資產(chǎn)評估學(xué)課件

第一節(jié)資產(chǎn)評估的程序一、明確資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)給誰評、為啥評、評什么、什么時(shí)點(diǎn)的什么價(jià)值、什么時(shí)間交什么樣的報(bào)告、報(bào)告使用限制、怎么收費(fèi)收多少、其他。二、簽訂資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書（合同）三、編制資產(chǎn)評估工作計(jì)劃評估項(xiàng)目中的事（任務(wù)分解）、人、財(cái)、物、時(shí)間安排四、對待評估資產(chǎn)的核實(shí)與實(shí)地查勘五、收集與資產(chǎn)評估有關(guān)的資料產(chǎn)權(quán)證明文件、技術(shù)資料六、評定估算七、編制和提交評估報(bào)告八、資產(chǎn)評估工作底稿歸檔

資產(chǎn)評估的程序與基本方法第二節(jié)成本法一、成本法的概念復(fù)原重置成本是指在評估基準(zhǔn)日，用與估價(jià)對象同樣的生產(chǎn)材料、生產(chǎn)及設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、工藝質(zhì)量，重新生產(chǎn)一與估價(jià)對象全新狀況同樣的資產(chǎn)即復(fù)制品的成本。更新重置成本是指在評估基準(zhǔn)日，運(yùn)用現(xiàn)代生產(chǎn)材料、生產(chǎn)及設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、工藝質(zhì)量，重新生產(chǎn)一與估價(jià)對象的具有同等功能效用的全新資產(chǎn)的成本。實(shí)體性貶值是指資產(chǎn)投入使用后，由于使用磨損和自然力的作用，導(dǎo)致其物理性能不斷下降而引起的價(jià)值減少。功能性貶值是指由于新技術(shù)的推廣和應(yīng)用，使得待評估資產(chǎn)與社會(huì)上普遍使用的資產(chǎn)相比，在技術(shù)上明顯落后、性能降低，因而價(jià)值也相應(yīng)減少。

經(jīng)濟(jì)性貶值是指由于資產(chǎn)以外的外部環(huán)境因素的變化，如新政策或法規(guī)的發(fā)布和實(shí)施、戰(zhàn)爭、政治動(dòng)蕩、市場蕭條等情況，限制了資產(chǎn)的充分有效利用，使得資產(chǎn)價(jià)值下降。

評估價(jià)值=重置成本-實(shí)體性貶值-功能性貶值-經(jīng)濟(jì)性貶值或：評估價(jià)值=重置成本×成新率二、成本法的評估程序三、重置成本的估算方法（一）重置核算法將資產(chǎn)的總成本分為直接成本和間接成本。直接成本是指直接構(gòu)成資產(chǎn)生產(chǎn)成本支出的部分，應(yīng)當(dāng)按評估基準(zhǔn)日的現(xiàn)時(shí)成本逐項(xiàng)加總。間接成本是指為建造、購買資產(chǎn)而發(fā)生的管理費(fèi)、總體設(shè)計(jì)制圖費(fèi)等支出項(xiàng)目。間接成本一般按照人工成本的一定比例、直接成本的一定比例、或單位工作量的間接成本價(jià)格等方法進(jìn)行估算。重置核算法是間接成本=人工成本總額×成本分配率成本分配率=間接成本額/人工成本額或：間接成本=直接成本×間接成本相對于直接成本的比率或：間接成本=工作量（單位為工時(shí)或工日）×單位工作量的間接成本某企業(yè)現(xiàn)有一臺(tái)機(jī)器設(shè)備，其同類產(chǎn)品的市場價(jià)格為60000元/臺(tái)，運(yùn)雜費(fèi)為1000元，直接安裝成本為900元，其中包括原材料400元，人工成本500元，安裝需要50個(gè)工時(shí)。根據(jù)已往的統(tǒng)計(jì)分析表明，安裝成本中的間接成本相對于直接成本的比率一般為50%。估算繼續(xù)利用條件下該機(jī)器設(shè)備的重置成本為多少。

（二）物價(jià)指數(shù)法資產(chǎn)重置成本=資產(chǎn)原始成本×（評估基準(zhǔn)日同類資產(chǎn)定基物價(jià)指數(shù)/資產(chǎn)購建時(shí)同類資產(chǎn)定基物價(jià)指數(shù)）資產(chǎn)重置成本=資產(chǎn)原始成本×（1+物價(jià)變動(dòng)指數(shù)）

=資產(chǎn)原始成本×環(huán)比價(jià)格指數(shù)a1×a2×a3……×an某項(xiàng)待評估資產(chǎn)購建于1995年10月，賬面原始價(jià)值為20萬元，現(xiàn)評估其1999年10月3日的價(jià)值。調(diào)查得知該類資產(chǎn)在1995年和1999年的資產(chǎn)定基物價(jià)指數(shù)分別為120%、160%，1996-1999年的環(huán)比價(jià)格指數(shù)分別為110%、105%、120%、96%，物價(jià)變動(dòng)（上漲）指數(shù)約為33%。估算該資產(chǎn)的重置成本。（三）功能價(jià)值法待評估資產(chǎn)的重置成本=參照物的重置成本××（待評估資產(chǎn)的生產(chǎn)能力÷參照物的生產(chǎn)能力）（四）規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法待評估資產(chǎn)的重置成本=參照物的重置成本××（待評估資產(chǎn)的生產(chǎn)能力÷參照物的生產(chǎn)能力）x

在運(yùn)用成本法對企業(yè)整體資產(chǎn)或某一相同類型資產(chǎn)進(jìn)行評估時(shí)，可以采用統(tǒng)計(jì)分析法確定某類資產(chǎn)的重置成本。四、實(shí)體性貶值的估算

（一）觀察法（二）使用年限法實(shí)體性貶值=（重置成本-預(yù)計(jì)殘值）××（實(shí)際已使用年限÷總使用年限）實(shí)際已使用年限=名義已使用年限×資產(chǎn)利用率資產(chǎn)利用率=至評估基準(zhǔn)日資產(chǎn)的累計(jì)實(shí)際利用時(shí)間÷÷至評估基準(zhǔn)日資產(chǎn)的累計(jì)法定利用時(shí)間某機(jī)器設(shè)備購建于1994年10月30日，根據(jù)其技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，規(guī)定正常使用強(qiáng)度下每天的運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)間為8小時(shí)，由于其生產(chǎn)的產(chǎn)品自1994年初至1998年末期間在市場上供不應(yīng)求，企業(yè)主在此期間一直超負(fù)荷使用該設(shè)備，每天實(shí)際運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)間為10小時(shí)，自1999年初恢復(fù)正常使用，現(xiàn)以2000年10月30日為評估基準(zhǔn)日，確定該設(shè)備的名義已使用年限、資產(chǎn)利用率、實(shí)際已使用年限。五、功能性貶值的估算

（一）超額運(yùn)營功能性貶值的估算步驟

（1）比較年運(yùn)營成本之間的差異（2）確定凈超額運(yùn)營成本（3）估計(jì)待評估資產(chǎn)的剩余使用壽命（4）凈超額運(yùn)營成本折算為評估基準(zhǔn)日的現(xiàn)值（二）超額投資功能性貶值，

復(fù)原重置成本-更新重置成本某待評估的生產(chǎn)控制裝置正常運(yùn)行需要6名技術(shù)操作員，而目前的新式同類控制裝置僅需要4名操作員。假定待評估裝置與新裝置的運(yùn)營成本在其他方面相同，操作人員的人均年工資福利費(fèi)為12000元，待評估資產(chǎn)還可以使用3年，所得稅稅率為25%，適用折現(xiàn)率為10%。估算該資產(chǎn)相對于同類新裝置的功能性貶值。六、經(jīng)濟(jì)性貶值的估算七、成新率的估算

（一）觀察法（二）經(jīng)濟(jì)使用年限法成新率=剩余經(jīng)濟(jì)使用年限÷÷（實(shí)際已使用年限+剩余經(jīng)濟(jì)使用年限）（三）修復(fù)費(fèi)用法成新率=1-貶值率=1-（修復(fù)費(fèi)用÷重置成本）資產(chǎn)的有些實(shí)體性損耗和功能性損耗是不可修復(fù)的，對不可修復(fù)性損耗部分，只能以其對資產(chǎn)價(jià)值造成的損耗額來替代對其修復(fù)的費(fèi)用。某數(shù)控設(shè)備的重置成本為150萬元，已經(jīng)使用兩年，其經(jīng)濟(jì)使用壽命約為20年。該設(shè)備的數(shù)控系統(tǒng)損壞，估計(jì)修復(fù)費(fèi)用為17萬元，其他部分工作正?！，F(xiàn)估算其成新率。第三節(jié)比較法

一、比較法的概念評估價(jià)值=市場參照交易價(jià)格+Σ評估對象優(yōu)于參照交易物因素引起的價(jià)格差額-Σ評估對象劣于參照交易物因素引起的價(jià)格差額評估價(jià)值=市場參照交易價(jià)格×修正系數(shù)二、運(yùn)用比較法評估資產(chǎn)的程序三、進(jìn)行比較分析和調(diào)整的因素時(shí)間因素、地域因素、功能因素、交易因素非正常交易一般包括：交易雙方似乎有利益關(guān)系，比如母公司與子公司之間、兄弟公司之間，或者類似的關(guān)聯(lián)公司之間等。參與交易的一方由于一項(xiàng)法規(guī)或司法命令而不得不進(jìn)行某項(xiàng)交易。如企業(yè)的破產(chǎn)清算。買方急于想買，或賣方急于想賣。交易的賣方為買方提供了低于市場條件或其他方式的融資。如允許買方分期付款。在非現(xiàn)金交易方式基礎(chǔ)上的復(fù)雜交叉交易。如相互承諾以低于市場價(jià)值為對方提供服務(wù)或產(chǎn)品。第四節(jié)收益法

一、收益法的概念二、收益法的評估程序三、收益法計(jì)算常用公式（一）在年資產(chǎn)凈現(xiàn)金流不變時(shí)

v=a〔（1+r）n-1〕/r（1+r）nv=a/r

（二）在年資產(chǎn)凈現(xiàn)金流等額遞增時(shí)

v=a1〔（1+r）n-1〕/r（1+r）n++b〔（1+r）n-1〕/r2（1+r）n-bn/r（1+r）n

v=a1/r+b/r2

（三）在年資產(chǎn)凈現(xiàn)金流等比率遞增時(shí)

v=a1〔（1+r）n-（1+g）n〕/（r-g）（1+r）n

v=a1/（r-g）

（四）預(yù)期資產(chǎn)將在評估基準(zhǔn)日后第j年末以價(jià)格vj出售時(shí)

v=Σai/（1+r）i+vj/（1+r）j

i=1，2，……jvj=Σax/（1+r）x-j

x=j+1,j+2,……n預(yù)計(jì)某企業(yè)未來5年的稅后資產(chǎn)凈現(xiàn)金流分別為15萬元、13萬元、12萬元、14萬元、15萬元，假定該企業(yè)可以永續(xù)持續(xù)經(jīng)營下去，且從第6年起以后各年收益均為15萬元，折現(xiàn)率為10%，確定該企業(yè)持續(xù)經(jīng)營下的價(jià)值。四、預(yù)期資產(chǎn)凈現(xiàn)金流的估算五、折現(xiàn)率的估算

（一）市場比較法（二）資本資產(chǎn)定價(jià)模型法

資產(chǎn)期望回報(bào)率=無風(fēng)險(xiǎn)利率+資產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償×β=無風(fēng)險(xiǎn)利率+（資產(chǎn)平均回報(bào)率-無風(fēng)險(xiǎn)利率）×β

（三）加權(quán)平均資本成本法加權(quán)資本成本=權(quán)益成本×權(quán)益比+稅前負(fù)債成本×（1-所得稅邊際稅率）×負(fù)債比某類企業(yè)的目標(biāo)財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)是40%負(fù)債，60%權(quán)益，稅前負(fù)債成本是7%，權(quán)益成本是14%，所得稅稅率為33%，計(jì)算加權(quán)平均資本成本（折現(xiàn)率）。六、收益期限的確定機(jī)器設(shè)備評估第一節(jié)機(jī)器設(shè)備評估概述一、機(jī)器設(shè)備的含義二、機(jī)器設(shè)備的分類（一）按在再生產(chǎn)中的作用分類生產(chǎn)工藝類設(shè)備、輔助生產(chǎn)設(shè)備、服務(wù)設(shè)備（二）按適用范圍分類通用設(shè)備、專用設(shè)備、非標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備（三）按國家固定資產(chǎn)分類標(biāo)準(zhǔn)分類通用設(shè)備、專用設(shè)備、交通運(yùn)輸設(shè)備、電氣設(shè)備電子產(chǎn)品及通信設(shè)備、儀器儀表、計(jì)量標(biāo)準(zhǔn)器具及量具、衡器

（四）按現(xiàn)行會(huì)計(jì)制度分類生產(chǎn)用機(jī)器設(shè)備、非生產(chǎn)用機(jī)器設(shè)備、租出機(jī)器設(shè)備、未使用機(jī)器設(shè)備、不需用機(jī)器設(shè)備、融資租入機(jī)器設(shè)備三、機(jī)器設(shè)備的評估特點(diǎn)四、機(jī)器設(shè)備評估程序明確基本事項(xiàng)評估準(zhǔn)備現(xiàn)場工作確定設(shè)備評估經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)評定估算撰寫評估報(bào)告及評估說明評估報(bào)告的審核和報(bào)出一、機(jī)器設(shè)備重置成本的測算（一）重置核算法

1、按復(fù)原重置成本評估某機(jī)床按現(xiàn)行市價(jià)購置，每臺(tái)為5萬元，運(yùn)雜費(fèi)為800元，安裝調(diào)試費(fèi)中原材料400元，人工費(fèi)600元。按同類設(shè)備安裝調(diào)試的間接費(fèi)用分配，間接費(fèi)用為每天人工費(fèi)用的75%。求該機(jī)床的重置成本。重置成本=重置直接費(fèi)用+重置間接費(fèi)用直接費(fèi)用：機(jī)床重置購價(jià) 50000元運(yùn)雜費(fèi) 800元安裝調(diào)試費(fèi) 1000元直接費(fèi)用總額 51800元間接費(fèi)用：600×0.75=450元該機(jī)床的重置成本＝51800＋450＝52250元第二節(jié)機(jī)器設(shè)備的成本法評估

2、按更新重置成本評估某企業(yè)一臺(tái)自制設(shè)備成本為30萬元，其中鋼材占40%，鑄鐵占20％，人工費(fèi)占30％，管理費(fèi)占10％。按現(xiàn)行技術(shù)條件更新自制設(shè)備，鋼材和鑄鐵均可節(jié)約20％，人工節(jié)省10％。通過市場調(diào)查得知，自制設(shè)備自制造以來，鋼材價(jià)格上升80％，鑄鐵價(jià)格上升50％，工時(shí)成本上漲100％，管理費(fèi)按工時(shí)分?jǐn)偟念~度上升40％。試計(jì)算該自制設(shè)備的重置成本。鋼材 30×40%×（1-20%）×（1+80%）=17.28（萬元）鑄鐵 30×20%×(1-20%)×(1+50%)＝7.2（萬元）材料成本 17.28+7.2=24.48萬元人工成本30×30%×（1-10%）×（1+100%）=

16.2萬元管理費(fèi)用30×10%×（1-10%）×（1+40%）=3.78萬元該自制設(shè)備的更新重置成本＝24.48+16.2+3.78=44.46（萬元）3．綜合估價(jià)法

RCN=（C1÷Km＋C2）×(1+Kp)×(1+Kd÷N)×(1+Kt)（1）主材費(fèi)C1＝∑[(某主材凈消耗量÷該主材利用率)×含稅市場價(jià)÷(1+增值稅率)]（2）主要外購件費(fèi)C2＝∑[某主要外購件數(shù)量×含稅市場價(jià)÷(1+增值稅率)]（3）綜合稅率某非標(biāo)準(zhǔn)自制設(shè)備的主材凈消耗量為3.8噸，該主材評估基準(zhǔn)日的不含稅市場價(jià)格為3800元/噸，設(shè)備制造所需主要外購件的不含稅費(fèi)用為21470元。其主材利用率為90％，成本主材費(fèi)率為47％，成本利潤率為16％，設(shè)計(jì)費(fèi)率為15％，同樣設(shè)備的產(chǎn)量2臺(tái)?，F(xiàn)行增值稅稅率17％，城市維護(hù)建設(shè)稅率7％，教育附加費(fèi)率3％。求設(shè)備重置成本。主材費(fèi)C1＝3.8÷90％×3800=16044（元）綜合稅率＝17％×（1＋7％+3%）=18.7%RCN=（16044÷47％＋21470）×(1+16％)×(1+15%÷2)×(1+18.7%)=82307(元)

（二）指數(shù)調(diào)整法重置成本＝設(shè)備原始成本×(設(shè)備評估基準(zhǔn)日定基物價(jià)指數(shù)÷設(shè)備購建時(shí)定基物價(jià)指數(shù))（三）功能價(jià)值法

重置全新機(jī)器設(shè)備一臺(tái)其價(jià)值為５萬元，年產(chǎn)量為500件，現(xiàn)知被評估機(jī)器設(shè)備年產(chǎn)量為400件，其重置成本為：

5×(400÷500)＝4（萬元）（四）規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法重置全新機(jī)器設(shè)備一臺(tái)其價(jià)值為６萬元，年產(chǎn)量為600件，現(xiàn)知被評估機(jī)器設(shè)備年產(chǎn)量為400件，設(shè)ｘ值為0.8。被評估機(jī)器設(shè)備重置成本＝（400/600）0.8×６＝4.3（萬元）二、機(jī)器設(shè)備的實(shí)體性貶值的測算（一）使用年限法實(shí)體性貶值率=設(shè)備的已使用年限÷

（設(shè)備已使用年限+設(shè)備尚可使用年限）×100%=加權(quán)投資年限÷（加權(quán)投資年限+尚可使用年限）加權(quán)投資年限=∑[已投資年限×（原始投資的更新成本÷∑更新成本）]某企業(yè)1985年購入一臺(tái)設(shè)備，帳面原值為30000元，1990年和1992年進(jìn)行兩次更新改造，當(dāng)年投資分別為3000元和2000元，1995年對該設(shè)備進(jìn)行評估，假定：從1985年至1995年年通貨膨脹率為10%，該設(shè)備的尚可使用年限經(jīng)檢測和鑒定為7年，試估算設(shè)備的實(shí)體性貶值率。（二）觀察法

(三）修復(fù)費(fèi)用法

實(shí)體性貶值率=修復(fù)費(fèi)用/重置成本三、機(jī)器設(shè)備的功能性貶值（一）超額投資性功能性貶值（二）超額運(yùn)營性功能性貶值某被評估對象是一生產(chǎn)控制裝置，其正常運(yùn)行需5名操作人員。目前同類新式控制裝置所需操作人員定額為3名?，F(xiàn)假設(shè)新、舊控制裝置在運(yùn)營成本的其他項(xiàng)目支出大致相同，操作人員人均年收入為12000元，被評估控制裝置尚可使用3年，所得稅率為25%，適用的折現(xiàn)率為10%，試測算被評估控制裝置的功能性貶值額。計(jì)算被評估控制裝置的年超額運(yùn)營成本（5-3）×12000=24000（元）計(jì)算被評估控制裝置的年凈超額運(yùn)營成本

24000×（1-25%）=18000（元）將年凈超額運(yùn)營成本折現(xiàn)求和

18000×（P/A，10%，3）=18000×1/10%×{1-1/（1+10%）3}=18000×2.4869=44764.2（元）四、機(jī)器設(shè)備的經(jīng)濟(jì)性貶值（一）設(shè)備利用率下降造成的經(jīng)濟(jì)性貶值經(jīng)濟(jì)性貶值率=[1-（設(shè)備預(yù)計(jì)可被利用的生產(chǎn)能力/設(shè)備原設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力）x]×100%經(jīng)濟(jì)性貶值額=（重置成本－實(shí)體性貶值－功能性貶值）×經(jīng)濟(jì)性貶值率

（二）外界變化造成收益減少所致經(jīng)濟(jì)性貶值經(jīng)濟(jì)性貶值額=

設(shè)備年收益損失額×（1－所得稅率）×（P/A，r，n）某企業(yè)電視機(jī)生產(chǎn)線，原設(shè)計(jì)年生產(chǎn)能力為10萬臺(tái)，由于市場疲軟，市場對電視機(jī)的需求減少，該企業(yè)不得不將生產(chǎn)量減至年產(chǎn)量7萬臺(tái)（假設(shè)銷售價(jià)格和其他條件不變），試估測該生產(chǎn)線的經(jīng)濟(jì)性貶值率。如企業(yè)不是通過降低生產(chǎn)量來順應(yīng)市場變化，而是通過降低其電視機(jī)價(jià)格。假設(shè)原銷售價(jià)為2000元/臺(tái)，要使10萬臺(tái)電視機(jī)能夠賣掉，其銷售價(jià)格需降至1900元/臺(tái)。又經(jīng)估測，該生產(chǎn)線還可繼續(xù)使用3年，企業(yè)所在行業(yè)投資報(bào)酬率為10%，試估算該生產(chǎn)線的經(jīng)濟(jì)性貶值額。五、機(jī)器設(shè)備的成新率估算（一）最小年平均費(fèi)用法

Ci=（∑V+∑B）/T

某臺(tái)機(jī)器設(shè)備原值為30000元，每年的運(yùn)行維護(hù)費(fèi)和折舊后的殘余價(jià)值如下

年平均費(fèi)用的計(jì)算可用下表表示（二）低劣化數(shù)值法低劣化數(shù)值法假定設(shè)備的原始價(jià)格為K0，低劣化值即由于設(shè)備性能逐年降低而使得設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)費(fèi)用增加的年平均值為λ。則設(shè)備的經(jīng)濟(jì)壽命為：

T0=（2K0/λ）1/2第三節(jié)機(jī)器設(shè)備市場比較法評估一、市場法評估機(jī)器設(shè)備的步驟二、案例被評估對象為生產(chǎn)一種化工原料的設(shè)備，經(jīng)市場調(diào)查，參照物選定為生產(chǎn)相同產(chǎn)品的另一設(shè)備。該類設(shè)備的規(guī)模效益指數(shù)0.65。參照物為全新設(shè)備，購置時(shí)間為2個(gè)月前，經(jīng)分析，評估時(shí)價(jià)格上升了5%，其它比較如下表：

房地產(chǎn)評估第一節(jié)房地產(chǎn)評估概述

一、房地產(chǎn)的概念房地產(chǎn)是指房屋及其附屬物，和承載房屋及其附屬物的土地，以及與它們相應(yīng)的各種財(cái)產(chǎn)權(quán)利。二、房地產(chǎn)的特點(diǎn)不可移動(dòng)性，耐用性，差異性，高價(jià)值性，供給有限性，投資消費(fèi)雙重性，實(shí)體構(gòu)成二元性

2006年11月16日，福建省廈門，重達(dá)5000噸６層高廈門市人民檢察院偵查技術(shù)綜合樓在液壓千斤頂?shù)臓恳戮従徬蝾A(yù)定方向移動(dòng)。由于大樓原所在地被規(guī)劃它用，為節(jié)省資金，故將這棟大樓按照預(yù)定方向“轉(zhuǎn)身”４５度移動(dòng)６１米到預(yù)定的位置重新安家。五臺(tái)山南禪寺大殿建于唐建中二年（公元７８０年），距今已有１２００多年的歷史。28三、房地產(chǎn)的類型居住類，商業(yè)類，休閑類，公共事業(yè)類，工業(yè)類四、如何描述房地產(chǎn)位置、四至、形狀，面積大小，建筑層數(shù)和高度，建筑結(jié)構(gòu)，裝修及附屬設(shè)備，建成年月、質(zhì)量、維護(hù)保養(yǎng)、采光、通風(fēng)、隔音、隔熱，建筑外觀及平面格局，利用現(xiàn)狀及規(guī)劃，產(chǎn)權(quán)狀況，地質(zhì)基礎(chǔ)及基礎(chǔ)設(shè)施改良等五、房地產(chǎn)評估的理論基礎(chǔ)（一）地租理論地租就是超過投入土地一定生產(chǎn)要素（勞動(dòng)和資本）所獲一般總報(bào)酬的超額報(bào)酬。區(qū)位地租（二）土地價(jià)格理論土地內(nèi)在價(jià)值是地租的資本化

V=∑ai/(1+r)i土地價(jià)格主要是由需求決定六、房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成（一）土地價(jià)格的構(gòu)成土地價(jià)格是由土地原始價(jià)值、公共投資與環(huán)境改良價(jià)值、私人投資改良價(jià)值、未來價(jià)值四項(xiàng)因素在地理空間上的組合，而表現(xiàn)出來的土地交易貨幣額。具體為，土地價(jià)格由純農(nóng)地價(jià)格、土地用途轉(zhuǎn)換成本、土地價(jià)格的預(yù)期增值，不確定性的風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償費(fèi)、區(qū)位價(jià)值構(gòu)成。七、房地產(chǎn)價(jià)格種類（一）土地價(jià)格的種類土地所有權(quán)價(jià)格、土地使用權(quán)價(jià)格

二者價(jià)格差異，隨著使用年限的增加而縮小基準(zhǔn)地價(jià)指在某一城市的一定區(qū)域范圍內(nèi)，根據(jù)用途相似、地段相連、地價(jià)相近的原則劃分地價(jià)區(qū)段，然后調(diào)查評估出各地價(jià)區(qū)段在某一時(shí)點(diǎn)的平均價(jià)格。是按照城市土地級別或均質(zhì)地域分別評估的商業(yè)、住宅、工業(yè)等各類用地和綜合土地級別的一定年期土地使用權(quán)的平均價(jià)格。課稅價(jià)格、征收價(jià)格、抵押價(jià)格課稅價(jià)格是政府課征與土地價(jià)值有關(guān)的稅時(shí)所確定的土地價(jià)格征收價(jià)格指征用農(nóng)村集體所有土地、用地人合法占有土地時(shí)，向土地所有者或土地使用者支付的貨幣額抵押價(jià)格是以土地為抵押擔(dān)保物借款時(shí)，貸款人確定的土地抵押物價(jià)值總價(jià)格、單位價(jià)格、樓面地價(jià)樓面地價(jià)=土地總價(jià)格/建筑總面積=土地單位價(jià)格/容積率“容積率”是指一個(gè)小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率樓面地價(jià)往往比土地單價(jià)更能反映土地價(jià)格水平的高低評估價(jià)格。八、房地產(chǎn)價(jià)格影響因素（一）影響土地價(jià)格的因素1、一般因素：社會(huì)因素①社會(huì)穩(wěn)定狀況②人口狀況③城市化；經(jīng)濟(jì)因素①國民經(jīng)濟(jì)水平和趨勢②金融環(huán)境③稅負(fù)；制度及政策因素①土地制度及政策②住房制度352、區(qū)域因素：商服繁華因素；道路通達(dá)因素；交通便捷因素；城市設(shè)施狀況因素；環(huán)境因素3、個(gè)別因素：①宗地的位置、面積、形狀、小地貌、地勢、地質(zhì)基礎(chǔ)；②臨近道路的寬窄、鋪設(shè)、交通管制狀況，以及給排水狀況；③土地利用控制狀況；④建筑物與土地的組合是否得當(dāng)；⑤土地使用權(quán)年限的長短規(guī)模、繁華、腹地、資信、環(huán)境、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、交通景觀、交通、生活基礎(chǔ)設(shè)施配套、規(guī)劃設(shè)計(jì)、人文交通、生產(chǎn)基礎(chǔ)設(shè)施配套、集聚、環(huán)境管制、勞動(dòng)力（二）影響建筑物價(jià)格的因素1、建筑物構(gòu)造、裝修、設(shè)備；2、規(guī)模及高度；3、用途；4、地區(qū)；5、物價(jià)水平九、房地產(chǎn)價(jià)格評估原則合法原則：（1）估價(jià)對象具有合法的產(chǎn)權(quán)；（2）估價(jià)對象的（假定或當(dāng)前）利用方式（如用途、容積率等）必須是合法的；（3）交易或處分方式必須合法。第二節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格的成本法評估一、成本法基本原理

MV=LV+（RCN-D）

MV——房地產(chǎn)市場價(jià)格；LV——土地使用權(quán)價(jià)格；RCD——建筑物重置成本；

D——建筑物貶值損耗（功能性貶值、實(shí)體性貶值、經(jīng)濟(jì)性貶值）三個(gè)重要步驟：①估算土地使用權(quán)價(jià)格②估算建筑物重置成本③估算建筑物貶值損耗二、建筑物重置成本估算（一）重置成本的構(gòu)成（二）重置成本估算方法1、工料測量法按照建筑成本組成部分和次級組成部分，分項(xiàng)列出所有勞動(dòng)力、原材料等直接成本以及所有間接成本項(xiàng)目2、分部分項(xiàng)法將估價(jià)對象建筑物分成數(shù)個(gè)分部或分項(xiàng)工程，然后利用建筑工程概算定額查出各分部或分項(xiàng)工程單位成本，分別乘以各分部分項(xiàng)工程工程量，得到個(gè)分部分項(xiàng)工程成本，累加得到建筑總成本，再加上間接成本、利潤求得重建成本.

3、單位比較法根據(jù)待評估建筑物的特性、規(guī)模、形狀選擇合適的比較單位成本（如1000元/平方米），以此作為評估參照基準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整，并考慮建筑規(guī)模、建筑質(zhì)量等因素的差異，獲得估算重置成本某獨(dú)戶式住宅重置成本的單位比較法評估可比較單位重置成本（參照基準(zhǔn)）800元/建筑平方米規(guī)模及形狀修正系數(shù)1.05基本總成本400平方米

×1.05×800元/平方米=33.6萬元加其它修正項(xiàng)目(空調(diào)、廚房設(shè)備)1.2萬元加車庫及院落開發(fā)成本2萬元總重置成本35.8萬元4、價(jià)格指數(shù)調(diào)整法工料測量法

——準(zhǔn)確度高，工作量大，太費(fèi)時(shí)間分部分項(xiàng)法

——工作效率高，詳細(xì)且高度準(zhǔn)確單位比較法

——不如前兩種方法準(zhǔn)確價(jià)格指數(shù)調(diào)整法

——須用類別價(jià)格指數(shù)（三）土地使用權(quán)價(jià)格估算（成本法）土地價(jià)格=土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+利息+利潤+土地增值收益三、建筑物貶值的估算（一）分類計(jì)算實(shí)體性貶值:具體原因包括使用、長期磨損、管理疏忽、蟲蛀、朽腐、潮濕、自然力\使用年限法功能性貶值:指由于建筑物用途、使用強(qiáng)度、設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備配備等不合理造成的建筑物功能不足或浪費(fèi)所形成的價(jià)值損失修復(fù)費(fèi)用率法或在綜合成新率測算時(shí)一并考慮經(jīng)濟(jì)性貶值:外界條件變化影響了建筑物效用的發(fā)揮而引起的貶值商業(yè)用房空房率增加、出租面積減少、工業(yè)用房閑置經(jīng)濟(jì)性貶值=（二）總體貶值的估算成新折扣法，建筑物貶值：C×（1-q）成新率(q)=[總經(jīng)濟(jì)耐用年限（n）-實(shí)際已使用年限（t）]/[總經(jīng)濟(jì)耐用年限（n）]第三節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格評估的市場法一、市場比較法基本原理將估價(jià)對象房地產(chǎn)與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期已經(jīng)發(fā)生的類似房地產(chǎn)交易實(shí)例進(jìn)行比較，通過對交易實(shí)例的價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)修正，以此估算出估價(jià)對象的市場價(jià)值的方法。二、運(yùn)用市場比較法的適用范圍適用于房地產(chǎn)發(fā)育程度較高、有較多交易實(shí)例發(fā)生的地區(qū)或房地產(chǎn)類型；對于交易實(shí)例少、房地產(chǎn)市場交易不透明、信息不通暢的地區(qū)則不宜采用三、市場比較法估價(jià)步驟（1）搜集交易實(shí)例（2）選取可比交易實(shí)例應(yīng)滿足的基本要求與待估房地產(chǎn)評估目的一致成交價(jià)格屬于正常交易價(jià)格或可修正為正常交易價(jià)格在環(huán)境條件上具有類似性：所處地區(qū)或地段用途應(yīng)相同，至少在大類用途（居住類、商業(yè)類、休閑類、公共事業(yè)類、工業(yè)類）相同，小類則更好建筑結(jié)構(gòu)應(yīng)相同，至少在大類結(jié)構(gòu)（鋼結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土、磚木結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)等）相同，小類則更好成交日期與評估基準(zhǔn)日較接近（3）建立價(jià)格可比基礎(chǔ)統(tǒng)一付款方式、統(tǒng)一采用單價(jià)、統(tǒng)一貨幣種類和貨幣單位、統(tǒng)一面積內(nèi)涵和面積單位（4）進(jìn)行交易情況修正將某些特殊因素造成的有偏差成交價(jià)格修正為正常價(jià)格如：利害關(guān)系人之間的交易、急于出售或急于購買情況下的交易、債權(quán)債務(wù)關(guān)系的影響、交易雙方信息不對稱、交易具有特別動(dòng)機(jī)、特殊方式交易、交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的交易（5）進(jìn)行交易日期修正以房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)率作為修正系數(shù)以房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)作為修正系數(shù)經(jīng)驗(yàn)判斷（6）進(jìn)行區(qū)域因素修正區(qū)域因素主要包括①繁華程度②交通便捷程度③自然和人文環(huán)境④景觀⑤公共設(shè)施配套完備程度⑥城市規(guī)劃限制區(qū)域因素確定的修正方法打分法①確定每項(xiàng)區(qū)域影響因素的權(quán)重②對每項(xiàng)區(qū)域因素打分③計(jì)算總分=∑因素評分×權(quán)重④修正系數(shù)=待估房地產(chǎn)總分/交易實(shí)例房地產(chǎn)總分不同類型房地產(chǎn)考慮的區(qū)域因素側(cè)重不同（見前面的價(jià)格的區(qū)域影響因素）（7）進(jìn)行個(gè)別因素修正土地個(gè)別因素：面積、形狀、臨路狀況、土地平整程度、宗地內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、地勢、地質(zhì)水文狀況、規(guī)劃管制條件、土地使用年限建筑物個(gè)別因素：成新率、朝向、樓層、建筑結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)施設(shè)備、平面布局、工程質(zhì)量等使用年限修正系數(shù)=[1-1/(1+r)m]/[1-1/(1+r)n]m—待估房地產(chǎn)剩余使用年限

n—可比交易實(shí)例在成交日期的剩余使用年限（8）確定待估房地產(chǎn)價(jià)格簡單算術(shù)平均法\加權(quán)算術(shù)平均法\中位數(shù)法評估舉例四、回歸分析法變量舉例被解釋變量：Y—北京市房地產(chǎn)市場價(jià)格解釋變量連續(xù)性變量①容積率②綠化率③小區(qū)總面積④小區(qū)停車位占住戶比例等離散型變量①所在區(qū)縣（是不是七個(gè)主城區(qū)）②所在環(huán)線（<2,2-3,3-4,4-5,>5）③物業(yè)類別（普通住宅、公寓）④裝修情況（毛坯、簡裝修、精裝修）⑤建筑類別（板樓、塔樓、板塔結(jié)合、高層）等六、土地使用權(quán)評估的基準(zhǔn)地價(jià)修正法P=待估宗地所處地段的基準(zhǔn)地價(jià)

×年限修正系數(shù)×日期日修正系數(shù)

×容積率修正×其他因素修正第四節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格的收益法評估一、房地產(chǎn)收益法的基本原理將待估房地產(chǎn)的未來預(yù)期凈收益，用適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率（或資本化率）折現(xiàn)到估值基準(zhǔn)日價(jià)值的方法。關(guān)鍵點(diǎn)：①預(yù)期凈收益以現(xiàn)金流衡量②預(yù)期凈收益的估計(jì)③折現(xiàn)率的確定二、房地產(chǎn)凈收益估算預(yù)期凈收益=預(yù)期有效總收入-經(jīng)營費(fèi)用1.有效總收入的估算考慮利用率或者閑置因素后的有效總收入利用率或閑置率的估計(jì)2.經(jīng)營費(fèi)用估算(不同用途房地產(chǎn)的經(jīng)營費(fèi)用內(nèi)容不一致)租賃房地產(chǎn)：維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、稅金生產(chǎn)用房地產(chǎn)：產(chǎn)品生產(chǎn)成本、產(chǎn)品銷售費(fèi)用、銷售稅金及附加、管理費(fèi)用、與房地產(chǎn)投資無關(guān)的財(cái)務(wù)費(fèi)用商業(yè)經(jīng)營房地產(chǎn)：商品銷售成本、經(jīng)營費(fèi)用、銷售稅金及附加、管理費(fèi)用、與房地產(chǎn)投資無關(guān)的財(cái)務(wù)費(fèi)用折舊費(fèi)用和利息費(fèi)用的處理3.凈收益估算租賃房地產(chǎn)凈收益預(yù)期租賃有效總收入-租賃房地產(chǎn)經(jīng)營費(fèi)用生產(chǎn)用房地產(chǎn)凈收益產(chǎn)品銷售收入-生產(chǎn)經(jīng)營成本商業(yè)經(jīng)營房地產(chǎn)凈收益商品銷售收入-商業(yè)經(jīng)營成本三、折現(xiàn)率估算1.市場比較法2.資本資產(chǎn)定價(jià)模型①確定商業(yè)用房、寫字樓、工業(yè)用房的β系數(shù)，根據(jù)定義計(jì)算②根據(jù)補(bǔ)償要求直接確定風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率3.加權(quán)平均資本成本法（WACC）r=rm×m+re×（1-m）式中：

rm—抵押貸款折現(xiàn)率（抵押常數(shù)）

m—貸款比率

re—權(quán)益資本期望報(bào)酬率舉例如果某人以房產(chǎn)做抵押向銀行貸款，其貸款利率為12%，按月還貸（按等額償還），貸款期20年，計(jì)算rm房地產(chǎn)評估收益法應(yīng)用舉例

估價(jià)對象為一寫字樓。土地面積為10000平方米，建筑面積為50000平方米，使用面積35000平方米，土地使用權(quán)年限自2000年6月30日起50年，現(xiàn)需要評估該寫字樓在2005年6月30日價(jià)格。估價(jià)過程如下：該估價(jià)對象為收益性房地產(chǎn)，適宜于選用收益法評估。市場調(diào)查分析表明，該寫字樓已經(jīng)全部租出。目前的契約租金月平均為250元/平方米，其中有50%面積的租期截止到2005年12月底，另外50%面積的租期截止到2006年6月底。該寫字樓的市場租金應(yīng)為300元/月.平方米，可出租使用面積為32000平方米，其余3000平方米為管理人員用房和設(shè)備用房。同類物業(yè)的市場平均空置率預(yù)期將繼續(xù)保持在12%左右。樓內(nèi)辦公家具由出租人提供，原價(jià)值400萬元，經(jīng)濟(jì)耐用年限為10年，殘值率為2%。日常管理及維修費(fèi)用每月為75萬元，房產(chǎn)稅為房屋租金（扣除家具部分）的12%，其它稅費(fèi)約為實(shí)際總租金收入的6%。6061第五節(jié)房地產(chǎn)的假設(shè)開發(fā)法評估一、假設(shè)開發(fā)法原理及適用范圍原理將估價(jià)對象預(yù)期開發(fā)后的價(jià)值，扣除預(yù)期各種開發(fā)及銷售費(fèi)用、稅金、期望利潤，所得剩余額作為估價(jià)對象的評估價(jià)格估價(jià)對象----具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)房地產(chǎn)（舊房屋、在建工程）土地使用權(quán)（生地、毛地、熟地）3.假設(shè)開發(fā)的類型生地開發(fā)為熟地、生地建造房屋；熟地上建造房屋；毛地開發(fā)為熟地、毛地建造房屋；舊房屋改造為新房屋；在建工程開發(fā)為房地產(chǎn)等將生地開發(fā)為熟地租售生地價(jià)格=預(yù)期開發(fā)完成后的熟地價(jià)值-由生地開發(fā)為熟地的開發(fā)成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷售稅費(fèi)-開發(fā)利潤-購買生地的稅費(fèi)由生地建造房屋租售生地價(jià)格=預(yù)期開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-由生地開發(fā)為熟地及建造房屋的開發(fā)成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷售費(fèi)用-開發(fā)利潤-購買生地的稅費(fèi)在熟地上建造房屋租售熟地價(jià)格=預(yù)期開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-熟地上建造房屋的開發(fā)成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷售稅費(fèi)-開發(fā)利潤-購買熟地的稅費(fèi)將毛地開發(fā)為熟地租售毛地價(jià)格=預(yù)期開發(fā)完成后的熟地價(jià)值-由毛地開發(fā)為熟地的開發(fā)成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷售費(fèi)用-開發(fā)利潤-購買毛地的稅費(fèi)由毛地建造房屋租售毛地價(jià)格=預(yù)期開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-由毛地開發(fā)為熟地及建造房屋的開發(fā)成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷售費(fèi)用-開發(fā)利潤-購買毛地的稅費(fèi)將舊房屋裝修改造為新房屋后租售舊房屋價(jià)格=預(yù)期裝修改造完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-裝修改造成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷售費(fèi)用-裝修改造投資利潤-購買舊房屋的稅費(fèi)將在建工程完成為房地產(chǎn)租售在建工程價(jià)格=預(yù)期續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-續(xù)費(fèi)建成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷售費(fèi)用-續(xù)建投資利潤-購買在建工程的稅費(fèi)二、假設(shè)開發(fā)法估價(jià)步驟調(diào)查估價(jià)對象的基本情況選擇最佳開發(fā)利用方式估計(jì)開發(fā)周期（建設(shè)期、租售期的估計(jì)）預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值估算開發(fā)成本、管理費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)、開發(fā)利潤、購買估價(jià)對象應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)進(jìn)行具體的計(jì)算某建設(shè)用地使用權(quán)于2010年4月15日以出讓方式取得，總面積200000平方米，規(guī)劃容積率為2.0，其中配套建設(shè)20%的經(jīng)濟(jì)適用住房，價(jià)格為4800元/平方米，其余為商品房。項(xiàng)目建筑安裝費(fèi)用為1500元/平方米，前期工程費(fèi)、管理費(fèi)分別為建筑安裝費(fèi)的10%和6%。到2011年10月15日完成主體結(jié)構(gòu)，預(yù)計(jì)完全建成尚需要1.5年，還需要投入40%的建筑總費(fèi)用，費(fèi)用均勻投入。產(chǎn)權(quán)人因資金問題需要轉(zhuǎn)讓該在建工程項(xiàng)目，以至于工程項(xiàng)目需要停滯0.5年后才能夠續(xù)建。契稅稅率3%。同類商品房售價(jià)為7000元/平方米，銷售費(fèi)用及銷售稅分別為售價(jià)的3%和6%，銷售費(fèi)用在建成前半年均勻投入，項(xiàng)目建成時(shí)全部售出。折現(xiàn)率10%。估算該在建工程2011年10月15日的市場價(jià)值。1. 現(xiàn)金流折現(xiàn)法估算（1）總建筑面積為20×2=40萬平方米（2）預(yù)期總樓價(jià)的現(xiàn)值=[40×20%×4800+40×80%×7000]÷1.12=216859萬元（3）開發(fā)成本=1500×（1+10%+6%）×40×40%÷1.11.5/2÷1.10.5=24713萬元（4）銷售費(fèi)用=[40×20%×4800+40×80%×7000]×3%÷1.10.5/2÷1.11.5=6663萬元（5）銷售稅費(fèi)=216859×6%=13012萬元（6）契稅為在建工程價(jià)格的3%（7）在建工程估值=（216859-24713-6663-13012）÷1.03=167448萬元2. 傳統(tǒng)方法估算（1）預(yù)期總樓價(jià)=40×20%×4800+40×80%×7000=262400萬元（2）開發(fā)成本=1500×（1+10%+6%）×40×40%=27840萬元（3）銷售費(fèi)用=[40×20%×4800+40×80%×7000]×3%=7872萬元（4）銷售稅費(fèi)=262400×6%=15744萬元（5）利息利潤=27840×（1.10.75-1）+在建工程價(jià)格×1.03×（1.12-1）+7872×（1.10.5/2-1）=2063+0.2163×在建工程價(jià)格+189.8（6）契稅為在建工程價(jià)格的3%（7）在建工程評估值=（262400-27840-7872-15744-2063-189.8）÷1.2463=167449萬元無形資產(chǎn)評估第一節(jié)無形資產(chǎn)評估概述一、無形資產(chǎn)概念（一）無形資產(chǎn)的定義無形資產(chǎn)，是指特定主體所擁有或者控制的，不具有實(shí)物形態(tài)，能持續(xù)發(fā)揮作用且能帶來經(jīng)濟(jì)利益的資源。具體包括專利權(quán)、專有技術(shù)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)、土地使用權(quán)、特許權(quán)、商譽(yù)等。（二）無形資產(chǎn)分類有期限、無期限無形資產(chǎn)可辨認(rèn)、不可辨認(rèn)無形資產(chǎn)

市場關(guān)系類；客戶關(guān)系類；技術(shù)類；藝術(shù)類；商譽(yù)（三）無形資產(chǎn)特點(diǎn)

非實(shí)體性、價(jià)值形成的積累性、開發(fā)成本界定的復(fù)雜性、價(jià)值的較大不確定性

二、無形資產(chǎn)的價(jià)值評估（一）無形資產(chǎn)價(jià)值評估的前提（二）影響無形資產(chǎn)價(jià)值的因素開發(fā)成本產(chǎn)生追加利潤的能力技術(shù)成熟程度剩余經(jīng)濟(jì)使用年限無形資產(chǎn)權(quán)利的內(nèi)容同類無形資產(chǎn)的市場狀況同類無形資產(chǎn)的發(fā)展及更新趨勢（三）無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格的支付方式總付、提成支付、混合支付

無形資產(chǎn)交易價(jià)格的變動(dòng)范圍第二節(jié)無形資產(chǎn)的評估方法一、無形資產(chǎn)評估的收益法

n

無形資產(chǎn)評估值=

k1×Ri

（1-T）/（1+r）ii=1

k為銷售收入或利潤分成率，Ri為分成基數(shù)，i為收益期限，r為收益期限，T為所得稅稅率。（一）無形資產(chǎn)收益額的確定（收入或利潤分成率的確定）無形資產(chǎn)收益額=銷售收入×銷售收入分成率×（1-所得稅率）=銷售利潤×銷售利潤分成率×（1-所得稅率）銷售收入分成率=銷售利潤分成率×銷售利潤率

銷售利潤分成率=銷售收入分成率/銷售利潤率

1、利潤分成率確定的邊際分析法利潤分成率=各年度追加利潤現(xiàn)值之和÷各年度利潤總額現(xiàn)值之和2、利潤分成率確定的約當(dāng)投資分成法無形資產(chǎn)約當(dāng)投資額=無形資產(chǎn)重置成本凈值×（1+轉(zhuǎn)讓方適用成本利潤率）購買方約當(dāng)投資額=購買方投入的總資產(chǎn)的重置成本凈值×（1+受讓方適用成本利潤率）無形資產(chǎn)利潤分成率=無形資產(chǎn)約當(dāng)投資額÷（購買方資產(chǎn)約當(dāng)投資額+無形資產(chǎn)約當(dāng)投資額）甲企業(yè)將一項(xiàng)專利使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙公司使用5年，擬采用利潤分成的方式收取轉(zhuǎn)讓費(fèi)。該專利的重置成本為100萬元，專利成本利潤率為500%，乙公司的資產(chǎn)重置成本為3000萬元，成本利潤率為15%。乙公司的年實(shí)際生產(chǎn)能力為20萬件，每件生產(chǎn)成本為50元，預(yù)計(jì)未來5年的市場出售價(jià)格分別為90元、90元、85元、75元、75元。折現(xiàn)率為10%，所得稅率為25%。試確定該專利的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓費(fèi)。3、利潤分成率確定的市場比較法（二）折現(xiàn)率的確定（三）收益期限的確定二、無形資產(chǎn)評估的成本法無形資產(chǎn)的重置成本=研制開發(fā)無形資產(chǎn)的全部資本投入×（1+無風(fēng)險(xiǎn)投資報(bào)酬率）n/2/（1-風(fēng)險(xiǎn)率）或無形資產(chǎn)的重置成本=研制開發(fā)無形資產(chǎn)的全部資本投入×（1+同類無形資產(chǎn)平均投資報(bào)酬率）n/2成新率=無形資產(chǎn)的剩余經(jīng)濟(jì)使用年限÷（無形資產(chǎn)已使用年限+無形資產(chǎn)剩余經(jīng)濟(jì)使用年限）三、無形資產(chǎn)的市場法評估無形資產(chǎn)所具有的非標(biāo)準(zhǔn)性限制了市場法在無形資產(chǎn)評估中的使用，不排除評估實(shí)踐中應(yīng)用的可能性。市場法必須具備處于同一行業(yè)，或處于對相同經(jīng)濟(jì)變量有類似反應(yīng)行業(yè)的可比無形資產(chǎn)參照物。當(dāng)以被評估無形資產(chǎn)以往的交易記錄作為參照依據(jù)時(shí)，則可能需要根據(jù)時(shí)間的推移、經(jīng)濟(jì)、行業(yè)和無形資產(chǎn)的環(huán)境變化進(jìn)行調(diào)整。第三節(jié)專利權(quán)和非專利技術(shù)的評估一、專利權(quán)的評估（一）專利權(quán)的概念（二）專利權(quán)的評估程序（三）專利權(quán)的評估方法1、收益法某公司與2011年開發(fā)研制了一項(xiàng)新技術(shù)方法并取得了專利權(quán)，通過兩年的使用表明具有較好的經(jīng)濟(jì)效益。2014年該公司準(zhǔn)備將該專利技術(shù)的所有權(quán)出售給昌達(dá)有限責(zé)任公司，昌達(dá)公司因購買后進(jìn)行會(huì)計(jì)賬面攤銷需要評估其價(jià)值。買賣雙方經(jīng)共同協(xié)商認(rèn)為，該專利技術(shù)的剩余經(jīng)濟(jì)使用年限為4年，專利技術(shù)的價(jià)格按實(shí)際年銷售收入的一定比率分年期支付，收入分成率為25%。預(yù)期今后4年的銷售收入額分別為500萬元、700萬元、800萬元、800萬元。企業(yè)所得稅稅率25%，適用折現(xiàn)率為20%。估算該專利技術(shù)的價(jià)值。2、成本法二、非專利技術(shù)的評估（一）非專利技術(shù)的概念及特點(diǎn)（二）非專利技術(shù)的評估方法某飲料生產(chǎn)企業(yè)將其飲料生產(chǎn)專有配方轉(zhuǎn)讓給另一家飲料生產(chǎn)廠家。由于該配方具有一定的先進(jìn)性，生產(chǎn)的飲料口感特別受消費(fèi)者喜愛，預(yù)計(jì)使用該配方后生產(chǎn)出的飲料會(huì)比較暢銷。雙方簽定合同約定，受讓方在未來4年內(nèi)，每年從其銷售毛收入中提取10%給該配方持有企業(yè)，作為該配方的轉(zhuǎn)讓費(fèi)。預(yù)計(jì)銷售收入分別為80萬元、90萬元、95萬元、95萬元。折現(xiàn)率為15%，所得稅稅率25%。估算該配方的轉(zhuǎn)讓評估價(jià)值。某機(jī)械加工企業(yè)有5000張機(jī)械零部件工藝設(shè)計(jì)圖紙，已經(jīng)使用5年。經(jīng)專家從工藝設(shè)計(jì)圖紙的設(shè)計(jì)先進(jìn)性和保密性等方面鑒定認(rèn)為，有4500張圖紙仍然可以作為有效的非專利技術(shù)資產(chǎn)，預(yù)計(jì)剩余經(jīng)濟(jì)使用年限為4年。根據(jù)該類圖紙的設(shè)計(jì)、制作耗費(fèi)估算，當(dāng)前每張圖紙的重置成本為250元。估算該批圖紙的價(jià)值。第四節(jié)商標(biāo)權(quán)的評估一、商標(biāo)權(quán)的概念二、商標(biāo)權(quán)的評估程序三、商標(biāo)權(quán)的評估方法（一）商標(biāo)權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)值評估某飲料廠將其已經(jīng)使用了25年的金浪啤酒注冊商標(biāo)轉(zhuǎn)讓。根據(jù)歷史資料，該企業(yè)近5年使用這一商標(biāo)的啤酒比市場上同類啤酒售價(jià)，每噸高出500元，該企業(yè)目前每年生產(chǎn)5000噸，市場供求基本平衡。預(yù)計(jì)該品牌的能夠獲取超額利潤的時(shí)間是10年，前4年基本可以維持當(dāng)前水平，后6年會(huì)由于其他品牌的競爭力提高，使得每噸高出其他品牌的價(jià)格下降為300元，不過產(chǎn)量可能會(huì)擴(kuò)大到5400萬噸。折現(xiàn)率10%，評估該商標(biāo)的轉(zhuǎn)讓價(jià)值。（二）商標(biāo)權(quán)許可使用費(fèi)的評估第五節(jié)其他無形資產(chǎn)的評估一、特許權(quán)的評估

特許權(quán)，又稱為特許經(jīng)營權(quán)或?qū)I權(quán)。是指政府或企業(yè)所授予的在一定地區(qū)和時(shí)間范圍內(nèi)經(jīng)營或銷售某種特定商品的專有權(quán)利。獲得特許權(quán)，會(huì)給其所有者提供在特許權(quán)有效期內(nèi)賺取超額利潤的機(jī)會(huì)。某進(jìn)出口公司獲得了5年內(nèi)每年進(jìn)口20000輛某世界名牌轎車的許可證，市場分析表明每輛車可獲得凈利潤5000元，資金利潤率為20%，國內(nèi)一般汽車銷售企業(yè)的利潤率平均為10%?，F(xiàn)需要評估一次性支付該許可費(fèi)的數(shù)額。折現(xiàn)率12%。某市擬發(fā)出租車牌照3000個(gè)（假定10年內(nèi)控制在此數(shù)），可使用10年期。所有出租車的票價(jià)由市出租車管理委員會(huì)統(tǒng)一規(guī)定。目前購買一輛出租車的成本是8萬元，預(yù)期經(jīng)濟(jì)壽命為10年（殘值為零）。一輛出租車一般每年正常運(yùn)營330天，一天可賺毛收入200元。汽油和保養(yǎng)等成本費(fèi)用為收入的30%，汽車保險(xiǎn)費(fèi)每年1000元，每輛出租車向出租車管理委員會(huì)交納的年費(fèi)是500元，出租車司機(jī)的日時(shí)間機(jī)會(huì)成本為50元（全年365天均計(jì)入），所得稅率為25%，年折現(xiàn)率為14%?，F(xiàn)估算該市應(yīng)對所發(fā)的每個(gè)出租車牌照收取的費(fèi)用。二、著作權(quán)的評估著作權(quán)也稱版權(quán)，是指著作權(quán)人對作品所享有的權(quán)利。作品是指文學(xué)、藝術(shù)和科學(xué)領(lǐng)域內(nèi)，具有獨(dú)創(chuàng)性，并能夠以某種有形形式復(fù)制的智力創(chuàng)作成果。

預(yù)計(jì)某圖書定價(jià)為24元/冊，在著作使用權(quán)合同10年期內(nèi)的總發(fā)行量估計(jì)能夠達(dá)到50000冊，前五年的年銷售量為7000冊，后五年的年銷售量為3000冊，版稅率（即收入提成率）為10%，稿酬的所得稅率為20%。折現(xiàn)率為10%。該著作使用權(quán)的價(jià)值評估過程為：前5年與后5年的年版稅收入分別為：7000×24×10%=16800（元）3000×24×10%=7200（元）前5年與后5年的年所得稅后版權(quán)收入為：16800-16800×（1-20%）×20%×（1-30%）=16800-1882=14918（元）7200-7200×（1-20%）×20%×（1-30%）=7200-806=6394（元）該著作使用權(quán)價(jià)值為：14918×（1-1/1.15）/0.1+6349×（1-1/1.15）/0.1×1.15=71495（元）三、租賃權(quán)的評估

租賃權(quán)是指在租賃合同規(guī)定的期限內(nèi)，由出租人將財(cái)產(chǎn)的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給承租人，承租人按照合同規(guī)定所獲得的財(cái)產(chǎn)使用權(quán)。承租方向出租方支付一定的租金，在租賃合同到期后出租方收回財(cái)產(chǎn)。租賃權(quán)的評估，并非對租賃時(shí)的租金額進(jìn)行評估，而是對租賃權(quán)在租賃合同期內(nèi)所能夠帶來的超額收益進(jìn)行的評估。某企業(yè)向租賃公司租賃了一套設(shè)備，每年租金130萬元，剩余租期為5年。預(yù)計(jì)該設(shè)備未來每年生產(chǎn)的產(chǎn)品銷售收入為1150萬元，生產(chǎn)及銷售總成本為1000萬元（包括租金支付），企業(yè)未來5年的資本成本預(yù)期為8%?，F(xiàn)評估該設(shè)備租賃權(quán)的價(jià)值。四、采礦權(quán)的評估

采礦權(quán)是在依法取得的采礦許可證規(guī)定的范圍內(nèi)，開采礦產(chǎn)資源和獲得所開采的礦產(chǎn)品的權(quán)利。對采礦權(quán)的評估可以采用超額收益折現(xiàn)法，或者說扣除適當(dāng)資本回報(bào)后的收益總額折現(xiàn)法進(jìn)行評估。某企業(yè)擁有某地區(qū)10年的鐵礦開采權(quán)，該地區(qū)內(nèi)的鐵礦資源足以使得該企業(yè)以最適當(dāng)?shù)拈_采能力在未來10年內(nèi)持續(xù)獲得豐厚的利潤。經(jīng)過對鐵礦產(chǎn)品的市場前景及礦產(chǎn)品的采選成本等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行估測分析后，認(rèn)為從在該地區(qū)的采礦作業(yè)中，未來每年可獲得大約2000萬元的凈現(xiàn)金流量。但要獲得上述數(shù)量的凈現(xiàn)金流量，除了擁有該采礦權(quán)外，還需要擁有大量的包括凈運(yùn)營資本、機(jī)器設(shè)備、運(yùn)輸設(shè)備、訓(xùn)練有素的勞動(dòng)力等在內(nèi)的有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn)。預(yù)計(jì)除了采礦權(quán)之外的所有有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn)按照市場公平報(bào)酬率所要求的年資本回報(bào)為1500萬元。該企業(yè)采礦經(jīng)營的加權(quán)資本成本為16%。因而與該采礦權(quán)相聯(lián)系的年經(jīng)濟(jì)收益為500萬元。按照折現(xiàn)率為16%，折現(xiàn)期為10年，可計(jì)算出該采礦權(quán)的評估價(jià)值為：500×[1-1/（1+16%）10]/16%=2417（萬元）五、商譽(yù)的評估

（一）商譽(yù)的概念及特點(diǎn)（二）商譽(yù)的評估1、超額收益法

n商譽(yù)的價(jià)值

=

（Bi-

C×r）/（1+r）i

i=1某企業(yè)將在今后5年內(nèi)保持具有超額收益的態(tài)勢，預(yù)計(jì)5年內(nèi)的年收益額為200萬元，該企業(yè)的各單項(xiàng)資產(chǎn)評估總價(jià)值為900萬元，企業(yè)所在行業(yè)的平均投資報(bào)酬率為20%，并以此作為折現(xiàn)率，則該企業(yè)的商譽(yù)價(jià)值為：（200-900×20%）×（1-1/1.25）/0.2=59.8（萬元）2、割差法商譽(yù)的價(jià)值=

企業(yè)整體資產(chǎn)評估價(jià)值-企業(yè)各單項(xiàng)資產(chǎn)評估價(jià)值之和

金融資產(chǎn)評估第一節(jié)金融資產(chǎn)評估概述一、金融資產(chǎn)的概念金融資產(chǎn)是一切能夠在金融市場上進(jìn)行交易，具有現(xiàn)實(shí)價(jià)格和未來估價(jià)的金融工具的總稱。也可以說，金融資產(chǎn)是一種合約，表示對未來收入的合法所有權(quán)。可以按照合約的不同性質(zhì)將它們分為債權(quán)或股權(quán)。

二、金融資產(chǎn)的投資特點(diǎn)（一）股票投資的特點(diǎn)（二）債券的投資特點(diǎn)三、金融資產(chǎn)評估特點(diǎn)

1、是對投資資本的評估

2、是對被投資者的償債能力和獲利能力的評估第二節(jié)債券評估一、上市債券的評估一般情況下，對上市債券評估采用現(xiàn)行市價(jià)法，按照評估基準(zhǔn)日的收盤價(jià)確定評估值。被評估企業(yè)持有1995年發(fā)行的5年期債券1000張，每張面值100元，年利率10％。評估其1997年9月10日的價(jià)值時(shí)，該面值100元的債券，市場交易價(jià)為111元，則評估人員認(rèn)定該種債券評估基準(zhǔn)日的評估值為：評估值＝1000×111＝111000（元）二、非上市債券評估(一)定期支付利息到期還本的債券評估nP=Σ[Rt/(1+r)t]+A/(1+r)nt=1某一被評估企業(yè)擁有債券，本金120000元，期限為3年，年息為12%，按年付息，到期還本。評估時(shí)債券購入已滿一年，而且這一年的利息已經(jīng)收到并作投資收益入賬。評估時(shí)，國庫券年利率為8%?？紤]到企業(yè)所擁有債券為非上市債券，不能隨時(shí)變現(xiàn)，據(jù)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況等因素，確定風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為2％，因此測定該種債券的折現(xiàn)率為10％。試求該企業(yè)擁有的債券價(jià)值。

P=120000×12%/（1+10%）+120000×12%/（1+10%）2+120000/（1+10%）2=13091.04+11901.06+99175.54=124167.64（元）當(dāng)投資者在兩次利息支付期間，或者說下次利息在不到一年就進(jìn)行支付的時(shí)刻購買債券時(shí)，可接受的債券價(jià)格計(jì)算方法為：

nP=Σ[Rt/（1+r）k（1+r）t-1]+A/（1+r）k(1+r)n-1t=1（二）到期一次還本付息的債券評估

P=F/(1+r)n

第三節(jié)股票的評估一、股票價(jià)格二、上市股票的評估上市股票評估值＝股票股數(shù)×評估基準(zhǔn)日該股票市場收盤價(jià)三、非上市股票的評估（一）優(yōu)先股的評估某企業(yè)持有另外一家企業(yè)優(yōu)先股200股，每股面值100元，年股息率為11％，在評估時(shí)，國庫券利率為8％，經(jīng)過調(diào)查分析，確定風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為2%，從而確定該優(yōu)先股的折現(xiàn)率（資本化率）為10%。則評估價(jià)值為：

P=（200×100×11％）/10%＝22000（元）如果非上市優(yōu)先股如有上市的可能，持有人又有轉(zhuǎn)售意向，則該類優(yōu)先股可按照下列公式評估：

（二）普通股的評估1、固定紅利模型

P=R1/r2、紅利增長模型

P=R1/(r-g)=R0（1+g）/(r-g)甲企業(yè)持有乙企業(yè)的非上市普通股30萬股，每股面值10元。甲企業(yè)持股期間，每年股票收益率保持在12%左右水平。經(jīng)評估人員調(diào)查了解到：乙企業(yè)將每年只用75%的稅后利潤用于股利發(fā)放，另25％用于擴(kuò)大再生產(chǎn)，預(yù)計(jì)今后乙企業(yè)凈資產(chǎn)利潤率將長期保持在15％左右，風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為2％，無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率以國庫券利率8％為依據(jù)，則該種普通股票評估值為：

R0＝300000×10×12％＝360000(元）

r＝8％十2%＝10％

g＝25％×15％＝3.75％

P＝360000×（1+3.75%）÷（10%-3.75%）=5976000（元）3、分段式模型甲企業(yè)持有乙企業(yè)的非上市普通股30萬股，每股面值10元。甲企業(yè)持股期間，每年股票收益率保持在12%左右水平。經(jīng)評估人員調(diào)查分析，認(rèn)為前3年保持12%的收益率是有把握的；第4年由于技術(shù)進(jìn)步可使收益率提高5%，并將保持下去。評估時(shí)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為2％，無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率以國庫券利率8％為依據(jù)，則確定折現(xiàn)率10%。該種股票評估值為：

P=前三年折現(xiàn)值+第四年后折現(xiàn)值

=300000×10×12%×[1-1/（1+10%）3]/10%+（300000×10×17%/10%）/（1+10%）3=360000×2.4869+510000×0.7513=895284+383163=1278447（元）

4、幾何隨機(jī)模型

Rt+1=Rt（1+g）概率為p，t=1，2，……Rt

概率為1-p則股票價(jià)格為：P=R0（1+pg）/（r-pg）如果考慮到股利下降的可能性，則該模型為：Rt+1=Rt（1+g）

概率為

pt=1，2，……Rt（1-g）

概率為

qRt

概率為1-p-q則股票價(jià)格為：P=R0[1+（p-q）g]/[r-（p-q）g]如果考慮到企業(yè)破產(chǎn)的可能，則該模型演化為：Rt+1=Rt（1+g）

概率為

pt=1，2，……Rt（1-g）

概率為

qRt

概率為1-p-q-s0概率為

s則股票價(jià)格為：P=R0[1+（p-q）g-s]/[r-（p-q）g+s]流動(dòng)資產(chǎn)和其他資產(chǎn)評估第一節(jié)流動(dòng)資產(chǎn)評估概述一、流動(dòng)資產(chǎn)的含義及特點(diǎn)流動(dòng)資產(chǎn)是指企業(yè)可以在一年內(nèi)或者超過一年的一個(gè)營業(yè)周期內(nèi)，變現(xiàn)或者運(yùn)用的資產(chǎn)，包括現(xiàn)金及各種存款、存貨、應(yīng)收及預(yù)付款項(xiàng)、短期投資等。具有流動(dòng)性強(qiáng)、周轉(zhuǎn)速度快、形態(tài)多樣性等特征。二、流動(dòng)資產(chǎn)的分類（一）按流動(dòng)資產(chǎn)所處領(lǐng)域分類（二）按現(xiàn)行會(huì)計(jì)制度分類（三）按流動(dòng)資產(chǎn)在生產(chǎn)經(jīng)營中的形態(tài)和作用分類（四）按流動(dòng)資產(chǎn)存在的形態(tài)進(jìn)行分類三、流動(dòng)資產(chǎn)評估的程序（一）確定評估對象和范圍（二）清查核實(shí)流動(dòng)資產(chǎn)，并對實(shí)物類流動(dòng)資產(chǎn)進(jìn)行質(zhì)量檢測和技術(shù)鑒定（三）調(diào)查分析債權(quán)類流動(dòng)資產(chǎn)，根據(jù)以往的資信情況確定其風(fēng)險(xiǎn)。（四）合理選擇評估方法（五）評定估算流動(dòng)資產(chǎn)，出具評估結(jié)論對于實(shí)物類流動(dòng)資產(chǎn)，可以采用市場法和成本法。對存貨中價(jià)格變動(dòng)較大的要考慮市場價(jià)格。對于貨幣類流動(dòng)資產(chǎn)，其清查核實(shí)后的賬面價(jià)值就是現(xiàn)值，對外幣存款按評估基準(zhǔn)日的國家外匯牌價(jià)進(jìn)行折算。對于債權(quán)類流動(dòng)資產(chǎn)只適用于按可變現(xiàn)值進(jìn)行評估。第二節(jié)實(shí)物類流動(dòng)資產(chǎn)的評估一、材料評估評估內(nèi)容、步驟、方法近期購進(jìn)的庫存材料，在市場價(jià)格變化不大的情況下，其賬面值與現(xiàn)行市價(jià)基本接近。評估時(shí)，可以采用成本法，也可以采用市場法。購進(jìn)批次間隔時(shí)間長，價(jià)格變化大的庫存材料的評估，可以采用最接近市場價(jià)格的材料價(jià)格或直接以市場價(jià)格作為其評估值。購進(jìn)時(shí)間早，市場已經(jīng)脫銷，沒有準(zhǔn)確市場現(xiàn)價(jià)的庫存材料的評估，可以通過尋找替代品的價(jià)格變動(dòng)資料來修正材料價(jià)格；也可以在市場供需分析的基礎(chǔ)上，確定該項(xiàng)材料的供需關(guān)系，并以此修正材料價(jià)格；還可以通過市場同類商品的平均物價(jià)指數(shù)進(jìn)行評估。超儲(chǔ)積壓物資的評估，應(yīng)首先對其數(shù)量和質(zhì)量進(jìn)行核實(shí)和鑒定，然后區(qū)別不同情況進(jìn)行評估。對其中失效、變質(zhì)、殘損、報(bào)廢、無用的，應(yīng)通過分析計(jì)算，扣除相應(yīng)的貶值額后，確定評估值。在庫低值易耗品的評估方法與庫存材料一樣，可根據(jù)具體情況分別用成本法和市場法進(jìn)行評估。在用低值易耗品的評估，可以采用成本法。二、在產(chǎn)品評估

（一）成本法1．按價(jià)格變動(dòng)系數(shù)調(diào)整原成本

在產(chǎn)品評估值=原合理材料成本×（1+價(jià)格變動(dòng)系數(shù)）+原合理制造費(fèi)用×（1+合理制造費(fèi)用變動(dòng)系數(shù)）2．按社會(huì)平均工藝定額和現(xiàn)行市價(jià)計(jì)算

在產(chǎn)品評估值=在產(chǎn)品實(shí)有數(shù)量×（該工序單件材料工藝定額×單位材料現(xiàn)行市價(jià)+該工序單件工時(shí)定額×正常工資及其他費(fèi)用）3．按在產(chǎn)品的完工程度計(jì)算評估值某被評估資產(chǎn)是一系列在產(chǎn)品，該系列在產(chǎn)品的賬面總成本為300萬元。經(jīng)過技術(shù)鑒定表明，該系列在產(chǎn)品中的B類在產(chǎn)品有200件廢品，其賬面單位成本為100元，估計(jì)可收回的廢料價(jià)值為2000元。該系列在產(chǎn)品的材料成本占總成本的60%，生產(chǎn)所用材料的價(jià)格自生產(chǎn)準(zhǔn)備日到評估基準(zhǔn)日上漲了10%。另據(jù)制造費(fèi)用分析表明，由于前期漏轉(zhuǎn)費(fèi)用8萬元計(jì)入了本期成本，使得本期在產(chǎn)品的單位產(chǎn)品費(fèi)用偏高?，F(xiàn)估算該系列在產(chǎn)品的價(jià)值。該系列在產(chǎn)品中的200件B類在產(chǎn)品廢品的實(shí)際價(jià)值為2000元?？鄢?00件B類在產(chǎn)品廢品后的剩余在產(chǎn)品的賬面總成本為：3000000－200×100=2980000（元）由于前期漏轉(zhuǎn)費(fèi)用8萬元計(jì)入了本期成本，因而扣除200件B類在產(chǎn)品廢品后的剩余在產(chǎn)品的真實(shí)成本為：2980000×（1－80000÷3000000）=2899540（元）由于生產(chǎn)在產(chǎn)品的材料價(jià)格上漲了10%，因而剩余在產(chǎn)品的價(jià)值為：2899540×40%＋2899540×60%×（1+10%）=3073512(元)該系列在產(chǎn)品的總價(jià)值為：3073512＋2000=3075512（元）（二）市場法某在產(chǎn)品評估值=在產(chǎn)品實(shí)有數(shù)量×可接受的不含稅的單位市場價(jià)格－預(yù)計(jì)銷售過程中發(fā)生的費(fèi)用或：某報(bào)廢在產(chǎn)品評估值=可回收廢料的重量×單位重量現(xiàn)行的回收價(jià)格三、產(chǎn)成品及庫存商品的評估（一）成本法1.評估基準(zhǔn)日與產(chǎn)成品完工時(shí)間較接近，成本費(fèi)用變化不大

產(chǎn)成品評估值=產(chǎn)成品數(shù)量×單位產(chǎn)成品賬面成本2.評估基準(zhǔn)日與產(chǎn)成品完工時(shí)間相距較遠(yuǎn)，成本費(fèi)用變化大產(chǎn)成品評估值=產(chǎn)成品實(shí)有數(shù)量×（合理材料工藝定額×現(xiàn)行材料單位市價(jià)+合理工時(shí)定額×單位小時(shí)合理工時(shí)工資費(fèi)用）或：產(chǎn)成品評估值=產(chǎn)成品實(shí)際成本×（材料成本比例×材料綜合調(diào)整系數(shù)+工資費(fèi)用成本比例×工資費(fèi)用綜合調(diào)整系數(shù)）（二）市場法

第三節(jié)債權(quán)類及貨幣類流動(dòng)資產(chǎn)的評估一、應(yīng)收賬款及預(yù)付賬款的評估應(yīng)收賬款評估值=應(yīng)收賬款賬面價(jià)值-已確定壞賬損失-預(yù)計(jì)壞賬損失

預(yù)計(jì)壞賬損失的定量方法：壞賬估計(jì)壞賬比例=(評估前3~5年的壞賬損失額合計(jì))÷（評估前3~5年的應(yīng)收賬款余額合計(jì)）壞賬損失額=應(yīng)收賬款額×壞賬比例賬齡分析應(yīng)收賬款拖欠的時(shí)間越長，壞賬損失的可能性越大。分組估計(jì)發(fā)生壞賬損失的可能性。二、應(yīng)收票據(jù)的評估帶息票據(jù)按本金加利息確定，計(jì)算公式為：應(yīng)收票據(jù)評估值=本金×（1+利息率×?xí)r間）不帶息票據(jù)按應(yīng)收票據(jù)的貼現(xiàn)值計(jì)算，公式為：應(yīng)收票據(jù)評估值=票據(jù)到期價(jià)值﹣貼現(xiàn)息貼現(xiàn)息=票據(jù)到期價(jià)值×貼現(xiàn)率×貼現(xiàn)期某企業(yè)向甲企業(yè)售出一批材料，價(jià)款500萬元，商定6個(gè)月收款，采取商業(yè)承兌匯票結(jié)算。該企業(yè)于4月10日開出匯票，并經(jīng)甲企業(yè)承兌。匯票到期日為10月10日?，F(xiàn)對該企業(yè)進(jìn)行評估，基準(zhǔn)日為6月10日。由此確定貼現(xiàn)日期為120天，貼現(xiàn)率按月息6‰計(jì)算。則有：貼現(xiàn)息=500×120×（1/30）×6‰=12（萬元）應(yīng)收票據(jù)評估值=500-12=488（萬元）三、待攤費(fèi)用，預(yù)付費(fèi)用和短期投資的評估（一）待攤費(fèi)用的評估（二）預(yù)付費(fèi)用的評估現(xiàn)就某企業(yè)預(yù)付費(fèi)用進(jìn)行單項(xiàng)評估，評估基準(zhǔn)日為2015年6月30日。有關(guān)資料如下：企業(yè)截止評估基準(zhǔn)日賬面費(fèi)用余額為86.78萬元（不含車間在制品成本），其中有年初預(yù)付的一年期保險(xiǎn)金7.56萬元，已攤銷1.89萬元，余5.67萬元，尚待攤銷的低值易耗品余額39.71萬元，預(yù)付的房租租金25萬元，已攤銷5萬元，余20萬元。根據(jù)租約，始租時(shí)間為2013年6月30日，租約終止期為2018年6月30日；以前年度應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)因成本高而未結(jié)轉(zhuǎn)的費(fèi)用21.4萬元。評估人員根據(jù)上述材料進(jìn)行如下評估：（1）預(yù)付保險(xiǎn)金的評估，根據(jù)保險(xiǎn)金全年支付數(shù)額計(jì)算每月應(yīng)分?jǐn)倲?shù)額為：75600÷12=6300（元）預(yù)付保險(xiǎn)金評估值＝6300×6=37800（元）

（2）低值易耗品根據(jù)實(shí)物數(shù)量和現(xiàn)行市場價(jià)格評估，評估值為412820元。（3）租入固定資產(chǎn)的評估，按租約規(guī)定的租期和五年總租金計(jì)算，每年的租金為5萬元，租賃的房屋尚有三年使用權(quán)。評估值＝5×3＝15（萬元）（4）以前年度應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)費(fèi)用由于是應(yīng)轉(zhuǎn)未轉(zhuǎn)費(fèi)用，因此評估值為零。（5）評估結(jié)果為：37800+412820+150000=600620（元）（三）短期投資的評估

短期投資中對于公開掛牌交易的有價(jià)證券，可按評估基準(zhǔn)日的收盤價(jià)計(jì)算確定評估值；不能公開交易的有價(jià)證券，可按其本金加持有期利息計(jì)算評估值。四、現(xiàn)金和各項(xiàng)存款的評估五、其他資產(chǎn)的評估企業(yè)價(jià)值評估第一節(jié)企業(yè)價(jià)值評估概述一、企業(yè)及企業(yè)價(jià)值

企業(yè)的資產(chǎn)價(jià)值