《房地產(chǎn)估價》期末考試試卷

2013-2014年第一學(xué)期《房地產(chǎn)估價》期末考試試卷班級：B1165

學(xué)號：31號

姓名：雅俊1、選題（每只有一正確答，30分1.考慮影響房地產(chǎn)求量的其他非價因素,當(dāng)消費(fèi)者的入水平提高時（）A.價格和需求量同增長價格減少和需求量長價格增長和需求量少價格和需求量同步少2.以下關(guān)于房地產(chǎn)值的基本估價方包括（）市場比較法收益還原法假設(shè)開發(fā)法成本法3.房地產(chǎn)的特性主取決于（）的特性房價市場影響土地投資風(fēng)險4.（）限制了估報告書的用途估價方法估價原則估價目的估價日期5.房地產(chǎn)權(quán)利的構(gòu)包括物權(quán)和（）所有權(quán)債權(quán)他物權(quán)抵押權(quán)6.（）是決定住、商業(yè)等房地產(chǎn)求量或市場規(guī)模小的一個基礎(chǔ)因素A.消費(fèi)土地環(huán)境1D.人口7.房地產(chǎn)自身狀況好壞，直接關(guān)系其價格的高低，不同的房地產(chǎn)之間（）高低差異的基本因。價格價值銷售情況估價8.一套建筑囤積為0m，單價為2000元／m2的宅首期5萬元，余款在未來10年內(nèi)以抵押款方式接月等額付，貸款年利率5.31％，則該套住宅的（．實際單價為2000／m2，實際總價30.16萬元．名義單價為1950元／m2，實際總價為20萬．實際單價為2000／m2，實際總價20萬元．名義單價為2000／m2，實際總價30.16萬元9.根據(jù)與估價對象似的房地產(chǎn)的成價格來求取估價象的價值，應(yīng)選用)作為價法．市場法．假設(shè)開發(fā)．收益法．成本法10.用成本估房地時房現(xiàn))。．房屋重置價格-屋年折舊額．房屋重置價格×屋成新度．房屋重置價格-折舊額×耐用年限．房屋重置價格-折舊額×尚可使用年2、填題（每2分，20）按照房地產(chǎn)價格的示單位劃分為總格）和（房地產(chǎn)通俗的說是房屋和土地，或（）和（）不同的影響因素或其變化，導(dǎo)致房產(chǎn)價格變動的方是不盡相同的，其影響因素分為（）和（）求取建筑物折舊的法，主要有（）和（）根據(jù)估價對象的預(yù)收益來求取估價象的價值的方法（）3、簡答題（題5分，分）2試簡述估價報告的成。什么是房地產(chǎn)估價成本法和市場法的用范圍有哪些？房地產(chǎn)有幾個主要面的特性？5、收益法的含義什么？收益法適用的象是什么？4、計算題（兩題25分，第題9分，第二16分）1.某可比實例，成價格為6000元／方米，在估價調(diào)中得知是屬于親友之間的交易，根據(jù)當(dāng)區(qū)域市場行情，交易比正常市場格低6%左右，則將此可比實例的成交價修正為正常價格為多少？（9分）2.某建筑物為鋼筋凝土結(jié)構(gòu)，經(jīng)濟(jì)命50年，有效經(jīng)過年為８年，經(jīng)調(diào)查測算，現(xiàn)在重新建全新狀態(tài)的該建物的建造成本為800元（建設(shè)期為２年假定第一年投入建成本的60％，第年投入40％，均均勻投入理費(fèi)用為建造成本的3％年利率為6％，銷稅費(fèi)為50萬元，發(fā)利潤為120萬元又知其中該建筑物的、地面等損壞的復(fù)費(fèi)用為18萬元裝修的重置價格為003萬元，平均壽命為年，已使用2年；備的重置價格為110元，平均壽命為10年，已使用8年。設(shè)殘值均為零。試計該建筑物的折舊額分）[參考答]1、選擇題1.A2.C3.C4.C5.B6.D7.B8.C9.A10.B2、填空題1.單位價格

樓面地價

2.房產(chǎn)

地產(chǎn)

3.增值因素

貶值因素4.年限法

市場提取法

分解法

5.收益法3、簡答題答：估價報告的組有封面、目錄、估價委托人函、冊房地產(chǎn)估價師聲明、估價假設(shè)和限條件、估價結(jié)果告、估價技術(shù)報、附件。答：房地產(chǎn)估價是以房地產(chǎn)為估價象，由專業(yè)房地估價人員根據(jù)特定的估價目的，遵循認(rèn)的估價原則，照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓纼r程，運(yùn)用科學(xué)的估價方法，結(jié)合估價經(jīng)驗對影響待估對象地產(chǎn)價格因素的析，就待估對象房地產(chǎn)的特定權(quán)益在特時間最可能實現(xiàn)合理價格所作出判斷與推測。3.答：1）無交易、收益的房地產(chǎn)估特殊目的的房地產(chǎn)價特殊建造的房地產(chǎn)價狹小市場上的房地市場比較法中的修計算4.答1、不可移動獨(dú)一無二壽命長久供給有限價值量大用途多樣相互影響易受限制難以改變41.50.51.50.510、保值增值5.答：收益法是預(yù)測的估價對象來收益，通過報酬或資本化率、收乘數(shù)往回折到估價時，以此求取估價象價值的方法。益法適用的對象：適用于有收益或有潛收益的房地產(chǎn)。4、計算題1.由交易情況百分率修正公式：正常價格=可比實的成交價格×1／（s%：正常價格=6000×1（1-6%）=6383（元／平方）答：則此交易實例正為正常價格為6383／平方米2.①計算建筑物的置價格：建造成本＝800萬管理費(fèi)用＝800×3＝24萬元投資利息＝（80024）×60％×[（1＋）－1]＋（80024）×40％×［（1＋6）－１］＝54.9萬則：建筑物的重置格＝800＋24＋54.90＋＋120＝1048.9萬元②計算建筑物的折額：墻、地面等損壞的舊額＝18萬元裝修部分的折舊額200×2／5＝80萬元設(shè)備部分的折舊額110×8／10＝88元長壽命項目的折舊＝（1048.90－18－200－）×8／50＝115.34萬則：建筑物的折舊額＝18＋80＋88115.34＝301.34元總結(jié)：第章包括：第2個擇題和第1個簡題，共8分；第二章包括：第3、第5個選擇題第2個填空題和4個簡答題，共15分；第三章包括：第1、第8個選擇題第1個填空題，10分；第四章包括：第6、第7個選擇題第3個填空題，10分；第六章包括：第9選擇題