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文檔簡介
物業(yè)公司財務(wù)管理?制度物?業(yè)公司財務(wù)管理制?度(一)?根據(jù)集團(tuán)公司?對物業(yè)公司各小區(qū)?實行指標(biāo)管理、獨?立核算的要求,結(jié)?合公司業(yè)務(wù)管理的?需要,為了做好各?小區(qū)財務(wù)收支管理?工作,特制定本辦?法。?一、預(yù)算管理?1?、各小區(qū)物業(yè)部所?有收支以預(yù)算管理?為基礎(chǔ),沒有預(yù)算?不得開支。??2、每月末?各小區(qū)物業(yè)部根據(jù)?年度經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及下?月預(yù)計情況,編制?、上報下月收支預(yù)?算。?3、收支?預(yù)算由小區(qū)會計負(fù)?責(zé)編制,經(jīng)小區(qū)物?業(yè)經(jīng)理初審后,報?物業(yè)公司、集團(tuán)財?務(wù)部審核,總裁批?準(zhǔn)后執(zhí)行。?4、各月?度支出計劃的編制?應(yīng)以各小區(qū)年度經(jīng)?濟(jì)指標(biāo)為依據(jù),可?在各月之間調(diào)節(jié),?但各月總和不得超?過年度指標(biāo)。?5、每?月初各小區(qū)物業(yè)會?計對上月預(yù)算執(zhí)行?情況進(jìn)行總結(jié),編?制上月收支預(yù)算與?執(zhí)行情況比較表,?報物業(yè)公司匯總后?報公司相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)。??6、預(yù)算內(nèi)支?出按公司規(guī)定流程?由小區(qū)物業(yè)部審核?支付,超預(yù)算支出?報物業(yè)公司、總裁?審批后各小區(qū)支付?。?二、收支規(guī)定?1、?收據(jù)、發(fā)票及公章?使用規(guī)定:1?)收據(jù)、定額停車?費發(fā)票,由物業(yè)公?司統(tǒng)一印制(或購?買)、統(tǒng)一管理,?設(shè)專人負(fù)責(zé),建立?專門備查簿登記收?據(jù)購、存、領(lǐng)、銷?數(shù)量及號碼。?2)物業(yè)各小區(qū)設(shè)?專人負(fù)責(zé)收據(jù)及定?額停車費發(fā)票的領(lǐng)?用、保管和繳銷。?領(lǐng)用收據(jù)時檢查無?缺聯(lián)、缺號后加蓋?物業(yè)公司財務(wù)專用?章,并在登記簿上?登記領(lǐng)用時間、數(shù)?量、起止號碼及領(lǐng)?用人,同時交回前?期已使用收據(jù)的存?根聯(lián),以備查對。?3)收據(jù)的保?管必須專人負(fù)責(zé)。?如有遺失,追究保?管人員責(zé)任。領(lǐng)用?收據(jù)的小區(qū),如果?人員變動,需在變?動前到物業(yè)公司財?務(wù)部交回收據(jù)并結(jié)?清核銷。4)?各小區(qū)使用發(fā)票,?為便于管理,應(yīng)到?物業(yè)公司財務(wù)部統(tǒng)?一開具。一般情況?下應(yīng)以收據(jù)(第二?聯(lián))換發(fā)票,所換?發(fā)票的內(nèi)容應(yīng)與收?據(jù)項目、金額完全?一致,用以換取發(fā)?票的收據(jù)作為發(fā)票?記賬聯(lián)的附件,留?物業(yè)公司統(tǒng)一保管?。對于需要先開發(fā)?票后付款的業(yè)主,?出納(或物業(yè)管理?員)根據(jù)收費通知?單開具發(fā)票,并在?物業(yè)財務(wù)部做好登?記,款項入賬后核?銷。5)收據(jù)?填寫要求:?①據(jù)實填?寫。即必須按實收?金額、項目、日期?如實填寫,不得弄?虛作假,做到準(zhǔn)確?無誤。?②字跡清楚,?不得涂改。如有錯?誤,全部聯(lián)次蓋“?作廢”章或?qū)懨鳌?作廢”字樣,再另?行開具。?③全部聯(lián)次一?次填開,上下聯(lián)的?內(nèi)容金額一致。?6)各小區(qū)的收?費通知專用章只能?用于催款通知,不?能用做其它用途;?除此公章外,小區(qū)?不得再有其它公章?。?2?、收款規(guī)定1?)各小區(qū)收款必須?使用從物業(yè)公司領(lǐng)?用、加蓋物業(yè)公司?財務(wù)專用章的統(tǒng)一?票據(jù)。其他任何票?據(jù)或未加蓋財務(wù)專?用章的票據(jù)不得使?用。2)已收?現(xiàn)金款項必須在當(dāng)?天交由出納核對、?辦理相關(guān)手續(xù)妥善?保管,并及時入賬?。3)以轉(zhuǎn)帳?方式收款應(yīng)及時與?物業(yè)公司財務(wù)、集?團(tuán)財務(wù)辦理進(jìn)帳、?轉(zhuǎn)帳相關(guān)手續(xù),并?及時做帳務(wù)處理。?4)物業(yè)公司?財務(wù)部可隨時檢查?使用票據(jù)的人員是?否及時將所收款項?按規(guī)定上交,并定?期對整本已使用完?的收據(jù)核查是否交?納入賬,并進(jìn)行核?銷。?3、支出?規(guī)定1)工資?費用。各小區(qū)財務(wù)?人員根據(jù)本小區(qū)當(dāng)?月考勤表,計算本?月員工的應(yīng)付工資?,填制工資卡,交?小區(qū)經(jīng)理簽字后,?報物業(yè)總公司人事?部門審核,人事部?門在對員工的出勤?及人員變動核對無?誤后,報物業(yè)公司?總經(jīng)理審批,總經(jīng)?理同意后方可發(fā)放?。2)員工福?利費。對于員工福?利品的發(fā)放,如:?防暑降溫品、節(jié)日?禮品等,各小區(qū)根?據(jù)自己實際情況,?本著節(jié)約原則,自?行擬定方案及所需?資金等情況呈報物?業(yè)公司總經(jīng)理,同?意后方可實施。?3)維修費用。?小區(qū)工程維修費用?,審批程序是:物?業(yè)公司總經(jīng)理→預(yù)?算部→總工辦→總?裁。4)差旅?費、辦公費、電話?費、清潔衛(wèi)生費、?保安費、業(yè)務(wù)招待?費、綠化費、社會?保險費等以各小區(qū)?所報支出預(yù)算為依?據(jù),預(yù)算內(nèi)的此類?費用由經(jīng)辦人填制?費用報銷單,小區(qū)?經(jīng)理批準(zhǔn)即可報銷?。會計人員應(yīng)在原?始票據(jù)審核方面嚴(yán)?格把關(guān),用于報銷?的原始票據(jù)應(yīng)符合?國家有關(guān)法律法規(guī)?的規(guī)定,除特殊情?況外必須是發(fā)票,?單據(jù)項目必須填寫?齊全,特別是本公?司全稱、地點、費?用項目等必須準(zhǔn)確?無誤,票據(jù)應(yīng)整潔?,無涂抹修改。對?于不符合上述規(guī)定?的票據(jù),財務(wù)人員?應(yīng)拒收。對于超出?預(yù)算的上述費用項?目,應(yīng)呈報物業(yè)公?司,說明情況,闡?明超支原因,經(jīng)物?業(yè)公司總經(jīng)理同意?后,報總裁批準(zhǔn),?總裁同意后方可實?施。5)水電?費。水電費屬于小?區(qū)的代收代繳項目?,應(yīng)遵循??顚S?原則,即本月收取?的水電費必須首先?用于保證該期水電?費的支付。小區(qū)不?得以此類收款支付?日常的費用開支,?以免影響水電費的?正常支付。6?)對于各小區(qū)需要?轉(zhuǎn)賬結(jié)算的各項支?出,經(jīng)小區(qū)經(jīng)理核?準(zhǔn)簽字,送物業(yè)公?司財務(wù)審核后,在?支票簽發(fā)登記本上?進(jìn)行登記,加蓋財?務(wù)專用章及法人章?進(jìn)行支付。?4、資金?報表:1)每?天由各小區(qū)出納報?資金表給物業(yè)公司?財務(wù),由物業(yè)公司?財務(wù)匯總后報公司?領(lǐng)導(dǎo)。2)報?表需注明當(dāng)天款項?的增加、減少情況?說明。?三、會?計核算?1、統(tǒng)一設(shè)?置以下會計科目:?1)主營業(yè)務(wù)?收入:主要核算物?業(yè)小區(qū)向業(yè)主(或?物業(yè)使用人)收取?的物業(yè)管理費;?2)其他業(yè)務(wù)收?入:主要核算小區(qū)?收取的停車費、裝?修管理費、寬網(wǎng)費?、攤位費、特約維?修費等;3)?主營業(yè)務(wù)成本:主?要核算物業(yè)水電維?修、保潔及綠化等?部門發(fā)生的費用;?下設(shè)明細(xì)科目:工?資、福利費、維修?費、電話費、保潔?費、勞動保護(hù)費、?保安費、社保費及?其他。4)管?理費用:主要核算?行政管理部門發(fā)生?的費用。下設(shè)明細(xì)?科目:工資、福利?費、差旅費、辦公?費、電話費、業(yè)務(wù)?招待費、社會保險?費及其他;5?)其他應(yīng)收(應(yīng)付?)款:主要核算代?收代繳款項及裝修?期間的保證金等。??2、?會計報表1)?各小區(qū)財務(wù)結(jié)賬日?期為月末最后一天?。2)小區(qū)會?計人員應(yīng)于次月的?3日以前將各小區(qū)?的會計報表經(jīng)小區(qū)?經(jīng)理簽字后報物業(yè)?總公司財務(wù)部,有?個人所得稅的小區(qū)?應(yīng)將其扣繳的個人?所得稅的明細(xì)單附?后,以便總公司統(tǒng)?一申報。3)?小區(qū)會計每月25?日前根據(jù)年度指標(biāo)?上報下月費用預(yù)算?,次月10日前編?報上月預(yù)算執(zhí)行情?況報表。?四、檔案保?管?1、已使用的收?據(jù)記帳聯(lián)由各小區(qū)?財務(wù)保管,存根聯(lián)?繳銷后交由物業(yè)公?司財務(wù)進(jìn)行保管。??2、?小區(qū)財務(wù)檔案應(yīng)按?財政部《會計檔案?管理辦法》規(guī)范要?求進(jìn)行整理、裝訂?、歸檔。?3、?當(dāng)年會計檔案由小?區(qū)會計負(fù)責(zé)保管,?次年建立新帳后應(yīng)?將上年全部財務(wù)檔?案移交物業(yè)公司財?務(wù)人員負(fù)責(zé)保管。?五、檢查控制??1、各小區(qū)會計每?月須對小區(qū)出納的?財務(wù)工作進(jìn)行檢查?,包括收據(jù)的填開?、領(lǐng)用、繳銷;原?始單據(jù)的歸檔、保?管;賬簿登記、賬?證相符情況;現(xiàn)場?盤點庫存現(xiàn)金,賬?實相符情況。并對?檢查內(nèi)容以書面形?式經(jīng)雙方簽字確認(rèn)?后上報物業(yè)公司財?務(wù)。??2、各小區(qū)出納應(yīng)?對物業(yè)管理員的收?費工作進(jìn)行檢查監(jiān)?督,對于有不符合?“收據(jù)發(fā)票使用規(guī)?定”及“收款規(guī)定?”的行為,應(yīng)及時?上報。?3、各?小區(qū)會計每月須與?集團(tuán)公司核對往來?款,并簽署對帳單?,確保雙方帳務(wù)清?楚。?4、物業(yè)公司財?務(wù)應(yīng)對各小區(qū)領(lǐng)用?、繳銷票據(jù)及時核?檢,發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及?時上報有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)。?5?、物業(yè)公司財務(wù)和?集團(tuán)公司財務(wù)應(yīng)對?各小區(qū)財務(wù)收支情?況進(jìn)行不定期聯(lián)合?檢查或抽查。??6、根據(jù)公司領(lǐng)導(dǎo)?安排,聘請外部的?會計師事務(wù)所對物?業(yè)公司各小區(qū)財務(wù)?收支執(zhí)行情況進(jìn)行?年度專項審計。?六、相?關(guān)責(zé)任?1、物業(yè)小?區(qū)各出納對現(xiàn)金的?收支負(fù)有直接責(zé)任?,小區(qū)會計負(fù)有監(jiān)?管責(zé)任,小區(qū)物業(yè)?經(jīng)理負(fù)有管理責(zé)任?。?2?、禁止私設(shè)帳外帳?、收款不入帳等,?禁止不使用統(tǒng)一規(guī)?定票據(jù)收款、私刻?公章等,否則一經(jīng)?發(fā)現(xiàn)直接上報總裁?嚴(yán)肅處理。?3?、會計檔案滅失追?究保管會計責(zé)任。?4?、由于不按本管理?辦法操作給公司造?成經(jīng)濟(jì)損失的,由?相關(guān)責(zé)任人全額賠?償。本辦法由?公司由公司財務(wù)部?和物業(yè)公司負(fù)責(zé)解?釋。物業(yè)公司?財務(wù)管理制度?物?業(yè)公司財務(wù)管理制?度(二?)第一章總?則第一條?為了規(guī)范物業(yè)管理?企業(yè)財務(wù)行為,有?利于企業(yè)公平競爭?,加強財務(wù)管理和?經(jīng)濟(jì)核算,結(jié)合物?業(yè)管理企業(yè)的特點?及管理要求,制定?本規(guī)定。除了?規(guī)定另有規(guī)定外,?物業(yè)管理企業(yè)執(zhí)行?,《施工、房地產(chǎn)?開發(fā)企業(yè)財務(wù)制度?》。第二條?本規(guī)定適用于中華?人民共和國境內(nèi)的?各類物業(yè)管理企業(yè)?(以下簡稱企業(yè))?,也包括國有企業(yè)?、集體企業(yè)、私營?企業(yè)、外商投資企?業(yè)等各類經(jīng)濟(jì)性質(zhì)?的企業(yè);有限責(zé)任?公司;股份有限公?司等各類組織形式?的企業(yè)。第二?章代管基金?第三條代管基金?是指企業(yè)接受業(yè)主?管理委員會或者物?業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人?委托代管的房屋共?用部位維修基金和?共用設(shè)施設(shè)備維修?基金。房屋共?用部位維修基金是?指專項用于房屋共?用部位大修理的資?金。房屋的共用部?位,是指承重結(jié)構(gòu)?部位(包括樓蓋、?屋頂、梁、柱、內(nèi)?外墻體和基礎(chǔ)等)?、外墻面、樓梯間?、走廊通道、門廳?、樓內(nèi)車庫等。?共用設(shè)施設(shè)備維?修基金是指專項用?于共用設(shè)施和共用?設(shè)備大修理的資金?。共用設(shè)施設(shè)備是?指共用的上下水管?道、公用水箱、加?壓水泵、電梯、公?用天線、供電干線?、共用照明、暖氣?干線、消防設(shè)施、?住宅區(qū)的道路、路?燈、溝渠、池、井?、室外停車場、游?泳池、各類球場等?。第四條代?管基金作為企業(yè)長?期負(fù)債管理。?代管基金應(yīng)當(dāng)專戶?存儲,專款專用,?并定期接受業(yè)主管?理委員會或者物業(yè)?產(chǎn)權(quán)人、使用人的?檢查與監(jiān)督。?代管基金利息凈收?入應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主管理?委員會或者物業(yè)產(chǎn)?權(quán)人、使用人認(rèn)可?后轉(zhuǎn)作代管基金滾?存使用和管理。?第五條企業(yè)有?償使用業(yè)主管理委?員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)?人、使用人提供的?管理用房、商業(yè)用?房、共用設(shè)施設(shè)備?,應(yīng)當(dāng)設(shè)立備查帳?簿單獨進(jìn)行實物管?理,并按照國家法?律、法規(guī)規(guī)定或者?雙方簽訂的合同、?協(xié)議支付有關(guān)費用?(如租賃費、承包?費等)。管理?用房是指業(yè)主管理?委員會或者物業(yè)產(chǎn)?權(quán)人、使用人向企?業(yè)提供的辦公用房?。商業(yè)用房是?指業(yè)主管理委員會?或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)限、?使用人向企業(yè)提供?的經(jīng)營用房。?第六條企業(yè)支付?速達(dá)軟件的管理?用房和商業(yè)用房有?償使用費,經(jīng)業(yè)主?管理委員會或者物?鑿權(quán)人、使用人認(rèn)?可后轉(zhuǎn)作企業(yè)代管?的房屋共用部位的?維修基金;企業(yè)支?付的共用設(shè)施設(shè)備?有償使用費,經(jīng)業(yè)?主管理委員會或者?物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用?人認(rèn)可后轉(zhuǎn)作企業(yè)?代管的共用設(shè)施設(shè)?備維修基金。?第三章成本和費?用第七條企?業(yè)在從事物業(yè)管理?活動中,為物業(yè)產(chǎn)?權(quán)人、使用人提供?維修、管理和服務(wù)?等過程是發(fā)生的的?各項支出,按照國?家規(guī)定計入成本費?用。第八條?企業(yè)在從事物業(yè)管?理活動中發(fā)生的各?項直接支出,計入?營業(yè)成本。營業(yè)成?本包括直接人工費?、直接材料費和間?接費用等。實行一?級成本核算的企業(yè)?,可不設(shè)間接費用?,有關(guān)支出直接計?入管理費用。?直接人工費包括企?業(yè)直接從事物業(yè)管?理活動等人員的工?資、資金及職工福?利費等。直接?材料費包括企業(yè)在?物業(yè)管理活動中直?接消耗的各種材料?、輔助材料、燃料?和動力、構(gòu)配件、?零件、低值易耗品?、包裝物等。?間接費用包括企業(yè)?所屬物業(yè)管理單位?管理人員的工資、?資金及職工福利費?、固定資產(chǎn)折舊費?及修理費、水電費?、取暖費、辦公費?、差旅費、郵電通?訊費、交通運輸費?、租賃費、財產(chǎn)保?險費、勞動保護(hù)費?、保安費、綠化維?護(hù)費、低值易耗品?攤銷及其他費用等?。第九條企?業(yè)經(jīng)營共用設(shè)施設(shè)?備,支付的有償使?用費,計入營業(yè)成?本。第十條?企業(yè)支付的管理用?房有償使用費,計?入營業(yè)成本或者管?理費用。第十?一條企業(yè)對管理?用房進(jìn)行裝飾裝修?發(fā)生的支出,計入?遞延資產(chǎn),在有效?使用期限內(nèi),分期?攤?cè)霠I業(yè)成本或者?管理費用。第?十二條企業(yè)可以?于年度終了,按照?年末應(yīng)收帳款余額?的0.3%-0.?5%計提壞帳準(zhǔn)備?金,計入管理費用?。企業(yè)發(fā)生的?壞帳損失,沖減壞?帳準(zhǔn)備金。收回去?已核銷的壞帳,增?加壞帳準(zhǔn)備金。?不計提壞帳準(zhǔn)備?金的企業(yè),發(fā)生的?壞帳損失,計入管?理費用。收回已核?銷的壞帳,沖減管?理費用。第四?章收入及利潤?第十三章營業(yè)?收入是指企業(yè)從事?物業(yè)管理和其他經(jīng)?營活動所取得的各?項收入,包括主營?業(yè)務(wù)收入和其他業(yè)?務(wù)收入。第十?四章主營業(yè)務(wù)收?入是指企業(yè)在從事?物業(yè)管理活動中,?為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使?用人提供維修、管?理和服務(wù)所取得的?收入,包括物業(yè)管?理收入、物業(yè)經(jīng)營?收入和物業(yè)大維修?收入。物業(yè)管?理收入是指企業(yè)向?物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用?人收取的公共性服?務(wù)收入、公從代辦?性服務(wù)費收入和特?約服務(wù)收入。?物業(yè)經(jīng)營收入是指?企業(yè)經(jīng)營業(yè)主管理?委員會或者物業(yè)產(chǎn)?權(quán)人、使用人提供?的房屋建筑物和共?用設(shè)施取得的收入?,如房屋出租收入?和經(jīng)營停車場、游?泳池、各類球場等?共用設(shè)施收入。?物業(yè)大修收入是?指企業(yè)接受業(yè)主管?理委員會或者物業(yè)?產(chǎn)權(quán)人、使用人的?委托,對房屋共用?部位、共用設(shè)施設(shè)?備進(jìn)行大修取得的?收入。第十五?條企業(yè)應(yīng)當(dāng)在勞?務(wù)已經(jīng)提供,同時?收訖價款或取得收?取價款的憑證時確?為營業(yè)收入的實現(xiàn)?。物業(yè)大修收?入應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主管理?委員會或者物業(yè)產(chǎn)?權(quán)人、使用人簽證?認(rèn)可后,確認(rèn)為營?業(yè)收入的實現(xiàn)。?企業(yè)與業(yè)主管理?委員會或者物業(yè)產(chǎn)?權(quán)人、使
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