火鍋店場地選擇標準(城市版)

火鍋店場地選擇標準（城市版）一、場地選擇概述

選擇場地存在兩可能性。一種情況是選優(yōu)，即存在多個備選場地，場地選擇的任務是確定哪一個場地更好；另一種情況是是非決策，即只存在一個備選場地，場地選擇的任務就是決定這個場地是選擇還是放棄。

因為存在比較的對象，第一種情況比較簡單。第二種情況非常復雜，但卻是任何商業(yè)連鎖項目場地選擇不可逾越的挑戰(zhàn)。有一種辦法可以讓第二種情況變得相對簡單，即將競爭對手已經(jīng)開始經(jīng)營的場地看成備選場地之一，然后用我們即將選擇的場地與競爭對手的場地進行綜合比較，如果綜合條件不次于競爭對手的場地，則該場地具有較大的成功可能性。

因為各個城市的場地存在非常大的標準差異，因此競爭場地比較法是場地選擇最重要的方法。比較競爭場地所使用的比較標準與下面的場地選擇標準一致。

二、場地選擇標準

在確定了目標城市的前提下，為確定場地的地域、地段、地點

，火鍋店對場地的判斷選擇應綜合八個方面的因素，分別為區(qū)域市場因素、競爭因素、客源因素、物業(yè)因素、配套因素、識別因素、成本費用因素、發(fā)展性因素。

需要說明的是，上述標準僅僅是場地選擇的參考，不可生搬硬套。特殊情況下，即使場地不滿足下面的條件，但只要綜合條件優(yōu)于競爭對手，場地都是可以嘗試的。

1、

區(qū)域市場條件。某一區(qū)域的成熟度、消費力等是否滿足火鍋店總體定位所必須具備的條件。

2、

競爭條件。場地周邊目前及未來存在的競爭對火鍋店經(jīng)營可能帶來的風險的綜合評估；場地本身與競爭對手的場地相比存在哪些優(yōu)點缺點。

3、

客源條件。此項乃火鍋店場地選擇最重要的因素?？驮礂l件主要回答如果選擇該場地經(jīng)營，火鍋店的未來客源是誰、在哪里、如何到達等關鍵問題。

4、

物理條件。是火鍋店場地選擇的基本條件，主要判斷場地的各項軟硬件條件是否滿足火鍋店經(jīng)營的需要。

5、

配套條件?；疱伒杲?jīng)營所必須具備的各項配套，包括同業(yè)配套、異業(yè)配套、交通配套等等。

6、

識別性條件。場地是否被目標顧客容易識別并記憶所具備的基本要求，該項條件主要是考慮后期進行廣告宣傳時，廣告上標注的地點是否為大眾所熟悉并容易找到。

7、

成本費用條件。一、限制保本上座率，考察場地的綜合成本費用是否滿足上述條件；二、考慮場地未來的傳播成本以及顧客消費成本。

8、

發(fā)展性條件。未來5-10年，場地周邊變化可能對場地造成的穩(wěn)定性影響。

詳細的條件詳細闡述見附表。

區(qū)域市場條件

序號

項目

說明

1

區(qū)域屬性

區(qū)域屬性分為商業(yè)區(qū)、辦公區(qū)、住宅區(qū)三類。首選住宅區(qū)與其他兩個區(qū)域的結合部；其次為住宅區(qū)、商業(yè)區(qū)；純粹的辦公區(qū)不宜作為火鍋店的開設區(qū)域。

2

人口結構1

在非麻辣（北方、東方、南方各?。┏鞘校走x外地人口集中的區(qū)域，不宜將火鍋店場地選擇在土著人口集中的區(qū)域。

3

人口結構2

人口年齡小的區(qū)域優(yōu)于人口年齡大的區(qū)域，最好主力人口年齡集中在20-40歲之間的區(qū)域。判斷某區(qū)域人口年齡結構的手段有：

4

消費能力

選擇消費能力強勁的區(qū)域。判斷某區(qū)域消費能力最直接手段是了解該區(qū)域的房價。

5

區(qū)域品位

區(qū)域消費品位高，注意消費品位與消費能力是兩個不同的概念。

6

自然環(huán)境

區(qū)域環(huán)境良好。無汽車站、火車站、大型批發(fā)市場、大型農(nóng)貿(mào)市場等。

7

投資環(huán)境

區(qū)域所在地政府是否容易溝通協(xié)調，政府在稅收、規(guī)費等方面有無優(yōu)惠舉措。

9

商業(yè)活躍度

該區(qū)域的商業(yè)氛圍是否足夠，主要根據(jù)該區(qū)域的商業(yè)零售店鋪數(shù)量進行判斷

餐飲活躍度

該區(qū)域是否存在一定的餐飲娛樂項目，如餐飲娛樂項目稀少，宜謹慎

餐飲成因

如該場地位于餐飲集中區(qū)，則該餐飲集中區(qū)應該是自然形成；由政府或開發(fā)商人為打造的主題餐飲區(qū)不宜

8

負面影響

所選區(qū)域不能有較大負面事物或事件，如火葬場、精神病醫(yī)院、監(jiān)獄等。

競爭條件

序號

項目

說明

川式火鍋

川式火鍋是重點考察的對象，考察的主要目的是分析對方的產(chǎn)品、價格、經(jīng)營策略，同時將競爭品牌與火鍋店進行綜合比較，判斷優(yōu)勢劣勢。一般地，在場地周邊的川式火鍋數(shù)量過多，且人均消費均很低，則存在較大的競爭風險；但同時，如果場地周邊沒有川式火鍋，則應分析其不存在的原因，特別注意的是如果此前存在過川式火鍋店，則應徹底分析其消失的原因。

川菜正餐

川菜正餐的適量存在，對場地選擇是一個有利信號。但是應注意的是考察川菜正餐的人均消費，如果正餐的人均消費比火鍋店的定位低，則存在非常大的后期經(jīng)營風險。

如果場地周邊川菜正餐數(shù)量繁多，但是川式火鍋數(shù)量稀少，則該場地可能位于純粹商務區(qū)，火鍋店不宜進入。

粵港火鍋

場地周邊存在生意良好的粵港火鍋，表明周邊消費能力強勁但是消費者對環(huán)境和麻辣非常在意，宜謹慎。

競爭場地

競爭條件分析的另一重要任務是分析競爭對手場地與擬選場地的優(yōu)勢劣勢，分析的依據(jù)是根據(jù)火鍋店場地選擇的八個條件。

如果擬選場地與競爭場地比較劣勢明顯，則盡管符合火鍋店場地選擇的基本條件，也應予以放棄。

客源條件

序號

項目

說明

客源分層

將客源分為1公里層、3公里層、5公里層，分別統(tǒng)計各層人口的數(shù)量

消費周期

通過調查判斷顧客消費火鍋的周期（次/天）

消費比例

通過調查判斷在各客源層中，愿意到擬選場地消費火鍋的人口比例

市場分額

火鍋店未來在各層客源中所占的市場分額預測

計算場地面積對應的餐位數(shù)，達成投資回報需要的上座率，上述兩項計算出達成投資回報需要的每天客流總數(shù)。

場地應滿足如下條件：

投資回報需要的每天客流》各客源層人口總量*消費比例*消費周期*市場分額

例如：1000平米場地，在2年投資回報條件下，每天的客流總量應不少于600人。

周邊1公里、3公里、5公里范圍內人口總量分別為1萬、3萬、8萬，消費周期為1次/月（折合0.0033次/天），消費比例為30%，市場分額1公里、3公里、5公里分別為40%、20%、10%，則每天可能到來的客源總量為：

0.033*30%（10000*40%+30000*20%+80000*10%）=178人。

場地明顯不滿足客源條件，應放棄。

物理條件

序號

項目

說明

結構

主體為長方形或正方形為佳

形狀

框架結構，磚混不宜

樓層

一二層搭配且二層為主力區(qū)為佳，其中必須一層有單獨通道或門廳，且門廳面積50-100平米為佳。一