會(huì)計(jì)穩(wěn)健性、貸款抵押與銀企所有權(quán)模式

會(huì)計(jì)穩(wěn)健性、貸款抵押與銀企所有權(quán)模式一、本文概述本文旨在探討會(huì)計(jì)穩(wěn)健性、貸款抵押以及銀企所有權(quán)模式之間的關(guān)系，并分析它們對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況和銀行貸款決策的影響。會(huì)計(jì)穩(wěn)健性作為企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)告的重要原則，對(duì)于保障投資者利益、維護(hù)市場(chǎng)秩序具有重要意義。貸款抵押則是銀行貸款決策的關(guān)鍵因素，影響著企業(yè)的融資成本和融資難度。而銀企所有權(quán)模式則反映了銀行與企業(yè)之間的股權(quán)關(guān)系，對(duì)銀行的貸款政策和企業(yè)的融資策略具有重要影響。本文首先將對(duì)會(huì)計(jì)穩(wěn)健性的概念進(jìn)行界定，闡述其在企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)告中的應(yīng)用及其對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況的影響。接著，文章將分析貸款抵押的作用，探討抵押品類型、抵押率等因素對(duì)銀行貸款決策的影響。在此基礎(chǔ)上，本文將進(jìn)一步探討銀企所有權(quán)模式對(duì)銀行貸款政策的影響，以及這種影響在不同所有制企業(yè)間的差異。通過深入研究會(huì)計(jì)穩(wěn)健性、貸款抵押和銀企所有權(quán)模式三者之間的關(guān)系，本文旨在為企業(yè)和銀行提供更為全面和深入的財(cái)務(wù)策略指導(dǎo)，幫助企業(yè)更好地理解和應(yīng)用會(huì)計(jì)穩(wěn)健性原則，優(yōu)化貸款抵押策略，以及根據(jù)銀企所有權(quán)模式調(diào)整融資策略。同時(shí)，本文也為政策制定者提供理論支持，為完善金融市場(chǎng)監(jiān)管、促進(jìn)銀企合作提供有益參考。二、會(huì)計(jì)穩(wěn)健性的概念及其對(duì)企業(yè)的影響會(huì)計(jì)穩(wěn)健性，作為一種會(huì)計(jì)信息質(zhì)量特征，主要強(qiáng)調(diào)在面對(duì)不確定性時(shí)，會(huì)計(jì)處理應(yīng)偏向于保守。具體而言，它要求在確認(rèn)收益時(shí)持謹(jǐn)慎態(tài)度，而在面臨損失時(shí)則應(yīng)及時(shí)確認(rèn)。這一概念源于會(huì)計(jì)信息的中立性和可靠性，其核心目的是為了提高會(huì)計(jì)信息的決策有用性，尤其是對(duì)于投資者和債權(quán)人等外部利益相關(guān)者。融資決策：會(huì)計(jì)穩(wěn)健性通過及時(shí)、準(zhǔn)確地反映企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況，有助于提高外部投資者對(duì)企業(yè)信息的信任度。這種信任度的提高可以降低企業(yè)的融資成本，尤其是在債務(wù)融資中，債權(quán)人往往更傾向于向會(huì)計(jì)信息穩(wěn)健的企業(yè)提供貸款。穩(wěn)健的會(huì)計(jì)信息還有助于企業(yè)在股票市場(chǎng)中獲得更好的定價(jià)，從而降低權(quán)益融資成本。投資決策：穩(wěn)健的會(huì)計(jì)信息有助于管理層更準(zhǔn)確地評(píng)估企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果，從而做出更為合理的投資決策。在面對(duì)投資機(jī)會(huì)時(shí)，穩(wěn)健的會(huì)計(jì)信息能夠提供更為可靠的業(yè)績(jī)?cè)u(píng)估，幫助管理層識(shí)別和規(guī)避潛在的風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)價(jià)值：會(huì)計(jì)穩(wěn)健性對(duì)企業(yè)價(jià)值的影響是多方面的。一方面，它通過提高會(huì)計(jì)信息的可靠性，增強(qiáng)外部利益相關(guān)者對(duì)企業(yè)的信心，從而提高企業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值。另一方面，穩(wěn)健的會(huì)計(jì)信息有助于降低企業(yè)與外部投資者之間的信息不對(duì)稱，減少代理成本，提高企業(yè)的治理效率，進(jìn)而提升企業(yè)價(jià)值。風(fēng)險(xiǎn)管理：會(huì)計(jì)穩(wěn)健性要求企業(yè)及時(shí)識(shí)別和反映潛在的風(fēng)險(xiǎn)和損失，這有助于企業(yè)更有效地進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理和控制。通過及時(shí)確認(rèn)和披露潛在的風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)可以更早地采取措施，降低風(fēng)險(xiǎn)帶來的損失。合規(guī)與透明度：會(huì)計(jì)穩(wěn)健性要求企業(yè)在會(huì)計(jì)處理上遵守相關(guān)法律法規(guī)，提高財(cái)務(wù)報(bào)告的透明度。這不僅有助于企業(yè)遵守法律法規(guī)，避免法律風(fēng)險(xiǎn)，還能提高企業(yè)在公眾和監(jiān)管機(jī)構(gòu)中的形象，增強(qiáng)企業(yè)的社會(huì)責(zé)任感。會(huì)計(jì)穩(wěn)健性作為一種重要的會(huì)計(jì)信息質(zhì)量特征，對(duì)企業(yè)融資、投資、價(jià)值評(píng)估、風(fēng)險(xiǎn)管理和合規(guī)等方面均具有重要影響。企業(yè)應(yīng)當(dāng)重視會(huì)計(jì)穩(wěn)健性的提升，以提高其財(cái)務(wù)報(bào)告的質(zhì)量，增強(qiáng)其在資本市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)力。三、貸款抵押在企業(yè)融資中的作用貸款抵押作為一種常見的金融手段，在企業(yè)融資過程中扮演著至關(guān)重要的角色。貸款抵押為銀行提供了一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)緩沖機(jī)制。當(dāng)企業(yè)無法按時(shí)償還貸款時(shí)，銀行可以通過處置抵押資產(chǎn)來收回部分或全部貸款金額，從而降低貸款違約帶來的損失。這種機(jī)制提高了銀行對(duì)貸款企業(yè)的信任度，使得銀行更愿意向企業(yè)提供貸款，特別是在信息不對(duì)稱或企業(yè)信用記錄不完善的情況下。貸款抵押有助于降低企業(yè)的融資成本。由于抵押資產(chǎn)的存在，銀行面臨的信貸風(fēng)險(xiǎn)得到一定程度的緩解，因此可能會(huì)提供較低的貸款利率。這對(duì)于資金緊張的企業(yè)來說，無疑是一個(gè)減輕財(cái)務(wù)壓力的重要途徑。貸款抵押還可以增加企業(yè)在金融市場(chǎng)上的議價(jià)能力，使其在談判貸款條件時(shí)處于更有利的地位。再者，貸款抵押可以作為企業(yè)信用狀況的一個(gè)信號(hào)。通常情況下，只有信用良好、有穩(wěn)定現(xiàn)金流的企業(yè)才可能擁有可用于抵押的資產(chǎn)。貸款抵押在一定程度上反映了企業(yè)的財(cái)務(wù)健康和信譽(yù)度，有助于提升企業(yè)的市場(chǎng)形象，吸引更多的投資者和合作伙伴。貸款抵押也并非沒有局限性。過度依賴抵押貸款可能導(dǎo)致企業(yè)在資產(chǎn)配置上變得保守，減少了對(duì)高風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)項(xiàng)目的投資。對(duì)于初創(chuàng)企業(yè)或中小企業(yè)而言，由于缺乏足夠的抵押資產(chǎn)，他們可能難以獲得必要的貸款支持，這在一定程度上限制了這些企業(yè)的發(fā)展?jié)摿?。貸款抵押在企業(yè)融資中具有降低融資成本、提升信用形象等多重作用，但同時(shí)也存在一定的局限性。企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身的實(shí)際情況和需求，合理利用貸款抵押這一金融工具，以實(shí)現(xiàn)最佳的融資效果。四、銀企所有權(quán)模式的定義與類型銀企所有權(quán)模式是指銀行與企業(yè)之間形成的特定的所有權(quán)關(guān)系，這種關(guān)系通常涉及股權(quán)投資、債權(quán)關(guān)系或混合型投資等多種形式。銀企所有權(quán)模式的核心在于銀行如何通過所有權(quán)關(guān)系對(duì)企業(yè)進(jìn)行影響和控制，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)自身的利益最大化。銀企所有權(quán)模式不僅影響企業(yè)的融資成本、融資渠道和資本結(jié)構(gòu)，還可能影響企業(yè)的經(jīng)營(yíng)決策、公司治理和風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)等方面。直接股權(quán)投資模式：銀行直接持有企業(yè)的股權(quán)，通過董事會(huì)參與企業(yè)的重大決策，對(duì)企業(yè)產(chǎn)生直接的控制力。這種模式下，銀行可以有效地監(jiān)控企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況，降低信息不對(duì)稱帶來的風(fēng)險(xiǎn)。債權(quán)投資模式：銀行主要通過貸款、發(fā)行債券等方式向企業(yè)提供資金，形成債權(quán)關(guān)系。這種模式下，銀行通常不會(huì)直接參與企業(yè)的經(jīng)營(yíng)決策，但可以通過債務(wù)合同中的條款對(duì)企業(yè)的某些行為進(jìn)行約束。混合型投資模式：銀行同時(shí)持有企業(yè)的股權(quán)和債權(quán)，既有直接的控制力，也有間接的影響力。這種模式下，銀行可以根據(jù)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況和市場(chǎng)環(huán)境靈活調(diào)整自己的投資策略，實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)和收益的平衡。非正式控制模式：銀行通過與企業(yè)建立長(zhǎng)期的業(yè)務(wù)關(guān)系，形成一種非正式的控制力。這種模式下，銀行通常不會(huì)直接持有企業(yè)的股權(quán)或債權(quán)，但可以通過信貸政策、利率優(yōu)惠等手段影響企業(yè)的經(jīng)營(yíng)決策。銀企所有權(quán)模式的選擇取決于多種因素，包括銀行的資本實(shí)力、風(fēng)險(xiǎn)承受能力、市場(chǎng)環(huán)境、企業(yè)的發(fā)展階段和行業(yè)特點(diǎn)等。銀行和企業(yè)需要根據(jù)自身的實(shí)際情況和利益訴求，選擇合適的所有權(quán)模式，實(shí)現(xiàn)銀企雙方的共贏發(fā)展。五、會(huì)計(jì)穩(wěn)健性、貸款抵押與銀企所有權(quán)模式的相互關(guān)系簡(jiǎn)要回顧前文討論的會(huì)計(jì)穩(wěn)健性、貸款抵押和銀企所有權(quán)模式的概念和重要性。闡明本節(jié)的目的，即分析這三個(gè)因素如何相互影響，以及這種相互關(guān)系對(duì)企業(yè)和銀行業(yè)務(wù)的影響。分析會(huì)計(jì)穩(wěn)健性如何通過提高財(cái)務(wù)報(bào)告的透明度和準(zhǔn)確性，降低貸款風(fēng)險(xiǎn)。探討在會(huì)計(jì)穩(wěn)健性原則下，企業(yè)如何調(diào)整其財(cái)務(wù)報(bào)告，以更好地滿足貸款抵押的要求。分析在會(huì)計(jì)穩(wěn)健性原則下，銀行和企業(yè)如何調(diào)整其所有權(quán)結(jié)構(gòu)，以提高財(cái)務(wù)穩(wěn)定性和降低風(fēng)險(xiǎn)。探討會(huì)計(jì)穩(wěn)健性對(duì)銀企合作模式的影響，如股權(quán)投資、長(zhǎng)期貸款等。綜合上述討論，提供一個(gè)整體視角，分析會(huì)計(jì)穩(wěn)健性、貸款抵押和銀企所有權(quán)模式之間的相互作用。討論這種相互關(guān)系如何影響企業(yè)的財(cái)務(wù)健康狀況和銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)。強(qiáng)調(diào)會(huì)計(jì)穩(wěn)健性、貸款抵押和銀企所有權(quán)模式相互關(guān)系的重要性，以及它們對(duì)企業(yè)和銀行業(yè)務(wù)的影響。這個(gè)大綱旨在為撰寫這一段落提供一個(gè)清晰、邏輯嚴(yán)密的框架，確保內(nèi)容的深度和廣度。六、國內(nèi)外在會(huì)計(jì)穩(wěn)健性、貸款抵押與銀企所有權(quán)模式方面的實(shí)踐與經(jīng)驗(yàn)介紹會(huì)計(jì)穩(wěn)健性的基本概念及其在國際財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則（IFRS）和美國通用會(huì)計(jì)準(zhǔn)則（USGAAP）中的應(yīng)用。分析不同國家（如美國、歐洲、亞洲等）會(huì)計(jì)穩(wěn)健性的具體實(shí)踐，包括會(huì)計(jì)政策和估計(jì)的保守性處理。討論會(huì)計(jì)穩(wěn)健性實(shí)踐對(duì)公司財(cái)務(wù)報(bào)告透明度和投資者信心的影響。比較分析不同國家（如美國、德國、中國等）在貸款抵押方面的具體做法和規(guī)定。介紹銀企所有權(quán)模式的不同類型，如國有銀行、私有銀行、混合所有制銀行等。分析不同國家（如中國、美國、印度等）銀企所有權(quán)模式的實(shí)踐特點(diǎn)及其對(duì)銀行業(yè)務(wù)的影響。概括不同國家在會(huì)計(jì)穩(wěn)健性、貸款抵押和銀企所有權(quán)模式方面的主要差異。七、案例分析行業(yè)代表性：選擇具有代表性的行業(yè)，如制造業(yè)、服務(wù)業(yè)或高科技產(chǎn)業(yè)。企業(yè)規(guī)模和類型：涵蓋大型、中型和小型企業(yè)，包括國有企業(yè)、私營(yíng)企業(yè)和外資企業(yè)。會(huì)計(jì)穩(wěn)健性和貸款抵押實(shí)踐：選擇那些在會(huì)計(jì)穩(wěn)健性和貸款抵押方面有顯著做法的企業(yè)。會(huì)計(jì)穩(wěn)健性與貸款抵押的關(guān)系：比較不同案例中會(huì)計(jì)穩(wěn)健性與貸款抵押的相互作用。銀企所有權(quán)模式的影響：分析不同所有權(quán)模式對(duì)會(huì)計(jì)穩(wěn)健性和貸款抵押的影響。政策建議：基于案例分析提出改進(jìn)會(huì)計(jì)穩(wěn)健性、貸款抵押和銀企關(guān)系的建議。在撰寫每個(gè)案例時(shí)，應(yīng)確保內(nèi)容的詳實(shí)性和深度，結(jié)合具體數(shù)據(jù)和事實(shí)進(jìn)行分析。比較分析部分應(yīng)深入探討不同案例之間的共性和差異，以提煉出更具普遍性的結(jié)論。結(jié)論與啟示部分應(yīng)簡(jiǎn)潔明了，提出具有實(shí)踐意義的建議和未來研究的方向。八、存在問題與對(duì)策建議會(huì)計(jì)制度與金融市場(chǎng)的不完全匹配：當(dāng)前會(huì)計(jì)制度可能無法完全適應(yīng)金融市場(chǎng)的發(fā)展，導(dǎo)致會(huì)計(jì)穩(wěn)健性原則在實(shí)際應(yīng)用中受到一定限制。信息不透明與信貸風(fēng)險(xiǎn)：企業(yè)信息的不透明增加了銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)，使得銀行在評(píng)估企業(yè)貸款抵押品時(shí)面臨挑戰(zhàn)。銀企所有權(quán)模式的局限性：在某些情況下，銀企所有權(quán)模式可能導(dǎo)致信貸資源配置的低效，不利于金融市場(chǎng)的健康發(fā)展。完善會(huì)計(jì)制度與金融市場(chǎng)對(duì)接：加強(qiáng)會(huì)計(jì)制度與金融市場(chǎng)的對(duì)接，使會(huì)計(jì)穩(wěn)健性原則更好地服務(wù)于金融市場(chǎng)的發(fā)展，降低信貸風(fēng)險(xiǎn)。增強(qiáng)企業(yè)信息透明度：鼓勵(lì)企業(yè)加強(qiáng)信息披露，提高信息透明度，以降低銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)增強(qiáng)市場(chǎng)的信任度。優(yōu)化銀企所有權(quán)模式：探索更加靈活的銀企所有權(quán)模式，如通過引入更多元化的投資者、改善公司治理結(jié)構(gòu)等方式，提高信貸資源配置效率。加強(qiáng)監(jiān)管與風(fēng)險(xiǎn)防控：政府和監(jiān)管部門應(yīng)加強(qiáng)對(duì)金融市場(chǎng)和企業(yè)的監(jiān)管，建立健全風(fēng)險(xiǎn)防控機(jī)制，確保金融市場(chǎng)的穩(wěn)健運(yùn)行。為了確保會(huì)計(jì)穩(wěn)健性、貸款抵押與銀企所有權(quán)模式的有效運(yùn)作，需要不斷完善相關(guān)制度，加強(qiáng)監(jiān)管，并推動(dòng)金融市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展。九、結(jié)論與展望概述會(huì)計(jì)穩(wěn)健性、貸款抵押和銀企所有權(quán)模式之間的關(guān)系，以及這些關(guān)系如何支持或反駁現(xiàn)有的理論和假設(shè)。討論文章如何擴(kuò)展或深化我們對(duì)銀企關(guān)系、貸款決策和企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)告實(shí)踐的理解。分析會(huì)計(jì)穩(wěn)健性在貸款抵押決策中的作用，以及這對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理和信貸政策的影響。參考資料：在當(dāng)今的經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，企業(yè)和組織面臨著多種多樣的挑戰(zhàn)，其中包括如何有效地進(jìn)行內(nèi)部控制、保持會(huì)計(jì)穩(wěn)健性，以及選擇適當(dāng)?shù)纳虡I(yè)信用模式。這些因素對(duì)企業(yè)和組織的成功具有至關(guān)重要的影響，而且它們之間存在著密切的。內(nèi)部控制是企業(yè)和組織為了實(shí)現(xiàn)其目標(biāo)而設(shè)立的程序和政策。這些程序和政策旨在確保組織的運(yùn)營(yíng)活動(dòng)符合法律和道德標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)它們也幫助組織減少錯(cuò)誤、漏洞和欺詐行為。有效的內(nèi)部控制系統(tǒng)可以極大地提高組織的運(yùn)營(yíng)效率，同時(shí)也可以降低組織面臨的風(fēng)險(xiǎn)。會(huì)計(jì)穩(wěn)健性是財(cái)務(wù)報(bào)告中一項(xiàng)重要的質(zhì)量特征，它要求在資產(chǎn)和負(fù)債的確認(rèn)、計(jì)量和披露方面，要盡可能地避免樂觀和過于樂觀的估計(jì)。會(huì)計(jì)穩(wěn)健性不僅有助于提高財(cái)務(wù)報(bào)告的可靠性，還可以保護(hù)投資者和債權(quán)人的利益。在當(dāng)今的商業(yè)環(huán)境中，會(huì)計(jì)穩(wěn)健性對(duì)于企業(yè)來說是至關(guān)重要的，因?yàn)樗梢詭椭髽I(yè)避免因財(cái)務(wù)報(bào)告不準(zhǔn)確而導(dǎo)致的潛在損失。商業(yè)信用模式是企業(yè)在進(jìn)行銷售和采購時(shí)所采用的一種支付方式。對(duì)于企業(yè)來說，選擇適當(dāng)?shù)纳虡I(yè)信用模式可以極大地影響其現(xiàn)金流和財(cái)務(wù)狀況。在商業(yè)信用模式下，買方企業(yè)可以在一定期限內(nèi)支付供應(yīng)商的款項(xiàng)，這可以給企業(yè)提供一定的財(cái)務(wù)靈活性。這種模式也可能導(dǎo)致企業(yè)面臨潛在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，因此企業(yè)必須謹(jǐn)慎地選擇和使用商業(yè)信用模式。綜合考慮，內(nèi)部控制有效性、會(huì)計(jì)穩(wěn)健性和商業(yè)信用模式對(duì)企業(yè)和組織的運(yùn)營(yíng)和發(fā)展具有重要影響。有效的內(nèi)部控制可以提高組織的運(yùn)營(yíng)效率，會(huì)計(jì)穩(wěn)健性可以保護(hù)投資者和債權(quán)人的利益，而適當(dāng)?shù)纳虡I(yè)信用模式可以給企業(yè)帶來財(cái)務(wù)靈活性。企業(yè)和組織必須認(rèn)真考慮并綜合考慮這些因素，以便實(shí)現(xiàn)其商業(yè)目標(biāo)并取得長(zhǎng)期的成功。在當(dāng)今的企業(yè)環(huán)境中，高管權(quán)力、內(nèi)部控制和會(huì)計(jì)穩(wěn)健性是三個(gè)重要的因素，它們共同影響著企業(yè)的運(yùn)營(yíng)和財(cái)務(wù)狀況。本文將探討這三個(gè)因素之間的關(guān)系，以及它們?nèi)绾蜗嗷プ饔靡杂绊懫髽I(yè)的成功。高管權(quán)力是影響企業(yè)決策的重要因素。高管的權(quán)力大小決定了他們?cè)谄髽I(yè)中的決策地位和影響力。具有更大權(quán)力的高管能夠更有效地推動(dòng)企業(yè)戰(zhàn)略的實(shí)施，并有能力做出對(duì)企業(yè)有利的決策。如果高管濫用權(quán)力，可能會(huì)導(dǎo)致不正當(dāng)?shù)臎Q策，從而對(duì)企業(yè)造成負(fù)面影響。如何合理地分配和約束高管權(quán)力，是企業(yè)在內(nèi)部控制中需要關(guān)注的問題。內(nèi)部控制是企業(yè)為了確保遵守法律法規(guī)、保障資產(chǎn)安全、提高會(huì)計(jì)信息質(zhì)量而實(shí)施的一系列政策和程序。有效的內(nèi)部控制可以降低企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)，提高運(yùn)營(yíng)效率，并有助于保證高管的決策得到正確執(zhí)行。如果內(nèi)部控制存在缺陷，可能會(huì)導(dǎo)致企業(yè)內(nèi)部出現(xiàn)舞弊、腐敗等問題，從而損害企業(yè)的利益。企業(yè)需要建立完善的內(nèi)部控制體系，并不斷對(duì)其進(jìn)行評(píng)估和改進(jìn)。會(huì)計(jì)穩(wěn)健性是指在財(cái)務(wù)報(bào)告中充分考慮風(fēng)險(xiǎn)和不確定性，以避免高估資產(chǎn)和收益、低估負(fù)債和費(fèi)用的傾向。會(huì)計(jì)穩(wěn)健性是會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的重要特征之一，可以提高財(cái)務(wù)報(bào)告的可靠性，幫助投資者做出更好的決策。高管需要關(guān)注會(huì)計(jì)穩(wěn)健性，確保財(cái)務(wù)報(bào)告真實(shí)反映企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況。內(nèi)部控制也可以通過政策和程序來促進(jìn)會(huì)計(jì)穩(wěn)健性的實(shí)施。高管權(quán)力、內(nèi)部控制和會(huì)計(jì)穩(wěn)健性是相互關(guān)聯(lián)的，它們共同影響著企業(yè)的運(yùn)營(yíng)和財(cái)務(wù)狀況。企業(yè)需要建立完善的內(nèi)部控制體系，合理地分配和約束高管權(quán)力，并注重提高會(huì)計(jì)信息的穩(wěn)健性。通過優(yōu)化這些因素之間的關(guān)系，企業(yè)可以降低風(fēng)險(xiǎn)、提高運(yùn)營(yíng)效率、保障資產(chǎn)安全，從而實(shí)現(xiàn)持續(xù)發(fā)展。抵押貸款，又稱“抵押放款”。是指某些國家銀行采用的一種貸款方式。要求借款方提供一定的抵押品作為貸款的擔(dān)保，以保證貸款的到期償還。抵押品一般為易于保存，不易損耗，容易變賣的物品，如有價(jià)證券、票據(jù)、股票、房地產(chǎn)等。貸款期滿后，如果借款方不按期償還貸款，銀行有權(quán)將抵押品拍賣，用拍賣所得款償還貸款。拍賣款清償貸款的余額歸還借款人。如果拍賣款不足以清償貸款，由借款人繼續(xù)清償。《城市房地產(chǎn)管理法》和《擔(dān)保法》所規(guī)定的抵押與香港的按揭有一定的區(qū)別，即這兩個(gè)法律對(duì)抵押的界定都以不轉(zhuǎn)移占有為條件。按揭就是按揭人（買方者）通過分期付款方式來取得所購商品房的所有權(quán)。它對(duì)買房者來說有兩方面含義：一是房款可以在規(guī)定的期限內(nèi)分期付；二是在分期付款階段，房子的所有權(quán)被“按”著，要等到全部付清才能“揭”（?。┑绞帧０唇沂蹣巧婕暗饺絺鶆?wù)關(guān)系——即按揭人（買房者）、發(fā)展商（賣房者）、按揭權(quán)人（一般為有關(guān)銀行）三者關(guān)系。它的程序是，由按揭人（買房者）先與發(fā)展商簽定買房合同，并預(yù)付部分購房款；然后由按揭人（買房者）憑該合同與按揭權(quán)人（銀行）簽訂按揭合同，由銀行向發(fā)展商付清余下的購房款，而買房者定期向按揭銀行付款，直到按規(guī)定付清“按揭款”，按揭過程即告結(jié)束。抵押貸款是買房者（抵押人）向銀行（抵押權(quán)人）借錢的方式。即買房者用所購房產(chǎn)作為抵押物，與銀行簽訂抵押合同，以不轉(zhuǎn)移所有權(quán)方式作為按期向銀行歸還貸款的保證。此項(xiàng)貸款須付利息，買房者（抵押人）按合同約定向銀行還清本息后，便可收回抵押品——“房屋所有權(quán)證”與“土地使用證”。這就是說，買房者在還清貸款之前，事實(shí)上并不真正擁有所購房屋的所有權(quán)。若違約不按期歸還貸款，銀行可以依法作出處理。按揭是國際上種通行的房產(chǎn)銷售方式，它與抵押貸款雖然性質(zhì)不同，但在“按住房屋所有權(quán)”來保證債務(wù)（分期付款和按期還款）履行這點(diǎn)上殊途同歸，完全一致。為更好地支持“三農(nóng)”發(fā)展，建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村，增加貸款種類，保證貸款安全。維護(hù)借貸雙方合法權(quán)益，根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，制定本辦法。第一條抵押貸款是借款人向公司借款時(shí)，愿以自有或第三人財(cái)產(chǎn)作保證的一種貸款方式。借款人到期不能歸還貸款本息時(shí)公司有權(quán)處理其抵押物作為償還貸款本息及相關(guān)費(fèi)用。第二條辦理抵押貸款遵照國家有關(guān)規(guī)定，在平等、協(xié)商的基礎(chǔ)上簽訂抵押貸款合同。第三條抵押物的范圍：符合法律規(guī)定的有價(jià)值和使用價(jià)值的固定資產(chǎn)（如房屋和其它地上建筑物、交通運(yùn)輸工具、機(jī)器設(shè)備）；可以流通、轉(zhuǎn)讓的物資或財(cái)產(chǎn)。以享受國家優(yōu)惠政策購買的房屋抵押的，其抵押額以抵押人可以處分和收益的份額為限；有經(jīng)營(yíng)期限的企業(yè)法人以其房屋抵押期限不得超過其經(jīng)營(yíng)期限；以具有土地使用年限的房屋作抵押的，抵押期限不得超過土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去已使用年限后的剩余年限。以房屋作抵押的應(yīng)將該房屋占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)同時(shí)抵押。以上抵押物在有關(guān)部門登記的同時(shí)，原則上要進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估并出具證明手續(xù)，便于合理合法辦理抵押貸款。第七條抵押物的保管：抵押物原則上由抵押人進(jìn)行妥善保管并及時(shí)維護(hù)保養(yǎng)，保持完好無損并隨時(shí)接受本公司檢查，一切費(fèi)用由借款人承擔(dān)。抵押物在抵押期內(nèi)，抵押人不得拆遷、出租、轉(zhuǎn)讓或再抵押。抵押物作為貸款保證，原則上要求借款人辦理抵押物保險(xiǎn)，保單上應(yīng)注明貸款公司為第一受益人，保險(xiǎn)費(fèi)用由抵押人承擔(dān)。第九條借款人按合同規(guī)定歸還貸款本息后，辦理抵押物撤銷登記手續(xù)，抵押貸款合同終止。第十一條抵押物處理所得款項(xiàng)，先支付相關(guān)費(fèi)用后再償還貸款本息。如所得款項(xiàng)不足，公司有權(quán)追索，直至全部清收?？梢栽O(shè)定抵押的財(cái)產(chǎn)屬于不動(dòng)產(chǎn)，對(duì)于動(dòng)產(chǎn)，一般設(shè)定質(zhì)押擔(dān)保方式，物權(quán)法另有規(guī)定。（1）存貨抵押，又稱商品抵押，指用工商業(yè)掌握的各種貨物，包括商品、原材料，在制品和制成品抵押，向銀行申請(qǐng)貸款。（3）證券抵押，以各種有價(jià)證券如：股票、匯票、期票、存單、債券等作為抵押，取得短期貸款；（4）設(shè)備抵押，以機(jī)械設(shè)備、車輛、船舶等作為擔(dān)保向銀行取得定期貸款；（5）不動(dòng)產(chǎn)抵押，即借款人提供如：土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)抵押，取得貸款；（6）人壽保險(xiǎn)單抵押，是指在保險(xiǎn)金請(qǐng)求權(quán)上設(shè)立抵押權(quán)，它以人壽保險(xiǎn)合同的退保金為限額，以保險(xiǎn)單為抵押，對(duì)被保險(xiǎn)人發(fā)放貸款。1．成本不同：主要是利率方面對(duì)于按揭貸款，就是商業(yè)貸款，又叫個(gè)人住房貸款。抵押貸款指借款者以一定的抵押品作為物品保證向銀行取得的貸款。利率都是執(zhí)行人民銀行規(guī)定的基準(zhǔn)利率，以前做買房按揭貸款利率還有折扣，由于當(dāng)今政策緊，額度少，利率不降反升利率上浮。但是按揭的上浮低于抵押的上浮。2．法律關(guān)系的主體不同：抵押關(guān)系中，若債務(wù)人即抵押人，則只有兩個(gè)法律關(guān)系主體即抵押權(quán)人和抵押人。而按揭關(guān)系中，最少應(yīng)有三個(gè)法律關(guān)系主體，即按揭人（銀行）、按揭人（買方）、第三人（原房屋所有人）。3．先期條件不同：借款人要向銀行申請(qǐng)房屋抵押貸款，是以一定的抵押品作為物品保證向銀行取得的貸款，抵押貸款用途可用以購房、也可以用作其他用途。而按揭貸款是購房者以所購住房做抵押并由其所購買住房的房地產(chǎn)企業(yè)提供階段性擔(dān)保的個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)卻只能用以購房。從貸款性質(zhì)上來講，無抵押貸款屬于信用貸款，抵押貸款屬于保證（或擔(dān)保）貸款；從貸款利率上來講，無抵押貸款的利率會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于抵押貸款的利率。一般利率會(huì)是抵押貸款2-3倍。從貸款年限上講，無抵押貸款的年限比較短，一般不會(huì)超過3年。抵押貸款年限可長(zhǎng)、可短，可以是一年的，也可以長(zhǎng)至20年。還款壓力較小。從貸款金額來講：無抵押貸款金額一般都比較小，它是根據(jù)貸款人的工資、流水、負(fù)債等來進(jìn)行評(píng)判的。從而決定貸款金額。抵押貸款主要是根據(jù)抵押物的價(jià)值來確定貸款金額，如果貸款金額比較大，還要考量貸款人的還款能力。從貸款發(fā)放的時(shí)間來講，無抵押貸款貸款審批時(shí)間較短，一般3-5天就能拿到貸款；抵押貸款從審批---抵押登記---放款，需要2-3周的時(shí)間。1．抵押貸款、質(zhì)押貸款都是指借款者以一定物品作為保證向銀行取得的貸款。兩者均是銀行常見的放款形式之一。2．抵押、質(zhì)押都屬于擔(dān)保。擔(dān)保是指法律為確保特定的債權(quán)人實(shí)現(xiàn)債權(quán)，以債務(wù)人或第三人的信用或者特定財(cái)產(chǎn)來督促債務(wù)人履行債務(wù)的制度。（1）提供的擔(dān)保物品不一樣。抵押的擔(dān)保物通常為不動(dòng)產(chǎn)（比如：土地、房屋）、特別動(dòng)產(chǎn)（車、船等）；質(zhì)押則以動(dòng)產(chǎn)為主（比如：存款單、債券）。（2）占管形態(tài)不一樣。抵押不轉(zhuǎn)移對(duì)抵押物的占管形態(tài)，仍由抵押人負(fù)責(zé)抵押物的保管；質(zhì)押改變了質(zhì)押物的占管形態(tài)，由質(zhì)權(quán)人負(fù)責(zé)對(duì)質(zhì)押物進(jìn)行保管。例如：我抵押了我的房產(chǎn)，但該房產(chǎn)仍由我占有并保管。若我質(zhì)押了存款單，該存款單則由債權(quán)人占有并保管。（3）抵押只有單純的擔(dān)保效力，而質(zhì)押中質(zhì)權(quán)人既支配質(zhì)物，又能體現(xiàn)留置效力。（4）處置權(quán)不同。若債務(wù)人無法按時(shí)償還債務(wù)，債權(quán)人對(duì)抵押物不具有直接處置權(quán)，需要與抵押人協(xié)商或通過上訴由法院判決后完成抵押物的處置；而對(duì)質(zhì)押物的處置不需要經(jīng)過協(xié)商或法院判決，超過合同規(guī)定的時(shí)間債權(quán)人就可以進(jìn)行處置。個(gè)人住房商業(yè)性貸款，是銀行信貸資金所發(fā)放的自營(yíng)貸款，指具有完全民事行為能力的自然人，購買本市城鎮(zhèn)自住住房時(shí)，以其所購產(chǎn)權(quán)住房為抵押物，作為償還貸款的保證而向銀行申請(qǐng)的住房商業(yè)性貸款。個(gè)人住房公積金貸款，是政策性的住房公積金所發(fā)放的委托貸款，指繳存住房公積金的職工，在本市城鎮(zhèn)購買，建造、翻建、大修自住住房時(shí)，以其所擁有的產(chǎn)權(quán)住房為抵押物，作為償還貸款的保證而向銀行申請(qǐng)的住房公積金貸款。凡符合個(gè)人住房商業(yè)性貸款條件的借款人同時(shí)繳存住房公積金，在辦理個(gè)人住房商業(yè)性貸款的同時(shí)還可向銀行申請(qǐng)個(gè)人住房公積金貸款，即借款人以所購本市城鎮(zhèn)自住住房作為抵押物可同時(shí)向銀行申請(qǐng)個(gè)人住房公積金貸款和個(gè)人住房商業(yè)性貸款（這種貸款方式簡(jiǎn)稱個(gè)人住房組合貸款）。抵押信托貸款是指受托人接受委托人的委托，將委托人存入的資金，按其（或信托計(jì)劃中）指定的對(duì)象、用途、期限、利率與金額等發(fā)放貸款，融資方以不動(dòng)產(chǎn)抵押作為信托貸款的擔(dān)保方式。利率加費(fèi)用一般年18%左右。RealEstateInvestmentTrusts簡(jiǎn)稱“REITs”，直譯為不動(dòng)產(chǎn)投資信托，也稱為房地產(chǎn)投資信托，其起源于美國。REITs一般分為三種類型：權(quán)益型（EquityREITs）、抵押型（MortgageREITs）和混合型（HybridREITs）。抵押典當(dāng)是指當(dāng)戶將其不動(dòng)產(chǎn)抵押給典當(dāng)行，交付一定比例費(fèi)用和利息，取得當(dāng)金，并在約定期限內(nèi)支付當(dāng)金利息、費(fèi)用、償還當(dāng)金、贖回當(dāng)物的行為。利息加費(fèi)用合并約為月3%左右。汽車抵押貸款是以借款人或第三人的汽車或自購車作為抵押物向金融機(jī)構(gòu)或汽車消費(fèi)貸款公司取得的貸款。以汽車作為抵押物的貸款的用途，主要為汽車消費(fèi)。（當(dāng)然汽車貶值快、交通事故影響車輛價(jià)值幾率大，金融機(jī)構(gòu)以汽車作為單一抵押方式發(fā)放貸款的方式相對(duì)較少。）而汽車抵押借款服務(wù)平臺(tái)“宜車貸”的出現(xiàn)，為擁有私家車的人群提供了一個(gè)短期融資借款的新渠道。到宜車貸，客戶可用自有車輛的所有權(quán)進(jìn)行抵押，獲得短期融資需求。它突破傳統(tǒng)車輛抵押借款模式，提出“無需押車”服務(wù)，申請(qǐng)車貸者僅需在抵押車輛安裝GPS定位系統(tǒng)，便可在辦理手續(xù)后繼續(xù)使用車輛，而不需要像傳統(tǒng)車輛抵押借款那樣將車輛質(zhì)押，不會(huì)因?yàn)閻圮嚤毁|(zhì)押而丟了面子或?qū)е鲁鲂胁槐?，且最快可?shí)現(xiàn)當(dāng)天獲取資金。房產(chǎn)抵押貸款是指借款人以已購商品住房抵押，貸款銀行為借款人提供一攬子資金服務(wù)，滿足其購買住房、車位、大額耐用消費(fèi)品、汽車和住房裝修等多種需求的人民幣貸款。金融機(jī)構(gòu)在規(guī)定的抵押率范圍內(nèi)，給予借款人一定的授信額度。一般，金融機(jī)構(gòu)對(duì)貸款的審批、放貸的周期較長(zhǎng)。抵押貸款又分最高限額抵押與傳統(tǒng)抵押形式兩種，最高額抵押，是指抵押人與抵押權(quán)人協(xié)議，在最高債權(quán)額限度內(nèi)，以抵押物對(duì)一定期間內(nèi)連續(xù)發(fā)生的債權(quán)作擔(dān)保，是有別于傳統(tǒng)抵押制度的新抵押制度，它與傳統(tǒng)抵押制度相比，區(qū)別在于：（4）最高限額抵押權(quán)不隨主債權(quán)的轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移。最高限額抵押權(quán)雖然比傳統(tǒng)抵押權(quán)的更具有獨(dú)立性，但最高額抵押權(quán)仍屬擔(dān)保物，其設(shè)立方式，效力與傳統(tǒng)抵押權(quán)并無本質(zhì)區(qū)別。必須是經(jīng)工商行政管理部門核準(zhǔn)注冊(cè)，并按規(guī)定辦理納稅登記和年檢手續(xù)的企事業(yè)法人；產(chǎn)品有市場(chǎng)，生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有效益，不擠占挪用信貸資金，恪守信用；有按期還本付息能力，原應(yīng)付貸款本息和到期貸款已清償；沒有清償?shù)模呀?jīng)做了銀行認(rèn)可的償還計(jì)劃；按《銀行企業(yè)信用等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》核定，原則上信用等級(jí)必須為A級(jí)（含）以上；除國務(wù)院規(guī)定外，有限責(zé)任公司和股份有限公司對(duì)外股本權(quán)益性投資累計(jì)額未超過其凈資產(chǎn)總額的50%；申請(qǐng)中長(zhǎng)期貸款的項(xiàng)目必須經(jīng)國家主管部門批準(zhǔn)，新建項(xiàng)目的企業(yè)法人所有者權(quán)益與項(xiàng)目總投資的比例不低于國家規(guī)定的投資項(xiàng)目資本金比例。作為抵押物的財(cái)產(chǎn)必須符合《中華人民共和國擔(dān)保法》的有關(guān)規(guī)定，抵押人必須依法享有對(duì)抵押物的所有權(quán)或處分權(quán)，并向銀行明確表示愿以該抵押物為債務(wù)人提供擔(dān)保。以房產(chǎn)抵押的，抵押率最高不得超過70%；以交通運(yùn)輸工具、通用機(jī)器設(shè)備和工具抵押的，抵押率最高不得超過60%；以專用機(jī)器設(shè)備和工具，無形資產(chǎn)（含土地使用權(quán)）和其他財(cái)產(chǎn)抵押的，抵押率最高不得超過50%。類型一：未結(jié)清貸款的房產(chǎn)；這樣的房產(chǎn)一般是有抵押的房產(chǎn)或者此房產(chǎn)正處于按揭狀態(tài)當(dāng)中，銀行已經(jīng)擁有此房產(chǎn)的他項(xiàng)權(quán)利，正在抵押中所以不能再次申請(qǐng)抵押貸款。類型二：部分已購公房；這一種是無法提供購房合同或購房協(xié)議的已購公房；另一種是不能提供央產(chǎn)房上市證明的央產(chǎn)房。類型三：未滿五年的經(jīng)濟(jì)適用房；是指回遷房按經(jīng)濟(jì)適用房管理的，或者是純經(jīng)濟(jì)適用房，未滿5年的話是不允許上市交易的，所以不能做抵押貸款。類型四：未取得產(chǎn)權(quán)證的小產(chǎn)權(quán)房。這類房產(chǎn)不能上市交易，無法到建委做抵押，更不可能辦理抵押消費(fèi)貸款。辦理抵押消費(fèi)業(yè)務(wù)也就成為一些消費(fèi)者的必然選擇，鏈家地產(chǎn)副總裁林倩提醒消費(fèi)者，除選擇普通的抵押消費(fèi)貸款外，根據(jù)個(gè)人具體情況，可選擇不同特殊類型的貸款產(chǎn)品：置換式房貸可將貸款年限延長(zhǎng)至30年，區(qū)別于普通抵押消費(fèi)貸款20年的期限，分?jǐn)偭嗽逻€款壓力，適合月還款能力較弱的年輕人。部分購房者臨時(shí)多了拆借籌措資金購房，因此償還的額度也較高，做抵押消費(fèi)時(shí)，要求貸的額度較高才能有償還臨時(shí)拆借款的能力。這種情況適合選擇凈值貸款，這種產(chǎn)品貸款成數(shù)最高可達(dá)8成，要求抵押房產(chǎn)在五年以內(nèi)90平方米以下。由于抵押消費(fèi)貸款更傾向于針對(duì)房產(chǎn)本身審核，因此對(duì)于部分月收入和貸款償還能力不穩(wěn)定的人群來說，循環(huán)貸是更好的選擇，即將住房抵押給銀行，就可獲一定的貸款額度，在房產(chǎn)抵押期內(nèi)可分次提款，循環(huán)使用。這種方式，可以保證手里有一定的“余錢”。（1）借款人以新購住房或未設(shè)定抵押的自有住房作最高額抵押申請(qǐng)個(gè)人住房最高額抵押貸款，需提供；身份證明材料；償還能力證明；首付款發(fā)票；在《個(gè)人住房借款申請(qǐng)書》中提出辦理個(gè)人住房最高額抵押貸款申請(qǐng)。（2）將在建設(shè)銀行的原住房抵押貸款轉(zhuǎn)為個(gè)人住房最高額抵押貸款的，客戶需填寫《中國建設(shè)銀行個(gè)人住房最高額抵押貸款申請(qǐng)表》，并向貸款行提供身份證明材料及婚姻狀況證明材料、償債能力證明材料（以上材料若原貸款申請(qǐng)中已有，且申請(qǐng)最高額抵押貸款時(shí)無變化，可不再提供）；房屋權(quán)屬證明材料；抵押房產(chǎn)共有人同意辦理最高額抵押的聲明；原住房抵押貸款的借款合同原件。（3）將原他行住房抵押貸款轉(zhuǎn)為最高額抵押貸款的，借款人需填寫《中國建設(shè)銀行個(gè)人住房最高額抵押貸款申請(qǐng)表》，并向貸款行提供：借款人身份證明材料及婚姻狀況證明材料；借款人償債能力證明材料；房屋權(quán)屬證明材料；抵押房產(chǎn)共有人同意辦理最高額抵押的聲明；原住房抵押貸款的借款合同原件；原住房抵押貸款近一年的還款記錄情況。6．如房產(chǎn)內(nèi)還有銀行貸款，請(qǐng)?zhí)峁┰J款合同及最后一期的銀行對(duì)賬單7．為提高貸款通過率，請(qǐng)盡量多的提供家庭其他財(cái)產(chǎn)證明（如另處房產(chǎn)證、股票、基金、現(xiàn)金存折、車輛行駛證等等）身份證明借款人、抵押人及房屋共有人的身份證及戶口簿（正本和復(fù)印件）除身份證、戶口簿外，提供戶籍證明原件，本市暫住證港澳人士提供回鄉(xiāng)證或通行證身份證；臺(tái)灣人士提供通行證、身份證、戶籍藤本；其它外籍人士提供護(hù)照婚姻證明已婚者提供結(jié)婚證書（原件和復(fù)印件）；未婚者提供未婚證明原件同左已婚者提供結(jié)婚證書原件未婚者提供的未婚證明原件需經(jīng)有效境外公證、律師樓見證或我國駐外大使館認(rèn)證其他資料（由銀行和律師樓提供）貸款申請(qǐng)書、扣款賬戶、借款人通訊地址證明、承諾函、上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓登記委托書、上海市房地產(chǎn)其他權(quán)利登記申請(qǐng)書、同意書（房屋共有人同意抵押書）同左同左房產(chǎn)商或銷售商提供的資料購房首付款收據(jù)復(fù)印件，預(yù)售或出售合同一本同左購房首付款收據(jù)復(fù)印件，經(jīng)公證過的預(yù)售或出售合同一本抵押貸款限額是指貸款的最高額度，它是依據(jù)抵押物的估價(jià)值與抵押率測(cè)算出來的。借款人的貸款金額須在測(cè)算的貸款限額之內(nèi)，否則會(huì)形成超值貸款，給貸款歸還帶來隱蔽風(fēng)險(xiǎn)。抵押貸款金額的多少取決于抵押物價(jià)值的多少和抵押率的高低。關(guān)于抵押物滅失、毀損的情況下，抵押權(quán)是否存在可以分為三種情況分別對(duì)待。第一種情況，抵押物的滅失、毀損是由于抵押人的行為所致，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人提供與抵押物價(jià)值相應(yīng)的擔(dān)保。第二種情況，抵押物的滅失、毀損非抵押人的行為所致，其抵押物的價(jià)值轉(zhuǎn)化為其他形態(tài)時(shí)，因抵押權(quán)設(shè)定在抵押物上，其他形態(tài)的價(jià)值應(yīng)當(dāng)為抵押物的代位物，抵押權(quán)人可以就代位物行使抵押權(quán)。抵押權(quán)的效力及于因抵押物滅失、毀損所得的賠償金、保險(xiǎn)金等代位物，抵押權(quán)人有權(quán)以賠償金、保險(xiǎn)金作為實(shí)現(xiàn)債權(quán)的擔(dān)保。第三種情況，抵押物的滅失、毀損非因抵押人的行為所致，又沒有得到賠償金、保險(xiǎn)金的，抵押權(quán)因抵押物的滅失、毀損而消滅。征用是指國家為社會(huì)公共利益依法有償?shù)?、?qiáng)制性地將公民、法人或者其他組織的財(cái)產(chǎn)征為國家所有的行為。例如，國家征用土地，應(yīng)當(dāng)依法按照被征用土地的原用途給予補(bǔ)償；被征用土地上的建筑物和青苗補(bǔ)償費(fèi)，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)給予補(bǔ)償。抵押物被征用的，抵押人將得到補(bǔ)償費(fèi)，適用上述第二種情況，補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)當(dāng)作為債權(quán)的擔(dān)保，抵押權(quán)仍然存在于抵押物的補(bǔ)償費(fèi)上。1．借款人貸前填寫居民住房抵押申請(qǐng)書，并提交銀行下列證明材料：借示人所在單位出具的借款人固定經(jīng)濟(jì)收入證明；借款擔(dān)保人的營(yíng)業(yè)執(zhí)照和法人證明等資信證明文件；借款人具有法律效力的身份證明；符合法律規(guī)定的有關(guān)住房所有權(quán)證件或本人有權(quán)支配住房的證明；抵押房產(chǎn)的估價(jià)報(bào)告書、鑒定書和保險(xiǎn)單據(jù)；購建住房的合同、協(xié)議或其他證明文件；貸款銀行要求提供的其他文件或材料。以上是房產(chǎn)抵押貸款流程第一步。2．根據(jù)銀行貸款流程，銀行對(duì)借款人的貸款申請(qǐng)、購房合同、協(xié)議及有關(guān)材料進(jìn)行審查。5．根據(jù)以上房產(chǎn)抵押貸款流程，貸款合同簽訂并經(jīng)公證后，銀行對(duì)借貸人的存款和貸款通過轉(zhuǎn)賬方式劃入購房合同或協(xié)議指定的售房單位或建房單位。再融資的時(shí)候必須考慮到所有的貸款成本，這不僅包括利息，還包括手續(xù)費(fèi)和點(diǎn)數(shù)。如果想省錢，可以詢問一下無成本再融資，這種方式的大部分費(fèi)用都已經(jīng)計(jì)算在貸款之內(nèi)。由于抵押貸款市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)十分激烈，當(dāng)今的貸款商應(yīng)該是再融資的首選。為了不失去業(yè)務(wù)，貸款商會(huì)按市場(chǎng)上最優(yōu)惠的條件提供貸款。如果認(rèn)為利率不會(huì)下降，不妨鎖定貸款的利率。鎖定利率，利率上升時(shí)得以保護(hù)自己的利益。但注意下浮利率貸款和鎖定利率貸款都要支付手續(xù)費(fèi)。許多無擔(dān)保無抵押貸款公司會(huì)要求借款人先打部分手續(xù)費(fèi)或利息費(fèi)等各種名目的費(fèi)用，像此類十有八九都是騙子公司。小額貸款公司的設(shè)立都是經(jīng)有關(guān)部門審批的，數(shù)量十分有限，因此在選擇民間機(jī)構(gòu)貸款時(shí)，要先查看該公司的相關(guān)證件是否真實(shí)齊全。如今國家規(guī)定，民間借貸年利率不得高于國家基準(zhǔn)利率的4倍，否則則為高利貸，不受國家保護(hù)。應(yīng)當(dāng)注意，由于辦理貸款作為金融行業(yè)的一項(xiàng)重點(diǎn)控制管理的業(yè)務(wù)，個(gè)人一般是不具有代理資格的，在辦理類似無擔(dān)保無抵押貸款時(shí)，如果出現(xiàn)個(gè)人代理則應(yīng)當(dāng)向公安機(jī)關(guān)報(bào)警。在申請(qǐng)無擔(dān)保無抵押貸款時(shí)候，一定要到正規(guī)合法的銀行金融機(jī)構(gòu)或其他可以發(fā)放貸款的金融機(jī)構(gòu)。如需貸款的網(wǎng)民無法通過正常途徑順利取得銀行貸款，在選擇這些金融機(jī)構(gòu)的時(shí)候，應(yīng)嚴(yán)密思考、謹(jǐn)慎行事，避免不必要的麻煩。實(shí)行抵押貸款制度，是與經(jīng)濟(jì)體制改革相適應(yīng)的，在實(shí)行計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期，與傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)，應(yīng)對(duì)企業(yè)發(fā)放的貸款都是信用貸款，這是信貸資金“供給制”的重要形式，存在著資金占用多，周轉(zhuǎn)慢，效益差的弊端，在建立社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的新時(shí)期，經(jīng)濟(jì)金融體制改革后，全面開辦了抵押貸款，建立完善了配套的法律法規(guī)及規(guī)章制度。從實(shí)際看，抵押貸款的安全性、盈利性明顯優(yōu)于其它信貸資產(chǎn)。中國從八十年代末，才試辦個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)。截止2003年6月末，累計(jì)辦理個(gè)人住房抵押貸款2130多億元，貸款金額達(dá)1670億，促進(jìn)了住房商品化的進(jìn)程，大大改善了城鎮(zhèn)居民住房條件，抵押貸款的作用愈來愈明顯。第一，增強(qiáng)了客戶的信譽(yù)觀念，提高了銀企經(jīng)濟(jì)效益。客戶在辦理抵押貸款后，在獲取貸款運(yùn)用時(shí)，也有了按期如數(shù)歸還貸款的壓力。從而，有利于搞活金融、搞活經(jīng)濟(jì)、搞活信貸資金的使用效益，據(jù)建設(shè)銀行統(tǒng)計(jì)資料表明，個(gè)人住院房抵押貸款逾期率均低于3%，利息實(shí)收率達(dá)到90%以上，同時(shí)，抵押貸款可以使商品、票據(jù)、有價(jià)證券等提前轉(zhuǎn)化為貨幣資金。對(duì)加速貨幣資金的周轉(zhuǎn)，刺激企業(yè)擴(kuò)大生產(chǎn)和流通具有一定的作用。第二，抵押貸款對(duì)貸款客戶的約束力較之信用貸款大大增強(qiáng)了。企業(yè)一旦破產(chǎn)，信用貸款只是一種普通債權(quán)，銀行只能以普通債權(quán)人的身份，參與破產(chǎn)企業(yè)財(cái)產(chǎn)的分配，無權(quán)要求優(yōu)先受償。抵押貸款的實(shí)行和推廣，是適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的新要求，是改革信貸資金供給制，確立信貸資金借貸制的必然要求和發(fā)展趨勢(shì)。如中國人民銀行和建設(shè)部聯(lián)合簽發(fā)的《關(guān)于加強(qiáng)與銀行貸款業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押和評(píng)估管理工作的通知》中規(guī)定，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門為城市房地產(chǎn)抵押登記部門。而某省工商行政管理局與中國人民銀行某省分行聯(lián)合簽發(fā)的《關(guān)于對(duì)金融機(jī)構(gòu)貸款業(yè)務(wù)相關(guān)的抵押物進(jìn)行登記的通知》中卻規(guī)定，工商行政管理機(jī)關(guān)為以企業(yè)動(dòng)產(chǎn)和廠房等建筑物作抵押的登記機(jī)關(guān)。由于沒有在各抵押登記部門之間建立起必要的溝通制度，導(dǎo)致了債務(wù)人重復(fù)抵押登記，騙取貸款人資金，損害債權(quán)人利益現(xiàn)象的發(fā)生，帶來了一些不必要的混亂和糾紛。如某債務(wù)人以無地上定著物的土地使用權(quán)向貸款人甲銀行作抵押，并在土地管理部門辦理登記；此后此債務(wù)人在同一片土地上建筑房產(chǎn)，待辦理合法的產(chǎn)權(quán)證后，又用房產(chǎn)向貸款人乙銀行作抵押，在房產(chǎn)部門辦理抵押登記，這就發(fā)生了債務(wù)人重復(fù)抵押，債權(quán)人權(quán)利發(fā)生沖突的問題。這便是由于登記機(jī)關(guān)分屬不同的行政機(jī)關(guān)，缺乏相互間聯(lián)系而造成的不應(yīng)有的結(jié)果?！稉?dān)保法》規(guī)定，以林木抵押的，登記部門為縣級(jí)以上林業(yè)主管部門；以航空器、船舶、車輛抵押的，為運(yùn)輸工具的管理部門登記。在實(shí)際工作中，當(dāng)事人雖經(jīng)多次與林業(yè)局、車輛管理機(jī)關(guān)等進(jìn)行聯(lián)系，但有些部門一直不同意開展該項(xiàng)登記業(yè)務(wù)，使得銀行部門抵押物無法登記。主要表現(xiàn)在：一是有些企業(yè)資產(chǎn)由于歷史上的種種原因，沒有辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，無產(chǎn)權(quán)證書，無法辦理登記；二是有的抵押物估價(jià)難度較大，若找專門評(píng)估機(jī)構(gòu)，費(fèi)用較高，抵押人負(fù)擔(dān)過重，登記積極性不高?！稉?dān)保法》規(guī)定，債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償?shù)?，可以與抵押人協(xié)議以抵押物折價(jià)或者以拍賣、變賣該抵押物所得的價(jià)款優(yōu)先受償，協(xié)議不成的，抵押權(quán)人可以向人民法院提起訴訟。在實(shí)踐中，一方面由于很多抵押物沒有統(tǒng)一的估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，有關(guān)部門對(duì)抵押物估價(jià)偏高，致使借款以物抵債后銀行蒙受重大損失；另一方面，由于市場(chǎng)機(jī)制不健全，缺少規(guī)范的拍賣、變賣市場(chǎng)，即使有拍賣市場(chǎng)，也因基層市場(chǎng)不健全，拍賣抵押物難