房屋評(píng)估方法

9房屋評(píng)估方法一、房屋評(píng)估量?jī)r(jià)方法是依照被評(píng)估房屋的常用構(gòu)造、標(biāo)準(zhǔn)、用成狀況的舊程度折扣而確定現(xiàn)值。城兼并、價(jià)撥、劃撥、拆遷或以房抵債、入股、投資等涉及房屋價(jià)格的活動(dòng)均依照本方法評(píng)估作價(jià)。價(jià)值為房屋評(píng)估量?jī)r(jià)的根本原則。房屋重置完全價(jià)值是指房屋評(píng)估時(shí)前一年重建筑該類房屋應(yīng)花費(fèi)的全部投資。地征用費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)及房屋座落地段、朝向、樓層等調(diào)整因素的增減價(jià)值。建筑安裝工程造價(jià)簡(jiǎn)稱工程造價(jià) 一律按房屋評(píng)估時(shí)前一年執(zhí)行建筑安裝工程費(fèi)用定額以及有關(guān)規(guī)定編制預(yù)算本錢時(shí)施工安裝企業(yè)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的

確定省轄市按地市級(jí)企業(yè)取費(fèi) 縣或縣級(jí)市按縣市級(jí)企業(yè)取費(fèi)材料價(jià)格的調(diào)整系數(shù)一律按當(dāng)年當(dāng)?shù)卣?guī)定的材料價(jià)風(fēng)格整系數(shù)及規(guī)定按實(shí)際調(diào)整的材料差價(jià)合理確定。工程造價(jià)為確定重置完全價(jià)置的根底。室外工程費(fèi)系指建筑物以外與建筑物直接配套的上下水設(shè)備、電照、甬路和化糞井等工程費(fèi)用。安置補(bǔ)助費(fèi)。拆遷補(bǔ)償費(fèi)系指撤除房屋收購(gòu)費(fèi)、臨時(shí)過渡費(fèi)、搬家費(fèi)、停業(yè)損失費(fèi)等。房屋座落地段因素具體表現(xiàn)為以級(jí)差地租為根底的地段地段確定相應(yīng)的地段差價(jià)。朝向差價(jià)各地房地產(chǎn)治理機(jī)關(guān)可依據(jù)當(dāng)?shù)貭顩r依據(jù)房屋的趨近于零。樓層差價(jià)各地房地產(chǎn)治理機(jī)關(guān)可依據(jù)多層或高層住宅的具體的代數(shù)和應(yīng)趨近于零。依據(jù)房屋的特別構(gòu)造對(duì)于房屋的重置完全價(jià)值還可作出用房以室內(nèi)凈高增高或降低 厘米

米為根底在其他條件不變的狀況下每房屋建筑造價(jià)即增加或削減 左右可按出增減價(jià)值的規(guī)定。三、房屋分類按部頒《城市房產(chǎn)會(huì)計(jì)制度》的規(guī)定構(gòu)造分為四類七等

房屋常用鋼筋混凝土構(gòu)造全部或承重局部為鋼筋混凝土構(gòu)造 包備比較齊全。磚混構(gòu)造一等局部鋼筋混凝土主要是磚墻承重的構(gòu)造。外墻局部砌磚、水刷石、水泥抹面、涂料粉刷或清水墻等內(nèi)外設(shè)備齊全的單元式住宅或非住宅房屋。

并有陽(yáng)臺(tái)磚混構(gòu)造二等局部鋼筋混凝土主要是磚墻承重的構(gòu)造。外墻是清水墻屋。

沒有陽(yáng)臺(tái)內(nèi)部設(shè)備不全的非單元式住宅或其它房磚木構(gòu)造一等材料上等、標(biāo)準(zhǔn)較高的磚木石料構(gòu)造這類房屋一般是外部有裝修處理房等高級(jí)房屋。磚木構(gòu)造二等構(gòu)造正規(guī)

內(nèi)部設(shè)備完善的庭院式或花園洋材料較好一般外部沒有裝修處理室內(nèi)有專用上、下水等設(shè)備的一般磚木構(gòu)造房屋。水等設(shè)備較低級(jí)的磚木構(gòu)造房屋。簡(jiǎn)易構(gòu)造如簡(jiǎn)易樓、平房、木板房、磚坯、土草房、竹木捆綁房等。在評(píng)估時(shí)如建筑狀況簡(jiǎn)單各地可依據(jù)具體狀況在每等內(nèi)可再分級(jí)。有些房屋介于兩個(gè)等級(jí)之間應(yīng)以主要構(gòu)造為主定級(jí)。四、房屋耐用年限及殘值率五、房屋舊程度的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)房屋舊程度評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)見附表— 是依據(jù)部頒《房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)試行》參考典型代表城市的有關(guān)資料確定原則上將房屋按常用構(gòu)造分為鋼筋混凝土構(gòu)造、混合構(gòu)造、磚木構(gòu)造、簡(jiǎn)易構(gòu)造四種類型。這四種類型房屋級(jí)相吻合。如下表平方米計(jì)算其價(jià)值。戶建筑面積計(jì)算公式本棟房屋總建筑面積戶建筑面積戶使用面積×本棟房屋總使用面積房屋建筑面積按國(guó)家經(jīng)委《建筑面積計(jì)算規(guī)章》的規(guī)定計(jì)算。房屋使用面積按建設(shè)部《住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》的規(guī)定計(jì)算其規(guī)定附后。七、房屋評(píng)估量?jī)r(jià)方法以房屋的建筑面積平方米、按測(cè)定的重置單價(jià)計(jì)算房屋重置完全價(jià)值 原值 依據(jù)評(píng)估的房屋舊程度計(jì)算房屋現(xiàn)值凈值。其計(jì)算公式如下房屋重置完全價(jià)值原值 房屋建筑總面積×房屋重置單價(jià)±房屋的增減價(jià)值房屋現(xiàn)值值×評(píng)估的房屋舊程度

凈值 房屋重置完全價(jià)值原

原值 房屋現(xiàn)值凈值。年折舊額房屋重置完全價(jià)值原值× 殘值率÷耐用年限年折舊率年折舊額÷房屋重置完全價(jià)值 原值×尚可使用年限房屋的耐用所限×評(píng)估的房屋舊程度八、房屋評(píng)估量?jī)r(jià)工作程序凡進(jìn)展房屋評(píng)估作價(jià)的單位和個(gè)人 必需持有關(guān)證件向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易治理處

所申報(bào)

由當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易治理處 所安排專業(yè)評(píng)估人員進(jìn)展評(píng)估作價(jià)。評(píng)估人員要對(duì)房屋圖卡資料復(fù)查核對(duì)進(jìn)展現(xiàn)場(chǎng)勘察、測(cè)、朝向、層次和用途依據(jù)房屋評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)勘察記錄房屋的構(gòu)造、裝修、設(shè)備的完損等級(jí)、舊程度和房屋的增減價(jià)值。整理勘察記錄計(jì)算房屋的重置完全價(jià)值原值、現(xiàn)值凈值 尚可使用年限、殘值等。二、三

整理填寫房屋完損等級(jí)勘估表和房屋價(jià)值評(píng)估表作為供給確定房屋價(jià)格的依據(jù)。

見附表具體實(shí)施細(xì)則。房屋建筑面積和使用面積的計(jì)算一、房屋建筑面積的計(jì)算的外圍水平面積算起包括構(gòu)造本身如墻、柱占用的面積在內(nèi)。多層建筑按各層建筑面積總和計(jì)算。國(guó)家經(jīng)委公布《建筑面積計(jì)算規(guī)章》如下計(jì)算建筑面積的范圍單層建筑物不管其高度如何均按一層計(jì)算其建筑面積樓層者亦應(yīng)計(jì)算建筑面積。凹凸聯(lián)跨的單層建筑物如需分別計(jì)算建筑面積 高跨為邊跨時(shí)其建筑面積按勒腳以上兩端山墻外外表間的水平長(zhǎng)度乘以勒腳以上外墻外表至高跨中柱外邊線的水平寬度計(jì)算當(dāng)高跨為中跨時(shí)其建筑面積按勒腳以上兩端山墻外外表間的水平長(zhǎng)度乘以中柱外邊線的水平寬度計(jì)算。多層建筑物的建筑面積按各層建筑面積的總和計(jì)算 底層按建筑物外墻勒腳以上外圍水平面積計(jì)算二層及二層以上按外墻外圍水平面積計(jì)算。地下室、半地下室、地下車庫(kù)、倉(cāng)庫(kù)、商店、地下指揮部等及相應(yīng)出口的建筑面積按其上口外墻保護(hù)墻外圍的水平面積計(jì)算。

用深根底做地下架空層加以利用層高米的按架空層外圍的水平面積的一半計(jì)算建筑面積。坡地建筑物利用吊腳做架空層加以利用層超群過米時(shí)按圍護(hù)構(gòu)造外圍水平面積計(jì)算建筑面積。積計(jì)算建筑面積。圖書館的書庫(kù)按書架層計(jì)算建筑面積。電梯井、提物井、垃圾道、管道井等均按建筑物自然層計(jì)算建筑面積。舞臺(tái)燈光掌握室按圍護(hù)構(gòu)造外圍水平面積乘以實(shí)際層數(shù)計(jì)算建筑面積。建筑物內(nèi)的技術(shù)層層超群過 米的應(yīng)計(jì)算建筑面積。有柱雨篷按柱外圍水平面積計(jì)算建筑面積 獨(dú)立柱的雨篷按頂蓋的水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。面積單排柱、獨(dú)柱的車棚、貨棚、站臺(tái)等按頂蓋的水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。按圍護(hù)構(gòu)造外圍水平面積計(jì)算建筑面積。突出墻外的門斗按圍護(hù)構(gòu)造外圍水平面積計(jì)算建筑面積。封閉式陽(yáng)臺(tái)、挑廊按其水平投影面積計(jì)算建筑面積。凹陽(yáng)臺(tái)、挑陽(yáng)臺(tái)按其水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。面積計(jì)算建筑面積。無柱的走廊、檐廊按其投影面積的一半計(jì)算建筑面積。兩個(gè)建筑物間有頂蓋的架空通廊 按通廊的投影面積計(jì)算建筑面積。無頂蓋的架空通廊按其投影面積的一半計(jì)算建筑面積。室外樓梯做為主要通道和用于疏散的 均按每層水平投影面積計(jì)算建筑面積樓內(nèi)有樓梯的室外樓梯按其水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。投影面積計(jì)算建筑面積多層者按多層計(jì)算。不計(jì)算建筑面積的范圍無柱雨篷等。檢修、消防等用的室外爬梯。層高在 米以內(nèi)的技術(shù)層。構(gòu)筑物如獨(dú)立煙囪、煙道、油罐、水塔、貯油水池、貯倉(cāng)、圓庫(kù)、地下人防干、支線等。安置箱罐的平臺(tái)。天橋、挑臺(tái)。層房間。

單層建筑內(nèi)分隔的操作間、掌握室、儀表間等單層高小于 米的深根