物業(yè)案例范文

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小區(qū)住戶失竊物業(yè)公司管理被追責

物業(yè)公司收取了業(yè)主的管理費，卻未盡到應盡的管理職責，致使業(yè)主家中失竊。近日，湖南省湘陰縣人民法院對該縣首起因物業(yè)管理疏漏導致住戶失竊的物業(yè)服務合同糾紛案作出一審宣判，判決由湘陰精密物業(yè)公司賠償業(yè)主何女士夫婦30%的失竊損失3510元。

【案情回放】

何女士夫婦是湘陰縣精密現代城小區(qū)的業(yè)主。2022年7月21日，何女士向湘陰精密物業(yè)公司繳納了自2022年7月至2022年7月的物業(yè)費609元。2022年7月27日上午，懷孕的何女士消失分娩前兆，家人趕忙將其送往湘陰縣康復醫(yī)院分娩。下午7時許何女士的父親回家取東西時，發(fā)覺家中大門放開，掛在客廳的液晶電視不見蹤影，房間里的衣服等物品翻得亂七八糟，一片狼藉。何父立刻意識到：“家中很可能被盜了”，于是馬上報警，湘陰縣公安局的干警到達現場后做了詢問筆錄和現場勘驗檢查筆錄并對現場進行了拍照。由于現場留下的線索有限，該盜竊案至今尚未偵破。

【法院說法】

盜竊案發(fā)生之后，何女士家人找到物業(yè)管理處，要求物業(yè)管理處賠償損失。但是由于雙方對于過錯程度的

認定及損失金額的確定存在較大的分歧，最終未能協商全都。于是，何女士一紙訴狀遞交到法院，懇求法院給個說法。

何女士認為，被告物業(yè)公司收取了業(yè)主的管理費，卻未盡到應盡的管理職責，致使業(yè)主家中失竊，所以應當擔當責任。依據調查了解，案發(fā)前精密物業(yè)公司所管理的精密現代城小區(qū)15棟至21棟之間靠西邊圍墻有一段缺口(案發(fā)后已修復)，物業(yè)公司沒有對這一段缺口進行修復，而且，物業(yè)公司的保安也未對進出小區(qū)的車輛和人員進行登記管理，從而推定物業(yè)公司未盡到應盡的管理責任。

被告物業(yè)公司認為自己已經履行了義務，沒有過錯。何女士的損失，應當由犯罪嫌疑人也就是小偷來擔當，而不應當由物業(yè)公司擔當。

湘陰縣人民法院審理認為，原告何女士依約按時向精密物業(yè)公司交納物業(yè)費，物業(yè)公司應當對小區(qū)內住戶的財產盡到合理、謹慎的留意義務。但是精密物業(yè)公司在其管理的小區(qū)內圍墻有損壞時，既沒有派人準時修復也沒有派人實行必要的平安防范措施，而且對進出小區(qū)的車輛和人員沒有進行適當的管理，門崗值勤形同虛設，其工作存在重大疏漏，對何女士家中財物被盜所造成的損失負有過錯，應當擔當30％的賠償責任。遂依法判決

作出前述判決。

一審宣判后，精密物業(yè)公司不服，向岳陽市中級人民法院提起上訴。日前，岳陽中院作出了“駁回上訴，維持原判”的終審判決。至此，該案塵埃落定。

【案情分析】

第一，雙方之間存在著合法有效的物業(yè)服務合同。這一點是雙方認同的，這一點也正是法院據以判定物業(yè)公司擔當責任的法理基礎。假設，雙方之間并不存在物業(yè)服務合同關系，那么何女士就不能以此要求物業(yè)公司擔當賠償責任。因為，既然雙方之間不存在合同關系，物業(yè)公司不是合同的相對方，就沒有合同商定的所謂“保管”義務，既然沒有義務，當然談不上責任。那么，對于何女士的損失，就只能直接由小偷來賠償了。至于小偷能否被抓到，那是后話。

第二，在物業(yè)服務合同合法有效的前提下，被告物業(yè)公司是否存在過錯成為案件審理的關鍵。

在此類案件中，物業(yè)公司一般通過構筑兩道防線來達到免除、減輕賠償責任的目的。第一道防線就是辯解自己已經根據合同的商定履行了管理義務，不存在過錯，所以不擔當賠償責任，真正應當擔當責任的是小偷，業(yè)主應當在案件偵破時向犯罪嫌疑人主見賠償。假如業(yè)主有證據證明物業(yè)公司存在過錯，物業(yè)公司無法連續(xù)堅持

自己沒有過錯，從而失守第一道防線時，它立刻退到第二道防線，連續(xù)反抗：在賠償數額上做文章。也就是說，退一步來講，就算物業(yè)公司存在肯定的過錯，那也不是你業(yè)主說賠償多少就多少的。首先你業(yè)主必需證明自己受到了多大的損失，然后再依據物業(yè)公司在此案中的過錯程度來確定擔當多大份額的賠償。而界定物業(yè)公司的過錯程度，不是業(yè)主說了算的，是法院依據案子的實際狀況斷定的。這就是物業(yè)公司的第二道防線。在這一道防線中，業(yè)主面臨兩個巨大的障礙：一、舉證證明自己的損失究竟有多大，這一舉證有相當大的難度，一般人很難證明案發(fā)時自己家里藏有多少財物并且在案發(fā)時丟了多少。二、影響法官內心的天平，讓這把天平盡量往自己一方傾斜。要做到這一點同樣很難，因為法官為了削減案子上訴率，通常會當心翼翼地平衡原被告雙方的利益。稍微的傾向一方，意味著必定以犧牲另一方的利益為前提，同時更意味著案子被上訴到上級法院的幾率在提高。

正是基于原告方(業(yè)主)面臨舉證的巨大壓力，為了平衡訴訟雙方當事人的權利義務，顯示公正，法院往往只要求原告方初步證明自己的損失即認為原告完成了舉證義務。假如被告對原告的損失數額有異議的，被告要供應證據證明該異議。舉個例子，業(yè)主拿出案發(fā)前幾天從

銀行提消失金5萬元的提款回單以及記載有損失現金5萬元的派出所報案筆錄，以證明自己損失了現金5萬元。那么，假如被告認為原告損失的沒有這么多，只有損失了現金2萬元，那么被告應當供應證據證明這一主見。否則，法院一般會按物業(yè)公司的過錯擔當分擔這5萬元的部分損失。

第三，在本案中，被告物業(yè)公司的過錯比較明顯。從法院調查的結果來看，被告疏于防范，在小區(qū)圍墻消失缺口后不聞不問，對進出小區(qū)的人員和車輛也沒有適當的管理，值勤門崗更是形同虛設，由此推定被告存在過錯。依據該過錯的程度，法院認定被告應分擔原告的損失的30％。在界定過錯程度及厘定賠償比例上，法官擁有肯定的自由裁量權，但也不意味著法官就可以天馬行空隨便為之。對此類案件的判決中，我們觀看到在物業(yè)公司存在過錯的前提下，法院一般判決其擔當的賠償額度在10％一30％之間。

但是，就算物業(yè)