房地產(chǎn)市場調(diào)查報告模板

房地產(chǎn)市場調(diào)查報告房地產(chǎn)市場調(diào)查報告這座城宏觀經(jīng)濟(jì)分析重點(diǎn)樓盤掃描房地產(chǎn)市場分析城市概況城市人口經(jīng)濟(jì)分析本章小結(jié)這座城宏觀經(jīng)濟(jì)分析重點(diǎn)樓盤掃描房地產(chǎn)市場分析城市概況城市人口城市概況充足的經(jīng)濟(jì)發(fā)展空間，強(qiáng)勁的城市發(fā)展動力市市區(qū)（清城區(qū)）及清新區(qū)、佛岡縣、陽山縣、連南瑤族自治縣、連山壯族瑤族自治縣，并代管英德市、連州市兩個縣級市，共1區(qū)2市5縣，總面積1.9萬平方公里。先后被評為省文明城市、省衛(wèi)生城市，并被國家有關(guān)部門授予中國優(yōu)秀旅游城市、中國漂流之鄉(xiāng)、中國龍舟之鄉(xiāng)、中國溫泉之鄉(xiāng)、中國奇洞之鄉(xiāng)、中國英石之鄉(xiāng)。還有“珠三角后花園”之美譽(yù)。城市概況充足的經(jīng)濟(jì)發(fā)展空間，強(qiáng)勁的城市發(fā)展動力市市區(qū)（清城區(qū)不同發(fā)展階段城市化特征發(fā)展次序第一階段第二階段第三階段第四階段發(fā)展階段初步城市化高速發(fā)展期調(diào)整發(fā)展期穩(wěn)定發(fā)展期城市化率小于30%30%-50%50%-75%75%以上城市人口人口的穩(wěn)定增長、城市化的加速積累為市持續(xù)而大量的駐扎需求，促進(jìn)了房地產(chǎn)的快速發(fā)展市人口與城鎮(zhèn)化進(jìn)程人口：萬市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展使市城鎮(zhèn)化人口快速增加，城市化率12年達(dá)到47.93高位，進(jìn)入高速發(fā)展期。市2010年第六次人口普查數(shù)據(jù)公報市城區(qū)人口近年來穩(wěn)步增長，根據(jù)數(shù)據(jù)對比預(yù)計2013年城區(qū)人口將達(dá)到85-90萬，這一數(shù)據(jù)為房地產(chǎn)未來的需求提供支撐。不同發(fā)展階段城市化特征發(fā)展次序第一階段第二階段第三階段第四階經(jīng)濟(jì)分析GDP的高位增長昭示房地產(chǎn)的高速發(fā)展小于4%4%-5%5%-8%大于8%萎縮停滯穩(wěn)定發(fā)展高速發(fā)展

GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系根據(jù)GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系，可以看出市房地產(chǎn)處于穩(wěn)定發(fā)展期。市2009-2012年GDP及增幅近年來市經(jīng)濟(jì)加速增長，年度增幅雖然在11年后放緩，據(jù)官方權(quán)威數(shù)據(jù)表明，主要是因?yàn)榻?jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型所引起增幅有所放緩，可以預(yù)見經(jīng)濟(jì)分析GDP的高位增長昭示房地產(chǎn)的高速發(fā)展小于4%4%-5生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主超速發(fā)展，單純數(shù)量型快速發(fā)展，以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展，綜合發(fā)展型經(jīng)濟(jì)分析穩(wěn)步提高的人均收入，消費(fèi)水平，為房地產(chǎn)市場的發(fā)育，商品住宅的消費(fèi)增長提供可能8000-10000元10000-40000元40000-80000元80000-200000元啟動期快速發(fā)展高速發(fā)展減緩發(fā)展人均GDB與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系2009-2012年人均GDP人均GDP顯示，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場處于快速發(fā)展期，剛需和改善型需求并重。生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主超速發(fā)展，經(jīng)濟(jì)分析人均消費(fèi)水平的提高是房地產(chǎn)發(fā)展的重要基礎(chǔ)之一市人均收支變化圖市房地產(chǎn)發(fā)展水平處在高速發(fā)展期，隨著收入和消費(fèi)的增加，未來仍有快速上升的空間。2012年，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)19514元，農(nóng)民人均可支配收入達(dá)到8612元，分別比2009年增加5200元和3103元，年均分別增長7.3%和11.2%。經(jīng)濟(jì)分析人均消費(fèi)水平的提高是房地產(chǎn)發(fā)展的重要基礎(chǔ)之一市人均收房地產(chǎn)開發(fā)投資/固定資產(chǎn)投資較低基本正常正常運(yùn)行基本正常異?！?515~2222~3030~37〉37反映投資結(jié)構(gòu)是否合理的基礎(chǔ)指標(biāo)，發(fā)達(dá)國家的比例為20%-25%經(jīng)濟(jì)分析房地產(chǎn)開發(fā)投資額平穩(wěn)增加反映出房地產(chǎn)發(fā)展水平逐步提高2012年市房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比例為41.2%，可見當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)發(fā)展水平處于異常。廣清同城后政府對固定資產(chǎn)投資必將加大投入力度。市房地產(chǎn)開發(fā)投資額顯逐年上升趨勢，2012年較上年同比增長7.2%。固定資產(chǎn)投資于房地產(chǎn)開發(fā)投資房地產(chǎn)開發(fā)投資/固定資產(chǎn)投資較低基本正常正常運(yùn)行基本正常異常本章小結(jié)市處于快速發(fā)展和建設(shè)期，潛力巨大。城市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，GDP增長雖有所放緩，但始終保持良好態(tài)勢，宏觀環(huán)境較好。房地產(chǎn)投資保持增長勢頭，未來發(fā)展?jié)摿薮蟆３鞘谢M(jìn)程的不斷進(jìn)行，帶來了大量新增城市人口，城市住房需求將不斷擴(kuò)大。本章小結(jié)市處于快速發(fā)展和建設(shè)期，潛力巨大。這座城宏觀經(jīng)濟(jì)分析重點(diǎn)樓盤掃描房地產(chǎn)市場分析土地市場商品房市場板塊劃分主力價格本章小結(jié)產(chǎn)品分析客戶分析這座城宏觀經(jīng)濟(jì)分析重點(diǎn)樓盤掃描房地產(chǎn)市場分析土地市場商品房市土地市場充足的土地供應(yīng)，為房地產(chǎn)市場提供充足的開發(fā)用地。土地供應(yīng)充足，土地出讓基本以起拍價成交。這降低了房地產(chǎn)開發(fā)土地成本，但也導(dǎo)致商品房供應(yīng)量激增。2011-2013年市土地供應(yīng)面積（單位：公頃）土地市場充足的土地供應(yīng)，為房地產(chǎn)市場提供充足的開發(fā)用地。土地商品房市場剛性需求為主導(dǎo)市場，從供需情況預(yù)測來看，2013年商品房供應(yīng)量充足，市場運(yùn)行供大于求。2010-2013年六月份成交面積表以上數(shù)據(jù)可以看出房地產(chǎn)市場成交量比較活躍，總體成交體量較大。下半年是樓市的成交高峰期，可以預(yù)見2013年整體成交量有望突破2012年成交體量。商品房市場剛性需求為主導(dǎo)市場，從供需情況預(yù)測來看，2013年價格分析價格維持平穩(wěn)，成交量維持較高水平。2011年8月-2013年6月成交價格及套數(shù)數(shù)據(jù)來源：房產(chǎn)管理局價格分析價格維持平穩(wěn)，成交量維持較高水平。2011年8月-2近期銷售情況房地產(chǎn)市場依然活躍，每日交易數(shù)量仍然較高。2013年6月每日銷售套數(shù)與均價截止到2013年6月28日，市當(dāng)日成交97套，成交面積10483.07㎡。2013年累計銷售已達(dá)15777套，累計銷售面積1630102㎡。數(shù)據(jù)來源：房產(chǎn)管理局近期銷售情況房地產(chǎn)市場依然活躍，每日交易數(shù)量仍然較高。201板塊劃分市房地產(chǎn)劃分為五個片區(qū)。舊城板塊東城板塊北江板塊新城板塊廣清大道板塊板塊劃分市房地產(chǎn)劃分為五個片區(qū)。舊城板塊東城板塊北江板塊新城舊城板塊依托飛來湖、舊城商業(yè)中心等，是目前江北組團(tuán)的主要商住中心，但總體區(qū)域形象較為落后；沿北江板塊享有北江優(yōu)越的江景資源，兼享新舊城區(qū)配套及便利，位于北江發(fā)展軸線之上，享有眾多規(guī)劃利好；新城板塊屬當(dāng)前城市中心、市政府機(jī)關(guān)所在區(qū)域、CBD，具備良好的開發(fā)前景，武廣快線的落成和輕軌的建設(shè)將給該區(qū)域帶來更大的升值潛力；廣清大道板塊為未來城市商業(yè)中心，享有眾多南延發(fā)展方向的規(guī)劃利好，眾多大盤的崛起，正使該板塊日益成熟；廣清板塊靠近廣清高速，對接省會城市-廣州交通優(yōu)勢非常明顯，但是配套稀缺也是目前非常明顯的缺點(diǎn)。板塊劃分舊城板塊依托飛來湖、舊城商業(yè)中心等，是目前江北組團(tuán)的主要商重點(diǎn)板塊目前，市樓盤主要集中在三大板塊。舊城板塊北江板塊新城板塊重點(diǎn)板塊目前，市樓盤主要集中在三大板塊。舊城板塊北江板塊新城樓盤分布樓盤分布板塊樓盤舊城板塊北江板塊新城板塊代表樓盤：臨湖雅居、鳳凰豪庭雅悅花園、慧峰豪庭宜城花園、領(lǐng)秀瑞成凱倫堡、新世紀(jì)廣場凱旋城、東城御峰、美林宏景新城恒利陽光新城景園公園一號代表樓盤：錦江豪苑、麗景大廈懿峰花園、金逸雅居翡翠壹號、金信藍(lán)灣朝南維港半島明日清華灣凱景中央首座代表樓盤：富麗東方、嘉興花園廣信花園、近茂家園萬基金海灣臥龍五洲世紀(jì)城金世紀(jì)豪園123板塊樓盤舊城板塊北江板塊新城板塊代表樓盤：代表樓盤：代表樓盤主力價格住宅主力價格發(fā)布（單位：元/㎡）舊城區(qū)板塊案名4000-45004500-50005000-60006000-70007000-80008000-90009000以上北江板塊翡翠壹號7500懿峰雅居7500金信藍(lán)灣9300金信海怡花園6500金逸雅居6500朝南維港半島6500新城區(qū)板塊5000-6500為當(dāng)前主力價格。主力價格住宅主力價格發(fā)布（單位：元/㎡）舊城區(qū)板塊案名400客戶分析以剛需為主，改善型購房與投資型購房并重。板塊片區(qū)項目名稱客戶構(gòu)成備注舊城區(qū)板塊北江板塊朝南維港半島金信藍(lán)灣金逸雅居新城區(qū)板塊客戶分析以剛需為主，改善型購房與投資型購房并重。板塊片產(chǎn)品分析90-120㎡的兩房、三房為當(dāng)前市場主力產(chǎn)品，其中100-130㎡三房為熱銷戶型。對高層和三房接受度較高，對于大戶型接受度處于認(rèn)知階段。市場各面積段產(chǎn)品銷售情況統(tǒng)計項目名戶型面積（㎡）銷售率項目名戶型面積（㎡）銷售率懿峰雅居兩房朝南維港半島兩房74-90三房三房101-134四房三房141-17642%五房四房146-21454%凱景中央首座三房149天湖酈都兩房73四房159-20713%三房111-125五房232-2356%三房132-141六房215-309未推出四房150-19057%金信海怡花園三房129-160五房215-24431%四房214-23337.5%五房17848%五房239-25235%翡翠壹號三房227-273金逸雅居兩房84-99四房189-215三房122-15054%四房279四房24924%五房317-401五房3035%六房379-411產(chǎn)品分析90-120㎡的兩房、三房為當(dāng)前市場主力產(chǎn)品，其中1本章小結(jié)總體經(jīng)濟(jì)水平有待提升，新城建設(shè)將會提速，房地產(chǎn)面臨機(jī)遇與挑戰(zhàn)。異地開發(fā)商看好市場需求及房價獲益空間，房價上漲速度較快。住房需求迅速增長，投資性需求開始增加。相應(yīng)的市場供應(yīng)量也大，競爭激烈。區(qū)塊特征日趨附明顯，樓市日漸由樓盤競爭向區(qū)塊競爭過渡，房價因區(qū)塊定位而拉開差距。項目的資源、規(guī)模、推出時間都大致相同，爭奪相同客群，同質(zhì)競爭突出。本章小結(jié)總體經(jīng)濟(jì)水平有待提升，新城建設(shè)將會提速，房地產(chǎn)面臨機(jī)這座城宏觀經(jīng)濟(jì)分析重點(diǎn)樓盤掃描房地產(chǎn)市場分析舊城區(qū)新城區(qū)東城區(qū)北江板塊廣清大道板塊本章小結(jié)這座城宏觀經(jīng)濟(jì)分析重點(diǎn)樓盤掃描房地產(chǎn)市場分析舊城區(qū)新城區(qū)東城重點(diǎn)樓盤掃描競品分析一（翡翠壹號）項目規(guī)模：占地面積2.1萬㎡，總建筑面積11.6萬㎡，其中住宅9萬㎡主力戶型：192㎡四房，253.71-336.81㎡復(fù)式洋房，11棟936-1390㎡望江別墅形象定位：人居藝術(shù)豪宅銷售均價：預(yù)計7000元起（毛坯）銷售情況：內(nèi)部認(rèn)籌中（現(xiàn)推“日進(jìn)萬金”）客戶群體：本地個體生意人，私企業(yè)主，企業(yè)高管，改善型客戶為主。重點(diǎn)樓盤掃描競品分析一（翡翠壹號）項目規(guī)模：占地面積2.1萬重點(diǎn)樓盤掃描競品分析二（金逸雅居）項目規(guī)模：占地面積4萬㎡，總建筑面積13萬㎡主力戶型：122-130㎡三房，143㎡三房，249-303㎡五房六房，兩層底商共計3000㎡形象定位：銷售均價：望花園5000元/㎡起（毛坯），望江戶型6500元/㎡起，商鋪只租不賣（50元/㎡）銷售情況：現(xiàn)為二期，目前主推A1、A2棟客戶群體：本地個體生意人，私企業(yè)主，企業(yè)高管，改善型客戶為主。重點(diǎn)樓盤掃描競品分析二（金逸雅居）項目規(guī)模：占地面積4萬㎡，重點(diǎn)樓盤掃描競品分析之三(金信藍(lán)灣)項目規(guī)模：占地面積10522㎡，總建筑面積80000㎡主力戶型：三層商鋪（其中一層1000㎡，二層1500㎡，三層1500㎡）形象定位：彰顯尊榮生活本質(zhì)銷售均價：商鋪一層2.2萬/㎡，二層1.5萬/㎡三層1.2萬/㎡銷售情況：洋房已售罄，均價9000元/㎡，目前主推商鋪客群分析：主要為本地和投資型客戶。重點(diǎn)樓盤掃描競品分析之三(金信藍(lán)灣)項目規(guī)模：占地面積105重點(diǎn)樓盤掃描競品分析之四（金信海怡花園）項目規(guī)模：占地面積19190㎡，總建筑面積106145㎡主力戶型：130-160㎡三房，210-250㎡四房五房，400多平米別墅六套形象定位：科技、綠色、江景精品社區(qū)銷售均價：望花園三房5300元起，望江四房6800元起銷售情況：現(xiàn)接受誠意登記中客群分析：本地個體生意人，私企業(yè)主，企業(yè)高管，外地來投資性客戶,本地以改善型客戶為主。