汽修汽配市場建設(shè)項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告書正文終稿

第一章總論一、項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目名稱：新疆中大汽修汽配市場建設(shè)項(xiàng)目項(xiàng)目建設(shè)單位：新疆中大汽修汽配市場項(xiàng)目組、烏魯木齊中大威爾實(shí)業(yè)有限公司項(xiàng)目建設(shè)時(shí)間：2014年4月-2015年10月項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)：烏魯木齊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)（頭屯河區(qū)）北站西路1470號、百戶路147號、百戶路西巷21號。二、項(xiàng)目建設(shè)背景烏魯木齊中大威爾實(shí)業(yè)有限公司，注冊成立于2001年。主營生產(chǎn)銷售各類玻璃制品。2010年頭屯河區(qū)人民政府70次常務(wù)會議及隨后的財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組會議紀(jì)要，為支持中大威爾實(shí)業(yè)公司做大做強(qiáng)的企業(yè)發(fā)展需要，明確將百戶路147號原屬于頭區(qū)經(jīng)計(jì)委的23.5畝工業(yè)用地、廠房等附屬設(shè)施，以及中大威爾公司南、北二側(cè)即北站西路1470號（原北站公路7號車輛段勞服司），百戶路西巷21號（原東升路21號）地塊，一并出讓給烏魯木齊中大威爾實(shí)業(yè)有限公司。中大威爾公司分別于2011年通過烏市國土局土地利用處，掛牌取得百戶路147號工業(yè)用地23.5畝，土地證使用時(shí)間50年。2012年通過烏市國土局土地市場處，掛牌取得中大威爾公司北側(cè)北站西路1470號地塊21畝，中大威爾公司南側(cè)土地12.5畝。二處土地證為商業(yè)用地性質(zhì)，出讓年限為40年。該三處地塊聯(lián)為一體，南北長近400米，東西寬103米-105米，實(shí)際土地面積為40000余平方米。中大威爾公司宗地北臨主干北站公路，南臨交通要道東升路，東臨百戶路，西臨西站鐵路住宅小區(qū)。交通地理位置十分優(yōu)越。鑒于中大威爾公司玻璃制品生產(chǎn)經(jīng)營項(xiàng)目，由于環(huán)保條件限制原因，已不適于在該地塊范圍內(nèi)繼續(xù)展開做大。2014年，中大威爾公司向經(jīng)開區(qū)（頭區(qū)）經(jīng)發(fā)委提出終止玻璃制品工業(yè)生產(chǎn)項(xiàng)目，開發(fā)新疆中大汽修汽配市場建設(shè)項(xiàng)目。該項(xiàng)目已得到經(jīng)開區(qū)（頭區(qū)）經(jīng)發(fā)委正式立項(xiàng)備案登記批復(fù)。擬新增建設(shè)面積25000㎡，投資2000萬元。建設(shè)可以容納400家汽修汽配商戶，把中大威爾公司打造成具有中等規(guī)模，具備現(xiàn)代化管理體制的新型汽修汽配市場公司。三、項(xiàng)目依據(jù)中大威爾公司宗地實(shí)際面積62.5畝。處于北站正在籌劃建設(shè)中的國際鐵路物流園內(nèi)，緊臨北站貨運(yùn)商圈，西站為烏鐵客運(yùn)始發(fā)站，南臨高鐵片區(qū)。直線5公里范圍內(nèi)，還有地窩堡國際機(jī)場，新東方汽配機(jī)電市場，全疆最大的北方鋼材物流交易市場，輪胎市場、化工市場、正在建設(shè)的汽車交易市場等。宗地東側(cè)500米有烏奎高速公路通過，擬議建設(shè)中的北疆高鐵線路也在北站公路對面。中大威爾公司地處經(jīng)開區(qū)（頭區(qū)）物流商圈的核心黃金地段，交通發(fā)達(dá)，是建設(shè)汽修汽配市場的最佳和理想之地。烏魯木齊地區(qū)各類汽車保有量突破60萬輛大關(guān)。其中每年汽修行業(yè)產(chǎn)值約在300億元左右，汽修行業(yè)從業(yè)人員數(shù)萬。無序發(fā)展的汽修廠鋪遍地開花，給烏市的環(huán)保、安全等工作帶來相當(dāng)大的壓力。內(nèi)地大中城市很多都建有成規(guī)模的汽修專業(yè)市場。烏市政府久有集中整治分散的汽修廠鋪集中經(jīng)營的政策設(shè)想，迄今尚未正式實(shí)施。烏魯木齊地區(qū)汽車銷售專業(yè)市場、汽配銷售專業(yè)市場，已經(jīng)營業(yè)和正在建設(shè)的有七、八處之多，主要集中在經(jīng)開區(qū)（頭區(qū)）、高新區(qū)（新市區(qū)）、米東區(qū)。專業(yè)汽修市場尚屬空白。汽修行業(yè)矛盾問題很多，分散經(jīng)營使得汽修商戶與修車客戶之間的對接產(chǎn)生距離，其它諸如修車技工難找，服務(wù)價(jià)高不規(guī)范等。政府和汽修行業(yè)都希望有現(xiàn)代化的汽修專業(yè)市場，整合交警運(yùn)政、車管保險(xiǎn)、工商安監(jiān)各部門資源，建設(shè)具備符合行業(yè)規(guī)范、技術(shù)條件的專業(yè)汽修市場。未來烏魯木齊地區(qū)的專業(yè)汽車修理市場各區(qū)縣都會建設(shè)。中大威爾公司搶得商機(jī)，領(lǐng)先一步，將為烏魯木齊汽修行業(yè)的規(guī)范化、規(guī)模化經(jīng)營，打造一個(gè)良好的服務(wù)平臺。中大威爾公司現(xiàn)有廠房及生活服務(wù)類設(shè)施建筑面積6000平方米。稍加建設(shè)改造，即可作為汽修汽配商鋪使用。2014年上半年，中大威爾公司已完成汽修汽配市場一期工程建設(shè)，建有汽修汽配商鋪4棟，面積5000㎡，商鋪高度在6米左右。第二章項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容項(xiàng)目建設(shè)分三期進(jìn)行。2014年，項(xiàng)目一期建設(shè)竣工，已可投入使用。一、二、三、四棟商鋪合計(jì)建筑面積5000㎡。其中一號商鋪計(jì)劃三層，現(xiàn)在只完成地面一層。2015年還需要建設(shè)二層、三層，增加面積2000㎡。項(xiàng)目二期建設(shè)場地在中大威爾公司23.5畝工業(yè)地塊內(nèi)進(jìn)行。計(jì)劃建設(shè)五號、六號、七號、八號、九號商鋪。新建一層商鋪面積3560㎡。改建一層商鋪面積3500㎡。新建和改建二層商鋪面積6000㎡。主要內(nèi)容如下：五號商鋪為中大威爾公司三層辦公樓。在其后側(cè)建設(shè)二層商鋪，960㎡。新建二層商鋪與原有三層辦公樓聯(lián)為一體。五號商鋪一、二、三層共計(jì)2800㎡。六號、七號商鋪東西長65米，寬20米，擬建二層。共計(jì)5200㎡。八號商鋪為中大威爾公司原1號生產(chǎn)車間。寬12米，長65米，高8米。一號車間北面新建二層商鋪，長65米，寬8米，新建的二層商鋪與一號車間聯(lián)為一體，合計(jì)面積2600㎡。九號商鋪為中大威爾公司原二號、四號車間，總長120米，寬12米，高8米。改造成二層商鋪，合計(jì)2880㎡。新建中大汽修汽配市場三期建設(shè)項(xiàng)目為十號、十一號、十二號商鋪。其中十號商鋪為二層，長65米，寬20米，二層高7米。均為新建，合計(jì)面積2600㎡。十一號商鋪臨中大威爾公司南側(cè)東升路，與中大威爾公司原1號、2號宿舍樓改造建設(shè)聯(lián)為一體。新疆中大汽修汽配市場十一號商鋪的功能，與一號商鋪的功能相近，都是緊鄰主干道路邊，擬建三層，加上原有的2棟二層宿舍樓，長70米，寬24米，高10,5米。合計(jì)建筑面積5040㎡。其中1000㎡為原有宿舍樓已建面積。十二號商鋪為中大威爾公司原三號車間加以新建改造。擬建二層，長100米，寬12米，合計(jì)建筑面積2400㎡。新疆中大汽修汽配商城二期、三期建設(shè)項(xiàng)目同期開工，共計(jì)新建面積15000㎡，改造面積3800㎡。2015年4月中旬開工建設(shè)，工期半年，2015年10月1日前竣工投入使用。第三章項(xiàng)目建設(shè)條件自然地理?xiàng)l件新疆中大汽修汽配市場位于烏魯木齊地區(qū)西北部，風(fēng)沙小，霧霾少，氣候條件適宜。中大汽修汽配市場周邊性質(zhì)相近的各類市場很多。市場四周道路縱橫，交通十分便利。安全環(huán)保中大汽修汽配市場周邊的主要城市功能，是北站的物流基地和西站的人流聚散地。市場南部是新開發(fā)的高鐵片區(qū)，西部為頭屯河區(qū)工業(yè)園區(qū)。常住人口主要為鐵路職工和其他漢族人口，社會治安環(huán)境良好。中大汽修汽配市場開設(shè)大門四處。東向百戶路二處。北向北站公路和南向東升路各一處。四處大門均配有保安警衛(wèi)人員。市場在建設(shè)和運(yùn)營過程中，消防設(shè)施、人員、制度都須落到實(shí)處。中大汽修汽配市場的最初商務(wù)設(shè)想，是建設(shè)包裝物流市場。因此做了相應(yīng)的環(huán)境評價(jià)報(bào)告，并獲得了經(jīng)開區(qū)（頭區(qū)）環(huán)境保護(hù)局的批復(fù)。中大汽修汽配市場業(yè)務(wù)功能屬商服性質(zhì)，污染內(nèi)容和污染物都顯著輕微，符合國家相關(guān)產(chǎn)業(yè)的環(huán)保政策，容易取得政府職能部門的環(huán)境許可。汽修汽配市場的噪音污染來自人流和車流，廢棄物來自廢機(jī)油和汽車配件。應(yīng)責(zé)成各商戶自行回收利用。噪音應(yīng)由市場管理人員巡查控制。一般生產(chǎn)、生活服務(wù)廢水可直接排入城市地下管網(wǎng)。水、電、暖配套設(shè)施新疆中大汽修汽配市場建設(shè)項(xiàng)目得到經(jīng)開區(qū)（頭區(qū)）政府經(jīng)發(fā)委，投促局的認(rèn)可和支持，經(jīng)開區(qū)（頭區(qū)）政府產(chǎn)業(yè)政策希望將本區(qū)打造成新疆最大的物流產(chǎn)業(yè)基地，歡迎和支持各類交易服務(wù)市場的建設(shè)。中大汽修汽配市場的前身，是中大玻璃廠。經(jīng)過十多年的生產(chǎn)經(jīng)營建設(shè)，水、電、暖等各項(xiàng)基礎(chǔ)配套設(shè)施十分完善。烏鐵局水電段和經(jīng)開區(qū)（頭區(qū)）水務(wù)局的上水主管線都位于市場南側(cè)，并已接入市場建設(shè)區(qū)。市場建設(shè)區(qū)內(nèi)和市場建設(shè)區(qū)周圍，都有鋪設(shè)好并正在使用的污水城市排放管網(wǎng)，使用非常方便。擬建中的12處商鋪，上水、下水管網(wǎng)已經(jīng)規(guī)劃好并留有接口。市場建設(shè)區(qū)東大門處配置有地方電業(yè)公司500千伏安變壓器。市場建設(shè)區(qū)中部西側(cè)是烏鐵局地下高壓輸電線路。原中大威爾實(shí)業(yè)公司在此處建有250千伏安變壓器和配電室。中大汽修汽配市場根據(jù)測算，用電峰值為400千瓦，谷值為100千瓦?，F(xiàn)有的500千伏安變壓器即可滿足市場用電需求。250千伏安的變壓器和配電室，可做為備用電源。中大汽修汽配市場項(xiàng)目區(qū)，在中大威爾實(shí)業(yè)有限公司經(jīng)營期間，已建有暖氣鍋爐房，汽修汽配市場可繼續(xù)正常使用。另外，市場區(qū)西邊一墻之隔，為烏鐵局溝東供熱站。同時(shí)，市場建設(shè)區(qū)北側(cè)地塊，尚有烏市燃?xì)鉄崃韭裨O(shè)的地下高壓和中壓天然氣管線。中壓天然氣管線還留有接口井，隨時(shí)可以啟用，用作生活和供暖。第四章項(xiàng)目市場分析汽修汽配行業(yè)分析由于居民汽車保有量快速上升，汽修汽配市場的規(guī)模容量也愈來愈大。烏魯木齊汽修行業(yè)發(fā)展的無序性，也造成了汽修行業(yè)的分散性。政府已經(jīng)認(rèn)識到汽修行業(yè)分散性造成的各種矛盾和問題。最突出的問題還是汽修行業(yè)的分散性，導(dǎo)致市政市容、安全環(huán)保、運(yùn)政車管，無法對汽修行業(yè)進(jìn)行有效監(jiān)管。汽修商鋪與附近居民的一般生活功能，矛盾突出。市委市政府委托市政協(xié)對汽修行業(yè)現(xiàn)狀做出專題調(diào)研，因?yàn)榫S穩(wěn)工作而耽擱。針對汽修擾民這一長期存在的問題，烏市政府近年當(dāng)有新政出臺。內(nèi)地大中城市成功的汽修市場，容納了汽修汽配和配套的車管運(yùn)政、交警保險(xiǎn)等相關(guān)功能，市場與行政有機(jī)結(jié)合，是成功的范例。烏魯木齊地區(qū)的汽修行業(yè)，必然要向內(nèi)地規(guī)范的汽修行業(yè)學(xué)習(xí)。汽修行業(yè)和汽配行業(yè)聯(lián)為一體。烏魯木齊地區(qū)汽配市場發(fā)育完善，汽修行業(yè)問題依然層出不窮。比如汽車4S店汽修價(jià)格居高不下，修車技工十分難找。車主修車，因?yàn)樾捃嚿啼伇容^分散，找到合適的修車商鋪還是比較困難，議價(jià)空間和質(zhì)量保證受到諸多限制。另外分散的汽修商鋪，技工人力資源和客戶資源因?yàn)椴荒芄蚕?，發(fā)展也受到諸多限制。這正是新疆中大汽修汽配市場，整合各類汽修資源，規(guī)?；劢?jīng)營的優(yōu)勢前提條件。汽修汽配市場經(jīng)營分析汽修汽配行業(yè)的集聚經(jīng)營是汽修行業(yè)發(fā)展的必然趨勢，也是政府倡導(dǎo)的政策指向。由于汽修行業(yè)分散的現(xiàn)狀慣性，集聚汽修商戶經(jīng)營，依然要做好很多工作。第一是要為汽修商戶提供良好的經(jīng)營條件和經(jīng)營環(huán)境。第二是要處理好汽修經(jīng)營商戶與車主客商、政府各職能部門良好的交易服務(wù)關(guān)系，讓汽修商戶、車主、管理部門、服務(wù)行業(yè)便利通達(dá)，都能從中受益。新疆中大汽修汽配市場的地理交通位置十分重要，關(guān)系到市場項(xiàng)目招商、經(jīng)營、發(fā)展的成敗。良好實(shí)用的招商、經(jīng)營、發(fā)展策略，精干的招商管理、經(jīng)營團(tuán)隊(duì)都是汽修汽配市場項(xiàng)目成功的硬件保證。市場人流、物流、通道，以及停車位、修車商鋪空間的合理布局，需要市場建設(shè)項(xiàng)目組認(rèn)真研究和規(guī)劃。市場建設(shè)項(xiàng)目組的工作方向，是要為汽修汽配商戶打造一個(gè)現(xiàn)代化的經(jīng)營發(fā)展平臺。未來烏魯木齊各區(qū)縣，都會建設(shè)發(fā)展自己區(qū)域?qū)傧碌钠奁涫袌?，新疆中大汽修汽配市場領(lǐng)風(fēng)氣之先，要樹立起屬于自己的良好的品牌形象。市場功能分析烏魯木齊地區(qū)汽修汽配商鋪，大多數(shù)功能并不齊全?；蛉彼蛏匐姡瘹馀涮渍?，不足一半。中大汽修汽配市場建設(shè)，水電暖配套必須一步到位。一期建設(shè)的汽修商鋪，標(biāo)準(zhǔn)面積為5米寬×10米進(jìn)深，高度在4.5米～6.0米之間，主要是考慮到汽車本身的長寬高。門面進(jìn)口寬2.8米×高2.9米，亦是考慮到車輛進(jìn)出的實(shí)際需要。一期汽修商鋪建有87間。一期一號商鋪要加蓋的二層，主要滿足汽配商戶。三層為職能服務(wù)部門配套。中大汽修汽配市場一層商鋪占項(xiàng)目實(shí)際用地面積的30%，即15000㎡。其余空地均留做人流、物流通道，和停車場用地。一層主要為修理商鋪，擬建高度均大于或等于4.5米。修理商鋪面積不小于50㎡。二樓主要用于汽配商戶，總面積12000㎡。三樓主要用于職能管理和服務(wù)部門使用，總面積2800㎡。市場商鋪一層理論上計(jì)算為280家，實(shí)際上商戶租用常需要2-3間商鋪聯(lián)為一體，按比例算修車商戶為150家左右。二層汽配商鋪理論計(jì)算為220家，實(shí)際也應(yīng)為150家左右。另外，保險(xiǎn)公司辦事處、車管交警運(yùn)政辦事處，應(yīng)予以積極引進(jìn)入住。第五章項(xiàng)目建設(shè)優(yōu)勢分析和社會評價(jià)新疆中大汽修汽配市場建設(shè)項(xiàng)目的用地，因?yàn)樽匀坏乩砦恢煤徒煌ㄎ恢檬至己?，這是該項(xiàng)目操作運(yùn)營成功的關(guān)鍵優(yōu)勢。不是何種用地都可以用來建設(shè)汽修汽配市場的。如主城區(qū)內(nèi)用地受交通限制和環(huán)保限制因素，就不適用來做汽修汽配市場項(xiàng)目。離主城區(qū)直線距離過遠(yuǎn)，交通不便，地面斜坡過大，位置偏僻，基礎(chǔ)配套設(shè)施不全等，都不適宜用來建設(shè)汽修汽配市場經(jīng)營。汽修汽配市場項(xiàng)目，一定要與政府的產(chǎn)業(yè)布局規(guī)劃相適應(yīng)，與周邊商圈、經(jīng)濟(jì)圈的功能相接近，與周邊經(jīng)濟(jì)生活和社會居民生活相包容。這樣才能獲得長期穩(wěn)定發(fā)展。新疆中大汽修汽配市場建設(shè)項(xiàng)目，滿足以上各項(xiàng)條件。中大汽修汽配市場建設(shè)項(xiàng)目的社會評價(jià)是積極的，社會價(jià)值和社會意義是正面的。該項(xiàng)目要做到政府支持，社會滿意。第六章項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度截止到2014年10月，中大汽修汽配市場項(xiàng)目建設(shè)一期工程基本結(jié)束，已可投入使用。建設(shè)一層汽修商鋪共計(jì)5000㎡。大于或等于50㎡/間汽修商鋪87間。4棟汽修商鋪編號分別為一號、二號、三號、四號汽修商鋪，如后圖所示。其中一號、四號汽修商鋪為磚混結(jié)構(gòu)。二號、三號汽修商鋪為彩鋼結(jié)構(gòu)。一號商鋪設(shè)計(jì)時(shí)為三層，目前只蓋了一層。如需加蓋二層，可在2015年度二期、三期施工建設(shè)完畢。市場設(shè)置大門四處。行車通道12米～15米。各棟商鋪門前通道和停車場，寬度均大于20米間距。2015年4月初開始建設(shè)市場項(xiàng)目二期，五號、六號、七號、八號、九號商鋪。一層新建面積3600㎡，改建面積2000㎡。二層新建面積3600㎡，改建面積2000㎡。三期十號、十一號、十二號商鋪與二期同時(shí)開始建設(shè)。新建一層、二層、三層合計(jì)面積3800㎡，改建面積1500㎡。按照正常工期和往年經(jīng)驗(yàn)計(jì)算，2015年10月1號以前，可以竣工并投入使用。2015年4月初開工建設(shè)，招商工作應(yīng)同步展開。爭取在2015年10月初，應(yīng)使50%的商鋪已經(jīng)出租。應(yīng)有150家商戶入住經(jīng)營。第七章項(xiàng)目盈利水平分析按照2014年商鋪建設(shè)不變價(jià)格計(jì)算，中大汽修汽配商鋪的建造價(jià)或成本應(yīng)在700元/㎡左右。目前，烏魯木齊市主城區(qū)服裝鞋帽類、農(nóng)副產(chǎn)品、通信類商鋪價(jià)格，一般在600元-1000元/㎡．年。寫字間類租用價(jià)格因地段功能不同，價(jià)格區(qū)別較大，在200元-2000元/㎡．年之間。汽修汽配類商鋪?zhàn)庥脙r(jià)格變化范圍也較大，在300元-1000元/㎡．年之間。中大汽修汽配市場商鋪價(jià)格，初期應(yīng)該較低，即一層汽修商鋪出租價(jià)格應(yīng)定在每年600元/㎡左右。即每間標(biāo)準(zhǔn)50㎡的汽修商鋪，年租用價(jià)格應(yīng)在30000元左右比較適當(dāng)。二層汽配商鋪和三層寫字間價(jià)格，定在每年300元/㎡左右較適當(dāng)。中大汽修汽配市場一層汽修商鋪15000㎡×600元/㎡．年=900萬元。二層三層汽配商鋪和寫字間15000㎡×300元/㎡．年=450萬元。合計(jì)理論上收入為1350萬元。每年總收入的10%需繳納各項(xiàng)綜合稅費(fèi)，計(jì)約150萬元。經(jīng)營管理人員20人，工資等各項(xiàng)財(cái)務(wù)費(fèi)用150萬元.物業(yè)管理服務(wù)類收入前期較低，水、電、暖收費(fèi)與支出基本持平。治安衛(wèi)生收費(fèi)與清潔保安人員工資費(fèi)用支出基本持平。中大汽修汽配市場年凈利潤所得，理論上計(jì)算應(yīng)在1000萬元左右。全部已建、新建、改建的房產(chǎn)建筑面積在30000㎡左右。房產(chǎn)新建、改建的全口徑投資為1500萬元。中大汽修汽配市場的土地產(chǎn)權(quán)保持不變。其土地房產(chǎn)價(jià)值的溢價(jià)部分不計(jì)入市場項(xiàng)目盈利所得部分。長期來看，隨著中大汽修汽配市場經(jīng)營活動日趨成熟，品牌影響力不斷擴(kuò)大，商鋪出租價(jià)格的上漲應(yīng)水到渠成。成熟的商鋪出租價(jià)格2年內(nèi)可上漲200元/㎡，則市場的利潤收入每年可達(dá)到1500萬元左右。市場以最小每間50㎡商戶數(shù)量計(jì)算，應(yīng)在400-500家。人員容量推算在1000人左右。每戶營業(yè)額每年為60萬元的情況下，新疆中大汽修汽配市場的年產(chǎn)值，將達(dá)到30億元。第八章項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析新疆中大汽修汽配市場籌建方，烏魯木齊中大威爾實(shí)業(yè)有限公司擁有建設(shè)用地3個(gè)土地證。南北二側(cè)為商業(yè)用地性質(zhì)，中間地塊為工業(yè)用地性質(zhì)。用地性質(zhì)與汽修汽配市場用地性質(zhì)基本吻合。宗地實(shí)際面積62.5畝，用地面積與中等規(guī)模汽修汽配市場用地面積相適應(yīng)。七個(gè)房產(chǎn)證，房產(chǎn)面積3000㎡，臨時(shí)建筑8000㎡。一期已建成面積5000㎡。二期，三期尚需新建、改建增加面積20000㎡。按2014年不變造價(jià)計(jì)算，新建面積12000㎡×700元/㎡=840萬元。改建增加面積8000㎡×300元/㎡=240萬元。2015年需新增投資1080萬元。新增新建、改擴(kuò)建房產(chǎn)面積，均為臨時(shí)建筑，二層較多，三層較少，只能出租使用，不能銷售。全部投資均為企業(yè)自籌，包括合作方投入，不再向銀行貸款。投資1～2年內(nèi)可完全收回。一次性投資，長期受益。受益計(jì)算：15000㎡汽修商鋪×600元/㎡．年=900萬元。15000㎡汽配寫字間商鋪×300元/㎡．年=450萬元。合計(jì)年收入1350萬元。第九章風(fēng)險(xiǎn)分析與規(guī)避一、中大威爾公司土地、房產(chǎn)、及配套設(shè)備設(shè)施的市場價(jià)值在7000萬元左右。以不變價(jià)格計(jì)算，年純收益利潤在1000萬元左右。贏利水平14.3%，產(chǎn)值收益比例基本適當(dāng)，該項(xiàng)目適宜建設(shè)。二、當(dāng)前汽修汽配行業(yè)經(jīng)營發(fā)展規(guī)模水平適度，不存在行業(yè)經(jīng)營大起大落的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)在可預(yù)見的將來，汽修汽配行業(yè)經(jīng)營規(guī)模水平會進(jìn)一步放大提升，本市場項(xiàng)目發(fā)展前景的穩(wěn)定性和贏利能力處于可控水平三、新增新建和改擴(kuò)建商鋪房產(chǎn)均為臨時(shí)建筑，無法取得房產(chǎn)證。只能出租，不能銷售。無法進(jìn)行融資抵押。四、市場項(xiàng)目初期招商，商鋪價(jià)格早期出租價(jià)格可能不到位。市場前期需要培育，有可能需要1～2年。市場經(jīng)營成熟后，商鋪出租價(jià)格上漲將彌補(bǔ)前期損失的收益。五、如市場項(xiàng)目占用的土地價(jià)格上漲過快，將減低該汽修汽配市場收益率。這時(shí)應(yīng)考慮變更項(xiàng)目土地利用性質(zhì)和開發(fā)用途。2013年，中大威爾公司委托新疆冶金設(shè)計(jì)院，規(guī)劃了二棟綜合商業(yè)交易大樓，共計(jì)30000平方米。北側(cè)主樓建設(shè)位置在一期二號、三號商鋪處，見后附圖。第十章結(jié)論綜合新疆中大汽修汽配市場項(xiàng)目上述各項(xiàng)可行性研究論證，得出結(jié)論新疆中大汽修汽配市場建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)準(zhǔn)確，過程可控，前景看好，可以啟動。項(xiàng)目論證人員任職學(xué)歷職稱韓復(fù)興中大威爾公司總經(jīng)理大專工程師王路中大威爾公司財(cái)務(wù)總監(jiān)大學(xué)會計(jì)師謝濤冶金規(guī)劃設(shè)計(jì)院常務(wù)副院長大學(xué)高級工程師王新安深圳