工程項目融資案例分析

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某工程項目融資案例分析及對工程項目融資閱歷教訓的熟悉

一、項目概況1.恒大綠洲項目簡介

恒大綠洲項目二期工程的建筑地點在長清區(qū)高校城區(qū)，用地面積104畝（69,416平方米）。該項目的容積率為3.76，建筑密度17.7%，綠地率43.8%，建設(shè)規(guī)模227,630.43平方米。

恒大綠洲工程位于濟南市規(guī)劃的西部新城—長清區(qū)高校城內(nèi)，文化氛圍較好，周邊城市道路建設(shè)已全部建成通車，供水、供電、供氣等基礎(chǔ)工程均已連接，房地產(chǎn)投資潛力較大。項目規(guī)劃面積1200余畝，其中建設(shè)凈用地面積：678559M2(合1017畝)，總建筑面積將達270余萬平方米。該地塊所處區(qū)域條件良好，交通便利，城市基礎(chǔ)設(shè)施完善，地質(zhì)構(gòu)造穩(wěn)定適合修建大型高檔居住小區(qū)。其中首期占地247畝，建筑面積約38萬平方米，其中住宅約31萬平方米，綜合樓、運動中心、幼兒園等公共配套建筑面積約7萬平方米，綜合容積率2.31。首期項目規(guī)劃主要包括高層與高層住宅以及運動中心、綜合樓、幼兒園、學校、中學和商業(yè)中心，規(guī)模宏大，配套齊全，令居者盡享休閑、購物、消遣、餐飲、運動之便利。

恒大綠洲二期A組團規(guī)劃占地104畝，建筑面積約22.8萬平方米，綜合容積率3.75，其中：住宅約13萬平方米，包括18-32層的高層5棟12個單元，規(guī)劃住宅1100戶,主力戶型面積從80-160平方米，包括兩梯四戶與兩梯兩戶共10余種戶型，滿意不同客戶的需求;另外小區(qū)還有商業(yè)、地下車庫等公共配套建筑面積約9萬平方米，項目建成后將開通社區(qū)巴士來回于小區(qū)與濟南市主要街道，保障小區(qū)住

戶與市區(qū)的順當通行。

為了爭取時間，縮短工期，保質(zhì)保量完成工程，本項目打算實行平行施工方式。本項目二期A組團工程方案自2022年8月開工，至2022年6月竣工，總工期2年。據(jù)市場分析，按市場吸納力量及公司開發(fā)力量、資金籌措的可能性，本項目二期A組團工程開發(fā)建設(shè)進度方案支配如下表：

2.恒大綠洲項目市場定位2.1恒大綠洲項目的目標市場猜測表2-2客源區(qū)域

1．受全國房價調(diào)控的影響，居民投資意識的增加，目前房價較低，項目所在地的本地居民必定是購房一支主力軍。

2．市內(nèi)房價也由2022年的2600元左右/平方米上漲為8300元左右/平方米，作為工薪階層的廣闊市民和來魯就業(yè)人員必將考

慮房價相對較低、交通順暢的周邊縣市，因此項目必將為市內(nèi)工薪階層所親睞。

3．濟南作為省會城市，具有悠久的歷史文化和良好人文生活環(huán)境，市政配套設(shè)施完善，省內(nèi)其它地區(qū)及外省很多有購買力的客戶隨著房價的上漲而不再持幣觀望，因此到濟南購房投資及居住的客戶近年正在急劇增加。表2-3客戶購房動機

中國是一個進展中國家，人民生活水平還在一個小康的水準，大部分客戶都不具備同時購置幾處房產(chǎn)的經(jīng)濟實力，一般都是因在濟南工作或生活而需購置房產(chǎn)，因此第一次購房的客戶比例較大;另一方面，隨著房價的上漲和居民投資意識的加強，長清項目的良好交通、居住生活環(huán)境和房產(chǎn)的巨大升值空間，還是有相當一部分具有購置力量的客戶為二次購房和投資而購買本項目房產(chǎn)。

表2-4客戶年齡細分

1．24-30歲年齡組為初立業(yè)者，消費承受力量較低，但屬于潛在購房都的主要組成部分，適合購買單身公寓或小二房居室。

2．30-40歲年齡組為開頭有家庭群體，立業(yè)在10年左右，

經(jīng)濟基礎(chǔ)雄厚，自住型和改善型需求劇烈，是購房的主要群體之一。

3．40-50歲年齡組為強勢消費群體，追求更好的居住質(zhì)量，購房主要為自己和孩子。

4．50歲及以上年齡組多為二次置業(yè)，以外地求學為子女、本區(qū)域四周居民為主。

表2-5購房面積需求猜測

購買恒大綠洲項目房產(chǎn)的客戶一般都是在濟南市區(qū)或長清區(qū)內(nèi)工作的人員、省內(nèi)其它城市經(jīng)濟基礎(chǔ)較好的富人階級、為異地求學購房的同學家長，業(yè)主一般為三口之家，受濟南市戶籍入戶政策的影響，