資產(chǎn)評估學課件

資產(chǎn)評估學主講人：王晶晶郵箱：wang_jj_xf@東南大學成賢學院經(jīng)管系第一頁，共四百三十頁。成績考核方式課堂表現(xiàn)20%作業(yè)20%

期終考試60%

2精品PPT|借鑒參考第二頁，共四百三十頁。教學目的對資產(chǎn)評估的基本概念、理論、評估方法有較全面而深入的掌握；

通過一定量的案例和企業(yè)資產(chǎn)評估的討論，使同學們對如何對企業(yè)資產(chǎn)進行評估的能力得到一定程度的鍛煉和提高。3精品PPT|借鑒參考第三頁，共四百三十頁。引言：注冊資產(chǎn)評估師前景與現(xiàn)狀職業(yè)描述與現(xiàn)狀

中國資產(chǎn)評估萌芽于80年代末、90年代初，伴隨著中國市場經(jīng)濟的發(fā)展而迅速壯大起來，短短的20多年即走過了其他國家用了100多年才完成的歷史，應該說中國資產(chǎn)評估行業(yè)的發(fā)展得益于中國市場經(jīng)濟的發(fā)展和對國有經(jīng)濟的改造。資產(chǎn)評估作為一種專業(yè)化市場中介行業(yè)，在規(guī)范資產(chǎn)運作、維護經(jīng)濟秩序、促進經(jīng)濟發(fā)展等方面具有十分重要的作用。資產(chǎn)評估活動是注冊資產(chǎn)評估師運用專業(yè)方法，遵循專業(yè)規(guī)范，評定和估算資產(chǎn)或經(jīng)濟資源價值的中介行為。目前，根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定以及市場經(jīng)濟主體的需要，資產(chǎn)評估已服務(wù)于諸多重要經(jīng)濟領(lǐng)域和經(jīng)濟活動，包括設(shè)立中外合資企業(yè)、國有企業(yè)改制上市、企業(yè)重組、國有產(chǎn)權(quán)或股權(quán)轉(zhuǎn)讓、金融風險防范、會計公允價值計量、稅基確定等。隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，各種經(jīng)濟活動和經(jīng)濟行為日益復雜，資產(chǎn)評估在幫助企業(yè)降低交易成本、提高經(jīng)濟效率、規(guī)范交易行為、改善經(jīng)營管理，以及促進政府轉(zhuǎn)變職能、維護社會經(jīng)濟秩序、構(gòu)建和諧社會等方面的作用更加明顯。迄今全國有注冊資產(chǎn)評估師3萬多人，資產(chǎn)評估從業(yè)人員6萬多人，資產(chǎn)評估機構(gòu)3500多家。隨著資產(chǎn)評估越來越廣泛地介入經(jīng)濟生活，社會對注冊資產(chǎn)評估師的需求越來越大，行業(yè)和資產(chǎn)評估師在經(jīng)濟生活中的影響也越來越大，社會地位不斷提高。4精品PPT|借鑒參考第四頁，共四百三十頁。就業(yè)渠道與領(lǐng)域注冊資產(chǎn)評估師是從事資產(chǎn)價值評估的專業(yè)人員，因此對評估師的基本素質(zhì)要求較高，不僅需要一定的學歷，還要具有一定時間的相關(guān)工作經(jīng)驗，并且參加統(tǒng)一的全國注冊資產(chǎn)評估師考試，考試合格之后才能獲得注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)業(yè)資格證書。考生考試合格后，既可選擇在資產(chǎn)評估機構(gòu)執(zhí)業(yè)，專職從事資產(chǎn)評估中介服務(wù)，也可選擇在企業(yè)、銀行等部門就職，從事與資產(chǎn)評估相關(guān)的企業(yè)價值估價與認定和抵、質(zhì)押品價值評估業(yè)務(wù)。職業(yè)收入初探注冊資產(chǎn)評估師的薪酬與其實踐經(jīng)驗及業(yè)務(wù)能力密切相關(guān)，就北京、上海、深圳等大中城市而言，取得執(zhí)業(yè)資格初到資產(chǎn)評估機構(gòu)工作的評估師年薪一般為3至5萬元，具有一至兩年評估機構(gòu)實踐經(jīng)驗并具有一定業(yè)務(wù)能力的項目經(jīng)理，年薪為8萬至15萬元，而經(jīng)理級注冊資產(chǎn)評估師年薪可達20萬元以上。未來隨著業(yè)務(wù)領(lǐng)域的拓寬和評估行業(yè)的對外開放，評估師的薪酬將有可能更加豐厚。職業(yè)考試與認證注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)業(yè)資格考試共設(shè)5個科目：《資產(chǎn)評估》、《經(jīng)濟法》、《財務(wù)會計》、《機電設(shè)備評估基礎(chǔ)》、《建筑工程評估基礎(chǔ)》，各科目均由客觀題和主觀題兩個部分組成。5精品PPT|借鑒參考第五頁，共四百三十頁。本學期教學內(nèi)容資產(chǎn)評估基本理論資產(chǎn)評估基本方法機器設(shè)備評估房地產(chǎn)評估流動資產(chǎn)評估無形資產(chǎn)評估長期投資性資產(chǎn)評估企業(yè)整體資產(chǎn)評估資產(chǎn)評估綜合操作實務(wù)理論部分實務(wù)部分6精品PPT|借鑒參考第六頁，共四百三十頁。第一章理論基礎(chǔ)學習目的:了解資產(chǎn)評估的興起與發(fā)展；了解資產(chǎn)評估的特點；掌握資產(chǎn)評估的定義和價值類型；重點掌握資產(chǎn)評估的目的；熟悉資產(chǎn)評估的假設(shè)和原則；理解資產(chǎn)評估與會計和審計的關(guān)系。第七頁，共四百三十頁。主要內(nèi)容第一節(jié)資產(chǎn)評估的興起與發(fā)展第二節(jié)資產(chǎn)評估及其特點第三節(jié)價值類型和評估目的第四節(jié)資產(chǎn)評估的假設(shè)和原則第五節(jié)資產(chǎn)評估與會計和審計的關(guān)系8精品PPT|借鑒參考第八頁，共四百三十頁。第一節(jié)資產(chǎn)評估的興起與發(fā)展

一、國際資產(chǎn)評估業(yè)發(fā)展歷史19世紀后期，美國出現(xiàn)專業(yè)評估公司。1868年，英國皇家特許測量師協(xié)會的前身正式成立，并于1881年由英國維多利亞女王授予“皇家特許”稱號。1981年成立國際資產(chǎn)評估標準委員會（TheInternationalAssetsValuationStandardsCommittee，TIAVSC），現(xiàn)改名為國際評估標準委員會（InternationalValuationStandardsCommittee，IVSC）。1985年制定《國際評估準則》，并多次修改。上個世紀八十年代后期以來，資產(chǎn)評估業(yè)在世界范圍內(nèi)得到了前所未有的高速發(fā)展，發(fā)展中國家和經(jīng)濟轉(zhuǎn)軌國家也積極發(fā)展本國的評估業(yè)，并取得了很大成就。9精品PPT|借鑒參考第九頁，共四百三十頁。二、我國資產(chǎn)評估的實踐與發(fā)展我國的資產(chǎn)評估行業(yè)從上世紀80年代末期誕生。1989年大連市政府率先做出嘗試，規(guī)定國有企業(yè)在與外資企業(yè)合資合作經(jīng)營時，必須對中方資產(chǎn)價值進行評估。

1989年我國進行了第一個資產(chǎn)評估項目——大連煉鋼廠中外合資項目，這標志著資產(chǎn)評估行業(yè)在我國的誕生。1990年國資局組建評估中心。1991年11月，國務(wù)院以91號令形式頒發(fā)《國有資產(chǎn)評估管理辦法》，規(guī)定國有企業(yè)產(chǎn)權(quán)或經(jīng)營主體發(fā)生變動時，必須進行評估。1993年12月中國資產(chǎn)評估協(xié)會的成立，標志著資產(chǎn)評估行業(yè)逐步由政府直接管理向政府監(jiān)管下的行業(yè)自律性管理過渡。1995年3月，中國資產(chǎn)評估協(xié)會加入國際評估標準委員會。1995年5月實行注冊評估師考試制度。10精品PPT|借鑒參考第十頁，共四百三十頁。1996年5月，中評協(xié)（1996）第03號發(fā)布《資產(chǎn)評估操作規(guī)范意義（試行）》。1999年10月，由財政部中國資產(chǎn)評估協(xié)會主辦的‘99北京國際評估論壇’在京舉行。2001年12月31日，國務(wù)院轉(zhuǎn)發(fā)了財政部改革國有資產(chǎn)評估管理辦法的文件，從2002年起，國有資產(chǎn)評估取消了立項確認制（這一制度從1991年起實行至2001年取消）代以核準制和備案制。2001年以來，先后頒布和實施了一系列評估準則和執(zhí)業(yè)標準。11精品PPT|借鑒參考第十一頁，共四百三十頁。主要內(nèi)容第一節(jié)資產(chǎn)評估的興起與發(fā)展第二節(jié)資產(chǎn)評估及其特點第三節(jié)價值類型和評估目的第四節(jié)資產(chǎn)評估的假設(shè)和原則第五節(jié)資產(chǎn)評估與會計和審計的關(guān)系12精品PPT|借鑒參考第十二頁，共四百三十頁。第二節(jié)資產(chǎn)評估及其特點一、資產(chǎn)評估定義（一）資產(chǎn)評估資產(chǎn)評估是專業(yè)機構(gòu)和人員按照國家法律、法規(guī)和資產(chǎn)評估準則，根據(jù)特定目的，遵循評估原則，依照相關(guān)程序，選擇適當?shù)膬r值類型，運用科學方法，對資產(chǎn)價值進行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見的行為和過程。評估主體評估依據(jù)評估客體評估方法評估程序評估目的評估原則評估價值類型13精品PPT|借鑒參考第十三頁，共四百三十頁?；镜脑u估要素：

(1)評估主體(2)評估客體

(3)評估依據(jù)(4)評估目的

(5)評估原則(6)評估程序

(7)評估價值類型(8)評估方法

(9)資產(chǎn)評估假設(shè)(10)資產(chǎn)評估基準日14精品PPT|借鑒參考第十四頁，共四百三十頁。（二）資產(chǎn)

資產(chǎn)評估中的資產(chǎn)或作為資產(chǎn)評估對象的資產(chǎn)，其內(nèi)涵更接近于經(jīng)濟學中的資產(chǎn)，即特定權(quán)利主體擁有或控制的，能夠給特定權(quán)利主體帶來未來經(jīng)濟利益的經(jīng)濟資源。而其外延則包括了具有內(nèi)在經(jīng)濟價值以及市場交換價值的所有實物和無形的權(quán)利。資產(chǎn)評估中資產(chǎn)的基本特征：1.必須是經(jīng)濟主體擁有或控制的；2.能夠給經(jīng)濟主體帶來經(jīng)濟利益的資源；3.必須能貨幣計量。15精品PPT|借鑒參考第十五頁，共四百三十頁。資產(chǎn)的分類1.按資產(chǎn)存在形態(tài)分類，可以分為有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn)。2.按資產(chǎn)的構(gòu)成和是否具有綜合獲利能力分類，可以分為單項資產(chǎn)和整體資產(chǎn)。3.按資產(chǎn)能否獨立存在分類，可以分為確指的資產(chǎn)和不可確指的資產(chǎn)。4.按資產(chǎn)與生產(chǎn)經(jīng)營過程的關(guān)系分類，可以分為經(jīng)營性資產(chǎn)（有效資產(chǎn)、無效資產(chǎn)）和非經(jīng)營性資產(chǎn)。5.按資產(chǎn)的流動性分類，可以分為流動資產(chǎn)、長期投資、固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)等。為什么對資產(chǎn)進行分類？思考16精品PPT|借鑒參考第十六頁，共四百三十頁。

（三）價格和價值

價格——是一個歷史數(shù)據(jù)或事實，是特定的交易行為中特定買方和賣方對商品或服務(wù)實際支付或收到的貨幣金額。價值——只是專業(yè)人員根據(jù)特定的價值定義在特定時間內(nèi)對商品、服務(wù)價值的估計。作為資產(chǎn)評估的目標是判斷評估對象的價值而不是評估對象的實際成交價格。17精品PPT|借鑒參考第十七頁，共四百三十頁。二、資產(chǎn)評估的特點1.市場性：模擬市場條件對資產(chǎn)價值作出經(jīng)得起市場檢驗的評定估算和報告。2.公正性：服務(wù)于資產(chǎn)業(yè)務(wù)的需要，而不是服務(wù)資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)當事人任何一方的需要。3.專業(yè)性：專業(yè)人員、專業(yè)機構(gòu)采取專業(yè)的方法。4.咨詢性：只提供參考，不提供決策。18精品PPT|借鑒參考第十八頁，共四百三十頁。三、資產(chǎn)評估的功能和作用（一）資產(chǎn)評估的功能

評價和評值是資產(chǎn)評估具有的最基本的內(nèi)在功效和能力。（二）資產(chǎn)評估的基本作用1.咨詢：為資產(chǎn)業(yè)務(wù)提供專業(yè)化估價意見，該意見無強制執(zhí)行力，不能也不應該取代資產(chǎn)交易當事人的交易決策。2.公正協(xié)調(diào)：協(xié)調(diào)價格爭議。3.鑒證：鑒別和舉證。（資產(chǎn)評估從事的是價值鑒證，而不是權(quán)屬鑒證）19精品PPT|借鑒參考第十九頁，共四百三十頁。主要內(nèi)容第一節(jié)資產(chǎn)評估的興起與發(fā)展第二節(jié)資產(chǎn)評估及其特點第三節(jié)價值類型和評估目的第四節(jié)資產(chǎn)評估的假設(shè)和原則第五節(jié)資產(chǎn)評估與會計和審計的關(guān)系20精品PPT|借鑒參考第二十頁，共四百三十頁。第三節(jié)價值類型和評估目的一、資產(chǎn)評估的價值類型資產(chǎn)評估中的價值類型是指資產(chǎn)評估結(jié)果的價值屬性及其表現(xiàn)形式。以資產(chǎn)評估的估價標準形式表達的價值類型，具體包括：重置成本、收益現(xiàn)值、現(xiàn)行市價（或變現(xiàn)價值）和清算價格四種。從資產(chǎn)評估假設(shè)的角度表述資產(chǎn)評估的價值類型，具體包括：繼續(xù)使用價值、公開市場價值和清算價值三種。21精品PPT|借鑒參考第二十一頁，共四百三十頁。從資產(chǎn)業(yè)務(wù)的性質(zhì)，即資產(chǎn)評估的特定目的劃分資產(chǎn)評估的價值類型，具體包括：抵押價值、保險價值、課稅價值、投資價值、清算價值、轉(zhuǎn)讓價值、保全價值、交易價值、兼并價值、拍賣價值、租賃價值、補償價值等。以資產(chǎn)評估時所依據(jù)的市場條件、被評估資產(chǎn)的使用狀態(tài)以及評估結(jié)論的適用范圍劃分資產(chǎn)評估結(jié)果的價值類型，具體包括市場價值和市場以外的價值兩大類。22精品PPT|借鑒參考第二十二頁，共四百三十頁。關(guān)于資產(chǎn)評估中的市場價值與市場價值以外的價值

市場價值是指資產(chǎn)在評估基準日公開市場上最佳使用狀態(tài)下最有可能實現(xiàn)的交換價值的估計值。

市場價值以外的價值是指不符合市場價值定義條件的資產(chǎn)價值類型，它是一系列不符合資產(chǎn)市場價值定義條件的價值形式的總稱或組合。在資產(chǎn)評估實務(wù)中使用頻率較高的市場價值以外的價值類型主要有：在用價值、投資價值、清算價值、殘余價值

23精品PPT|借鑒參考第二十三頁，共四百三十頁。二、資產(chǎn)評估的目的

（一）資產(chǎn)評估的一般目的資產(chǎn)評估所要實現(xiàn)的一般目的只能是資產(chǎn)在評估時點的公允價值。（二）資產(chǎn)評估的特定目的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓；企業(yè)兼并；企業(yè)出售；企業(yè)聯(lián)營；股份經(jīng)營；中外合資、合作；企業(yè)清算；擔保；企業(yè)租賃；債務(wù)重組；引起資產(chǎn)評估的其他合法經(jīng)濟行為。24精品PPT|借鑒參考第二十四頁，共四百三十頁。（三）資產(chǎn)評估特定目的在資產(chǎn)評估中的地位作用1.資產(chǎn)評估特定的全過程，不僅是某項具體資產(chǎn)評估活動的目的貫穿于資產(chǎn)評估起點，同時也是資產(chǎn)評估活動所要達到的目標。2.是界定評估對象的基礎(chǔ)；3.對資產(chǎn)評估價值類型選擇具有約束作用；4.在不同時期、地點及市場條件下，同一資產(chǎn)業(yè)務(wù)對資產(chǎn)評估結(jié)果的價值類型的要求也會有差別。（四）價值類型選擇與資產(chǎn)評估目的的關(guān)系1.價值類型是資產(chǎn)評估結(jié)果的屬性及表現(xiàn)形式，受評估目的等相關(guān)條件的制約；2.價值類型的選擇也應該成為實現(xiàn)評估目的，滿足相關(guān)條件的重要途徑和手段。25精品PPT|借鑒參考第二十五頁，共四百三十頁。市場價值在資產(chǎn)評估中的作用1.市場價值是資產(chǎn)評估中公允價值的坐標；2.市場價值是在評估中所依據(jù)的市場范圍內(nèi)，從市場整體的角度把握資產(chǎn)價值的相對合理和公允性的。共同攀登26精品PPT|借鑒參考第二十六頁，共四百三十頁。主要內(nèi)容第一節(jié)資產(chǎn)評估的興起與發(fā)展第二節(jié)資產(chǎn)評估及其特點第三節(jié)價值類型和評估目的第四節(jié)資產(chǎn)評估的假設(shè)和原則第五節(jié)資產(chǎn)評估與會計和審計的關(guān)系27精品PPT|借鑒參考第二十七頁，共四百三十頁。第四節(jié)資產(chǎn)評估的假設(shè)與原則一、資產(chǎn)評估的假設(shè)1.交易假設(shè)：假定所有待評估資產(chǎn)已經(jīng)處于交易過程中。2.公開市場假設(shè)公開市場是指充分發(fā)達與完善的市場條件，是一個有自愿的買者和賣者的競爭性市場，在這個市場上，買者和賣者的地位是平等的，彼此都有獲取足夠市場信息的機會和時間，買賣雙方的交易行為都是在自愿的、理智的而非強制或不受限制的條件下進行的。3.持續(xù)使用假設(shè)：資產(chǎn)狀態(tài)的一種假定性描述。4.清算假設(shè)：資產(chǎn)擬進入的市場條件的一種假定說明。28精品PPT|借鑒參考第二十八頁，共四百三十頁。二、資產(chǎn)評估的原則（一）資產(chǎn)評估工作原則1.獨立性原則：評估機構(gòu)和人員的獨立。2.客觀公正性原則：實事求是，尊重客觀實際。3.科學性原則：科學的態(tài)度，科學的方法評估。（二）資產(chǎn)評估經(jīng)濟技術(shù)原則1.預期收益原則：資產(chǎn)價值的高低取決于預期收益的多少。2.供求原則：供求規(guī)律對資產(chǎn)價值的評估產(chǎn)生規(guī)律性影響。3.貢獻原則：要素資產(chǎn)對整體資產(chǎn)的貢獻決定了要素資產(chǎn)的價值。4.替代原則：評估數(shù)據(jù)、評估方法的合理替代。5.評估時點原則：評估基準日。29精品PPT|借鑒參考第二十九頁，共四百三十頁。主要內(nèi)容第一節(jié)資產(chǎn)評估的興起與發(fā)展第二節(jié)資產(chǎn)評估及其特點第三節(jié)價值類型和評估目的第四節(jié)資產(chǎn)評估的假設(shè)和原則第五節(jié)資產(chǎn)評估與會計和審計的關(guān)系30精品PPT|借鑒參考第三十頁，共四百三十頁。第五節(jié)資產(chǎn)評估與會計和審計的關(guān)系一、資產(chǎn)評估與會計和審計的聯(lián)系（一）資產(chǎn)評估與會計的聯(lián)系特定條件下資產(chǎn)會計計價和財務(wù)報告利用資產(chǎn)評估結(jié)論，以及資產(chǎn)評估需要參考會計數(shù)據(jù)資料。（二）資產(chǎn)評估與審計的聯(lián)系1.資產(chǎn)評估中的資產(chǎn)清查階段，有相當部分采用了與審計類似的方法，具有事實判斷的性質(zhì)。2.流動資產(chǎn)和負債的評估有相當部分可借鑒審計的方法。3.經(jīng)審計后的企業(yè)財務(wù)報表及相關(guān)數(shù)據(jù)可作為企業(yè)價值評估的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。4.審計審核會計資產(chǎn)計價大量運用資產(chǎn)評估技術(shù)和方法。31精品PPT|借鑒參考第三十一頁，共四百三十頁。二、資產(chǎn)評估與會計和審計的區(qū)別（一）資產(chǎn)評估與會計的區(qū)別1.會計的基本職能是反映和監(jiān)督；資產(chǎn)評估的基本職能是評估和咨詢。2.會計中對資產(chǎn)的確認和計價大量采用歷史成本；資產(chǎn)評估中的資產(chǎn)確認和計價主要以資產(chǎn)效用和市場價值為基礎(chǔ)。3.會計中資產(chǎn)計價大量采用成本核算方法；資產(chǎn)評估中還運用預期收益折現(xiàn)、市場售價類比等方法。4.會計的基本目標為企業(yè)管理、會計核算和會計信息披露服務(wù)；資產(chǎn)評估的基本目標位資產(chǎn)交易和產(chǎn)權(quán)變動服務(wù)。32精品PPT|借鑒參考第三十二頁，共四百三十頁。（二）資產(chǎn)評估和審計的區(qū)別1.審計是對企業(yè)財務(wù)報表所反映的企業(yè)財務(wù)狀況和經(jīng)營成果的真實性和公允性做出事實判斷；資產(chǎn)評估旨在為委托人與有關(guān)當事人的被評估資產(chǎn)做出價值判斷。2.審計和資產(chǎn)評估原則不同。3.審計以會計學、稅法及經(jīng)濟法規(guī)為基礎(chǔ)；資產(chǎn)評估則還需要工程技術(shù)知識。4.審計對業(yè)務(wù)的處理標準與會計是同一的；資產(chǎn)評估則不同。33精品PPT|借鑒參考第三十三頁，共四百三十頁。本章小結(jié)1.資產(chǎn)評估的定義、特點。2.價值類型3.資產(chǎn)評估目的：一般目的、特定目的*4.價值類型和評估目的的關(guān)系#。5.資產(chǎn)評估的假設(shè)：4個6.資產(chǎn)評估的原則：工作原則和經(jīng)濟技術(shù)原則7.資產(chǎn)評估與會計和審計的聯(lián)系。34精品PPT|借鑒參考第三十四頁，共四百三十頁。第二章資產(chǎn)評估的基本方法學習目的掌握市場法、收益法、成本法；掌握三種基本方法的適用范圍。第三十五頁，共四百三十頁。本章重點對資產(chǎn)評估中的市場法、收益法和成本法的理解，特別是三種基本評估方法中各項參數(shù)指標的基本含義和取得方法是掌握資產(chǎn)評估方法的關(guān)鍵。36精品PPT|借鑒參考第三十六頁，共四百三十頁。主要內(nèi)容第一節(jié)資產(chǎn)評估的程序第二節(jié)資產(chǎn)評估的基本方法第三節(jié)評估方法的選擇37精品PPT|借鑒參考第三十七頁，共四百三十頁。第一節(jié)資產(chǎn)評估的程序明確評估業(yè)務(wù)的基本事項簽訂資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書編制資產(chǎn)評估計劃現(xiàn)場調(diào)查收集資產(chǎn)評估資料評定估算編制和提交評估報告資產(chǎn)評估工作底稿歸檔38精品PPT|借鑒參考第三十八頁，共四百三十頁。主要內(nèi)容第一節(jié)資產(chǎn)評估的程序第二節(jié)資產(chǎn)評估的基本方法第三節(jié)評估方法的選擇39精品PPT|借鑒參考第三十九頁，共四百三十頁。資產(chǎn)評估方法如何做資產(chǎn)評估方法是實現(xiàn)評定估算資產(chǎn)價值的技術(shù)手段。是在工程技術(shù)、統(tǒng)計、會計等學科中的技術(shù)方法的基礎(chǔ)上，結(jié)合自身特點形成的一整套方法體系。40精品PPT|借鑒參考第四十頁，共四百三十頁。資產(chǎn)評估基本途徑和方法市場途徑成本途徑收益途徑評估基準日過去未來成本法市場法收益法41精品PPT|借鑒參考第四十一頁，共四百三十頁。市場法成本法收益法直接法間接法重置成本成新率重置核算法價格指數(shù)法生產(chǎn)能力比例法統(tǒng)計分析法觀察法使用年限法修復費用法收益額折現(xiàn)率收益期資產(chǎn)評估方法體系42精品PPT|借鑒參考第四十二頁，共四百三十頁。市場法一、市場法的基本含義市場法是指利用市場上相同或類似資產(chǎn)的近期交易價格，經(jīng)過直接比較或類比分析，以估算資產(chǎn)價值的各種技術(shù)方法的總稱。運用已被市場檢驗了的結(jié)論來評估被評估資產(chǎn)，容易被當事人接受，是資產(chǎn)評估中最為直接、最具有說服力的方法之一?；舅悸罚焊鶕?jù)替代原則，采用比較和類比的思路及其方法判斷資產(chǎn)價值的評估技術(shù)規(guī)程。一般來說，一個理性的投資者在購置某項資產(chǎn)時，他所愿意支付的價格不會高于市場上具有相同用途的替代品的現(xiàn)行價格。基本公式：

資產(chǎn)評估價值=參照物成交價格×（1±調(diào)整系數(shù)）或資產(chǎn)評估價值=參照物成交價格±差異調(diào)整額43精品PPT|借鑒參考第四十三頁，共四百三十頁。二、市場法的基本前提

1.要有一個活躍的公開市場；2.公開市場上要有可比的資產(chǎn)及其交易活動。資產(chǎn)及其交易的可比性具體體現(xiàn)在以下幾個方面：（1）功能上具有可比性，包括用途、性能上的相同或相似；（2）市場條件具有可比性，包括市場供求關(guān)系、競爭狀況和交易條件等；（3）參照物成交時間與評估基準日間隔時間不能過長，應在一個適度時間范圍內(nèi)。44精品PPT|借鑒參考第四十四頁，共四百三十頁。三、市場法的基本程序及有關(guān)指標（一）選擇參照物：應3個以上。（二）在評估對象與參照物之間選擇比較因素：根據(jù)不同資產(chǎn)價值形成的特點，選擇對資產(chǎn)價值形成影響較大的因素為對比指標。

（三）指標對比、量化差異（四）在各參照物成交價格的基礎(chǔ)上，調(diào)整已經(jīng)量化的對比指標差異（五）綜合分析確定評估結(jié)果45精品PPT|借鑒參考第四十五頁，共四百三十頁。運用市場法評估單項資產(chǎn)應考慮的可比因素主要有：資產(chǎn)的功能：功能越好，價值越大。資產(chǎn)的實體特征和質(zhì)量市場條件：供不應求，價格偏高；供過于求，價格偏低。交易條件：交易批量、交易動機、交易時間等。46精品PPT|借鑒參考第四十六頁，共四百三十頁。四、市場法中的具體評估方法（一）直接比較法直接比較法，是指利用參照物的交易價格，以評估對象的某一或若干基本特征與參照物的同一及若干基本特征直接進行比較，得到兩者的基本特征修正系數(shù)或基本特征差額，在參照物交易價格的基礎(chǔ)上進行修正從而得到評估對象價值的一類方法。評估對象價值＝參照物成交價格×修正系數(shù)1×修正系數(shù)2×…×修正系數(shù)n或評估對象價值＝參照物成交價格±基本特征差額1±基本特征差額2±…±基本特征差額n優(yōu)點：直觀簡潔、便于操作；缺點：要求的可比性較高。47精品PPT|借鑒參考第四十七頁，共四百三十頁。參照物與評估對象的差異僅體現(xiàn)在某一基本特征上時：1.現(xiàn)行市價法當評估對象本身具有現(xiàn)行市場價格或與評估對象基本相同的參照物具有現(xiàn)行市場價格的時候，可以直接利用評估對象或參照物在評估基準日的現(xiàn)行市場價格作為評估對象的評估價值。適用于：參照物資產(chǎn)與被評估資產(chǎn)完全相同或高度相似。例如：上市流通的股票債券可按評估基準日的收盤價為評估價值；批量生產(chǎn)的設(shè)備、汽車等48精品PPT|借鑒參考第四十八頁，共四百三十頁。2.市價折扣法資產(chǎn)評估價值＝參照物成交價格×（1-價格折扣率）適用范圍：評估對象與參照物之間僅存在交易條件方面差異的情況。例1.評估某擬快速變現(xiàn)資產(chǎn)，在評估時點與其完全相同的正常變現(xiàn)價為10萬元，評估師經(jīng)綜合分析，認為快速變現(xiàn)的折扣率應為40%，因此，擬快速變現(xiàn)資產(chǎn)價值為6萬元。資產(chǎn)評估價值＝10×（1-40％）＝6（萬元）49精品PPT|借鑒參考第四十九頁，共四百三十頁。3.功能價值類比法適用于評估對象與參照物之間僅存在功能差異的情況。（1）生產(chǎn)能力比例法資產(chǎn)評估價值＝參照物成交價格×（評估對象生產(chǎn)能力÷參照物生產(chǎn)能力）

例2.被評估資產(chǎn)年生產(chǎn)能力為90噸，參照資產(chǎn)的年生產(chǎn)能力為120噸，評估時點參照資產(chǎn)的市場價格為10萬元，由此確定：資產(chǎn)評估價值＝10×90／120＝7.5（萬元）

（2）規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法資產(chǎn)評估價值＝參照物成交價格×（評估對象生產(chǎn)能力÷參照物生產(chǎn)能力）x例3.同上例，該類資產(chǎn)的功能價值指數(shù)為0.7，由此確定：被評估資產(chǎn)價值＝10×（90／120）0.7＝8.18（萬元）50精品PPT|借鑒參考第五十頁，共四百三十頁。4.價格指數(shù)法（亦稱物價指數(shù)法）

適用于評估對象與參照物之間僅存在交易時間方面差異的情況。資產(chǎn)評估價值＝參照物成交價格×（1+物價變動指數(shù)）運用定基指數(shù)修正資產(chǎn)評估價值＝參照物資產(chǎn)交易價格×（評估基準日資產(chǎn)定基價格指數(shù)/參照物交易期日資產(chǎn)定基價格指數(shù)）運用環(huán)比指數(shù)修正資產(chǎn)評估價值＝參照物資產(chǎn)交易價格×參照物交易期日至評估基準日各期環(huán)比價格指數(shù)乘積例4.與評估對象完全相同的參照資產(chǎn)6個月前的成交價格為10萬元，半年間該類資產(chǎn)的價格上升了5%，則：資產(chǎn)評估價值＝10×（1+5％）=10.5（萬元）

51精品PPT|借鑒參考第五十一頁，共四百三十頁。例5：被評估房地產(chǎn)于2006年6月30日進行評估，該類房地產(chǎn)2006年上半年各月月末的價格同2005年底相比，分別上漲了2.5%、5.7%、6.8%、7.3%、9.6%和10.5%。其中參照房地產(chǎn)在2006年3月底的價格為3800元/平方米，則評估對象于2006年6月30日的價值接近于：52精品PPT|借鑒參考第五十二頁，共四百三十頁。例6：已知某資產(chǎn)在2006年1月的交易價格為300萬元，該種資產(chǎn)已不再生產(chǎn)，但該類資產(chǎn)的價格變化情況如下：2006年1～4月的環(huán)比價格指數(shù)分別為103.6%、98.3%、103.5%和104.7%。評估對象于2006年10月的評估價格最接近于：300×103.6%×98.3%×103.5%×104.7%=331.1（萬元）53精品PPT|借鑒參考第五十三頁，共四百三十頁。5.成新率價格調(diào)整法適用于評估對象與參照物之間僅存在成新程度方面差異的情況。資產(chǎn)評估價值＝參照物成交價格×（評估對象成新率÷參照物成新率）

其中：成新率=資產(chǎn)的尚可使用年限÷（資產(chǎn)的已使用年限+資產(chǎn)的尚可使用年限）54精品PPT|借鑒參考第五十四頁，共四百三十頁。如果參照物與被評估對象的差異不僅僅體現(xiàn)在某一基本特征上：上述方法的運用就演變成參照物與被評估對象各個基本特征修正系數(shù)的計算了。主要有以下修正系數(shù)：交易情況修正系數(shù)（正常交易情況/參照物交易情況）功能價值修正系數(shù)（評估對象生產(chǎn)能力/參照物生產(chǎn)能力）交易時間修正系數(shù)（評估對象的定基價格指數(shù)/參照物的定基價格指數(shù)）成新程度修正系數(shù)（評估對象成新率/參照物成新率）55精品PPT|借鑒參考第五十五頁，共四百三十頁。直接法中使用頻率較高的幾種方法：1.市場售價類比法*市場售價類比法是以參照物的成交價格為基礎(chǔ)，考慮參照物與評估對象在功能、市場條件和銷售時間等方面的差異，通過對比分析和量化差異，調(diào)整估算出評估對象價值的方法。其計算公式為：資產(chǎn)評估價值＝參照物售價十功能差異額十時間差異值十……十交易情況差異額資產(chǎn)評估價值＝參照物售價×功能差異修正系數(shù)×……×時間差異修正系數(shù)

56精品PPT|借鑒參考第五十六頁，共四百三十頁。例7：(1)評估對象概況。待估地快為城市規(guī)劃上屬于住宅區(qū)的一塊空地，面積為600平方米，地形為長方形。(2)評估該地塊2007年10月3日的公平市場交易價格。(3)評估過程：①選擇評估方法。該種類型的土地有較多的交易實例，故采用市場法進行評估。②收集有關(guān)的評估資料A.收集待估土地資料（略）。B.收集交易實例資料。選擇4個交易實例作為參照物，具體情況見表。57精品PPT|借鑒參考第五十七頁，共四百三十頁。

交易實例A交易實例B交易實例C交易實例D評估對象坐落略略略略略所處地區(qū)臨近類似類似類似一般市區(qū)用地性質(zhì)住宅住宅住宅住宅住宅土地類型空地空地空地空地空地交易日期2007.4.22007.3.32006.10.42006.12.52007.10.3單位價格870元/M2820元/M2855元/M2840元/M2

地塊面積225M2380M2320M2450M2600M2地塊形狀長方形長方形長方形略正方形長方形地勢平坦平坦平坦平坦平坦地質(zhì)普通普通普通普通普通基礎(chǔ)設(shè)施較好完備較好很好很好交通狀況很好較好較好較好很好正面路寬8m6m8m8m8m容積率65666剩余使用年限35年30年35年30年30年58精品PPT|借鑒參考第五十八頁，共四百三十頁。③進行交易情況修正。經(jīng)分析，交易實例A、D為正常買賣，無需進行交易情況修正；交易實例B較正常買賣價格偏低2%；交易實例C較正常買賣價格偏低3%。則各交易實例的交易情況修正率為：交易實例A：0%；交易實例B：2%；交易實例C：3%；交易實例D:0%。④進行交易日期修正。根據(jù)調(diào)查，2004年10月4日以來土地價格平均每月上漲1%，則各參照物交易實例的交易日期修正率為：交易實例A：6%；交易實例B：7%；交易實例C：12%；交易實例D：10%。59精品PPT|借鑒參考第五十九頁，共四百三十頁。⑤進行區(qū)域因素修正。交易實例A與待估土地處于同一地區(qū)，無需作區(qū)域因素修正。交易實例B、C、D的區(qū)域因素修正情況可參照表判斷。本次評估設(shè)定待估地塊的區(qū)域因素值為100，則根據(jù)表各種區(qū)域因素的對比分析，經(jīng)綜合判定打分，交易實例B所屬地區(qū)為88，交易實例C所屬地區(qū)為108，交易實例D所屬地區(qū)為100。60精品PPT|借鑒參考第六十頁，共四百三十頁。區(qū)域因素比較表

類似地區(qū)區(qū)域因素B

CD自然條件（相同）10（相同）10（相同）10社會環(huán)境（稍差）7（相同）10（相同）10街道條件（相同）10（相同）10（相同）10交通便捷度（稍差）8（稍好）12（相同）10離交通車站點距離（稍遠）7（稍近）12（相同）10離市中心距離（相同）10(稍近)12（相同）10基礎(chǔ)設(shè)施狀況（稍差）8（相同）12（稍好）12公共設(shè)施完備狀況（相同）10（稍好）12（相同）10水、大氣、嗓音污染狀況（相同）10（相同）10（相同）10周圍環(huán)境及景觀（相同）8（相同）10（稍差）8綜合打分8810810061精品PPT|借鑒參考第六十一頁，共四百三十頁。⑥進行個別因素修正。A.經(jīng)比較分析，待估土地的面積較大，有利于充分利用，另外環(huán)境條件也比較好，故判定比各交易土地價格高2%。B.土地使用年限因素的修正。交易實例B、D與待估土地的剩余使用年限相同無需修正。交易實例A、C均需作使用年限因素的調(diào)整，其調(diào)整系數(shù)測算如下（假定折現(xiàn)率為8%）：年限修正系數(shù)＝[1-1/(1+8％)30]÷[1-1/(1+8％)35]＝0.965962精品PPT|借鑒參考第六十二頁，共四百三十頁。⑦計算待估土地的初步價格。交易實例A修正后的單價為：交易實例B修正后的單價為：交易實例C修正后的單價為：交易實例D修正后的單價為：63精品PPT|借鑒參考第六十三頁，共四百三十頁。⑧采用簡單算術(shù)平均法求取評估結(jié)果。土地評估單價＝(909+1038+901+942)÷4=948（元/平方米）土地評估總價＝600×948=568800（元）64精品PPT|借鑒參考第六十四頁，共四百三十頁。2.價值比率法價值比率法，是指利用參照物的市場交易價格，與其某一經(jīng)濟參數(shù)或經(jīng)濟指標相比較形成的價值比率作為乘數(shù)或倍數(shù)，乘以評估對象的同一經(jīng)濟參數(shù)或經(jīng)濟指標，從而得到評估對象價值的一種具體評估方法。65精品PPT|借鑒參考第六十五頁，共四百三十頁。(1)成本市價法成本市價法是以評估對象的現(xiàn)行合理成本為基礎(chǔ)，利用參照物的成本市價比率來估算評估對象的價值的方法。用數(shù)學表達：資產(chǎn)評估價值=評估對象現(xiàn)行合理成本×（參照物成交價格÷參照物現(xiàn)行合理成本）例6.評估基準日某市商品住宅的成本市價率為150％，已知被評估全新住宅的現(xiàn)行合理成本為20萬元，則其價值為30萬元。資產(chǎn)評估價值=20×150％=30（萬元）66精品PPT|借鑒參考第六十六頁，共四百三十頁。(2)市盈率乘（倍）數(shù)法適用于整體企業(yè)的評估。市盈率乘數(shù)法是以參照物的市盈率作為乘數(shù)（倍數(shù)），以此乘數(shù)與評估對象的收益額相乘，估算評估對象價值的方法。用數(shù)學式表達：

資產(chǎn)評估價值＝評估對象收益額×參照物市盈率例7.某被估企業(yè)的年凈利潤為1000萬元，評估時點資產(chǎn)市場上同類企業(yè)平均市盈率為20倍，則：該企業(yè)的評估價值＝1000×20＝20000（萬元）67精品PPT|借鑒參考第六十七頁，共四百三十頁。（二）間接比較法

該法是利用資產(chǎn)的國家標準、行業(yè)標準或市場標準（標準可以是綜合標準，也可以是分項標準）作為基準，分別將評估對象與參照物整體或分項與其對比打分從而得到評估對象和參照物各自的分值。再利用參照物的市場交易價格，以及評估對象的分值與參照物的分值的比值（系數(shù)）求得評估對象價值的一類評估方法。公式：被評估對象價值=參照物交易價格×評估對象的分值÷參照物的分值適用范圍：參照物和評估對象在大的方面基本相同或類似。68精品PPT|借鑒參考第六十八頁，共四百三十頁。優(yōu)點：（1）能夠客觀反映資產(chǎn)目前的市場情況，其評估的參數(shù)、指標直接從市場獲得，評估值更能反映市場現(xiàn)實價格；（2）評估結(jié)果易于被各方面理解和接受。五、市場途徑的優(yōu)缺點69精品PPT|借鑒參考第六十九頁，共四百三十頁。缺點：（1）需要有公開活躍的市場作為基礎(chǔ)，有時因缺少可對比數(shù)據(jù)難以應用；（2）不適用于專用機器設(shè)備和大部分的無形資產(chǎn)等。70精品PPT|借鑒參考第七十頁，共四百三十頁。案例1：某待估資產(chǎn)為一機器設(shè)備，年生產(chǎn)能力為150噸。評估基準日為2003年2月1日。評估人員收集的信息：（1）從市場上收集到一個該類設(shè)備近期交易的案例，該設(shè)備的年生產(chǎn)能力為210噸，市場成交價格為160萬元。（2）將待估設(shè)備與收集的參照設(shè)備進行對比并尋找差異。（3）發(fā)現(xiàn)兩者除生產(chǎn)能力指標存在差異外，從參照設(shè)備成交到評估基準日之間，該類設(shè)備的市場價格比較平穩(wěn)，其他條件也基本相同。問：可否采用市場法進行評估，如果可以，則評估值應該是多少？71精品PPT|借鑒參考第七十一頁，共四百三十頁。案例1分析分析：由于待估資產(chǎn)的市場交易案例易于選取，可采用市場法進行評估。待估資產(chǎn)與參照資產(chǎn)的差異主要體現(xiàn)在生產(chǎn)能力這一指標上，即可通過調(diào)整功能差異來估算該資產(chǎn)的價值。

評估值=160×150/210=114.29(萬元)72精品PPT|借鑒參考第七十二頁，共四百三十頁。案例2：某待估資產(chǎn)為兩室一廳居住用房，面積為58平方米，建筑時間為1989年，位置在某市鬧市區(qū)，評估基準日為2003年5月1日。在待估房屋附近，于2001年12月曾發(fā)生過房屋交易活動，交易價格為58000元。經(jīng)調(diào)查和分析，評估人員認為該居住用房所處位置、面積、建造時間、交易的市場條件等方面與待估資產(chǎn)基本相同。73精品PPT|借鑒參考第七十三頁，共四百三十頁。案例2分析分析：由于可以找到待估資產(chǎn)的市場交易案例，應采用市場法進行評估。待估資產(chǎn)與參照資產(chǎn)的差異僅僅在交易時間這一指標上，所以只對時間差異進行調(diào)整即可推算出被估資產(chǎn)的市場價值。經(jīng)調(diào)查，2003年居住用房價格與2001年相比上升了9.3%，則：資產(chǎn)評估值=58000×(1+9.3％)=63394(元)74精品PPT|借鑒參考第七十四頁，共四百三十頁。案例3：某企業(yè)因嚴重的資不抵債而進行破產(chǎn)清算，其中有一套機器設(shè)備需拍賣。評估人員從市場上搜集到正常交易情況下的一個交易案例，該交易資產(chǎn)與待估設(shè)備型號、性能、新舊程度基本相同，成交時間為2002年6月，成交價格為365.2萬元。評估基準日為2002年8月。75精品PPT|借鑒參考第七十五頁，共四百三十頁。案例3分析分析：待估資產(chǎn)與參照資產(chǎn)的差異僅僅在市場交易條件這一指標上，可通過調(diào)整交易條件來估算該套待估設(shè)備的市場價值。經(jīng)評估人員分析，待估資產(chǎn)快速脫手的價格將低于正常售價的30%，則待估資產(chǎn)的評估值為：資產(chǎn)評估值=365.2×(1—30％)=255.64（萬元）76精品PPT|借鑒參考第七十六頁，共四百三十頁。案例4：待估資產(chǎn)為某機器設(shè)備，其生產(chǎn)時間為1990年，評估基準日為2003年1月。搜集到一交易案例，該機器設(shè)備和待估設(shè)備型號相同，屬同一廠家生產(chǎn)，交易時間為2002年12月，交易價格為124000元，該機器設(shè)備的生產(chǎn)時間為1995年。經(jīng)調(diào)查了解，待估資產(chǎn)已使用年限為7.5年，待估設(shè)備的尚可使用年限為13年。參照資產(chǎn)已使用年限為8年，尚可使用年限為15年。77精品PPT|借鑒參考第七十七頁，共四百三十頁。分析：資產(chǎn)的市場交易案例易于選取，應采用市場法進行評估。待估資產(chǎn)與參照資產(chǎn)的差異主要體現(xiàn)在新舊程度這一指標上，可通過對成新率指標的調(diào)整來估算待估資產(chǎn)的市場價值。經(jīng)調(diào)查了解，待估資產(chǎn)已使用年限為7.5年，待估設(shè)備的尚可使用年限為13年，則待估資產(chǎn)的成新率為：待估資產(chǎn)成新率=待估資產(chǎn)尚可使用年限/（待估資產(chǎn)已使用年限+待估資產(chǎn)尚可使用年限）×100%=13÷(7.5+13)=63%案例4分析78精品PPT|借鑒參考第七十八頁，共四百三十頁。參照資產(chǎn)已使用年限為8年，尚可使用年限為15年，則參照資產(chǎn)的成新率參照資產(chǎn)的成新率=15÷(8+15)×100%=65%則待估資產(chǎn)的評估值可通過下式計算：資產(chǎn)評估值=參照物成交價格×（評估對象成新率/參照物成新率）該待估設(shè)備的評估值為：評估值=124000×(63%÷65%)=120184.62(元)79精品PPT|借鑒參考第七十九頁，共四百三十頁。收益法一、收益法的基本含義收益法又稱收益現(xiàn)值法，是指通過估測被評估資產(chǎn)未來預期收益，并按適當?shù)恼郜F(xiàn)率折算為現(xiàn)值，以此來確定被資產(chǎn)價值的各種評估方法的總稱。80精品PPT|借鑒參考第八十頁，共四百三十頁。一個理智的投資者在購置或投資于某一資產(chǎn)時，他所愿意支付或投資的貨幣數(shù)額不會高于他所購置或投資的資產(chǎn)在未來能給他帶來的回報。二、基本原理81精品PPT|借鑒參考第八十一頁，共四百三十頁。三、理論依據(jù)效用價值論：收益決定資產(chǎn)的價值:收益越高，資產(chǎn)的價值越大。

資產(chǎn)的收益通常表現(xiàn)為一定時期內(nèi)的收益流，而收益有時間價值，因此為了估算資產(chǎn)的現(xiàn)時價值，需要把未來一定時期內(nèi)的收益折算為現(xiàn)值，這就是資產(chǎn)的評估值。82精品PPT|借鑒參考第八十二頁，共四百三十頁。四、基本前提被評估資產(chǎn)的未來預期收益可以預測并可以用貨幣來衡量；資產(chǎn)擁有者獲得預期收益所承擔的風險也可以預測并可以用貨幣來衡量；被評估資產(chǎn)預期獲利年限可以預測。83精品PPT|借鑒參考第八十三頁，共四百三十頁。五、基本程序和基本參數(shù)基本程序1.搜集并驗證與評估對象未來預期收益有關(guān)的數(shù)據(jù)資料，包括經(jīng)營前景、財務(wù)狀況、市場形勢以及經(jīng)營風險等；2.分析測算被評估對象未來預期收益；3.確定折現(xiàn)率或資本化率；4.用折現(xiàn)率或資本化率將評估對象的未來預期收益折算成現(xiàn)值；5.分析確定評估結(jié)果?；緟?shù)：收益額，折現(xiàn)率，收益期限。84精品PPT|借鑒參考第八十四頁，共四百三十頁。六、具體評估方法按評估對象未來預期收益有無限期：有限期使用永續(xù)使用等額年金非等額年金85精品PPT|借鑒參考第八十五頁，共四百三十頁。例1:某企業(yè)尚能繼續(xù)經(jīng)營，現(xiàn)評估其3年經(jīng)營收益的折現(xiàn)額。經(jīng)預測得出3年內(nèi)各年預期收益的數(shù)據(jù)

收益額（萬元）折現(xiàn)率折現(xiàn)系數(shù)收益折現(xiàn)值（萬元）第一年3006％0.9434283第二年4006％0.8900356第三年2006％0.8369168由此可以確定其折現(xiàn)額為：資產(chǎn)評估價值＝283＋356＋168＝807（萬元）

86精品PPT|借鑒參考第八十六頁，共四百三十頁。例2.某收益性資產(chǎn)預計未來五年收益額分別是12萬元、15萬元、13萬元、11萬元和14萬元。假定從第六年開始，以后各年收益均為14萬無，確定的折現(xiàn)率和本金化率為10％。確定該收益性資產(chǎn)在持續(xù)經(jīng)營條件下和經(jīng)營50年條件下的評估值。1.永續(xù)經(jīng)營條件下

P＝12/（1+10％）1+15/（1+10％）2+13/(1+10％)3+11/(1+10％)4+14/(1+10％)5+14／[10％×(1+10％)5]＝136.17（萬元）2.經(jīng)營50年條件下

P=2/(1+10％)1+15/(1+10％）2+13/(1+10％)3+11/(1+10％)4+14/(1+10％)5+14/10％(1+10％)5×[1-1/(1+10％)50-5]=134.98（萬元）87精品PPT|借鑒參考第八十七頁，共四百三十頁。成本法一、成本法的基本含義成本法，是指首先估測被評估資產(chǎn)的重置成本，然后估測被評估資產(chǎn)業(yè)已存在的各種貶值因素，并將其從重置成本中予以扣而得到被評估資產(chǎn)價值的各種評估方法的總稱。資產(chǎn)評估價值=資產(chǎn)的重置成本-資產(chǎn)實體性貶值

-資產(chǎn)功能性貶值-資產(chǎn)經(jīng)濟性貶值88精品PPT|借鑒參考第八十八頁，共四百三十頁。

以被評估資產(chǎn)的重置價值，扣除從資產(chǎn)的形成并開始投入使用至評估基準日這段時間內(nèi)的損耗得到資產(chǎn)的評估價值。它是從成本取得和成本構(gòu)成的角度對被評估資產(chǎn)的價值進行的分析和判斷。

基本思路:89精品PPT|借鑒參考第八十九頁，共四百三十頁。理論依據(jù)1.資產(chǎn)的價值取決于資產(chǎn)的成本。資產(chǎn)的取得成本越高，相應的資產(chǎn)的價值越大。2.資產(chǎn)的價值是一個變量。資產(chǎn)的價值隨資產(chǎn)本身的運動和其他因素的變化而相應變化。90精品PPT|借鑒參考第九十頁，共四百三十頁。二、基本前提被評估資產(chǎn)處于繼續(xù)使用狀態(tài)或被假定處于繼續(xù)使用狀態(tài)。有可用的歷史資料。形成資產(chǎn)價值的耗費是必須的。(耗費越大，資產(chǎn)價值越高)91精品PPT|借鑒參考第九十一頁，共四百三十頁。三、基本方法資產(chǎn)評估值＝被評估資產(chǎn)重置成本被評估資產(chǎn)重置成本—實體性貶值功能性貶值經(jīng)濟性貶值＝×成新率或92精品PPT|借鑒參考第九十二頁，共四百三十頁。搜集歷史資料，確定成本構(gòu)成四、操作程序確定各種貶值因素，判斷成新率綜合分析，確定評估值確定評估對象確定被評估資產(chǎn)的重置成本93精品PPT|借鑒參考第九十三頁，共四百三十頁。五、成本法的基本要素重置成本：資產(chǎn)的現(xiàn)行再取得成本。包括復原重置成本和更新重置成本。實體性貶值：資產(chǎn)由于使用及自然力的作用導致的資產(chǎn)的物理性能的損害或下降而引起資產(chǎn)的價值損失。用實體性貶值率計量。功能性貶值：技術(shù)進步引起的資產(chǎn)功能相對落后而造成的資產(chǎn)價值的損失。例如超額投資成本、超額運營成本。經(jīng)濟性貶值：外部條件的變化引起資產(chǎn)閑置、收益下降等造成的資產(chǎn)價值損失。94精品PPT|借鑒參考第九十四頁，共四百三十頁。六、各個參數(shù)的評估方法（一）重置成本的估算方法1.重置核算法2.價格指數(shù)法3.功能價值類比法

4.統(tǒng)計分析法（二）實體性貶值的測算方法1.觀察法（成新率法）2.使用年限法3.修復費用法（三）功能性貶值的測算方法（四）經(jīng)濟性貶值的估算95精品PPT|借鑒參考第九十五頁，共四百三十頁。（一）重置成本的估算方法1.重置核算法（細節(jié)分析法、核算法）（1）購買型——是以購買資產(chǎn)的方式作為資產(chǎn)的重置過程。資產(chǎn)的重置成本具體是由資產(chǎn)的現(xiàn)行購買價格、運雜費、安裝調(diào)試費以及其他必要費用構(gòu)成，將上述取得資產(chǎn)的必需費用累加起來，便可計算出資產(chǎn)的重置成本。（2）自建型——是把自建資產(chǎn)作為資產(chǎn)重置方式，它根據(jù)重新建造資產(chǎn)所需的料工費消耗及必要的資金成本和開發(fā)者的合理收益等分析和計算出資產(chǎn)的重置成本。96精品PPT|借鑒參考第九十六頁，共四百三十頁。

是利用成本核算的基本原理，將重新取得資產(chǎn)所需的費用項目逐項進行計算并累加來估算重置成本的一種方法?；驹恚?7精品PPT|借鑒參考第九十七頁，共四百三十頁。

計算公式重置成本＝直接成本＋間接成本建造成本構(gòu)成：材料成本人工成本制造費用資金成本合理利潤取得成本構(gòu)成：購買價格安裝調(diào)試費運雜費人工費間接成本構(gòu)成：取得和建造資產(chǎn)的管理費用、設(shè)計制圖等費用98精品PPT|借鑒參考第九十八頁，共四百三十頁。PPT內(nèi)容概述資產(chǎn)評估學。2.公正協(xié)調(diào)：協(xié)調(diào)價格爭議。（資產(chǎn)評估從事的是價值鑒證，而不是權(quán)屬鑒證）。2006年進行一次改造，改造費用為4萬元。2008年又進行一次改造，改造費用為2萬元。（1）機器設(shè)備屬于固定資產(chǎn)，具有固定資產(chǎn)單價高、使用時間長的特點。公式中：L1――已使用壽命。公式中：Ki――第i個部件所占的成本權(quán)重。通過城市管理部門或土地規(guī)劃部門的規(guī)劃條件確定。（1）土地使用制度與住房制度、地價政策。包括土地補償費、地上附著物和青苗補償費及安置補助費等。這是對原城市土地使用者在經(jīng)濟上的補償，補償標準各地有具體規(guī)定。資本化率=無風險利率（例如：國債利率）+風險報酬率。預計壞賬數(shù)額=評估基準日應收賬款賬面余額×壞賬比例。Q－產(chǎn)品銷售量（此處假設(shè)銷售量不變）。注意：人工消耗和物質(zhì)消耗費用采用不同的價格指數(shù)。1.按商標是否具有法律的專用權(quán)分為注冊商標和未注冊商標。折舊率=無風險報酬率+風險報酬率。429第九十九頁，共四百三十頁。例1：重置購建設(shè)備一臺，現(xiàn)行市場價格每臺5萬元，運雜費1000元，直接安裝成本800元，其中原材料300元，人工成本500元。根據(jù)統(tǒng)計分析，計算求得安裝成本中的間接成本為每人工成本0.8元，該機器設(shè)備重置成本為：直接成本＝50000＋1000＋800＝51800（元）間接成本（安裝成本）=500元×0.8=400元重置成本合計=直接成本+間接成本=52200元。100精品PPT|借鑒參考第一百頁，共四百三十頁。例2：待估資產(chǎn)為一機器設(shè)備，評估師擬運用成本法評估。評估人員收集的成本資料有：該機器設(shè)備的現(xiàn)行市場價格每臺180000元，運雜費5000元，安裝成本為20000元，其中原材料6000元、人工成本13000元、其他費用1000元，安裝期限較短。評估人員分析認為，被評估資產(chǎn)為外購需安裝機器設(shè)備，其重置成本應包括買價（含增值稅）、運雜費、安裝成本、其他費用，由于安裝期限較短可不考慮資金成本。按重置核算法估算該機器設(shè)備的重置成本為：重置成本=購買價格+運費+安裝成本=180000+5000+20000=205000（元）101精品PPT|借鑒參考第一百零一頁，共四百三十頁。是在資產(chǎn)歷史成本的基礎(chǔ)上，通過價格變動指數(shù)，將其調(diào)整為評估基準日時的重置成本。2.價格指數(shù)法基本原理資產(chǎn)重置成本＝資產(chǎn)賬面原值×價格指數(shù)計算公式分類物價指數(shù)個別物價指數(shù)綜合物價指數(shù)102精品PPT|借鑒參考第一百零二頁，共四百三十頁。物價變動指數(shù)定基指數(shù)環(huán)比指數(shù)評估基準日物價指數(shù)資產(chǎn)購建時物價指數(shù)＝＝（1＋a1）×（1＋a2）×（1＋a3）……（1＋an）（其中an表示第n年環(huán)比價格指數(shù)）103精品PPT|借鑒參考第一百零三頁，共四百三十頁。例3：某待估資產(chǎn)購建于1994年，賬面原值為50,000元，當時該類資產(chǎn)的價格指數(shù)為95％，評估基準日該類資產(chǎn)的定基價格指數(shù)為160％，則：待估資產(chǎn)重置成本＝50,000×(160％／95％)×100％≈84,211（元）104精品PPT|借鑒參考第一百零四頁，共四百三十頁。例4：某機床于2004年購置安裝，賬面原值為16萬元。2006年進行一次改造，改造費用為4萬元；2008年又進行一次改造，改造費用為2萬元。若定基價格指數(shù)2004年為1.05，2006年為1.28，2008年為1.35，2009年為1.60。要求：計算該機床2009年的重置成本

.105精品PPT|借鑒參考第一百零五頁，共四百三十頁。重置成本計算表時間投資費用(萬元)物價指數(shù)（%）物價變動指數(shù)（%）重置成本（萬元）2004161.051.60/1.05=1.5216×1.52=24.32200641.281.60/1.28=1.254×1.25=5200821.351.60/1.35=1.192×1.19=2.382009

1.601.60/1.60=1合計

31.7106精品PPT|借鑒參考第一百零六頁，共四百三十頁。3.功能價值類比法（1）生產(chǎn)能力比例法被評估資產(chǎn)重置成本＝參照物重置成本×被評估資產(chǎn)年產(chǎn)量/參照物年產(chǎn)量（2）規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法被評估資產(chǎn)重置成本＝參照物重置成本×(被評估資產(chǎn)的產(chǎn)量/參照物的產(chǎn)量）X107精品PPT|借鑒參考第一百零七頁，共四百三十頁。

參照物功能價值被評資產(chǎn)重置成本（單位生產(chǎn)能力）是選擇與被評估資產(chǎn)具有相同或相似功能的資產(chǎn)作參照物，根據(jù)資產(chǎn)功能與成本之間的內(nèi)在關(guān)系，由參照物成本推算被估資產(chǎn)重置成本的方法。功能價值類比法108精品PPT|借鑒參考第一百零八頁，共四百三十頁。資產(chǎn)重置的目的在于重置其功能，功能相同，購建成本也應相同。理論假設(shè)109精品PPT|借鑒參考第一百零九頁，共四百三十頁。例5：某種全新的機器設(shè)備現(xiàn)時價格5萬元/臺，年產(chǎn)量為5000件；又知與其功能相同的被評估資產(chǎn)年產(chǎn)量為4000件，由此可以確定其重置成本：被評估資產(chǎn)重置成本＝50000×4000／5000＝40000（元）若該類資產(chǎn)的功能價值指數(shù)為0.7，則可以確定其重置成本：被評估資產(chǎn)重置成本＝50000×（4000／5000）0.7＝42769110精品PPT|借鑒參考第一百一十頁，共四百三十頁。4.統(tǒng)計分析法

是對企業(yè)整體資產(chǎn)或某一相同類型資產(chǎn)進行評估時，確定某類資產(chǎn)重置成本的方法。它根據(jù)統(tǒng)計學原理，選擇代表性資產(chǎn)，運用前述方法比較精確地估算出其重置成本，然后推算出全部資產(chǎn)的重置成本。（1）核實數(shù)量，適當分類；（2）抽典型資產(chǎn)估算重置成本；（3）計算分類資產(chǎn)調(diào)整系數(shù)；（4）計算被估資產(chǎn)重置成本。111精品PPT|借鑒參考第一百一十一頁，共四百三十頁。例6：評估某企業(yè)某類通用設(shè)備，經(jīng)抽樣選擇具有代表性的通用設(shè)備5臺，估算其重置成本之和為30萬元，而該5臺具有代表性的通用設(shè)備歷史成本之和為20萬元，該類通用設(shè)備賬面歷史成本之和為500萬元。則：

K=30÷20=1.5

該類通用設(shè)備重置成本=500×1.5

=750（萬元）112精品PPT|借鑒參考第一百一十二頁，共四百三十頁。（二）資產(chǎn)的實體貶值的估算方法1.觀察法（成新率法）

資產(chǎn)實體性貶值＝重置成本×實體性貶值率2.使用年限法資產(chǎn)實體性貶值＝（重置成本-預計殘值）×實際已使用年限/總使用年限其中：實際已使用年限＝名義已使用年限×資產(chǎn)利用率資產(chǎn)利用率=截止評估日資產(chǎn)累計實際利用時間÷截止評估日資產(chǎn)累計法定利用時間總使用年限＝實際已使用年限+尚可使用年限3.修復費用法：恢復資產(chǎn)功能所支出的費用金額。113精品PPT|借鑒參考第一百一十三頁，共四百三十頁。（三）資產(chǎn)的功能性貶值的估算方法1.由超額運營成本造成的功能性貶值的測算方法：（1）計算年超額運營成本;年超額運營成本=被評估資產(chǎn)年運營成本-參照物年運營成本

（2）計算年凈超額運營成本;年凈超額運營成本＝年超額運營成本×（1-T）（3）估計被評估資產(chǎn)的剩余壽命（n);（4）將年凈超額運營成本在剩余壽命期內(nèi)折現(xiàn)并求和。

資產(chǎn)功能性貶值額=Σ(年凈超額運營成本×折現(xiàn)系數(shù))該折現(xiàn)值之和就是被評估資產(chǎn)的由超額運營成本造成的功能性貶值。2.由超額投資成本造成的功能性貶值的測算方法：

功能性貶值額=復原重置成本-更新重置成本114精品PPT|借鑒參考第一百一十四頁，共四百三十頁。（四）資產(chǎn)的經(jīng)濟性貶值的估算(1)間接計算法經(jīng)濟性貶值率=[1-(預計被利用生產(chǎn)能力/原設(shè)計生產(chǎn)能力)x]×100％式中，x為功能價值指數(shù)，實踐中多采用經(jīng)驗數(shù)據(jù)，數(shù)值一般在0.6～0.7之間。(2)直接計算法經(jīng)濟性貶值額=年收益損失額×(1-T)×(P／A，r,n）式中，（P／A，r，n）為年金現(xiàn)值系數(shù)。115精品PPT|借鑒參考第一百一十五頁，共四百三十頁。例7：某被評估生產(chǎn)線的設(shè)計生產(chǎn)能力為年產(chǎn)20000臺產(chǎn)品，因市場需求結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，在未來可使用年限內(nèi)，每年產(chǎn)量估計要減少6000臺左右，且其功能價值指數(shù)為0.6。根據(jù)上述條件，該生產(chǎn)線的經(jīng)濟性貶值率大約在以下水平上：經(jīng)濟性貶值率=[1-(14000÷20000)0.6]×100%=[1-0.81]×100%=19%

又如，數(shù)據(jù)承上例，假定每年減少6000臺產(chǎn)品，每臺產(chǎn)品損失利潤100元，該生產(chǎn)線尚可繼續(xù)使用3年，企業(yè)所在行業(yè)的投資回報率為10%，所得稅稅率為25%。則該資產(chǎn)的經(jīng)濟性貶值額大約為：經(jīng)濟性貶值額=(6000×100)×(1-25%)×(P/A,10%,3)=450000×2.4869=1119105（元）116精品PPT|借鑒參考第一百一十六頁，共四百三十頁。第四節(jié)評估方法的選擇一、評估方法之間的關(guān)系（一）資產(chǎn)評估方法之間的聯(lián)系在同一資產(chǎn)的評估中可以采用多種方法，如果使用這些方法的前提條件同時具備，而且評估師也具備相應的專業(yè)判斷能力，多種方法所得出的結(jié)果應該趨同。多種評估方法出現(xiàn)差異，可能的原因：1.某些方法的應用前提不具備；2.分析過程有缺陷；3.結(jié)構(gòu)分析有問題；4.某些支撐評估結(jié)果的信息依據(jù)出現(xiàn)失真；5.評估師的職業(yè)判斷有誤。117精品PPT|借鑒參考第一百一十七頁，共四百三十頁。（二）資產(chǎn)評估方法之間的區(qū)別各種評估方法從不同角度表現(xiàn)資產(chǎn)的價值，評估結(jié)論也都是從某一角度反映資產(chǎn)的價值。二、資產(chǎn)評估方法的選擇1.評估方法的選擇要與評估目的、評估時的市場條件、被評估對象在評估過程中所處的狀態(tài)以及由此所決定的資產(chǎn)評估價值類型相適應。2.評估方法的選擇要受評估對象的類型、理化狀態(tài)等因素的制約。3.評估方法的選擇受能否收集到運用各種評估方法所需的數(shù)據(jù)資料及主要經(jīng)濟參數(shù)的制約。4.資產(chǎn)評估人員在選擇和運用評估方法時，如條件允許，應考慮三種基本評估方法在具體評估項目中的適用性。118精品PPT|借鑒參考第一百一十八頁，共四百三十頁。本章小結(jié)市場法*收益法*成本法*各種評估方法的適用范圍及其選擇119精品PPT|借鑒參考第一百一十九頁，共四百三十頁。第三章機器設(shè)備評估學習目的:掌握成本法在機器設(shè)備評估中的應用了解市場法和收益法在機器設(shè)備評估中的應用第一百二十頁，共四百三十頁。主要內(nèi)容第一節(jié)機器設(shè)備評估概述第二節(jié)成本法在機器設(shè)備評估中的應用第三節(jié)市場法在機器設(shè)備評估中的應用第四節(jié)收益法在機器設(shè)備評估中的應用121精品PPT|借鑒參考第一百二十一頁，共四百三十頁。一、機器設(shè)備評估的對象（一）什么是機器設(shè)備：《資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見（試行）》（1996）評估中的機器設(shè)備一般上指具備固定資產(chǎn)條件的機器、設(shè)備、儀器、工具等。《資產(chǎn)評估準則－機器設(shè)備》（2007）所稱機器設(shè)備是指人類利用機械原理以及其他科學原理制造的裝置，它們是被特定主體擁有或控制的不動產(chǎn)以外的有形資產(chǎn),包括機器、儀器、器械、裝置，以及附屬的特殊建筑物等資產(chǎn)。資產(chǎn)屬性自然屬性122精品PPT|借鑒參考第一百二十二頁，共四百三十頁。二、機器設(shè)備的分類（一）固定資產(chǎn)管理中使用的國家分類標準目前，我國固定資產(chǎn)管理使用的是國家技術(shù)監(jiān)督局1994年1月24日批準發(fā)布的《固定資產(chǎn)分類與代碼》國家標準（GB/T14885-94）。標準是按資產(chǎn)的屬性分類，并兼顧了行業(yè)管理的需要。包括了10個門類，其中7類為設(shè)備，另外還有土地、房屋及建筑物；圖書、文物及陳列品；家具用具及其他等。

123精品PPT|借鑒參考第一百二十三頁，共四百三十頁。（二）會計核算中使用的分類1.生產(chǎn)用機器設(shè)備2.非生產(chǎn)用機器設(shè)備3.租出機器設(shè)備4.未使用機器設(shè)備5.不需用機器設(shè)備6.融資租入機器設(shè)備（三）按機器設(shè)備的組合形式分類

1.單臺機器設(shè)備

2.機器設(shè)備組合124精品PPT|借鑒參考第一百二十四頁，共四百三十頁。機器設(shè)備的技術(shù)經(jīng)濟特點及對評估的影響（1）機器設(shè)備屬于固定資產(chǎn)，具有固定資產(chǎn)單價高、使用時間長的特點。以單個設(shè)備為評估對象。（2）機器設(shè)備屬于有形資產(chǎn)，但常常兼含無形資產(chǎn)的價值。125精品PPT|借鑒參考第一百二十五頁，共四百三十頁。（3）機器設(shè)備屬于動產(chǎn)，可移動、分布廣，情況復雜。防漏評、重評。（4）機器設(shè)備的價值補償和實物補償不同時進行。評估時，不能單依靠設(shè)備價值轉(zhuǎn)移確定成新率，還應考慮設(shè)備的補償和使用情況，通過技術(shù)檢測手段來確定其損耗。（5）單臺設(shè)備很難單獨生產(chǎn)出完整的產(chǎn)品，通常不具有獨立的收益能力。難以用滿足收益法的基本條件。126精品PPT|借鑒參考第一百二十六頁，共四百三十頁。三、機器設(shè)備的評估程序評估準備階段現(xiàn)場勘察階段評定估算階段撰寫報告階段127精品PPT|借鑒參考第一百二十七頁，共四百三十頁。（一）評估準備階段1.明確機器設(shè)備評估的基本事項（1）應當了解評估結(jié)論的用途，明確評估目的。

常見的機器設(shè)備評估目的包括：整體企業(yè)價值評估，設(shè)立公司，企業(yè)、合伙關(guān)系以及婚姻的解體，破產(chǎn)清算，保險，抵押，管理建議，搬遷補償，資產(chǎn)出售等（2）應當根據(jù)機器設(shè)備的預期用途，明確評估假設(shè)。繼續(xù)使用、或變現(xiàn)、或報廢；原地使用或移地使用；現(xiàn)行用途使用或改變用途使用。128精品PPT|借鑒參考第一百二十八頁，共四百三十頁。（一）評估準備階段2.指導委托方做好機器設(shè)備評估的基礎(chǔ)工作（1）填寫機器設(shè)備評估申報明細表（2）填寫被評估機器設(shè)備清查盤點表（3）收集和整理機器設(shè)備產(chǎn)權(quán)及有關(guān)經(jīng)濟技術(shù)資料（列出評估所需的資料清單）3.收集評估所需的資料

使用情況資料、產(chǎn)權(quán)資料、實存數(shù)量資料、價格資料等，重要資料要查看原件并復印。如重要設(shè)備合同，發(fā)票，說明書，設(shè)備檔案，大修、技改資料，安裝工程竣工資料等4.制定評估工作計劃129精品PPT|借鑒參考第一百二十九頁，共四百三十頁。（二）現(xiàn)場勘察階段1.清查核實待評估的全部機器設(shè)備2.對機器設(shè)備進行技術(shù)鑒定3.確定機器設(shè)備成新率130精品PPT|借鑒參考第一百三十頁，共四百三十頁。（四）撰寫報告階段（三）評定估算階段131精品PPT|借鑒參考第一百三十一頁，共四百三十頁。第二節(jié)成本法在機器設(shè)備評估中的應用

成本法的計算公式為：

P=RC-DP-Df-De

P——評估值;

RC——重置成本；

DP——實體性貶值；

Df——功能性貶值；

De——經(jīng)濟性貶值。132精品PPT|借鑒參考第一百三十二頁，共四百三十頁。三、成本法在機器設(shè)備評估中的應用基本原理：資產(chǎn)評估值＝被評估資產(chǎn)重置成本被評估資產(chǎn)重置成本—實體性貶值功能性貶值經(jīng)濟性貶值＝×成新率或133精品PPT|借鑒參考第一百三十三頁，共四百三十頁。具體的評估方法:重置成本估算方法重置核算法物價指數(shù)法功能價值法綜合分析法功能成本線性函數(shù)法功能成本指數(shù)法各種貶值估算方法實體性貶值功能性貶值經(jīng)濟性貶值觀察法使用年限法修復費用法復原重置成本更新重置成本成新率估算方法134精品PPT|借鑒參考第一百三十四頁，共四百三十頁。一、重置成本的計算

機器設(shè)備的重置成本包括購置或購建設(shè)備所發(fā)生的必要的、合理的直接成本、間接成本、和因資金占用所發(fā)生的資金成本、合理利潤、