第六章風(fēng)險(xiǎn)與不確定性分析

第六章風(fēng)險(xiǎn)與不確定性分析房地產(chǎn)投資是一個(gè)動(dòng)態(tài)過程，它具有周期長、資金投入量大等特點(diǎn)，因此很難在一開始就對(duì)整個(gè)投資過程中有關(guān)費(fèi)用和建成后的收益情況做出精確的估計(jì)。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目不確定性分析，可以幫助投資者根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的大小和特點(diǎn)，確定合理的投資收益率水平，提出控制風(fēng)險(xiǎn)的方案，有重點(diǎn)地加強(qiáng)對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)的防范和控制。主要內(nèi)容：房地產(chǎn)項(xiàng)目不確定性因素分析盈虧平衡分析敏感性分析風(fēng)險(xiǎn)分析學(xué)習(xí)目的和要求：掌握房地產(chǎn)盈虧平衡分析的原理和基本計(jì)算方法熟悉房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的主要不確定性因素；熟悉敏感性分析的概念、步驟和“三項(xiàng)預(yù)測(cè)值法”了解風(fēng)險(xiǎn)分析的涵義、過程和方法；了解概率分析的步驟及期望值法的計(jì)算；了解蒙特卡洛風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估法第一節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目不確定性因素的分析一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的主要不確定性因素（p162）(1)土地費(fèi)用：由土地出讓金、城市建設(shè)配套費(fèi)和土地開發(fā)費(fèi)用組成。*有關(guān)統(tǒng)計(jì)分析表明：在大城市中心區(qū)，土地費(fèi)用已經(jīng)占到總開發(fā)成本的50%~60%；在城市郊區(qū)，該項(xiàng)費(fèi)用也占到了總開發(fā)成本的30%。(2)建安工程費(fèi)用(3)租售價(jià)格：租金收入或銷售收入構(gòu)成了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的主要現(xiàn)金流，是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的一個(gè)主要的不確定性因素。一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的主要不確定性因素(4)開發(fā)期與租售期*開發(fā)期由準(zhǔn)備期和建造期兩個(gè)階段組成。(5)容積率及有關(guān)設(shè)計(jì)參數(shù)：*容積率的大小決定項(xiàng)目可建設(shè)建筑面積的數(shù)量，而建筑面積直接關(guān)系到項(xiàng)目的租金收入、銷售收入和建安工程費(fèi)用。(6)資本化率(R)：*選擇房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資本化率的常用方法：選取若干個(gè)參照項(xiàng)目的實(shí)際凈租金收入與售價(jià)的比值，取其平均值作為評(píng)估項(xiàng)目的資本化率。公式：Pi:第i個(gè)參照項(xiàng)目的年凈租金收入Vi:第i個(gè)參照項(xiàng)目的市場價(jià)值或售價(jià)R:資本化率(7)貸款利率*由于房地產(chǎn)開發(fā)商在開發(fā)建設(shè)一個(gè)項(xiàng)目時(shí)，資本金往往只占到投資總額的20%~30%，其余部分都要通過金融機(jī)構(gòu)借款或預(yù)售樓房的方式籌集。所以資金的使用成本即利息支出對(duì)開發(fā)商最終獲利大小的影響極大。(1)購買價(jià)格：房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目的初始資本投資數(shù)額，其高低變化會(huì)影響房地產(chǎn)置業(yè)投資經(jīng)營的績效。(2)權(quán)益投資比率：指投資者所投入的權(quán)益資本或資本金占初始資本投資總額的比率。*權(quán)益投資比率低，意味著投資者使用了高的財(cái)務(wù)杠桿，使投資者所承擔(dān)的投資風(fēng)險(xiǎn)和風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬相應(yīng)增加，權(quán)益投資收益率提高。二、房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目的主要不確定因素(3)空置率：是準(zhǔn)備出租但還沒有出租出去的建筑面積占全部可出租建筑面積的比例。*對(duì)于房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目或建成后用于出租經(jīng)營的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，空置率提高會(huì)導(dǎo)致有效毛租金收入減少。(4)運(yùn)營成本：為保持物業(yè)正常運(yùn)行，滿足租戶的使用要求而支付的費(fèi)用。第二節(jié)盈虧平衡分析一、盈虧平衡分析的基本原理（p167）1、盈虧平衡分析：在完全競爭或壟斷競爭的市場條件下，研究投資項(xiàng)目產(chǎn)品成本、產(chǎn)銷量與盈利的平衡關(guān)系的方法。對(duì)于一個(gè)投資項(xiàng)目而言，隨著產(chǎn)銷量的變化，盈利和虧損之間一般至少有一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，稱之為盈虧平衡點(diǎn)(BreakEvenPoint,BEP)。在這點(diǎn)上，銷售收入和總成本費(fèi)用相等。2、基本方法：建立成本與產(chǎn)量、銷售收入與銷量之間的函數(shù)關(guān)系，通過對(duì)這兩個(gè)函數(shù)及其圖形的分析找出平衡點(diǎn)。3、盈虧平衡分析的分類：*當(dāng)產(chǎn)銷量的變化不影響市場銷售價(jià)格和生產(chǎn)成本時(shí)，屬于線性盈虧平衡分析*當(dāng)市場上存在壟斷競爭因素的影響時(shí)，產(chǎn)銷量的變化會(huì)導(dǎo)致市場銷售價(jià)格和生產(chǎn)成本時(shí)，屬于非線性盈虧平衡分析4、線性盈虧平衡分析的基本公式：其中:B:銷售收入C:總成本Ct:固定成本Cv:變動(dòng)成本Q:產(chǎn)銷量*當(dāng)實(shí)現(xiàn)盈虧平衡時(shí)，有B=C。*當(dāng)產(chǎn)銷量超過平衡點(diǎn)數(shù)量Q*時(shí)，項(xiàng)目處于盈利區(qū)域；當(dāng)產(chǎn)銷量小于平衡點(diǎn)數(shù)量Q*時(shí)，項(xiàng)目處于虧損區(qū)域。BEP0P*,C*QrCfQ*QC=Cf+CvQB=PQ虧損盈利P,C

年銷售收入方程：B=P×Q年總成本費(fèi)用方程：C=Cf+Cv×Q例1：某項(xiàng)目生產(chǎn)能力3萬件/年，產(chǎn)品售價(jià)3000元/件，總成本費(fèi)用7800萬元，其中固定成本3000萬元，成本與產(chǎn)量呈線性關(guān)系。解：單位產(chǎn)品變動(dòng)成本Cv=(7800-3000)/3=1600(元/件)盈虧平衡產(chǎn)量：Q*=3000/(3000-1600)=2.14(萬件)盈虧平衡價(jià)格:P*=1600+3000/3=2600(元/件)盈虧平衡單位產(chǎn)品變動(dòng)成本：Cv*=3000-3000/3=2000(元/件)二、房地產(chǎn)項(xiàng)目的盈虧平衡分析臨界點(diǎn)：分析計(jì)算一個(gè)或多個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素變化而使房地產(chǎn)項(xiàng)目大多允許的最低經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的極限值。以風(fēng)險(xiǎn)因素的臨界組合顯示房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)程度。保本點(diǎn)：分析計(jì)算一個(gè)或多個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素變化而使房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到利潤為零時(shí)的極限值。二、房地產(chǎn)項(xiàng)目的盈虧平衡分析1、最低租售價(jià)格分析：最低售價(jià)(租金):是指開發(fā)項(xiàng)目的房屋售價(jià)(房屋租金)下降到預(yù)定可接受最低盈利時(shí)的價(jià)格，房屋售價(jià)(房屋租金)低于這一價(jià)格時(shí)，開發(fā)項(xiàng)目的盈利不能滿足預(yù)定的要求。2、最低租售數(shù)量分析：最低銷售量(出租率):在預(yù)定的房屋售價(jià)(租金)條件下，要達(dá)到預(yù)定的最低盈利所必須達(dá)到的銷售量(租金率水平)。3、最高土地取得價(jià)格:4、最高工程費(fèi)用5、最高購買價(jià)格6、最高運(yùn)營費(fèi)用比率:投資物業(yè)中運(yùn)營費(fèi)用支出占毛租金收入的比率。該比率越高，投資項(xiàng)目所獲的凈經(jīng)營收入越低。7、多因素臨界點(diǎn)組合：多個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素同時(shí)發(fā)生變化，引起開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的變化，達(dá)到臨界點(diǎn)時(shí)，各因素變化值組合成多因素臨界點(diǎn)組合。三、房地產(chǎn)項(xiàng)目盈虧平衡分析案例（p168）第三節(jié)敏感性分析（p170）一、概念1、涵義：指從眾多不確定性因素中找出對(duì)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)有重要影響的敏感性因素，并分析、測(cè)算其對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的影響程度和敏感性程度，進(jìn)而判斷項(xiàng)目承受風(fēng)險(xiǎn)能力的一種不確定性分析方法。2、敏感性分析的目的（1）找出影響項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益變動(dòng)的敏感性因素，分析其變動(dòng)的原因，為進(jìn)一步進(jìn)行不確定性分析提供依據(jù)。（2）研究不確定性因素變動(dòng)如何引起項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益值變動(dòng)的范圍或極限。（3）比較多方案的敏感性大小，以便在經(jīng)濟(jì)效益值相似的情況下從中選出不敏感的投資方案。二、步驟1、確定用于敏感性分析的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)，通常選用內(nèi)部收益率，必要時(shí)也選用財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、開發(fā)商利潤等其它指標(biāo)。2、確定不確定性因素可能的變動(dòng)范圍3、計(jì)算不確定性因素變動(dòng)時(shí)各評(píng)價(jià)指標(biāo)的相應(yīng)變動(dòng)值4、通過評(píng)價(jià)指標(biāo)的變動(dòng)情況，找出較為敏感的不確定性因素，作出進(jìn)一步的分析。三、單因素與多因素敏感性分析1、單因素敏感性分析:是敏感性分析的最基本方法。首先假設(shè)各因素之間相互獨(dú)立，然后每次只考察一項(xiàng)可變參數(shù)的變化而其它參數(shù)保持不變，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的變化情況。2、多因素敏感性分析:分析兩個(gè)或兩個(gè)以上的不確定性因素同時(shí)發(fā)生變化時(shí)，對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響。*注意：多因素敏感性分析必須進(jìn)一步假定同時(shí)變動(dòng)的幾個(gè)因素都是相互獨(dú)立的，并且各因素發(fā)生變化的概率相同。例2：某開發(fā)商擬在其以20萬美元購得的土地上開發(fā)一棟普通寫字樓，規(guī)劃允許建筑面積2000m2，建造成本為200美元/m2，項(xiàng)目的準(zhǔn)備期為3個(gè)月，建造期為12個(gè)月，第4個(gè)月到第15個(gè)月投入的建造成本分別占總建筑成本的3.8%、4.7%、5.8%、6.9%、8.6%、10.3%、12.7%、13.5%、11.9%、8.5%、6.8%和6.5%。預(yù)計(jì)項(xiàng)目投入使用后年租金收入為6萬美元，貸款利率為15％。用現(xiàn)金流量法對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估的結(jié)果見下表。試對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行敏感性分析。月份0123456地價(jià)200000土地購置費(fèi)用7000建造成本144401768022040專業(yè)人員費(fèi)用180522332755代理費(fèi)廣告宣傳費(fèi)用小計(jì)207000000162452009324795結(jié)轉(zhuǎn)余額207000209425211878214360233116255940總計(jì)207000207000209425211878230605253209280735貸款利息242524532482251127312998結(jié)轉(zhuǎn)余額207000209425211878214360233166255940283733月份78910111213地價(jià)土地購置費(fèi)用建造成本26220326803914048260513004522032300專業(yè)人員費(fèi)用3278408548936033641356534038代理費(fèi)廣告宣傳費(fèi)用小計(jì)29498367654403354293277135087336338結(jié)轉(zhuǎn)余額283733316544357027405242464282527433584484總計(jì)313230353319401060459535521994578306620822貸款利息3324370941824747543961796849結(jié)轉(zhuǎn)余額316544357027405242464282527433584484627669月份1415161718合計(jì)地價(jià)200000土地購置費(fèi)用7000建造成本2584024700*20000400000專業(yè)人員費(fèi)用32303088250050000代理費(fèi)97509750廣告宣傳費(fèi)用52505250小計(jì)29270330380032250結(jié)轉(zhuǎn)余額627669664092704909713166721520總計(jì)656739697129704909713166753770貸款利息7353777982588354845290223結(jié)轉(zhuǎn)余額664092704909713166721520762223解：(1)單因素敏感性分析(假設(shè)變動(dòng)幅度為±10％)開發(fā)商利潤的變動(dòng)(敏感性)分析變動(dòng)幅度不確定性因素(原始值)原始值－10％原始值＋10％地價(jià)(200000美元)＋27.31－25.57利率(15％)＋10.16－9.94建造成本(200美元/m2)＋55.04－48.37租金(32.5美元/m2)＋79.57建筑面積(2000/m2)＋25.30專業(yè)人員費(fèi)用(12.5%)＋5.77－5.70投資收益率(7%)＋88.33－72.27租售代理費(fèi)(15%)＋0.97－1.04廣告宣傳費(fèi)(5250美元)＋0.56－0.55土地購置附加費(fèi)(3.5%)＋0.90－0.90(2)多因素敏感性分析租金、建造成本共同變化對(duì)開發(fā)商利潤的影響租金建造成本30.031.532.535.037.540.0185.011.0916.5820.2329.3438.4447.52200.05.6910.9114.3923.0731.7630.37215.0-0.795.779.0917.3725.6433.89230.0-3.681.094.2612.1820.0827.98250.0-9.05-4.55-1.555.9313.4020.86上述分析方法試敏感性分析中最基本的方法，它的優(yōu)點(diǎn)在于給開發(fā)商提供了關(guān)于項(xiàng)目贏利性的有用信息和它對(duì)變動(dòng)因素的敏感性，同時(shí)指出了哪些因素是最關(guān)鍵的因素。但它的缺點(diǎn)在于該分析方法忽視了各因素之間的相互作用關(guān)系。而實(shí)際項(xiàng)目開發(fā)過程中，各因素往往是同時(shí)發(fā)生變化的，因此有必要做更進(jìn)一步的敏感性分析。四、敏感性分析的“三項(xiàng)預(yù)測(cè)值”法基本思路：對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中所涉及到的變動(dòng)因素，分別給出三個(gè)預(yù)測(cè)值(估計(jì)值)，即最樂觀預(yù)測(cè)值、最可能預(yù)測(cè)值、最悲觀預(yù)測(cè)值，根據(jù)各變動(dòng)因素三個(gè)預(yù)測(cè)值的相互作用來分析、判斷開發(fā)商利潤受影響的情況。案例分析（p174）例3：對(duì)例2經(jīng)過市場的全面調(diào)查、研究后分別給出了各因素的三項(xiàng)預(yù)測(cè)值如下表所示：變動(dòng)因素最樂觀情況最可能情況最悲觀情況租金增長情況7％5％3％投資收益率6.5%7%7.5%建造成本上漲情況6%7.5%9%貸款利率10%13%16%建造期12個(gè)月12個(gè)月12個(gè)月租售期建成即出租3個(gè)月6個(gè)月準(zhǔn)備期3個(gè)月3個(gè)月6個(gè)月土地成本200000美元200000美元200000美元將上表中的8個(gè)因素全部按最樂觀情況考慮，或全部按最可能情況和最悲觀情況考慮，可以得出開發(fā)項(xiàng)目三組最有用的結(jié)果如下表：變動(dòng)因素最樂觀情況最可能情況最悲觀情況原始評(píng)估值開發(fā)商利潤值266841美元199444美元38539美元118235美元占總開發(fā)價(jià)值的百分比24.5%20.0%4.2%13.4%占總開發(fā)成本的百分比33.4%25.6%4.5%15.5%在原有評(píng)價(jià)結(jié)果基礎(chǔ)上的變化+126%+69%－67%——

第四節(jié)風(fēng)險(xiǎn)分析一、含義：

（p175）風(fēng)險(xiǎn)分析常用的比較成熟的方法是概率分析法，它不但考慮了風(fēng)險(xiǎn)因素在未來變動(dòng)的幅度，還考慮了這種幅度在未來發(fā)生變動(dòng)的可能性大小。二、風(fēng)險(xiǎn)分析的一般過程和方法1、過程：風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)(1)風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)：從系統(tǒng)的觀點(diǎn)出發(fā)，橫觀工程項(xiàng)目所涉及的各個(gè)方面，縱觀項(xiàng)目建設(shè)的發(fā)展過程，將引起風(fēng)險(xiǎn)的極其復(fù)雜的事物分解成比較簡單的、容易被認(rèn)識(shí)的基本單元。(2)風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)與評(píng)價(jià)：應(yīng)用各種管理科學(xué)技術(shù)，采用定性與定量相結(jié)合的方式，最終定量地估計(jì)風(fēng)險(xiǎn)大小，并評(píng)價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的可能影響，以此為依據(jù)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)采取相應(yīng)的對(duì)策。2、風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)與評(píng)價(jià)的方法：(1)調(diào)查和專家打分法(2)解析方法(3)蒙特卡洛法三、概率分析的步驟1、概率分析的步驟：(1)列出需要進(jìn)行概率分析的不確定性因素(2)選擇概率分析使用的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)(3)分析確定每個(gè)不確定性因素發(fā)生的概率(4)計(jì)算在規(guī)定的概率條件下經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的累計(jì)概率，并確定臨界點(diǎn)發(fā)生的概率2、概率的確定方法*客觀概率是在某因素過去長期歷史數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、歸納得出的*主觀概率：建立在經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上四、概率分析中的期望值法1、期望值法的步驟：(1)選用凈現(xiàn)值作為分析對(duì)象，并分析與之相關(guān)的不確定因素(2)按照窮舉互斥原則，確定各不確定因素可能發(fā)生的狀態(tài)或變化范圍。(3)分別估算各不確定性因素每種情況下發(fā)生的概率。(4)分別計(jì)算各可能發(fā)生情況下的凈現(xiàn)值各年凈現(xiàn)值期望值計(jì)算公式：E