合富輝煌策劃魏瑪假日房地產(chǎn)項目營銷策劃報告192可編輯

合富輝煌策劃魏瑪假日房地產(chǎn)項目營銷策劃報告192頁頁碼1. 鎮(zhèn)江市2003-2005年上半年國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況分析 11.1. 鎮(zhèn)江市GDP總量及人均GDP逐年穩(wěn)步提升 11.2. 人均可支配大幅上升，都市居民消費購買力增強(qiáng) 21.3. 鎮(zhèn)江都市人口連續(xù)增長，都市化進(jìn)程加快 31.4. 鎮(zhèn)江市財政收入穩(wěn)步增長，金融運(yùn)行態(tài)勢良好 31.5. 招商引資力度加大，吸引外資成績顯著 41.6. 固定資產(chǎn)投資連續(xù)高速增長 41.7. 近期間重要宏觀政策研究 51.7.1. 央行再次加息政策落實，持幣待購現(xiàn)象凸現(xiàn) 51.7.2. “國八條”政策研究——內(nèi)憂外患，打擊投機(jī)，規(guī)范市場 61.7.3. 人民幣升值，對鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場波動較小 71.8. 綜合分析 81.8.1. 都市市場進(jìn)展前景容量可觀，都市綜合實力躍上新平臺 81.8.2. 宏觀調(diào)控政策出臺、中低價商品房成為需求主體 82. 鎮(zhèn)江市都市整體規(guī)劃研究 92.1. 行政區(qū)域劃分原則 92.2. 行政區(qū)域特點以及行政區(qū)域之間的競爭關(guān)系分析 92.2.1. 區(qū)域行政功能規(guī)劃特點 92.2.2. 區(qū)域競爭關(guān)系分析——資源整合，區(qū)域互助互補(bǔ)原則 102.2.3. “東擴(kuò)南進(jìn)，西延北穩(wěn)”的整體都市格局 102.3. 鎮(zhèn)江市整體規(guī)劃對區(qū)域的支持 122.3.1. 鎮(zhèn)江市都市概況 122.3.2. 鎮(zhèn)江都市定位和進(jìn)展目標(biāo)概況 132.3.3. 第三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比重逐年增加，吸納外來人口能力增強(qiáng) 142.3.4. 鎮(zhèn)江市“南徐新城規(guī)劃”構(gòu)建現(xiàn)代化都市藍(lán)圖 152.3.5. 形成“內(nèi)部成網(wǎng)、外圍放射”的都市交通骨架 162.3.6. 丹徒新區(qū)重要都市規(guī)劃研究 172.4. 綜合分析 192.4.1. 雙重經(jīng)濟(jì)動力推動鎮(zhèn)江都市擴(kuò)容 192.4.2. “一城兩翼，向南進(jìn)展”都市進(jìn)展戰(zhàn)略落實，丹徒新城面臨進(jìn)展機(jī)遇 203. 鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場進(jìn)展?fàn)顩r及特點分析 203.1. 鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場進(jìn)展回憶 203.1.1. 鎮(zhèn)江房地產(chǎn)進(jìn)展概況 203.1.2. 供求關(guān)系差不多保持平穩(wěn)，然而供應(yīng)略大于需求 213.1.3. 鎮(zhèn)江商品房價格增長速度比較快，房價不斷攀升 223.2. 2004—2005年鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場進(jìn)展特點 233.2.1. 宏觀調(diào)控效力顯現(xiàn)，中低價商品房成為銷售主流 233.2.2. 消費者購房趨于理性，房價成為敏銳因素 233.2.3. 都市拆遷重新放量，拆遷客戶仍是市場的消費主力 243.2.4. 房地產(chǎn)市場進(jìn)展態(tài)勢逐步趨于成熟，房價上漲趨向穩(wěn)固 243.2.5. 房產(chǎn)開發(fā)模式不斷創(chuàng)新 243.2.6. 市場細(xì)分化趨勢明顯，產(chǎn)品向多元化、人性化方向進(jìn)展 253.2.7. 大盤開發(fā)成趨勢，開發(fā)企業(yè)積極儲備土地 253.2.8. 市場向外圍化、郊區(qū)化進(jìn)展 253.2.9. 隨著市場競爭進(jìn)一步提升，注重修煉產(chǎn)品內(nèi)功的代理公司優(yōu)勢凸現(xiàn) 253.2.10. 鎮(zhèn)江消費者調(diào)查分析 263.3. 鎮(zhèn)江房地產(chǎn)進(jìn)展環(huán)境分析 303.3.1. 有利因素 303.3.2. 不利因素 30第二部分：鎮(zhèn)江市房地產(chǎn)現(xiàn)狀特點分析 321. 鎮(zhèn)江市房地產(chǎn)市場板塊劃分原則 321.1. 鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場區(qū)域劃分原則 321.2. 鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場各大板塊特點分析 321.2.1. 城中板塊――都市中心成熟居住區(qū) 331.2.2. 丁卯板塊――產(chǎn)業(yè)居住區(qū)域、開發(fā)區(qū)成熟居住區(qū) 341.2.3. 學(xué)府板塊――大學(xué)城居住區(qū)； 351.2.4. 南徐板塊――規(guī)劃中行政文化中心、生態(tài)居住區(qū) 371.2.5. 濱江板塊――成熟高檔住宅區(qū)； 391.2.6. 丹徒板塊――生態(tài)居住區(qū)、產(chǎn)業(yè)居住區(qū)； 401.3. 分析結(jié)論 421.3.1. 從價格因素的角度來分析 421.3.2. 從都市規(guī)劃及區(qū)域競爭的角度來分析 422. 鎮(zhèn)江住宅市場各競爭板塊項目研究（多層、小高層、高層） 422.1. 城中板塊 422.1.1. 城中板塊競爭項目概況 422.1.2. 城中板塊主力產(chǎn)品類型面積分析 432.1.3. 城中板塊產(chǎn)品價格及主力總價分析 432.1.4. 城中板塊內(nèi)部配套設(shè)施分析 432.1.5. 城中板塊后續(xù)供應(yīng)量分析 442.1.6. 城中板塊代表項目 442.2. 丁卯板塊 452.2.1. 丁卯板塊競爭項目概況 452.2.2. 丁卯板塊主力產(chǎn)品類型面積分析 462.2.3. 丁卯板塊產(chǎn)品價格及主力總價分析 462.2.4. 丁卯板塊內(nèi)部配套設(shè)施分析 472.2.5. 丁卯板塊后續(xù)供應(yīng)量分析 472.2.6. 丁卯板塊代表項目 472.3. 學(xué)府板塊 492.3.1. 學(xué)府板塊競爭項目概況 492.3.2. 學(xué)府板塊主力產(chǎn)品類型面積分析 502.3.3. 學(xué)府板塊產(chǎn)品價格及主力總價分析 502.3.4. 學(xué)府板塊內(nèi)部配套設(shè)施分析 512.3.5. 學(xué)府板塊后續(xù)供應(yīng)量分析 512.3.6. 學(xué)府板塊代表項目 512.4. 南徐板塊 522.4.1. 南徐板塊競爭項目概況 522.4.2. 南徐板塊主力產(chǎn)品類型面積分析 532.4.3. 南徐板塊產(chǎn)品價格及主力總價分析 542.4.4. 南徐板塊內(nèi)部配套設(shè)施分析 542.4.5. 南徐板塊后續(xù)供應(yīng)量分析 552.4.6. 南徐板塊代表項目 552.5. 濱江板塊 562.5.1. 濱江板塊競爭項目概況 562.5.2. 濱江板塊主力產(chǎn)品類型面積分析 572.5.3. 濱江板塊產(chǎn)品價格及主力總價分析 572.5.4. 濱江板塊內(nèi)部配套設(shè)施分析 582.5.5. 濱江板塊后續(xù)供應(yīng)量分析 582.5.6. 濱江板塊代表項目 583. 項目所在區(qū)域（丹徒新區(qū)板塊）競爭對手研究和分析 593.1. 丹徒板塊競爭項目概況 593.2. 丹徒板塊主力產(chǎn)品類型面積分析 613.3. 丹徒板塊產(chǎn)品價格及主力總價分析 623.4. 丹徒板塊內(nèi)部配套設(shè)施分析 633.5. 丹徒板塊后續(xù)供應(yīng)量分析 633.5.1. 新區(qū)土地開發(fā)情形分析 633.5.2. 新區(qū)樓盤銷售情形分析 633.6. 丹徒板塊代表項目 644. 項目競爭力分析 654.1. 本案條件與資源分析 654.1.1. 規(guī)劃要點 654.1.2. 都市進(jìn)展和規(guī)劃條件 664.1.3. 區(qū)域資源狀況 664.1.4. 小結(jié) 674.2. 市場競爭分析 674.2.1. 區(qū)域間競爭分析 674.2.2. 板塊內(nèi)競爭分析 684.3. 項目SWOT分析 704.2.3. 重點板塊競爭分析 704.2.4. 小結(jié) 715. 鎮(zhèn)江住宅市場后續(xù)供應(yīng)量分析 716. 產(chǎn)品研究綜合分析 726.1. 產(chǎn)品分析 726.1.1. 建筑類型分析 726.1.2. 主力戶型分析 736.1.3. 市場戶型綜合對比分析 746.1.4. 容積率分析 756.1.5. 園林特色分析 766.2. 項目規(guī)模對比分析 776.3. 目標(biāo)客戶特點分析 786.3.1. 客源分析 786.3.2. 目標(biāo)客戶群研究 796.3.3. 三大核心目標(biāo)客戶構(gòu)成 806.4. 市場價格分析 806.5. 板塊去化分析 816.6. 配套分析 826.6.1. 當(dāng)?shù)匾话阕≌嚓P(guān)配套內(nèi)容 826.6.2. 不同體量住宅產(chǎn)品對配套的需求 826.6.3. 本項目的建議 836.7. 營銷手法分析 836.8. 綜述 847. 市場綜合分析 857.1. 鎮(zhèn)江以后2~3年住宅市場進(jìn)展推測 857.2. 平民化消費市場時期的要緊特點及表現(xiàn) 867.2.1. 消費觀念發(fā)生重大改變 867.2.2. 房地產(chǎn)業(yè)成為都市的支柱行業(yè)之一，并成為全社會的關(guān)注熱點 877.2.3. 供應(yīng)量激增，產(chǎn)品極大豐富 887.2.4. 成交量激增，市場細(xì)分加劇 897.2.5. 營銷水平提高，營銷手段豐富多彩 907.3. 平民化消費市場時期的市場機(jī)遇分析 907.3.1. 供應(yīng)商面臨的機(jī)遇 907.3.2. 政府面臨的機(jī)遇 917.3.3. 消費市場面臨的機(jī)遇 917.4. 鎮(zhèn)江以后2～3年的市場特點分析 927.4.1. 要緊市場特點 927.4.2. 阻礙項目成功的幾個咨詢題 938. 市場研究結(jié)論 948.1. 市場調(diào)查總結(jié) 948.2. 項目市場突破點 95第三部分：項目定位與分期進(jìn)展策劃建議 961. 項目背景分析 961.1. 項目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)分析 961.2. 地勢地貌分析 971.3. 開發(fā)條件分析 981.3.1. 優(yōu)勢 981.3.2. 劣勢 991.3.3. 對項目的建議 992. 區(qū)域居住質(zhì)量分析 1002.1. 交通狀況分析 1002.1.1. 都市進(jìn)展總述 1002.1.2. 項目外部交通組織 1002.2. 配套設(shè)施 1012.2.1. 購物、商貿(mào)、農(nóng)貿(mào)生活服務(wù)設(shè)施 1012.2.2. 酒店、娛樂休閑設(shè)施 1022.2.3. 醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施 1022.2.4. 文化教育設(shè)施 1022.2.5. 銀行、郵局 1032.3. 居住環(huán)境綜合評判 1033. 項目定位 1043.1. 項目定位面臨的要緊咨詢題 1043.2. 定位主題元素提煉 1053.3. 項目定位 1064. 項目核心開發(fā)理念 1074.1. 項目定位闡述 1074.1.1. 郊區(qū)化居住的特點 1074.1.2. 郊區(qū)化居住面臨的要緊咨詢題 1084.1.3. 郊區(qū)化居住的解決途徑 1084.2. “全方位社區(qū)生態(tài)運(yùn)動系統(tǒng)”開發(fā)理念的提出 1094.2.1. “全方位社區(qū)生態(tài)運(yùn)動系統(tǒng)”的引入 1094.2.2. 戴維營——“全方位社區(qū)生態(tài)運(yùn)動系統(tǒng)”的核心表現(xiàn) 1105. 項目分期進(jìn)展策略 1115.1. 分時期進(jìn)展策略 1115.2. 分時期進(jìn)展原則 1125.2.1. 項目限制 1125.2.2. 市場依據(jù) 1125.2.3. 分時期原則 1125.3. 分時期進(jìn)展打算 1135.3.1. 時期劃分 1135.3.2. 各時期指標(biāo) 1155.4. 價格定位 1165.4.1. 總體價格策略 1165.4.2. 市場需求 1165.4.3. 競爭者價格 1165.4.4. 初步價格定位 1171. 品牌競爭力分析 1191.1. 品牌競爭力分析 1191.1.1. 顯性競爭因素 1201.1.2. 隱性競爭因素 1201.2. 競爭力塑造 1211.2.1. 顯性競爭力塑造 1211.2.2. 隱性競爭力塑造 1242. 主題設(shè)計 1252.1. 項目市場突破點 1252.2. 導(dǎo)入模式 1262.2.1. 遵循方式 1262.2.2. 評定原則 1272.3. 主題明白得 1272.3.1. 魏瑪(Weimar)——德意志民族的文化圣地 1272.3.2. 魏瑪(Weimar)——歐洲文化之都 1302.3.3. 魏瑪(Weimar)——世界十大人文建筑遺產(chǎn)之一 1322.3.4. 魏瑪(Weimar)——公園小城 1322.4. 魏瑪(Weimar)精神——魅力小鎮(zhèn)生活 1332.5. 項目與魏瑪小鎮(zhèn)(Weimar)的關(guān)系 1342.6. 主題的理論基礎(chǔ) 1352.6.1. 特定的產(chǎn)生條件 1352.6.2. 專門的生活理念 1372.6.3. 高標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置 1373. 品牌核心競爭力設(shè)計 1393.1. 品牌內(nèi)涵 1393.2. “全方位社區(qū)生態(tài)運(yùn)動系統(tǒng)”開發(fā)理念的提出 1403.2.1. “全方位社區(qū)生態(tài)運(yùn)動系統(tǒng)”的引入 1403.2.2. 戴維營——“全方位社區(qū)生態(tài)運(yùn)動系統(tǒng)”的核心表現(xiàn) 1413.3. 魏瑪精神 1424. 項目品牌形象定位 1434.1. 項目定位摸索 1434.1.1. 郊區(qū)化居住的特點 1434.1.2. 郊區(qū)化居住面臨的要緊咨詢題 1434.1.3. 郊區(qū)化居住的解決途徑 1444.2. 項目定位面臨的要緊咨詢題 1444.3. 定位主題元素提煉 1454.4. 項目品牌形象定位 1465. 品牌命名 1475.1. 方案一：藍(lán)圖法——博威·魏瑪小鎮(zhèn) 1475.2. 方案二：品牌聯(lián)想——“博威·領(lǐng)域” 1486. 產(chǎn)品理念設(shè)計 1486.1. 規(guī)劃設(shè)計依據(jù) 1486.2. 規(guī)劃指導(dǎo)思想及要緊原則 1486.3. 主題概念與總體規(guī)劃的對接 1496.4. 總體規(guī)劃建議 1506.4.1. 組團(tuán)劃分 1506.5. 交通停車系統(tǒng) 1516.5.1. 區(qū)級道路系統(tǒng) 1516.5.2. 小區(qū)內(nèi)車行道系統(tǒng) 1526.5.3. 人行步道系統(tǒng) 1526.5.4. 緊急通道系統(tǒng) 1536.5.5. 停車系統(tǒng) 1536.5.6. 公交停車場 1536.6. 廣場、園林景觀 1536.7. 公建配套 1556.7.1. 社區(qū)中心坡地運(yùn)動生態(tài)景觀公園 1556.7.2. 戴維營運(yùn)動設(shè)計 1566.7.3. 社區(qū)下沉式商業(yè)配套系統(tǒng) 1576.7.4. 高爾夫果嶺 1586.7.5. 康體健療中心 1586.7.6. 奧運(yùn)文化展現(xiàn)長廊 1586.7.7. 建筑單體內(nèi)運(yùn)動設(shè)施 1596.7.8. 魏瑪文化大道 1606.8. 建筑風(fēng)格及細(xì)部建議 1616.8.1. 總體設(shè)計原則 1616.8.2. 建筑形式 1636.9. 單體設(shè)計 1646.9.1. 建筑布局 1646.9.2. 立面 1656.9.3. 戶型面積配比建議 1656.9.4. 多層住宅公共部分 1666.9.5. 室內(nèi)細(xì)部設(shè)計 1666.9.6. 裝修 1676.9.7. 結(jié)構(gòu)優(yōu)化設(shè)計 1686.9.8. 環(huán)保、節(jié)能材料選用 1686.10. 產(chǎn)品設(shè)計中的國際化表達(dá) 1696.10.1. 總則 1696.10.2. 社區(qū)配套 1696.10.3. 建筑風(fēng)格 1696.10.4. 園林景觀 1696.10.5. 戶型設(shè)計 1696.11. 智能化及物業(yè)治理 1706.11.1. 小區(qū)智能化系統(tǒng)設(shè)置建議 1706.11.2. 全方位物業(yè)治理 1716.12. 商業(yè)產(chǎn)品建議 1736.13. 軟件及附加值建議 1736.13.1. 目的 1736.13.2. 形式 1736.14. 賣場知覺質(zhì)量的延伸 1766.14.1. 項目沿線包裝 1766.14.2. 項目外環(huán)境 1776.14.3. 項目全息展現(xiàn)系統(tǒng) 177附件一：鎮(zhèn)江博威項目一期開發(fā)建議 1781、 項目開發(fā)量推測以及銷售額 1782、 一期戶型配比建議 1783、 一期開發(fā)示意圖 1794、 銷售推測 180鎮(zhèn)江市2003-2005年上半年國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況分析鎮(zhèn)江市GDP總量及人均GDP逐年穩(wěn)步提升 人均可支配大幅上升，都市居民消費購買力增強(qiáng)城鄉(xiāng)居民生活水平不斷改善。2004年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入完成10858元，增長14.9%，農(nóng)民人均純收入完成5372元，增長13.5%，分不占年打算的102.6%和106.4%。2005年1－6月鎮(zhèn)江市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為6275元；同比增長9%。隨著收入水平的不斷提高，居民消費支出也同步增長，住宅消費能力大幅度提高，給鎮(zhèn)江房地產(chǎn)業(yè)帶來了龐大的商機(jī)，有力地推動了鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場的良性進(jìn)展。鎮(zhèn)江都市人口連續(xù)增長，都市化進(jìn)程加快2004年末,全市戶籍總?cè)丝?67．21萬人，其中非農(nóng)業(yè)人口110.69萬人，農(nóng)業(yè)人口156.52萬人。市區(qū)人口101.36萬人，其中非農(nóng)業(yè)人口63.67萬人，農(nóng)業(yè)人口37.69萬人。全市人口總戶數(shù)增加到99.38萬戶，平均每戶2.69人。2001年2005年2010年2020年市域總?cè)丝?80萬人290萬人300萬人320萬人市域都市化水平50.5%57%63%70%都市規(guī)劃區(qū)人口規(guī)模99.8萬人105萬人120萬人140萬人中心城人口規(guī)模65萬人75萬人90萬人120萬人隨著都市人口的連續(xù)增長，外來人口的增加將導(dǎo)致消費者對住房需求的增加，這在專門大的程度上促進(jìn)了鎮(zhèn)江房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展。鎮(zhèn)江市財政收入穩(wěn)步增長，金融運(yùn)行態(tài)勢良好財政收入增幅較快：全年財政總收入完成92．12億元，比上年增長32．6％。其中：上劃中央財政收入36．67億元，增長14．1％；地點財政收入55．45億元，增長41．3％。在財政收入中：工商稅收完成62．49億元，增長23．5％，其中：增值稅完成38.21億元、企業(yè)所得稅完成7.42億元、營業(yè)稅完成8.16億元。全市進(jìn)出口總額完成35.2億美元，比上年增長31.8％。其中：進(jìn)口總額20.1億美元，增長45.5％；出口總額15.1億美元，增長20．1％。金融運(yùn)行態(tài)勢良好，服務(wù)功能不斷完善。年末金融機(jī)構(gòu)各項存款余額676.51億元，比年初增加95.72億元。其中：企業(yè)存款220.70億元，比年初增加32.18億元；居民儲蓄存款388.46億元，比年初增加50.25億元。年末金融機(jī)構(gòu)各項貸款余額489.26億元，比年初增加78.43億元。其中：短期貸款298.93億元，比年初增加17.42億元；中長期貸款116.60億元，比年初增加33.00億元。個人住房、汽車、教育等消費貸款進(jìn)展迅速。上述數(shù)據(jù)講明現(xiàn)時期鎮(zhèn)江市的經(jīng)濟(jì)環(huán)境是較為理想的，同時出于都市進(jìn)展規(guī)劃的需要，市政府也在花大量的資金不斷的改善都市內(nèi)外部環(huán)境以及投資環(huán)境。招商引資力度加大，吸引外資成績顯著2004年新簽外商投資項目477個，其中在1000萬美元以上項目135個，比上年增加45個。合同利用外資26.8億美元，比上年增長49.9％。實際利用外資12.2億美元，比上年增長50．8％。全市完成全社會固定資產(chǎn)投資320.5億元，比上年增長35.1％。投資領(lǐng)域內(nèi)在活力明顯增強(qiáng)，投資規(guī)模不斷擴(kuò)大，差不多建設(shè)、更新改造、房地產(chǎn)開發(fā)投資全面回升。截至2005年上半年，鎮(zhèn)江市實際利用外資已累計超過60億美元，占全國的1％。經(jīng)濟(jì)形狀的不斷優(yōu)化為鎮(zhèn)江都市以后的進(jìn)展提供了專門好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)平臺。固定資產(chǎn)投資連續(xù)高速增長2004年完成全社會固定資產(chǎn)投資320.52億元，比上年增長35.07%。投資領(lǐng)域內(nèi)在活力明顯增強(qiáng)，投資規(guī)模不斷擴(kuò)大，差不多建設(shè)、更新改造、房地產(chǎn)開發(fā)投資全面回升。其中：差不多建設(shè)投資105.41億元，增長33%；更新改造投資56.53億元，增長59.4%；房地產(chǎn)開發(fā)投資39.17億元，增長21.3%。從這一組數(shù)據(jù)能夠看出，全社會固定投資額的不斷增長，都市建設(shè)步伐加快，綜合功能日益完善，房地產(chǎn)投資額在全社會投資總額中的比例亦將不斷加重，開發(fā)力度進(jìn)一步加大，亦即是預(yù)示著房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)出不斷走好的趨勢，房地產(chǎn)投資總額近年來連續(xù)增長，講明鎮(zhèn)江市房地產(chǎn)市場專門活躍。近期間重要宏觀政策研究央行再次加息政策落實，持幣待購現(xiàn)象凸現(xiàn)中國人民銀行決定，從2005年盡管這次加息并非僅僅針對房地產(chǎn)行業(yè)，然而由于國內(nèi)90%以上的房地產(chǎn)開發(fā)商差不多上依靠貸款進(jìn)行開發(fā)的，而且貸款金額差不多上都占了總開發(fā)金額的50%以上，在不到半年的時刻內(nèi)連續(xù)兩次加息，對房產(chǎn)商帶來的壓力是十分龐大的。銀行提高存款利率上升了0.27%，對房地產(chǎn)企業(yè)會有較大的阻礙和沖擊，過去房地產(chǎn)企業(yè)融資有限，能通過股市融資的必須是上市的房地產(chǎn)企業(yè)，通過信托融資風(fēng)險又大，往往房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)作差不多上通過銀行融資，加息后，使房地產(chǎn)融資渠道受限。但也有一點好處，確實是提高了他們使用資金效率及結(jié)構(gòu)調(diào)整。我國目前在房地產(chǎn)保有和交易環(huán)節(jié)稅費偏輕，咨詢題嚴(yán)峻，今后一段時期將重點推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革。莫讓房地產(chǎn)拖累宏觀經(jīng)濟(jì)０.2的利率上升幅度雖不大，但傳遞的信號卻專門明確，確實是中央將連續(xù)加大宏觀調(diào)控的力度，抑制房地產(chǎn)業(yè)投資規(guī)模的連續(xù)增長；同時，由于去年央行提高利率之后，房地產(chǎn)市場的熱度并未顯現(xiàn)明顯下降，這次調(diào)整是去年政策的連續(xù)，亦講明央行對房地產(chǎn)市場的金融風(fēng)險差不多產(chǎn)生了高度小心。應(yīng)明確房地產(chǎn)是大眾消費品而不是大眾投資品。加息促使一部分投資人群轉(zhuǎn)入市場觀望者的行列?！皣藯l”政策研究——內(nèi)憂外患，打擊投機(jī)，規(guī)范市場內(nèi)憂外患中國經(jīng)濟(jì)4年來以超過9％的增速跑步前進(jìn)，與此同時，中國房地產(chǎn)業(yè)的前進(jìn)速度更是快得令人瞠目結(jié)舌。從1999年到2004年，全國商品房銷售面積兩年一大步，從1．45億平方米、1．85億平方米上升到2．23億平方米、2．67億平方米，再增加到3．36億平方米、3．82億平方米，保持著擴(kuò)張態(tài)勢。市場的供不應(yīng)求導(dǎo)致投資客蜂擁進(jìn)入房地產(chǎn)市場導(dǎo)致房價猛漲、樓盤空置率高等一系列弊，另一方面人民幣不斷升值。同時大量的國外資本涌入中國內(nèi)地，為了有效的幸免通貨膨脹保證中國經(jīng)濟(jì)的正常運(yùn)行。國家采取宏觀調(diào)控差不多到了必須執(zhí)行的地步。打擊投機(jī)國八條的出臺著重于抑制購房需求、減緩房地產(chǎn)投資增速、打擊房地產(chǎn)投機(jī)的政策，長期固定資產(chǎn)投資規(guī)模過大，專門市房地產(chǎn)投資比率一直處于占據(jù)著固定資產(chǎn)投資較大，可能誘發(fā)經(jīng)濟(jì)過熱的咨詢題，因此有效的打擊投機(jī)行為，最直截了當(dāng)?shù)姆椒ù_實是抑制房價的上漲。因此本次“國八條”針對有效抑制房價的進(jìn)步上漲，從打擊投資者、提高稅收、通過信貸政策與加息來打擊投機(jī)者房地產(chǎn)投機(jī)行為。政府調(diào)控的重心從"房地產(chǎn)投資規(guī)模"逐步轉(zhuǎn)到"房價"上，在嚴(yán)格操縱低密度、高檔住房建設(shè)規(guī)模的同時，為求穩(wěn)固房價，寧可選擇增加中低檔住房的投資規(guī)模。規(guī)范市場需求旺盛、低利率、土地供應(yīng)政策、這一切差不多上造成房地產(chǎn)市場背離居住要緊功能，成為了投資者的投機(jī)工具。國八條的出臺。利用加大經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)力度從稅收利率等手段有效規(guī)范購房人的行為從而達(dá)到規(guī)范市場的目的。人民幣升值，對鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場波動較小2005年7月21日六月份，國家推出了一系列的新政策，打擊房地產(chǎn)投資投機(jī)者，但這些政策只是針對國內(nèi)買房人而言的，許多境外購房者甚至還趁新政實施后，國內(nèi)房價下降之際，大舉進(jìn)軍我國的房地產(chǎn)市場，專門是在上海，由于房價回落明顯，許多韓國、日本等公司都紛紛進(jìn)行投資，期待日后的回報。這些投資者要緊也是看準(zhǔn)了我國房地產(chǎn)的進(jìn)展?jié)摿?。然而現(xiàn)在投資成本的提高，將在一定程度上抑制境外投資。此次人民幣增值從房地產(chǎn)的角度看，是對六一新政的補(bǔ)充和完善。此次人民幣升值對上海、杭州等沿海都市阻礙較大，因為這部分都市的國際化程度較高，國際交流較多，房地產(chǎn)的境外投資也較多，勢必會對這些都市的房地產(chǎn)市場產(chǎn)生較大的阻礙。在這些都市中上海首當(dāng)其沖，因為不管從國際化程度依舊境外投資數(shù)量上看，上海都毋庸置疑地排行老大。但關(guān)于鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場的作用不明顯，要緊緣故是鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場的境外投資專門少，鎮(zhèn)江房低償市場因此顯現(xiàn)波動的可能性。綜合分析都市市場進(jìn)展前景容量可觀，都市綜合實力躍上新平臺在南京都市圈及蘇錫常都市圈的雙重推動下2004年－2005年上半年鎮(zhèn)江市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行總體上出現(xiàn)穩(wěn)步、健康的進(jìn)展態(tài)勢，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行顯現(xiàn)了符合國家宏觀調(diào)控要求的積極變化。鎮(zhèn)江市的經(jīng)濟(jì)總量登上了一個新臺階，人民的生活水平得到進(jìn)一步的提升，預(yù)示著鎮(zhèn)江市經(jīng)濟(jì)進(jìn)展正逐步進(jìn)入快車道，工業(yè)化和城鎮(zhèn)化進(jìn)程全面提速。鎮(zhèn)江市都市綜合實力越上新臺階。宏觀調(diào)控政策出臺、中低價商品房成為需求主體國家一系列宏觀調(diào)控政策的出臺，切實穩(wěn)固住房價格，既要防止房價大漲，也要防止房價大跌。而操縱住房價格上漲勢頭，真正的目的就在于防止大起大落，促進(jìn)樓市健康進(jìn)展，這是國家一系列宏觀調(diào)控政策出臺的核心所在。打擊房地產(chǎn)投資者。促使整體房地產(chǎn)回來到居住的本性，是此次宏觀調(diào)控的要緊目的。因此房地產(chǎn)市場回來到居住的本性后，關(guān)于一般以居住作為目的的消費者而言，中低價房將更具有吸引了成為市場的主力消費產(chǎn)品。鎮(zhèn)江市都市整體規(guī)劃研究行政區(qū)域劃分原則鎮(zhèn)江為江蘇省省轄市，下轄三個縣（市）：丹陽市、句容市、揚(yáng)中市，下轄四個區(qū)：丹徒區(qū)、京口區(qū)、潤州區(qū)和鎮(zhèn)江新區(qū)。行政區(qū)域特點以及行政區(qū)域之間的競爭關(guān)系分析區(qū)域行政功能規(guī)劃特點京口區(qū)：鎮(zhèn)江市的政治中心、核心商業(yè)中心、旅行中心、科教區(qū)；潤洲區(qū)：鎮(zhèn)江高新科技產(chǎn)業(yè)區(qū)、、旅行區(qū)、以后鎮(zhèn)江的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心；丹徒區(qū)：鎮(zhèn)江市的交通核心區(qū)、高科技產(chǎn)業(yè)區(qū)、化工區(qū)、鎮(zhèn)江市的農(nóng)業(yè)核心區(qū)、；鎮(zhèn)江新區(qū)（大港）：鎮(zhèn)江的化工產(chǎn)業(yè)區(qū)區(qū)域競爭關(guān)系分析——資源整合，區(qū)域互助互補(bǔ)原則丹徒區(qū)、京口區(qū)：形成鎮(zhèn)江市重要的教育區(qū)；丹徒區(qū)、潤洲區(qū)：形成鎮(zhèn)江市的交通樞紐、重要的生態(tài)居住區(qū)；潤洲區(qū)、京口區(qū)：構(gòu)成鎮(zhèn)江重要的商業(yè)區(qū)、行政辦公區(qū)、旅行區(qū)；丹徒區(qū)、鎮(zhèn)江新區(qū)：構(gòu)成鎮(zhèn)江市的科技、化工產(chǎn)業(yè)區(qū)；綜合以上分析：鎮(zhèn)江四大行政區(qū)域最終形成的競爭格局是，區(qū)域資源整合，互助互補(bǔ)的競爭格局。這在一定的程度上提升項目的都市整體競爭力，促進(jìn)都市的整體進(jìn)展，這是每個都市所必需的?！皷|擴(kuò)南進(jìn)，西延北穩(wěn)”的整體都市格局鎮(zhèn)江正在加快拓展都市空間，實施“東擴(kuò)南進(jìn)，西延北穩(wěn)”?！皷|擴(kuò)”：城區(qū)向與原有的港口、科技產(chǎn)業(yè)基地勢成新城的東翼；“南進(jìn)”：在新政中心的搬遷引導(dǎo)下進(jìn)駐都市南部，打造新都市的行政文化中心與生態(tài)住宅中心；“西延”：都市向西延展形成基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)帶和物流產(chǎn)業(yè)的增長區(qū)從而形成新的都市組團(tuán)；“北穩(wěn)”：由于鎮(zhèn)江都市的北部緊靠長江，因此北部土地資源相對匱乏。因此采納穩(wěn)步進(jìn)展的都市開發(fā)策略，是建設(shè)一個美好的以后新都市的重要指導(dǎo)思想?？茖W(xué)合理地把都市規(guī)模做大，形成“一城兩翼”的新都市框架都市進(jìn)展總方向——南進(jìn)規(guī)劃結(jié)構(gòu)：“雙橄欖”的都市形狀，“一城兩翼”（主城、東翼、西翼）的空間結(jié)構(gòu)。主城：構(gòu)筑“山、水、城”的都市空間框架，強(qiáng)化都市中心的服務(wù)功能。人口按90萬左右操縱。劃分為五大功能區(qū)：主城核心區(qū)、南徐新城、丁卯新城、丹徒新城和南山風(fēng)景區(qū)?？臻g分布以南山風(fēng)景區(qū)為綠核，形成四個相對獨立的功能區(qū)，并由此形成一個主中心，三個副中心的公共活動中心體系。東翼：基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)帶和配置適量的生活用地。由諫壁、化工區(qū)和大港三部分組成。人口按20萬左右操縱。西翼：基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)帶和物流產(chǎn)業(yè)的增長區(qū)。由龍門和高資兩部分組成，人口按10萬左右操縱。居住用地規(guī)劃布局：規(guī)劃形成七個綜合居住分區(qū)：主城核心區(qū)分區(qū)、丁卯新城分區(qū)、南徐新城分區(qū)、丹徒新城分片區(qū)、大港分區(qū)、諫壁分區(qū)和高資分區(qū)。分區(qū)用地面積（kM2）規(guī)劃人口（萬）功能主城主城核心區(qū)2530都市主中心區(qū)，商業(yè)金融旅行服務(wù)中心。包括老城區(qū)和北部綜合旅行區(qū)兩部分。北部綜合旅行區(qū)是都市濱水區(qū)，集商務(wù)，文娛，旅行為一體的綜合旅行區(qū)。南徐新城2020行政、文化、商務(wù)和生活居住區(qū)。都市副中心，以后市政府所在地，市級公共設(shè)施集生產(chǎn)、生活和各項設(shè)施配套完善的多功能復(fù)合型的都市新區(qū)。重點利用“生態(tài)大道”南徐路的帶動作用，建設(shè)西部新城區(qū)。丁卯新城2020大學(xué)城和光電子高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)。都市副中心，以高新技術(shù)和科技信息服務(wù)為主的都市新區(qū)，重點進(jìn)展大學(xué)城和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)。丹徒新城1515都市副中心，以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)和生活居住為主的都市新區(qū)。南山風(fēng)景區(qū)12都市的“綠核”，都市中心公園，現(xiàn)代休閑度假旅行區(qū)。西翼（高資、龍口）157.5港口、基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)帶、區(qū)域物流中心、都市生活區(qū)東翼（大港、諫壁）3112.5基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)帶、都市生活區(qū)鎮(zhèn)江市整體規(guī)劃對區(qū)域的支持鎮(zhèn)江市都市概況鎮(zhèn)江市地處長江下游南岸，北緯31°37′～32°19′，東經(jīng)118°58′～119°58′。東西最大直線距離95.5公里，南北最大直線距離76.9公里。東南接常州市，西鄰南京市，北與揚(yáng)州市、泰州市隔江相望。屬北亞熱帶季風(fēng)氣候，年平均氣溫15.6℃，日照數(shù)2,057.2小時，無霜期238全市土地總面積3848平方公里，占全省3.74％。丘陵山區(qū)為1964平方公里，占總面積的51.1%。地勢西高東低，南高北低，呈波狀起伏，形成以丘陵崗地為主的地貌特點，是國家歷史文化名城，長江下游重要的港口、工貿(mào)、風(fēng)景旅行都市是長三角“先行規(guī)劃、先行進(jìn)展”的十五個都市之一，但鎮(zhèn)江處于長三角都市都市圈的最外圍，受到上海經(jīng)濟(jì)圈的輻射專門小。鎮(zhèn)江同時也處于南京一小時都市圈和蘇錫常都市圈的結(jié)合處，在目前兩大都市圈進(jìn)展尚未成熟的時期，鎮(zhèn)江由于位于都市的外圍，其雙向輻射優(yōu)勢不能得到發(fā)揮。鎮(zhèn)江都市定位和進(jìn)展目標(biāo)概況鎮(zhèn)江都市定位將鎮(zhèn)江進(jìn)展成為名副事實上的江南經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市，清新秀麗、充滿靈氣和活力的江南名城，社會事業(yè)全面進(jìn)展的現(xiàn)代文明都市。經(jīng)濟(jì)運(yùn)行高效、內(nèi)在活力迸發(fā)——“長三角”區(qū)域中心都市；文化底蘊(yùn)深厚、自然資源豐富——國家歷史文化名城和國內(nèi)外聞名的旅行都市；人居環(huán)境最佳、生態(tài)質(zhì)量上乘——特色顯著的山水型生態(tài)都市。經(jīng)濟(jì)目標(biāo)近期市區(qū)人均GDP接近蘇南平均水平（2007年達(dá)到蘇南平均水平,領(lǐng)先達(dá)到小康水平）；中期領(lǐng)先差不多實現(xiàn)現(xiàn)代化；遠(yuǎn)期達(dá)到國內(nèi)領(lǐng)先的小康水平。社會目標(biāo)差不多達(dá)到特大都市規(guī)模；社會各項事業(yè)得到全面進(jìn)展，具有高效運(yùn)行、功能齊全的社會保證體系和公共設(shè)施服務(wù)體系。人民生活目標(biāo)居民人均住宅建筑面積、人均可支配收入和人均消費性支出等人民生活指標(biāo)達(dá)到國內(nèi)領(lǐng)先的小康生活水平。都市建設(shè)目標(biāo)建成布局合理、環(huán)境優(yōu)美、個性鮮亮的山林都市和濱江都市；建成與小康社會相適應(yīng)的基礎(chǔ)設(shè)施服務(wù)網(wǎng)路。第三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比重逐年增加，吸納外來人口能力增強(qiáng)國民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐加快，2004年末三次產(chǎn)業(yè)增加值結(jié)構(gòu)由上年的5.1∶57.2∶37.7調(diào)整為4.4∶58.9∶37.7。2004年全市農(nóng)業(yè)業(yè)總產(chǎn)值66．53億元，比上年增長16.4％。工業(yè)生產(chǎn)增速加快，經(jīng)濟(jì)效益明顯改善。2004年，全市完成工業(yè)增加值393．96億元，比上年增長16．9％。第三產(chǎn)業(yè)：全年實現(xiàn)全社會消費品零售總額192.1億元，比上年增長14.2％。在消費品零售額中：批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)零售額157.5億元，餐飲業(yè)零售額31.4億元。年末擁有各類市場235個。全年居民消費價格總指數(shù)104.1，上升4.1個百分點。鎮(zhèn)江堅持產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級，第二、第三產(chǎn)業(yè)共同推動經(jīng)濟(jì)增長的格局連續(xù)得到鞏固。鎮(zhèn)江市“南徐新城規(guī)劃”構(gòu)建現(xiàn)代化都市藍(lán)圖規(guī)劃中的南徐新城坐落于鎮(zhèn)江主城的西南部，老城區(qū)西南側(cè)。東鄰南山風(fēng)景區(qū)，西至潤揚(yáng)長江大橋南引橋，北至滬寧鐵路線，南至312國道以及打算修建的京滬高速鐵路車站?？傆玫丶s為13．5平方公里。南徐新城中心區(qū)位于南徐新城東部，總用地約8．75平方公里。南徐新城有著優(yōu)美的自然景觀和豐富的山水資源，將要建設(shè)的市政中心、體育文化中心、綠色休閑公園、城際輕軌，將使那個地點以后的生活更趨多元并充滿魅力。在南徐新城規(guī)劃中，專家們提出了“山水生態(tài)都市”的概念，“山水生態(tài)都市”不僅是生態(tài)文明的表達(dá)，更是科學(xué)、技術(shù)、文化等信息文明的表達(dá)。南徐新城的建設(shè)，必將在鎮(zhèn)江都市建設(shè)史上掀開新篇章。建成鎮(zhèn)江都市的市區(qū)副中心，這是南徐新城的規(guī)劃定位。以后那個地點將以進(jìn)展辦公、居住、旅行、休閑、文化、體育功能為主。南徐新城中心區(qū)由檀山路分割為東西兩片：東區(qū)以行政辦公、體育文化、公園休閑等公共服務(wù)用地為主；西區(qū)結(jié)合長山灌渠以居住用地為主?？臻g設(shè)計上，南徐新城將進(jìn)一步彰顯特色，形成“一核、五軸、三帶、兩圈”的空間規(guī)模?！耙缓恕币缘吧?、白龍山之間原有水面為基礎(chǔ)，形成白龍?zhí)毒皡^(qū)，成為東區(qū)核心水景?！拔遢S”以白龍?zhí)端藶橹行模植幌蛐姓行?、歷史文化公園、濱水公園、高速鐵路車站、南山風(fēng)景區(qū)輻射，形成景觀帶，營造特有的山水景觀?！叭龓А眲t為與新城西區(qū)聯(lián)系并穿越東區(qū)中心環(huán)的三條橫向景觀體驗線，即傳統(tǒng)文化體驗線、生態(tài)水景體驗線、現(xiàn)代生活體驗線，形成人性化的地區(qū)特色?！皟扇Α笔窃跂|區(qū)地區(qū)聯(lián)系環(huán)和中心環(huán)基礎(chǔ)上形成的道路景觀帶，構(gòu)成都市圈層景觀框架。此外還將對其他地區(qū)建筑群和綠地進(jìn)行操縱與設(shè)計引導(dǎo)，形成一個整體景觀環(huán)境具有鎮(zhèn)江特色的地區(qū)核心景觀。建設(shè)新城區(qū)是都市經(jīng)濟(jì)進(jìn)展新的增長點和增強(qiáng)都市綜合競爭力的重要舉措。按照高起點、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的新城區(qū)，將大大提升都市的形象和檔次，并以嶄新的都市風(fēng)貌、完善的都市功能，有利于增加鎮(zhèn)江的都市競爭力。形成“內(nèi)部成網(wǎng)、外圍放射”的都市交通骨架都市外圍交通以滬寧高速和揚(yáng)溧高速公路構(gòu)成的新“黃金十字”為框架，形成“六放射”的對外交通體系。六放射——由鎮(zhèn)江至句容、揚(yáng)中、丹陽和茅山、寶華、訪仙的一級公路，形成半小時交通圈，強(qiáng)化中心都市的輻射力和集聚力。都市內(nèi)部道路交通中心城形成一環(huán)三橫四縱的交通體系。一環(huán)：都市外環(huán)與中心城各功能區(qū)、市區(qū)各鎮(zhèn)相連。三橫：沿江、城中、城南干道四縱：高資一縱（通港路），主城一縱（鎮(zhèn)寶路），諫壁一縱（諫辛路），大港一縱（通港路）。市政府的一系列規(guī)劃，將有利于鎮(zhèn)江整體都市風(fēng)貌的改變，對鎮(zhèn)江的連續(xù)進(jìn)展做出了宏偉藍(lán)圖，都市風(fēng)貌的改觀，將大大帶動經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的騰飛。經(jīng)濟(jì)進(jìn)展與環(huán)境建設(shè)的“互動效應(yīng)”將日益顯現(xiàn)，這一切，為房地產(chǎn)業(yè)的騰飛提供了寬敞的平臺。丹徒新區(qū)重要都市規(guī)劃研究丹徒新區(qū)在鎮(zhèn)江都市中的定位——“鎮(zhèn)江生態(tài)新城”按照"接軌鎮(zhèn)江、服務(wù)鎮(zhèn)江、融入鎮(zhèn)江"的理念，依據(jù)"優(yōu)勢互補(bǔ)、資源共享、差不進(jìn)展"的原則，將丹徒新區(qū)建設(shè)成為鎮(zhèn)江市現(xiàn)代化的都市次中心。"一個中心、四大基地"的功能定位：一個中心確實是利用新區(qū)的基礎(chǔ)、功能條件，建設(shè)具有時代特點，與鎮(zhèn)江主城區(qū)相呼應(yīng)的新城區(qū)。四個功能區(qū)分不是：現(xiàn)代化的物流基地。充分利用滬寧高速公路、312國道、沿江公路、鎮(zhèn)榮公路、潤揚(yáng)大橋連接線以及規(guī)劃建設(shè)的京滬高速鐵路圍繞丹徒新區(qū)的交通優(yōu)勢，以及距大港、高資兩大長江深水良港較近，又地處長江、大運(yùn)河交匯的“黃金十字水道”的優(yōu)越條件，大力進(jìn)展現(xiàn)代物流業(yè)，并以此為基礎(chǔ)帶活其它產(chǎn)業(yè)；現(xiàn)代化城郊型工業(yè)園區(qū)?，F(xiàn)代化的物流商貿(mào)基地、都市型工業(yè)基地、綠色生態(tài)住宅業(yè)基地、休閑觀光會展業(yè)基地的，主動將丹徒新區(qū)的建設(shè)納入鎮(zhèn)江大進(jìn)展的格局之中，把新區(qū)的進(jìn)展推向了更高的起點。丹徒新區(qū)——滬寧線上一流的生態(tài)新城丹徒新區(qū)是丹徒的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，是鎮(zhèn)江都市的重要組成部分，是鎮(zhèn)江主城區(qū)的南大門、次中心。她北靠312國道、沿江公路，與鎮(zhèn)江主城區(qū)相連，東接滬寧高速公路鎮(zhèn)江支線和立即新建的京滬高速鐵路，南臨滬寧高速公路主干線，西依正在建設(shè)中的潤揚(yáng)公路大橋，揚(yáng)溧高速公路連接線和逶迤連綿的十里長山，高起點進(jìn)行都市規(guī)劃。丹徒新區(qū)按照現(xiàn)代化、園林式、生態(tài)型的功能定位，聘請國內(nèi)聞名規(guī)劃大師、蘇州新加坡工業(yè)園規(guī)劃設(shè)計師時匡教授主持都市總體規(guī)劃修編，操縱面積110平方公里，已完成規(guī)劃面積60平方公里，堅持高標(biāo)準(zhǔn)、高起點和可連續(xù)了展進(jìn)行合理布局?？傮w布局為“一湖”——谷陽湖生態(tài)度假休閑會展區(qū)；“二軸”——東起生態(tài)工業(yè)園區(qū)，西至十里長山的谷陽大道東西綠化生態(tài)軸及南起谷陽湖北至南山風(fēng)景區(qū)的生態(tài)景觀風(fēng)景軸；“三園”生態(tài)居住園、生態(tài)工業(yè)園、生態(tài)農(nóng)業(yè)園；“四帶”——生態(tài)風(fēng)景軸綠化帶、揚(yáng)溧高速生態(tài)綠化帶、鎮(zhèn)榮路生態(tài)綠化帶和滬寧高速鎮(zhèn)江支線生態(tài)綠化帶及312國道生態(tài)綠化帶；“五區(qū)”——行政文化區(qū)、生活居住區(qū)、商貿(mào)物流區(qū)、休閑會展區(qū)、產(chǎn)業(yè)制造區(qū)。“四通八達(dá)“的交通網(wǎng)絡(luò)構(gòu)成的鎮(zhèn)江南大門a、對外交通丹徒有著優(yōu)越的區(qū)位，專門的地利之便。自古以來丹徒確實是長江下游極為重要的水陸交通樞紐，為商家必爭之地。長江和京杭大運(yùn)河在丹徒交匯，構(gòu)成十字“黃金水道”，滬寧高速公路、312國道、京滬鐵路橫貫境內(nèi)，距西邊的南京祿口國際機(jī)場和東邊的常州機(jī)場不足1小時路程，形成了鐵路、公路、水路相聯(lián)，港航銜接的多層次、立體式運(yùn)輸交通格局。并與潤揚(yáng)長江大橋在境內(nèi)和滬寧高速公路互通對接，為丹徒優(yōu)越的交通條件錦上添花。a、市內(nèi)交通 丹徒新區(qū)目前建設(shè)7條都市主次干道與鎮(zhèn)江市區(qū)對接，總長達(dá)23．6公里，總投資達(dá)6億多元。除對接檀山路西環(huán)路外，還有谷陽大道、千禧路西延工程，以及將谷陽大道東延穿過高速支線至312國道、勤政路南延穿過滬寧高速支線白露涵洞至312市政配套設(shè)施建設(shè)丹徒區(qū)在抓好都市規(guī)劃的同時，集中全區(qū)的聰慧，傾全區(qū)之力，加大丹徒新區(qū)重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，構(gòu)筑新區(qū)吸納集聚產(chǎn)業(yè)和要素的進(jìn)展平臺。目前，區(qū)內(nèi)已建都市主干道29公里。擁有35KV變電所、110KV變電所各2座，220KV樞紐變電所1座；今年，丹徒區(qū)委、區(qū)政府進(jìn)一步加大建設(shè)力度，用市場化動作手段，投資近10億元建起了江蘇省大港中學(xué)、新區(qū)人民醫(yī)院、丹徒信息港工程、自來水泵站、天然氣、污水處理廠、人民廣場二期工程、西環(huán)路、谷陽大道東延、勤政路南延、千禧路和機(jī)關(guān)干部經(jīng)濟(jì)適用房等12大重點基礎(chǔ)設(shè)施項目差不多完成。商業(yè)服務(wù)設(shè)施較為齊全?？傉嫉?00畝的銘基商貿(mào)城一期已投入運(yùn)行，銘基商貿(mào)城二期、太平洋商業(yè)中心、東方商業(yè)廣場都正在建設(shè)之中。永裕家園、丹楓麗舍、陽光麗景、新城花園、瑞丹花苑、幸福城、駙馬山莊等高檔住宅區(qū)拔地而起，將連續(xù)竣工。產(chǎn)業(yè)規(guī)劃丹徒區(qū)借助區(qū)位條件與地理特點，著力打造丹徒新區(qū)、丹徒經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、世業(yè)洲國家級旅行度假區(qū)、星火技術(shù)密集區(qū)“四大板塊”，其中丹徒新區(qū)生態(tài)工業(yè)園重點進(jìn)展機(jī)械、通訊電子、現(xiàn)代醫(yī)藥、輕工、食品等都市型高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。丹徒經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)以基礎(chǔ)化工為主導(dǎo)，能源、新型建材、冶金及其它加工產(chǎn)業(yè)相結(jié)合的現(xiàn)代港口、物流園區(qū)。世業(yè)洲國家旅行度假區(qū)定位以“生態(tài)、旅行、度假、運(yùn)動”為主題，建設(shè)度假區(qū)、公園區(qū)、高檔不墅區(qū)、生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光區(qū)、濕地公園區(qū)和花園景區(qū)。而星火技術(shù)密集區(qū)則要緊進(jìn)展高精尖軸承產(chǎn)品、光電子元器件，并開發(fā)生產(chǎn)高端紡織產(chǎn)品。綜合分析雙重經(jīng)濟(jì)動力推動鎮(zhèn)江都市擴(kuò)容鎮(zhèn)江市位于南京都市圈、蘇錫常經(jīng)濟(jì)圈雙重經(jīng)濟(jì)動力的邊緣地帶，得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢和雙重經(jīng)濟(jì)圈動力的推動下為鎮(zhèn)江市的經(jīng)濟(jì)進(jìn)展提供了有利的背景。同時依照鎮(zhèn)江市制定的2002－2020年鎮(zhèn)江市到2020年將建成具有320萬市區(qū)人口的特大型都市。要實現(xiàn)這一目標(biāo)就必須借助兩大經(jīng)濟(jì)圈的合力同時進(jìn)行產(chǎn)業(yè)調(diào)整以進(jìn)展第二、第三產(chǎn)業(yè)作為產(chǎn)業(yè)調(diào)整核心，在都市擴(kuò)容的推動下作為第三產(chǎn)業(yè)支柱的房地產(chǎn)業(yè)也將不斷的進(jìn)展，隨著整體經(jīng)濟(jì)的快速進(jìn)展，房地產(chǎn)業(yè)也將逐步顯示出其重要的支柱作用。“一城兩翼，向南進(jìn)展”都市進(jìn)展戰(zhàn)略落實，丹徒新城面臨進(jìn)展機(jī)遇隨著規(guī)劃中的鎮(zhèn)江市行政中心立即落戶南徐工。鎮(zhèn)江都市整體“一城兩翼，向南進(jìn)展”戰(zhàn)略進(jìn)步確認(rèn)。從現(xiàn)時期鎮(zhèn)江都市規(guī)劃進(jìn)展看來鎮(zhèn)江都市東部、西部規(guī)劃多為工業(yè)用地住宅用地供應(yīng)量不大。從房地產(chǎn)市場開發(fā)逐步趨向于生態(tài)住宅的趨勢看來不適意居住。都市南部由于剛剛進(jìn)入開發(fā)期。雖定位為以后鎮(zhèn)江市的市中心。但新區(qū)的進(jìn)展是需要一個過程的，在如此的前提下位于都市的東南部的丹徒新城憑借優(yōu)秀的自然生態(tài)資源以及逐步區(qū)域成熟的配套設(shè)施，成為鎮(zhèn)江市南擴(kuò)戰(zhàn)略前提下,進(jìn)展成為以后鎮(zhèn)江新城的核心居住區(qū)。鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場進(jìn)展?fàn)顩r及特點分析鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場進(jìn)展回憶鎮(zhèn)江房地產(chǎn)進(jìn)展概況1980年鎮(zhèn)江開展了商品住宅試點項目，以統(tǒng)建的方式開創(chuàng)了一些新居民點，在市東、南、西方向形成了一批具有一定規(guī)模的住宅小區(qū)，二十年來，隨著都市經(jīng)濟(jì)和收入的逐步進(jìn)展增多，當(dāng)?shù)厝藢幼…h(huán)境、條件和住房檔次的要求在不斷提高，消費需求由溫飽型向舒服型方向進(jìn)展，隨著市中心動遷力度的加大、都市進(jìn)展水平的提高，產(chǎn)生了大量動遷、需要換房、改善居住條件的人群，這部分人群大多以購買大面積、大戶型住宅為購房目標(biāo)，居住地也逐步向外遷移，但市中心仍舊是鎮(zhèn)江人內(nèi)心最理想的居住地。2000年前后鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場從開始加速進(jìn)展，并不斷得到升溫。目前鎮(zhèn)江整體房地產(chǎn)市場的產(chǎn)品供應(yīng)依舊以多層、小高層公寓型產(chǎn)品為主，鮮有高層公寓產(chǎn)品，產(chǎn)品類型比較單一，缺少不墅項目。已有的不墅項目檔次也比較低，且不墅項目的總價也對部分目標(biāo)消費群形成購買制約，然而大面積、大房型、上檔次的居室生活又是這部分消費者的追求，因而市場關(guān)于類不墅項目存在潛在的旺盛的購買需求。按照市政府“三年大變樣，今年決戰(zhàn)年”的要求，2003年都市差不多建設(shè)已首次突破100億大關(guān)，其中房地產(chǎn)投資近30多億元。商品房銷售面積達(dá)80多萬平方米，都市改造房屋拆遷面積100萬平方米。2004年全市住宅施工面積約330萬平方米，比1999年增長了79.2%。今后五年，將按照“拓展骨架，建設(shè)新城，完善功能，整治環(huán)境”的要求，以年投入和年拆遷量連續(xù)不低于100億元和100萬平方米的強(qiáng)度，加快都市化進(jìn)程，精心打造山水城、生態(tài)城、園林城的都市品牌。供求關(guān)系差不多保持平穩(wěn)，然而供應(yīng)略大于需求從近三年市區(qū)的供求情形能夠看出，與長三角地區(qū)各都市火爆的房地產(chǎn)市場相同，鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場也處于高速上升通道之中。整體出現(xiàn)供求同步上升的態(tài)勢，供求關(guān)系差不多保持平穩(wěn)，然而供應(yīng)略大于需求。2004年，住宅竣工面積97．5萬平方米，同比增長64．7％；商品住宅銷售面積78．9萬平方米，同比增長19．1％；商品住宅銷售額13．3億元，同比增長9．7％。2005年上半年，鎮(zhèn)江市房地產(chǎn)住宅竣工面積67．29萬平方米，同比增長58．2％；商品住宅銷售面積65．21萬平方米，同比增長55．7％；商品住宅銷售額13．68億元，同比增長92．9％。市區(qū)需求的上漲速度要快于供應(yīng)，供求間的差距在不斷縮小，需求呈逐步放量的趨勢，總體來講，市場的消費潛力在逐步被激活，市場前景良好。由此可見，以后鎮(zhèn)江的房地產(chǎn)市場將是一個供應(yīng)要遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于需求的市場，市場龐大的需求將成為整體市場進(jìn)展的強(qiáng)心針，保證了以后的幾年內(nèi)，房地產(chǎn)市場連續(xù)快速健康的進(jìn)展。從統(tǒng)計數(shù)據(jù)能夠看出，鎮(zhèn)江正處在急劇的上揚(yáng)期，若以5年作為一個房地產(chǎn)進(jìn)展的周期，鎮(zhèn)江估量差不多接近房地產(chǎn)進(jìn)展的穩(wěn)固期，估量后續(xù)將會顯現(xiàn)穩(wěn)固增長。鎮(zhèn)江商品房價格增長速度比較快，房價不斷攀升這兩年，鎮(zhèn)江市都市建設(shè)力度及拆遷量不斷增大，百姓人均可支配收入不斷增加，使得對房地產(chǎn)需求不斷增加，而土地價格不斷上漲，因此房價上漲在所難免。從鎮(zhèn)江本市近四年的商品房價格走勢能夠看出，鎮(zhèn)江商品房價格呈快速上漲趨勢，每年的上漲幅度均在10%以上，近兩年達(dá)到了15%以上，四年價格整體上漲了一倍多，增長速度比較快。但由于其基數(shù)低，增長絕對值也專門低。2004年鎮(zhèn)江平均每平米價格比2002年上漲760元，漲幅超過34%，房地產(chǎn)市場進(jìn)展十分迅猛。鎮(zhèn)江的房地產(chǎn)市場是從2000年前后開始升溫的。現(xiàn)在鎮(zhèn)江的房地產(chǎn)業(yè)差不多形成了久已未見的賣方市場。在火爆的市場環(huán)境帶動下，房地產(chǎn)價格飛速增長。市區(qū)一般住宅房1999年到2003年三年來房價上漲了近1000元/平米，平均價格達(dá)到3000元/平米左右，其中市中心區(qū)域最高房價由2000年的2400元/平米上升到現(xiàn)在的4500元/平米左右。價格推測：整體價格穩(wěn)步增長，但不同區(qū)域價格變化將有所不同從整個鎮(zhèn)江價格走勢以及目前進(jìn)展情形看，鎮(zhèn)江房產(chǎn)價格仍將保持穩(wěn)步增長的態(tài)勢，但不同區(qū)域價格的變化會有所不同，其中南徐新城和丹徒新區(qū)隨著市政配套的不斷完善，投資性消費比重有可能增大，刺激區(qū)域房產(chǎn)價格大幅度上漲，因此上述兩個區(qū)域的房產(chǎn)由于投資客的到來，價格有比較大的上漲空間。丁卯板塊由于開發(fā)商為了提高樓盤的入住率，提升板塊的人氣，對外來投資行為進(jìn)行限制，因此在一定程度上抑制了價格的增長。2004—2005年鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場進(jìn)展特點宏觀調(diào)控效力顯現(xiàn)，中低價商品房成為銷售主流國家一系列宏觀調(diào)控政策的出臺，切實穩(wěn)固住房價格，既要防止房價大漲，也要防止房價大跌。而操縱住房價格上漲勢頭，真正的目的就在于防止大起大落，促進(jìn)樓市健康進(jìn)展，這是國家一系列宏觀調(diào)控政策出臺的核心所在。打擊房地產(chǎn)投資者。促使整體房地產(chǎn)回來到居住的本性，是此次宏觀調(diào)控的要緊目的。因此房地產(chǎn)市場回來到居住的本性后，關(guān)于一般以居住作為目的的消費者而言。中低價房將成為市場的主力消費產(chǎn)品。消費者購房趨于理性，房價成為敏銳因素由于近兩年房價逐步走高，房價逐步成為阻礙購房者決策的關(guān)鍵因素。同時，受支付能力限制，25萬元以內(nèi)的商品房更加受到購房者的歡迎。受國家宏觀調(diào)控阻礙一部分購房者轉(zhuǎn)為觀望狀態(tài)市場競爭加劇。此外隨著房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入品牌時代，消費者關(guān)于開發(fā)商的信譽(yù)、業(yè)績及行業(yè)口碑更為關(guān)注。產(chǎn)品競爭細(xì)化到項目品牌、售后服務(wù)、綜合性價比等層面，購房消費者更加理性都市拆遷重新放量，拆遷客戶仍是市場的消費主力自2000年起鎮(zhèn)江市政府提出“顯山、露水、透綠、現(xiàn)藍(lán)”的都市改造目標(biāo)，舊城拆遷改造力度的逐年增大2003年到2004年底，鎮(zhèn)江全市拆遷量近200萬方，2005年按照都市進(jìn)展戰(zhàn)略要求鎮(zhèn)江市的拆遷量也將達(dá)30萬方，除去差不多買房安置的尚有近100萬方的拆遷面積沒有消化，按照1：1.5的比例，將產(chǎn)生150萬方左右的需求量，從那個數(shù)字來看，扣除拆遷安置等因素的阻礙，鎮(zhèn)江因拆遷而購置房產(chǎn)的拆遷戶將帶來近100萬方的需求，而且這部分消費者都將是低消費人士，這在一定的程度上為鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場以后的進(jìn)展提供了有力的保證。房地產(chǎn)市場進(jìn)展態(tài)勢逐步趨于成熟，房價上漲趨向穩(wěn)固鎮(zhèn)江的房地產(chǎn)市場是從2000年前后開始升溫的。在火爆的市場環(huán)境帶動下，房地產(chǎn)價格飛速增長。市區(qū)一般住宅房1999年到2004年三年來房價上漲了近1000元/平米，平均價格達(dá)到3000元/平米左右，其中市中心區(qū)域最高房價由2000年的2400元/平米上升到現(xiàn)在的4500元/平米左右。這是由鎮(zhèn)江市都市建設(shè)力度及拆遷量不斷增大，百姓人均可支配收入不斷增加，使得對房地產(chǎn)需求不斷增加，而土地價格不斷上漲，因此房價上漲在所難免。從整個鎮(zhèn)江價格走勢以及目前進(jìn)展情形看，鎮(zhèn)江房產(chǎn)價格仍將保持穩(wěn)步增長的態(tài)勢，在以后5年的時刻內(nèi)隨著都市改造的完成以及宏觀調(diào)控的雙重阻礙下房價的漲幅將得到抑制，市場逐步趨于成熟。房產(chǎn)開發(fā)模式不斷創(chuàng)新隨著土地獵取的難度以及成本加大，房地產(chǎn)企業(yè)將開始轉(zhuǎn)變以往的開發(fā)模式，產(chǎn)品向著精細(xì)化、個性化方向進(jìn)展。房地產(chǎn)開發(fā)從戶型、景觀、產(chǎn)品、營銷等方面不斷創(chuàng)新，小區(qū)環(huán)境設(shè)計、產(chǎn)品理念設(shè)計、物業(yè)治理意識得到加強(qiáng)，注重倡導(dǎo)健康居住方式、建設(shè)綠色生態(tài)住宅，為都市和社會的可連續(xù)進(jìn)展提供健康住宅產(chǎn)品。市場細(xì)分化趨勢明顯，產(chǎn)品向多元化、人性化方向進(jìn)展兩年前，鎮(zhèn)江的房地產(chǎn)市場產(chǎn)品差不多上比較單一，差不多上差不多上以多層為主。2003年起鎮(zhèn)江市住宅產(chǎn)品差不多開始顯現(xiàn)由多層向小高層過渡的轉(zhuǎn)變，另外還顯現(xiàn)了部分的高層、超高層產(chǎn)品。市中心地段商業(yè)和單身公寓差不多開始顯現(xiàn)，產(chǎn)品設(shè)計上也有了專門大提升，更加注重目標(biāo)客戶的消費需求，以人為本。大盤開發(fā)成趨勢，開發(fā)企業(yè)積極儲備土地2004年始鎮(zhèn)江市房地產(chǎn)市場開發(fā)進(jìn)入大盤時代，如：我家山水、華都名城、香江花城、等都在40萬平方米以上，近期上海農(nóng)工商投資近20億元打造鎮(zhèn)江100萬平方米“風(fēng)景城邦”、順馳、萬科等全國知名房地產(chǎn)開發(fā)商在鎮(zhèn)江紛紛拿地土地面積均在500畝以上。以后鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場大盤開發(fā)趨勢更加區(qū)域明顯。市場向外圍化、郊區(qū)化進(jìn)展隨著鎮(zhèn)江都市規(guī)劃的出臺以及土地出讓政策的傾斜，目前原先的開發(fā)熱點如丁卯路沿線、學(xué)府路沿線、江濱板塊出讓土地逐步減少，不斷向都市外圍進(jìn)展，能夠看出南徐板塊和丹徒新區(qū)板塊是以后的房產(chǎn)開發(fā)熱點，具有無限潛力。隨著市場競爭進(jìn)一步提升，注重修煉產(chǎn)品內(nèi)功的代理公司優(yōu)勢凸現(xiàn)隨著2002年始房地產(chǎn)代理公司開始進(jìn)駐到鎮(zhèn)江市場，由于現(xiàn)時期江浙一帶房地產(chǎn)代理公司差不多上差不多上比較注重營銷包裝的公司，或者是從一些廣告公司轉(zhuǎn)型過來的，由于房地產(chǎn)行業(yè)最終的競爭依舊在于產(chǎn)品，因此注重產(chǎn)品策劃是十分重要的，如此為項目持久開發(fā)提供專門好的保證。鎮(zhèn)江消費者調(diào)查分析客源板塊導(dǎo)向分析：鎮(zhèn)江市場的客源購房區(qū)域近2年發(fā)生了重大的改變：居住品質(zhì)市場進(jìn)展跨區(qū)域向周邊地區(qū)進(jìn)展普遍，注重性價比跨區(qū)域向周邊地區(qū)進(jìn)展增多，注重地段選擇傳統(tǒng)居住區(qū)域居住品質(zhì)市場進(jìn)展跨區(qū)域向周邊地區(qū)進(jìn)展普遍，注重性價比跨區(qū)域向周邊地區(qū)進(jìn)展增多，注重地段選擇傳統(tǒng)居住區(qū)域鎮(zhèn)江客源以本地居民的自住購房為主，其中二次置業(yè)改善生活居住品質(zhì)者居多，投資性客源較少；就本地客源而言：丁卯路板塊、學(xué)府路板塊大盤較多，通過幾年的開發(fā)，配套設(shè)施逐步完善，交通便利，距離市中心較近，在市民心目中的認(rèn)可度較高，吸引了大量市中心的客源。濱江板塊以其便利的交通、完善的配套成為鎮(zhèn)江本地客源又一居住理想地，板塊內(nèi)大多為大規(guī)模樓盤，規(guī)劃較好，使得本板塊價格上漲較快。隨著鎮(zhèn)江新的整體規(guī)劃的出臺和丹徒新區(qū)的建設(shè)，丹徒新區(qū)板塊良好的居住環(huán)境和較低的房價吸引了眾多購房者的關(guān)注；南徐新城作為以后都市行政中心，隨著城區(qū)建設(shè)腳步的加快、各項配套設(shè)施的完善，逐步引起消費者關(guān)注。2、鎮(zhèn)江消費者對產(chǎn)品的偏好分析（參考04年底《京江樓市》消費者調(diào)查）消費者對不同產(chǎn)品的喜好目前鎮(zhèn)江消費者仍舊以多層為要緊選擇對象，假如要購買房產(chǎn)，第一仍舊會選擇多層住宅，小高層住宅盡管時髦、方便，但由于電梯造成公共面積過大，形成不必要的分?jǐn)偯娣e，另外，目前小高層相對高于多層的價格也是人們考慮的一個因素。仍舊有比較多的市民表示關(guān)注小高層這一產(chǎn)品，其中，以年輕人居多，關(guān)于新產(chǎn)品、舒服生活的追求使這部分人成為或立即成為鎮(zhèn)江小高層、甚至是高層產(chǎn)品的購買主力。消費者對戶型的喜好消費者對三房的同意度最高，一些市民表示，假如自己由于動遷或其他緣故需要改善居住條件的話，在經(jīng)濟(jì)承諾的條件下，會購買面積在101-我們看到，兩房也有一定的選擇比例，這部分購買比例要緊來自考慮購買房產(chǎn)作為婚房的年輕人，面積適中，71-由此可見，消費者關(guān)于三房的需求仍處于絕對優(yōu)勢地位。而更大面積的四房和復(fù)式房型的需求都有所上升，這與整個鎮(zhèn)江經(jīng)濟(jì)的全面進(jìn)展、人均收入的提高是分不開的，然而其增長幅度都不是專門大。因此從當(dāng)前一段時刻來看，三房仍舊是鎮(zhèn)江市場的主流。消費者對面積的認(rèn)同消費者對101-120平方米之間的面積同意度最高，在101消費特點鎮(zhèn)江房地產(chǎn)消費者的購買目的要緊是為了改善居住條件，新建家庭的比例也較高，隨著單體家庭成員的增加，消費趨勢將更加明顯。消費能力分析從以上三表分析，鎮(zhèn)江消費者的消費能力與意向居住面積間還存在較大差異，心理承擔(dān)價位較兩年前差不多有了較大的提高，目前一般市民的可承擔(dān)價位在2500元/平方米左右，在收入連續(xù)增長的前提下，購買能力將進(jìn)一步加強(qiáng)。鎮(zhèn)江房地產(chǎn)進(jìn)展環(huán)境分析有利因素鎮(zhèn)江經(jīng)濟(jì)連續(xù)穩(wěn)固增長及新城規(guī)劃有利于房地產(chǎn)的進(jìn)展依照以上分析，鎮(zhèn)江市整體經(jīng)濟(jì)連續(xù)穩(wěn)固進(jìn)展，將會有力的支持住宅建設(shè)和房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展。同時，依照都市化進(jìn)程的進(jìn)展戰(zhàn)略，將積極推動產(chǎn)業(yè)化調(diào)整進(jìn)度，從而對鎮(zhèn)江市住房建設(shè)提供了新的市場機(jī)遇。鎮(zhèn)江市都市規(guī)模擴(kuò)容，帶來居住強(qiáng)大需求鎮(zhèn)江市確立到2020年達(dá)到320萬人口的特大都市，人口激增將有效的促進(jìn)鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場的進(jìn)展。同時鎮(zhèn)江大規(guī)模的都市改造還在進(jìn)行當(dāng)中。拆遷的需求以及外來人口的需求將有效促進(jìn)鎮(zhèn)江房低償市場的進(jìn)展。加入WTO對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展提供了新的機(jī)遇2005年是我國入世的第五個年頭，也是政策愛護(hù)的最后一個年頭，世界資金的大量涌進(jìn)，將會為當(dāng)前的中國經(jīng)濟(jì)注入新奇的血液。這無疑在一定的程度上刺激房地產(chǎn)的消費和需求，為房地產(chǎn)的進(jìn)展帶來一定的進(jìn)展機(jī)遇。做為長三角房地產(chǎn)的洼地，目前鎮(zhèn)江已成為外來開發(fā)商情愿投資的熱土，萬科、順馳、中住等大牌開發(fā)商的進(jìn)入加上以差不多進(jìn)入的維科、紅豆等外來開發(fā)商將促進(jìn)鎮(zhèn)江的房地產(chǎn)市場的快速成熟。為市場進(jìn)展提供新機(jī)遇。不利因素鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場化程度不高阻礙房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場整體市場度不夠高，相關(guān)的職能部門在辦事效率上和服務(wù)質(zhì)量上與其他長三角都市有一定的差距的，市場的極度不規(guī)范將阻礙鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場的進(jìn)展。宏觀政策調(diào)控，持幣觀望現(xiàn)象增加隨著2005年銀行再次加息阻礙，2005年國八條的阻礙這在一定的程度上阻礙消費者的消費心理，持幣觀望者增加。市場競爭越趨猛烈供應(yīng)量連續(xù)放大，市場銷售壓力大2006年將有4個以上總建在50萬以上的項目上市，供應(yīng)量連續(xù)放大，加上現(xiàn)時期鎮(zhèn)江市場產(chǎn)品細(xì)分現(xiàn)象明顯，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)峻，市場以后銷售壓力增大。第二部分：鎮(zhèn)江市房地產(chǎn)現(xiàn)狀特點分析鎮(zhèn)江市房地產(chǎn)市場板塊劃分原則鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場區(qū)域劃分原則鎮(zhèn)江市房地產(chǎn)市場按照都市地理位置劃分為城中板塊、丹徒新區(qū)板塊、丁卯板塊、學(xué)府板塊、南徐板塊、濱江板塊六大板塊：城中板塊――都市中心成熟居住區(qū)；丁卯板塊――產(chǎn)業(yè)居住區(qū)域、開發(fā)區(qū)成熟居住區(qū)；學(xué)府板塊――大學(xué)城居住區(qū)；南徐板塊――規(guī)劃中行政文化中心、生態(tài)居住區(qū)；濱江板塊――成熟高檔住宅區(qū)；丹徒板塊――生態(tài)居住區(qū)、產(chǎn)業(yè)居住區(qū)鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場各大板塊特點分析城中板塊――都市中心成熟居住區(qū)區(qū)域城中板塊區(qū)域范疇大市口、金山、大西路區(qū)域產(chǎn)品多層、小高層、單身公寓均價區(qū)間（元/M2）3100-4200市場綜述段優(yōu)勢明顯交通、商服配套好供應(yīng)量較少，具有稀缺性總價較高，去化也快消費群體高等收入人群分析小結(jié)：城中板塊是都市中心區(qū)，全市現(xiàn)代化商業(yè)服務(wù)中心。包括老城區(qū)和北部綜合旅行區(qū)兩部分。隨著政務(wù)、文化職能的遷出，老城區(qū)將逐步轉(zhuǎn)變成為全市的商貿(mào)、金融中心。目前市中心核心區(qū)樓盤價格在3100-4200元/平方米。是鎮(zhèn)江樓市目前進(jìn)展水平最高的區(qū)域。然而由于主城土地具有專門大的稀缺性，這在一定的程度上保證該區(qū)域價格的穩(wěn)固性。產(chǎn)品形狀也較為單一以120－150M2三房為主，單身公寓集中為30－60隨著都市改造的深入?yún)^(qū)域內(nèi)可供使用的土地越來越少，短期內(nèi)來看供應(yīng)量變化不大，然而從長期趨勢來講，城中作為都市的核心地段，拓展空間有限，整體供應(yīng)量在萎縮。丁卯板塊――產(chǎn)業(yè)居住區(qū)域、開發(fā)區(qū)成熟居住區(qū)區(qū)域丁卯板塊區(qū)域范疇丁卯路沿線產(chǎn)品多層、小高、不墅均價區(qū)間（元/M2）2400－2600市場綜述市場開發(fā)量集中區(qū)域配套設(shè)施逐步齊全交通較便利在市民心中有一定的認(rèn)可度消費群體開發(fā)區(qū)工作人群、分析小結(jié)：丁卯新區(qū)隸屬于鎮(zhèn)江新區(qū)，是鎮(zhèn)江規(guī)劃中的新城。區(qū)位于鎮(zhèn)江市東南部6公里處，緊依老城區(qū)，規(guī)劃總面積為20平方公里。規(guī)劃區(qū)分為工業(yè)區(qū)、高科技園區(qū)和商貿(mào)生活區(qū)，首期開發(fā)面積5.73平方公里，目前已開發(fā)3.33平方公里。區(qū)域內(nèi)集中了優(yōu)美的自然資源——丁卯板塊是目前大板塊中與市中心板塊最為接近的一個板塊，從一定程度上能夠講是市中心板塊的延伸，有一定的配套和居住基礎(chǔ)，是目前鎮(zhèn)江除市中心板塊外進(jìn)展最為成熟的一個板塊。板塊樓盤要緊沿丁卯橋路分布：通過近5年的進(jìn)展板塊內(nèi)的樓盤趨于成熟，目前在售項目要緊集中在丁卯路與谷陽路交匯處，整體價格在2400－2600元間個不樓盤由于產(chǎn)品的緣故均價達(dá)到3100元/M2；板塊內(nèi)樓盤多集中在丁卯路沿線，由于板塊是依靠丁卯橋開發(fā)區(qū)而形成的，區(qū)域內(nèi)土地多為工業(yè)用地，且開發(fā)年代較早板塊內(nèi)可供開發(fā)的土地越來越少。學(xué)府板塊――大學(xué)城居住區(qū)；區(qū)域?qū)W府板塊區(qū)域范疇學(xué)府路沿線產(chǎn)品多層為主、小高層、不墅（少量）均價區(qū)間（元/M2）2500－3200市場綜述開發(fā)量較大的區(qū)域配套設(shè)施有待進(jìn)一步完善有一定的自然景觀優(yōu)勢消費群體大學(xué)教師、市區(qū)客戶分析小結(jié)：學(xué)府板塊樓盤要緊集中在學(xué)府路沿線，江蘇大學(xué)、江蘇科大、鎮(zhèn)江高專串成一線是其最大的賣點，樓盤價格在2500－3200元/平方米左右；板塊內(nèi)的樓盤大多在擁有較為完善的內(nèi)部配套以及優(yōu)美的小區(qū)內(nèi)部景觀，但項目的產(chǎn)品素養(yǎng)上還有所欠缺多已浙派建筑為主，樓盤同質(zhì)化的現(xiàn)象較為嚴(yán)峻；由于臨近大學(xué)城，板塊內(nèi)的主力購買人群要緊以板塊內(nèi)的大學(xué)中的教師以及市區(qū)的部分對人文環(huán)境較為看重的客戶為主；在都市“一城兩翼“進(jìn)展戰(zhàn)略的指導(dǎo)下學(xué)府板塊作為都市向東進(jìn)展的重要區(qū)域，面臨重大機(jī)遇；南徐板塊――規(guī)劃中行政文化中心、生態(tài)居住區(qū)區(qū)域南徐板塊區(qū)域范疇南徐大道沿線產(chǎn)品多層、小高、不墅均價區(qū)間（元/M2）3100－3400市場綜述區(qū)域開發(fā)量目前不大生態(tài)環(huán)境好以后的行政中心，進(jìn)展?jié)摿Υ?，前景看好生活配套有待完善消費群體政府及事業(yè)單位工作人員、投資客戶、分析小結(jié)：南徐板塊是依靠南徐新城規(guī)劃建立起來的，南徐新城總用地20平方公里，規(guī)劃人口20萬人。是以后鎮(zhèn)江具有行政、文化、商務(wù)和生活居住多功能復(fù)合新城。首期規(guī)劃的中心區(qū)位于南徐新城東部，中心區(qū)南起312國道，北至規(guī)劃道路金蘭灣、老南徐路，西起長山灌渠(與潤州區(qū)民營科技園一渠相隔)，東依南山風(fēng)景區(qū)，距離大市口4公里，總規(guī)劃面積8.75平方公里。南徐新城是以后4年市政建設(shè)的重中之重，都市建設(shè)的50-60%的資金（50-60由于板塊處于開發(fā)初期區(qū)域目前已有專門少量的樓盤，要緊集中在黃山南路沿線當(dāng)前價格為3100－3400元/平方米，由于市政定位的高度，板塊吸引了大量投資人群的集合，價格呈跳升之勢，而價格的增長要緊緣故在于市政規(guī)劃定位對消費者造成的較高的心理預(yù)期。受規(guī)劃阻礙板塊內(nèi)的大量可供開發(fā)住宅土地連續(xù)上市，萬科、中注相繼落戶該板塊內(nèi)，將有效提升板塊的價值。是鎮(zhèn)江以后進(jìn)展定位最高的一個板塊。濱江板塊――成熟高檔住宅區(qū)；區(qū)域濱江板塊區(qū)域范疇濱江大道、東吳路區(qū)域產(chǎn)品多層、小高、高層（少量）、不墅均價區(qū)間（元/M2）3300－3900市場綜述區(qū)域價格較高，規(guī)劃設(shè)計好交通較便利配套設(shè)施較好面積較大，去化較慢消費群體政府及事業(yè)單位工作人員、高收入人群分析小結(jié)：板塊內(nèi)樓盤要緊依靠北固山及焦山憑借其優(yōu)美的沿江風(fēng)光和旅行資源吸引消費者眼光，項目內(nèi)樓盤整體規(guī)劃及產(chǎn)品多具有較高的水準(zhǔn)，是目前鎮(zhèn)江市場高端樓盤的代表。板塊內(nèi)樓盤價格為3300-3900元；作為大多數(shù)人向往的高檔居住板塊，區(qū)域的進(jìn)展專門大程度上依靠于自身市場進(jìn)展的熱力，專門是北部綜合旅行區(qū)，從目前的情勢看，該區(qū)域依舊有長足的進(jìn)展后勁；隨著維科以及順馳的項目進(jìn)入板塊內(nèi)。板塊內(nèi)樓盤整體品質(zhì)將進(jìn)一步得到提升。丹徒板塊――生態(tài)居住區(qū)、產(chǎn)業(yè)居住區(qū)；區(qū)域丹徒新區(qū)板塊區(qū)域范疇丹徒新區(qū)產(chǎn)品多層、小高層、不墅均價區(qū)間（元/M2）1800－2100市場綜述離市中心較遠(yuǎn)區(qū)域價格低以后進(jìn)展?jié)摿^大配套逐步齊全目前市民認(rèn)可度不太高消費群體中低收入人群、投資客戶分析小結(jié)：丹徒新區(qū)住宅是隨著丹徒區(qū)新新政中心啟動而啟動，并緊緊圍繞新區(qū)政府所在地展開，板塊內(nèi)樓盤整體價格區(qū)間在1800－2100元間，是目前鎮(zhèn)江樓市盆地。丹徒新區(qū)市場尚處于啟動期，板塊內(nèi)生活配套現(xiàn)對匱乏。雖開發(fā)多年但仍確實是空城一座，新區(qū)住宅成熟并形成大規(guī)模入住尚需時日。區(qū)域內(nèi)的開發(fā)企業(yè)分成兩類一類是早期的本地開發(fā)商，占據(jù)了新區(qū)中心地段，但產(chǎn)品形狀相對落后，項目規(guī)模也較?。涣硪活愂峭鈦硗顿Y企業(yè)已浙江開發(fā)商居多以大盤的規(guī)模帶來全新規(guī)劃理念，產(chǎn)品規(guī)劃甚至高于鎮(zhèn)江的整體水平。盡管總體規(guī)劃起點高，但產(chǎn)品品種單一，產(chǎn)品線雷同，同質(zhì)化現(xiàn)象十分明顯，由于丹徒新區(qū)板塊是目前鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場價格盆地因此，主力購房人群以市區(qū)逃離高房價的中低收入人群，以及大量的投資客戶。隨著丹徒新區(qū)建設(shè)的不斷深入，新區(qū)的土地市場將出現(xiàn)放量趨勢，風(fēng)景城邦及新城名苑等大盤相繼上市市場壓力較大；分析結(jié)論從價格因素的角度來分析丹徒新區(qū)板塊是目前鎮(zhèn)江房低償市場的價格盆地盡管現(xiàn)時期生活配套相對不足，以較低的價格來補(bǔ)償配套上的不足必能吸引大批因價格而來的消費者，目前板塊要緊競爭區(qū)域來自臨近的丁卯板塊以及南徐板塊。城中、濱江、學(xué)府等板塊，由于板塊自身的緣故價格相對較高，不具有可比性。丁卯及南徐板塊的部分樓盤由于及有效的操縱總價的緣故在一定的程度上將會分流一部分市區(qū)的低端消費客戶。從都市規(guī)劃及區(qū)域競爭的角度來分析丁卯板塊與丹徒新區(qū)定位存在差異，丁卯板塊是以產(chǎn)業(yè)帶動房產(chǎn)而丹徒是規(guī)劃中的“鎮(zhèn)江第二生活城“概念定位不同帶來客源的差異，南徐新城的規(guī)劃開發(fā)也剛剛起步和丹徒新區(qū)板塊的進(jìn)展存在時刻節(jié)點錯位，等南徐板塊建設(shè)進(jìn)入開發(fā)初期時丹徒板塊憑借自身的時刻錯位優(yōu)勢與南徐板塊相比并不處于劣勢。鎮(zhèn)江住宅市場各競爭板塊項目研究（多層、小高層、高層）城中板塊城中板塊競爭項目概況樓盤名稱中房。光華雅居盛世峰會京凌大廈蘇源。朗香園開發(fā)商中房集團(tuán)鎮(zhèn)江房地產(chǎn)開發(fā)公司江蘇誠信空調(diào)設(shè)備有限公司鎮(zhèn)江蘇源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積2.8萬M20.6萬M23.4萬M2總建面積3.4萬M224.3萬M2建筑形式多層高層多層容積率1.231.3裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯毛坯毛坯物業(yè)治理費（元/M2/月）0.41.40.5均價（元/M2）30004200（毛坯）3100主力戶型87M2、103M80M2兩房、100M2兩房，住宅總套數(shù)規(guī)劃300多套規(guī)劃112套規(guī)劃360套首次推出時刻05年1月05年9月05年7月近期開盤時刻05年9月銷售狀況整體去化80%整體去化30%整體去化55%優(yōu)待措施無一次性付款99折一次性付款98折內(nèi)部配套設(shè)施商鋪底層商鋪沿街商鋪、網(wǎng)球場、羽毛球場后續(xù)供應(yīng)0.5萬M21.4萬M22城中板塊主力產(chǎn)品類型面積分析城中板塊作為鎮(zhèn)江市的核心區(qū)域隨著鎮(zhèn)江市都市改造的不斷進(jìn)行城中板塊市場開發(fā)量在萎縮，市中心核心區(qū)域差不多完成多層向小高層過渡的過程。正在由小高層向高層過渡、板塊內(nèi)商業(yè)樓盤、辦公樓盤眾多。單身公寓項目也開始在城中板塊中顯現(xiàn)。標(biāo)志著城中板塊差不多進(jìn)入房地產(chǎn)市場開發(fā)的中期。目前在售項目多集中在城中板塊的邊緣區(qū)域以產(chǎn)品多層為主，板塊內(nèi)的產(chǎn)品面積也較為單一以120M城中板塊產(chǎn)品價格及主力總價分析城中土地的稀缺性及地段的優(yōu)異性決定了區(qū)域內(nèi)不菲的價格一般公寓項目毛坯價在400元個不精裝修項目單價突破5000元。物業(yè)均價區(qū)域總價均在45萬元左右。城中板塊內(nèi)部配套設(shè)施分析城中地區(qū)從來不確配套，城中板塊占地面積小，多共享周邊固有的配套設(shè)施。多層項目多會在項目外圍建筑底層商鋪，高層項目多會將裙樓作為樓盤的商業(yè)配套。但關(guān)于項目來講經(jīng)濟(jì)意義遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于使用意義。城中板塊后續(xù)供應(yīng)量分析短期內(nèi)來看供應(yīng)量變化不大，然而從長期趨勢來講，城中作為都市的核心地段，拓展空間有限，整體供應(yīng)量在萎縮；城中市場在售項目后繼供應(yīng)量約10萬M2。城中板塊代表項目名稱：蘇源。朗香源位置：鎮(zhèn)江市中山北路開發(fā)商：鎮(zhèn)江蘇源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司整體規(guī)劃：總建面積4.3萬方在售范疇：一期均價：3100元/M2宣傳賣點：周邊歷史人文氛圍區(qū)位優(yōu)勢廣告口號：經(jīng)典因為品質(zhì)項目簡介：蘇源。朗香源占地面積3.4萬平方米，總建筑面積4.3萬平方米，綠地率為30.3%。朗香源緊鄰塔影湖，周邊環(huán)境優(yōu)美，可傾聽金山寺的悠遠(yuǎn)鐘聲。項目建筑形式為多層，主力房型為總體評述：蘇源。朗香源項目緊鄰金山，凝聚博厚悠遠(yuǎn)的鎮(zhèn)江地緣人脈，地理位置得天獨厚。周邊公共配套設(shè)施業(yè)已齊備。項目以人為本，力求將都市文脈、歷史、文化與社區(qū)的日常生活融合為一體，通過景觀設(shè)置努力營造舒服、文雅的居住氛圍。自然舒服的居住環(huán)境和適中的價位是項目倍受歡迎的要緊緣故。丁卯板塊丁卯板塊競爭項目概況樓盤名稱華芳。世紀(jì)名門美林灣江南世家開發(fā)商張家港市華芳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司江蘇銀翔房地產(chǎn)開發(fā)有限公司江蘇沃得房地產(chǎn)開發(fā)有限公司鎮(zhèn)江騰龍置業(yè)有限公司占地面積825萬M26.8萬M216萬M2總建面積14萬M230萬M210萬M220萬M2建筑形式多層多層多層、小高層多層、小高層、不墅容積率1.71.21.51.25裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯毛坯毛坯毛坯物業(yè)治理費（元/M2/月）0.350.40.40.4均價（元/M2）26002300多層29003100主力戶型130M75M2—95M83M2、95M2兩房，83M132M住宅總套數(shù)1000套規(guī)劃共1200套二期352套規(guī)劃共570套規(guī)劃共1000套一期200套首次開盤時刻05年10月04年9月04年11月05年7月近期開盤時刻05年7月05年3月銷售狀況整體去化20%整體去化60%整體去化50%一期去化50%優(yōu)待措施一次性99折無無一次性99折內(nèi)部配套設(shè)施門前有超市、銀行、醫(yī)院、市民廣場中心形象廣場3萬方的商業(yè)中心、市民廣場社區(qū)會所、游泳池、幼兒園、街鋪后續(xù)供應(yīng)約10萬M2約10萬M2約20萬M2（包含項目新地塊）約15萬M2丁卯板塊主力產(chǎn)品類型面積分析城東板塊現(xiàn)在售樓盤要緊集中在丁卯橋橋開發(fā)區(qū)周邊，是鎮(zhèn)江經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的一部分。要緊以程機(jī)械產(chǎn)業(yè)、電子信息產(chǎn)業(yè)，生物工程產(chǎn)業(yè)和食品產(chǎn)業(yè)特色的開發(fā)區(qū)。區(qū)域內(nèi)要緊購買人群以在園區(qū)工作的人群為主，是目前丹徒新區(qū)板塊的要緊競爭對象。通過近5年的進(jìn)展板塊內(nèi)社區(qū)配套的趨于完善和生活氛圍使得各個樓盤去化速度較快。從上圖能夠看出板塊內(nèi)的競爭樓盤以多層為主少數(shù)項目后期規(guī)劃有小高層，同時兼有高檔不墅，以有用型產(chǎn)品為主，戶型為116－1