房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)及名詞解釋

--10-房地產(chǎn)根底學(xué)問(wèn)及專(zhuān)知名詞解釋本節(jié)把握程度：理解并倒背如流一、土地現(xiàn)狀及分類(lèi)1、取得土地使用權(quán)的方法有兩種：A 出讓 B劃撥(1)出讓方式：拍賣(mài)、招標(biāo)、雙方協(xié)議A70B5050D40E50〔包括土地使用權(quán)出讓手續(xù)〕可用于建筑的土地，該建筑用地?zé)o根底建設(shè)，或有局部根底建設(shè)設(shè)施，但尚不具備完全的三通一平條件，同時(shí)地上待撤除的房屋、建筑物尚未搬遷撤除。進(jìn)展動(dòng)遷的可用于建筑的土地。二、專(zhuān)業(yè)名詞解釋1、容積率＝總建筑面積/總占地面積2、建筑密度＝建筑物基地總面積/總占地面積3、綠化率＝綠化面積/總占地面積4、建筑間距：是指兩棟南北樓之間的距離，一般比例為1:1.5，冬至日當(dāng)天每個(gè)向陽(yáng)房15、戶(hù)型比：各種戶(hù)型在總戶(hù)數(shù)中所占的比例稱(chēng)為“戶(hù)室比”。/〔一幢、住宅群〕住宅總套數(shù)〕×100%6、封頂：指工程已完成最頂層的構(gòu)造工程。7、現(xiàn)樓：已經(jīng)交付使用的商品房，客戶(hù)交付局部或全部房款后即可入住，稱(chēng)之為現(xiàn)樓。8、準(zhǔn)現(xiàn)樓：已經(jīng)平頂，正在搞裝修，馬上交付使用的樓。9、樓花〔期房：出于施工階段，離交樓期甚遠(yuǎn)的樓。10、商品房：由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的，可以作為商品在市場(chǎng)上流通的房子。〔其中局部有墻板間隔，如區(qū)分廳及睡房用途；另外亦有全無(wú)間隔〕樓板中隨便加一幅磚間墻，因會(huì)減弱抗震力量。力會(huì)產(chǎn)生剪力，抵抗剪力的墻稱(chēng)為剪力墻。剪力墻是鋼筋混凝土搗制成的，內(nèi)含雙層鋼筋網(wǎng)，而剪力墻上的門(mén)窗洞是設(shè)計(jì)時(shí)按力學(xué)要求定好的，洞口四周均設(shè)鋼筋加固，故剪力墻建成后是不能撤除的。移，否則有垮下來(lái)的危急。15、商品房交房?jī)蓵?shū)：ABA、有土地局的《國(guó)有土地使用證》B、規(guī)劃局的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》C、計(jì)委的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》D、建委的《施工許可證》三、房地產(chǎn)根底學(xué)問(wèn)〔一〕房地產(chǎn)市場(chǎng)的構(gòu)成1、一級(jí)市場(chǎng)：是土地使用權(quán)出讓的市場(chǎng)〔出讓方肯定是國(guó)家。2、二級(jí)市場(chǎng)：是土地的使用者經(jīng)過(guò)開(kāi)發(fā)建設(shè)將建成的房地產(chǎn)出租或出售的市場(chǎng)。3〔二手房市場(chǎng)〕的市場(chǎng)?！捕撤课菝娣e的構(gòu)成道、廚房、衛(wèi)生間、貯存室、壁柜〔不含吊柜、室內(nèi)扶梯、陽(yáng)臺(tái)。斜面屋頂構(gòu)造的房間，層凹凸于2.2米的局部不計(jì)入面積,凈高2.05米以下的地下室和地下室不算面積。2、居住面積：指住宅分戶(hù)門(mén)內(nèi)，供日常生活起居用的臥房、起居室、廳的面積總和。過(guò)道、廚房、衛(wèi)生間、貯存室、陽(yáng)臺(tái)等。等所占面積總和。＝使用面積＋室內(nèi)構(gòu)造面積＋分?jǐn)偯娣e使用面積＝居住面積＋關(guān)心面積6、分?jǐn)偯娣e=套內(nèi)建筑面積×分?jǐn)傁禂?shù)7、套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻風(fēng)光積+陽(yáng)臺(tái)面積8、陽(yáng)臺(tái)、走廊、房屋平臺(tái)、花壇面積計(jì)算：50％，50％，平臺(tái)、曬臺(tái)、花壇、2.2〔三〕工程開(kāi)發(fā)有關(guān)單位說(shuō)明1、進(jìn)展商：指負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)工程并籌資建設(shè)的房地產(chǎn)公司。2、投資商〔指投資組合：實(shí)際向該工程投入資金的單位。3、承建商：負(fù)責(zé)房地產(chǎn)工程建筑施工的單位。4、監(jiān)理單位：整個(gè)工程建設(shè)過(guò)程中負(fù)責(zé)監(jiān)視其質(zhì)量的單位。5、代理商：指負(fù)責(zé)工程具體宣傳推廣及銷(xiāo)售籌劃的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)?！菜摹撤康禺a(chǎn)交易1、房地產(chǎn)交易：包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押、房屋租賃。2、供房體系：99〕有償出租兩種。售的住房。包括安居房和解困房。本錢(qián)價(jià)兩種。它是一種準(zhǔn)商品房。(五)住宅三維空間1、住宅的層高：房屋一層的高度。指下層地板面至上層樓板面之間的距離，2、住宅的進(jìn)深：指住宅的前后墻皮之間的實(shí)際長(zhǎng)度。。四、住房分類(lèi)住宅的分類(lèi)多層高層

磚混構(gòu)造鋼構(gòu)造混合構(gòu)造

一般住宅躍層住宅復(fù)式住宅錯(cuò)層住宅

按使用分按層次分多層住宅是指一層至六層，其總高度大于10米但小于24米的住宅。用過(guò)程中的運(yùn)營(yíng)本錢(qián)。2、小高層住宅一類(lèi)房屋。的垂直交通工具，因而具有便利性、舒適性。3、高層住宅高層住宅一般指十二層以上的住宅。泵站等設(shè)施的運(yùn)行費(fèi)用高；受構(gòu)造影響，平面較難布置。4、超高層住宅1810030100按住宅構(gòu)造分類(lèi)的房屋特點(diǎn)1、磚混構(gòu)造屋面板等承受鋼筋混凝土構(gòu)造的房屋。2、鋼筋混凝土構(gòu)造用鋼筋混凝土制作，非承重墻用磚或其他材料建筑的房屋。進(jìn)深相對(duì)較大，室內(nèi)空間分隔較自由。3、鋼構(gòu)造鋼構(gòu)造住宅是指房屋的主要承重構(gòu)造柱、梁、板、屋蓋承受型鋼制作的房屋?？垢g耐火力量強(qiáng)、耐用年限長(zhǎng)；施工周期短，但造價(jià)和維護(hù)費(fèi)用較高。4、混合構(gòu)造鋼筋混凝土墻，樓板承受鋼構(gòu)造板上加鋼筋混凝土面層。短，施工占用場(chǎng)地小，特別適宜在城市繁華地段施工。按房型分類(lèi)的房屋特點(diǎn)1、一般住宅一般住宅是一種應(yīng)用最廣泛的住宅。但缺乏空間層次感；抗震性能較好處理。2、躍層式住宅樓梯而承受室內(nèi)獨(dú)用小樓梯聯(lián)接。局緊湊，功能明確，相互干擾較少。3、復(fù)式住宅寬闊豐富，有立體感。4、錯(cuò)層住宅于層數(shù)少、面積大的高檔住宅。等；錯(cuò)層式住宅的構(gòu)造抗震性能處理較簡(jiǎn)單；能風(fēng)、采光處理相對(duì)難一點(diǎn)。按使用類(lèi)型分類(lèi)的房屋特點(diǎn)1、單元式住宅應(yīng)用最廣的一種住宅建筑。、每層以樓梯為中心，安排戶(hù)數(shù)較少，一般每層為2~4戶(hù)。、戶(hù)內(nèi)煤、衛(wèi)生活設(shè)施齊全，既削減了住戶(hù)之間的相互干擾，又能適應(yīng)多種氣候條件。、建筑面積較小，可以標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)，造價(jià)經(jīng)濟(jì)合理。、仍保存肯定的公共使用面積，如樓梯、走道、垃圾道，既分戶(hù)獨(dú)立又可保持肯定的鄰里交2、公寓式住宅根本特點(diǎn)根本特點(diǎn)：等為公用。室等，套內(nèi)面積有大有小。能分工明確，室內(nèi)裝潢講究，設(shè)備齊全，且有足夠的室外空間，如陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)和屋頂花園等。公寓式住宅房屋竣工時(shí)，室內(nèi)設(shè)備和裝修已全部完成，有的還配有成套家具，可入住。3、花園式住宅〔別墅〕花園式住宅也叫西式洋房或小洋樓，即花園別墅。一是住宅型別墅，有較多的私、容積率低。、獨(dú)立式別墅一般四邊臨空，聯(lián)體式別墅三面臨空。、建筑密度低，綠地率高，高檔別墅大多有面積很大的封閉式私家花園。、一般為二至三層建筑，房間多，功能全。、別墅規(guī)劃設(shè)計(jì)得體。、建的社區(qū)型的別墅大都是整體開(kāi)發(fā)建筑的4、排屋〔式獨(dú)立住宅〕根本特點(diǎn)根本特點(diǎn)：、多戶(hù)并列成條狀前后兩邊臨空的低層建筑物。、每戶(hù)獨(dú)立占用二至三個(gè)層面，有單獨(dú)的分戶(hù)門(mén)，戶(hù)內(nèi)各層由室內(nèi)樓梯連接。、每戶(hù)建筑面積較大，房間多，功能齊全。但公用分?jǐn)偯娣e少，得房率高。、與多層相比，容積率低，綠地率高，但一般無(wú)私家花園。五、付款方式1、一次性付款：是指購(gòu)房者在簽定購(gòu)房合同后短時(shí)間內(nèi)付清房款的95%，剩下的5%在交房時(shí)再付?！?〕〔2〕缺點(diǎn)：風(fēng)險(xiǎn)大、籌款力量要求高2〔1〕〔2〕風(fēng)險(xiǎn)小。3、銀行按揭貸款：分為商業(yè)貸款、公積金貸款、組合貸款。優(yōu)點(diǎn)：付款壓力小、風(fēng)險(xiǎn)小。缺點(diǎn)：房?jī)r(jià)相對(duì)較高，取得產(chǎn)權(quán)證時(shí)間長(zhǎng)。六、商品房銷(xiāo)售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)倳盒幸?guī)定：〔試行合本市實(shí)際狀況，制定本暫行規(guī)定。2、商品房建應(yīng)按國(guó)家現(xiàn)行的《建筑面積計(jì)算規(guī)章》進(jìn)展計(jì)算。〔以下簡(jiǎn)稱(chēng)套內(nèi)建筑面積〕與應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。4、套內(nèi)建筑面積＝套內(nèi)使用面積＋套內(nèi)墻風(fēng)光積＋陽(yáng)臺(tái)建筑面積套內(nèi)的使用面積：住宅套內(nèi)的使用面積，按《住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》計(jì)算。套內(nèi)墻風(fēng)光積：商品房各套內(nèi)使用空間四周的維護(hù)或承重墻體，分為共享墻及非共享墻兩種?！舶ㄉ綁?。共享墻體水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)面積。非公用墻墻體水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻風(fēng)光積。陽(yáng)臺(tái)建筑面積，按國(guó)家現(xiàn)行《建筑面積計(jì)算規(guī)章》挑陽(yáng)臺(tái)〔底陽(yáng)臺(tái)5、公用建筑面積分?jǐn)傇瓌t：其套內(nèi)建筑面積占該幢樓內(nèi)各套套內(nèi)建筑面積之和的比例確定。 為各次分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。的侵占或轉(zhuǎn)變?cè)O(shè)計(jì)的使用功能。6、可分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e：〔梯〕前廳、樓梯間、電梯井、配〕電室、煤氣調(diào)壓室、衛(wèi)星電視接收機(jī)房、空調(diào)機(jī)房、熱水鍋爐房。不計(jì)入的公用建筑面積：使用空間。C、門(mén)衛(wèi)不計(jì)入公攤。分?jǐn)偣媒ㄖ娣e的計(jì)算方法：＝套內(nèi)建筑面積*公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)公用建筑分?jǐn)傁禂?shù)＝公用建