會計穩(wěn)健性、貸款抵押與銀企所有權模式

會計穩(wěn)健性、貸款抵押與銀企所有權模式一、本文概述本文旨在探討會計穩(wěn)健性、貸款抵押以及銀企所有權模式之間的關系，并分析它們對企業(yè)財務狀況和銀行貸款決策的影響。會計穩(wěn)健性作為企業(yè)財務報告的重要原則，對于保障投資者利益、維護市場秩序具有重要意義。貸款抵押則是銀行貸款決策的關鍵因素，影響著企業(yè)的融資成本和融資難度。而銀企所有權模式則反映了銀行與企業(yè)之間的股權關系，對銀行的貸款政策和企業(yè)的融資策略具有重要影響。本文首先將對會計穩(wěn)健性的概念進行界定，闡述其在企業(yè)財務報告中的應用及其對企業(yè)財務狀況的影響。接著，文章將分析貸款抵押的作用，探討抵押品類型、抵押率等因素對銀行貸款決策的影響。在此基礎上，本文將進一步探討銀企所有權模式對銀行貸款政策的影響，以及這種影響在不同所有制企業(yè)間的差異。通過深入研究會計穩(wěn)健性、貸款抵押和銀企所有權模式三者之間的關系，本文旨在為企業(yè)和銀行提供更為全面和深入的財務策略指導，幫助企業(yè)更好地理解和應用會計穩(wěn)健性原則，優(yōu)化貸款抵押策略，以及根據銀企所有權模式調整融資策略。同時，本文也為政策制定者提供理論支持，為完善金融市場監(jiān)管、促進銀企合作提供有益參考。二、會計穩(wěn)健性的概念及其對企業(yè)的影響會計穩(wěn)健性，作為一種會計信息質量特征，主要強調在面對不確定性時，會計處理應偏向于保守。具體而言，它要求在確認收益時持謹慎態(tài)度，而在面臨損失時則應及時確認。這一概念源于會計信息的中立性和可靠性，其核心目的是為了提高會計信息的決策有用性，尤其是對于投資者和債權人等外部利益相關者。融資決策：會計穩(wěn)健性通過及時、準確地反映企業(yè)的財務狀況，有助于提高外部投資者對企業(yè)信息的信任度。這種信任度的提高可以降低企業(yè)的融資成本，尤其是在債務融資中，債權人往往更傾向于向會計信息穩(wěn)健的企業(yè)提供貸款。穩(wěn)健的會計信息還有助于企業(yè)在股票市場中獲得更好的定價，從而降低權益融資成本。投資決策：穩(wěn)健的會計信息有助于管理層更準確地評估企業(yè)的財務狀況和經營成果，從而做出更為合理的投資決策。在面對投資機會時，穩(wěn)健的會計信息能夠提供更為可靠的業(yè)績評估，幫助管理層識別和規(guī)避潛在的風險。企業(yè)價值：會計穩(wěn)健性對企業(yè)價值的影響是多方面的。一方面，它通過提高會計信息的可靠性，增強外部利益相關者對企業(yè)的信心，從而提高企業(yè)的市場價值。另一方面，穩(wěn)健的會計信息有助于降低企業(yè)與外部投資者之間的信息不對稱，減少代理成本，提高企業(yè)的治理效率，進而提升企業(yè)價值。風險管理：會計穩(wěn)健性要求企業(yè)及時識別和反映潛在的風險和損失，這有助于企業(yè)更有效地進行風險管理和控制。通過及時確認和披露潛在的風險，企業(yè)可以更早地采取措施，降低風險帶來的損失。合規(guī)與透明度：會計穩(wěn)健性要求企業(yè)在會計處理上遵守相關法律法規(guī)，提高財務報告的透明度。這不僅有助于企業(yè)遵守法律法規(guī)，避免法律風險，還能提高企業(yè)在公眾和監(jiān)管機構中的形象，增強企業(yè)的社會責任感。會計穩(wěn)健性作為一種重要的會計信息質量特征，對企業(yè)融資、投資、價值評估、風險管理和合規(guī)等方面均具有重要影響。企業(yè)應當重視會計穩(wěn)健性的提升，以提高其財務報告的質量，增強其在資本市場中的競爭力。三、貸款抵押在企業(yè)融資中的作用貸款抵押作為一種常見的金融手段，在企業(yè)融資過程中扮演著至關重要的角色。貸款抵押為銀行提供了一個風險緩沖機制。當企業(yè)無法按時償還貸款時，銀行可以通過處置抵押資產來收回部分或全部貸款金額，從而降低貸款違約帶來的損失。這種機制提高了銀行對貸款企業(yè)的信任度，使得銀行更愿意向企業(yè)提供貸款，特別是在信息不對稱或企業(yè)信用記錄不完善的情況下。貸款抵押有助于降低企業(yè)的融資成本。由于抵押資產的存在，銀行面臨的信貸風險得到一定程度的緩解，因此可能會提供較低的貸款利率。這對于資金緊張的企業(yè)來說，無疑是一個減輕財務壓力的重要途徑。貸款抵押還可以增加企業(yè)在金融市場上的議價能力，使其在談判貸款條件時處于更有利的地位。再者，貸款抵押可以作為企業(yè)信用狀況的一個信號。通常情況下，只有信用良好、有穩(wěn)定現(xiàn)金流的企業(yè)才可能擁有可用于抵押的資產。貸款抵押在一定程度上反映了企業(yè)的財務健康和信譽度，有助于提升企業(yè)的市場形象，吸引更多的投資者和合作伙伴。貸款抵押也并非沒有局限性。過度依賴抵押貸款可能導致企業(yè)在資產配置上變得保守，減少了對高風險、高回報項目的投資。對于初創(chuàng)企業(yè)或中小企業(yè)而言，由于缺乏足夠的抵押資產，他們可能難以獲得必要的貸款支持，這在一定程度上限制了這些企業(yè)的發(fā)展?jié)摿?。貸款抵押在企業(yè)融資中具有降低融資成本、提升信用形象等多重作用，但同時也存在一定的局限性。企業(yè)應根據自身的實際情況和需求，合理利用貸款抵押這一金融工具，以實現(xiàn)最佳的融資效果。四、銀企所有權模式的定義與類型銀企所有權模式是指銀行與企業(yè)之間形成的特定的所有權關系，這種關系通常涉及股權投資、債權關系或混合型投資等多種形式。銀企所有權模式的核心在于銀行如何通過所有權關系對企業(yè)進行影響和控制，進而實現(xiàn)自身的利益最大化。銀企所有權模式不僅影響企業(yè)的融資成本、融資渠道和資本結構，還可能影響企業(yè)的經營決策、公司治理和風險承擔等方面。直接股權投資模式：銀行直接持有企業(yè)的股權，通過董事會參與企業(yè)的重大決策，對企業(yè)產生直接的控制力。這種模式下，銀行可以有效地監(jiān)控企業(yè)的經營狀況，降低信息不對稱帶來的風險。債權投資模式：銀行主要通過貸款、發(fā)行債券等方式向企業(yè)提供資金，形成債權關系。這種模式下，銀行通常不會直接參與企業(yè)的經營決策，但可以通過債務合同中的條款對企業(yè)的某些行為進行約束?；旌闲屯顿Y模式：銀行同時持有企業(yè)的股權和債權，既有直接的控制力，也有間接的影響力。這種模式下，銀行可以根據企業(yè)的經營狀況和市場環(huán)境靈活調整自己的投資策略，實現(xiàn)風險和收益的平衡。非正式控制模式：銀行通過與企業(yè)建立長期的業(yè)務關系，形成一種非正式的控制力。這種模式下，銀行通常不會直接持有企業(yè)的股權或債權，但可以通過信貸政策、利率優(yōu)惠等手段影響企業(yè)的經營決策。銀企所有權模式的選擇取決于多種因素，包括銀行的資本實力、風險承受能力、市場環(huán)境、企業(yè)的發(fā)展階段和行業(yè)特點等。銀行和企業(yè)需要根據自身的實際情況和利益訴求，選擇合適的所有權模式，實現(xiàn)銀企雙方的共贏發(fā)展。五、會計穩(wěn)健性、貸款抵押與銀企所有權模式的相互關系簡要回顧前文討論的會計穩(wěn)健性、貸款抵押和銀企所有權模式的概念和重要性。闡明本節(jié)的目的，即分析這三個因素如何相互影響，以及這種相互關系對企業(yè)和銀行業(yè)務的影響。分析會計穩(wěn)健性如何通過提高財務報告的透明度和準確性，降低貸款風險。探討在會計穩(wěn)健性原則下，企業(yè)如何調整其財務報告，以更好地滿足貸款抵押的要求。分析在會計穩(wěn)健性原則下，銀行和企業(yè)如何調整其所有權結構，以提高財務穩(wěn)定性和降低風險。探討會計穩(wěn)健性對銀企合作模式的影響，如股權投資、長期貸款等。綜合上述討論，提供一個整體視角，分析會計穩(wěn)健性、貸款抵押和銀企所有權模式之間的相互作用。討論這種相互關系如何影響企業(yè)的財務健康狀況和銀行的信貸風險。強調會計穩(wěn)健性、貸款抵押和銀企所有權模式相互關系的重要性，以及它們對企業(yè)和銀行業(yè)務的影響。這個大綱旨在為撰寫這一段落提供一個清晰、邏輯嚴密的框架，確保內容的深度和廣度。六、國內外在會計穩(wěn)健性、貸款抵押與銀企所有權模式方面的實踐與經驗介紹會計穩(wěn)健性的基本概念及其在國際財務報告準則（IFRS）和美國通用會計準則（USGAAP）中的應用。分析不同國家（如美國、歐洲、亞洲等）會計穩(wěn)健性的具體實踐，包括會計政策和估計的保守性處理。討論會計穩(wěn)健性實踐對公司財務報告透明度和投資者信心的影響。比較分析不同國家（如美國、德國、中國等）在貸款抵押方面的具體做法和規(guī)定。介紹銀企所有權模式的不同類型，如國有銀行、私有銀行、混合所有制銀行等。分析不同國家（如中國、美國、印度等）銀企所有權模式的實踐特點及其對銀行業(yè)務的影響。概括不同國家在會計穩(wěn)健性、貸款抵押和銀企所有權模式方面的主要差異。七、案例分析行業(yè)代表性：選擇具有代表性的行業(yè)，如制造業(yè)、服務業(yè)或高科技產業(yè)。企業(yè)規(guī)模和類型：涵蓋大型、中型和小型企業(yè)，包括國有企業(yè)、私營企業(yè)和外資企業(yè)。會計穩(wěn)健性和貸款抵押實踐：選擇那些在會計穩(wěn)健性和貸款抵押方面有顯著做法的企業(yè)。會計穩(wěn)健性與貸款抵押的關系：比較不同案例中會計穩(wěn)健性與貸款抵押的相互作用。銀企所有權模式的影響：分析不同所有權模式對會計穩(wěn)健性和貸款抵押的影響。政策建議：基于案例分析提出改進會計穩(wěn)健性、貸款抵押和銀企關系的建議。在撰寫每個案例時，應確保內容的詳實性和深度，結合具體數據和事實進行分析。比較分析部分應深入探討不同案例之間的共性和差異，以提煉出更具普遍性的結論。結論與啟示部分應簡潔明了，提出具有實踐意義的建議和未來研究的方向。八、存在問題與對策建議會計制度與金融市場的不完全匹配：當前會計制度可能無法完全適應金融市場的發(fā)展，導致會計穩(wěn)健性原則在實際應用中受到一定限制。信息不透明與信貸風險：企業(yè)信息的不透明增加了銀行的信貸風險，使得銀行在評估企業(yè)貸款抵押品時面臨挑戰(zhàn)。銀企所有權模式的局限性：在某些情況下，銀企所有權模式可能導致信貸資源配置的低效，不利于金融市場的健康發(fā)展。完善會計制度與金融市場對接：加強會計制度與金融市場的對接，使會計穩(wěn)健性原則更好地服務于金融市場的發(fā)展，降低信貸風險。增強企業(yè)信息透明度：鼓勵企業(yè)加強信息披露，提高信息透明度，以降低銀行的信貸風險，同時增強市場的信任度。優(yōu)化銀企所有權模式：探索更加靈活的銀企所有權模式，如通過引入更多元化的投資者、改善公司治理結構等方式，提高信貸資源配置效率。加強監(jiān)管與風險防控：政府和監(jiān)管部門應加強對金融市場和企業(yè)的監(jiān)管，建立健全風險防控機制，確保金融市場的穩(wěn)健運行。為了確保會計穩(wěn)健性、貸款抵押與銀企所有權模式的有效運作，需要不斷完善相關制度，加強監(jiān)管，并推動金融市場的持續(xù)健康發(fā)展。九、結論與展望概述會計穩(wěn)健性、貸款抵押和銀企所有權模式之間的關系，以及這些關系如何支持或反駁現(xiàn)有的理論和假設。討論文章如何擴展或深化我們對銀企關系、貸款決策和企業(yè)財務報告實踐的理解。分析會計穩(wěn)健性在貸款抵押決策中的作用，以及這對風險管理和信貸政策的影響。參考資料：在當今的經濟環(huán)境中，企業(yè)和組織面臨著多種多樣的挑戰(zhàn)，其中包括如何有效地進行內部控制、保持會計穩(wěn)健性，以及選擇適當的商業(yè)信用模式。這些因素對企業(yè)和組織的成功具有至關重要的影響，而且它們之間存在著密切的。內部控制是企業(yè)和組織為了實現(xiàn)其目標而設立的程序和政策。這些程序和政策旨在確保組織的運營活動符合法律和道德標準，同時它們也幫助組織減少錯誤、漏洞和欺詐行為。有效的內部控制系統(tǒng)可以極大地提高組織的運營效率，同時也可以降低組織面臨的風險。會計穩(wěn)健性是財務報告中一項重要的質量特征，它要求在資產和負債的確認、計量和披露方面，要盡可能地避免樂觀和過于樂觀的估計。會計穩(wěn)健性不僅有助于提高財務報告的可靠性，還可以保護投資者和債權人的利益。在當今的商業(yè)環(huán)境中，會計穩(wěn)健性對于企業(yè)來說是至關重要的，因為它可以幫助企業(yè)避免因財務報告不準確而導致的潛在損失。商業(yè)信用模式是企業(yè)在進行銷售和采購時所采用的一種支付方式。對于企業(yè)來說，選擇適當的商業(yè)信用模式可以極大地影響其現(xiàn)金流和財務狀況。在商業(yè)信用模式下，買方企業(yè)可以在一定期限內支付供應商的款項，這可以給企業(yè)提供一定的財務靈活性。這種模式也可能導致企業(yè)面臨潛在的財務風險，因此企業(yè)必須謹慎地選擇和使用商業(yè)信用模式。綜合考慮，內部控制有效性、會計穩(wěn)健性和商業(yè)信用模式對企業(yè)和組織的運營和發(fā)展具有重要影響。有效的內部控制可以提高組織的運營效率，會計穩(wěn)健性可以保護投資者和債權人的利益，而適當的商業(yè)信用模式可以給企業(yè)帶來財務靈活性。企業(yè)和組織必須認真考慮并綜合考慮這些因素，以便實現(xiàn)其商業(yè)目標并取得長期的成功。在當今的企業(yè)環(huán)境中，高管權力、內部控制和會計穩(wěn)健性是三個重要的因素，它們共同影響著企業(yè)的運營和財務狀況。本文將探討這三個因素之間的關系，以及它們如何相互作用以影響企業(yè)的成功。高管權力是影響企業(yè)決策的重要因素。高管的權力大小決定了他們在企業(yè)中的決策地位和影響力。具有更大權力的高管能夠更有效地推動企業(yè)戰(zhàn)略的實施，并有能力做出對企業(yè)有利的決策。如果高管濫用權力，可能會導致不正當的決策，從而對企業(yè)造成負面影響。如何合理地分配和約束高管權力，是企業(yè)在內部控制中需要關注的問題。內部控制是企業(yè)為了確保遵守法律法規(guī)、保障資產安全、提高會計信息質量而實施的一系列政策和程序。有效的內部控制可以降低企業(yè)的風險，提高運營效率，并有助于保證高管的決策得到正確執(zhí)行。如果內部控制存在缺陷，可能會導致企業(yè)內部出現(xiàn)舞弊、腐敗等問題，從而損害企業(yè)的利益。企業(yè)需要建立完善的內部控制體系，并不斷對其進行評估和改進。會計穩(wěn)健性是指在財務報告中充分考慮風險和不確定性，以避免高估資產和收益、低估負債和費用的傾向。會計穩(wěn)健性是會計信息質量的重要特征之一，可以提高財務報告的可靠性，幫助投資者做出更好的決策。高管需要關注會計穩(wěn)健性，確保財務報告真實反映企業(yè)的財務狀況。內部控制也可以通過政策和程序來促進會計穩(wěn)健性的實施。高管權力、內部控制和會計穩(wěn)健性是相互關聯(lián)的，它們共同影響著企業(yè)的運營和財務狀況。企業(yè)需要建立完善的內部控制體系，合理地分配和約束高管權力，并注重提高會計信息的穩(wěn)健性。通過優(yōu)化這些因素之間的關系，企業(yè)可以降低風險、提高運營效率、保障資產安全，從而實現(xiàn)持續(xù)發(fā)展。抵押貸款，又稱“抵押放款”。是指某些國家銀行采用的一種貸款方式。要求借款方提供一定的抵押品作為貸款的擔保，以保證貸款的到期償還。抵押品一般為易于保存，不易損耗，容易變賣的物品，如有價證券、票據、股票、房地產等。貸款期滿后，如果借款方不按期償還貸款，銀行有權將抵押品拍賣，用拍賣所得款償還貸款。拍賣款清償貸款的余額歸還借款人。如果拍賣款不足以清償貸款，由借款人繼續(xù)清償?！冻鞘蟹康禺a管理法》和《擔保法》所規(guī)定的抵押與香港的按揭有一定的區(qū)別，即這兩個法律對抵押的界定都以不轉移占有為條件。按揭就是按揭人（買方者）通過分期付款方式來取得所購商品房的所有權。它對買房者來說有兩方面含義：一是房款可以在規(guī)定的期限內分期付；二是在分期付款階段，房子的所有權被“按”著，要等到全部付清才能“揭”（?。┑绞帧０唇沂蹣巧婕暗饺絺鶆贞P系——即按揭人（買房者）、發(fā)展商（賣房者）、按揭權人（一般為有關銀行）三者關系。它的程序是，由按揭人（買房者）先與發(fā)展商簽定買房合同，并預付部分購房款；然后由按揭人（買房者）憑該合同與按揭權人（銀行）簽訂按揭合同，由銀行向發(fā)展商付清余下的購房款，而買房者定期向按揭銀行付款，直到按規(guī)定付清“按揭款”，按揭過程即告結束。抵押貸款是買房者（抵押人）向銀行（抵押權人）借錢的方式。即買房者用所購房產作為抵押物，與銀行簽訂抵押合同，以不轉移所有權方式作為按期向銀行歸還貸款的保證。此項貸款須付利息，買房者（抵押人）按合同約定向銀行還清本息后，便可收回抵押品——“房屋所有權證”與“土地使用證”。這就是說，買房者在還清貸款之前，事實上并不真正擁有所購房屋的所有權。若違約不按期歸還貸款，銀行可以依法作出處理。按揭是國際上種通行的房產銷售方式，它與抵押貸款雖然性質不同，但在“按住房屋所有權”來保證債務（分期付款和按期還款）履行這點上殊途同歸，完全一致。為更好地支持“三農”發(fā)展，建設社會主義新農村，增加貸款種類，保證貸款安全。維護借貸雙方合法權益，根據國家有關規(guī)定，制定本辦法。第一條抵押貸款是借款人向公司借款時，愿以自有或第三人財產作保證的一種貸款方式。借款人到期不能歸還貸款本息時公司有權處理其抵押物作為償還貸款本息及相關費用。第二條辦理抵押貸款遵照國家有關規(guī)定，在平等、協(xié)商的基礎上簽訂抵押貸款合同。第三條抵押物的范圍：符合法律規(guī)定的有價值和使用價值的固定資產（如房屋和其它地上建筑物、交通運輸工具、機器設備）；可以流通、轉讓的物資或財產。以享受國家優(yōu)惠政策購買的房屋抵押的，其抵押額以抵押人可以處分和收益的份額為限；有經營期限的企業(yè)法人以其房屋抵押期限不得超過其經營期限；以具有土地使用年限的房屋作抵押的，抵押期限不得超過土地使用權出讓合同規(guī)定的使用年限減去已使用年限后的剩余年限。以房屋作抵押的應將該房屋占用范圍內的國有土地使用權同時抵押。以上抵押物在有關部門登記的同時，原則上要進行資產評估并出具證明手續(xù)，便于合理合法辦理抵押貸款。第七條抵押物的保管：抵押物原則上由抵押人進行妥善保管并及時維護保養(yǎng)，保持完好無損并隨時接受本公司檢查，一切費用由借款人承擔。抵押物在抵押期內，抵押人不得拆遷、出租、轉讓或再抵押。抵押物作為貸款保證，原則上要求借款人辦理抵押物保險，保單上應注明貸款公司為第一受益人，保險費用由抵押人承擔。第九條借款人按合同規(guī)定歸還貸款本息后，辦理抵押物撤銷登記手續(xù)，抵押貸款合同終止。第十一條抵押物處理所得款項，先支付相關費用后再償還貸款本息。如所得款項不足，公司有權追索，直至全部清收?？梢栽O定抵押的財產屬于不動產，對于動產，一般設定質押擔保方式，物權法另有規(guī)定。（1）存貨抵押，又稱商品抵押，指用工商業(yè)掌握的各種貨物，包括商品、原材料，在制品和制成品抵押，向銀行申請貸款。（3）證券抵押，以各種有價證券如：股票、匯票、期票、存單、債券等作為抵押，取得短期貸款；（4）設備抵押，以機械設備、車輛、船舶等作為擔保向銀行取得定期貸款；（5）不動產抵押，即借款人提供如：土地、房屋等不動產抵押，取得貸款；（6）人壽保險單抵押，是指在保險金請求權上設立抵押權，它以人壽保險合同的退保金為限額，以保險單為抵押，對被保險人發(fā)放貸款。1．成本不同：主要是利率方面對于按揭貸款，就是商業(yè)貸款，又叫個人住房貸款。抵押貸款指借款者以一定的抵押品作為物品保證向銀行取得的貸款。利率都是執(zhí)行人民銀行規(guī)定的基準利率，以前做買房按揭貸款利率還有折扣，由于當今政策緊，額度少，利率不降反升利率上浮。但是按揭的上浮低于抵押的上浮。2．法律關系的主體不同：抵押關系中，若債務人即抵押人，則只有兩個法律關系主體即抵押權人和抵押人。而按揭關系中，最少應有三個法律關系主體，即按揭人（銀行）、按揭人（買方）、第三人（原房屋所有人）。3．先期條件不同：借款人要向銀行申請房屋抵押貸款，是以一定的抵押品作為物品保證向銀行取得的貸款，抵押貸款用途可用以購房、也可以用作其他用途。而按揭貸款是購房者以所購住房做抵押并由其所購買住房的房地產企業(yè)提供階段性擔保的個人住房貸款業(yè)務卻只能用以購房。從貸款性質上來講，無抵押貸款屬于信用貸款，抵押貸款屬于保證（或擔保）貸款；從貸款利率上來講，無抵押貸款的利率會遠遠高于抵押貸款的利率。一般利率會是抵押貸款2-3倍。從貸款年限上講，無抵押貸款的年限比較短，一般不會超過3年。抵押貸款年限可長、可短，可以是一年的，也可以長至20年。還款壓力較小。從貸款金額來講：無抵押貸款金額一般都比較小，它是根據貸款人的工資、流水、負債等來進行評判的。從而決定貸款金額。抵押貸款主要是根據抵押物的價值來確定貸款金額，如果貸款金額比較大，還要考量貸款人的還款能力。從貸款發(fā)放的時間來講，無抵押貸款貸款審批時間較短，一般3-5天就能拿到貸款；抵押貸款從審批---抵押登記---放款，需要2-3周的時間。1．抵押貸款、質押貸款都是指借款者以一定物品作為保證向銀行取得的貸款。兩者均是銀行常見的放款形式之一。2．抵押、質押都屬于擔保。擔保是指法律為確保特定的債權人實現(xiàn)債權，以債務人或第三人的信用或者特定財產來督促債務人履行債務的制度。（1）提供的擔保物品不一樣。抵押的擔保物通常為不動產（比如：土地、房屋）、特別動產（車、船等）；質押則以動產為主（比如：存款單、債券）。（2）占管形態(tài)不一樣。抵押不轉移對抵押物的占管形態(tài)，仍由抵押人負責抵押物的保管；質押改變了質押物的占管形態(tài)，由質權人負責對質押物進行保管。例如：我抵押了我的房產，但該房產仍由我占有并保管。若我質押了存款單，該存款單則由債權人占有并保管。（3）抵押只有單純的擔保效力，而質押中質權人既支配質物，又能體現(xiàn)留置效力。（4）處置權不同。若債務人無法按時償還債務，債權人對抵押物不具有直接處置權，需要與抵押人協(xié)商或通過上訴由法院判決后完成抵押物的處置；而對質押物的處置不需要經過協(xié)商或法院判決，超過合同規(guī)定的時間債權人就可以進行處置。個人住房商業(yè)性貸款，是銀行信貸資金所發(fā)放的自營貸款，指具有完全民事行為能力的自然人，購買本市城鎮(zhèn)自住住房時，以其所購產權住房為抵押物，作為償還貸款的保證而向銀行申請的住房商業(yè)性貸款。個人住房公積金貸款，是政策性的住房公積金所發(fā)放的委托貸款，指繳存住房公積金的職工，在本市城鎮(zhèn)購買，建造、翻建、大修自住住房時，以其所擁有的產權住房為抵押物，作為償還貸款的保證而向銀行申請的住房公積金貸款。凡符合個人住房商業(yè)性貸款條件的借款人同時繳存住房公積金，在辦理個人住房商業(yè)性貸款的同時還可向銀行申請個人住房公積金貸款，即借款人以所購本市城鎮(zhèn)自住住房作為抵押物可同時向銀行申請個人住房公積金貸款和個人住房商業(yè)性貸款（這種貸款方式簡稱個人住房組合貸款）。抵押信托貸款是指受托人接受委托人的委托，將委托人存入的資金，按其（或信托計劃中）指定的對象、用途、期限、利率與金額等發(fā)放貸款，融資方以不動產抵押作為信托貸款的擔保方式。利率加費用一般年18%左右。RealEstateInvestmentTrusts簡稱“REITs”，直譯為不動產投資信托，也稱為房地產投資信托，其起源于美國。REITs一般分為三種類型：權益型（EquityREITs）、抵押型（MortgageREITs）和混合型（HybridREITs）。抵押典當是指當戶將其不動產抵押給典當行，交付一定比例費用和利息，取得當金，并在約定期限內支付當金利息、費用、償還當金、贖回當物的行為。利息加費用合并約為月3%左右。汽車抵押貸款是以借款人或第三人的汽車或自購車作為抵押物向金融機構或汽車消費貸款公司取得的貸款。以汽車作為抵押物的貸款的用途，主要為汽車消費。（當然汽車貶值快、交通事故影響車輛價值幾率大，金融機構以汽車作為單一抵押方式發(fā)放貸款的方式相對較少。）而汽車抵押借款服務平臺“宜車貸”的出現(xiàn)，為擁有私家車的人群提供了一個短期融資借款的新渠道。到宜車貸，客戶可用自有車輛的所有權進行抵押，獲得短期融資需求。它突破傳統(tǒng)車輛抵押借款模式，提出“無需押車”服務，申請車貸者僅需在抵押車輛安裝GPS定位系統(tǒng)，便可在辦理手續(xù)后繼續(xù)使用車輛，而不需要像傳統(tǒng)車輛抵押借款那樣將車輛質押，不會因為愛車被質押而丟了面子或導致出行不便，且最快可實現(xiàn)當天獲取資金。房產抵押貸款是指借款人以已購商品住房抵押，貸款銀行為借款人提供一攬子資金服務，滿足其購買住房、車位、大額耐用消費品、汽車和住房裝修等多種需求的人民幣貸款。金融機構在規(guī)定的抵押率范圍內，給予借款人一定的授信額度。一般，金融機構對貸款的審批、放貸的周期較長。抵押貸款又分最高限額抵押與傳統(tǒng)抵押形式兩種，最高額抵押，是指抵押人與抵押權人協(xié)議，在最高債權額限度內，以抵押物對一定期間內連續(xù)發(fā)生的債權作擔保，是有別于傳統(tǒng)抵押制度的新抵押制度，它與傳統(tǒng)抵押制度相比，區(qū)別在于：（4）最高限額抵押權不隨主債權的轉移而轉移。最高限額抵押權雖然比傳統(tǒng)抵押權的更具有獨立性，但最高額抵押權仍屬擔保物，其設立方式，效力與傳統(tǒng)抵押權并無本質區(qū)別。必須是經工商行政管理部門核準注冊，并按規(guī)定辦理納稅登記和年檢手續(xù)的企事業(yè)法人；產品有市場，生產經營有效益，不擠占挪用信貸資金，恪守信用；有按期還本付息能力，原應付貸款本息和到期貸款已清償；沒有清償的，已經做了銀行認可的償還計劃；按《銀行企業(yè)信用等級評定標準》核定，原則上信用等級必須為A級（含）以上；除國務院規(guī)定外，有限責任公司和股份有限公司對外股本權益性投資累計額未超過其凈資產總額的50%；申請中長期貸款的項目必須經國家主管部門批準，新建項目的企業(yè)法人所有者權益與項目總投資的比例不低于國家規(guī)定的投資項目資本金比例。作為抵押物的財產必須符合《中華人民共和國擔保法》的有關規(guī)定，抵押人必須依法享有對抵押物的所有權或處分權，并向銀行明確表示愿以該抵押物為債務人提供擔保。以房產抵押的，抵押率最高不得超過70%；以交通運輸工具、通用機器設備和工具抵押的，抵押率最高不得超過60%；以專用機器設備和工具，無形資產（含土地使用權）和其他財產抵押的，抵押率最高不得超過50%。類型一：未結清貸款的房產；這樣的房產一般是有抵押的房產或者此房產正處于按揭狀態(tài)當中，銀行已經擁有此房產的他項權利，正在抵押中所以不能再次申請抵押貸款。類型二：部分已購公房；這一種是無法提供購房合同或購房協(xié)議的已購公房；另一種是不能提供央產房上市證明的央產房。類型三：未滿五年的經濟適用房；是指回遷房按經濟適用房管理的，或者是純經濟適用房，未滿5年的話是不允許上市交易的，所以不能做抵押貸款。類型四：未取得產權證的小產權房。這類房產不能上市交易，無法到建委做抵押，更不可能辦理抵押消費貸款。辦理抵押消費業(yè)務也就成為一些消費者的必然選擇，鏈家地產副總裁林倩提醒消費者，除選擇普通的抵押消費貸款外，根據個人具體情況，可選擇不同特殊類型的貸款產品：置換式房貸可將貸款年限延長至30年，區(qū)別于普通抵押消費貸款20年的期限，分攤了月還款壓力，適合月還款能力較弱的年輕人。部分購房者臨時多了拆借籌措資金購房，因此償還的額度也較高，做抵押消費時，要求貸的額度較高才能有償還臨時拆借款的能力。這種情況適合選擇凈值貸款，這種產品貸款成數最高可達8成，要求抵押房產在五年以內90平方米以下。由于抵押消費貸款更傾向于針對房產本身審核，因此對于部分月收入和貸款償還能力不穩(wěn)定的人群來說，循環(huán)貸是更好的選擇，即將住房抵押給銀行，就可獲一定的貸款額度，在房產抵押期內可分次提款，循環(huán)使用。這種方式，可以保證手里有一定的“余錢”。（1）借款人以新購住房或未設定抵押的自有住房作最高額抵押申請個人住房最高額抵押貸款，需提供；身份證明材料；償還能力證明；首付款發(fā)票；在《個人住房借款申請書》中提出辦理個人住房最高額抵押貸款申請。（2）將在建設銀行的原住房抵押貸款轉為個人住房最高額抵押貸款的，客戶需填寫《中國建設銀行個人住房最高額抵押貸款申請表》，并向貸款行提供身份證明材料及婚姻狀況證明材料、償債能力證明材料（以上材料若原貸款申請中已有，且申請最高額抵押貸款時無變化，可不再提供）；房屋權屬證明材料；抵押房產共有人同意辦理最高額抵押的聲明；原住房抵押貸款的借款合同原件。（3）將原他行住房抵押貸款轉為最高額抵押貸款的，借款人需填寫《中國建設銀行個人住房最高額抵押貸款申請表》，并向貸款行提供：借款人身份證明材料及婚姻狀況證明材料；借款人償債能力證明材料；房屋權屬證明材料；抵押房產共有人同意辦理最高額抵押的聲明；原住房抵押貸款的借款合同原件；原住房抵押貸款近一年的還款記錄情況。6．如房產內還有銀行貸款，請?zhí)峁┰J款合同及最后一期的銀行對賬單7．為提高貸款通過率，請盡量多的提供家庭其他財產證明（如另處房產證、股票、基金、現(xiàn)金存折、車輛行駛證等等）身份證明借款人、抵押人及房屋共有人的身份證及戶口簿（正本和復印件）除身份證、戶口簿外，提供戶籍證明原件，本市暫住證港澳人士提供回鄉(xiāng)證或通行證身份證；臺灣人士提供通行證、身份證、戶籍藤本；其它外籍人士提供護照婚姻證明已婚者提供結婚證書（原件和復印件）；未婚者提供未婚證明原件同左已婚者提供結婚證書原件未婚者提供的未婚證明原件需經有效境外公證、律師樓見證或我國駐外大使館認證其他資料（由銀行和律師樓提供）貸款申請書、扣款賬戶、借款人通訊地址證明、承諾函、上海市房地產轉讓登記委托書、上海市房地產其他權利登記申請書、同意書（房屋共有人同意抵押書）同左同左房產商或銷售商提供的資料購房首付款收據復印件，預售或出售合同一本同左購房首付款收據復印件，經公證過的預售或出售合同一本抵押貸款限額是指貸款的最高額度，它是依據抵押物的估價值與抵押率測算出來的。借款人的貸款金額須在測算的貸款限額之內，否則會形成超值貸款，給貸款歸還帶來隱蔽風險。抵押貸款金額的多少取決于抵押物價值的多少和抵押率的高低。關于抵押物滅失、毀損的情況下，抵押權是否存在可以分為三種情況分別對待。第一種情況，抵押物的滅失、毀損是由于抵押人的行為所致，抵押權人有權要求抵押人提供與抵押物價值相應的擔保。第二種情況，抵押物的滅失、毀損非抵押人的行為所致，其抵押物的價值轉化為其他形態(tài)時，因抵押權設定在抵押物上，其他形態(tài)的價值應當為抵押物的代位物，抵押權人可以就代位物行使抵押權。抵押權的效力及于因抵押物滅失、毀損所得的賠償金、保險金等代位物，抵押權人有權以賠償金、保險金作為實現(xiàn)債權的擔保。第三種情況，抵押物的滅失、毀損非因抵押人的行為所致，又沒有得到賠償金、保險金的，抵押權因抵押物的滅失、毀損而消滅。征用是指國家為社會公共利益依法有償地、強制性地將公民、法人或者其他組織的財產征為國家所有的行為。例如，國家征用土地，應當依法按照被征用土地的原用途給予補償；被征用土地上的建筑物和青苗補償費，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準給予補償。抵押物被征用的，抵押人將得到補償費，適用上述第二種情況，補償費應當作為債權的擔保，抵押權仍然存在于抵押物的補償費上。1．借款人貸前填寫居民住房抵押申請書，并提交銀行下列證明材料：借示人所在單位出具的借款人固定經濟收入證明；借款擔保人的營業(yè)執(zhí)照和法人證明等資信證明文件；借款人具有法律效力的身份證明；符合法律規(guī)定的有關住房所有權證件或本人有權支配住房的證明；抵押房產的估價報告書、鑒定書和保險單據；購建住房的合同、協(xié)議或其他證明文件；貸款銀行要求提供的其他文件或材料。以上是房產抵押貸款流程第一步。2．根據銀行貸款流程，銀行對借款人的貸款申請、購房合同、協(xié)議及有關材料進行審查。5．根據以上房產抵押貸款流程，貸款合同簽訂并經公證后，銀行對借貸人的存款和貸款通過轉賬方式劃入購房合同或協(xié)議指定的售房單位或建房單位。再融資的時候必須考慮到所有的貸款成本，這不僅包括利息，還包括手續(xù)費和點數。如果想省錢，可以詢問一下無成本再融資，這種方式的大部分費用都已經計算在貸款之內。由于抵押貸款市場競爭十分激烈，當今的貸款商應該是再融資的首選。為了不失去業(yè)務，貸款商會按市場上最優(yōu)惠的條件提供貸款。如果認為利率不會下降，不妨鎖定貸款的利率。鎖定利率，利率上升時得以保護自己的利益。但注意下浮利率貸款和鎖定利率貸款都要支付手續(xù)費。許多無擔保無抵押貸款公司會要求借款人先打部分手續(xù)費或利息費等各種名目的費用，像此類十有八九都是騙子公司。小額貸款公司的設立都是經有關部門審批的，數量十分有限，因此在選擇民間機構貸款時，要先查看該公司的相關證件是否真實齊全。如今國家規(guī)定，民間借貸年利率不得高于國家基準利率的4倍，否則則為高利貸，不受國家保護。應當注意，由于辦理貸款作為金融行業(yè)的一項重點控制管理的業(yè)務，個人一般是不具有代理資格的，在辦理類似無擔保無抵押貸款時，如果出現(xiàn)個人代理則應當向公安機關報警。在申請無擔保無抵押貸款時候，一定要到正規(guī)合法的銀行金融機構或其他可以發(fā)放貸款的金融機構。如需貸款的網民無法通過正常途徑順利取得銀行貸款，在選擇這些金融機構的時候，應嚴密思考、謹慎行事，避免不必要的麻煩。實行抵押貸款制度，是與經濟體制改革相適應的，在實行計劃經濟時期，與傳統(tǒng)的經濟體制相適應，應對企業(yè)發(fā)放的貸款都是信用貸款，這是信貸資金“供給制”的重要形式，存在著資金占用多，周轉慢，效益差的弊端，在建立社會主義市場經濟的新時期，經濟金融體制改革后，全面開辦了抵押貸款，建立完善了配套的法律法規(guī)及規(guī)章制度。從實際看，抵押貸款的安全性、盈利性明顯優(yōu)于其它信貸資產。中國從八十年代末，才試辦個人住房抵押貸款業(yè)務。截止2003年6月末，累計辦理個人住房抵押貸款2130多億元，貸款金額達1670億，促進了住房商品化的進程，大大改善了城鎮(zhèn)居民住房條件，抵押貸款的作用愈來愈明顯。第一，增強了客戶的信譽觀念，提高了銀企經濟效益?？蛻粼谵k理抵押貸款后，在獲取貸款運用時，也有了按期如數歸還貸款的壓力。從而，有利于搞活金融、搞活經濟、搞活信貸資金的使用效益，據建設銀行統(tǒng)計資料表明，個人住院房抵押貸款逾期率均低于3%，利息實收率達到90%以上，同時，抵押貸款可以使商品、票據、有價證券等提前轉化為貨幣資金。對加速貨幣資金的周轉，刺激企業(yè)擴大生產和流通具有一定的作用。第二，抵押貸款對貸款客戶的約束力較之信用貸款大大增強了。企業(yè)一旦破產，信用貸款只是一種普通債權，銀行只能以普通債權人的身份，參與破產企業(yè)財產的分配，無權要求優(yōu)先受償。抵押貸款的實行和推廣，是適應社會主義市場經濟的新要求，是改革信貸資金供給制，確立信貸資金借貸制的必然要求和發(fā)展趨勢。如中國人民銀行和建設部聯(lián)合簽發(fā)的《關于加強與銀行貸款業(yè)務相關的房地產抵押和評估管理工作的通知》中規(guī)定，當地房地產管理部門為城市房地產抵押登記部門。而某省工商行政管理局與中國人民銀行某省分行聯(lián)合簽發(fā)的《關于對金融機構貸款業(yè)務相關的抵押物進行登記的通知》中卻規(guī)定，工商行政管理機關為以企業(yè)動產和廠房等建筑物作抵押的登記機關。由于沒有在各抵押登記部門之間建立起必要的溝通制度，導致了債務人重復抵押登記，騙取貸款人資金，損害債權人利益現(xiàn)象的發(fā)生，帶來了一些不必要的混亂和糾紛。如某債務人以無地上定著物的土地使用權向貸款人甲銀行作抵押，并在土地管理部門辦理登記；此后此債務人在同一片土地上建筑房產，待辦理合法的產權證后，又用房產向貸款人乙銀行作抵押，在房產部門辦理抵押登記，這就發(fā)生了債務人重復抵押，債權人權利發(fā)生沖突的問題。這便是由于登記機關分屬不同的行政機關，缺乏相互間聯(lián)系而造成的不應有的結果?！稉７ā芬?guī)定，以林木抵押的，登記部門為縣級以上林業(yè)主管部門；以航空器、船舶、車輛抵押的，為運輸工具的管理部門登記。在實際工作中，當事人雖經多次與林業(yè)局、車輛管理機關等進行聯(lián)系，但有些部門一直不同意開展該項登記業(yè)務，使得銀行部門抵押物無法登記。主要表現(xiàn)在：一是有些企業(yè)資產由于歷史上的種種原因，沒有辦理產權登記手續(xù)，無產權證書，無法辦理登記；二是有的抵押物估價難度較大，若找專門評估機構，費用較高，抵押人負擔過重，登記積極性不高?！稉７ā芬?guī)定，債務履行期屆滿抵押權人未受清償的，可以與抵押人協(xié)議以抵押物折價或者以拍賣、變賣該抵押物所得的價款優(yōu)先受償，協(xié)議不成的，抵押權人可以向人民法院提起訴訟。在實踐中，一方面由于很多抵押物沒有統(tǒng)一的估價標準，有關部門對抵押物估價偏高，致使借款以物抵債后銀行蒙受重大損失；另一方面，由于市場機制不健全，缺少規(guī)范的拍賣、變賣市場，即使有拍賣市場，也因基層市場不健全，拍賣抵押物難