房地產(chǎn)企業(yè)盡職調(diào)查和審計(jì)（1209）·大信

房地產(chǎn)盡職調(diào)查和財(cái)務(wù)審計(jì)大信會計(jì)師事務(wù)所（特殊普通合伙）如何輕松完成對房地產(chǎn)企業(yè)的調(diào)查？盡職調(diào)查項(xiàng)目從何處著手？如何評判一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的優(yōu)劣？盡職調(diào)查時(shí)應(yīng)注意那些細(xì)節(jié)？房地產(chǎn)財(cái)務(wù)審計(jì)的重點(diǎn)？……一、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識

二、房地產(chǎn)開發(fā)流程

三、盡職調(diào)查

四、財(cái)務(wù)審計(jì)3目錄CONTENTS一、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識（一）房地產(chǎn)業(yè)概述（二）房地產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)（三）房地產(chǎn)市場概述（四）房地產(chǎn)市場參與者（五）房地產(chǎn)市場分類（六）土地相關(guān)知識（七）房地產(chǎn)相關(guān)專業(yè)術(shù)語（一）房地產(chǎn)業(yè)概述房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營、服務(wù)和管理的行業(yè)，包括房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、房地產(chǎn)中介服務(wù)、物業(yè)管理和其他房地產(chǎn)活動(dòng)。由于它的多重性質(zhì)，在國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)分類中，屬于第三產(chǎn)業(yè)。（二）房地產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)區(qū)域性較強(qiáng)，企業(yè)競爭不完全。受土地、資金的高度制約。高負(fù)債、高風(fēng)險(xiǎn)、波動(dòng)性大。與政府關(guān)系密切。具有關(guān)聯(lián)性。（二）房地產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)區(qū)域性較強(qiáng)，企業(yè)競爭不完全：我國房地產(chǎn)呈現(xiàn)出地域分布不均衡性，大型房地產(chǎn)企業(yè)基本集中在北京、上海、江浙、廣東等地。曾經(jīng)我國房地產(chǎn)企業(yè)還呈現(xiàn)出較強(qiáng)的區(qū)域性，某一地區(qū)的市場，外地房地產(chǎn)企業(yè)很難打入。但是現(xiàn)在地域限制越來越弱，資金在房地產(chǎn)市場中的作用越來越重要。受土地、資金的高度制約：由于我國人口眾多，相對土地較少，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展相當(dāng)迅速，所以不少地方出現(xiàn)了寸土寸金的情況。另外，我國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)正處于發(fā)展階段，特別是民營房地產(chǎn)企業(yè)，可用于開發(fā)的資金相當(dāng)緊張，銀行貸款又受到一些政策限制。所以，土地和資金就成了制約我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的因素之一。（二）房地產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)高負(fù)債、高風(fēng)險(xiǎn)、波動(dòng)性大：房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展時(shí)，往往要承擔(dān)很大的債務(wù)。而房地產(chǎn)業(yè)的市場競爭是相當(dāng)殘酷的，無數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的倒下已經(jīng)證明了這個(gè)行業(yè)的高風(fēng)險(xiǎn)性。在這樣的市場環(huán)境下，整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)受到政策、市場等條件的影響，也是時(shí)而火爆、時(shí)而降溫。因此高負(fù)債、高風(fēng)險(xiǎn)、波動(dòng)性大也就是我國房地產(chǎn)業(yè)的又一大特點(diǎn)。與政府關(guān)系密切：過去長期計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的影響和房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，決定了我國房地產(chǎn)行業(yè)與政府的關(guān)系密不可分?？v觀我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，每一個(gè)階段都與國家或地方出臺的一些政策有著密切的關(guān)系。同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)在自身發(fā)展的過程中，從項(xiàng)目的立項(xiàng)審批到工程結(jié)束的驗(yàn)收，都不可避免地與政府相關(guān)部門發(fā)生種種聯(lián)系。（二）房地產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)具有關(guān)聯(lián)性：房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈條很長、環(huán)節(jié)很多，它的發(fā)展會帶動(dòng)一大批相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)從土地獲取、設(shè)計(jì)與前期準(zhǔn)備，到建筑安裝施工、銷售實(shí)現(xiàn)以及物業(yè)管理等，牽涉到一大批相關(guān)產(chǎn)業(yè)。（三）房地產(chǎn)市場概述

含義：房地產(chǎn)市場是從事房產(chǎn)、土地的出售、租賃、買賣、抵押等交易活動(dòng)的場所或領(lǐng)域。（四）房地產(chǎn)市場參與者土地所有者或當(dāng)前使用者開發(fā)商政府及政府機(jī)構(gòu)金融機(jī)構(gòu)建筑承包商專業(yè)顧問（建筑師、工程師、會計(jì)師、造價(jià)工程師、估價(jià)師、律師）購房者開發(fā)商資質(zhì)等級資質(zhì)等級 注冊資本 經(jīng)營時(shí)間 近3年累計(jì)竣工一級資質(zhì) ≥5000萬元 ≥5年 ≥30萬平米二級資質(zhì) ≥2000萬元 ≥3年 ≥15萬平米三級資質(zhì) ≥800萬元 ≥2年 ≥5萬平米四級資質(zhì) ≥100萬元 ≥1年 —

（五）房地產(chǎn)市場分類

按增量存量劃分為：一級市場——土地使用權(quán)出讓市場二級市場——土地轉(zhuǎn)讓、新建商品房租售市場三級市場——存量房地產(chǎn)交易市場（二手房市場）

按用途劃分為：居住物業(yè)市場——普通住宅、別墅、公寓等商業(yè)物業(yè)市場——寫字樓、商場、休閑旅游設(shè)施、酒店等工業(yè)物業(yè)市場——工業(yè)廠房、工業(yè)寫字樓、倉儲用房等（六）土地相關(guān)知識土地制度概述土地分類房地產(chǎn)專業(yè)術(shù)語土地制度概述

國有土地：城市市區(qū)。集體土地：農(nóng)村、城市郊區(qū)。我國現(xiàn)行土地制度—所有權(quán)全部土地都為社會主義公有制全民所有制（國有土地）集體所有制（集體土地）我國現(xiàn)行土地制度—使用權(quán)

國有土地使用權(quán)出讓國家土地使用者土地使用權(quán)(一定年限)土地使用權(quán)出讓金(提前支付)

土地使用權(quán)出讓(土地一級市場)由國家壟斷。

只擁有土地使用權(quán)，沒有所有權(quán)。

國有土地使用權(quán)出讓方式招標(biāo)方式拍賣方式掛牌方式協(xié)議方式

辦理土地登記

核發(fā)《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》交付土地

發(fā)布出讓公告

編制出讓文件地價(jià)評估確定出讓底價(jià)編制、確定出讓方案

公布出讓計(jì)劃確定供地方式

簽訂出讓合同公布結(jié)果招標(biāo)拍賣掛牌協(xié)議

招拍掛實(shí)施(1)(2)(3)(4)(5)(7)(8)(9)

申請及資格審查(6)(10)國有土地使用權(quán)出讓流程

土地分類生地——是指不具有城市基礎(chǔ)設(shè)施的土地，如農(nóng)地、荒地。毛地——有一定的城市基礎(chǔ)設(shè)施，但有地上物（如房屋、圍墻、樹木等）需要拆除的土地，如舊城改造土地。熟地——是指具有較完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施且場地平整，可以直接在其上建設(shè)房屋的土地，包括三通一平、五通一平、七通一平其中三通一平是指通水、通路、通電及土地平整。

建設(shè)用地使用權(quán)出讓年限居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地50年；綜合及其他用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地40年。房地產(chǎn)專業(yè)術(shù)語

建筑用地面積

總建筑面積

建筑或建筑群實(shí)際占用的土地面積,包括室外工程(如綠化、道路、停車場等)的面積,其形狀和大小由建筑紅線加以控制。

總建筑面積是指小區(qū)內(nèi)住宅、公建、人防地下室面積總和。

用地紅線經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門依法確認(rèn)的建設(shè)用地范圍邊界線。

建筑紅線

建筑紅線是指建筑物的外立面所不能超出的界線。建筑紅線可與道路紅線重合,一般在新城市中常使建筑紅線退于道路紅線之后,以便騰出用地,改善或美化環(huán)境,取得良好的效果。

道路紅線

道路用地和兩例建筑用地的分界線，紅線內(nèi)包括車行道、步行道、綠化帶和分隔帶。寬度根據(jù)要求變化，以滿足交通、綠化、通風(fēng)日照、建筑景況和地下管線的要求。

層高

凈高

層高是指房產(chǎn)高度以"層"為單位計(jì)量，每一層的高度國家在設(shè)計(jì)上有要求，這個(gè)高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。目前一般住宅層高都在2.8米左右。

凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值。

建筑間距兩棟建筑物或構(gòu)筑物外墻之間的水平距離。建筑間距主要根據(jù)所在地區(qū)的日照、通風(fēng)、采光、消防安全等方面的因素綜合考慮確定。

低層建筑

多層建筑

小高層建筑（非規(guī)范性）

高層建筑高度小于或等于10米的建筑。低層居住建筑為1層至3層。高度大于10米，小于或等于24米的建筑。多層住宅為4層至6層。高度大于24米的建筑。中高層住宅為7層至9層，高層住宅為10層及以上。

介于多層及高層之間，一般指7-18層之間的建筑。定義：是指一個(gè)小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。對于發(fā)展商來說，容積率決定地價(jià)成本在房屋中占的比例，而對于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。計(jì)算公式：容積率=地上總建筑面積÷規(guī)劃用地面積

容積率定義：單位建筑面積平均分?jǐn)偟耐恋貎r(jià)格。樓面地價(jià)是房價(jià)的主要組成部分之一計(jì)算方法：總建筑面積=土地面積×容積率樓面地價(jià)=土地總價(jià)÷總建筑面積=土地單價(jià)÷容積率例：某宗土地面積為35畝，價(jià)格為180萬元/畝，容積率為3，那么樓面地價(jià)是多少？答：土地單價(jià)=180萬元÷666.67平米=2700元/平米樓面地價(jià)=2700÷3=900元/平米

樓面地價(jià)定義：指建筑物的覆蓋率。計(jì)算公式：建筑密度=建筑物的基底面積總和÷規(guī)劃建設(shè)用地面積。例：一塊地為10000平方米，其中建筑底層面積3000平方米，這塊用地的建筑密度就是3000÷10000=30%。

建筑密度定義：綠地率是指小區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和與小區(qū)用地的比率,主要包括公共綠地、宅旁綠地、配套公建所屬綠地和道路綠地等。提示：綠化率只是開發(fā)商宣傳樓盤綠化時(shí)用的概念，沒有法律和法規(guī)依據(jù)計(jì)算公式綠地率=綠地面積÷土地面積

綠地率二、房地產(chǎn)開發(fā)流程1.市場條件判斷2.項(xiàng)目位置選擇1.確定開發(fā)方案2.編制可行性研究報(bào)告1.辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》2.領(lǐng)取《國有土地使用證》領(lǐng)取《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》2.領(lǐng)取《建設(shè)工程施工許可證》1.招標(biāo):尋找施工單位3.開工建設(shè)1.領(lǐng)取《商品房銷售許可證》選

址立項(xiàng)取得土地規(guī)劃設(shè)計(jì)開工建設(shè)竣工驗(yàn)收規(guī)劃局建設(shè)項(xiàng)目選址意見書國土局土地掛牌拍賣手續(xù)地震局建設(shè)工程抗震設(shè)防要求審批環(huán)保局建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)審批其他相關(guān)部門（水利、交通、人防、供排水、文保、氣象等相關(guān)意見）選址立項(xiàng)取得土地規(guī)劃設(shè)計(jì)開工建設(shè)預(yù)售開發(fā)商選址、立項(xiàng)國土局《國有土地使用證》計(jì)委項(xiàng)目建議書，可研報(bào)告規(guī)劃局《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》（一）前期準(zhǔn)備階段土地獲得方式土地使用權(quán)出讓

指國家以協(xié)議、招標(biāo)、拍賣、掛牌的方式將土地所有權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。（最主要的取得方式）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

指土地使用者通過出售、交換、贈與和繼承的方式將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為。土地使用權(quán)劃撥

指政府無償將土地?fù)馨l(fā)給使用者使用，一般沒有使用期限的限制。（廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用房等）。與當(dāng)前土地使用權(quán)擁有者合作

對于擁有資金但缺少土地的開發(fā)商，通過公司入股、并購或合伙的方式，與當(dāng)前土地使用權(quán)擁有者合作。（聯(lián)合開發(fā)）小貼士：氣象局防雷工程設(shè)計(jì)審批人防辦人防工程建設(shè)項(xiàng)目技術(shù)審批其他相關(guān)部門（水利、交通、供排水、文保、消防等相關(guān)意見）選址立項(xiàng)取得土地規(guī)劃設(shè)計(jì)開工建設(shè)預(yù)售規(guī)劃局《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》規(guī)劃局建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案評審計(jì)委初步設(shè)計(jì)方案建設(shè)局施工圖設(shè)計(jì)審查規(guī)劃局《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》建設(shè)局《建設(shè)工程施工許可證》（二）實(shí)質(zhì)建設(shè)階段小貼士：核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》——規(guī)定了用地性質(zhì)、位置、界限。核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》——取得后，應(yīng)在6個(gè)月內(nèi)申請開工。小貼士：申請領(lǐng)取《建筑工程施工許可證》應(yīng)具備的條件：①已經(jīng)取得前三個(gè)證②施工場地已經(jīng)基本具備施工條件，需要拆遷的，其拆遷進(jìn)度符合施工要求；（場地達(dá)到施工條件的證明材料）③已經(jīng)確定施工企業(yè)；（中標(biāo)通知書、備案的施工合同）④有滿足施工需要的施工圖紙及技術(shù)資料，并且已按規(guī)定進(jìn)行了審查；（施工圖審查合格書記備案表）⑤有保證工程質(zhì)量和安全的具體措施。（安全條件審查表）⑥按照規(guī)定應(yīng)該委托監(jiān)理的工程已委托監(jiān)理；（監(jiān)理中標(biāo)通知書、監(jiān)理合同）⑦建設(shè)資金已經(jīng)落實(shí)。建設(shè)工期不足一年的，到位資金原則上不得少于工程合同價(jià)的50%，建設(shè)工期超過一年的，到位資金原則上不得少于工程合同價(jià)的30%；小貼士：建筑施工階段是開發(fā)商委托建筑公司進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)的階段。在本階段，主要工作目標(biāo)是質(zhì)量控制、進(jìn)度控制及成本控制。為了更快的收回成本，回籠資金，實(shí)現(xiàn)贏利，開發(fā)商通常在建設(shè)階段采用項(xiàng)目預(yù)售的方式對物業(yè)進(jìn)行銷售。建設(shè)局《建筑工程施工許可證》計(jì)委開工報(bào)告審批房管局《商品房預(yù)銷售許可證》選址立項(xiàng)取得土地規(guī)劃設(shè)計(jì)開工建設(shè)預(yù)售（三）預(yù)售階段小貼士：《城市商品房預(yù)售管理辦法》第五條規(guī)定領(lǐng)取《商品房預(yù)銷售許可證》的條件：（1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；（2）持有建設(shè)工程規(guī)劃和施工許可證；（3）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。未取得該證的，不得以預(yù)定、排好、發(fā)放VIP卡等方式向購房者收取定金等費(fèi)用。小貼士：開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽定商品房預(yù)售合同之日起30日內(nèi)，向房管部門辦理合同登記備案手續(xù)?！督ㄔO(shè)用地規(guī)劃許可證》是建設(shè)單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證，是建設(shè)單位用地的法律憑證?！秶型恋厥褂米C》是證明土地使用者(單位或個(gè)人)使用國有土地的法律憑證，受法律保護(hù)。《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》是有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證，是建設(shè)單位建設(shè)工程的法律憑證，是建設(shè)活動(dòng)中接受監(jiān)督檢查時(shí)的法定依據(jù)。沒有此證的建設(shè)單位，其工程建筑是違章建筑，不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證件?！督ㄖこ淌┕ぴS可證》(即開工證)是建筑施工單位符合各種施工條件、允許開工的批準(zhǔn)文件，是建設(shè)單位進(jìn)行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一?！渡唐贩夸N售(預(yù)售)許可證》是市、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準(zhǔn)文件。開發(fā)相關(guān)證件及解釋開發(fā)流程總結(jié)階段目的步驟選址尋找可以投資的地塊1.市場條件判斷

2.地塊位置尋找立項(xiàng)取得項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營權(quán)1.投資分析

2.編制項(xiàng)目建議書3.編制可行性研究報(bào)告4.進(jìn)行項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)拿地取得土地使用權(quán)1.取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》2.取得《國有土地使用證》規(guī)劃設(shè)計(jì)項(xiàng)目方案滿足市場需要和政府要求1.項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)2.項(xiàng)目方案審批3領(lǐng)取《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》開工建設(shè)找到符合條件施工隊(duì),開發(fā)建設(shè)1.施工單位招標(biāo)2.領(lǐng)取《建筑工程施工許可證》預(yù)售進(jìn)行商品房預(yù)售1.領(lǐng)取《商品房預(yù)售許可證》2.進(jìn)行廣告宣傳3.簽訂《商品房預(yù)售合同》并備案

三、盡職調(diào)查

盡職調(diào)查的主要內(nèi)容：1、項(xiàng)目公司主體調(diào)查（1）營業(yè)執(zhí)照（包括正副本是否過期）；（2）各種開發(fā)資質(zhì)（3）貸款卡（4）所有股東的存在和變更情況（5）股東章程的變化情況（6）歷次股東會議的會議紀(jì)要（7）歷次董事會的會議紀(jì)要盡職調(diào)查的主要內(nèi)容：2、項(xiàng)目公司的財(cái)務(wù)審計(jì)（1）對項(xiàng)目公司的資產(chǎn)負(fù)債表、損益表和現(xiàn)金流量表進(jìn)行審計(jì)（目的是主要審查項(xiàng)目的資產(chǎn)和負(fù)債情況；稅務(wù)情況和債務(wù)情況）（2）項(xiàng)目公司需提供原始憑證和賬冊（3）項(xiàng)目公司的往來賬款情況（4）項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)的現(xiàn)金流調(diào)查（5）審計(jì)項(xiàng)目公司的資金到位和使用情況（6）審計(jì)項(xiàng)目公司的納稅情況、債務(wù)情況以及項(xiàng)目公司的銀行賬戶盡職調(diào)查的主要內(nèi)容：3、所收購項(xiàng)目的主體調(diào)查（1）項(xiàng)目的所有權(quán)證和批文，包括①項(xiàng)目的國有土地使用證以及土地轉(zhuǎn)讓合同和土地出讓金繳納發(fā)票；②項(xiàng)目的建設(shè)用地規(guī)劃許可證或規(guī)劃意見書；③項(xiàng)目的建筑工程規(guī)劃許可；④開工證等。（2）項(xiàng)目所在地的規(guī)劃情況（包括控制性規(guī)劃和詳細(xì)性規(guī)劃）（3）項(xiàng)目的可行性批復(fù)（4）項(xiàng)目的規(guī)范性調(diào)查（5）項(xiàng)目的以前的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的調(diào)查現(xiàn)場盡調(diào)注意因素提示：

1、取得盡可能多的基礎(chǔ)資料；2、現(xiàn)場情況和周邊交通等情況需進(jìn)行詳細(xì)了解；3、對重要的證件資料必要時(shí)需要到有關(guān)部門核實(shí)。盡職調(diào)查一般步驟和方法：（一）管理人員座談（二）現(xiàn)場走訪（三）周邊樓盤暗訪（四）財(cái)務(wù)及相關(guān)資料核實(shí)（五）房地產(chǎn)抵押調(diào)查（一）、管理人員座談搜集客戶基礎(chǔ)資料，查看其注冊資本是否到位、股權(quán)結(jié)構(gòu)、資質(zhì)等級等，與管理層座談，溝通了解：①股東背景及各股東之間的關(guān)系②前期開發(fā)業(yè)績、管理層經(jīng)驗(yàn)、素質(zhì)③資金使用計(jì)劃、資金用途等④在建項(xiàng)目投資安排⑤土地儲備、未來項(xiàng)目計(jì)劃⑥其他。（二）、現(xiàn)場走訪1、售樓部①做好地圖定位，了解項(xiàng)目具體位置，道路情況，及其與周邊的配套設(shè)施如政府、學(xué)校、車站等的距離，觀察周邊環(huán)境。②觀察售樓部現(xiàn)場裝修風(fēng)格、綠化、客流量、景氣度，讓客戶銷售人員介紹其沙盤，直觀了解項(xiàng)目整體情況，如共計(jì)多少棟住宅、主要戶型、套數(shù)、目前在建是哪部分、在售是哪部分、銷售單價(jià)如何等等。③到銷售部電腦系統(tǒng)查看其銷控表，并登陸房管局備案系統(tǒng)進(jìn)行確認(rèn)。

。（二）、現(xiàn)場走訪2、項(xiàng)目施工現(xiàn)場①查看現(xiàn)場是否正常開工②查看實(shí)際工程進(jìn)度、現(xiàn)場管理水平。③與施工管理人員談話，了解其施工進(jìn)度是否正常，施工條件是否會導(dǎo)致成本超出預(yù)期。（三）、周邊樓盤暗訪

項(xiàng)目所在位置周邊可比性的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目體量大小、建設(shè)進(jìn)程、銷售價(jià)格、銷售情況等。（四）、財(cái)務(wù)及相關(guān)資料核實(shí)1、合法合規(guī)性核實(shí)：

檢查基礎(chǔ)資料及五證原件，與復(fù)印件核對一致。查看土地繳款憑證原件及土地出讓合同。2、工程進(jìn)度核實(shí)：①檢查中標(biāo)通知書、工程施工合同原件，核實(shí)其工程期限、承建商墊資情況、工程款支付方式等。了解施工方資質(zhì)等級、履約能力等。②查驗(yàn)施工單位編制的形象進(jìn)度，檢查監(jiān)理報(bào)告、以及建設(shè)單位確認(rèn)的已完成工作量統(tǒng)計(jì)報(bào)表。將施工進(jìn)度與計(jì)劃進(jìn)度比較，判斷是否正常，如存在差距，應(yīng)分析原因，如資金、天氣、交通、材料供應(yīng)、承建商違約等因素。（四）、財(cái)務(wù)及相關(guān)資料核實(shí)3、項(xiàng)目投入情況核實(shí)①預(yù)付賬款真實(shí)性調(diào)查②存貨真實(shí)性調(diào)查③從項(xiàng)目可研報(bào)告掌握投資概算。如實(shí)際投資與預(yù)算存在差異，應(yīng)分析存在差異的原因；與第2項(xiàng)結(jié)合判斷其是否存在拖欠工程款情況。4、資金來源情況核實(shí)

①其他應(yīng)付款核實(shí)②資本公積核實(shí)了解是否為股東投入還是存在民間融資。（四）、財(cái)務(wù)及相關(guān)資料核實(shí)5、項(xiàng)目銷售情況核實(shí)①銷售收入核實(shí)②預(yù)收賬款核實(shí)對項(xiàng)目實(shí)際銷售情況進(jìn)行調(diào)查與說明，需對銷售合同、收款憑證、網(wǎng)上備案情況進(jìn)行調(diào)查，信息應(yīng)相互映證。6、剛性負(fù)債情況核實(shí)①短期借款核實(shí)②長期借款核實(shí)查看借款合同及抵押合同等，了解其資金取得條件及資金成本。

提示：應(yīng)同時(shí)對其關(guān)聯(lián)單位和個(gè)人做上述核實(shí)。

房地產(chǎn)常見貸款方式：①房產(chǎn)開發(fā)貸款用途：該貸款可用于償還土地購置貸款，支付建設(shè)階段的人工、材料、設(shè)備等相關(guān)成本。抵押物：處于開發(fā)建設(shè)中的房地產(chǎn)項(xiàng)目（土地使用權(quán)+在建工程）是主要抵押物。過程控制：隨工程建設(shè)進(jìn)度分階段撥付，同時(shí)確保建設(shè)貸款用于既定目的，確保房地產(chǎn)價(jià)值隨貸款撥付額增長而同步增長，保障貸款人利益。還款來源：銷售收入或房地產(chǎn)抵押貸款②房地產(chǎn)抵押貸款種類：個(gè)人住房抵押貸款、商用房地產(chǎn)抵押貸款（一般為5年期）、在建工程抵押貸款（一次確定貸款額度，一次辦理房屋期權(quán)抵押登記，按工程形象進(jìn)度，分次發(fā)放貸款。）③土地儲備貸款、個(gè)人按揭貸款等。（略）小貼士：項(xiàng)目內(nèi)容及估算標(biāo)準(zhǔn)①土地取得成本①地價(jià)款；②稅費(fèi)（契稅、印花稅）②建設(shè)成本①勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)；（成都市報(bào)建費(fèi)149元/平米）②建安工程費(fèi)（1600元/平米）；③基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（若取得的是熟地，則已包含在土地成本中，在此就沒有這部分費(fèi)用）；④公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)（按實(shí)際工程量估算）等。③管理費(fèi)用人員工資、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)等，按前2項(xiàng)*4%④銷售費(fèi)用總售價(jià)的5%左右⑤財(cái)務(wù)費(fèi)用前4項(xiàng)*利率⑥不可預(yù)見費(fèi)前5項(xiàng)*10%⑦稅費(fèi)總售價(jià)的15%小貼士：

通過成本測算、銷售預(yù)算估算利潤空間，其中成本構(gòu)成存貨-開發(fā)成本的核實(shí)：1、編制或獲取開發(fā)成本明細(xì)余額表，復(fù)核其加計(jì)數(shù)是否準(zhǔn)確，與總賬、明細(xì)賬余額是否相符；2、抽查成本、費(fèi)用入賬的依據(jù)是否充分，計(jì)算是否準(zhǔn)確，相關(guān)憑證是否齊全；3、對重大的成本費(fèi)用應(yīng)查驗(yàn)合同、協(xié)議，并收集土地權(quán)證等證據(jù)；4、對新增項(xiàng)目的開發(fā)成本，應(yīng)查驗(yàn)并取證其立項(xiàng)相關(guān)批文等資料；應(yīng)查驗(yàn)和取證如下資料：立項(xiàng)批文、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證等。5、檢查已完工項(xiàng)目及其他轉(zhuǎn)出數(shù)原始憑證是否齊全，會計(jì)處理是否正確；根據(jù)客戶提供的“開發(fā)成本結(jié)算表”，結(jié)合開發(fā)成本明細(xì)賬貸方發(fā)生額，查驗(yàn)已完工項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品金額是否是否完整、合理，查驗(yàn)已完工項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)至其他科目的金額和內(nèi)容是否正確、合理。預(yù)收賬款的核實(shí)：1、獲取或編制預(yù)收賬款明細(xì)表，復(fù)核加計(jì)正確并與總賬數(shù)、報(bào)表數(shù)和明細(xì)賬合計(jì)數(shù)核對是否相符；2、抽查預(yù)收賬款有關(guān)的商品房銷售合同；(1)向客戶取得預(yù)售許可證，并將預(yù)售房情況與預(yù)售許可證的內(nèi)容進(jìn)行核對；(2)抽查部分預(yù)售合同（商品房銷售合同）和定金合同，將合同情況如房產(chǎn)權(quán)利人、房號、面積、銷售單價(jià)、總房價(jià)、交房情況等相關(guān)內(nèi)容，與賬面情況進(jìn)行核對；(3)核對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易網(wǎng)的網(wǎng)上信息，將網(wǎng)上所示信息與賬面情況進(jìn)行核對。3、抽查明細(xì)賬發(fā)生額，檢查原始憑證與賬面記錄是否相符，檢查資金流入來源是否真實(shí)；（1）查詢原始憑證如POS單、收據(jù)。（2）預(yù)收賬款的貸方發(fā)生額為轉(zhuǎn)賬方式，需結(jié)合對應(yīng)科目進(jìn)行查驗(yàn)。4、檢查預(yù)收賬款長期掛賬的原因；如有，應(yīng)向公司有關(guān)人員查詢該款項(xiàng)的性質(zhì)，并取得相關(guān)依據(jù)，特別需關(guān)注是否存在退房等糾紛情況。

1、土地、房產(chǎn)抵押應(yīng)從資產(chǎn)的現(xiàn)狀、地理位置、用途等方面，對變現(xiàn)能力進(jìn)行評價(jià)，應(yīng)核實(shí)購買合同、價(jià)款支付憑證、產(chǎn)權(quán)證等原件。

2、在建工程抵押以項(xiàng)目本身的在建工程作抵押的，應(yīng)核查在建工程及土地現(xiàn)有抵押狀況、尤其關(guān)注工程款支付情況、承建商工人工資發(fā)放情況，根據(jù)開發(fā)商及承建商的實(shí)力分析拖欠工程款及工人工資可能性的大小，確保不存在影響抵押權(quán)利的爛尾風(fēng)險(xiǎn)及法律糾紛。

3、預(yù)售房備案登記了解該預(yù)售房的工程形象進(jìn)度、是否存在爛尾風(fēng)險(xiǎn)、房產(chǎn)價(jià)值評估依據(jù)、市場環(huán)境、樓盤銷售情況等。

4、其他（五）房地產(chǎn)抵押調(diào)查價(jià)值評估影響因素：居住物業(yè)：1、位置。2、交通條件。公共汽車、地鐵等。3、生活配套。商店、超市、菜市場、銀行、學(xué)校、醫(yī)院等是否齊全。4、環(huán)境質(zhì)量。綠化、空氣質(zhì)量、噪音等。5、建筑結(jié)構(gòu)。（承重材料不同）①磚木結(jié)構(gòu)（古建筑、50至60年代民用建筑等）②磚混結(jié)構(gòu)（造價(jià)低，抗震性差，層高受限制）③鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)（抗震性好，耐用年限較長）④鋼結(jié)構(gòu)（建筑成本高，適用于超高層或大跨度建筑，如體育館、廠房等）6、建筑質(zhì)量、裝飾裝修等。提示：對于居住房地產(chǎn)，由于其交易量大，容易獲得類似交易案例，因此我們主要通過收集周邊類似房屋成交價(jià)進(jìn)行評估。商業(yè)物業(yè)：1、所處地段繁華程度2、交通條件。（停車是否方便等）3、臨街狀況。4、樓層。（一般來說，如果沒有電梯，二層與一層商業(yè)價(jià)格相差較大，根據(jù)估價(jià)實(shí)踐統(tǒng)計(jì)，在50%-80%左右，而二層與其他層價(jià)格差距較?。坏绻凶詣?dòng)扶梯上下，樓層間的價(jià)格差距將大大縮?。?、建筑品質(zhì)。提示：由于商業(yè)地產(chǎn)的主要特性是產(chǎn)生收益，因此我們主要通過其產(chǎn)生的收益來推斷其價(jià)值。常用的方法是根據(jù)租售比推算。租售比=租金例如：富力天匯寫字樓月租金在90-100元/平米/月，計(jì)算其年租金為1140元/平米，再根據(jù)目前市場租售比5%-6%推算其價(jià)值約為：1140/6%=19000元/平米?，F(xiàn)場調(diào)查關(guān)注點(diǎn)總結(jié)開發(fā)商經(jīng)驗(yàn)及實(shí)力項(xiàng)目前景合法合規(guī)性審查項(xiàng)目投入及資金來源情況工程進(jìn)度項(xiàng)目預(yù)售情況負(fù)債水平項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)因素提示

（一）入市時(shí)機(jī)不對。一是宏觀經(jīng)濟(jì)周期下行，二是地區(qū)入市時(shí)機(jī)，要考慮銷售季節(jié)（金九銀十）、周邊競爭對手銷售情況等。假如客戶正在準(zhǔn)備開發(fā)的樓盤五公里以內(nèi)，有一個(gè)恒大樓盤也正在開發(fā)，對方無論是實(shí)力，還是樓盤體量、品質(zhì)各方面對客戶都形成極大的沖擊。（二）項(xiàng)目地理位置不佳。

對于房地產(chǎn)來說，最重要的除了位置還是位置。當(dāng)然這個(gè)位置不僅僅是指自然地理位置，還包括與其相聯(lián)系的社會經(jīng)濟(jì)位置。例如項(xiàng)目所在區(qū)域的市場競爭非常激烈，市場消化不強(qiáng)，同類物業(yè)供大于求。項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)因素提示（三）合法合規(guī)性。由于房地產(chǎn)開發(fā)的整個(gè)流程和政府各部門密不可分，某些開發(fā)商與當(dāng)?shù)卣賳T關(guān)系密切，便不走正規(guī)流程。其隱形成本不可估量之外，若遇到競爭對手或知情人士的舉報(bào)則可能付出更大的代價(jià)。

（四）缺乏清晰市場定位，或定位失誤。市場定位決定著項(xiàng)目的營銷方向，是開發(fā)商賦予項(xiàng)目的一種文化一種精髓，在項(xiàng)目的實(shí)操過程中是不可忽視的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。比如藍(lán)光地產(chǎn)定位于剛需小戶型、低總價(jià)；萬科地產(chǎn)定位于良好的物業(yè)管理等。

（五）定位明確，但消費(fèi)者滿意度不夠。主要是對小區(qū)規(guī)劃、綠化、容積率、物管服務(wù)水平及物業(yè)價(jià)值的評價(jià)。任何行業(yè)，只有客戶認(rèn)可產(chǎn)品，對產(chǎn)品滿意才能贏得客戶的青睞，房地產(chǎn)行業(yè)也不例外。

（六）定價(jià)過高，無法與競爭對手抗衡。無論怎么樣，買房對于消費(fèi)者來說用的是真金白銀，價(jià)格自然是其考慮的重要因素，一是看自己有沒有這樣的實(shí)力，二是看物業(yè)的性價(jià)比是否合理。當(dāng)然，針對同類項(xiàng)目沒有購買實(shí)力的消費(fèi)者不是項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群，但如果是因?yàn)槲飿I(yè)的性價(jià)比不夠理想，造成物業(yè)售價(jià)過高，是非常不利于與競爭對手競爭的。

項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)因素提示

（七）建設(shè)期風(fēng)險(xiǎn)。施工進(jìn)度緩慢。

工程形象進(jìn)度達(dá)到規(guī)定條件后才能正式預(yù)售，在此之前，開發(fā)商會進(jìn)行蓄客。如果工程進(jìn)行的太緩慢，遲遲不能達(dá)到預(yù)售條件，客戶會對其信用度、資金實(shí)力存疑，從而造成大量潛在客戶流失。另外工期延長，還加大了資金的占用成本。施工質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)。

主要取決于承建商的履約能力。

項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)因素提示

（八）營銷不足。

聘請專業(yè)營銷團(tuán)隊(duì)可能會產(chǎn)生較高的費(fèi)用，許多開發(fā)商便自產(chǎn)自銷。但當(dāng)前房產(chǎn)市場已經(jīng)告別了賣方市場的時(shí)代，如果開發(fā)的項(xiàng)目沒有特別的亮點(diǎn)，加上自身營銷經(jīng)驗(yàn)不足，則很可能因小失大。前期沒有形成較旺的人氣，打響知名度，后期銷售更為困難（從眾效應(yīng)）。（九）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

主要是資金鏈風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)力過小的開發(fā)商主要依賴金融機(jī)構(gòu)來推動(dòng)整個(gè)項(xiàng)目，前期拿地的資金有可能是借用高息民間資金，一旦貸款流程遇阻，其資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)極大。（十）管理層風(fēng)險(xiǎn)。

合伙開發(fā)的項(xiàng)目，可能因各股東經(jīng)營理念不合、權(quán)責(zé)利分配沖突、控制權(quán)爭奪等形成內(nèi)耗，從而對企業(yè)整體產(chǎn)生不利影響。項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)因素提示

OfficeMakePresentationmuchmorefun@WPS@kings四、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)審計(jì)（一）了解房地產(chǎn)企業(yè)及其環(huán)境1、

房地產(chǎn)行業(yè)狀況、法律環(huán)境與監(jiān)管環(huán)境以及其他外部因素；

2、被審計(jì)單位的性質(zhì)；

3、

被審計(jì)單位對會計(jì)政策的選擇和運(yùn)用；

4、被審計(jì)單位的目標(biāo)、戰(zhàn)略以及相關(guān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)；

5、

被審計(jì)單位財(cái)務(wù)業(yè)績的衡量和評價(jià)；

6、被審計(jì)單位的內(nèi)部控制。

OfficeMakePresentationmuchmorefun@WPS@kings（二）房地產(chǎn)企業(yè)存在的主要問題：1、銷售收入不實(shí)

少計(jì)收入或提前確認(rèn)收入、虛假銷售等，表現(xiàn)為收取商品房房款長期掛賬等方面。2、虛列開發(fā)成本

成本費(fèi)用反映不實(shí)，已銷售房屋未及時(shí)轉(zhuǎn)為成本；或不按規(guī)定及時(shí)辦理工程決算，導(dǎo)致成本不準(zhǔn)確。3、存貨資產(chǎn)不實(shí)

主要表現(xiàn)為隨意結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品成本、自用開發(fā)產(chǎn)品賬面未反映，或者房產(chǎn)已銷售仍作為存貨核算。4、嚴(yán)重的偷逃稅問題5、假按揭騙取銀行貸款

（三）

房地產(chǎn)企業(yè)重大錯(cuò)報(bào)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)審計(jì)

1收入確認(rèn)不實(shí)2存貨核算不實(shí)

3借款費(fèi)用資本化

4資金不足導(dǎo)致持續(xù)經(jīng)營能力存在重大不確定性5合作建房資金的會計(jì)處理

6房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)問題7關(guān)聯(lián)方交易64（四）、具體審計(jì)程序1、商品房銷售收入確認(rèn)原則2、商品房銷售收入存在的問題

3、商品房銷售收入審計(jì)程序4、商品房銷售收入審計(jì)取證5、發(fā)生退房的幾種情形6、預(yù)收賬款的審計(jì)程序7、應(yīng)收賬款的審計(jì)程序8、商品銷售成本審計(jì)程序65（四）、具體審計(jì)程序9、開發(fā)成本審計(jì)程序10、房地產(chǎn)企業(yè)的存貨盤點(diǎn)要領(lǐng)11、存貨跌價(jià)準(zhǔn)備12、

借款費(fèi)用違規(guī)資本化13、資金不足導(dǎo)致持續(xù)經(jīng)營能力產(chǎn)生問題14、

合作建房業(yè)務(wù)的會計(jì)處理15、關(guān)聯(lián)方交易16、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計(jì)報(bào)表附注661、商品房銷售收入確認(rèn)原則67序號收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn)收入確認(rèn)的具體條件備注第一種標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)調(diào)辦理竣工驗(yàn)收備案

1、辦理竣工驗(yàn)收備案；2、簽訂銷售合同；3、取得收取房款或取得收款的憑據(jù)；4、收入和成本能夠可靠計(jì)量。

如華業(yè)地產(chǎn)、金地集團(tuán)、名流置業(yè)等公司。

第二種標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)調(diào)工程竣工并具備入住或合同規(guī)定的移交條件已達(dá)到。A、1、完工或竣工驗(yàn)收合格；2、簽訂銷售合同；3、取得買方按銷售合同約定交付房產(chǎn)的付款證明（通常收到銷售合同金額的20%、30%、50%、80%訂金或房款；4、履行合同規(guī)定的義務(wù)；5、合同約定的移交條件已經(jīng)達(dá)到。萬科A、東華實(shí)業(yè)、泛海建設(shè)、萬通地產(chǎn)、浙江廣廈等公司。

B、1、工程竣工并具備入住交房條件；或者合同約定的開發(fā)產(chǎn)品移交條件已達(dá)到；2、具有經(jīng)購買方認(rèn)可的銷售合同或其他結(jié)算通知書、簽訂銷售合同；3、履行合同規(guī)定的義務(wù)，開具發(fā)票已收款；4、成本可靠計(jì)量。如中華企業(yè)、新黃浦、銀泰股份、豫園商城、天房發(fā)展、華麗家族、天宸股份等公司。

1、商品房銷售收入確認(rèn)原則68序號收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn)收入確認(rèn)的具體條件備注第三種標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)調(diào)主體完工或竣工時(shí)點(diǎn)1、主體竣工、完工驗(yàn)收合格，或者主體完工封頂；2、簽訂銷售合同。3、收到房款，房款達(dá)到30%、50%、100%時(shí)，或者取得付款證明；4、無退房意向；5、取得預(yù)售許可證；6、收入成本可靠計(jì)量。

如中國武夷、冠城大通、成發(fā)科技、等公司。第四種標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)調(diào)交付使用為收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn)

1、簽訂銷售合同；2、辦理竣工驗(yàn)收備案；3、辦理交付手續(xù)或簽訂收樓意見書，對于買方接到書面交房通知，無正當(dāng)理由拒絕接收的，于書面交房通知確定的交付使用時(shí)限結(jié)束后即確收入的實(shí)現(xiàn)；或者向業(yè)主發(fā)出入伙通知和/或公告后，已向該業(yè)主實(shí)際交付房產(chǎn)或合同約定的交房日屆滿；4、提交結(jié)算賬單；5、履行合同規(guī)定的義務(wù)，相關(guān)銷售價(jià)款已經(jīng)取得或者確信可以取得；6、成本能夠可靠地計(jì)量。

如保利地產(chǎn)、華發(fā)股份、榮盛發(fā)展、深振業(yè)A等公司。

第五種標(biāo)準(zhǔn)（1）企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購貨方；（2）企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對已售出的商品實(shí)施有效控制；（3）收入的金額能夠可靠地計(jì)量；（4）相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)；（5）相關(guān)的已發(fā)生或?qū)l(fā)生的成本能夠可靠地計(jì)量。以《收入》準(zhǔn)則規(guī)定的條件確認(rèn)銷售房地產(chǎn)收入，即①已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購貨方；②既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對已售出的商品實(shí)施有效控制；③收入的金額能夠可靠地計(jì)量；④相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)；⑤相關(guān)的已發(fā)生或?qū)l(fā)生的成本能夠可靠地計(jì)量。如廣宇發(fā)展、上海新梅、萊茵置業(yè)等公司。1、商品房銷售收入確認(rèn)原則結(jié)論:（1）、開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)竣工驗(yàn)收合格是確認(rèn)收入的首要條件。開發(fā)項(xiàng)目商品房已竣工驗(yàn)收合格，包括工程質(zhì)量、規(guī)劃、消防、環(huán)保等部門（含配套設(shè)施驗(yàn)收）驗(yàn)收批準(zhǔn)文件，并在主管部門辦理竣工驗(yàn)收備案；（2）、已與購房者簽訂銷售合同；（3）、已取得有資質(zhì)部門出具的商品房面積測繪成果報(bào)告書；（4）、房地產(chǎn)企業(yè)已收到50%以上房款，開具銷售發(fā)票或提交結(jié)算賬單；（5）、商品房經(jīng)購房者驗(yàn)收合格，雙方無異議；向購房者辦理交付房屋入住手續(xù)，簽署房屋交接書，并向購房者提交住房質(zhì)量保證書、住房使用說明書；（6）、某些合同條款決定是否確認(rèn)銷售收入。（7）、工程竣工結(jié)算已完成，成本能夠可靠計(jì)量。692、商品房銷售收入存在的問題（1）、預(yù)收房款長期掛賬、延遲確認(rèn)收入；（2）、利用房地產(chǎn)銷售專用發(fā)票管理漏洞隱瞞收入，或延遲開具房地產(chǎn)銷售專用發(fā)票調(diào)整銷售收入入賬時(shí)間；（3）、視同銷售不確認(rèn)收入；（4）、出租開發(fā)產(chǎn)品收入、周轉(zhuǎn)房收入直接沖減裝飾裝修支出。703、商品房銷售收入審計(jì)程序（1）、獲取或編制主營業(yè)務(wù)收入、成本項(xiàng)目明細(xì)表，復(fù)核加計(jì)正確并核對與總賬、明細(xì)賬、報(bào)表發(fā)生額是否相符；（2）、檢查房地產(chǎn)銷售收入的確認(rèn)原則和方法是否符合會計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，前后期是否一致；（3）、實(shí)施實(shí)質(zhì)性分析程序

1）將本年度銷售收入與上年度的進(jìn)行比較，分析商品房銷售收入結(jié)構(gòu)和價(jià)格變動(dòng)是否正常，并分析異常變動(dòng)的原因；

2）比較本年度各月各種主營業(yè)務(wù)收入、成本及毛利率的波動(dòng)情況，分析其變動(dòng)趨勢是否正常；

3）根據(jù)普通發(fā)票申報(bào)表，測算全年收入，與實(shí)際入賬金額核對，并檢查是否存在虛開發(fā)票或銷售而未開票情況；（不太適用）（4）、獲取商品房銷售價(jià)格目錄，抽查售價(jià)是否符合價(jià)格政策，并注意有無價(jià)格異?；蜣D(zhuǎn)移收入情況；（不適用）713、商品房銷售收入審計(jì)程序（5）、抽查銷售業(yè)務(wù)的銷售合同、原始憑證(發(fā)票、房屋交接書等)，并追查至記賬憑證及明細(xì)賬（6）、結(jié)合對資產(chǎn)負(fù)債表日應(yīng)收賬款的函詢程序，觀察有無未經(jīng)認(rèn)可的大額銷售；商品房銷售收入結(jié)合應(yīng)收賬款回函情況查驗(yàn)收入確認(rèn)的正確性，若應(yīng)收賬款回函金額不符，且替代程序也無法確認(rèn)應(yīng)收款項(xiàng)的正確性，則需對收入的結(jié)轉(zhuǎn)進(jìn)一步進(jìn)行查驗(yàn)，如合同的簽訂日期、交房的日期等，以確認(rèn)是否存在提早結(jié)轉(zhuǎn)收入的情況。

（7）、調(diào)查向關(guān)聯(lián)方銷售的情況，審查其價(jià)格是否公允；若存在關(guān)聯(lián)方交易情況，則需查驗(yàn)銷售合同、收款情況、交房情況等，并將其單價(jià)與同一情況下的其他交易方的單價(jià)進(jìn)行比較，查驗(yàn)是否公允，必要時(shí)進(jìn)行調(diào)整。（8）、根據(jù)評估的舞弊風(fēng)險(xiǎn)等因素增加的審計(jì)程序；（9）、檢查營業(yè)收入是否已按照企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定在財(cái)務(wù)報(bào)表中作出恰當(dāng)列報(bào)。注意：主營業(yè)務(wù)收入的結(jié)轉(zhuǎn)與預(yù)收賬款的查驗(yàn)需結(jié)合進(jìn)行，特別需關(guān)注結(jié)轉(zhuǎn)收入的依據(jù)是否充分（如合同日期、收款情況、交房日期等），檢查是否存在應(yīng)確認(rèn)而未確認(rèn)收入或不應(yīng)確認(rèn)收入而提早確認(rèn)收入的情況。檢查入住通知書的筆跡是否為同一人；應(yīng)實(shí)施現(xiàn)場觀察、拍照等審計(jì)程序，并形成文字記錄、照片等審計(jì)證據(jù)。724、商品房銷售收入審計(jì)取證（1）、商品房預(yù)售許可證（2）、工程竣工驗(yàn)收備案表（3）、入住通知單、房屋交接書（4）、住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書（5）、商品房實(shí)測面積技術(shù)報(bào)告（6）、銷售合同統(tǒng)計(jì)明細(xì)表735、發(fā)生退房的幾種情形（1）、不能提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書;（2）、開發(fā)商無故比原合同約定延遲交樓，以購房人催促后超過3個(gè)月交房的；（3）、開發(fā)商未經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)，擅自改變房屋結(jié)構(gòu)及合同約定的配套環(huán)境的；（4）、開發(fā)商經(jīng)批準(zhǔn)改變房屋結(jié)構(gòu)未經(jīng)買家認(rèn)可的；（5）、合同約定，且房屋實(shí)際交付面積比原合同規(guī)定誤差比絕對值超過3%（不含3%）的，可拒絕收房，并解除購房合同；（6）、經(jīng)符合資質(zhì)的質(zhì)量檢測機(jī)構(gòu)核核驗(yàn)，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量確實(shí)不合格的，房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用的；（7）、出賣人故意隱瞞所售房屋存在抵押、所售房屋已出售的事實(shí)；746、預(yù)收賬款審計(jì)程序（1）、獲取或編制預(yù)收賬款明細(xì)表，復(fù)核加計(jì)正確并與總賬數(shù)、報(bào)表數(shù)和明細(xì)賬合計(jì)數(shù)核對是否相符；（2）、抽查預(yù)收賬款有關(guān)的預(yù)售合同（商品房銷售合同）和租賃合同，檢查已實(shí)現(xiàn)銷售的商品是否及時(shí)轉(zhuǎn)銷預(yù)收賬款，并檢查至審計(jì)日止已轉(zhuǎn)銷的預(yù)收賬款；

1)向客戶取得預(yù)售許可證，并將預(yù)售房情況與預(yù)售許可證的內(nèi)容進(jìn)行核對；2)向客戶取得全部預(yù)售合同（商品房銷售合同）和定金合同，將合同情況如房產(chǎn)權(quán)利人、房號、面積、銷售單價(jià)、總房價(jià)、交房情況等相關(guān)內(nèi)容記錄在底稿中，并將合同情況與賬面情況進(jìn)行核對；3)取得入住通知書或房屋交接書與賬面情況進(jìn)行核對；4)核對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易網(wǎng)的網(wǎng)上信息，將網(wǎng)上所示信息與賬面情況進(jìn)行核對。5)對已轉(zhuǎn)銷的較大額預(yù)收賬款進(jìn)行檢查，核對記賬憑證、入住通知書、房屋交接書、銷貨發(fā)票等，并注意這些憑證發(fā)生日期及轉(zhuǎn)銷日期的合理性；（3）、抽查明細(xì)賬發(fā)生額，檢查原始憑證與賬面記錄是否相符，檢查資金流入來源是否正常，檢查有無不屬于因轉(zhuǎn)讓、銷售和結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品，提供出租房屋和提供勞務(wù)等業(yè)務(wù)的債務(wù)，如有，應(yīng)作出記錄或作必要調(diào)整；

1)預(yù)收賬款的現(xiàn)金流入對象與購房單位不符，需向客戶詢問原因，并收集相關(guān)資料判斷情況是否正常，必要時(shí)向項(xiàng)目負(fù)責(zé)人進(jìn)行咨詢并作相應(yīng)的處理。2)預(yù)收賬款的貸方發(fā)生額為轉(zhuǎn)賬方式，需結(jié)合對應(yīng)科目進(jìn)行查驗(yàn)。（4）、檢查預(yù)收賬款長期掛賬的原因，并作出記錄，必要時(shí)予以調(diào)整；一般情況下不應(yīng)存在長期掛賬的情況，如有，審計(jì)人員應(yīng)向公司有關(guān)人員查詢該款項(xiàng)的性質(zhì)，并取得相關(guān)依據(jù)，特別需關(guān)注是否存在糾紛情況，同時(shí)查明該款項(xiàng)是否應(yīng)該在本科目核算，并根據(jù)實(shí)際情況必要時(shí)作相應(yīng)審計(jì)調(diào)整。（5）、對稅法規(guī)定應(yīng)在收到預(yù)收賬款時(shí)計(jì)繳相關(guān)稅金的，應(yīng)結(jié)合應(yīng)交稅金項(xiàng)目，檢查其是否及時(shí)、足額計(jì)繳有關(guān)稅金；（6）、根據(jù)評估的舞弊風(fēng)險(xiǎn)等因素增加的審計(jì)程序；（7）、檢查預(yù)收賬款是否已按照企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定在財(cái)務(wù)報(bào)表中作出恰當(dāng)列報(bào)。

7、應(yīng)收賬款審計(jì)程序（1）、獲取或編制應(yīng)收賬款明細(xì)表，復(fù)核加計(jì)正確并與總賬數(shù)、報(bào)表數(shù)及明細(xì)賬合計(jì)數(shù)核對是否相符程序；（2）、對應(yīng)收賬款余額作分析性復(fù)核，若有重大波動(dòng)應(yīng)查明原因并作出記錄；（3）、查驗(yàn)應(yīng)收賬款賬齡分析是否正確；（4）、選取賬齡長、金額大的債權(quán)，檢查有關(guān)合同、原始憑證等，并進(jìn)行函證（包括重分類轉(zhuǎn)入項(xiàng)目），對大額頻繁往來客戶發(fā)詢證函時(shí)請公司提供對賬的流水記錄；未回函的，可再次發(fā)函，如不回函可采用替代審計(jì)程序進(jìn)行檢查，但必須形成規(guī)范的審核記錄，并說明確認(rèn)與否的結(jié)論及依據(jù)；（5）、抽查明細(xì)賬發(fā)生額，檢查原始憑證與賬面記錄是否相符，檢查資金流入來源是否正常，檢查有無不屬于因轉(zhuǎn)讓、銷售和結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品，提供出租房屋和提供勞務(wù)等業(yè)務(wù)的債權(quán)，如有，應(yīng)作出記錄或作必要調(diào)整；（6）、檢查壞賬準(zhǔn)備的會計(jì)處理是否經(jīng)授權(quán)批準(zhǔn)；（7）、涉及債務(wù)重組、資產(chǎn)置換的事項(xiàng)，審查有關(guān)協(xié)議等法律文件及手續(xù)是否齊備，賬務(wù)處理是否正確，并判斷交易的合法性和真實(shí)性；（8）、對異常項(xiàng)目及關(guān)聯(lián)方欠款，即使回函相符，仍應(yīng)取證并審核相關(guān)交易合同，判斷交易的合法性、真實(shí)性；如果房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生土地轉(zhuǎn)讓、在建工程轉(zhuǎn)讓或其他關(guān)聯(lián)交易情況，審計(jì)人員應(yīng)查驗(yàn)全部合同、收款情況、確認(rèn)收入的依據(jù)是否完備，并根據(jù)上述情況發(fā)特殊函證，特殊函證的內(nèi)容應(yīng)包括合同主要條款情況、具體收款明細(xì)、權(quán)利轉(zhuǎn)讓情況等，并由審計(jì)人員親函完成。（9）、執(zhí)行“分析明細(xì)賬余額，對于出現(xiàn)貸方余額的項(xiàng)目，應(yīng)查明原因，必要時(shí)根據(jù)不同性質(zhì)作調(diào)整”程序（10）、請客戶協(xié)助，在應(yīng)收賬款明細(xì)表上標(biāo)明截至審計(jì)日已收回或轉(zhuǎn)銷的項(xiàng)目并檢查有關(guān)憑證；；（11）、根據(jù)評估的舞弊風(fēng)險(xiǎn)等因素增加的審計(jì)程序；（12）、檢查應(yīng)收賬款是否已按照企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定在財(cái)務(wù)報(bào)表中作出恰當(dāng)列報(bào)。768、商品房銷售成本審計(jì)程序

（1）、獲取或編制主營業(yè)務(wù)成本明細(xì)表，復(fù)核加計(jì)正確并與總賬數(shù)、報(bào)表數(shù)和明細(xì)賬發(fā)生額核對是否相符；

（2）、檢查主營業(yè)務(wù)成本內(nèi)容和計(jì)算方法是否符合會計(jì)制度規(guī)定，是否前后期一致；

房地產(chǎn)企業(yè)的主營業(yè)務(wù)成本查驗(yàn)主要是檢查結(jié)轉(zhuǎn)的單位成本和面積是否正確。

1)查驗(yàn)租賃單位成本：根據(jù)出租開發(fā)產(chǎn)品原值（如有車庫需扣除相應(yīng)原值）和可出租面積測算出應(yīng)攤銷的單位成本。

2)查驗(yàn)商品房銷售成本：根據(jù)開發(fā)產(chǎn)品賬面原值（如有車庫需扣除相應(yīng)原值）和可出售面積測算出應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的單位銷售成本。如果原出租開發(fā)產(chǎn)品本期進(jìn)行銷售，需按出租開發(fā)產(chǎn)品的賬面攤余價(jià)值（如有車庫需扣除相應(yīng)攤余價(jià)值）和可出售面積測算出應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的單位銷售成本。

（3）、實(shí)施實(shí)質(zhì)性分析程序，抽查各月主營業(yè)務(wù)成本結(jié)轉(zhuǎn)明細(xì)清單，分析檢查各月份之間及前后期同一產(chǎn)品的單位成本是否有異常波動(dòng)，注意是否存在調(diào)節(jié)成本現(xiàn)象，驗(yàn)證銷售成本結(jié)轉(zhuǎn)數(shù)額的正確性，并檢查其是否與銷售收入配比；（4）、檢查銷售成本賬戶中重大調(diào)整事項(xiàng)是否有其充分理由，會計(jì)處理是否正確；

房地產(chǎn)企業(yè)的銷售成本系根據(jù)開發(fā)產(chǎn)品－＊＊項(xiàng)目的原值計(jì)算出的單位成本進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)，故該開發(fā)產(chǎn)品結(jié)轉(zhuǎn)的單位成本一經(jīng)確認(rèn)后基本不會發(fā)生變動(dòng)，除非當(dāng)初預(yù)估的開發(fā)成本與期后實(shí)際發(fā)生額有較大出入需調(diào)整開發(fā)產(chǎn)品的原值時(shí)才會涉及銷售成本的調(diào)整。如有此情況，審計(jì)人員需收集充分的調(diào)整依據(jù)，并重新對單位成本進(jìn)行測算。

（5）、檢查營業(yè)成本是否已按照企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定在財(cái)務(wù)報(bào)表中作出恰當(dāng)列報(bào)。

注意：(1)主營業(yè)務(wù)成本的查驗(yàn)主要是檢查單位成本的計(jì)算是否正確。(2)建筑面積需與產(chǎn)權(quán)證所示面積進(jìn)行核對。779、開發(fā)成本審計(jì)程序（1）、編制或獲取開發(fā)成本明細(xì)余額表，復(fù)核其加計(jì)數(shù)是否準(zhǔn)確，與總賬、明細(xì)賬余額是否相符；（2）、檢查直接成本和間接成本核算內(nèi)容是否合理、恰當(dāng)；有無將期間費(fèi)用計(jì)入間接費(fèi)用。（3）、抽查成本、費(fèi)用入賬的依據(jù)是否充分，計(jì)算是否準(zhǔn)確，相關(guān)憑證是否齊全；抽查量達(dá)到一定的比例。（4）、對重大的成本費(fèi)用應(yīng)查驗(yàn)合同、協(xié)議，并收集土地權(quán)證等證據(jù)；（5）、對新增項(xiàng)目的開發(fā)成本，應(yīng)查驗(yàn)并取證其立項(xiàng)相關(guān)批文等資料；應(yīng)查驗(yàn)和取證如下資料：立項(xiàng)批文、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證等。（6）、檢查已完工項(xiàng)目及其他轉(zhuǎn)出數(shù)原始憑證是否齊全，會計(jì)處理是否正確；根據(jù)客戶提供的“開發(fā)成本結(jié)算表”，結(jié)合開發(fā)成本明細(xì)賬貸方發(fā)生額，查驗(yàn)已完工項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品金額是否是否完整、合理，查驗(yàn)已完工項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)至其他科目的金額和內(nèi)容是否正確、合理。（7）、檢查記入開發(fā)成本的利息金額是否合理，會計(jì)處理是否正確；檢查是否存在應(yīng)停止利息資本化而繼續(xù)資本化的情況，同時(shí)查驗(yàn)資本化金額是否正確，或者存在應(yīng)將利息資本化而未資本化的情況。（8）、復(fù)核間接費(fèi)用的分配是否正確，分配標(biāo)準(zhǔn)和方法是否符合一貫性原則；當(dāng)期開發(fā)成本有多個(gè)項(xiàng)目明細(xì)，間接費(fèi)用需在不同的項(xiàng)目間進(jìn)行分配，分配方法一般參照生產(chǎn)企業(yè)的間接費(fèi)用分配方式。審計(jì)人員需查驗(yàn)分配標(biāo)準(zhǔn)和方法的合理性、一貫性和正確性。

789、開發(fā)成本審計(jì)程序（9）、查驗(yàn)結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目成本時(shí)，是否對應(yīng)付未付的重要項(xiàng)目進(jìn)行合理預(yù)估；

(1)根據(jù)合同價(jià)款、審定價(jià)等復(fù)核查驗(yàn)客戶預(yù)估開發(fā)成本的依據(jù)是否充分；

(2)在審計(jì)過程中發(fā)現(xiàn)部分預(yù)估明細(xì)尚未進(jìn)行審價(jià)，故暫按合同價(jià)預(yù)估，待審定后根據(jù)實(shí)際情況再對成本進(jìn)行調(diào)整。查驗(yàn)預(yù)估成本時(shí)不僅要查驗(yàn)預(yù)估金額的依據(jù)，同時(shí)還需關(guān)注有沒有漏估情況存在。如果存在無合同而可能會發(fā)生的成本，客戶由于無法正確估計(jì)可能支付金額，一般會在預(yù)估成本時(shí)設(shè)個(gè)“不可預(yù)計(jì)成本”。審計(jì)人員在審計(jì)過程中需向客戶的工程管理部門和該項(xiàng)目的中介機(jī)構(gòu)（如監(jiān)理機(jī)構(gòu)、審價(jià)機(jī)構(gòu)等）進(jìn)行咨詢和了解情況，并做好相應(yīng)的問詢情況記錄，收集相關(guān)資料。（10）、到工程現(xiàn)場實(shí)地觀察確定工程是否存在，觀察和詢問實(shí)際完工進(jìn)度，注意是否存在長期停工未建的項(xiàng)目；審計(jì)人員需對在建的項(xiàng)目進(jìn)行現(xiàn)場勘察，了解施工進(jìn)度情況，編寫項(xiàng)目建設(shè)現(xiàn)場勘察小結(jié)。同時(shí)需根據(jù)工程進(jìn)度和工程預(yù)算框算開發(fā)成本期末余額的合理性。根據(jù)勘察工程情況或項(xiàng)目開發(fā)成本賬面發(fā)生額情況，分析是否存在長期停工未建項(xiàng)目，如有，需向客戶詢問原因，收集相關(guān)資料，必要時(shí)向項(xiàng)目負(fù)責(zé)人咨詢并作相應(yīng)處理。（11）、了解開發(fā)成本是否存在已抵押、擔(dān)保等情況，若有應(yīng)作出記錄，并提請企業(yè)作必要披露。通過向客戶詢問、查驗(yàn)房地產(chǎn)權(quán)證的他項(xiàng)權(quán)利記錄和結(jié)合“短期借款”或“長期借款”科目的查驗(yàn)，了解開發(fā)成本是否存在抵押和擔(dān)保情況，如有，需收集相關(guān)抵押或擔(dān)保合同、房地產(chǎn)權(quán)證的他項(xiàng)權(quán)利等相關(guān)資料，并作必要披露。（12）、檢查開發(fā)成本是否已按照企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定在財(cái)務(wù)報(bào)表中作出恰當(dāng)列報(bào)。7910、

房地產(chǎn)企業(yè)的存貨盤點(diǎn)要領(lǐng)完工產(chǎn)品（1）、現(xiàn)場查看，根據(jù)開發(fā)產(chǎn)品盤點(diǎn)表進(jìn)行抽查未出售開發(fā)產(chǎn)品；（2）、對已售開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行抽查，檢查業(yè)主入住情況；（3）、檢查銷售部門的銷售報(bào)表、銷售臺賬，核實(shí)可售面積套數(shù)及已售面積、套數(shù)，證實(shí)存貨是否存在尚未結(jié)轉(zhuǎn)的未售面積、套數(shù)對應(yīng)的成本；（4）、檢查測繪機(jī)構(gòu)出具的報(bào)告，核實(shí)完工開發(fā)產(chǎn)品的面積、套數(shù)；（5）、檢查、核對物業(yè)公司的鑰匙交付清單或物業(yè)繳費(fèi)清冊；確認(rèn)是否存在差異。未完工項(xiàng)目（1）、現(xiàn)場觀察工程進(jìn)度，通