第六章林地資產(chǎn)評估課件

第六章林地資產(chǎn)評估第一節(jié)林地資產(chǎn)評估概述林地是林業(yè)生產(chǎn)的基礎(chǔ)，林地資產(chǎn)是森林資源資產(chǎn)的主要構(gòu)成之一。林地資產(chǎn)是可以單獨(dú)經(jīng)營的商品。在我國，林地資產(chǎn)是所有權(quán)禁止買賣，而經(jīng)營權(quán)可有償轉(zhuǎn)讓的特殊商品。1精選課件ppt一、林地資產(chǎn)的特點(diǎn)1．有限性林地是不可再生的資源，其資源在一個(gè)地區(qū)、一個(gè)國家以至地球上總是有限的，可作為資產(chǎn)的林地更為有限。2．差異性林地的差異性極大，除了其本身內(nèi)在的生產(chǎn)潛力差異外(即立地質(zhì)量等級)，它還存在著地利等級即生產(chǎn)運(yùn)輸成本上的差異。3．固定性林地資產(chǎn)也和所有的土地資產(chǎn)一樣，它的位置是固定不可移動(dòng)。因而附屬于該位置的溫度、濕度、光照、降雨等均有一定的狀態(tài)，它們構(gòu)成了土地的自然地理位置，也在影響土地的生產(chǎn)潛力。2精選課件ppt4．易變性林地范圍的界定是人們根據(jù)土地的植被、用途、參照有關(guān)政策和法規(guī)界定的，因而是人為規(guī)定的。隨著林地上植被的變化，林地很容易變?yōu)槠渌禺a(chǎn)。林地的地利等級、立地質(zhì)量等級的提高，經(jīng)濟(jì)效益上升，一些非資產(chǎn)的林地轉(zhuǎn)化為林地資產(chǎn)。因此在林地資產(chǎn)的評估中，首先就必須界定林地資產(chǎn)的范圍。5．依附性林地資產(chǎn)是基礎(chǔ)性資產(chǎn)，它的資產(chǎn)是通過在其上生長的植被來確定的。因此，林地資產(chǎn)的評估，脫離不了林地上的林木。3精選課件ppt二、林地地租地租主要由絕對地租和級差地租兩部分構(gòu)成。l、級差地租級差地租是指經(jīng)營較優(yōu)土地所獲得的，并歸土地所有者占有的那一部分超額利潤。級差地租Ⅰ是林地立地質(zhì)量的差異以及由于地理位置的差異形成所獲得的超額利潤級差地租Ⅰ。級差地租Ⅱ是林地使用期內(nèi)，由于經(jīng)營者增加投入，實(shí)行集約經(jīng)營，使林地的生產(chǎn)力或地利等級提高而產(chǎn)生的超額利潤，即為級差地租Ⅱ。2、絕對地租4精選課件ppt三、林地使用權(quán)狹義的林地使用權(quán)是指依法對林地的實(shí)際使用；廣義的林地使用權(quán)是含有林地占有權(quán)、狹義的林地使用權(quán)、部分收益權(quán)和不完全處分權(quán)的集合。通常所說的林地使用權(quán)也是指廣義的林地使用權(quán)，它是指林地使用者通過國家（林地所有者）有償取得林地后依法進(jìn)行使用或依法對其使用權(quán)進(jìn)行出讓、出租、轉(zhuǎn)讓、抵押、投資的權(quán)利，是林地使用權(quán)的法律體現(xiàn)形式。5精選課件ppt

林地使用權(quán)是我國林地使用制度在法律上的表現(xiàn)。林地使用權(quán)的設(shè)定必須依法成立，任何人無論以何種方式取得林地使用權(quán)都必須得到法律認(rèn)可，否則為非法占用他人林地。由于林地使用權(quán)是以他人林地為客體的權(quán)利，因此，林地使用權(quán)人一般須向林地使用權(quán)出讓人支付林地使用權(quán)價(jià)格。6精選課件ppt四、林地資產(chǎn)評估的性質(zhì)林地資產(chǎn)的評估實(shí)質(zhì)上是對林地使用權(quán)價(jià)格的評估，林地使用權(quán)是林地使用者依法對林地進(jìn)行使用或依法對其使用權(quán)進(jìn)行出讓、出租、轉(zhuǎn)讓、抵押、投資的權(quán)利。根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，我國的林地部分歸集體所有，其余的歸國家所有，使用者并無土地所有權(quán)。林地資產(chǎn)評估的目的是估計(jì)特定區(qū)域內(nèi)的林地在某個(gè)時(shí)間的使用權(quán)的價(jià)格，為林地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、投資、合股經(jīng)營、拍賣提供依據(jù)。7精選課件ppt“林地，包括郁閉度零點(diǎn)二以上的喬木林地及竹林地、灌木林地、疏林地、采伐跡地、火燒跡地、未成林造林地、苗圃地和縣以上人民政府規(guī)劃的宜林地”。在林地中具有資產(chǎn)屬性的均為林地資產(chǎn)。由于林地資產(chǎn)的依附性，對林地資產(chǎn)的評估(林地使用權(quán)的評估)，實(shí)質(zhì)上是根據(jù)經(jīng)營林地上植被產(chǎn)生的超額的利潤，作為林地的收益，以此為基礎(chǔ)進(jìn)行林地資產(chǎn)評估8精選課件ppt在一些無立木的林地上如采伐跡地、火燒跡地、國家規(guī)劃的宜林地，則必須為其選擇最適用的植被，平均的經(jīng)營水平，來進(jìn)行評估。由于林地的依附性和林木資產(chǎn)的多效益性，林地資產(chǎn)產(chǎn)生的直接經(jīng)濟(jì)效益是較低的、尤其是防護(hù)林和用材林的林地使用權(quán)價(jià)格十分低下，是各類土地使用權(quán)中價(jià)格最低的一種。按福建現(xiàn)行的生產(chǎn)水平和有關(guān)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，其年地租約為50—150元／(公頃·年)，十分低下，而在福建南部的經(jīng)濟(jì)林經(jīng)營中，年地租一般為150—1200元/（公頃·年），兩者的差異較大。9精選課件ppt五、影響林地價(jià)值的因子林地是通過生產(chǎn)木材和其它林產(chǎn)品來實(shí)現(xiàn)它的價(jià)值。因此，在估計(jì)這種價(jià)值時(shí)必須對這些森林的收獲進(jìn)行長期的測定，即對林地未來的收益(林地本身的貢獻(xiàn))進(jìn)行預(yù)測。在預(yù)測中有許多因素對其結(jié)果發(fā)生影響，它們分別是：10精選課件ppt(一)林學(xué)質(zhì)量林學(xué)質(zhì)量通常也稱為立地質(zhì)量，一般受下列因子所決定：1、土層厚度 2、腐殖質(zhì)層厚度3、土壤質(zhì)地4、海拔高度5、坡位6、坡向7、坡形8、地勢11精選課件ppt由于影響林學(xué)質(zhì)量的因素較多，且這些因素多有交叉的配置，因此在調(diào)查中經(jīng)常簡單地把立地質(zhì)量分為四個(gè)立地條件類型：I肥沃類型；Ⅱ較肥沃類型；Ⅲ中等肥沃類型；Ⅳ瘠薄類型。以林分平均高和平均年齡關(guān)系編制的地位級表；以林分優(yōu)勢高和年齡關(guān)系編制的地位指數(shù)表；影響立地質(zhì)量的各因子與樹高生長間的關(guān)系編制了數(shù)量化立地指數(shù)表。12精選課件ppt(二)經(jīng)濟(jì)質(zhì)量經(jīng)濟(jì)質(zhì)量主要是指林地的經(jīng)濟(jì)位置，它通常以影響木材生產(chǎn)成本的因素作為主要指標(biāo)。如以近期內(nèi)道路是否能達(dá)到小班的可及度。即可及小班一一道路已達(dá)到該小班內(nèi)或小班附近，小班內(nèi)采伐的木材，不要修建道路即可運(yùn)出；將可及小班一一近期內(nèi)道路可延伸至小班或小班附近，小班安排采伐僅需修建少量的道路(木材生產(chǎn)成本可承受得了的投資)即可運(yùn)出；不可及小班一一近期內(nèi)道路無法延伸到小班附近，采伐木無法運(yùn)出。13精選課件ppt從木材生產(chǎn)成本費(fèi)用的開支的分析中可知，在各項(xiàng)木材生產(chǎn)成本中集材成本和運(yùn)輸成本的開支變幅極大。因此、在森林資產(chǎn)的評估中，評定林地的經(jīng)濟(jì)質(zhì)量必須根據(jù)木材運(yùn)輸?shù)某杀緛韯澐值乩燃?。區(qū)位等級也是反映土地經(jīng)濟(jì)質(zhì)量的一種重要指標(biāo)，它是按土地所在縣(市)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和交通運(yùn)輸條件進(jìn)行分級，并確定各個(gè)等級的地域系數(shù)，以該系數(shù)來修正林地的價(jià)格。該方法來自城鎮(zhèn)國有土地的評估，該方法簡單易行，因此，廣東省國有資產(chǎn)管理辦公室和林業(yè)廳共同制訂的《廣東森林資源資產(chǎn)評估程序與方法》中將其引入林地評估，用區(qū)位等級來代替地利等級，編制了立地系數(shù)表和地域系數(shù)表，并確定其標(biāo)準(zhǔn)地價(jià)為3021元/hm2。14精選課件ppt立地系數(shù)表(基準(zhǔn)年20年)地域系數(shù)表等級每公頃出材量立地系數(shù)好60m3

1.4中42.3m3

1.0差33.8m3

0.8區(qū)位等級12345678910地域系數(shù)6.05.55.04.03.02.41.91.51.21.015精選課件ppt(三)森林經(jīng)營的方式及強(qiáng)度從經(jīng)營方式看，經(jīng)營不同的林種如經(jīng)營用材林或經(jīng)濟(jì)林，其經(jīng)營的目的不同，經(jīng)營的經(jīng)濟(jì)效益也有很大的差別從經(jīng)營的樹種看，經(jīng)營不同的樹種，經(jīng)濟(jì)價(jià)值相差較大從經(jīng)營強(qiáng)度看，集約經(jīng)營與粗放經(jīng)營經(jīng)濟(jì)效益有很大的差別16精選課件ppt(四)林產(chǎn)品的市場價(jià)格林地資產(chǎn)的價(jià)值與林產(chǎn)品的價(jià)格息息相關(guān)，它經(jīng)常以林地上林產(chǎn)品的產(chǎn)值扣除了成本、稅費(fèi)后的純收益為基礎(chǔ)進(jìn)行測算的。林產(chǎn)品的市場價(jià)格提高，對應(yīng)的林地資產(chǎn)的價(jià)格也高。17精選課件ppt(五)生產(chǎn)周期及利率1.是要確定森林經(jīng)營的時(shí)間期限。輪伐期的確定通常是以林木的工藝成熟齡或經(jīng)濟(jì)成熟齡作為確定的主要依據(jù)，是根據(jù)當(dāng)?shù)匦璨牟姆N的要求以及經(jīng)營單位的經(jīng)濟(jì)和經(jīng)營類型的齡級結(jié)構(gòu)來綜合考慮確定的。擇伐周期在理論上是以林木的生長率、擇伐的強(qiáng)度，通過公式計(jì)算的。18精選課件ppt2.是確定評估中所要采用的利率。在森林資產(chǎn)的評估中，采用的利率是較低的。因?yàn)樵u估中各計(jì)算公式所采用的成本支出，或者經(jīng)營收入，均以現(xiàn)在的價(jià)格進(jìn)行計(jì)算，其采用的利率必須從現(xiàn)行的商業(yè)利率中扣除通貨膨脹率，僅由純利率和經(jīng)營的風(fēng)險(xiǎn)率兩部分構(gòu)成。由于經(jīng)濟(jì)利率是較穩(wěn)定的，所采用的利率的變化，主要是由經(jīng)營項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)率所決定。19精選課件ppt(六)有林地與無林地的差別在有林地上，在本周期內(nèi)的經(jīng)營樹種，經(jīng)營方式和強(qiáng)度均已確定。在本周期內(nèi)的土地收益必須根據(jù)現(xiàn)有狀態(tài)確定，只有在下一輪伐期后才能改變其經(jīng)營的種類與方式。而無林地從評估時(shí)就必須為其確定較適合的經(jīng)營樹種、經(jīng)營方式和強(qiáng)度。此外，對有林地的更新，其成本一般要低于無林地的造林。這些因子都使有林地的價(jià)值產(chǎn)生差別。20精選課件ppt(七)評估時(shí)間與交易案例時(shí)間的差異在森林資產(chǎn)的評估中使用現(xiàn)行市價(jià)法時(shí)，經(jīng)常無法尋找到近期的交易案例，這樣使用的案例的交易時(shí)間與評估時(shí)間有較長的時(shí)間間隔，不同的時(shí)期市場的物價(jià)水平不同，也許是漲了(通貨膨脹)、也許是跌了(通貨緊縮)，這樣相同的林地，在不同時(shí)期其價(jià)值是有所不同的，利用不同時(shí)期的交易案例，必須根據(jù)市場的物價(jià)水平進(jìn)行調(diào)整。21精選課件ppt(八)作林地使用，還是改變林地的用途林地由于其上生長著的林木對改善人類的生存環(huán)境有著巨大的作用，其生態(tài)、社會(huì)的效益較大，而經(jīng)濟(jì)的收益相對較低。因此，在林地評估時(shí)，是否改變林地的用途對林地的價(jià)格影響極大。改變用途的林地一般增值較大，必須用改變后用途來計(jì)算其收益，評估其價(jià)值。22精選課件ppt(九)林地交易的迫切性林地交易是否迫切，林地的出售有否競買者，這對林地的價(jià)格有一定的影響。在通常情況下，林地出售的競買者很少，而林地所有者對林地的出售也不迫切。如果有較多的競買者，林地價(jià)格可能升高，而如果林地所有者對交易要求迫切，則林地價(jià)可能下降。23精選課件ppt1、林地立地質(zhì)量及其他自然條件的差異(林學(xué)質(zhì)量)2、林地地利條件差異(經(jīng)濟(jì)質(zhì)量)3、林地經(jīng)營方式及強(qiáng)度4、林產(chǎn)品的市場價(jià)格5、經(jīng)營周期及利率6、有林地與無林地的差別7、評估時(shí)間與交易時(shí)間的不同8、作林地使用還是改變林地用途9、林地交易的迫切性影響林地價(jià)值的因子小結(jié)24精選課件ppt六、林地資產(chǎn)評估的基本方法現(xiàn)行市價(jià)法適用于各類林地資產(chǎn)林地期望價(jià)法適用于用材林地、薪炭林地、經(jīng)濟(jì)林地、竹林地、疏林地、未成林造林地、灌木林地、采伐跡地、火燒跡地和國家規(guī)劃的宜林地等林地資產(chǎn)評估25精選課件ppt年金資本化法林地年租金相對穩(wěn)定的林地資產(chǎn)可采用評估有限期轉(zhuǎn)讓的林地資產(chǎn)可采用有限期林地費(fèi)用價(jià)法評估林地費(fèi)用價(jià)法適用于苗圃地等林地資產(chǎn)評估。比例系數(shù)法適用于異齡林林地評估26精選課件ppt1、現(xiàn)行市價(jià)法現(xiàn)行市價(jià)法是以相同或類似資產(chǎn)的現(xiàn)行市價(jià)作為比較基礎(chǔ)，估算被評估資產(chǎn)評估價(jià)值的方法。其計(jì)算公式為式中：En——資產(chǎn)評估值；K——質(zhì)量調(diào)整系數(shù)Kb——物價(jià)指數(shù)調(diào)整系數(shù)；G——林地單位面積交易價(jià)格；M——林地資產(chǎn)評估總面積27精選課件ppt技巧說明在實(shí)際應(yīng)用中其質(zhì)量系數(shù)常由立地質(zhì)量系數(shù)與地利等級系數(shù)構(gòu)成立地質(zhì)量修正系數(shù)地利等級修正系數(shù)物價(jià)指數(shù)調(diào)整系數(shù)常用兩個(gè)評估基準(zhǔn)日時(shí)的木材銷售價(jià)格比值替代。28精選課件ppt其他因子的修正值k4只能按其實(shí)際情況進(jìn)行評分，將綜合的評分值確定一個(gè)修訂值的量化指標(biāo)。上式可改寫為：29精選課件ppt2、林地期望價(jià)法林地期望價(jià)法以實(shí)行永續(xù)皆伐為前提，從無林地造林開始計(jì)算，將無窮多個(gè)輪伐期的純收益全部折為現(xiàn)值累加求和，作為林地的評估值。其計(jì)算公式為：式中：Bu——林地資產(chǎn)評估值；Ci——第i年投入的營林生產(chǎn)直接費(fèi)用（包括整地、栽植、撫育等費(fèi)用）；30精選課件pptAu——現(xiàn)實(shí)林分第U年主伐時(shí)的純收入（指木材銷售收入扣除采運(yùn)成本，銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、有關(guān)稅費(fèi)、木材經(jīng)營的合理利潤后的部分）；Da、Db——現(xiàn)實(shí)林分第a、b年的間伐純收入；U——經(jīng)營周期；V——年均營林生產(chǎn)間接費(fèi)用（包括森林保護(hù)費(fèi)、營林設(shè)施費(fèi)、良種實(shí)驗(yàn)費(fèi)、調(diào)查設(shè)計(jì)費(fèi)、基層生產(chǎn)單位管理費(fèi)、場部管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用）；P——利率。31精選課件ppt重點(diǎn)與難點(diǎn)該公式與收獲現(xiàn)值法公式的區(qū)別：林地期望價(jià)公式收獲現(xiàn)值法公式32精選課件ppt請注意二者分母的不同：注意Ci的不同，上式Ci為無林地造林至郁閉的造林成本，下式中的Ci則等同于上式中的V為每年的管護(hù)成本其它計(jì)算過程與注意點(diǎn)與中齡林資產(chǎn)評估基本類似（此處略）33精選課件ppt實(shí)例1—林地期望價(jià)計(jì)算某國營林場的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，杉木人工林投資，第一年180元/畝，第二年80元/畝，第三年80元/畝，第四年40元/畝，第五年起每年管護(hù)費(fèi)用為5元/畝，30年主伐產(chǎn)量16M3，出材率70%（其中原木25%；非規(guī)格材45%）。第10年進(jìn)行第一次間伐，產(chǎn)綜用材0.8M3，扣除成本、稅費(fèi)后，純收入為60元/畝，第二次間伐為第15年間伐純收入為300元/畝。其余有關(guān)技術(shù)指標(biāo)與中齡林資產(chǎn)評估案例同。計(jì)算其地價(jià)與年地租

34精選課件ppt有關(guān)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（均為虛構(gòu)假設(shè)指標(biāo)）（一）營林生產(chǎn)成本：從第五年起每年的管護(hù)費(fèi)用為5元/畝。（二）木材銷售價(jià)格（參照成過熟林而得）：杉原木730元/立方米；杉綜合：620元/立方米（三）兩金統(tǒng)一計(jì)征價(jià)：杉原木400元/M3；杉綜合：200元/M3：增值稅起征價(jià)杉原木550元元/M3；杉綜合：420元元/M3：（四）木材生產(chǎn)經(jīng)營成本（含短運(yùn)、設(shè)計(jì)、檢尺等）：130元/M335精選課件ppt（七）木材生產(chǎn)經(jīng)營利潤：杉原木15元/立方米；杉綜合9元/立方米（八）林業(yè)投資收益率：6%（九）出材率：杉原木出材率為25%；杉綜合出材率為45%36精選課件ppt（五）相關(guān)費(fèi)用：（1）育林費(fèi)：按統(tǒng)一計(jì)征價(jià)的12%計(jì)（2）維簡費(fèi)：按統(tǒng)一計(jì)征價(jià)的8%計(jì)（3）木材檢疫費(fèi)：按統(tǒng)一計(jì)征價(jià)的0.2%計(jì)（4）銷售費(fèi)用：10元/立方米（5）管理費(fèi)用：按銷售收入的5%計(jì)（6）不可預(yù)見費(fèi)：杉原木12元/立方米，杉綜合7元/立方米（7）增值稅：以起征價(jià)的6%計(jì)（8）城建稅、教育附加合計(jì)以增值稅的8%計(jì)）37精選課件ppt測算過程由前例計(jì)算可得杉原木主伐純收入為A1=362元杉綜合材主伐純收入為A2=332元該林地杉木主伐時(shí)純收入為Au=16×0.25×362+16×0.45×332=3838元四年?duì)I造林成本合計(jì)值∑C=180×1.06^30+80×1.06^29+80×1.06^28+40×1.06^27=2069元38精選課件ppt該地地價(jià)為：Bu=[3838+60×1.06^(30-10)+300×1.06^(30-15)-2069]/(1.06^30-1)]-5/0.06=468元年地租=Bu×P=468×0.06=28元39精選課件ppt3、年金資本化法年金資本化法是將被評估的林木資產(chǎn)每年的穩(wěn)定收益作為資本投資的收益，按適當(dāng)?shù)耐顿Y收益率估算林木資產(chǎn)評估價(jià)值的方法。其計(jì)算公式為：Bu=A/p式中：Bu——資產(chǎn)評估值；A——年平均純收益；P——投資收益率40精選課件ppt當(dāng)林地使用權(quán)有期限轉(zhuǎn)讓時(shí)，按以下公式計(jì)算林地使用權(quán)價(jià)格：Bn=Bu×[(1+P)n-1]/(1+P)n=A×[(1+P)n-1]/[P×(1+P)n]式中：Bn——林地使用權(quán)有期限轉(zhuǎn)讓價(jià)格；Bu——林地評估值（使用權(quán)無期限轉(zhuǎn)讓評估值）；P——利率；n——林地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓年數(shù)。41精選課件ppt案例2—林地年金資本化法例：某林農(nóng)擬向村集體承包100畝林地進(jìn)行毛竹林經(jīng)營，雙方協(xié)議約定每年地租為30元/畝，要求現(xiàn)在一次性支付租賃期內(nèi)地價(jià)。（1）承包經(jīng)營期為長期經(jīng)營（即無限期）（2）承包經(jīng)營期為30年請分別計(jì)算該林地租賃價(jià)。42精選課件ppt（1）解：長期經(jīng)營且年地租穩(wěn)定，可采用年金資本化法計(jì)算，考慮到竹林的經(jīng)營效益較高，其投資收益率取值為10%，則該地價(jià)為Bu=A/P=100×30/0.1=30000(元）該林農(nóng)一次性應(yīng)支付3萬元林地使用費(fèi)43精選課件ppt（2）解：承包租賃期為30年，可采用有限期林地使用費(fèi)法計(jì)算可得B30=Bu×((1.+0.1)^30-1)/(1+0.1)^30=30000×0.943=28290元該林農(nóng)一次性應(yīng)支付28290元（30年）林地使用費(fèi)44精選課件ppt技巧說明上述計(jì)算公式簡單易算，關(guān)鍵問題是確定平均地租和投資收益率，在竹林、經(jīng)濟(jì)林林地資源資產(chǎn)評估中，由于林地上的竹林或經(jīng)濟(jì)林木在較長的時(shí)間內(nèi)每年有穩(wěn)定的收入，其地租也較穩(wěn)定并經(jīng)常每年定期支付，因此每年支付地租的林地資產(chǎn)評估中經(jīng)常采用這兩種方法?，F(xiàn)在在部分地區(qū)用材林林地逐年支付地租亦可使用此方法。45精選課件ppt4、林地費(fèi)用價(jià)法林地費(fèi)用價(jià)法是以取得林地所需的費(fèi)用和把林地維持到現(xiàn)在狀態(tài)所需的費(fèi)用來估算林地評估值的方法。其計(jì)算公式為：式中：Bu——林地資產(chǎn)評估值；A——林地購置費(fèi)；Mi——林地購置后，第i年林地改良費(fèi)；n——林地購置年數(shù)；P——利率。46精選課件ppt5、比例系數(shù)法設(shè)某片10公頃的闊葉異齡林承包期已滿，在新的承包合同簽訂前要求對其林地資產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行評估，并在這一基礎(chǔ)上確定新的地租租金。(1)收益現(xiàn)值計(jì)算據(jù)調(diào)查該片異齡林的擇伐周期為10年，每次擇伐每公頃可出材45m3，每立方米純收入250元，每年分?jǐn)偟墓茏o(hù)費(fèi)為45元/hm2，利率為6％，擇伐強(qiáng)度為30％。47精選課件ppt(2)比例系數(shù)確定比例系數(shù)的確定。據(jù)福建省現(xiàn)行政策，林價(jià)中的山價(jià)(地租）部分所占份額為10％—30％，平均為20％。(3)計(jì)算地價(jià)與地租地價(jià)：元/hm2地租：元/hm248精選課件ppt二、經(jīng)濟(jì)林林地資產(chǎn)評估經(jīng)濟(jì)林林地資產(chǎn)的評估由于其上的經(jīng)營方式不同于用材林，其評估的方法也不同于用材林。經(jīng)濟(jì)林評估的方法主要有林地期望價(jià)法、現(xiàn)行市價(jià)法、年金資本化法。49精選課件ppt(一)林地期望價(jià)法經(jīng)濟(jì)林是將經(jīng)濟(jì)林在無窮多個(gè)經(jīng)濟(jì)壽命期的純收益(扣除了正常成本利潤)全部折為現(xiàn)值作為林地的價(jià)格。在計(jì)算時(shí)先把各年的收入和支出(含成本利潤)折算為經(jīng)濟(jì)壽命期末的后價(jià)，然后再根據(jù)無窮遞縮等比級數(shù)的求和公式將其求和其公式為：式中：Ai一一各年銷售收入Ci一一各年的經(jīng)營成本（含稅、費(fèi)及合理利潤）u一一經(jīng)濟(jì)壽命期；Bu一一林地期望價(jià)50精選課件ppt該公式必須預(yù)測各年度的收益和經(jīng)營成本，計(jì)算較困難，為了便于計(jì)算，可假設(shè)造林的成本相同，盛產(chǎn)期收入相同，盛產(chǎn)前期的銷售收入相近，每年的經(jīng)營成本大體相同。這樣該公式可簡化為：51精選課件ppt(二)年金資本化法林地地價(jià)的年金資本化法是以林地每年的平均純收入(地租)作為投資的收益額（利息），以當(dāng)?shù)卦撔袠I(yè)的平均投資收益率作為利率，來求算其本金——地價(jià)的方法。其計(jì)算公式為：

式中：A為年平均地租，p為投資收益率52精選課件ppt(三)現(xiàn)行市價(jià)法現(xiàn)行市價(jià)法是以在市場上已成交的類似的林地價(jià)格作為參照物，然后確定待評估資產(chǎn)的價(jià)格的方法。在所有林種的林地資產(chǎn)評估中現(xiàn)行市價(jià)法的公式都相同，但在經(jīng)濟(jì)林林地資產(chǎn)的評估中比用材林更為復(fù)雜。其考慮的因子除了立地質(zhì)量和地利等級外，還應(yīng)考慮其上經(jīng)濟(jì)林樹種、品種、年齡和經(jīng)營年限。53精選課件ppt三、竹林林地資產(chǎn)評估竹林林地資產(chǎn)的評估是能用收益比例系數(shù)法、年金資本化法和現(xiàn)行市價(jià)法進(jìn)行。54精選課件ppt(一)收益比例系數(shù)法竹林是異齡林，其立竹的重置成本測算困難，無法準(zhǔn)確劃分哪些是林地產(chǎn)生的價(jià)值，哪些是立竹產(chǎn)生的價(jià)值。因此竹林的林地資產(chǎn)評估和立竹資產(chǎn)評估一樣經(jīng)常借助比例系數(shù)法。其比例系數(shù)通常選用當(dāng)?shù)赜貌牧纸?jīng)營中地租收入占經(jīng)營總收益的百分比。直接用這一比例系數(shù)乘上竹林的總價(jià)值，就得到竹林林地資產(chǎn)的價(jià)值。55精選課件ppt(二)年金資本化法竹林林地資產(chǎn)的年金資本化法僅在竹林的經(jīng)營者已明確每年交納穩(wěn)定的地租時(shí)采用。56精選課件ppt(三)現(xiàn)行市價(jià)法各林種林地的現(xiàn)行市價(jià)計(jì)算的公式都相同，但在竹林林地價(jià)測算時(shí)必須注意參照的成交案例與待評估資產(chǎn)在年齡結(jié)構(gòu)、均勻度、整齊度、立竹度、經(jīng)營級、生長級的差異。根據(jù)這些差異綜合確定其調(diào)整系數(shù)的K值，用K值對參照的成交案例的評估結(jié)果進(jìn)行修正。通過對三個(gè)以上案例的測算，最后綜合確定其評估結(jié)果。57精選課件ppt第三節(jié)其它地類林地資產(chǎn)評估其它地類的林地資產(chǎn)是指有林地以外的各地類的林業(yè)用地資產(chǎn)。它主要包括疏林地、未成林造林地、苗圃地和無林地。灌木林地大多數(shù)不具備資產(chǎn)條件，一般不對它進(jìn)行評估。58精選課件ppt一、疏林地林地資產(chǎn)評估疏林地是指郁閉度在0.1—0.2的林業(yè)用地。疏林地林地評估的方法可以按照用材林的林地資產(chǎn)評估方法，或按無林地的評估方法進(jìn)行。按用材林的林地資產(chǎn)評估時(shí)，關(guān)鍵是要根據(jù)當(dāng)?shù)氐淖匀粭l件、經(jīng)濟(jì)條件選擇最適合的樹種，根據(jù)培育目的確定一個(gè)最適合的森林經(jīng)營類型，按該類型的森林經(jīng)營設(shè)計(jì)，假設(shè)在該林永續(xù)地進(jìn)行經(jīng)營，來評估林地的價(jià)格。按無林地進(jìn)行評估時(shí)，首先要確定適合的林種、樹種、經(jīng)營類型，然后再按相應(yīng)的評估方法進(jìn)行評估。具體參閱無林地的林地資產(chǎn)評估。59精選課件ppt二、苗圃地資產(chǎn)評估

苗圃地是林業(yè)用地中最小的地類，固定苗圃地通常是農(nóng)用地，而且是水肥條件較好的農(nóng)用地改造而成，在經(jīng)營的過程中為了減輕病蟲害的發(fā)生，經(jīng)常需要與農(nóng)作物(水稻)進(jìn)行輪作。因此，在苗圃地的評估中借用農(nóng)用地的評估方法，并借用相似的農(nóng)用地的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。60精選課件ppt(一)現(xiàn)行市價(jià)法現(xiàn)行市價(jià)法也稱市場成交價(jià)比較法，它是以具有相同或類似條件的林地的現(xiàn)行市場的成交價(jià)作為比較基礎(chǔ)，估算林地評估值得的方法。在苗圃地的評估中，其計(jì)算公式與一般林地資產(chǎn)評估所用的公式相同：式中：Bu一一林地資產(chǎn)評估值Ku一一苗圃地立地質(zhì)量綜合調(diào)整系數(shù)Kb一一物價(jià)指數(shù)調(diào)整系數(shù)G一一參照案例的交易價(jià)格S一一待評估苗圃地的面積61精選課件ppt(二)收益現(xiàn)值法式中R為苗圃地上種植糧食的年純收入(已扣除勞動(dòng)工資、生產(chǎn)成本及稅金費(fèi)等費(fèi)用)。該法計(jì)算簡單，資料來源容易，是最簡單的評估方法。但在使用該法時(shí)要注意：1、年純收入R值的計(jì)算。2、如果苗圃地種的是經(jīng)濟(jì)林木或綠化苗，其收益值明顯高過種糧食的收益值時(shí)，可將其地價(jià)適當(dāng)調(diào)高。3、如果年地租是明確，而且基本合理的，其承租的合同期又較長，則可直接取R=地租，進(jìn)行測算。62精選課件ppt(三)林地費(fèi)用價(jià)法在苗圃地的評估中，取得林地所需的費(fèi)用是指征占用苗圃地時(shí)所支付的成本；把林地維持到現(xiàn)在狀態(tài)所需費(fèi)用是指將原購置的土地改為苗圃地時(shí)的土地改良費(fèi)，包括修路、平整、修建排灌設(shè)施的費(fèi)用。公式為:式中：A一一林地購置費(fèi)Mi一一苗圃地購置后第i年投入的林地改良費(fèi)n一一購置的年限P一—利率K一一設(shè)施的成新率63精選課件ppt

該法一般用于新建的苗圃，其土地購置的成本明確，年設(shè)施投入也明確，苗圃生產(chǎn)尚未正常使用。在使用該法時(shí)必須注意：1、林地的購置費(fèi)A，在有條件時(shí)應(yīng)盡可能采用重置成本。如無法進(jìn)行重置，而采用歷史成本時(shí)，其測算用的利率必須包括通貨膨脹率。2、如果林地購置后一直在經(jīng)營，則當(dāng)A是重置成本時(shí)，不再加算利息。當(dāng)A是歷史成本時(shí)，其P含有通貨膨脹率(即按通貨膨脹將其購置成本重置)。64精選課件ppt

3、如果林地購置后一直在進(jìn)行改良而未正式生產(chǎn)，A是重置成本價(jià)時(shí)，P是不含通貨膨脹的低利率；A是歷史成本時(shí)，則P可采用市場利率。4、K為苗圃設(shè)施的成新率，它等于1減去折舊率。在評估時(shí)必須確定苗圃中各項(xiàng)設(shè)施的使用壽命，計(jì)算其折舊率，或直接計(jì)算其成新率。65精選課件ppt三、未成林造林地林地資產(chǎn)評估未成林造林地是指人工造林后3—5年，飛機(jī)播種5—7年、造林保存株數(shù)大于或等80％，尚