房地產(chǎn)法(5)課件

第十章房地產(chǎn)抵押制度

第一節(jié)房地產(chǎn)抵押概念

一、房地產(chǎn)抵押定義

房地產(chǎn)抵押是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。債務人不履行債務時，抵押權人有權依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)先受償。

1．房地產(chǎn)抵押是一種物的擔保，它所確立的是一種擔保物權房地產(chǎn)抵押是以房地產(chǎn)作為債務履行的擔保的，一旦債務人到期不履行債務，抵押的房地產(chǎn)即成為履行債務的財產(chǎn)。通過房地產(chǎn)抵押確立起來的房地產(chǎn)抵押權，是一種擔保物權。

2．房地產(chǎn)抵押權是在債務人或第三人提供的合法房地產(chǎn)上設定的擔保物權房地產(chǎn)抵押人可以是債務人，也可以是第三人，即債務人可以以自己的房地產(chǎn)向債權人提供債務履行擔保，也可以由第三人以其房地產(chǎn)向債權人提供債務履行擔保。

3．房地產(chǎn)抵押權是以不轉移占有的方式設立的擔保物權擔保物權包括留置權、質權和抵押權等，前二者均以轉移占有方式設立，而抵押權則以不轉移占有的方式設定。房地產(chǎn)抵押人在其房地產(chǎn)上設立抵押權之后，仍繼續(xù)占有，并有權對抵押房地產(chǎn)進行使用、收益。

4．房地產(chǎn)抵押權是就其抵押房地產(chǎn)的變價優(yōu)先受償?shù)膿Ｎ餀喽?、房地產(chǎn)抵押權法律特征（一）房地產(chǎn)抵押權特性1．附從性房地產(chǎn)抵押權是為擔保債權而設立的，它與所擔保的債權形成主從關系，對其具有附從性。《擔保法》第五十二條規(guī)定，抵押權與其擔保的債權同時存在，債權消滅的，抵押權也消滅。首先，抵押權以主債權的存在為前提。被擔保的主債權有效存在，房地產(chǎn)抵押權才存在，主債權無效或被撤銷，房地產(chǎn)抵押權也隨之失去效力。原則上，在設定抵押權時，主債權就已存在或同時存在。但是，也可以為將來的主債權設立房地產(chǎn)抵押權，只是若將來的主債權未產(chǎn)生時，房地產(chǎn)抵押權也就不發(fā)生效力。在最高額抵押的情況下，往往是先簽訂最高額抵押合同，爾后在一定期間內(nèi)連續(xù)發(fā)生主債權。其次，抵押權隨同主債權的處分而發(fā)生轉移或變化。抵押權不能離開主債權而單獨轉讓。房地產(chǎn)抵押權人不能在將其債權轉讓他人時自己保留房地產(chǎn)抵押權，也不能在自己保留債權時將房地產(chǎn)抵押權轉讓他人，更不能將債權和房地產(chǎn)抵押權分別轉讓給他人。同時，房地產(chǎn)抵押權不能與被擔保債權分離而為其他債權提供擔保（但可以與被擔保債權一起供作擔保）。最后，抵押權因主債權的消滅而消滅。主債權一旦消滅，房地產(chǎn)抵押權就無繼續(xù)存在的必要。因清償、提存、抵銷、免除等原因而導致主債權全部消滅時，房地產(chǎn)抵押權隨之消滅，但主債權的部分消滅并不導致房地產(chǎn)抵押權的部分消滅。2．特定性房地產(chǎn)抵押權的特定性，是指其以特定的抵押房地產(chǎn)擔保特定的債權的特征。一方面，抵押房地產(chǎn)是特定的。房地產(chǎn)抵押人一般應以現(xiàn)存的房地產(chǎn)供作抵押，但根據(jù)司法解釋，以依法獲準尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，當事人辦理了抵押物登記，人民法院可以認定抵押有效。以尚未辦理權屬證書的財產(chǎn)抵押的，在第一審法庭辯論終結前能夠提供權利證書或者補辦登記手續(xù)的，可以認定抵押有效。另一方面，所擔保的債權是特定的。房地產(chǎn)抵押權只擔保某一明確的、特定的債權，而不能擔保債權人的一切債權。但設定最高額抵押權時，其主債權有待將來特定。3．不可分性房地產(chǎn)抵押權的不可分性表現(xiàn)為房地產(chǎn)抵押權的效力及于抵押房地產(chǎn)的全部和被擔保債權的全部，不受抵押房地產(chǎn)的分割、部分轉讓、部分滅失和債權的分割、部分轉讓、部分清償?shù)挠绊憽?．物上代位性房地產(chǎn)抵押權的物上代位性，是指在抵押房地產(chǎn)發(fā)生原有形態(tài)變化時，抵押權的效力及于該抵押房地產(chǎn)的轉換物上的特征。房地產(chǎn)抵押權的物上代位發(fā)生于下列情形：（1）抵押房地產(chǎn)滅失，如抵押房地產(chǎn)標的（土地、房屋）毀損和房屋拆除；（2）因抵押房地產(chǎn)滅失而得到賠償金，如保險賠償金、補償費、損害賠償金等。

5．追及性在抵押人將抵押房地產(chǎn)轉讓于他人時，抵押權人仍可對抵押房地產(chǎn)行使抵押權，這就是房地產(chǎn)抵押權的追及性。6．優(yōu)先受償性房地產(chǎn)抵押權屬于物權，優(yōu)先于債權。附有抵押權的債權優(yōu)先于未附抵押權的債權而受償。（二）房地產(chǎn)抵押權與有關民事權利的比較

1．房地產(chǎn)抵押權與房屋典權（1）房地產(chǎn)抵押權僅僅是擔保物權，而房屋典權則既是擔保物權，又是用益物權；（2）房地產(chǎn)抵押權關系中的擔保人既可以是債務人，也可以是第三人，而房屋典權關系中的擔保人只能是接受典價的債務人；（3）房地產(chǎn)抵押權可以為任何民事合同擔保，而房屋典權則只為借款合同擔保；（4）在房地產(chǎn)抵押權關系中，抵押人不轉移房地產(chǎn)的占有、使用和收益權，而在房屋典權關系中，出典人須轉移房地產(chǎn)的占有、使用和收益權。2．房地產(chǎn)抵押權與質權（1）標的物不同。房地產(chǎn)抵押權的標的物只能是土地和房屋，而質權的標的物為動產(chǎn)和權利；（2）房地產(chǎn)抵押權以不轉移占有為特征，而質權以轉移占有為特征；（3）房地產(chǎn)抵押權人無管理抵押房地產(chǎn)的義務，而質權人有保管標的物的義務；（4）受償順序不同。同一項房地產(chǎn)上設定了數(shù)個抵押權，則應依設定的時間順序先后受償，而同一標的物上不能同時設置數(shù)個質權，故不發(fā)生順序問題。3．房地產(chǎn)抵押權與留置權（1）房地產(chǎn)抵押權的標的物是不動產(chǎn)，而留置權的標的物限于動產(chǎn)；（2）房地產(chǎn)抵押權以不轉移占有為特征，而留置權則必須以債權人占有為特征；（3）留置權人負有保管留置物的義務，而房地產(chǎn)抵押權人無管理房地產(chǎn)之義務。三、抵押房地產(chǎn)（一）可以抵押的房地產(chǎn)1．抵押人所有的房屋和其他地上定著物；2．抵押人有權處分的國有的土地使用權、房屋和其他地上定著物；3．抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權。（二）不得抵押的房地產(chǎn)1．土地所有權；2．耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，但法律有規(guī)定的除外；3．作為學校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體的教育設施、醫(yī)療衛(wèi)生設施和其他社會公益設施的房地產(chǎn)；4．所有權、使用權不明或者有爭議的房地產(chǎn)；5．依法被查封、扣押、監(jiān)管的房地產(chǎn)；6．列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其他建筑物；7．已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)；8．以法定程序認定為違法、違章的建筑物抵押的，抵押無效；9．依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。

（三）不得重復抵押抵押人所擔保的債權不得超出其抵押房地產(chǎn)的價值，抵押人所擔保的債權超出其抵押房地產(chǎn)價值的，超出的部分不具有優(yōu)先受償?shù)男ЯΑ７康禺a(chǎn)抵押后，該房地產(chǎn)的價值大于所擔保債權的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。（四）房、地不得分別抵押以依法取得的國有土地上的房屋抵押的，該房屋占有范圍內(nèi)的國有土地使用權同時抵押。以出讓方式取得的國有土地使用權抵押的，應當將抵押時該國有土地上的房屋同時抵押。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的土地使用權不得單獨抵押。以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占有范圍內(nèi)的土地使用權同時抵押。第二節(jié)房地產(chǎn)抵押合同一、房地產(chǎn)抵押合同概念（一）房地產(chǎn)抵押合同定義所謂房地產(chǎn)抵押合同，是抵押人和抵押權人就在某一特定房地產(chǎn)上設立抵押權以擔保某一特定債權而達成的書面協(xié)議。房地產(chǎn)抵押合同有兩種方式：1.

單獨式。2.

附屬式。（二）房地產(chǎn)抵押合同特征1．房地產(chǎn)抵押合同是一種從合同2．房地產(chǎn)抵押合同的標的物只能是不動產(chǎn)和特定物3．房地產(chǎn)抵押合同是諾成性合同4．房地產(chǎn)抵押合同是要式合同采取書面合同形式是房地產(chǎn)抵押合同成立的特殊要件，進行房地產(chǎn)抵押登記是房地產(chǎn)抵押合同生效的特殊條件。由此可見，房地產(chǎn)抵押合同屬于要式合同。

二、房地產(chǎn)抵押合同的主要條款1．合同當事人。2．被擔保的主債權種類、數(shù)額。3．債務人履行債務的期限。4．抵押房地產(chǎn)的名稱、數(shù)量、質量、狀況、所在地、所有權權屬或者使用權權屬。5．抵押擔保的范圍。6．抵押合同當事人認為需要約定的其他事項。訂立抵押合同時，抵押權人和抵押人在合同中不得約定在債務履行期屆滿抵押權人未受清償時，抵押物的所有權轉移為債權人所有。這種“流押契約”的禁止，有利于對債務人的保護。三、房地產(chǎn)抵押的效力（一）房地產(chǎn)抵押權所擔保債權的范圍抵押合同另有約定的，按照約定。當事人雙方在抵押合同中未約定或者約定不明確的，抵押所擔保的債權包括主債權及利息、違約金、損害賠償金和實現(xiàn)抵押權的費用。（二）房地產(chǎn)抵押權效力所及標的物的范圍1．抵押房地產(chǎn)。2．抵押房地產(chǎn)的從物。房地產(chǎn)抵押權設定前為抵押房地產(chǎn)的從物的，抵押權的效力及于抵押房地產(chǎn)的從物。但抵押房地產(chǎn)與其從物為兩個以上的人分別所有時，抵押權的效力不及于抵押房地產(chǎn)的從物。3．抵押房地產(chǎn)的從權利。4．抵押房地產(chǎn)的附合物。當上述物件成為抵押房地產(chǎn)的一部分之后，不論其結合于設定抵押權之前，還是設定抵押權之后，都屬于房地產(chǎn)抵押范圍之內(nèi)。

5．抵押房地產(chǎn)的孳息。包括天然孳息和法定孳息。債務履行期屆滿，債務人不履行債務致使抵押房地產(chǎn)被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押權人有權收取由抵押房地產(chǎn)分離的天然孳息以及抵押人就抵押房地產(chǎn)可以收取的法定孳息。自扣押之日起抵押權人收取的由抵押房地產(chǎn)分離的天然孳息和法定孳息，按照下列順序清償：（1）收取孳息的費用；（2）主債權的利息；（3）主債權。6．抵押房地產(chǎn)的代位物。在抵押房地產(chǎn)滅失、毀損或者被征用的情況下，抵押權人可以就該抵押房地產(chǎn)的保險金、賠償金或者補償金優(yōu)先受償。抵押房地產(chǎn)范圍內(nèi)新增的房屋的處理在抵押房地產(chǎn)范圍內(nèi)新增的房屋，是否屬于抵押范圍?房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財產(chǎn)。需要拍賣該抵押的房地產(chǎn)時，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財產(chǎn)一同拍賣，但對拍賣新增房屋所得，抵押權人無權優(yōu)先受償。拍賣劃撥房地產(chǎn)所得價款的處理如果抵押房地產(chǎn)處于劃撥土地，拍賣抵押房地產(chǎn)所得價款該如何處理?設定房地產(chǎn)抵押權的土地使用權是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產(chǎn)后，應當從拍賣所得的價款中繳納相當于應繳納的土地使用權出讓金的款額后，抵押權人方可優(yōu)先受償。（三）房地產(chǎn)抵押人的權利抵押權設定后，抵押人仍擁有對抵押房地產(chǎn)為占有、使用、收益及處分的權利，但受到一定的限制。1．轉讓權。抵押存續(xù)期間，抵押人轉讓已辦理登記的抵押房地產(chǎn)的，應當通知抵押權人并告知受讓人轉讓房地產(chǎn)已經(jīng)抵押的情況；抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的，轉讓行為無效。2．再次抵押權。3．抵押不破租賃。（四）房地產(chǎn)抵押權人的權利1．次序權。在同一房地產(chǎn)上存在先后設定的兩個以上抵押權時，抵押權人按照房地產(chǎn)抵押登記的先后順序清償。2．處分權。抵押權人可以將抵押權（連同主債權）讓與他人，拋棄抵押權，將抵押權（連同主債權）供作擔保等。3．保全權。抵押人的行為足以使抵押房地產(chǎn)價值減少的，抵押權人有權要求抵押人停止其行為。4．實現(xiàn)權。抵押權人在債務履行期屆滿而未受清償時，可以與抵押人協(xié)議以抵押房地產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該抵押房地產(chǎn)所得的價款受償。四、具體房地產(chǎn)抵押合同（一）國有土地使用權抵押合同以無地上定著物（包括建筑物、構筑物及在建工程）的國有土地使用權抵押的，應當簽訂國有土地使用權抵押合同，并到核發(fā)土地使用權證書的土地管理部門辦理抵押物登記。（二）預購商品房貸款抵押合同以預購商品房抵押的，房地產(chǎn)抵押登記機關應當在《房地產(chǎn)抵押合同》上作記載。抵押的房地產(chǎn)在抵押期間竣工的，當事人應當在抵押人（購房人）領取房地產(chǎn)權屬證書后，重新辦理房地產(chǎn)抵押登記。（三）在建工程抵押合同在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。抵押人與貸款銀行就此簽訂的書面合同，稱之為在建工程抵押合同。以在建工程抵押的，房地產(chǎn)抵押登記機關應當在《房地產(chǎn)抵押合同》上作記載。抵押的房地產(chǎn)在抵押期間竣工的，當事人應當在抵押人領取房地產(chǎn)權屬證書后，重新辦理房地產(chǎn)抵押登記。（四）最高額抵押合同最高額抵押合同，是指抵押人與抵押權人約定在最高債權額限度內(nèi)，以抵押物對一定期間連續(xù)發(fā)生的債權作擔保的書面協(xié)議。按規(guī)定，借款合同以及債權人與債務人就某項商品在一定期間內(nèi)連續(xù)發(fā)生交易而簽訂的合同，可以附最高額抵押合同。房地產(chǎn)可以成為最高額抵押合同的標的物。按規(guī)定，最高額抵押的主合同債權不得轉讓。第三節(jié)房地產(chǎn)抵押程序一、簽訂房地產(chǎn)抵押合同抵押人與抵押權人簽訂書面抵押合同是房地產(chǎn)抵押的第一道程序。二、進行房地產(chǎn)抵押登記（一）房地產(chǎn)抵押設定登記房地產(chǎn)抵押必須經(jīng)過登記才能發(fā)生法律效力，否則即使簽訂了抵押合同，經(jīng)過了抵押合同公證，也起不到擔保作用。以依法取得的房屋所有權證書的房地產(chǎn)抵押的，登記機關有的在原《房屋所有權證》上作他項權利記載后，由抵押人收執(zhí)，并向抵押權人頒發(fā)《房屋他項權證》。房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，抵押人違背誠實信用原則拒絕辦理抵押登記致使債權人受到損失的，抵押人應當承擔賠償責任。（二）房地產(chǎn)抵押變更或者注銷登記抵押合同發(fā)生變更或者抵押關系終止時，房地產(chǎn)抵押合同當事人應當在變更或者終止之日起十五日，到原房地產(chǎn)抵押登記機關辦理房地產(chǎn)抵押變更或者注銷登記。注銷登記后，房地產(chǎn)抵押權在形式上歸于消滅。三、實現(xiàn)房地產(chǎn)抵押權（一）實現(xiàn)房地產(chǎn)抵押權的定義房地產(chǎn)抵押權的實現(xiàn)，是指抵押權人在其債權已屆清償期而未受清償?shù)那闆r下，行使抵押權，對抵押房地產(chǎn)進行變價，并從中優(yōu)先受償?shù)姆尚袨椤崿F(xiàn)抵押權的條件1．債務履行期滿，抵押權人未受清償?shù)模瑐鶆杖擞治茨芘c抵押權人達成延期履行協(xié)議的；2．抵押人死亡，或者被宣告死亡而無人代為履行到期債務的；或者抵押人的合法繼承人、受遺贈人拒絕履行到期債務的；3．抵押人被依法宣告解散或者破產(chǎn)的；4．抵押人違反有關規(guī)定，擅自處分抵押房地產(chǎn)的；5．抵押合同約定的其他情況。（二）抵押房地產(chǎn)變價的清償同一房地產(chǎn)向兩個以上債權人抵押的，抵押房地產(chǎn)變價按照房地產(chǎn)抵押登記的先后順序清償。同一房地產(chǎn)向兩個以上債權人抵押的，順序在先的抵押權與該房地產(chǎn)的所有權歸屬一人時，該房地產(chǎn)的所有權人可以以其抵押權對抗在后的抵押權。處分抵押房地產(chǎn)所得的價款，按下列順序分配：（1）支付處分抵押房地產(chǎn)的費用；（2）扣除抵押房地產(chǎn)應繳納的稅款；（3）償還抵押權人債權本息及支付違約金；（4）賠償由債務人違反合同而對抵押權人造成的損害；（5）剩余金額交換抵押人。（三）實現(xiàn)房地產(chǎn)抵押權的方式1．拍賣2．折價3．變賣第四節(jié)房地產(chǎn)按揭按揭（英文對應詞mortgage）是在英美普通法系中普遍適用的一種擔保形式。

“按揭”概念在我國的訛傳。按揭與讓與擔保制度。第十一章房屋租賃制度

第一節(jié)房屋租賃概念一、房屋租賃的定義房屋租賃，是指房屋所有權人作為出租人將其房屋出租給承租人使用、收益，由承租人向出租人支付租金的行為。交出房屋供他人使用并收取租金的一方，是出租人；得到定期或不定期房屋使用權并支付租金的一方，是承租人。二、房屋租賃的條件（一）出租人必須是房屋所有權人或者國家授權管理經(jīng)營者（二）承租人必須是不受法律限制者（三）出租房屋必須是不受法律限制的房屋公民、法人或其他組織對享有所有權的房屋和國家授權管理和經(jīng)營的房屋可以依法出租。（四）租賃期限不得超過二十年按照《合同法》第二百一十四條規(guī)定，租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年。房屋不得出租的情形1.未依法取得房屋所有權證的；2.司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權利的；3.共有房屋未取得共有人同意的；4.權屬有爭議的；5.屬于違法建筑的；6.不符合安全標準的；7.已抵押，未經(jīng)抵押權人同意的；8.不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關規(guī)定的；9.有關法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。三、房屋租賃的分類公房租賃和私房租賃公房，是指國家所有和集體所有的房屋，基本上可分為直管公房（房產(chǎn)管理機關直接管理經(jīng)營的公房）和自管公房（全民所有制的機關、團體和企業(yè)事業(yè)單位自行管理的公房）兩部分。公房租賃一般具有不定期、標準租金、按規(guī)定分配承租權等特征。私房，是指公民個人所有的房屋，即個人所有、數(shù)人共有的住宅和非住宅房屋。私房租賃，由房屋所有權人與承租人簽訂租賃合同，租金由雙方協(xié)商確定。定期租賃和不定期租賃定期租賃的，房屋租賃期限屆滿，租賃合同終止；承租人需要繼續(xù)租用的，應當在租賃期限屆滿前3個月提出，并經(jīng)出租人同意，重新簽訂租賃合同。當事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確的，視為不定期租賃，當事人可以隨時解除合同，但出租人解除合同應當在合理期限之前通知承租人。住宅租賃和非住宅租賃住宅用房的租賃，應當執(zhí)行國家和房屋所在城市人民政府規(guī)定的租賃政策。租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的，由租賃雙方協(xié)商議定租金和其他租賃條款。國內(nèi)租賃和涉外租賃將房屋出租給外國人和外國機構的，為涉外房屋租賃；將房屋出租給港澳臺同胞和港澳臺在大陸的辦事機構的，屬于國內(nèi)房屋租賃的特殊情形。四、房屋租賃的法律特征（一）房屋租賃的標的物是特定的房屋出租人只能向承租人提供租賃合同約定的房屋，而不能是其他同類的房屋。租賃合同終止后，承租人也應將原房屋交還給出租人，而不能以同類房屋來替代。這是房屋租賃與借貸的重要區(qū)別所在。（二）房屋租賃只轉移房屋的占有、使用和收益權，

而不轉移所有權在房屋租賃關系中，出租人只是轉移出租房屋租賃期間的占有、使用的收益權，出租房屋的所有權始終屬于出租人。在租賃期間因占有、使用租賃房屋獲得的收益，歸承租人所有。這是房屋租賃與房屋買賣的根本區(qū)別所在。（三）房屋租賃是雙務、有償?shù)某鲎馊擞辛x務將房屋交付給承租人使用，同時享有向承租人收取租金的權利；承租人有權請求出租人提供房屋給自己使用，同時有按期支付租金的義務，不能無償使用。這是房屋租賃與房屋借用的區(qū)別之處，房屋借用一般是無償?shù)摹＃ㄋ模┓课葑赓U不受出租房屋產(chǎn)權轉移的影響在房屋租賃期間，即使出租房屋的所有權發(fā)生轉移，原租賃合同確立起來的租賃關系也仍然有效，房屋新所有權人必須尊重承租人的合法權益。《合同法》第二百二十九條規(guī)定，租賃物在租賃期間發(fā)生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。最高人民法院《關于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》（試行）第一百一十九條第二款也對此予以肯定：“私有房屋在租賃期內(nèi)，因買賣、贈與或者繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權轉移的，原租賃合同對承租人和新房主繼續(xù)有效。”（五）房屋租賃屬于要式行為房屋租賃，出租人和承租人應當簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責任等條款，以及雙方的其他權利和義務，并向房產(chǎn)管理部門登記備案。房屋租賃實行登記備案制度。但登記備案并非房屋租賃的成立要件或有效要件。五、房屋租賃的原則（一）自愿、互利原則（二）公平合理原則（三）滿足生活和生產(chǎn)需要原則（四）符合國家法律和政策原則第二節(jié)房屋租賃合同

一、房屋租賃合同的概念房屋租賃合同，是出租人和承租人就房屋租賃事宜，明確相互間權利和義務的書面協(xié)議。二、房屋租賃合同的條款1.當事人（即出租人和承租人）姓名或者名稱及住所。2.房屋的坐落、面積、裝修及設施狀況。3.租賃用途。4.租賃期限。5.租金及支付期限和方式。6.房屋修繕責任。合同應明確出租人維修的范圍、時間及費用負擔和承租人維修的范圍及費用負擔，以及出租人是否允許承租人對租賃房屋進行裝修或改善增設他物（如允許，則確定裝修、改善增設他物的范圍）。

7．轉租。當事人可以約定準許承租人轉租，或不準許承租人轉租。8．定金。當事人可約定定金的數(shù)額及支付時間。9．解除合同的條件。

10．違約責任。

當事人應約定出租人未按時或未按要求維修出租房屋造成承租人人身受到傷害或財物毀損的，負責賠償損失。承租人逾期交付租金的，除應及時如數(shù)補交外，還應支付滯納金；承租人違反合同，擅自將出租房屋轉租第三人使用的，因此造成出租房屋毀壞的，應負損害賠償責任。11.合同爭議的解決方式。仲裁或訴訟。12.其他約定事項。關于解除合同條件的約定可約定：在承租人不交付或者不按約定交付租金達一定時間以上；承租人所欠各項費用達一定數(shù)額以上；承租人違反合同約定，不承擔維修責任，致使房屋或設備嚴重損壞；承租人未經(jīng)出租人書面同意，將出租房屋進行裝修；承租人未經(jīng)出租人書面同意，將出租房屋轉租第三人；承租人在出租房屋進行違法活動等情形下，出租人有權解除同。在出租人遲延交付出租房屋一定時間以上；出租人違反本合同約定，不承擔維修責任，使承租人無法繼續(xù)使用出租房屋等情形下，承租人有權解除本合同。三、房屋租賃合同當事人的權利和義務（一）出租人的權利和義務1．出租人的權利（1）按期收取租金。無正當理由拖欠租金累計六個月的，出租人有權解除租賃合同。（2）監(jiān)督承租人合理使用房屋。承租人在使用房屋過程中，不得擅自拆改房屋、損壞房屋結構和附屬設備，以及私搭亂蓋違章建筑，不得擅自改變房屋使用性質承租人不得利用承租的房屋進行非法活動，損害公共利益。出租人有權制止承租人的違約和違法行為。承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并要求賠償損失。

（3）按規(guī)定收回出租房屋。定期租賃的，在租賃期限屆滿時，承租人有權收回房屋；不定期租賃的，出租人可隨時收回房屋，但應當在合理期限之前通知承租人。承租人有嚴重違約行為的，出租人可以依照合同和法律規(guī)定解除租賃合同，提前收回出租房屋。

2．出租人的義務（1）按照合同規(guī)定提供房屋給承租人使用。出租人應保證出租房屋產(chǎn)權清楚，如有產(chǎn)權糾紛或債權債務，由出租人負責清理，因此給承租人造成經(jīng)濟損失的，應予賠償。因第三人主張權利，致使承租人不能對租賃物使用、收益的，承租人可以要求減少租金或者不付租金。（2）保障承租人合法使用房屋。（3）保障承租人居住安全，對出租房屋進行正常維修。（4）尊重承租人的優(yōu)先購買權。在出租人出售出租房屋的，應當在出售之前的合理期限內(nèi)通知承租人。在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權。關于房屋所有人的維修義務出租人應當履行租賃物的維修義務，但當事人另有約定的除外。出租人對房屋及其設備，應當及時、認真地檢查、修繕，保障住房安全。因有險不查或破損不修，經(jīng)鑒定機構鑒定為危險房屋而未采取有效的解危措施造成事故的，房屋所有人應承擔民事或行政責任。房屋出租人對出租房屋確實無力修繕的，可以和承租人合修。承租人付出的修繕費用可以折抵租金或由出租人分期償還。出租人、承租人共同使用的房屋及其設備，使用人應當本著互諒互讓、照顧公共利益的原則，共同合理使用和維護。（二）承租人的權利和義務1．承租人的權利（1）按照合同規(guī)定使用承租房屋。承租人按照約定的方法或者租賃物的性質使用租賃物，致使租賃物受到損耗的，不承擔損害賠償責任。（2）有要求居住安全和不受干預的權利。承租人在租賃物需要維修時可以要求出租人在合理期限內(nèi)維修。出租人未履行維修義務的，承租人可以自行維修，維修費用由出租人負擔。因維修租賃物影響承租人使用的，應當相應減少租金或者延長租期。租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質量不合格，承租人仍然可以隨時解除合同。

（3）承租人經(jīng)出租人同意，可以將承租房屋轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對承租房屋造成損失的，承租人應當賠償損失。（4）在出租人出售承租房屋時，享有以同等條件優(yōu)先購買的權利。2．承租人的義務（1）依照合同約定，及時交付房租。如仍不能確定，租賃期限不滿一年的，應當在租賃期間屆滿時支付；租賃期間一年以上的，應當在每屆滿一年時支付，剩余期間不滿一年的，應當在租賃期間屆滿時支付。承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付。

（2）按約定用途合理使用和保護房屋。

承租人應當按照約定的方法使用租賃物。對租賃物的使用方法沒有約定或者約定不明確的，可以協(xié)議補充；不能達成補充協(xié)議的，按照合同有關條款或者交易習慣確定；仍不能確定的，應當按照租賃物的性質使用。承租人應當妥善保管租賃物，因保管不善造成租賃物毀損、滅失的，應當承擔損害賠償責任。但因不可歸責于承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的，承租人不僅可免除賠償責任，還可以要求減少租金或者不支付租金；因租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實現(xiàn)合同目的的，承租人可以解除合同。

（3）

擅自改變承租房屋狀況。承租人經(jīng)出租人同意，可以對租賃物進行改善或者增設他物。但承租人未經(jīng)出租人同意對租賃物進行改善或者增設他物的，出租人可以要求承租人恢復原狀或者賠償損失。

（4）不得擅自轉租、轉讓、轉借或擅自調(diào)換使用承租的房屋，不得利用承租的房屋進行違法活動。承租人未經(jīng)出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。

（5）房屋租賃期間屆滿，應當及時交還房屋。交還的房屋應當符合按照約定或者出租房屋的性質使用的狀態(tài)。四、承租人之間互換房屋承租人需要與第三者互換住房時，應當事先征得出租人同意；出租人應當支持承租人的合理要求。換房后，原租賃合同即行終止，新承租人與出租人應當另行簽訂租賃合同。直管公房的承租人之間交換住房的，應當向當?shù)胤慨a(chǎn)管理部門申請換房；自管公房的承租人如需換房，應當向自管公房的產(chǎn)權單位提出申請，經(jīng)批準后方能交換。五、轉租和轉讓承租權（一）轉租轉租，是指房屋承租人在租賃期限內(nèi)，征得出租人同意，將其承租的房屋的部分或全部再租給他人（即次承租人）。原承租人被稱為“二房東”。

轉租的特征1．在轉租的情形下，租賃權仍屬于原承租人，原承租人與出租人并不解除租賃關系；2．次承租人因原承租人（轉租人）的轉租而取得了一個新的租賃權；3．轉租可以是承租房屋的一部或全部；4．轉租應簽訂轉租合同，并經(jīng)原出租人書面同意，轉租合同確定的租期不能超出原租賃合同確定的租期，但出租人與轉租雙方另有約定的除外。

（二）轉讓承租權

轉讓承租權，是指承租人自愿退出租賃關系，將原來的租賃權讓與第三人。轉讓承租權的特征1．承租人與出租人解除租賃關系；2．承租人的租賃權讓與第三人，第三人（即新的承租人）與出租人訂立租賃合同；3．轉讓租賃權，必須及于承租房屋的全部；4．第三人（新的承租人）與出租人可以再行商定租期。六、承租人死亡后的租賃關系（一）租賃權不能繼承

所謂繼承，是指公民死亡后，按照法律規(guī)定的程序，把死者遺留下來的個人合法財產(chǎn)，轉移給繼承人所有。

承租人與出租人建立租賃關系后，承租人對房屋只有一定期限的占有權和使用權，而沒有所有權。因此，租賃權不屬于房屋承租人的遺產(chǎn)，不能由其繼承人繼承。在購房者死亡后，對房屋的部分產(chǎn)權即成為遺產(chǎn)，可以被繼承。（二）承租人死亡，該戶共同居住人有權在租賃期內(nèi)繼續(xù)租住

承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋。

承租戶以一人名義承租私有房屋，在租賃期內(nèi)，承租人死亡，該戶共同居住人要求按原租約履行的，應當準許。

承租住宅用房的，承租人在租賃期限內(nèi)死亡，其共同居住兩年以上的家庭成員愿意繼續(xù)履行原契約的，可以辦理更名手續(xù)。七、房屋租賃合同的變更和終止（一）房屋租賃合同的變更

房屋租賃合同的變更是指對已經(jīng)成立的房屋租賃合同，在承認其法律約束力的前提下，發(fā)生當事人變更或對有關當事人權利、義務的條款進行修改或者補充部分有關當事人權利、義務的條款。

房屋租賃合同變更的內(nèi)容

1．當事人變更。如出租人和承租人更名，房屋產(chǎn)權發(fā)生轉移而出現(xiàn)新的出租人，承租人家庭成員分戶