規(guī)劃面積和測繪面積差異

規(guī)劃面積測繪面積實測面積差異分析第一頁，共十五頁。《青島市規(guī)劃局文件》青規(guī)字[2010]69號《建筑工程程建筑面積計算規(guī)范》GB／T50353-2005《房產(chǎn)測量規(guī)范》GB-T-17986.1-2000《青島市房屋建筑面積計算及共有建筑面積分?jǐn)偧?xì)則》（2000年）規(guī)劃面積和測繪面積的計算差異分析分析依據(jù)第二頁，共十五頁。陽臺規(guī)劃—陽臺無論封閉與否均按其水平投影面積的1/2計算建筑面積。(注：進(jìn)深不應(yīng)超過1.8M，超過1.8M外的部分計算全面積。)（圖一）分析:開敞式陽臺，二者一致，無損失面積的風(fēng)險。封閉陽臺，測繪面積會增加，應(yīng)注意超90的可能。結(jié)論:做封閉陽臺測繪面積大于規(guī)劃面積，在不受90戶型限制的情況下，可以起到平衡面積損失或增加面積的作用。例：生態(tài)城A5地塊19#樓總面積為10682平，16F，每層4戶，每戶一個封閉陽臺(1.35M×2.5M=3.4平方），測繪面積總增加110平，占該樓總面積的1.03%。（圖二）測繪—封閉陽臺按其外圍水平投影面積計算建筑面積；非封閉陽臺按其維護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的1/2計算建筑面積。規(guī)劃面積和測繪面積的計算差異分析(圖一)(圖二)第三頁，共十五頁。坡屋頂（室內(nèi)）規(guī)劃—坡屋頂內(nèi)空間無論圖紙標(biāo)注利用與否，凈高超過2.10米的部位計算全面積；凈高在1.20米至2.10米的部位計算1/2面積；凈高不足1.20米的部位不計算面積。分析：若有凈高在1.20米到2.10米之間高度的坡屋面空間，在測繪的時候會損失掉此部分面積的1/2。結(jié)論：若想不損失此部分面積，就不能出現(xiàn)1.20米到2.10米之間高度的空間，坡屋頂設(shè)計時如果效果允許，應(yīng)使坡檐的最低點凈高≥2100；例：右圖為生態(tài)城A3-3-1地塊情花項目，斜線位置規(guī)劃計算面積為6平方，而測繪時不計算面積。測繪—原始設(shè)計斜面結(jié)構(gòu)屋頂下加以利用的空間，凈高在2.10米以上的部位，按其外圍水平投影面積計算。規(guī)劃面積和測繪面積的計算差異分析第四頁，共十五頁。坡屋頂（室外露臺）規(guī)劃—無明確規(guī)定坡屋頂外檐投影下的露臺部分要計算1/2面積。與民用院專家溝通，其稱評審中心要看是誰審核，有的要求算，有的不要求。分析：此處為規(guī)范上的模糊地帶，有人會套用“有永久性頂蓋而無維護(hù)結(jié)構(gòu)”這一條，要求計算1/2的面積，但有溝通為不計算面積的可能存在。結(jié)論：如果是洋房及別墅建筑，又是坡屋頂，此條無法回避，評審中心若要求計算面積，則測繪面積會小于規(guī)劃面積。應(yīng)溝通評審中心不計算面積。例：右圖為生態(tài)城A1地塊紅郡別墅露臺上坡屋頂，評審中心要求此處計算1/2建筑面積，而測繪中心不計算面積，測繪面積比規(guī)劃面積減少1.3平方。測繪—露臺不計算面積，即便是在坡屋頂外檐投影下的露臺。規(guī)劃面積和測繪面積的計算差異分析第五頁，共十五頁。層高吹拔空間規(guī)劃—居住建筑層高在3.6m以上（不含3.6m）計1.5倍建筑面積，4.7m以上（不含4.7m）計2倍面積。商業(yè)網(wǎng)點層高5.6m以上（不含5.6m）計1.5倍建筑面積，6.7m以上（不含6.7m）計2倍建筑面積。(居室上空的吹拔空間，除了入口大堂外，均按此執(zhí)行。)分析:居住建筑層高3.6m以上，商業(yè)網(wǎng)點層高5.6m以上，測繪面積均小于規(guī)劃面積。結(jié)論：住宅建筑盡量減少兩層鏤空空間；商業(yè)網(wǎng)點單層層高嚴(yán)格控制在5.6m以內(nèi)。例：圖一為生態(tài)城A5地塊底商，個別層高6.5m，大于5.6m，測繪面積計1倍，規(guī)劃面積計1.5，測繪面積減少約220平方；圖二為生態(tài)城項目A3-3-1地塊情花洋房四層復(fù)試餐廳兩層鏤空空間，層高6m，大于4.7m，測繪面積計1倍，規(guī)劃面積計2倍，測繪面積減少12平方。測繪—層高2.2m（凈高2.1m）以上計算建筑面積，層高2.2米（凈高2.1m）以下不計算建筑面積。當(dāng)層高大于2.2m時候，無論多高，均只計算一層面積。規(guī)劃面積和測繪面積的計算差異分析(圖一)(圖二)6.5M6.0M第六頁，共十五頁。雨篷規(guī)劃—雨篷結(jié)構(gòu)的外邊線至外墻結(jié)構(gòu)外邊線的寬度超過2.10m者，應(yīng)按雨篷結(jié)構(gòu)板的水平投影面積的1／2計算。（注：未說明是有柱還是無柱雨篷）分析:無柱雨篷出挑2.1米以內(nèi)，則規(guī)劃和測繪計算方法一致，無面積損失，若超出2.1米，則會有面積損失。有柱的雨篷，測繪面積大于規(guī)劃面積。結(jié)論：無柱雨篷出挑控制在2.1米以內(nèi)，避免規(guī)劃計算面積，測繪不計算面積。若是有柱雨篷，測繪面積大于規(guī)劃面積。例：圖一為有柱雨篷，出挑2m＜2.1m，規(guī)劃不計算面積，測繪計算面積約為8m；圖二規(guī)劃與測繪均不計算面積；測繪—與房屋相通的有柱雨篷按柱外圍水平投影全面積計算。無柱雨篷不計算面積。規(guī)劃面積和測繪面積的計算差異分析雨篷柱(圖一)(圖二)第七頁，共十五頁。花池結(jié)構(gòu)板室外機(jī)擱板規(guī)劃—飄出建筑外墻、無維護(hù)結(jié)構(gòu)且面積不大于1平方米、凈深尺寸不超過0.7米（含0.7米）的，不計算建筑面積。不符合以上條件的，按水平投影面積的一半計算建筑面積。分析:住宅建筑一般室外機(jī)擱板凈深600，凈寬1100，面積0.66平方即可滿足要求，符合規(guī)劃不計算面積要求。公共建筑如螞蟻工房等應(yīng)引起重視。若在陽臺上隔出一段做為空調(diào)機(jī)位，驗收后改造（廣州萬科idear即采用此法），此處偷面積要偷徹底，避免出現(xiàn)如上計算面積的情況，造成測繪面積小于規(guī)劃面積。結(jié)論：嚴(yán)格控制空調(diào)機(jī)位、花池等的面積和凈深尺度在規(guī)劃不計算面積的范圍以內(nèi)。測繪—均不計算面積。規(guī)劃面積和測繪面積的計算差異分析例：如上圖為生態(tài)城螞蟻工房陽臺、空調(diào)機(jī)位平面，空調(diào)機(jī)位深600，寬2250，符合不計算面積的條件；后期業(yè)主多會拆除空調(diào)機(jī)位內(nèi)欄桿，整天作為陽臺使用。此處要注意空調(diào)機(jī)位凈深不能大于0.7m。第八頁，共十五頁。門斗、挑廊、走廊、檐廊規(guī)劃—有永久性頂蓋無圍護(hù)結(jié)構(gòu)的應(yīng)按其結(jié)構(gòu)底板水平面積的1／2計算。(維護(hù)結(jié)構(gòu)指墻體、門、窗）分析:此部分較為復(fù)雜，對于圍護(hù)結(jié)構(gòu)的定義，從《建筑工程程建筑面積計算規(guī)范》上指的是”圍合建筑空間四周的墻體、門、窗等?！敝皇菄o(hù)結(jié)構(gòu)，所以有柱的廊道門斗等，測繪面積大于規(guī)劃面積。結(jié)論：在建筑效果允許的前提下，做有柱無圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門斗、走廊、檐廊等，預(yù)測繪時，會增加測繪面積。例：右圖二為生態(tài)城螞蟻工房的室外辦公街，規(guī)劃計算1/2面積，測繪則套用（3），做為臨街通道，不計算面積。此處測繪較規(guī)劃減少32平方。右圖一為紅郡別墅首層外廊，規(guī)劃計算半面積，測繪計算全面積，此處增加5平方，占該戶型面積的2%。測繪—有柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影全面積計算。（1）有一面墻體維護(hù)且有柱支撐，按支撐物的外圍投影計算全部建筑面積。（2）有一面墻體維護(hù)且無柱支撐，不計算面積。（3）走廊做為臨街通道使用，不計算面積。規(guī)劃面積和測繪面積的計算差異分析(圖一)(圖二)第九頁，共十五頁。PPT內(nèi)容概述規(guī)劃面積測繪面積實測面積差異分析。規(guī)劃面積測繪面積實測面積差異分析。《青島市規(guī)劃局文件》青規(guī)字[2010]69號?！督ㄖこ坛探ㄖ娣e計算規(guī)范》GB／T50353-2005。規(guī)劃面積和測繪面積的計算差異分析。規(guī)劃面積和測繪面積的計算差異分析。層高吹拔空間。有柱的雨篷，測繪面積大于規(guī)劃面積。若是有柱雨篷，測繪面積大于規(guī)劃面積?；ǔ亟Y(jié)構(gòu)板室外機(jī)擱板。1、首先要保證請照圖紙設(shè)計面積做足規(guī)劃批復(fù)面積。3、做好以上兩點后，實測階段增加面層抹灰面積后，實測面積會大于等于規(guī)劃批復(fù)面積。08.03.26。Page14第十頁，共十五頁。伸縮縫規(guī)劃—（1）與室內(nèi)不相通的伸縮縫不計算面積。（2）建筑物內(nèi)的變形縫，應(yīng)按其自然層合并在建筑物面積內(nèi)計算。分析:變形縫的計算規(guī)則基本上一樣，但是設(shè)計往往將變形縫計入，從而造成測繪面積小于規(guī)劃面積。結(jié)論：嚴(yán)格控制設(shè)計院計算面積時候不得將變形縫面計入。例：右圖為生態(tài)城A6地塊7#樓變形縫，寬0.15m，長9.65m，16F，共計23.16平方。規(guī)劃設(shè)計將面積計算在內(nèi)，測繪結(jié)果比規(guī)劃設(shè)計減少了23.16平方。測繪—與室內(nèi)不相通的伸縮縫不計算面積；規(guī)劃面積和測繪面積的計算差異分析第十一頁，共十五頁。面積線規(guī)劃面積和測繪面積的計算差異分析圖示為生態(tài)城項目A5地塊14#樓2-33平面圖。上圖藍(lán)色框線為設(shè)計院勾勒的面積線，特點為陽臺取對角，計算總面積為352.94平方。下圖藍(lán)色框線為測繪勾勒的面積線，紅色線框為陽臺面積線條，先將陽臺面積計算出，然后將其1/2計入，計算總面積為352.50。二者之差為0.44平方。整棟樓差額為：33X0.44=14.52平方。結(jié)論：陽臺對角勾面積線并不準(zhǔn)確，而且往往比測繪計算方式少。建議按照測繪勾線方式執(zhí)行。第十二頁，共十五頁。1、首先要保證請照圖紙設(shè)計面積做足規(guī)劃批復(fù)面積；2、其次方案設(shè)計盡量規(guī)避規(guī)劃與測繪面積計算規(guī)則的差異點，避免因為規(guī)則的不同，在后期測繪中造成面積減少（同時也應(yīng)注意不能增加）。若因為方案需求不得不出現(xiàn)測繪比規(guī)劃面積減少的情況，如兩層鏤空，應(yīng)考慮利用規(guī)則彌補(bǔ)損失的面積，如增加封閉陽臺、首層做門斗等。3、做好以上兩點后，實測階段增加面層抹灰面積后，實測面積會大于等于規(guī)劃批復(fù)面積。如：一個350平的標(biāo)準(zhǔn)層，增加20厚抹灰，面積約增加3平方，增加0.8%，且不會超過3%。4、建議方案階段增加一個測繪介入的環(huán)節(jié)，可綜合衡量面積指數(shù)，將測繪較規(guī)劃階段增加的面積與損失的面積平衡，達(dá)到合理增加不超3%的目的。規(guī)劃面積和測繪面積的計算差異分析總結(jié)第十三頁，共十五頁。1、平、立、剖面圖紙的一致性，尤其是在陽臺的封閉與否上，三者一定要做到一致。2、圖紙的規(guī)范性，不要漏標(biāo)房間屬性等。如居委會、物業(yè)用房、治安聯(lián)防等功能房間的范圍、面積、名稱一定要明確在圖紙上。3、人防設(shè)計院所出的人防圖紙范圍