第六章投資性房地產(chǎn)的核算課件

第六章投資性房地產(chǎn)的核算1精選課件ppt熟悉投資性房地產(chǎn)的范圍；掌握投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量核算方法；掌握投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置核算方法。2精選課件ppt第一節(jié)投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計(jì)量

一、投資性房地產(chǎn)的概念

投資性房地產(chǎn)——是指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。3精選課件ppt特點(diǎn)：能夠單獨(dú)計(jì)量和出售。種類：（1）已出租的土地使用權(quán)（2）持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)（3）已出租的建筑物4精選課件ppt閑置的土地，處于增值中，是不是投資性房地產(chǎn)？5精選課件ppt二、投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計(jì)量

1.投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)與該投資性房地產(chǎn)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能注入企業(yè)；該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計(jì)量。6精選課件ppt2.外購(gòu)的投資性房地產(chǎn)

對(duì)于外購(gòu)的房地產(chǎn)，只有在購(gòu)入的同時(shí)開始對(duì)外出租或用于資本增值，才能確認(rèn)為外購(gòu)的投資性房地產(chǎn)。外購(gòu)?fù)顿Y性房地產(chǎn)的成本包括買價(jià)、相關(guān)稅費(fèi)和可歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。7精選課件ppt【例6-1】2008年3月，甲企業(yè)計(jì)劃購(gòu)入一棟寫字樓用于對(duì)外出租，3月15日，甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂了經(jīng)營(yíng)租賃合同，約定自寫字樓的購(gòu)買日起將這棟寫字樓出租給乙企業(yè)，租期3年。4月5日甲企業(yè)實(shí)際購(gòu)入寫字樓，支付價(jià)款共計(jì)1200萬(wàn)元，假設(shè)不考慮其他因素。甲企業(yè)在4月5日購(gòu)入寫字樓后應(yīng)作如下會(huì)計(jì)處理。如果采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，會(huì)計(jì)分錄如下：借：投資性房地產(chǎn)——寫字樓1200

貸：銀行存款1200

8精選課件ppt如果采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，會(huì)計(jì)分錄如下：借：投資性房地產(chǎn)——寫字樓（成本）1200

貸：銀行存款1200問：采用成本模式和公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，初始計(jì)量時(shí)有何區(qū)別，為什么？9精選課件ppt2.自行建造的投資性房地產(chǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行建造或開發(fā)的房地產(chǎn)，只有在建造或開發(fā)活動(dòng)完成（即達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)）的同時(shí)開始對(duì)外出租或用于資本增值，才能將自建房地產(chǎn)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。

自行建造或開發(fā)的投資性房地產(chǎn)的成本，由建造該項(xiàng)房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構(gòu)成。

10精選課件ppt【例6-2】甲房地產(chǎn)開發(fā)公司于2008年2月初開始開發(fā)一棟商品性寫字樓，2008年10月，甲公司預(yù)計(jì)寫字樓即將完工，與乙公司簽訂了經(jīng)營(yíng)租賃合同，約定該寫字樓完工達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)立即租賃給乙公司使用，租期為10年，2008年11月1日該寫字樓完工達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)，工程全部造價(jià)為900萬(wàn)元。乙公司于2008年11月1日正式起租。

甲房地產(chǎn)公司應(yīng)于2008年11月1日做如下會(huì)計(jì)處理：如果采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，分錄如下：借：投資性房地產(chǎn)——寫字樓900

貸：開發(fā)成本——房屋開發(fā)（寫字樓）900

11精選課件ppt如果采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，分錄如下：借：投資性房地產(chǎn)——寫字樓（成本）900

貸：開發(fā)成本——房屋開發(fā)（寫字樓）900

12精選課件ppt第二節(jié)投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量

（一）采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)

投資性房地產(chǎn)采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，會(huì)計(jì)處理如下（僅以出租房地產(chǎn)為例）：

1.外購(gòu)或自建的投資性房地產(chǎn)，從出租日起，按成本價(jià)確定投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值。借：投資性房地產(chǎn)

貸：銀行存款

在建工程

開發(fā)成本等

13精選課件ppt2.對(duì)投資性房地產(chǎn)，在每月末按照固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定，計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷。會(huì)計(jì)分錄如下：

借：其他業(yè)務(wù)成本

貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）問：哪些企業(yè)計(jì)入主營(yíng)業(yè)務(wù)成本？

14精選課件ppt3.取得的租金收入借：銀行存款

貸：其他業(yè)務(wù)收入

15精選課件ppt4.會(huì)計(jì)期末投資性房地產(chǎn)存在減值跡象的，應(yīng)按資產(chǎn)減值的有關(guān)規(guī)定計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備。

計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備的會(huì)計(jì)分錄如下：借：資產(chǎn)減值損失——計(jì)提的投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備

貸：投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備5.投資性房地產(chǎn)發(fā)生后續(xù)支出，如屬于改建、擴(kuò)建等支出，應(yīng)將投資性房地產(chǎn)賬面價(jià)值轉(zhuǎn)入“在建工程”或“開發(fā)成本”賬戶。16精選課件ppt【例6-3】承8-5：甲房地產(chǎn)開發(fā)公司2008年11月1日已將自行開發(fā)的寫字樓在完工時(shí)直接出租給乙公司，租期10年，寫字樓開發(fā)成本為900萬(wàn)元。合同規(guī)定每年租金為90萬(wàn)元，租金按月支付，每月末支付7.5萬(wàn)元。甲公司規(guī)定每月按出租房原價(jià)的0.5%攤銷寫字樓的成本。相關(guān)會(huì)計(jì)處理如下：

1）在出租日（2008年11月1日），甲公司已經(jīng)做了如下會(huì)計(jì)分錄：借：投資性房地產(chǎn)—寫字樓900

貸：開發(fā)成本—房屋開發(fā)（寫字樓）900

17精選課件ppt2）自2008年11月30日起甲公司每月末收取出租寫字樓的租金7.5萬(wàn)元。每月末會(huì)計(jì)分錄如下：借：銀行存款75000

貸：其他業(yè)務(wù)收入—出租房產(chǎn)收入750003）該公司規(guī)定每月末攤銷寫字樓成本4.5萬(wàn)元。會(huì)計(jì)分錄如下：借：其他業(yè)務(wù)成本—出租房屋攤銷45000

貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）45000

18精選課件ppt4）月末，如果承租人尚未付款借：其他應(yīng)收款—乙公司75000

貸：其他業(yè)務(wù)收入—出租房屋收入75000同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)房屋出租成本：借：其他業(yè)務(wù)成本—出租房屋攤銷45000

貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）45000待收到款項(xiàng)時(shí)：借：銀行存款75000

貸：其他應(yīng)收款—乙公司7500019精選課件ppt5）本月所出租的寫字樓發(fā)生維修費(fèi)用12000元，以銀行存款支付：借：其他業(yè)務(wù)成本—修理費(fèi)12000

貸：銀行存款12000注：出租房地產(chǎn)的租金收入應(yīng)按月計(jì)算有關(guān)營(yíng)業(yè)稅金及附加。20精選課件ppt（二）采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)

1、采用公允價(jià)值模式的前提條件

1）投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)

2）企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出合理的估計(jì)。21精選課件ppt2、采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的會(huì)計(jì)處理

1）對(duì)企業(yè)外購(gòu)或自建的投資性房地產(chǎn)從出租日起，按成本價(jià)確定投資性房地產(chǎn)的入賬價(jià)值。具體會(huì)計(jì)處理與成本模式基本相同。借：投資性房地產(chǎn)——某房地產(chǎn)（成本）

貸：銀行存款（或：在建工程、開發(fā)成本等）

22精選課件ppt2）每月末不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊和攤銷。

對(duì)公允價(jià)值高于賬面價(jià)值的差額做如下會(huì)計(jì)分錄：借：投資性房地產(chǎn)——某房地產(chǎn)（公允價(jià)值變動(dòng)）

貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益對(duì)公允價(jià)值低于賬面價(jià)值的差額做相反的會(huì)計(jì)分錄：借：公允價(jià)值變動(dòng)損益

貸：投資性房地產(chǎn)——某房地產(chǎn)（公允價(jià)值變動(dòng)）

3.企業(yè)每期取得租金收入。23精選課件ppt【例6-4】承例8-5：甲房地產(chǎn)開發(fā)公司2008年11月1日已將自行開發(fā)的寫字樓在完工后直接出租給乙公司，租期10年，寫字樓開發(fā)成本為900萬(wàn)元。合同規(guī)定每年租金為90萬(wàn)元，租金按月支付，每月末支付7.5萬(wàn)元。假定由于該棟寫字樓地處商業(yè)繁華區(qū)，所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，而且能夠從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)報(bào)價(jià)，甲公司決定采用公允價(jià)值模式對(duì)該項(xiàng)出租的房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。2008年12月31日，該寫字樓的公允價(jià)值為930萬(wàn)元，2009年6月30日，該寫字樓的公允價(jià)值為910萬(wàn)元。相關(guān)會(huì)計(jì)處理如下：1）在出租日（2008年11月1日），甲公司已經(jīng)做了如下會(huì)計(jì)分錄：借：投資性房地產(chǎn)—寫字樓（成本）9000000

貸：開發(fā)成本—房屋開發(fā)（寫字樓）9000000

24精選課件ppt2）自2008年11月30日起甲公司每月末收取出租寫字樓的租金7.5萬(wàn)元。每月末會(huì)計(jì)分錄如下：借：銀行存款75000

貸：其他業(yè)務(wù)收入—出租房產(chǎn)收入750003）2008年12月31日，該寫字樓公允價(jià)值為930萬(wàn)元，高于賬面價(jià)值30萬(wàn)元，會(huì)計(jì)分錄如下：借：投資性房地產(chǎn)—寫字樓（公允價(jià)值變動(dòng)）

300000

貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益30000025精選課件ppt4）2009年6月30日，該寫字樓的公允價(jià)值為910萬(wàn)元，低于賬面價(jià)值20萬(wàn)元。（此時(shí)的賬面價(jià)值為930萬(wàn)元）。

會(huì)計(jì)分錄如下：借：公允價(jià)值變動(dòng)損益200000

貸：投資性房地產(chǎn)——寫字樓（公允價(jià)值變動(dòng)）200000

26精選課件ppt（三）后續(xù)計(jì)量模式的變更1、會(huì)計(jì)政策變更2、差額計(jì)入利潤(rùn)分配——未分配利潤(rùn)3、公允價(jià)值模式不得再轉(zhuǎn)為成本模式27精選課件ppt第三節(jié)投資房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置

（一）投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換（僅以出租房地產(chǎn)為例）

1、房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換形式及轉(zhuǎn)換日

房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換——是指因房地產(chǎn)用途發(fā)生改變而對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行的重新分類。

1）作為存貨的房地產(chǎn)改為出租轉(zhuǎn)換日為租賃期開始日。

28精選課件ppt2）自用的建筑物或土地使用權(quán)停止自用改為出租。轉(zhuǎn)換日為租賃期開始日。3）投資性房地產(chǎn)開始自用轉(zhuǎn)換日為房地產(chǎn)停止出租，已達(dá)到自用狀態(tài)。

29精選課件ppt2、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的會(huì)計(jì)處理

1）成本模式下的轉(zhuǎn)換

（1）作為存貨的房地產(chǎn)改為出租【例6-5】甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)于2008年3月10日與乙企業(yè)簽訂了租賃協(xié)議，將其開發(fā)的一棟寫字樓出租給乙企業(yè)使用，租賃期開始日為2008年4月15日。該寫字樓的賬面價(jià)值為4500萬(wàn)元，未提跌價(jià)準(zhǔn)備。轉(zhuǎn)換后采用成本模式。甲企業(yè)2008年4月15日的賬務(wù)處理如下：借：投資性房地產(chǎn)——某寫字樓4500

貸：開發(fā)產(chǎn)品——房屋（寫字樓）450030精選課件ppt如果企業(yè)開發(fā)的寫字樓已經(jīng)提取了200萬(wàn)元的跌價(jià)準(zhǔn)備，在轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)時(shí)應(yīng)作如下分錄：

借：投資性房地產(chǎn)—某寫字樓4300

存貨跌價(jià)準(zhǔn)備200

貸：開發(fā)產(chǎn)品—房屋（寫字樓）450031精選課件ppt（2）自用的建筑物或土地使用權(quán)停止自用改為出租。

企業(yè)將自用建筑物或土地使用權(quán)轉(zhuǎn)換為成本模式的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)將該建筑物或土地使用權(quán)在轉(zhuǎn)換日的原價(jià)、累計(jì)折舊、累計(jì)攤銷、減值準(zhǔn)備等，分別轉(zhuǎn)入“投資性房地產(chǎn)”、“投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）”和“投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備”賬戶。

32精選課件ppt【例6-6】甲企業(yè)乙2008年3月10日同乙企業(yè)簽訂租賃協(xié)議將一棟自用的辦公樓出租給乙企業(yè)使用，租賃期開始日為2008年4月15日。該辦公樓原價(jià)5500萬(wàn)元，已提折舊300萬(wàn)元，已提減值準(zhǔn)備200萬(wàn)元。甲企業(yè)于2008年4月15日的賬務(wù)處理如下：

借：投資性房地產(chǎn)——辦公樓5500

累計(jì)折舊300

固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備200貸：固定資產(chǎn)5500

投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊300

投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備20033精選課件ppt（3）投資性房地產(chǎn)開始自用與（2）作相反賬務(wù)處理

34精選課件ppt2）公允價(jià)值模式下的轉(zhuǎn)換

（1）作為存貨的房地產(chǎn)改為出租

存貨在轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值借記“投資性房地產(chǎn)——某房地產(chǎn)（成本）”科目。若計(jì)提了跌價(jià)準(zhǔn)備的，借“存貨跌價(jià)準(zhǔn)備”。貸記“開發(fā)產(chǎn)品”等。公允價(jià)值小于賬面價(jià)值的差額借記“公允價(jià)值變動(dòng)損益”。公允價(jià)值大于賬面價(jià)值的差額貸記“資本公積——其他資本公積”。

35精選課件ppt【例6-7】甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)于2008年3月10日與乙企業(yè)簽訂了租賃協(xié)議，將其開發(fā)的一棟寫字樓出租給乙企業(yè)使用，租賃期開始日為2008年4月15日。該寫字樓的賬面價(jià)值為4500萬(wàn)元，未提跌價(jià)準(zhǔn)備。轉(zhuǎn)換日該寫字樓公允價(jià)值4100萬(wàn)元。采用公允價(jià)值模式。4月15日轉(zhuǎn)換日甲公司會(huì)計(jì)分錄如下：

借：投資性房地產(chǎn)—寫字樓（成本）4100

公允價(jià)值變動(dòng)損益400

貸：開發(fā)產(chǎn)品450036精選課件ppt如果轉(zhuǎn)換日該寫字樓的公允價(jià)值為4800萬(wàn)元，會(huì)計(jì)分錄如下：借：投資性房地產(chǎn)—寫字樓（成本）4800

貸：開發(fā)產(chǎn)品—房屋（寫字樓）4500

資本公積—其他資本公積300

37精選課件ppt（2）自用建筑物或土地使用權(quán)停止自用改為出租。

【例6-8】甲企業(yè)乙2008年3月10日同乙企業(yè)簽訂租賃協(xié)議將一棟自用的辦公樓出租給乙企業(yè)使用，租賃期開始日2008年4月15日。該辦公樓原價(jià)5500萬(wàn)元，已提折舊300萬(wàn)元，已提減值準(zhǔn)備200萬(wàn)元。轉(zhuǎn)換日該辦公樓公允價(jià)值4700萬(wàn)元。采用公允價(jià)值模式。甲企業(yè)于2008年4月15日的賬務(wù)處理如下：借：投資性房地產(chǎn)——辦公樓（成本）4700

累計(jì)折舊300

固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備200

公允價(jià)值變動(dòng)損益300

貸：固定資產(chǎn)550038精選課件ppt如果轉(zhuǎn)換日，該辦公樓公允價(jià)值5200萬(wàn)元，應(yīng)作如下分錄：借：投資性房地產(chǎn)—辦公樓（成本）5200

累計(jì)折舊300

固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備200貸：固定資產(chǎn)5500

資本公積—其他資本公積20039精選課件ppt（3）投資性房地產(chǎn)開始自用【例6-9】2008年7月末甲企業(yè)將出租在外的廠房收回，8月1日開始用于本企業(yè)的商品生產(chǎn)。截止2008年7月31日，轉(zhuǎn)換日該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值為“投資性房地產(chǎn)——廠房（成本）”5000萬(wàn)元，“投資性房地產(chǎn)——廠房（公允價(jià)值變動(dòng)）”明細(xì)科目借方余額600萬(wàn)元。轉(zhuǎn)換日，該投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值5500萬(wàn)元。8月1日的賬務(wù)處理如下：

借：固定資產(chǎn)—經(jīng)營(yíng)用固定資產(chǎn)（廠房）5500

公允價(jià)值變動(dòng)損益100