論居民購房支付能力與住房價格

1/1論居民購房支付能力與住房價格

一、問題的提出然而，從討論結(jié)果看，不少學(xué)者對同一地區(qū)或同一城市采納房價收入比指標(biāo)分析，卻得出了不同的結(jié)論。究其緣由，有學(xué)者認(rèn)為是對房價收入的特性和合理取值范圍熟悉不夠；有的認(rèn)為是計算方法存在嚴(yán)峻缺陷：當(dāng)前的房價收入比主要計算新居市場，而忽視了舊房市場，沒有考慮住房結(jié)構(gòu)，低估了我國居民的購房支付力量；有的認(rèn)為是“由于概念上的非統(tǒng)一性，往往導(dǎo)致熟悉與時間中錯誤與混亂”；還有人認(rèn)為對房價收入比經(jīng)濟(jì)涵義的模糊熟悉，當(dāng)屬根本性的致因。

筆者通過文獻(xiàn)檢索和對比分析，認(rèn)為房價收入比的應(yīng)用目前存在以下方面的問題。

首先，對房價收入比的概念存在熟悉差異。如有的認(rèn)為它是“一個國家或城市的平均房價與每產(chǎn)居民的平均收入之比”；有的認(rèn)為“房價收入比應(yīng)是一個地區(qū)(國家)某一時期上市銷售的某一類型商品住房的單套平均房價與對應(yīng)收入檔次居民家庭相同時期戶均每年收入中可用于購房支出之間的比值”；而聯(lián)合國人類住區(qū)中心發(fā)布的《城市指標(biāo)指南》則認(rèn)為，房價收入比是指“居住單元的中等自由市場價格與中等家庭年收入之比”。熟悉上的差異自然會導(dǎo)致討論結(jié)論不全都。

其次，房價收入比概念本身就缺乏嚴(yán)格的經(jīng)濟(jì)意義。無論是李諾最初提出的概念，還是人們后來的修正，房價收入比都不過是一種替代性的閱歷指標(biāo)，并不具備嚴(yán)格的經(jīng)濟(jì)意義。明顯，人們不行能將其全部收入都用于住房消費(fèi)。此外，不同國情、不同收入群體和不同消費(fèi)習(xí)慣，都會影響人們對住房消費(fèi)的實際支出。缺乏嚴(yán)格經(jīng)濟(jì)意義的房價收入比本身就具有明顯的缺陷。

人們對房價收入比的熟悉差異以及該指標(biāo)本身存在的不足，都說明這一指標(biāo)并不具備可比性，也影響了該指標(biāo)應(yīng)用的可信度。例如，北京師范高校金融討論中心在2023年3月發(fā)布的《中國房地產(chǎn)金融平安評估報告》中，計算得出我國東部城市的房價收入比達(dá)到了13倍，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了國際上6倍的警戒線，并得出結(jié)論：我國70%的城鎮(zhèn)居民沒有購房力量。事實果真如此嗎？假如不是，那又如何評價房價凹凸和居民購房力量呢？

二、居民購房力量與房價水平分析

本文的思路是，依據(jù)不同收入階層居民可支配收入中合理用于住房消費(fèi)的部分，測算他們各自的購房力量，然后分別與住房市場相應(yīng)供應(yīng)層次的住房價格進(jìn)行比較，從而對住房市場和住房價格水平進(jìn)行推斷。

(一)測算依據(jù)

1.基本假設(shè)和條件

假定購房人有積蓄或有親友資助因而具有支付首付款(房價30%)的力量，余款通過20年按揭貸款方式支付，月等額還款以居民家庭當(dāng)前月收入的30%支付，以目前利率作為固定利率進(jìn)行計算，忽視居民家庭收入增加、利率調(diào)整以及通貨膨脹等的影響，以此為基礎(chǔ)分析不同收入階層居民的房價承受力量。

根據(jù)建設(shè)部的有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)市場供應(yīng)的住宅產(chǎn)品可按面積大小和價格凹凸區(qū)分為高檔商品住宅、一般商品住宅和經(jīng)濟(jì)適用房。其中，高收入家庭購買高檔商品住宅；中高收入家庭購買一般商品住宅；中低收入家庭購買經(jīng)濟(jì)適用房。而廉租房是由政府向最低收入家庭供應(yīng)的政策性補(bǔ)助用房，不在本文的討論范圍之內(nèi)。

2.相關(guān)指標(biāo)求取

(2)面積。本文指的面積是依據(jù)某年某市統(tǒng)計資料得出的住宅產(chǎn)品銷售平均單套面積S(由于許多地方的統(tǒng)計資料都缺乏分類統(tǒng)計，一般只有平均面積和平均價格，因此本文采納了這樣的面積和價格指標(biāo)。

對于分類統(tǒng)計比較詳實的地方，可以按當(dāng)?shù)刈》抗?yīng)結(jié)構(gòu)、相應(yīng)價格分類別進(jìn)行詳細(xì)分析)。假如該市分類統(tǒng)計較翔實，則分別按高檔商品住宅、一般商品住宅和經(jīng)濟(jì)適用房計算各類別加權(quán)平均單套面積。

(二)測算結(jié)果分析

Y=A÷i*[1-1÷(1+i)n]

將Paj與Pm(或Pmj，下同)進(jìn)行比較，假如Paj＞Pm，則說明房價在該收入階層居民可承受的范圍之類，因而房價是合理的；假如Paj＜Pm，則表明房價超出了該收入階層居民的承受力量，該收入階層居民為了償還按揭貸款，不得不削減其他方面的開支，因而可能導(dǎo)致他們的日常生活水平下降；假如Paj遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于Pm，說明住房價格過高，或者住宅市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)嚴(yán)峻失衡。

三、結(jié)論

本文通過考慮居民可支配收入中合理用于住房消費(fèi)支出的部分，建立起居民購房力量與市場實際價格比較的基礎(chǔ)，將購買力與房價的關(guān)系簡化為價格與價格的比較，既具有明顯的經(jīng)濟(jì)意義，也有很強(qiáng)的直觀性，并且避開了房價收入比指標(biāo)內(nèi)涵不清、房屋總價隨面積不同缺乏可比性、不能反映貸款利率變化、居民收入水平差異以及消費(fèi)支出差異的影響等諸多缺陷，因而可以作為評價我國房地產(chǎn)市場狀況的參考指標(biāo)。其次，本文通過對不同層次居民收入與房價比較，能比較簡單找出房價超出居民可承受力量的緣由所在。例如，當(dāng)市場住宅單價處于比較合理的水平常，由于該地區(qū)市場供應(yīng)了過多的大面積住宅，房價同樣可能超出大多數(shù)居民的承受力量，因此政府應(yīng)將調(diào)控重點(diǎn)放在調(diào)整住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)上；而當(dāng)市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)比較合理時，如仍超出大多數(shù)居民的承受力量，則說明該地區(qū)房價的確較高，政府應(yīng)實行其他措施抑制房價連續(xù)上漲。

本文的不足之處在于缺乏對居民收入增加、將來貸款利率發(fā)