房地產企業(yè)盡職調查和審計（1209）·大信（微信公眾號：財會審計干貨資料庫）

房地產盡職調查和財務審計大信會計師事務所（特殊普通合伙）更多會計審計實操及考證資料請掃碼關注微信公眾號：財會審計干貨資料庫如何輕松完成對房地產企業(yè)的調查？盡職調查項目從何處著手？如何評判一個開發(fā)項目的優(yōu)劣？盡職調查時應注意那些細節(jié)？房地產財務審計的重點？……一、房地產基礎知識

二、房地產開發(fā)流程

三、盡職調查

四、財務審計3目錄CONTENTS一、房地產基礎知識（一）房地產業(yè)概述（二）房地產業(yè)特點（三）房地產市場概述（四）房地產市場參與者（五）房地產市場分類（六）土地相關知識（七）房地產相關專業(yè)術語（一）房地產業(yè)概述房地產業(yè)是從事房地產投資、開發(fā)、經營、服務和管理的行業(yè)，包括房地產開發(fā)經營、房地產中介服務、物業(yè)管理和其他房地產活動。由于它的多重性質，在國民經濟產業(yè)分類中，屬于第三產業(yè)。（二）房地產業(yè)特點區(qū)域性較強，企業(yè)競爭不完全。受土地、資金的高度制約。高負債、高風險、波動性大。與政府關系密切。具有關聯(lián)性。（二）房地產業(yè)特點區(qū)域性較強，企業(yè)競爭不完全：我國房地產呈現(xiàn)出地域分布不均衡性，大型房地產企業(yè)基本集中在北京、上海、江浙、廣東等地。曾經我國房地產企業(yè)還呈現(xiàn)出較強的區(qū)域性，某一地區(qū)的市場，外地房地產企業(yè)很難打入。但是現(xiàn)在地域限制越來越弱，資金在房地產市場中的作用越來越重要。受土地、資金的高度制約：由于我國人口眾多，相對土地較少，房地產業(yè)發(fā)展相當迅速，所以不少地方出現(xiàn)了寸土寸金的情況。另外，我國大多數(shù)房地產企業(yè)正處于發(fā)展階段，特別是民營房地產企業(yè)，可用于開發(fā)的資金相當緊張，銀行貸款又受到一些政策限制。所以，土地和資金就成了制約我國房地產企業(yè)發(fā)展的因素之一。（二）房地產業(yè)特點高負債、高風險、波動性大：房地產企業(yè)在發(fā)展時，往往要承擔很大的債務。而房地產業(yè)的市場競爭是相當殘酷的，無數(shù)房地產企業(yè)的倒下已經證明了這個行業(yè)的高風險性。在這樣的市場環(huán)境下，整個房地產業(yè)受到政策、市場等條件的影響，也是時而火爆、時而降溫。因此高負債、高風險、波動性大也就是我國房地產業(yè)的又一大特點。與政府關系密切：過去長期計劃經濟的影響和房地產行業(yè)的特殊性，決定了我國房地產行業(yè)與政府的關系密不可分。縱觀我國房地產業(yè)的發(fā)展，每一個階段都與國家或地方出臺的一些政策有著密切的關系。同時房地產企業(yè)在自身發(fā)展的過程中，從項目的立項審批到工程結束的驗收，都不可避免地與政府相關部門發(fā)生種種聯(lián)系。（二）房地產業(yè)特點具有關聯(lián)性：房地產產業(yè)的產業(yè)鏈條很長、環(huán)節(jié)很多，它的發(fā)展會帶動一大批相關產業(yè)的發(fā)展。房地產業(yè)開發(fā)從土地獲取、設計與前期準備，到建筑安裝施工、銷售實現(xiàn)以及物業(yè)管理等，牽涉到一大批相關產業(yè)。（三）房地產市場概述

含義：房地產市場是從事房產、土地的出售、租賃、買賣、抵押等交易活動的場所或領域。（四）房地產市場參與者土地所有者或當前使用者開發(fā)商政府及政府機構金融機構建筑承包商專業(yè)顧問（建筑師、工程師、會計師、造價工程師、估價師、律師）購房者開發(fā)商資質等級資質等級 注冊資本 經營時間 近3年累計竣工一級資質 ≥5000萬元 ≥5年 ≥30萬平米二級資質 ≥2000萬元 ≥3年 ≥15萬平米三級資質 ≥800萬元 ≥2年 ≥5萬平米四級資質 ≥100萬元 ≥1年 —

（五）房地產市場分類

按增量存量劃分為：一級市場——土地使用權出讓市場二級市場——土地轉讓、新建商品房租售市場三級市場——存量房地產交易市場（二手房市場）

按用途劃分為：居住物業(yè)市場——普通住宅、別墅、公寓等商業(yè)物業(yè)市場——寫字樓、商場、休閑旅游設施、酒店等工業(yè)物業(yè)市場——工業(yè)廠房、工業(yè)寫字樓、倉儲用房等（六）土地相關知識土地制度概述土地分類房地產專業(yè)術語土地制度概述

國有土地：城市市區(qū)。集體土地：農村、城市郊區(qū)。我國現(xiàn)行土地制度—所有權全部土地都為社會主義公有制全民所有制（國有土地）集體所有制（集體土地）我國現(xiàn)行土地制度—使用權

國有土地使用權出讓國家土地使用者土地使用權(一定年限)土地使用權出讓金(提前支付)

土地使用權出讓(土地一級市場)由國家壟斷。

只擁有土地使用權，沒有所有權。

國有土地使用權出讓方式招標方式拍賣方式掛牌方式協(xié)議方式

辦理土地登記

核發(fā)《建設用地批準書》交付土地

發(fā)布出讓公告

編制出讓文件地價評估確定出讓底價編制、確定出讓方案

公布出讓計劃確定供地方式

簽訂出讓合同公布結果招標拍賣掛牌協(xié)議

招拍掛實施(1)(2)(3)(4)(5)(7)(8)(9)

申請及資格審查(6)(10)國有土地使用權出讓流程

土地分類生地——是指不具有城市基礎設施的土地，如農地、荒地。毛地——有一定的城市基礎設施，但有地上物（如房屋、圍墻、樹木等）需要拆除的土地，如舊城改造土地。熟地——是指具有較完善的城市基礎設施且場地平整，可以直接在其上建設房屋的土地，包括三通一平、五通一平、七通一平其中三通一平是指通水、通路、通電及土地平整。

建設用地使用權出讓年限居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地50年；綜合及其他用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地40年。房地產專業(yè)術語

建筑用地面積

總建筑面積

建筑或建筑群實際占用的土地面積,包括室外工程(如綠化、道路、停車場等)的面積,其形狀和大小由建筑紅線加以控制。

總建筑面積是指小區(qū)內住宅、公建、人防地下室面積總和。

用地紅線經城市規(guī)劃行政主管部門依法確認的建設用地范圍邊界線。

建筑紅線

建筑紅線是指建筑物的外立面所不能超出的界線。建筑紅線可與道路紅線重合,一般在新城市中常使建筑紅線退于道路紅線之后,以便騰出用地,改善或美化環(huán)境,取得良好的效果。

道路紅線

道路用地和兩例建筑用地的分界線，紅線內包括車行道、步行道、綠化帶和分隔帶。寬度根據(jù)要求變化，以滿足交通、綠化、通風日照、建筑景況和地下管線的要求。

層高

凈高

層高是指房產高度以"層"為單位計量，每一層的高度國家在設計上有要求，這個高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。目前一般住宅層高都在2.8米左右。

凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值。

建筑間距兩棟建筑物或構筑物外墻之間的水平距離。建筑間距主要根據(jù)所在地區(qū)的日照、通風、采光、消防安全等方面的因素綜合考慮確定。

低層建筑

多層建筑

小高層建筑（非規(guī)范性）

高層建筑高度小于或等于10米的建筑。低層居住建筑為1層至3層。高度大于10米，小于或等于24米的建筑。多層住宅為4層至6層。高度大于24米的建筑。中高層住宅為7層至9層，高層住宅為10層及以上。

介于多層及高層之間，一般指7-18層之間的建筑。定義：是指一個小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。對于發(fā)展商來說，容積率決定地價成本在房屋中占的比例，而對于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。計算公式：容積率=地上總建筑面積÷規(guī)劃用地面積

容積率定義：單位建筑面積平均分攤的土地價格。樓面地價是房價的主要組成部分之一計算方法：總建筑面積=土地面積×容積率樓面地價=土地總價÷總建筑面積=土地單價÷容積率例：某宗土地面積為35畝，價格為180萬元/畝，容積率為3，那么樓面地價是多少？答：土地單價=180萬元÷666.67平米=2700元/平米樓面地價=2700÷3=900元/平米

樓面地價定義：指建筑物的覆蓋率。計算公式：建筑密度=建筑物的基底面積總和÷規(guī)劃建設用地面積。例：一塊地為10000平方米，其中建筑底層面積3000平方米，這塊用地的建筑密度就是3000÷10000=30%。

建筑密度定義：綠地率是指小區(qū)用地范圍內各類綠地的總和與小區(qū)用地的比率,主要包括公共綠地、宅旁綠地、配套公建所屬綠地和道路綠地等。提示：綠化率只是開發(fā)商宣傳樓盤綠化時用的概念，沒有法律和法規(guī)依據(jù)計算公式綠地率=綠地面積÷土地面積

綠地率二、房地產開發(fā)流程1.市場條件判斷2.項目位置選擇1.確定開發(fā)方案2.編制可行性研究報告1.辦理《建設用地規(guī)劃許可證》2.領取《國有土地使用證》領取《建設工程規(guī)劃許可證》2.領取《建設工程施工許可證》1.招標:尋找施工單位3.開工建設1.領取《商品房銷售許可證》選

址立項取得土地規(guī)劃設計開工建設竣工驗收規(guī)劃局建設項目選址意見書國土局土地掛牌拍賣手續(xù)地震局建設工程抗震設防要求審批環(huán)保局建設項目環(huán)境保護審批其他相關部門（水利、交通、人防、供排水、文保、氣象等相關意見）選址立項取得土地規(guī)劃設計開工建設預售開發(fā)商選址、立項國土局《國有土地使用證》計委項目建議書，可研報告規(guī)劃局《建設用地規(guī)劃許可證》（一）前期準備階段土地獲得方式土地使用權出讓

指國家以協(xié)議、招標、拍賣、掛牌的方式將土地所有權在一定年限內出讓給土地使用者，由使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。（最主要的取得方式）土地使用權轉讓

指土地使用者通過出售、交換、贈與和繼承的方式將土地使用權再轉移的行為。土地使用權劃撥

指政府無償將土地撥發(fā)給使用者使用，一般沒有使用期限的限制。（廉租住房、經濟適用房等）。與當前土地使用權擁有者合作

對于擁有資金但缺少土地的開發(fā)商，通過公司入股、并購或合伙的方式，與當前土地使用權擁有者合作。（聯(lián)合開發(fā)）小貼士：氣象局防雷工程設計審批人防辦人防工程建設項目技術審批其他相關部門（水利、交通、供排水、文保、消防等相關意見）選址立項取得土地規(guī)劃設計開工建設預售規(guī)劃局《建設用地規(guī)劃許可證》規(guī)劃局建設工程設計方案評審計委初步設計方案建設局施工圖設計審查規(guī)劃局《建設工程規(guī)劃許可證》建設局《建設工程施工許可證》（二）實質建設階段小貼士：核發(fā)《建設用地規(guī)劃許可證》——規(guī)定了用地性質、位置、界限。核發(fā)《建設工程規(guī)劃許可證》——取得后，應在6個月內申請開工。小貼士：申請領取《建筑工程施工許可證》應具備的條件：①已經取得前三個證②施工場地已經基本具備施工條件，需要拆遷的，其拆遷進度符合施工要求；（場地達到施工條件的證明材料）③已經確定施工企業(yè)；（中標通知書、備案的施工合同）④有滿足施工需要的施工圖紙及技術資料，并且已按規(guī)定進行了審查；（施工圖審查合格書記備案表）⑤有保證工程質量和安全的具體措施。（安全條件審查表）⑥按照規(guī)定應該委托監(jiān)理的工程已委托監(jiān)理；（監(jiān)理中標通知書、監(jiān)理合同）⑦建設資金已經落實。建設工期不足一年的，到位資金原則上不得少于工程合同價的50%，建設工期超過一年的，到位資金原則上不得少于工程合同價的30%；小貼士：建筑施工階段是開發(fā)商委托建筑公司進行項目建設的階段。在本階段，主要工作目標是質量控制、進度控制及成本控制。為了更快的收回成本，回籠資金，實現(xiàn)贏利，開發(fā)商通常在建設階段采用項目預售的方式對物業(yè)進行銷售。建設局《建筑工程施工許可證》計委開工報告審批房管局《商品房預銷售許可證》選址立項取得土地規(guī)劃設計開工建設預售（三）預售階段小貼士：《城市商品房預售管理辦法》第五條規(guī)定領取《商品房預銷售許可證》的條件：（1）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；（2）持有建設工程規(guī)劃和施工許可證；（3）按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25％以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期。未取得該證的，不得以預定、排好、發(fā)放VIP卡等方式向購房者收取定金等費用。小貼士：開發(fā)企業(yè)應當自簽定商品房預售合同之日起30日內，向房管部門辦理合同登記備案手續(xù)。《建設用地規(guī)劃許可證》是建設單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前，經城市規(guī)劃行政主管部門確認建設項目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證，是建設單位用地的法律憑證?！秶型恋厥褂米C》是證明土地使用者(單位或個人)使用國有土地的法律憑證，受法律保護。《建設工程規(guī)劃許可證》是有關建設工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證，是建設單位建設工程的法律憑證，是建設活動中接受監(jiān)督檢查時的法定依據(jù)。沒有此證的建設單位，其工程建筑是違章建筑，不能領取房地產權屬證件。《建筑工程施工許可證》(即開工證)是建筑施工單位符合各種施工條件、允許開工的批準文件，是建設單位進行工程施工的法律憑證，也是房屋權屬登記的主要依據(jù)之一?！渡唐贩夸N售(預售)許可證》是市、縣人民政府房地產行政管理部門允許房地產開發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準文件。開發(fā)相關證件及解釋開發(fā)流程總結階段目的步驟選址尋找可以投資的地塊1.市場條件判斷

2.地塊位置尋找立項取得項目開發(fā)經營權1.投資分析

2.編制項目建議書3.編制可行性研究報告4.進行項目方案設計拿地取得土地使用權1.取得《建設用地規(guī)劃許可證》2.取得《國有土地使用證》規(guī)劃設計項目方案滿足市場需要和政府要求1.項目方案設計2.項目方案審批3領取《建設工程規(guī)劃許可證》開工建設找到符合條件施工隊,開發(fā)建設1.施工單位招標2.領取《建筑工程施工許可證》預售進行商品房預售1.領取《商品房預售許可證》2.進行廣告宣傳3.簽訂《商品房預售合同》并備案

三、盡職調查

盡職調查的主要內容：1、項目公司主體調查（1）營業(yè)執(zhí)照（包括正副本是否過期）；（2）各種開發(fā)資質（3）貸款卡（4）所有股東的存在和變更情況（5）股東章程的變化情況（6）歷次股東會議的會議紀要（7）歷次董事會的會議紀要盡職調查的主要內容：2、項目公司的財務審計（1）對項目公司的資產負債表、損益表和現(xiàn)金流量表進行審計（目的是主要審查項目的資產和負債情況；稅務情況和債務情況）（2）項目公司需提供原始憑證和賬冊（3）項目公司的往來賬款情況（4）項目公司財務的現(xiàn)金流調查（5）審計項目公司的資金到位和使用情況（6）審計項目公司的納稅情況、債務情況以及項目公司的銀行賬戶盡職調查的主要內容：3、所收購項目的主體調查（1）項目的所有權證和批文，包括①項目的國有土地使用證以及土地轉讓合同和土地出讓金繳納發(fā)票；②項目的建設用地規(guī)劃許可證或規(guī)劃意見書；③項目的建筑工程規(guī)劃許可；④開工證等。（2）項目所在地的規(guī)劃情況（包括控制性規(guī)劃和詳細性規(guī)劃）（3）項目的可行性批復（4）項目的規(guī)范性調查（5）項目的以前的經濟活動的調查現(xiàn)場盡調注意因素提示：

1、取得盡可能多的基礎資料；2、現(xiàn)場情況和周邊交通等情況需進行詳細了解；3、對重要的證件資料必要時需要到有關部門核實。盡職調查一般步驟和方法：（一）管理人員座談（二）現(xiàn)場走訪（三）周邊樓盤暗訪（四）財務及相關資料核實（五）房地產抵押調查（一）、管理人員座談搜集客戶基礎資料，查看其注冊資本是否到位、股權結構、資質等級等，與管理層座談，溝通了解：①股東背景及各股東之間的關系②前期開發(fā)業(yè)績、管理層經驗、素質③資金使用計劃、資金用途等④在建項目投資安排⑤土地儲備、未來項目計劃⑥其他。（二）、現(xiàn)場走訪1、售樓部①做好地圖定位，了解項目具體位置，道路情況，及其與周邊的配套設施如政府、學校、車站等的距離，觀察周邊環(huán)境。②觀察售樓部現(xiàn)場裝修風格、綠化、客流量、景氣度，讓客戶銷售人員介紹其沙盤，直觀了解項目整體情況，如共計多少棟住宅、主要戶型、套數(shù)、目前在建是哪部分、在售是哪部分、銷售單價如何等等。③到銷售部電腦系統(tǒng)查看其銷控表，并登陸房管局備案系統(tǒng)進行確認。

。（二）、現(xiàn)場走訪2、項目施工現(xiàn)場①查看現(xiàn)場是否正常開工②查看實際工程進度、現(xiàn)場管理水平。③與施工管理人員談話，了解其施工進度是否正常，施工條件是否會導致成本超出預期。（三）、周邊樓盤暗訪

項目所在位置周邊可比性的房地產開發(fā)項目體量大小、建設進程、銷售價格、銷售情況等。（四）、財務及相關資料核實1、合法合規(guī)性核實：

檢查基礎資料及五證原件，與復印件核對一致。查看土地繳款憑證原件及土地出讓合同。2、工程進度核實：①檢查中標通知書、工程施工合同原件，核實其工程期限、承建商墊資情況、工程款支付方式等。了解施工方資質等級、履約能力等。②查驗施工單位編制的形象進度，檢查監(jiān)理報告、以及建設單位確認的已完成工作量統(tǒng)計報表。將施工進度與計劃進度比較，判斷是否正常，如存在差距，應分析原因，如資金、天氣、交通、材料供應、承建商違約等因素。（四）、財務及相關資料核實3、項目投入情況核實①預付賬款真實性調查②存貨真實性調查③從項目可研報告掌握投資概算。如實際投資與預算存在差異，應分析存在差異的原因；與第2項結合判斷其是否存在拖欠工程款情況。4、資金來源情況核實

①其他應付款核實②資本公積核實了解是否為股東投入還是存在民間融資。（四）、財務及相關資料核實5、項目銷售情況核實①銷售收入核實②預收賬款核實對項目實際銷售情況進行調查與說明，需對銷售合同、收款憑證、網上備案情況進行調查，信息應相互映證。6、剛性負債情況核實①短期借款核實②長期借款核實查看借款合同及抵押合同等，了解其資金取得條件及資金成本。

提示：應同時對其關聯(lián)單位和個人做上述核實。

房地產常見貸款方式：①房產開發(fā)貸款用途：該貸款可用于償還土地購置貸款，支付建設階段的人工、材料、設備等相關成本。抵押物：處于開發(fā)建設中的房地產項目（土地使用權+在建工程）是主要抵押物。過程控制：隨工程建設進度分階段撥付，同時確保建設貸款用于既定目的，確保房地產價值隨貸款撥付額增長而同步增長，保障貸款人利益。還款來源：銷售收入或房地產抵押貸款②房地產抵押貸款種類：個人住房抵押貸款、商用房地產抵押貸款（一般為5年期）、在建工程抵押貸款（一次確定貸款額度，一次辦理房屋期權抵押登記，按工程形象進度，分次發(fā)放貸款。）③土地儲備貸款、個人按揭貸款等。（略）小貼士：項目內容及估算標準①土地取得成本①地價款；②稅費（契稅、印花稅）②建設成本①勘察設計和前期工程費；（成都市報建費149元/平米）②建安工程費（1600元/平米）；③基礎設施費（若取得的是熟地，則已包含在土地成本中，在此就沒有這部分費用）；④公共配套設施建設費（按實際工程量估算）等。③管理費用人員工資、辦公費、差旅費等，按前2項*4%④銷售費用總售價的5%左右⑤財務費用前4項*利率⑥不可預見費前5項*10%⑦稅費總售價的15%小貼士：

通過成本測算、銷售預算估算利潤空間，其中成本構成存貨-開發(fā)成本的核實：1、編制或獲取開發(fā)成本明細余額表，復核其加計數(shù)是否準確，與總賬、明細賬余額是否相符；2、抽查成本、費用入賬的依據(jù)是否充分，計算是否準確，相關憑證是否齊全；3、對重大的成本費用應查驗合同、協(xié)議，并收集土地權證等證據(jù)；4、對新增項目的開發(fā)成本，應查驗并取證其立項相關批文等資料；應查驗和取證如下資料：立項批文、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證等。5、檢查已完工項目及其他轉出數(shù)原始憑證是否齊全，會計處理是否正確；根據(jù)客戶提供的“開發(fā)成本結算表”，結合開發(fā)成本明細賬貸方發(fā)生額，查驗已完工項目結轉開發(fā)產品金額是否是否完整、合理，查驗已完工項目結轉至其他科目的金額和內容是否正確、合理。預收賬款的核實：1、獲取或編制預收賬款明細表，復核加計正確并與總賬數(shù)、報表數(shù)和明細賬合計數(shù)核對是否相符；2、抽查預收賬款有關的商品房銷售合同；(1)向客戶取得預售許可證，并將預售房情況與預售許可證的內容進行核對；(2)抽查部分預售合同（商品房銷售合同）和定金合同，將合同情況如房產權利人、房號、面積、銷售單價、總房價、交房情況等相關內容，與賬面情況進行核對；(3)核對當?shù)胤康禺a交易網的網上信息，將網上所示信息與賬面情況進行核對。3、抽查明細賬發(fā)生額，檢查原始憑證與賬面記錄是否相符，檢查資金流入來源是否真實；（1）查詢原始憑證如POS單、收據(jù)。（2）預收賬款的貸方發(fā)生額為轉賬方式，需結合對應科目進行查驗。4、檢查預收賬款長期掛賬的原因；如有，應向公司有關人員查詢該款項的性質，并取得相關依據(jù)，特別需關注是否存在退房等糾紛情況。

1、土地、房產抵押應從資產的現(xiàn)狀、地理位置、用途等方面，對變現(xiàn)能力進行評價，應核實購買合同、價款支付憑證、產權證等原件。

2、在建工程抵押以項目本身的在建工程作抵押的，應核查在建工程及土地現(xiàn)有抵押狀況、尤其關注工程款支付情況、承建商工人工資發(fā)放情況，根據(jù)開發(fā)商及承建商的實力分析拖欠工程款及工人工資可能性的大小，確保不存在影響抵押權利的爛尾風險及法律糾紛。

3、預售房備案登記了解該預售房的工程形象進度、是否存在爛尾風險、房產價值評估依據(jù)、市場環(huán)境、樓盤銷售情況等。

4、其他（五）房地產抵押調查價值評估影響因素：居住物業(yè)：1、位置。2、交通條件。公共汽車、地鐵等。3、生活配套。商店、超市、菜市場、銀行、學校、醫(yī)院等是否齊全。4、環(huán)境質量。綠化、空氣質量、噪音等。5、建筑結構。（承重材料不同）①磚木結構（古建筑、50至60年代民用建筑等）②磚混結構（造價低，抗震性差，層高受限制）③鋼筋混凝土結構（抗震性好，耐用年限較長）④鋼結構（建筑成本高，適用于超高層或大跨度建筑，如體育館、廠房等）6、建筑質量、裝飾裝修等。提示：對于居住房地產，由于其交易量大，容易獲得類似交易案例，因此我們主要通過收集周邊類似房屋成交價進行評估。商業(yè)物業(yè)：1、所處地段繁華程度2、交通條件。（停車是否方便等）3、臨街狀況。4、樓層。（一般來說，如果沒有電梯，二層與一層商業(yè)價格相差較大，根據(jù)估價實踐統(tǒng)計，在50%-80%左右，而二層與其他層價格差距較??；但如果有自動扶梯上下，樓層間的價格差距將大大縮?。?、建筑品質。提示：由于商業(yè)地產的主要特性是產生收益，因此我們主要通過其產生的收益來推斷其價值。常用的方法是根據(jù)租售比推算。租售比=租金例如：富力天匯寫字樓月租金在90-100元/平米/月，計算其年租金為1140元/平米，再根據(jù)目前市場租售比5%-6%推算其價值約為：1140/6%=19000元/平米。現(xiàn)場調查關注點總結開發(fā)商經驗及實力項目前景合法合規(guī)性審查項目投入及資金來源情況工程進度項目預售情況負債水平項目風險因素提示

（一）入市時機不對。一是宏觀經濟周期下行，二是地區(qū)入市時機，要考慮銷售季節(jié)（金九銀十）、周邊競爭對手銷售情況等。假如客戶正在準備開發(fā)的樓盤五公里以內，有一個恒大樓盤也正在開發(fā)，對方無論是實力，還是樓盤體量、品質各方面對客戶都形成極大的沖擊。（二）項目地理位置不佳。

對于房地產來說，最重要的除了位置還是位置。當然這個位置不僅僅是指自然地理位置，還包括與其相聯(lián)系的社會經濟位置。例如項目所在區(qū)域的市場競爭非常激烈，市場消化不強，同類物業(yè)供大于求。項目風險因素提示（三）合法合規(guī)性。由于房地產開發(fā)的整個流程和政府各部門密不可分，某些開發(fā)商與當?shù)卣賳T關系密切，便不走正規(guī)流程。其隱形成本不可估量之外，若遇到競爭對手或知情人士的舉報則可能付出更大的代價。

（四）缺乏清晰市場定位，或定位失誤。市場定位決定著項目的營銷方向，是開發(fā)商賦予項目的一種文化一種精髓，在項目的實操過程中是不可忽視的一個重要環(huán)節(jié)。比如藍光地產定位于剛需小戶型、低總價；萬科地產定位于良好的物業(yè)管理等。

（五）定位明確，但消費者滿意度不夠。主要是對小區(qū)規(guī)劃、綠化、容積率、物管服務水平及物業(yè)價值的評價。任何行業(yè)，只有客戶認可產品，對產品滿意才能贏得客戶的青睞，房地產行業(yè)也不例外。

（六）定價過高，無法與競爭對手抗衡。無論怎么樣，買房對于消費者來說用的是真金白銀，價格自然是其考慮的重要因素，一是看自己有沒有這樣的實力，二是看物業(yè)的性價比是否合理。當然，針對同類項目沒有購買實力的消費者不是項目的目標客戶群，但如果是因為物業(yè)的性價比不夠理想，造成物業(yè)售價過高，是非常不利于與競爭對手競爭的。

項目風險因素提示

（七）建設期風險。施工進度緩慢。

工程形象進度達到規(guī)定條件后才能正式預售，在此之前，開發(fā)商會進行蓄客。如果工程進行的太緩慢，遲遲不能達到預售條件，客戶會對其信用度、資金實力存疑，從而造成大量潛在客戶流失。另外工期延長，還加大了資金的占用成本。施工質量風險。

主要取決于承建商的履約能力。

項目風險因素提示

（八）營銷不足。

聘請專業(yè)營銷團隊可能會產生較高的費用，許多開發(fā)商便自產自銷。但當前房產市場已經告別了賣方市場的時代，如果開發(fā)的項目沒有特別的亮點，加上自身營銷經驗不足，則很可能因小失大。前期沒有形成較旺的人氣，打響知名度，后期銷售更為困難（從眾效應）。（九）財務風險。

主要是資金鏈風險，實力過小的開發(fā)商主要依賴金融機構來推動整個項目，前期拿地的資金有可能是借用高息民間資金，一旦貸款流程遇阻，其資金鏈斷裂的風險極大。（十）管理層風險。

合伙開發(fā)的項目，可能因各股東經營理念不合、權責利分配沖突、控制權爭奪等形成內耗，從而對企業(yè)整體產生不利影響。項目風險因素提示

OfficeMakePresentationmuchmorefun@WPS@kings四、房地產企業(yè)財務審計（一）了解房地產企業(yè)及其環(huán)境1、

房地產行業(yè)狀況、法律環(huán)境與監(jiān)管環(huán)境以及其他外部因素；

2、被審計單位的性質；

3、

被審計單位對會計政策的選擇和運用；

4、被審計單位的目標、戰(zhàn)略以及相關經營風險；

5、

被審計單位財務業(yè)績的衡量和評價；

6、被審計單位的內部控制。

OfficeMakePresentationmuchmorefun@WPS@kings（二）房地產企業(yè)存在的主要問題：1、銷售收入不實

少計收入或提前確認收入、虛假銷售等，表現(xiàn)為收取商品房房款長期掛賬等方面。2、虛列開發(fā)成本

成本費用反映不實，已銷售房屋未及時轉為成本；或不按規(guī)定及時辦理工程決算，導致成本不準確。3、存貨資產不實

主要表現(xiàn)為隨意結轉開發(fā)產品成本、自用開發(fā)產品賬面未反映，或者房產已銷售仍作為存貨核算。4、嚴重的偷逃稅問題5、假按揭騙取銀行貸款

（三）

房地產企業(yè)重大錯報風險點審計

1收入確認不實2存貨核算不實

3借款費用資本化

4資金不足導致持續(xù)經營能力存在重大不確定性5合作建房資金的會計處理

6房地產企業(yè)的稅務問題7關聯(lián)方交易（四）、具體審計程序1、商品房銷售收入確認原則2、商品房銷售收入存在的問題

3、商品房銷售收入審計程序4、商品房銷售收入審計取證5、發(fā)生退房的幾種情形6、預收賬款的審計程序7、應收賬款的審計程序8、商品銷售成本審計程序（四）、具體審計程序9、開發(fā)成本審計程序10、房地產企業(yè)的存貨盤點要領11、存貨跌價準備12、

借款費用違規(guī)資本化13、資金不足導致持續(xù)經營能力產生問題14、

合作建房業(yè)務的會計處理15、關聯(lián)方交易16、房地產開發(fā)企業(yè)會計報表附注1、商品房銷售收入確認原則序號收入確認時點收入確認的具體條件備注第一種標準強調辦理竣工驗收備案

1、辦理竣工驗收備案；2、簽訂銷售合同；3、取得收取房款或取得收款的憑據(jù)；4、收入和成本能夠可靠計量。

如華業(yè)地產、金地集團、名流置業(yè)等公司。

第二種標準強調工程竣工并具備入住或合同規(guī)定的移交條件已達到。A、1、完工或竣工驗收合格；2、簽訂銷售合同；3、取得買方按銷售合同約定交付房產的付款證明（通常收到銷售合同金額的20%、30%、50%、80%訂金或房款；4、履行合同規(guī)定的義務；5、合同約定的移交條件已經達到。萬科A、東華實業(yè)、泛海建設、萬通地產、浙江廣廈等公司。

B、1、工程竣工并具備入住交房條件；或者合同約定的開發(fā)產品移交條件已達到；2、具有經購買方認可的銷售合同或其他結算通知書、簽訂銷售合同；3、履行合同規(guī)定的義務，開具發(fā)票已收款；4、成本可靠計量。如中華企業(yè)、新黃浦、銀泰股份、豫園商城、天房發(fā)展、華麗家族、天宸股份等公司。

1、商品房銷售收入確認原則序號收入確認時點收入確認的具體條件備注第三種標準強調主體完工或竣工時點1、主體竣工、完工驗收合格，或者主體完工封頂；2、簽訂銷售合同。3、收到房款，房款達到30%、50%、100%時，或者取得付款證明；4、無退房意向；5、取得預售許可證；6、收入成本可靠計量。

如中國武夷、冠城大通、成發(fā)科技、等公司。第四種標準強調交付使用為收入確認時點

1、簽訂銷售合同；2、辦理竣工驗收備案；3、辦理交付手續(xù)或簽訂收樓意見書，對于買方接到書面交房通知，無正當理由拒絕接收的，于書面交房通知確定的交付使用時限結束后即確收入的實現(xiàn)；或者向業(yè)主發(fā)出入伙通知和/或公告后，已向該業(yè)主實際交付房產或合同約定的交房日屆滿；4、提交結算賬單；5、履行合同規(guī)定的義務，相關銷售價款已經取得或者確信可以取得；6、成本能夠可靠地計量。

如保利地產、華發(fā)股份、榮盛發(fā)展、深振業(yè)A等公司。

第五種標準（1）企業(yè)已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購貨方；（2）企業(yè)既沒有保留通常與所有權相聯(lián)系的繼續(xù)管理權，也沒有對已售出的商品實施有效控制；（3）收入的金額能夠可靠地計量；（4）相關的經濟利益很可能流入企業(yè)；（5）相關的已發(fā)生或將發(fā)生的成本能夠可靠地計量。以《收入》準則規(guī)定的條件確認銷售房地產收入，即①已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購貨方；②既沒有保留通常與所有權相聯(lián)系的繼續(xù)管理權，也沒有對已售出的商品實施有效控制；③收入的金額能夠可靠地計量；④相關的經濟利益很可能流入企業(yè)；⑤相關的已發(fā)生或將發(fā)生的成本能夠可靠地計量。如廣宇發(fā)展、上海新梅、萊茵置業(yè)等公司。1、商品房銷售收入確認原則結論:（1）、開發(fā)項目經竣工驗收合格是確認收入的首要條件。開發(fā)項目商品房已竣工驗收合格，包括工程質量、規(guī)劃、消防、環(huán)保等部門（含配套設施驗收）驗收批準文件，并在主管部門辦理竣工驗收備案；（2）、已與購房者簽訂銷售合同；（3）、已取得有資質部門出具的商品房面積測繪成果報告書；（4）、房地產企業(yè)已收到50%以上房款，開具銷售發(fā)票或提交結算賬單；（5）、商品房經購房者驗收合格，雙方無異議；向購房者辦理交付房屋入住手續(xù)，簽署房屋交接書，并向購房者提交住房質量保證書、住房使用說明書；（6）、某些合同條款決定是否確認銷售收入。（7）、工程竣工結算已完成，成本能夠可靠計量。2、商品房銷售收入存在的問題（1）、預收房款長期掛賬、延遲確認收入；（2）、利用房地產銷售專用發(fā)票管理漏洞隱瞞收入，或延遲開具房地產銷售專用發(fā)票調整銷售收入入賬時間；（3）、視同銷售不確認收入；（4）、出租開發(fā)產品收入、周轉房收入直接沖減裝飾裝修支出。3、商品房銷售收入審計程序（1）、獲取或編制主營業(yè)務收入、成本項目明細表，復核加計正確并核對與總賬、明細賬、報表發(fā)生額是否相符；（2）、檢查房地產銷售收入的確認原則和方法是否符合會計準則規(guī)定，前后期是否一致；（3）、實施實質性分析程序

1）將本年度銷售收入與上年度的進行比較，分析商品房銷售收入結構和價格變動是否正常，并分析異常變動的原因；

2）比較本年度各月各種主營業(yè)務收入、成本及毛利率的波動情況，分析其變動趨勢是否正常；

3）根據(jù)普通發(fā)票申報表，測算全年收入，與實際入賬金額核對，并檢查是否存在虛開發(fā)票或銷售而未開票情況；（不太適用）（4）、獲取商品房銷售價格目錄，抽查售價是否符合價格政策，并注意有無價格異常或轉移收入情況；（不適用）3、商品房銷售收入審計程序（5）、抽查銷售業(yè)務的銷售合同、原始憑證(發(fā)票、房屋交接書等)，并追查至記賬憑證及明細賬（6）、結合對資產負債表日應收賬款的函詢程序，觀察有無未經認可的大額銷售；商品房銷售收入結合應收賬款回函情況查驗收入確認的正確性，若應收賬款回函金額不符，且替代程序也無法確認應收款項的正確性，則需對收入的結轉進一步進行查驗，如合同的簽訂日期、交房的日期等，以確認是否存在提早結轉收入的情況。

（7）、調查向關聯(lián)方銷售的情況，審查其價格是否公允；若存在關聯(lián)方交易情況，則需查驗銷售合同、收款情況、交房情況等，并將其單價與同一情況下的其他交易方的單價進行比較，查驗是否公允，必要時進行調整。（8）、根據(jù)評估的舞弊風險等因素增加的審計程序；（9）、檢查營業(yè)收入是否已按照企業(yè)會計準則的規(guī)定在財務報表中作出恰當列報。注意：主營業(yè)務收入的結轉與預收賬款的查驗需結合進行，特別需關注結轉收入的依據(jù)是否充分（如合同日期、收款情況、交房日期等），檢查是否存在應確認而未確認收入或不應確認收入而提早確認收入的情況。檢查入住通知書的筆跡是否為同一人；應實施現(xiàn)場觀察、拍照等審計程序，并形成文字記錄、照片等審計證據(jù)。4、商品房銷售收入審計取證（1）、商品房預售許可證（2）、工程竣工驗收備案表（3）、入住通知單、房屋交接書（4）、住宅質量保證書和住宅使用說明書（5）、商品房實測面積技術報告（6）、銷售合同統(tǒng)計明細表5、發(fā)生退房的幾種情形（1）、不能提供住宅質量保證書和住宅使用說明書;（2）、開發(fā)商無故比原合同約定延遲交樓，以購房人催促后超過3個月交房的；（3）、開發(fā)商未經有關部門批準，擅自改變房屋結構及合同約定的配套環(huán)境的；（4）、開發(fā)商經批準改變房屋結構未經買家認可的；（5）、合同約定，且房屋實際交付面積比原合同規(guī)定誤差比絕對值超過3%（不含3%）的，可拒絕收房，并解除購房合同；（6）、經符合資質的質量檢測機構核核驗，房屋主體結構質量確實不合格的，房屋質量問題嚴重影響正常居住使用的；（7）、出賣人故意隱瞞所售房屋存在抵押、所售房屋已出售的事實；6、預收賬款審計程序（1）、獲取或編制預收賬款明細表，復核加計正確并與總賬數(shù)、報表數(shù)和明細賬合計數(shù)核對是否相符；（2）、抽查預收賬款有關的預售合同（商品房銷售合同）和租賃合同，檢查已實現(xiàn)銷售的商品是否及時轉銷預收賬款，并檢查至審計日止已轉銷的預收賬款；

1)向客戶取得預售許可證，并將預售房情況與預售許可證的內容進行核對；2)向客戶取得全部預售合同（商品房銷售合同）和定金合同，將合同情況如房產權利人、房號、面積、銷售單價、總房價、交房情況等相關內容記錄在底稿中，并將合同情況與賬面情況進行核對；3)取得入住通知書或房屋交接書與賬面情況進行核對；4)核對當?shù)胤康禺a交易網的網上信息，將網上所示信息與賬面情況進行核對。5)對已轉銷的較大額預收賬款進行檢查，核對記賬憑證、入住通知書、房屋交接書、銷貨發(fā)票等，并注意這些憑證發(fā)生日期及轉銷日期的合理性；（3）、抽查明細賬發(fā)生額，檢查原始憑證與賬面記錄是否相符，檢查資金流入來源是否正常，檢查有無不屬于因轉讓、銷售和結轉開發(fā)產品，提供出租房屋和提供勞務等業(yè)務的債務，如有，應作出記錄或作必要調整；

1)預收賬款的現(xiàn)金流入對象與購房單位不符，需向客戶詢問原因，并收集相關資料判斷情況是否正常，必要時向項目負責人進行咨詢并作相應的處理。2)預收賬款的貸方發(fā)生額為轉賬方式，需結合對應科目進行查驗。（4）、檢查預收賬款長期掛賬的原因，并作出記錄，必要時予以調整；一般情況下不應存在長期掛賬的情況，如有，審計人員應向公司有關人員查詢該款項的性質，并取得相關依據(jù)，特別需關注是否存在糾紛情況，同時查明該款項是否應該在本科目核算，并根據(jù)實際情況必要時作相應審計調整。（5）、對稅法規(guī)定應在收到預收賬款時計繳相關稅金的，應結合應交稅金項目，檢查其是否及時、足額計繳有關稅金；（6）、根據(jù)評估的舞弊風險等因素增加的審計程序；（7）、檢查預收賬款是否已按照企業(yè)會計準則的規(guī)定在財務報表中作出恰當列報。

7、應收賬款審計程序（1）、獲取或編制應收賬款明細表，復核加計正確并與總賬數(shù)、報表數(shù)及明細賬合計數(shù)核對是否相符程序；（2）、對應收賬款余額作分析性復核，若有重大波動應查明原因并作出記錄；（3）、查驗應收賬款賬齡分析是否正確；（4）、選取賬齡長、金額大的債權，檢查有關合同、原始憑證等，并進行函證（包括重分類轉入項目），對大額頻繁往來客戶發(fā)詢證函時請公司提供對賬的流水記錄；未回函的，可再次發(fā)函，如不回函可采用替代審計程序進行檢查，但必須形成規(guī)范的審核記錄，并說明確認與否的結論及依據(jù)；（5）、抽查明細賬發(fā)生額，檢查原始憑證與賬面記錄是否相符，檢查資金流入來源是否正常，檢查有無不屬于因轉讓、銷售和結轉開發(fā)產品，提供出租房屋和提供勞務等業(yè)務的債權，如有，應作出記錄或作必要調整；（6）、檢查壞賬準備的會計處理是否經授權批準；（7）、涉及債務重組、資產置換的事項，審查有關協(xié)議等法律文件及手續(xù)是否齊備，賬務處理是否正確，并判斷交易的合法性和真實性；（8）、對異常項目及關聯(lián)方欠款，即使回函相符，仍應取證并審核相關交易合同，判斷交易的合法性、真實性；如果房地產企業(yè)發(fā)生土地轉讓、在建工程轉讓或其他關聯(lián)交易情況，審計人員應查驗全部合同、收款情況、確認收入的依據(jù)是否完備，并根據(jù)上述情況發(fā)特殊函證，特殊函證的內容應包括合同主要條款情況、具體收款明細、權利轉讓情況等，并由審計人員親函完成。（9）、執(zhí)行“分析明細賬余額，對于出現(xiàn)貸方余額的項目，應查明原因，必要時根據(jù)不同性質作調整”程序（10）、請客戶協(xié)助，在應收賬款明細表上標明截至審計日已收回或轉銷的項目并檢查有關憑證；；（11）、根據(jù)評估的舞弊風險等因素增加的審計程序；（12）、檢查應收賬款是否已按照企業(yè)會計準則的規(guī)定在財務報表中作出恰當列報。8、商品房銷售成本審計程序

（1）、獲取或編制主營業(yè)務成本明細表，復核加計正確并與總賬數(shù)、報表數(shù)和明細賬發(fā)生額核對是否相符；

（2）、檢查主營業(yè)務成本內容和計算方法是否符合會計制度規(guī)定，是否前后期一致；

房地產企業(yè)的主營業(yè)務成本查驗主要是檢查結轉的單位成本和面積是否正確。

1)查驗租賃單位成本：根據(jù)出租開發(fā)產品原值（如有車庫需扣除相應原值）和可出租面積測算出應攤銷的單位成本。

2)查驗商品房銷售成本：根據(jù)開發(fā)產品賬面原值（如有車庫需扣除相應原值）和可出售面積測算出應結轉的單位銷售成本。如果原出租開發(fā)產品本期進行銷售，需按出租開發(fā)產品的賬面攤余價值（如有車庫需扣除相應攤余價值）和可出售面積測算出應結轉的單位銷售成本。

（3）、實施實質性分析程序，抽查各月主營業(yè)務成本結轉明細清單，分析檢查各月份之間及前后期同一產品的單位成本是否有異常波動，注意是否存在調節(jié)成本現(xiàn)象，驗證銷售成本結轉數(shù)額的正確性，并檢查其是否與銷售收入配比；（4）、檢查銷售成本賬戶中重大調整事項是否有其充分理由，會計處理是否正確；

房地產企業(yè)的銷售成本系根據(jù)開發(fā)產品－＊＊項目的原值計算出的單位成本進行結轉，故該開發(fā)產品結轉的單位成本一經確認后基本不會發(fā)生變動，除非當初預估的開發(fā)成本與期后實際發(fā)生額有較大出入需調整開發(fā)產品的原值時才會涉及銷售成本的調整。如有此情況，審計人員需收集充分的調整依據(jù)，并重新對單位成本進行測算。

（5）、檢查營業(yè)成本是否已按照企業(yè)會計準則的規(guī)定在財務報表中作出恰當列報。

注意：(1)主營業(yè)務成本的查驗主要是檢查單位成本的計算是否正確。(2)建筑面積需與產權證所示面積進行核對。9、開發(fā)成本審計程序（1）、編制或獲取開發(fā)成本明細余額表，復核其加計數(shù)是否準確，與總賬、明細賬余額是否相符；（2）、檢查直接成本和間接成本核算內容是否合理、恰當；有無將期間費用計入間接費用。（3）、抽查成本、費用入賬的依據(jù)是否充分，計算是否準確，相關憑證是否齊全；抽查量達到一定的比例。（4）、對重大的成本費用應查驗合同、協(xié)議，并收集土地權證等證據(jù)；（5）、對新增項目的開發(fā)成本，應查驗并取證其立項相關批文等資料；應查驗和取證如下資料：立項批文、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證等。（6）、檢查已完工項目及其他轉出數(shù)原始憑證是否齊全，會計處理是否正確；根據(jù)客戶提供的“開發(fā)成本結算表”，結合開發(fā)成本明細賬貸方發(fā)生額，查驗已完工項目結轉開發(fā)產品金額是否是否完整、合理，查驗已完工項目結轉至其他科目的金額和內容是否正確、合理。（7）、檢查記入開發(fā)成本的利息金額是否合理，會計處理是否正確；檢查是否存在應停止利息資本化而繼續(xù)資本化的情況，同時查驗資本化金額是否正確，或者存在應將利息資本化而未資本化的情況。（8）、復核間接費用的分配是否正確，分配標準和方法是否符合一貫性原則；當期開發(fā)成本有多個項目明細，間接費用需在不同的項目間進行分配，分配方法一般參照生產企業(yè)的間接費用分配方式。審計人員需查驗分配標準和方法的合理性、一貫性和正確性。

9、開發(fā)成本審計程序（9）、查驗結轉項目成本時，是否對應付未付的重要項目進行合理預估；

(1)根據(jù)合同價款、審定價等復核查驗客戶預估開發(fā)成本的依據(jù)是否充分；

(2)在審計過程中發(fā)現(xiàn)部分預估明細尚未進行審價，故暫按合同價預估，待審定后根據(jù)實際情況再對成本進行調整。查驗預估成本時不僅要查驗預估金額的依據(jù)，同時還需關注有沒有漏估情況存在。如果存在無合同而可能會發(fā)生的成本，客戶由于無法正確估計可能支付金額，一般會在預估成本時設個“不可預計成本”。審計人員在審計過程中需向客戶的工程管理部門和該項目的中介機構（如監(jiān)理機構、審價機構等）進行咨詢和了解情況，并做好相應的問詢情況記錄，收集相關資料。（10）、到工程現(xiàn)場實地觀察確定工程是否存在，觀察和詢問實際完工進度，注意是否存在長期停工未建的項目；審計人員需對在建的項目進行現(xiàn)場勘察，了解施工進度情況，編寫項目建設現(xiàn)場勘察小結。同時需根據(jù)工程進度和工程預算框算開發(fā)成本期末余額的合理性。根據(jù)勘察工程情況或項目開發(fā)成本賬面發(fā)生額情況，分析是否存在長期停工未建項目，如有，需向客戶詢問原因，收集相關資料，必要時向項目負責人咨詢并作相應處理。（11）、了解開發(fā)成本是否存在已抵押、擔保等情況，若有應作出記錄，并提請企業(yè)作必要披露。通過向客戶詢問、查驗房地產權證的他項權利記錄和結合“短期借款”或“長期借款”科目的查驗，了解開發(fā)成本是否存在抵押和擔保情況，如有，需收集相關抵押或擔保合同、房地產權證的他項權利等相關資料，并作必要披露。（12）、檢查開發(fā)成本是否已按照企業(yè)會計準則的規(guī)定在財務報表中作出恰當列報。10、

房地產企業(yè)的存貨盤點要領完工產品（1）、現(xiàn)場查看，根據(jù)開發(fā)產品盤點表進行抽查未出售開發(fā)產品；（2）、對已售開發(fā)產品進行抽查，檢查業(yè)主入住情況；（3）、檢查銷售部門的銷售報表、銷售臺賬，核實可售面積套數(shù)及已售面積、套數(shù)，證實存貨是否存在尚未結轉的未售面積、套數(shù)對應的成本；（4）、檢查測繪機構出具的報告，核實完工開發(fā)產品的面積、套數(shù)；（5）、檢查、核對物業(yè)公司的鑰匙交付清單或物業(yè)繳費清冊；確認是否存在差異。未完工項目（