房地產(chǎn)經(jīng)營管理房地產(chǎn)價格理論

1精品PPT|借鑒參考第一頁，共十九頁。第四章房地產(chǎn)價格理論4.1地租理論4.1.1古典經(jīng)濟學的地租理論地租剩余理論4.1.2馬克思的地租理論1資本主義地租的實質(zhì)2級差地租3絕對地租4壟斷地租5建筑地段地租2精品PPT|借鑒參考第二頁，共十九頁。4.1地租理論4.1.3新古典經(jīng)濟學的地租理論新古典經(jīng)濟學的地租理論邊際生產(chǎn)力地租理論地租與土地產(chǎn)品價格的關系稀有地租和級差地租城市地租3精品PPT|借鑒參考第三頁，共十九頁。4.1地租理論4.1.4城市地租理論城市地租理論1城市級差地租城市絕對地租23壟斷地租區(qū)位地租（位置地租）44精品PPT|借鑒參考第四頁，共十九頁。4.2土地價格4.2.1土地價格的內(nèi)涵V表示土地價格；ai表示第i年的地租；r表示折現(xiàn)率。V=∑ai/(1+r)i4.2.2土地價格的形成：由需求決定5精品PPT|借鑒參考第五頁，共十九頁。4.2土地價格4.2.3土地價格的構(gòu)成4搬遷補償費與土地價格的關系1土地價格有土地物質(zhì)價格和土地資本價格構(gòu)成2土地價格是有土地原始價格、公共投資與環(huán)境改良價值、私人投資改良價值、未來價值四項因素在地理空間上的組合而表現(xiàn)出來的土地交易貨幣額3土地價格由純農(nóng)地價格、土地用途轉(zhuǎn)換陳本、土地價格的預期增值、不確定性風險補償費、可達性價值構(gòu)成6精品PPT|借鑒參考第六頁，共十九頁。4.2土地價格4.2.4土地價格的種類（1）市場價格、市場價值（2）土地所有權(quán)價格，土地使用權(quán)價格（3）基準地價、標定地價（4）課稅價格、征收價格、抵押價格（5）總價格、單位價格、樓面地價（6）評估價格7精品PPT|借鑒參考第七頁，共十九頁。4.2土地價格4.2.5土地價格的變動1土地價格變動機理2土地價格的變動趨勢其形態(tài)8精品PPT|借鑒參考第八頁，共十九頁。4.2土地價格4.2.6土地價格與國民經(jīng)濟的關系1地價與經(jīng)濟周期2地價上漲可能對國民經(jīng)濟造成的不良影響3地價投資和泡沫經(jīng)濟對國民經(jīng)濟的不良影響9精品PPT|借鑒參考第九頁，共十九頁。4.3建筑物價格4.3.1建筑物價格的構(gòu)成4.3.2建筑物價格的變動Rt=r×V0+I×Vt式中，Rt為第t年的租金；I為市場利率（投資回報率）；r為建筑物年損耗（折舊）率；V0、Vt分別為建筑物的全新重置價值和在第t年初的建筑物價值。Rt=V0/N+［V0-V0(t-1)/N］I=［1/N+I(N-t+1)/N］V0式中，N為經(jīng)濟使用壽命（假定殘值為0）；t為建筑物正在使用的年序數(shù)；［1/N+I(N-t+1)/N］為租售比價因子。10精品PPT|借鑒參考第十頁，共十九頁。4.4房地產(chǎn)價格4.4.1房地產(chǎn)價格的構(gòu)成4.4.2房地產(chǎn)價格和房地產(chǎn)租金之間的關系RN=LR+Rt=［1/N+I(N-t+1)/N］V0+LR式中，RN為房地產(chǎn)純租金；LR為地租。

年房租表示為：R=［1/N+I(N-t+1)/N］V0+f×Vt+M+A+K+LR=［1/N+I(N-t+1)/N］V0+f×V0(N-t+1)/N+M+A+K+LR式中，R為向承租人收取的年房租；f為房屋財產(chǎn)年保險費率；M為年管理費；A為年維修費；K為年稅費。

實際的房租定價為：R′=R/(1-X)(1-Y)式中，R′為理論上的契約房租；X為平均房屋空置率；Y為租金拒付率。

11精品PPT|借鑒參考第十一頁，共十九頁。4.4房地產(chǎn)價格4.4.3房地產(chǎn)價格的種類1商品房價格、經(jīng)濟適用住房價格2標準價、成本價3廉租金、準成本租金、成本租金、市場租金12精品PPT|借鑒參考第十二頁，共十九頁。4.5影響房地產(chǎn)價格的因素4.5.1影響房地產(chǎn)價格的一般因素影響房地產(chǎn)價格的一般因素1社會因素2經(jīng)濟因素3政治因素4其他因素13精品PPT|借鑒參考第十三頁，共十九頁。PPT內(nèi)容概述1。精品PPT|借鑒參考。精品PPT|借鑒參考。精品PPT|借鑒參考。1土地價格有土地物質(zhì)價格和土地資本價格構(gòu)成。2土地價格是有土地原始價格、公共投資與環(huán)境改良價值、私人投資改良價值、未來價值四項因素在地理空間上的組合而表現(xiàn)出來的土地交易貨幣額。3土地價格由純農(nóng)地價格、土地用途轉(zhuǎn)換陳本、土地價格的預期增值、不確定性風險補償費、可達性價值構(gòu)成。（1）市場價格、市場價值。（2）土地所有權(quán)價格，土地使用權(quán)價格。（3）基準地價、標定地價。Rt=r×V0+I×Vt。V0、Vt分別為建筑物的全新重置價值和在第t年初的建筑物價值。Rt=V0/N+［V0-V0(t-1)/N］I=［1/N+I(N-t+1)/N］V0。式中，N為經(jīng)濟使用壽命（假定殘值為0）。［1/N+I(N-t+1)/N］為租售比價因子。4.4.2房地產(chǎn)價格和房地產(chǎn)租金之間的關系。RN=LR+Rt=［1/N+I(N-t+1)/N］V0+LR。18第十四頁，共十九頁。4.5影響房地產(chǎn)價格的因素4.5.2影響房地產(chǎn)價格的區(qū)域因素1城市不同功能分區(qū)因素2城市不同功能分區(qū)的環(huán)境因素1商業(yè)區(qū)2住宅區(qū)3工業(yè)區(qū)15精品PPT|借鑒參考第十五頁，共十九頁。4.5影響房地產(chǎn)價格的因素4.5.3影響房地產(chǎn)價格的個別因素土地位置地塊面積地貌地質(zhì)水文土地形狀氣候‘臨街狀況土地利用規(guī)劃控制狀況土地產(chǎn)權(quán)權(quán)屬狀況16精品PPT|借鑒參考第十六頁，共十九頁。關鍵術(shù)語地租級差地租絕對地租城市地租土地價格房地產(chǎn)價格17精品PPT|借鑒參考第十七頁，共十九頁。復習思考題1沿一條你所在城市有市中心向外延伸的交通線路，調(diào)查不同公交站點附近的場地產(chǎn)價格，看他們之間有無差異，分析可能導致這些差異的原因。2收集有關你所在城市近五年環(huán)境變化明顯地段的房地產(chǎn)價格變化資料，分析導致價格變化的主要原因，并判斷其變化趨勢。3地租剩余理論和地租邊際生產(chǎn)力理論之間有何異同？他們是否可以相容？4如何理解絕對地租和壟斷地租？絕對地租的概念是必要的嗎？5怎樣看待幾種不同的土地價格構(gòu)成模式