如，便利店只研究500米以內(nèi)的各項(xiàng)參數(shù)就可以了，而大型的購物中心（MALL）有時(shí)要研究30公里范圍內(nèi)的各種參數(shù)。但我們要強(qiáng)調(diào)，商圈并非我們理論上講的圓形，而是由于其范圍內(nèi)因障礙物的存在而變成的不規(guī)則圖形。賣場選址與布局5.3商圈里的“障礙物”在我們的傳統(tǒng)商圈劃分方法中，一般足285.3商圈里的“障礙物”從形狀上可以分為：條狀障礙物封閉的公路、河流、封閉的綠化帶等，一般通過橋梁和地下通道連接兩端。塊狀障礙物塊狀的諸如體育場、封閉的政府機(jī)構(gòu)、軍事基地、大型的收費(fèi)公園、湖泊等。這對于我們的商圈部產(chǎn)生了不同程度的影響。賣場選址與布局5.3商圈里的“障礙物”從形狀上可以分為：賣場選址與布局295.3商圈里的“障礙物”一位顧客雖然就住在馬路對面，但她必須要到300米外的天橋過到商鋪，那她就很難成為主力顧客了，特別是當(dāng)她附近又新開店的時(shí)候，忠實(shí)度就大打折扣了。在優(yōu)秀選址人員選擇店鋪時(shí)，一般要繪制一份詳細(xì)的商圈分布圖，用深淺不同的顏色標(biāo)出核心商圈的位置、次商圈的位置，以及在商圈中存在的障礙物。賣場選址與布局5.3商圈里的“障礙物”一位顧客雖然就住在馬路對面，但她必305.3商圈里的“障礙物”1）對消費(fèi)者密度的影響：如D百貨公司西面臨近一個(gè)100公頃的湖泊，其實(shí)際消費(fèi)者密度就大打折扣；2）對消費(fèi)者便利的影響。如河流、立交橋等3）對消費(fèi)心理的影響。如傳染病醫(yī)院。賣場選址與布局5.3商圈里的“障礙物”1）對消費(fèi)者密度的影響：如D百貨公31案例分析3某城市的北部有一個(gè)新興的超大型社區(qū)，人口超過10萬，而且還沒有大型的零售企業(yè)進(jìn)入，應(yīng)該說是絕佳的機(jī)會(huì)。社區(qū)的南部有一個(gè)2萬平米的商業(yè)樓，非常適合開辦社區(qū)購物中心或大型超市。該商業(yè)樓與此大型社區(qū)只有一路之隔。那條路是封閉式的，距此建筑400米外只有一個(gè)小型的過街天橋。賣場選址與布局案例分析3某城市的北部有一個(gè)新興的超大型社區(qū)，人口超過10萬32案例分析3若干月后超市開業(yè)，剛剛開始的5個(gè)月很好，生意紅火。到了第6個(gè)月生意就開始下滑。原來在社區(qū)較北的地方有個(gè)5000平方米的中型超市B開業(yè)，很多顧客都轉(zhuǎn)向了那邊。賣場選址與布局案例分析3若干月后超市開業(yè)，剛剛開始的5個(gè)月很好，生意紅火。33案例分析3選址不是一個(gè)簡單的過程，很多的細(xì)節(jié)因素都會(huì)對未來的營業(yè)有所影響。企業(yè)的拓展經(jīng)理也看到了這個(gè)問題，他主觀地認(rèn)為有天橋，附近也沒有其他競爭者，所以影響不大。中型超市的拓展人員也看到了這一點(diǎn)，根據(jù)自己的商圈圖，500米內(nèi)不會(huì)有人爭奪客源。1000米處有封閉的公路阻隔，再加上天橋與A的400米距離，使他與競爭者的實(shí)際距離為1400米——這幾乎超出了可競爭的范圍。因此他們根據(jù)自身的狀況開辦了一家中型超市，并且取得了成功。賣場選址與布局案例分析3選址不是一個(gè)簡單的過程，很多的細(xì)節(jié)因素都會(huì)對未來的34案例分析3A公司的對策：1)降低自己超市生鮮品種的價(jià)格，以低價(jià)吸引社區(qū)顧客。2)推出大宗商品送貨上門的業(yè)務(wù)，再設(shè)老人輔助員（即60歲以上老人來店有專人負(fù)責(zé)送貨到家）。3)發(fā)動(dòng)社會(huì)力量和關(guān)系，要求政府增設(shè)新的天橋（由企業(yè)出資，政府建設(shè)）。最后，企業(yè)實(shí)際支付成本超百萬。

賣場選址與布局案例分析3A公司的對策：賣場選址與布局355.4商圈內(nèi)非直接競爭業(yè)態(tài)的影響大多數(shù)店鋪都是扎堆的。那么旁邊的那家店鋪是搶了生意，還是旺了買賣？賣場選址與布局5.4商圈內(nèi)非直接競爭業(yè)態(tài)的影響大多數(shù)店鋪都是扎堆的。那么365.4商圈內(nèi)非直接競爭業(yè)態(tài)的影響非直接競爭業(yè)態(tài)分類如下：顧客相同不同商品相同品牌專賣店和百貨公司百貨公司與服裝批發(fā)市場不同生鮮超市和百貨公司鞋店和嬰兒用品商店賣場選址與布局5.4商圈內(nèi)非直接競爭業(yè)態(tài)的影響非直接競爭業(yè)態(tài)分類如下：顧375.4商圈內(nèi)非直接競爭業(yè)態(tài)的影響

更精細(xì)的考察，給決策者更多變量，就要注意記錄非直接競爭業(yè)態(tài)的以下幾個(gè)細(xì)節(jié)：

1)對方的來客數(shù)

2)對方的客單價(jià)

3)對方可以影響到的商圈

4)對方的商品結(jié)構(gòu)

5)對方的顧客群

6)對方自身的面積

7)對方的社會(huì)功能賣場選址與布局5.4商圈內(nèi)非直接競爭業(yè)態(tài)的影響更精細(xì)的385.4商圈內(nèi)非直接競爭業(yè)態(tài)的影響我們以顧客和商品為坐標(biāo)，畫出如下坐標(biāo)圖來：

賣場選址與布局5.4商圈內(nèi)非直接競爭業(yè)態(tài)的影響我們以顧客和商品為坐標(biāo)，畫395.4商圈內(nèi)非直接競爭業(yè)態(tài)的影響處于B、C兩個(gè)區(qū)的商店都會(huì)增加我們的客源基數(shù)，因?yàn)樗鼈兊念櫩褪亲龃罅诉@張餅；A、C區(qū)的商品都會(huì)促進(jìn)我方商品的銷售，因?yàn)樗鼈兊纳唐放c我方互補(bǔ)。而D是在兩個(gè)方面都有負(fù)作用的。我們做商圈調(diào)查的時(shí)候，就應(yīng)嚴(yán)格考察周圍業(yè)態(tài)的狀況，看看是否對我們有好的影響。賣場選址與布局5.4商圈內(nèi)非直接競爭業(yè)態(tài)的影響處于B、C兩個(gè)區(qū)的商店都會(huì)405.4商圈內(nèi)非直接競爭業(yè)態(tài)的影響某外資5000平方米生鮮超市的周邊業(yè)態(tài)調(diào)查表如下：賣場選址與布局5.4商圈內(nèi)非直接競爭業(yè)態(tài)的影響某外資5000平方米生鮮超415.4商圈內(nèi)非直接競爭業(yè)態(tài)的影響從上面的表格我們應(yīng)用到圖中：賣場選址與布局5.4商圈內(nèi)非直接競爭業(yè)態(tài)的影響從上面的表格我們應(yīng)用到圖中425.4商圈內(nèi)非直接競爭業(yè)態(tài)的影響處于C區(qū)的業(yè)態(tài)是比較多的，而且處于強(qiáng)勢，因此，對于決策者來說，在此地開店是很穩(wěn)妥的。企業(yè)既可以和他們共享資源，又不會(huì)對自己的銷售產(chǎn)生沖擊。賣場選址與布局5.4商圈內(nèi)非直接競爭業(yè)態(tài)的影響賣場選址與布局435.5預(yù)估月營業(yè)額，判斷房租水平

一般房租水平占未來每月營業(yè)額一定的比例，才能保證投資的安全。一般地講，實(shí)際營業(yè)額=來店客數(shù)×客單價(jià)也就是說來店客數(shù)越多銷售額越多，客單價(jià)越高銷售額越高。而影響來客數(shù)和客單價(jià)的最基本因素就是：商圈內(nèi)的人口數(shù)和收入水平。

賣場選址與布局5.5預(yù)估月營業(yè)額，判斷房租水平一般房租水平占未來每445.5預(yù)估月營業(yè)額，判斷房租水平人口數(shù)和收入水平這兩個(gè)簡單數(shù)據(jù)還不夠，我們一般還需要從3個(gè)方向入手調(diào)查：

1．確定商圈范圍。由于業(yè)態(tài)的區(qū)別，商圈的大小是不同的，不同商圈包含的顧客和對手是不一樣的，根據(jù)自己的實(shí)際情況來確定商圈范圍是十分必要的。

2．確定競爭者的數(shù)量和影響力。按照業(yè)態(tài)和商品的雷同度對消費(fèi)的影響，來分析到底有多少人口可能被分流。

3．商圈內(nèi)的障礙物。賣場選址與布局5.5預(yù)估月營業(yè)額，判斷房租水平人口數(shù)和收入水平這兩個(gè)簡單455.5預(yù)估月營業(yè)額，判斷房租水平在做了人口和收入等級(jí)的確認(rèn)以后，我們就商圈內(nèi)我們企業(yè)的實(shí)際市場份額進(jìn)行推算，大體流程如圖所示進(jìn)而推出未來的總營業(yè)額。

賣場選址與布局5.5預(yù)估月營業(yè)額，判斷房租水平在做了人口和收入等級(jí)的確認(rèn)46影響市場份額的幾種大致情況：

（1）商圈內(nèi)的不同區(qū)域都是固定、成熟居民區(qū)，居民的收入等級(jí)較高，而且沒有競爭者，這樣的市場份額最大。

（2）商圈內(nèi)的不同區(qū)域存在競爭者，會(huì)導(dǎo)致市場份額減少。減少的程度取決于競爭水平的等級(jí)。居民區(qū)對手門店更方便。

（3）商圈內(nèi)的市政設(shè)施對商圈的影響。街道、河流等，導(dǎo)致商圈內(nèi)的部分居民不能方便地來到我們的店鋪購物，或者導(dǎo)致商圈外的部分居民只能到我們的店鋪購物。

5.5預(yù)估月營業(yè)額，判斷房租水平賣場選址與布局影響市場份額的幾種大致情況：5.5預(yù)估月營業(yè)額，判斷房租水475.5預(yù)估月營業(yè)額，判斷房租水平（4）若商圈內(nèi)有我們自己的另一個(gè)店鋪，因?yàn)樵黾恿艘粋€(gè)店，則這兩個(gè)店鋪的總市場份額相對于單店會(huì)增加。但每個(gè)店鋪的營業(yè)額可能會(huì)比只有一個(gè)店時(shí)的營業(yè)額要低。營業(yè)額降低的比率取決這兩家店商圈重疊的大小。（5）商圈外的居民也會(huì)來購物，這些銷售量最高可能會(huì)約占20%的營業(yè)額。但這會(huì)根據(jù)不同的經(jīng)濟(jì)狀況，店鋪周圍鄰居的不同而產(chǎn)生變化。商圈外的營業(yè)額來自商圈外的居民經(jīng)過我們的店鋪，順道購物而產(chǎn)生的。這些額外的銷售取決于店鋪周圍的鄰居，如：醫(yī)院、學(xué)校、自由市場、電影院等。

賣場選址與布局5.5預(yù)估月營業(yè)額，判斷房租水平（4）若商圈內(nèi)有我們自己485.5預(yù)估月營業(yè)額，判斷房租水平五大因素

覆蓋率：店鋪提供的商品（可以是某類商品）滿足居民所有需求商品的比率，比率越高，越能滿足居民的需求，居民也就越愿意來購買。

消費(fèi)能力率：商圈內(nèi)顧客食品、保健品、美容和家庭用品的消費(fèi)量與當(dāng)?shù)仄骄档谋嚷省?/p>

食品消費(fèi)率：即顧客在我們店鋪購買食品的消費(fèi)占他自己總消費(fèi)的百分?jǐn)?shù)。這與考察顧客對我們店鋪的忠誠度。

市場份額%：即在我們店鋪的消費(fèi)量占商圈內(nèi)總的消費(fèi)量的百分率。

滲透率%：即商圈內(nèi)到我們店鋪消費(fèi)的顧