爛尾樓處置的法律適用和操作方案

爛尾樓處置的法律適用和操作方案地使用權(quán)的項目，和以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的項目。出讓合同中明確約定了政府收回土地使用權(quán)及其地上建筑物的條件和期限，為政府以行政程序收回土地并在此過程中清理項目債務(wù)提供了法律依據(jù)。(二)從項目債務(wù)余額與已完成工程量的價值關(guān)系看，可分為：已完成工程量價值大于債務(wù)余額的項目，和已完成工程量價值小于債務(wù)余額(資不抵債)的項目。所謂債務(wù)，按權(quán)利性質(zhì)的不同，大致可分為三種：第一種是房產(chǎn)商與小業(yè)主在預(yù)購合同中約定的交付建成房屋的義務(wù)；第二種是就建設(shè)工程享有優(yōu)先受償權(quán)的債讓土地使用權(quán)抵押貸款、在建工程抵押貸款等；第三種是一般債務(wù)，諸如與工程建設(shè)直接有關(guān)的材料設(shè)備、勘測設(shè)計等拖欠款。的項目，和需要其他投資人提供后續(xù)資金的建設(shè)項目(這部分項的經(jīng)濟能力)。二、處置爛尾樓的基本思路(一)行政推動、協(xié)議轉(zhuǎn)讓。即行政機關(guān)啟動收地程序但實際由當事人約定處理(原則上是由受讓人繼續(xù)履行)。該方案比較適用于投資人態(tài)度積極、建設(shè)項目財務(wù)狀況尚未完全惡化的情況，政府部門不需承擔(dān)清理債務(wù)的責(zé)任。(二)行政收地但不處理糾紛。即行政機關(guān)實施收地程序，在對已完成建筑工程價值量進行估價的基礎(chǔ)上拍賣建設(shè)工程，該項繼續(xù)履行外，其他債權(quán)人均采取向法院提起民事訴訟的途徑解決與房產(chǎn)商之間的經(jīng)濟糾紛(拍賣所得價款進行提存，作為房產(chǎn)商承擔(dān)經(jīng)濟責(zé)任的擔(dān)保)。該方案的特點是將項目轉(zhuǎn)讓與債務(wù)清理人實際占據(jù)工程的情況下，可能激化社會矛盾。該方案比較適用于小規(guī)模的建設(shè)項目。(三)行政收地并進行項目清算。即行政機關(guān)實施收地程序，在對已完成建筑工程價值量進行估價和對債權(quán)債務(wù)進行核算的讓人負責(zé)繼續(xù)履行確定范圍內(nèi)，包括預(yù)購合同、銀行抵押貸款合同和施工承包合同、建材購銷合同等在內(nèi)的所有債務(wù)。其特點是在債務(wù)清理的條件下進行項目轉(zhuǎn)讓，行政機關(guān)需要投入較大精力，債權(quán)人同意。該方案比較適用于嚴重"資不抵債"的大規(guī)模建設(shè)項(四)司法強制執(zhí)行。即由債權(quán)人向法院提起要求房產(chǎn)商償還債務(wù)的民事訴訟或申請宣告房產(chǎn)商的企業(yè)破產(chǎn)，由法院通過強制執(zhí)行程序拍賣建設(shè)工程。其優(yōu)點是出讓和劃撥地塊上的各類建設(shè)割樓層拍賣建設(shè)工程的方法不利于項目的繼續(xù)建設(shè)。該方案可以作為行政程序的補充。1、成立代表政府處理收地事務(wù)臨時機構(gòu)(以下稱代理機構(gòu))。3、政府發(fā)布收回土地使用權(quán)及地上建筑物的公告，可提前30日。在此期間發(fā)生民事訴訟涉及項目債權(quán)債務(wù)清理，并可能強4、政府收回土地使用權(quán)及地上建筑物后，查閱房地產(chǎn)登記資5、通過建筑業(yè)管理部門確定建筑承包合同的履行情況和債6、經(jīng)清理屬于資不抵債的，由代理機構(gòu)發(fā)布招告，對投標人、競買人必須承擔(dān)的對商品房預(yù)購人承擔(dān)的交付房務(wù)人可以依法向法院提起民事訴訟(以房產(chǎn)商為被告)。8、由受讓人書面告知商品房預(yù)購人有關(guān)項目開發(fā)主體變更預(yù)購合同中有關(guān)追究房產(chǎn)商違約責(zé)任的訴訟權(quán)利。如果預(yù)購人依房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的有關(guān)規(guī)定，向受讓人提出退房請1、成立代表政府處理收地事務(wù)臨時機構(gòu)(以下稱代理機構(gòu))。出直接轉(zhuǎn)讓建設(shè)工程的方案；工程量價值明顯低于與債權(quán)人協(xié)商確定債務(wù)核減方案。抵押貸款銀行、被拖欠款項的建筑承包商等單位應(yīng)協(xié)商按一定比例或者金額核減該房地產(chǎn)開發(fā)項目所負擔(dān)的債務(wù)(被核減的債務(wù)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)另行承擔(dān)),商品