全面預(yù)算管理在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的運(yùn)用探討

摘要：當(dāng)前，在新的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)不僅僅是競(jìng)爭(zhēng)各項(xiàng)資源，同時(shí)，也是比拼企業(yè)內(nèi)部綜合管理質(zhì)量的時(shí)代。房地產(chǎn)企業(yè)要充分認(rèn)識(shí)到這一點(diǎn)，轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)觀念，推行全面預(yù)算管理，控制內(nèi)部各運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)經(jīng)營(yíng)成本，維護(hù)企業(yè)內(nèi)部運(yùn)營(yíng)現(xiàn)金流，促進(jìn)企業(yè)穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)推動(dòng)全面預(yù)算管理工作，要重視探索適合自身的預(yù)算管理工作方式，切忌在工作開展過程中套用傳統(tǒng)企業(yè)全面預(yù)算管理工作方式，在打造自身專業(yè)化的預(yù)算管理方式過程中，加快落實(shí)，促進(jìn)企業(yè)快速實(shí)現(xiàn)自身競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。本文針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理工作特點(diǎn)進(jìn)行全面探討，再分析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)施全面預(yù)算管理工作存在缺陷的方面，針對(duì)這些不足之處，合理展開優(yōu)化工作，為幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)控制運(yùn)營(yíng)成本、提升運(yùn)營(yíng)資金的穩(wěn)定性貢獻(xiàn)力量。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；全面預(yù)算管理；優(yōu)化措施在國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)管控逐漸嚴(yán)格的情況下，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)范化發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)歷過去快速擴(kuò)張發(fā)展之后，遇到了行業(yè)發(fā)展的瓶頸。在快速發(fā)展時(shí)期，其超高的紅利吸引了眾多投資者目光，加入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資陣營(yíng)，但在經(jīng)營(yíng)管理中，管理者對(duì)于內(nèi)部各項(xiàng)成本管控不足，這導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部管理明顯落后于其他行業(yè)內(nèi)部管理水平。2016年，國(guó)家取消限購(gòu)政策，在此作用下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)抓住發(fā)展機(jī)遇，迎接激烈的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，思考如何進(jìn)行穩(wěn)步發(fā)展，這已經(jīng)是房地產(chǎn)行業(yè)面臨的迫切問題。當(dāng)前，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)推動(dòng)內(nèi)部全面預(yù)算管理，是行業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)，應(yīng)受到關(guān)注。一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全面預(yù)算管理工作特點(diǎn)（一）以現(xiàn)金流預(yù)算為基礎(chǔ)在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，其對(duì)現(xiàn)金流有大量的需求，以保持企業(yè)正常的運(yùn)轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)。房地產(chǎn)行業(yè)主要依靠金融機(jī)構(gòu)貸款維持企業(yè)內(nèi)部充足的運(yùn)營(yíng)現(xiàn)金流，因此，該行業(yè)負(fù)債金額大，對(duì)企業(yè)內(nèi)部運(yùn)營(yíng)現(xiàn)金流展開全面的預(yù)算、管控，保障房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部現(xiàn)金流正常運(yùn)轉(zhuǎn)，高效循環(huán)，增強(qiáng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定性。（二）以工程項(xiàng)目預(yù)算為核心房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)各個(gè)項(xiàng)目施工周期較長(zhǎng)，其可能跨越多個(gè)會(huì)計(jì)期間，因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在固定時(shí)間段內(nèi)，相應(yīng)的利潤(rùn)中心項(xiàng)目不同，在不同的項(xiàng)目之間，存在較多的差異性，在對(duì)其完工進(jìn)度進(jìn)行嚴(yán)格把控的基礎(chǔ)上，有效核算各項(xiàng)成本與利潤(rùn)，對(duì)其展開全面預(yù)算管理，高效管控。（三）具有較強(qiáng)的預(yù)算整體性在房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)中，由于其對(duì)資金大量需求，為維持企業(yè)良性的經(jīng)營(yíng)秩序，企業(yè)的全面預(yù)算管理會(huì)涉及企業(yè)經(jīng)營(yíng)各個(gè)方面，包括各個(gè)工程項(xiàng)目、日常經(jīng)營(yíng)、人員費(fèi)用等等，要對(duì)內(nèi)部涉及成本的所有環(huán)節(jié)，進(jìn)行全面預(yù)算管理，實(shí)現(xiàn)整體預(yù)算控制，幫助企業(yè)穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)。（四）受下游企業(yè)影響大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要完成整個(gè)工程項(xiàng)目，會(huì)涉及多個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈，為保障產(chǎn)業(yè)鏈上各個(gè)企業(yè)緊密配合，需要在內(nèi)部實(shí)行全面預(yù)算管理，整合供應(yīng)鏈上下游各個(gè)企業(yè)，包括建材、裝修、設(shè)計(jì)、市政、園林以及稅務(wù)部門，綜合考量各個(gè)企業(yè)影響因素，為工程項(xiàng)目開展以及企業(yè)正常運(yùn)營(yíng)做好保障。二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全面預(yù)算管理存在的問題（一）預(yù)算編制不夠科學(xué)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)行全面預(yù)算管理，要充分考慮到行業(yè)特點(diǎn)，以及企業(yè)自身實(shí)際運(yùn)營(yíng)狀況，促進(jìn)科學(xué)開展預(yù)算編制。但在實(shí)際預(yù)算工作中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)自身經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀把握不足，未結(jié)合企業(yè)各個(gè)工程項(xiàng)目實(shí)際，選擇適宜的預(yù)算編制方法。在這種情況下，其對(duì)行業(yè)整體波動(dòng)以及各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)無法充分預(yù)知，對(duì)內(nèi)部成本費(fèi)用把控不準(zhǔn)確，企業(yè)實(shí)際經(jīng)營(yíng)以此為依據(jù)，不具備科學(xué)性，也無法促進(jìn)企業(yè)內(nèi)部更好的開展成本管控、資金管理。（二）缺乏相關(guān)預(yù)算管理制度當(dāng)前，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部，相關(guān)預(yù)算管理制度發(fā)展不完善，人員在開展預(yù)算編制、預(yù)算執(zhí)行、預(yù)算監(jiān)督、預(yù)算評(píng)價(jià)與反饋各項(xiàng)活動(dòng)的過程中，缺乏相關(guān)依據(jù)，各項(xiàng)工作開展受員工的主觀意志影響較大，在領(lǐng)導(dǎo)層對(duì)全面預(yù)算管理工作重視不足，把控不嚴(yán)格的情況下，內(nèi)部各項(xiàng)預(yù)算活動(dòng)偏差明顯。項(xiàng)目開發(fā)與銷售是房地產(chǎn)行業(yè)的重點(diǎn)工作，在其進(jìn)行全面預(yù)算管理過程中，重點(diǎn)性的建設(shè)相關(guān)制度，但對(duì)預(yù)算管理中各項(xiàng)職能劃分并不清晰、內(nèi)部溝通協(xié)調(diào)機(jī)制不健全、各項(xiàng)激勵(lì)措施未體現(xiàn)，在這種情況下，人員不能很好的落實(shí)全面預(yù)算管理工作職責(zé)，不利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)細(xì)化內(nèi)部全面預(yù)算管理，控制成本以及管理企業(yè)現(xiàn)金流，維持企業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)。（三）預(yù)算考評(píng)機(jī)制不完善，欠缺相應(yīng)的激勵(lì)機(jī)制在各個(gè)行業(yè)中，推動(dòng)工作有效落實(shí)的重要措施是實(shí)行相應(yīng)的激勵(lì)機(jī)制，通過此種方式，促進(jìn)員工積極落實(shí)各項(xiàng)工作職責(zé)。在房地產(chǎn)企業(yè)開展全面預(yù)算管理工作的過程中，雖然具備相應(yīng)的激勵(lì)機(jī)制，但機(jī)制不完善，問題與漏洞較多，無法發(fā)揮有效的激勵(lì)效果。首先，激勵(lì)方式單一化，不能滿足不同員工的激勵(lì)需求。其次，各項(xiàng)預(yù)算考核指標(biāo)設(shè)置不科學(xué)，績(jī)效評(píng)價(jià)結(jié)果與企業(yè)實(shí)際預(yù)算偏差聯(lián)系較弱，增加房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)算調(diào)整難度，不利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的各項(xiàng)全面預(yù)算管理工作落實(shí)。（四）內(nèi)部信息化建設(shè)不足房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部，當(dāng)前在各個(gè)部門日常工作中具備相應(yīng)的信息化處理工具，但對(duì)于全面預(yù)算管理工作，缺乏相應(yīng)的系統(tǒng)支持，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于其規(guī)模龐大，內(nèi)部現(xiàn)金流主要來自于貸款，且涉及的開發(fā)項(xiàng)目眾多，這決定了其與傳統(tǒng)企業(yè)的不同，全面預(yù)算管理工程量龐大，所涉及的環(huán)節(jié)眾多、數(shù)據(jù)量大且變化較快，但在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)當(dāng)中，欠缺適應(yīng)于當(dāng)前現(xiàn)狀的信息化系統(tǒng)，促進(jìn)內(nèi)部全面預(yù)算管理工作有效落實(shí)。且在信息平臺(tái)建設(shè)中，未實(shí)現(xiàn)各部門暢通交流，各部門對(duì)于財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)掌握不及時(shí)，且員工分析數(shù)據(jù)的能力水平參差不齊，制約著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全面預(yù)算管理工作開展。（五）全面預(yù)算管理缺乏全員參與當(dāng)前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)施全面預(yù)算管理，全員參與性不足，由于內(nèi)部缺乏科學(xué)的職責(zé)劃分，內(nèi)部全面預(yù)算管理一直歸屬于財(cái)務(wù)部門管轄，在其完成預(yù)算編制后，交由管理層審核，通過后下達(dá)于各個(gè)部門落地執(zhí)行。這是內(nèi)部人員思想認(rèn)識(shí)偏差，導(dǎo)致全面預(yù)算管理缺乏科學(xué)性。全面預(yù)算管理是對(duì)內(nèi)部各個(gè)部門、各個(gè)員工總體工作的把控，需要各部門員工緊密配合。在上級(jí)部門下達(dá)的全面預(yù)算管理指標(biāo)中，由于欠缺對(duì)各部門具體工作的了解，預(yù)算編制與實(shí)際工作契合度不高，同時(shí)在人員執(zhí)行過程中，由于因素不可控眾多，需要調(diào)整的地方眾多，缺乏靈活性。究其原因是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部管理者對(duì)全面預(yù)算管理缺乏科學(xué)的認(rèn)識(shí)，在認(rèn)識(shí)不足的情況下，不明白如何進(jìn)行企業(yè)內(nèi)部全面預(yù)算管理工作統(tǒng)籌。在內(nèi)部錯(cuò)誤的預(yù)算編制流程下，不利于企業(yè)預(yù)算編制的科學(xué)性，人員落實(shí)不到位，總體工作形式化，無法促進(jìn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)整體目標(biāo)。三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全面預(yù)算管理的優(yōu)化對(duì)策（一）優(yōu)化全面預(yù)算管理編制體系在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)過程中，要重視預(yù)算編制與實(shí)際經(jīng)營(yíng)的契合度，在內(nèi)部不斷優(yōu)化全面預(yù)算管理編制體系，控制企業(yè)內(nèi)部現(xiàn)金流、把控經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)盈利，保障企業(yè)各項(xiàng)項(xiàng)目賬款有效回收。轉(zhuǎn)變企業(yè)原有的預(yù)算編制體系，在全面預(yù)算管理編制中實(shí)行上下結(jié)合的方式，各部門立足于年度預(yù)算目標(biāo)，將本部門的階段預(yù)算目標(biāo)合理拆解，制定本部門階段預(yù)算目標(biāo)，此項(xiàng)工作由管理者嚴(yán)格把控，評(píng)估是否合理，在部門分解后的目標(biāo)，交由財(cái)務(wù)部門進(jìn)行審核，制定企業(yè)內(nèi)部預(yù)算編制草案，再統(tǒng)一交給管理部門審批，在內(nèi)部開展專項(xiàng)討論會(huì)議，評(píng)估預(yù)算編制方案是否與企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)、實(shí)際運(yùn)營(yíng)狀況契合，在內(nèi)部集思廣益，對(duì)人員提出的疑問點(diǎn)，及時(shí)探討是否存在不妥之處，及時(shí)解決，在內(nèi)部充分商討，確定預(yù)算編制科學(xué)性的基礎(chǔ)上，定稿最終預(yù)算編制方案，由董事會(huì)進(jìn)行審核，通過后，將其下達(dá)給各個(gè)部門，統(tǒng)一落地執(zhí)行。（二）建立健全全面預(yù)算管理制度為規(guī)避全面預(yù)算管理中不確定性因素，盡可能保障各流程環(huán)節(jié)規(guī)范執(zhí)行，要在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部健全相應(yīng)的全面預(yù)算管理制度，全面覆蓋企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營(yíng)各個(gè)環(huán)節(jié)，為員工開展全面預(yù)算管理工作提供依據(jù)。首先，在制度中要全面呈現(xiàn)預(yù)算編制、審批、各項(xiàng)業(yè)務(wù)流程、相關(guān)工作標(biāo)準(zhǔn)等。各項(xiàng)權(quán)責(zé)要明確，具體到誰負(fù)責(zé)哪項(xiàng)工作，由誰來審批哪個(gè)環(huán)節(jié)，在逐一清晰對(duì)應(yīng)的基礎(chǔ)上，有效體現(xiàn)個(gè)人職責(zé)，并督促人員充分落實(shí)。例如，在日常單證審核方面，明確通過標(biāo)準(zhǔn)，相關(guān)人員負(fù)責(zé)的板塊各自要清晰。此外，落實(shí)房源收款進(jìn)度核算與登記標(biāo)準(zhǔn)，由專門人員負(fù)責(zé)銷控表以及各個(gè)成本核算臺(tái)賬，促進(jìn)各項(xiàng)工作規(guī)范性。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部實(shí)行全面預(yù)算管理，要遵循相應(yīng)的原則。首先，明確的各部門、人員權(quán)責(zé)，對(duì)人員職責(zé)要加強(qiáng)約束，保證各部門之間緊密配合，促進(jìn)流程的順暢性。其次，針對(duì)各個(gè)項(xiàng)目，要設(shè)立不同層級(jí)的指標(biāo)，對(duì)相關(guān)部門人員的職責(zé)、權(quán)利充分明確。（三）不斷完善預(yù)算管理績(jī)效考評(píng)機(jī)制，落實(shí)激勵(lì)制度房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)現(xiàn)全面預(yù)算管理優(yōu)化，要不斷完善預(yù)算考核機(jī)制，在科學(xué)的績(jī)效指標(biāo)作用下，結(jié)合完善的全面預(yù)算管理制度規(guī)范，促進(jìn)內(nèi)部全面預(yù)算管理工作落實(shí)。首先，促進(jìn)各項(xiàng)預(yù)算指標(biāo)科學(xué)、規(guī)范性，要涉及各個(gè)部門，不同部門員工采取不同的預(yù)算指標(biāo)設(shè)立方式，要充分考慮其工作職責(zé)，各項(xiàng)影響因素。例如，地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售人員，可以考量其銷售面積、收入等關(guān)鍵環(huán)節(jié)，依據(jù)員工不同能力水平，對(duì)其設(shè)置階段性的銷售面積增長(zhǎng)比例，銷售收入增長(zhǎng)比例目標(biāo)，這樣員工在目標(biāo)可實(shí)現(xiàn)的基礎(chǔ)上，增強(qiáng)工作動(dòng)力與積極性，在實(shí)現(xiàn)自身預(yù)算管理目標(biāo)的基礎(chǔ)上，保障企業(yè)總體預(yù)算管理目標(biāo)實(shí)現(xiàn)進(jìn)程。其次，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要重視預(yù)算激勵(lì)方式多樣化，通過滿足不同員工的激勵(lì)需求，實(shí)現(xiàn)對(duì)不同員工積極性的有效調(diào)動(dòng)。在員工激勵(lì)方式中，物質(zhì)激勵(lì)是最基礎(chǔ)的激勵(lì)措施，保障員工在企業(yè)的獲得感，此外，要重視加強(qiáng)員工精神激勵(lì)，可以通過開展內(nèi)部表彰大會(huì)的方式，及時(shí)對(duì)各個(gè)部門預(yù)算管理完成較好的個(gè)人、員工，進(jìn)行表彰，促進(jìn)員工獲得精神滿足，在對(duì)員工忠誠(chéng)度增加的基礎(chǔ)上，內(nèi)部員工的流失率降低，促進(jìn)企業(yè)預(yù)算管理目標(biāo)實(shí)現(xiàn)，并且有效降低企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本。（四）加強(qiáng)內(nèi)部預(yù)算管理信息化建設(shè)當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)要重視企業(yè)各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)實(shí)現(xiàn)信息化，這是立足于戰(zhàn)略層面的，不僅僅要依據(jù)信息化平臺(tái)實(shí)現(xiàn)各項(xiàng)數(shù)據(jù)自動(dòng)化核算，更多是打造內(nèi)部信息共享平臺(tái)，通過聯(lián)通各個(gè)部門，實(shí)現(xiàn)各項(xiàng)數(shù)據(jù)共享，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各項(xiàng)數(shù)據(jù)獲取的及時(shí)性。在此前提下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要明確其系統(tǒng)建設(shè)所需要具備的各項(xiàng)功能，在各個(gè)部門人員充分參與下，促進(jìn)系統(tǒng)功能逐漸完備。同時(shí)，分析所需內(nèi)部配合環(huán)節(jié)，將此環(huán)節(jié)在信息平臺(tái)上打通其聯(lián)系。此外，為促進(jìn)內(nèi)部全面預(yù)算管理工作高效開展，系統(tǒng)建設(shè)要充分覆蓋房地產(chǎn)企業(yè)各個(gè)業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)。同時(shí)系統(tǒng)要綜合包括企業(yè)全面預(yù)算管理工作的預(yù)算編制、預(yù)算執(zhí)行、預(yù)算監(jiān)督、預(yù)算調(diào)整與反饋，利用信息化平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)全過程高效監(jiān)督，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全面預(yù)算管理建設(shè)。（五）重視內(nèi)部員工充分參與全面預(yù)算管理工作企業(yè)內(nèi)部要想高效開展某項(xiàng)工作，一定是在內(nèi)部人員高效配合，充分參與的情況下，才能保障各項(xiàng)工作有效落實(shí)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)部開展全面預(yù)算管理工作過程中，要重視內(nèi)部員工充分參與。首先，在內(nèi)部管理層競(jìng)聘中，要選擇思想意識(shí)先進(jìn)，并且具備較強(qiáng)創(chuàng)新能力、統(tǒng)籌能力的人員，快速接受新事物，協(xié)調(diào)各項(xiàng)工作有序進(jìn)行，在其高效的指揮下，提升各項(xiàng)制度、準(zhǔn)備工作效率，建立內(nèi)部全面預(yù)算管理工作基礎(chǔ)，在內(nèi)部濃厚的工作開展氛圍作用下，促使員工形成思想上的重視意識(shí)，促進(jìn)各項(xiàng)工作有效落實(shí)，這是全面預(yù)算管理工作開展的基礎(chǔ)。此外，通過打造良好的內(nèi)部管理環(huán)境，重視內(nèi)部全員參與，轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的錯(cuò)誤工作流程，讓各部門員工充分參與到全面預(yù)算管理工作過程中，各部門員工對(duì)各部門具體實(shí)際工作更加了解，能夠充分考量到工作實(shí)際開展過程中，各種變化因素，從而使得部門預(yù)算編制更加符合實(shí)際經(jīng)營(yíng)狀況，提升其方案可行性。此外，減少財(cái)務(wù)人員的基礎(chǔ)工作量，在兩個(gè)部門充分配合下，高效完成內(nèi)部全面預(yù)算管理工作。四、結(jié)束語綜上所述，全面預(yù)算管理在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，是在固定的時(shí)間段內(nèi)，詳細(xì)規(guī)劃企業(yè)未來的發(fā)展，使企業(yè)未來發(fā)展階段的成本有效控制，資金使用有效規(guī)劃，促進(jìn)企業(yè)適應(yīng)當(dāng)前市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，建立自身發(fā)展優(yōu)勢(shì)，這是企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展的調(diào)整。當(dāng)前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)推動(dòng)全面預(yù)算管理工作，不足之處眾多，為優(yōu)化當(dāng)前不足，首先房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)重視預(yù)算編制環(huán)節(jié)，調(diào)整不合時(shí)宜的預(yù)算編制流程，在嚴(yán)格的審批環(huán)節(jié)落實(shí)作用下，促進(jìn)各項(xiàng)工作高效性；重視全面預(yù)算管理工作