房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告 -2024年第一季度上海房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與展望

2024年第一季度，上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)共錄得四個(gè)新增供應(yīng)，共計(jì)26.7萬(wàn)平方米，環(huán)比上升27.5%。從供應(yīng)區(qū)域來(lái)看，主要分布在虹橋、花木、真如和五角場(chǎng)。寫(xiě)字樓市場(chǎng)供過(guò)于求態(tài)勢(shì)延續(xù)，新項(xiàng)目去化表現(xiàn)仍顯不足，加之一季度為傳統(tǒng)淡季，需求相對(duì)疲軟，第一季度全市凈吸納量?jī)H為2.5萬(wàn)平方米，環(huán)比下降84.8%。受供應(yīng)持續(xù)增加和需求走弱的影響，全市空置率進(jìn)一步抬升，環(huán)比上升1.1個(gè)百分點(diǎn)，同比12.3%。行業(yè)需求方面，消費(fèi)品制造業(yè)升至首位，占比31.1%，主要受到汽車(chē)及其上下游企業(yè)的需求帶動(dòng)；第二位為T(mén)MT，占比15.9%，其中系統(tǒng)開(kāi)發(fā)和電商企業(yè)需求占比較高；金融業(yè)需求占比15.7%，位居第三位，資產(chǎn)管理、保險(xiǎn)和證券企業(yè)的租賃需求較為活躍；房地產(chǎn)行業(yè)需求有所上升，主要以開(kāi)發(fā)商及建筑設(shè)計(jì)的需求為主；工業(yè)品制造業(yè)需求穩(wěn)中有升；專(zhuān)業(yè)服務(wù)業(yè)需求小幅下降。區(qū)位表現(xiàn)上，虹橋商務(wù)區(qū)受到汽車(chē)企業(yè)搬遷需求影響，較上季度提升明顯；北外灘去化表現(xiàn)穩(wěn)定，第三方辦公繼續(xù)布局；真如租賃需求穩(wěn)中有升，主要來(lái)自電商及消費(fèi)品制造業(yè)企業(yè)。世紀(jì)大道、黃浦濱江及人民廣場(chǎng)的租賃需求仍然相對(duì)較為低迷。企業(yè)性質(zhì)及交易類(lèi)型來(lái)看，內(nèi)資機(jī)構(gòu)仍為需求主力；新租交易的主要需求類(lèi)型仍為搬遷，新設(shè)立需求持續(xù)放緩。租金方面，全市寫(xiě)字樓租金延續(xù)下滑態(tài)勢(shì)。第一季度全市租金報(bào)價(jià)環(huán)比下降0.7%至每月每平方米266元，有效租金環(huán)比下降1.5%至每月每平方米197元。核心商務(wù)區(qū)主要受租戶(hù)搬遷影響，租金降幅有所擴(kuò)大；新興商務(wù)區(qū)和核心拓展區(qū)的部分板塊新增供應(yīng)集中，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，租金進(jìn)一步下滑。一季度上海零售物業(yè)市場(chǎng)未錄得新項(xiàng)目入市，市場(chǎng)活躍度有所放緩。截至季末，全市空置率環(huán)比微降0.2個(gè)百分點(diǎn)，同比上升0.2個(gè)百分點(diǎn)，報(bào)7.9%，高于三年空置率平均水平；單季凈吸納量2.2萬(wàn)平方米，環(huán)比下跌84.1%，同比下跌34.1%。租金方面，各級(jí)商圈持續(xù)分化表現(xiàn)，核心及次級(jí)商圈租金穩(wěn)定，而新興商圈租金延續(xù)下行趨勢(shì)但跌幅收窄；全市購(gòu)物中心首層租金環(huán)比持平，報(bào)每天每平方米人民幣33.5元。需求方面，餐飲品類(lèi)需求活躍度明顯優(yōu)于其他業(yè)態(tài)，為市場(chǎng)需求的主要驅(qū)動(dòng)力，占比46%。其中，中餐和烘焙甜品等細(xì)分品類(lèi)需求較為活躍，滇牛云南酸菜牛肉火鍋和WenTinG在內(nèi)的品牌季內(nèi)連擴(kuò)多店?？Х炔栾嬵?lèi)品牌擴(kuò)張步調(diào)放緩，新增需求主要集中于酸奶和茶飲品牌，霸王茶姬、酸奶罐罐等品牌持續(xù)活躍布點(diǎn)。本季度上海首家喜茶·茶坊亮相環(huán)球港，創(chuàng)新產(chǎn)品線以及鮮萃特色為品牌注入全新活時(shí)尚服飾類(lèi)需求占比19%，以戶(hù)外運(yùn)動(dòng)和潮流女裝等多品類(lèi)需求較為活躍?？鞎r(shí)尚品牌流轉(zhuǎn)，UR全新概念旗艦店亮相四季坊。娛樂(lè)健身業(yè)態(tài)季度表現(xiàn)亦較為活躍，占比8%，電玩互動(dòng)、抓娃娃以及運(yùn)動(dòng)健身等多樣細(xì)分品類(lèi)表現(xiàn)活躍?？傮w而言，本季度部分品牌的財(cái)務(wù)狀況以及其他負(fù)面消息影響著市場(chǎng)情緒，然而，上海首店經(jīng)濟(jì)勢(shì)能持續(xù)強(qiáng)勁，依舊受到國(guó)際品牌青睞，引得高能級(jí)和旗艦品牌門(mén)店持續(xù)落址，始祖鳥(niǎo)博物館、Apple靜安和Supreme中國(guó)首店季內(nèi)落地上海。本季度迎來(lái)兩個(gè)三層坡道優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的入市，分布位于青浦和松江，總體量達(dá)25.3萬(wàn)平方米。與此同時(shí)，上海倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)總存量突破800萬(wàn)平方米。需求而言，三方物流仍為需求首位。集裝箱物流供應(yīng)商在奉賢租賃超過(guò)1萬(wàn)平方米，拓展中外航線業(yè)務(wù)。同時(shí)，另外一家三方物流企業(yè)在奉賢亦有大面積新租。頭部三方物流升級(jí)搬遷至浦東機(jī)場(chǎng)園區(qū)，承接快遞快運(yùn)業(yè)務(wù)。制造業(yè)位居次位，尤以生物醫(yī)藥需求得到集中釋放，頭部醫(yī)藥企業(yè)在浦東機(jī)場(chǎng)板塊積極布局新零售業(yè)務(wù)。同時(shí)，醫(yī)療器械企業(yè)在寶山租賃8,000平方米，用于存儲(chǔ)儀器設(shè)備。居家場(chǎng)景的多元化帶來(lái)小家電市場(chǎng)新興品類(lèi)熱度的走高，錄得知名電子企業(yè)在寶山1.3萬(wàn)平方米的新租。而成本控制導(dǎo)致部分企業(yè)選址環(huán)滬城市或縮減整合。當(dāng)季凈吸納量為-8.4萬(wàn)平方米，空置水平上升3.7個(gè)百分點(diǎn)至18.1%。租金方面，閔行、浦東機(jī)場(chǎng)和臨港等子市場(chǎng)租金報(bào)價(jià)保持穩(wěn)定，而連續(xù)季度的供應(yīng)放量導(dǎo)致南部部分區(qū)域金山，奉賢和青浦的租金略有松動(dòng)，整體租金環(huán)比下行0.9%至每月每平方米48.8元。2024年一季度，上海商務(wù)園區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)迎來(lái)四個(gè)新增供應(yīng)，分別為位于張江的居里路一號(hào)項(xiàng)目，位于市北的靜安國(guó)際·云匯數(shù)智中心，位于金橋的金鼎·星馳中心和云璟生態(tài)社區(qū)商墅，共計(jì)26.0萬(wàn)平方米，同環(huán)比上升顯著。季度凈吸納量4.7萬(wàn)平方米，同比下降9%，環(huán)比下降51%。推動(dòng)當(dāng)前整體空置率至19.6%，同比上行2.7個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比上行1.3個(gè)百分點(diǎn)。市場(chǎng)延續(xù)搬遷需求釋放的主要趨勢(shì)，季度占比超六成。行業(yè)需求方面，工業(yè)品制造業(yè)以24%占比位居租賃需求首位。算力和人工智能的突破性發(fā)展推動(dòng)集成電路行業(yè)的向好態(tài)勢(shì)，相關(guān)企業(yè)租賃需求保持活躍，季度錄得多家芯片設(shè)計(jì)企業(yè)和半導(dǎo)體元件企業(yè)在張江升級(jí)搬遷。同時(shí)也錄得裝備制造企業(yè)落址松江科技城。汽車(chē)消費(fèi)端的政策利好和回暖推動(dòng)汽車(chē)相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)租賃需求的進(jìn)一步增加，季度錄得整車(chē)企業(yè)需求，如奔馳在金橋設(shè)立研發(fā)中心；亦不乏錄得內(nèi)外資汽車(chē)零部件企業(yè)，推動(dòng)消費(fèi)品制造業(yè)以24%的占比位列季度第二。辦公研發(fā)一體的生命科學(xué)園綜合體新項(xiàng)目的交付為制藥企業(yè)提供更多高品質(zhì)空間，推動(dòng)醫(yī)藥及生命科學(xué)以17%占比位列需求第三。對(duì)比各子市場(chǎng)表現(xiàn)，張江板塊各次新樓宇積極承接升級(jí)搬遷客戶(hù)，需求集中在醫(yī)藥研發(fā)，芯片設(shè)計(jì)，和大數(shù)據(jù)通訊類(lèi)企業(yè)。但同時(shí)板塊內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)的加劇也使部分項(xiàng)目出現(xiàn)報(bào)價(jià)下降、免租期提高的現(xiàn)象，以進(jìn)一步吸引租戶(hù)。金橋板塊持續(xù)承載汽車(chē)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，季度新項(xiàng)目以不同的物業(yè)形態(tài)滿(mǎn)足不同企業(yè)的多樣化辦公需求，但持續(xù)的供應(yīng)壓力也致使租金延續(xù)下行通道。漕河涇板塊多個(gè)項(xiàng)目在增強(qiáng)現(xiàn)有租戶(hù)黏性基礎(chǔ)上，積極招商引資，季度錄得多家企業(yè)大面積續(xù)租，同時(shí)也錄得汽車(chē)零部件、AI大模型、零售數(shù)字化等新興企業(yè)搬遷。開(kāi)年淡季疊加未來(lái)供應(yīng)壓力，致使全市平均租金報(bào)價(jià)下行至每月每平方米138.4元，環(huán)比跌幅持續(xù)擴(kuò)大為0.8%，同比下跌1.6%。2024年一季度，上海物業(yè)投資市場(chǎng)錄得19筆交易，交易金額共計(jì)144.1億元，環(huán)比下降36.6%。交易規(guī)模依舊以小額交易為主，金額在十億元以上的交易占比21%，與去年同期水平相當(dāng)。買(mǎi)賣(mài)雙方在資產(chǎn)價(jià)格上可談判空間擴(kuò)大，交易標(biāo)的所處地理位置逐步向核心板塊轉(zhuǎn)移，超過(guò)四成交易資產(chǎn)位于內(nèi)環(huán)范圍，相較近兩年錄得大幅提升。標(biāo)的物業(yè)類(lèi)型方面，按交易筆數(shù)統(tǒng)計(jì)，58%的交易集中在商辦寫(xiě)字樓物業(yè)。觀察季內(nèi)寫(xiě)字樓投資偏好，濱江板塊依然受到自用買(mǎi)家的青睞，金融機(jī)構(gòu)展現(xiàn)強(qiáng)勁購(gòu)買(mǎi)力收購(gòu)大體量獨(dú)棟物業(yè)的同時(shí)，來(lái)自外地的制造及交通行業(yè)相關(guān)企業(yè)持續(xù)看好上海的營(yíng)商環(huán)境以擇機(jī)布局優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。此外，企業(yè)買(mǎi)家購(gòu)置投資屬性物業(yè)的交易仍時(shí)有發(fā)生，季內(nèi)錄得多筆寫(xiě)字樓整層交易。另一方面，零售物業(yè)投資活躍度依舊，如領(lǐng)展完成七寶萬(wàn)科廣場(chǎng)的余下股權(quán)收購(gòu)，裙房及商鋪型物業(yè)亦錄得成交。酒店及公寓類(lèi)資產(chǎn)吸引力持續(xù)，工業(yè)物流資產(chǎn)則集中為法拍交易。