2012年資產(chǎn)評估師考試《資產(chǎn)評估》試題

2012年資產(chǎn)評估師考試《資產(chǎn)評估》試題

2012年資產(chǎn)評估師考試-資產(chǎn)評估-習(xí)題班講義-目錄版.................................1

前言.............................................................................2

第四章機器設(shè)備評估...........................................................21

第五章房地產(chǎn)評估.............................................................33

第六章資源資產(chǎn)評估...........................................................50

第七章無形資產(chǎn)評估...........................................................58

第八章長期投資性資產(chǎn)評估.....................................................69

第九章流動資產(chǎn)評估...........................................................77

第十章企業(yè)價值評估...........................................................84

第十一章資產(chǎn)評估報告.........................................................98

第十二章以財務(wù)報告為目的的評估..............................................103

第十三章我國評估行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀................................................110

第十四章國外評估準(zhǔn)則........................................................114

刖m

各位學(xué)員：大家好！歡迎大家來到中華會計網(wǎng)校參加2012年度注冊資產(chǎn)評估師的《資產(chǎn)評估》

課程習(xí)題班的考試輔導(dǎo)。

在講解具體內(nèi)容之前，我就習(xí)題班的教學(xué)目的和方法做個介紹。這個說明將有利于大家更好

的利用習(xí)題班，并和基礎(chǔ)班結(jié)合提高學(xué)習(xí)效率和質(zhì)量。

一、題型及解題技巧

1.多項選擇題

每題的備選項【5個選項】中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題

不得分；少選，所選的每個選項得0.5分。

2.綜合題

一種是純計算類的，另一種是分析加計算的。

計算要注重解題步驟。

二、習(xí)題班的教學(xué)目標(biāo)

1.讓大家清楚各章的重難點，并按照重要程度進行介紹，做到重點突出

通過對近五年的考試試題分析，找出各章考試的重要知識點，并給出掌握的要求。

2.通過歷年經(jīng)典考題和精編例題的講解，讓大家熟悉考試出題的模式和方向，提高大家對各

章內(nèi)容的掌握水平，解決基礎(chǔ)班聽懂了不會做題的問題

基礎(chǔ)班學(xué)習(xí)后不會做題的的原因首先在于，基礎(chǔ)知識掌握不夠精確和熟練，同時不熟悉考試

重點考核相關(guān)知識點的具體什么內(nèi)容。

其次，對部分題目的解題步驟和方法不夠熟練。

三、習(xí)題班的學(xué)習(xí)要求

1.基礎(chǔ)要求

要按照基礎(chǔ)班的對重要知識點的掌握要求和知識體系，記住重要知識點的內(nèi)容，在此基礎(chǔ)上

再學(xué)習(xí)習(xí)題班。

2.學(xué)習(xí)方法要求

盡量自己先做題，然后再聽老師講解，找出自己基礎(chǔ)不足的地方。

同時要注意掌握解題的技巧和方法，提高解題的效率。

根據(jù)對各章重難點和次要考點的掌握要求，采取相應(yīng)的策略來復(fù)習(xí)考試。

對偏重于死記硬背的考點務(wù)必要掌握清楚，保證不丟分。同時部分死記硬背的考點還要注重

理解，因為有的時候不直接考教材上的原文，通過案例形式給出考題。

熟練使用計算題，至少要會接受0.5的0.2次方這種指數(shù)函數(shù)。

3.學(xué)習(xí)質(zhì)量要求

關(guān)上書本后能夠記得住所有的知識點，重要知識點從基本內(nèi)容到解題的技巧和步驟非常熟悉。

對于次要知識點也應(yīng)按照給出的要求進行掌握。

4.自己做題目的要求

自己先動手做，然后和答案對比，一定不要直接看答案。如果做錯了，-一定要找出錯的原因,

找到對應(yīng)的沒有掌握好的知識點進行鞏固。

第一章總論

第一部分重要考點

一、資產(chǎn)評估的目的和價值類型

1.要求

掌握評估目的分類和作用以及評估目的表價值類型之間的關(guān)系。

掌握價值類型確定應(yīng)該考慮的因素，市場價值與非市場價值的區(qū)別，市場價值的含義、非市

場價值的種類。

2.出題模式：單選題和多選題

【例題1?單選題】下列因素中，（）是決定資產(chǎn)評估結(jié)果價值類型的重要條件/因素之一

A.評估中使用的評估方法B.評估中遵循的評估原則

C.評估中執(zhí)行的評估程序D.評估中依據(jù)的市場條件

O

『正確答案』D

『答案解析』資產(chǎn)評估特定目的對于資產(chǎn)評估的價值類型選擇具有約束作用。除了資產(chǎn)評估

特定日的，構(gòu)成評估價值基礎(chǔ)的相關(guān)條件包括兩個方面：一是評估對象自身功能、利用方式

和使用狀態(tài)；二是評估時的市場條件。

【例題2?單選題】下列業(yè)務(wù)評估價值屬于市場價值以外的價值的有

A.以稅收為目的的資產(chǎn)評估

B.以保險為目的的資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)

C.以財務(wù)報告為目的的資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)

D.投資價值

『正確答案』D

［答案解析』注意掌握12T4頁的各種市場價值以外的價值的含義。

同時注意：以稅收為目的的資產(chǎn)評估、以保險為目的的資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)、以財務(wù)報告為目的的

資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)、已抵（質(zhì)）押為目的的資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)、已拆遷補償為目的的資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)既

可能屬于市場價值，也可能評估的是市場價值以外的價值，但是投資價值屬于市場價值以外

的價值，而投資性資產(chǎn)的價值是市場價值。

【例題3?單選題】當(dāng)評估對象是企業(yè)中已經(jīng)報廢但尚存部分使用價值的有形資產(chǎn)時，其評

估結(jié)果的價值類型通常應(yīng)當(dāng)選擇（）。

A.清算價值B.在用價值

C.殘余價值D.市場價值

?

『正確答案』C

【例題4?單選題】下列價值類型中屬于從資產(chǎn)評估假設(shè)角度表達(dá)的價值類型是（）

A.收益現(xiàn)值B.市場以外價值

C.公開市場價值D.投資價值

O

［正確答案』c

『答案解析』注意資產(chǎn)評估價值類型的幾種分類標(biāo)準(zhǔn)及每種標(biāo)準(zhǔn)下的種類

【例題1?多選題】下列關(guān)于資產(chǎn)評估的目的表述正確的有（）

A.資產(chǎn)評估的目的分為一般目的和特定目的。一般目的包含特定目的，而特定目的則是一般

目的的具體化

B.資產(chǎn)評估一般目的或者資產(chǎn)評估的基本目標(biāo)是由資產(chǎn)評估的性質(zhì)及其基本功能決定

C.資產(chǎn)評估所要實現(xiàn)的一般目的只能是資產(chǎn)在評估時點的公開市場價值

D.資產(chǎn)評估特定目的決定資產(chǎn)評估的價值類型，是界定評估對象的基礎(chǔ)

E.資產(chǎn)評估特定目的是由引起資產(chǎn)評估的特定經(jīng)濟行為所決定的，它對評估結(jié)果的性質(zhì)、價

值類型都有重要的影響

&

『正確答案』ABE

「答案解析』C的正確表述是“資產(chǎn)評估所要實現(xiàn)的一般目的只能是資產(chǎn)在評估時點的公允

價值”，D的正確表述是“資產(chǎn)評估特定目的對于資產(chǎn)評估的價值類型選擇具有約束作用，

是界定評估對象的基礎(chǔ)”，同時注意DE指的是資產(chǎn)評估特定目的的地位和作用

【例題2?多選題】在資產(chǎn)評估中引入價值類型理論的根本目的是（）。

A.為管理部門合理確認(rèn)評估結(jié)果提供指引

B.為管理部門合理審批評估機構(gòu)提供指引

C.為評估人員科學(xué)合理地進行資產(chǎn)評估提供指引

D.為評估人員合理確定資產(chǎn)價格提供指引

E.為評估報告使用者恰當(dāng)使用評估結(jié)果提供指引

O

［正確答案JCE

『答案解析』見教材P10頁。對資產(chǎn)價值進行合理分類主要有兩個層面的目的：（1）為評估

人員科學(xué)合理地進行資產(chǎn)評估提供指引；（2）使評估報告使用者能正確理解和恰當(dāng)使用評估

結(jié)果。

【例題3?多選題】下來關(guān)于資產(chǎn)評估價值類型表述正確的有（）

A.資產(chǎn)評估中的價值類型是指資產(chǎn)評估結(jié)果的價值屬性及其表現(xiàn)形式。它是對資產(chǎn)評估的一-

個質(zhì)的規(guī)定。

B.不同的價值類型從不同的角度反映資產(chǎn)評估價值的屬性和特征。

C.不同屬性的價值類型所代表的資產(chǎn)評估價值在性質(zhì)上是不同的，但是在數(shù)量應(yīng)該比較致,

這是評估特定目的所要求的

I）.資產(chǎn)評估的價值類型分為市場價值和市場價值以外的價值，是以資產(chǎn)評估時所依據(jù)的市場

條件，被評估資產(chǎn)的使用狀態(tài)以及以及評估結(jié)論的適用范圍劃分的。

『正確答案』ABD

［答案解析』教材10頁第?段，C正確的說法是“不同屬性的價值類型所代表的資產(chǎn)評估價

值不僅在性質(zhì)上是不同的，而且在數(shù)量上往往也存在較大差異。”D是資產(chǎn)評估價值類型的

分類

【例題4?多選題】資產(chǎn)評估中的市場價值與市場價值以外的價值劃分的標(biāo)準(zhǔn)有（）

A.資產(chǎn)評估時的市場條件：公開市場條件還是非公開市場條件。

B.資產(chǎn)評估時的資產(chǎn)的使用狀態(tài)：正常使用（最佳使用）還是非正常使用。

C.資產(chǎn)評估時的所用的信息和參數(shù)來源：公開市場信息還是非公開市場信息

D.資產(chǎn)評估中的市場價值是指資產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日公開市場上最佳使用狀態(tài)下最有可能實現(xiàn)的

交換價值的估計值

O

「正確答案』ABC

『答案解析』教材11頁，同時大家要注意公開市場定義的關(guān)鍵點是：①評估基準(zhǔn)日、②公開

市場、③最佳使用狀態(tài)、④最有可能實現(xiàn)的交換價值、⑤估計值。

【例題5?多選題】下列選項中市場價值和公允價值表述正確的是（）

A.市場價值是資產(chǎn)公允價值的坐標(biāo)

B.市場價值是對整體市場潛在的買者或賣者都是相對合理利公允的。而市場價值以外的價值

的相對合理公平性是受到某些條件嚴(yán)格限制的，只對特定的資產(chǎn)業(yè)務(wù)當(dāng)事人是公平合理的

C.資產(chǎn)評估中的公允價值是一個一般層次的概念,它包括了正常市場條件和非正常市場條件

兩種情況下的合理評估結(jié)果；

D.資產(chǎn)評估中市場價值只是正常市場條件下資產(chǎn)處在最佳使用狀態(tài)下的合理評估結(jié)果。相對

于公允價值而言，市場價值更為具體，條件更為明確，在實踐中評估人員更易把握。它是資

產(chǎn)評估中最為典型的公允價值

E.公允價值指的就是市場價值

「正確答案」ABCD

『答案解析』同時注意市場價值對于整體市場上潛在的買者和賣者來說是相對公平合理的，

同時這個市場有層次大小上的區(qū)別。

第二部分一般性考點

一、單選題

【例題1?單選題】標(biāo)的物是否具有（）,是評估師判斷和確認(rèn)其是否是資產(chǎn)最重要的標(biāo)準(zhǔn)

之一。

A.歷史成本B.歷史收益

C.預(yù)期成本D.投資收益

『正確答案』D

r答案解析』資產(chǎn)評估中的資產(chǎn)或作為資產(chǎn)評估對象的資產(chǎn)其內(nèi)涵更接近于經(jīng)濟學(xué)中的資產(chǎn),

即特定權(quán)利主體擁有或控制的并能給特定權(quán)利主體帶來未來經(jīng)濟利益的經(jīng)濟資源。資產(chǎn)評估

值的高低主要取決于資產(chǎn)的效用

【例題2?單選題】從本質(zhì)上講，資產(chǎn)評估是一種（）活動。

A.事實判斷估算B.價值分析估算

C.價格分析確定D.資產(chǎn)保值估算

『正確答案』B

［答案解析』從理論上講，資產(chǎn)評估結(jié)果只是評估師對被評估資產(chǎn)在評估基準(zhǔn)目的價值估計

數(shù)額。資產(chǎn)評估具有咨詢性的特點，所以評估價格僅僅是參考價格。

【例題3?單選題】（）是資產(chǎn)評估得以進行的一個最基本的前提假設(shè)。

A.公開市場假設(shè)B.交易假設(shè)

C.清算假設(shè)D.在用續(xù)用假設(shè)

?

［正確答案』B

『答案解析』教材24頁第8行“交易假設(shè)是資產(chǎn)評估得以進行的一個最基本的前提假設(shè)”，

有的同學(xué)可能會選擇A,教材25頁第4段有“公開市場假設(shè)是資產(chǎn)評估中的一個重要假設(shè)，

其他假設(shè)都是以公開市場假設(shè)為基本參照”。有的同學(xué)就感覺應(yīng)該A比B更基本。事實上交

易假設(shè)是最基本的，其他3個假設(shè)都是不同的交易情況分類下的假設(shè)。同時本題還要注意D

選項不是4大假設(shè)之一，他是“持續(xù)使用假設(shè)”的三個類別（在用續(xù)用、轉(zhuǎn)用續(xù)用、移地續(xù)

用）之一

【例題4?單選題】不可確指的資產(chǎn)是指（）

A.沒有實物載體的資產(chǎn)

B.具有綜合獲利能力的資產(chǎn)

C.不能脫離有形資產(chǎn)而單獨存在的資產(chǎn)

D.經(jīng)營性盈利的資產(chǎn)

o

『正確答案』C

「答案解析』C是不可確指資產(chǎn)的定義，一般僅指商譽，同時注意資產(chǎn)的其他分類

【例題5?單選題】在同一市場上具有相同使用價值和質(zhì)量的商品，應(yīng)該有大致相同的交換

價值，以此確立的評估原則是()

A.貢獻(xiàn)原則B.資產(chǎn)評估時點原則

C.預(yù)期收益原則D.供求原則

E.替代原則

『正確答案』E

『答案解析』參見教材28頁的“替代原則”，替代原則是市場法的理論基礎(chǔ)。要注意掌握各

個原則的含義。并區(qū)分評估工作原則和經(jīng)濟原則

二、多選題

【例題1?多選題】從資產(chǎn)評估服務(wù)的對象、評估的內(nèi)容和評估者承擔(dān)的責(zé)任等方面看，在

世界范圍內(nèi)，資產(chǎn)評估主要分為()

A.完全資產(chǎn)評估B.評估

C.限制性資產(chǎn)評估D.評估復(fù)核

E.評估咨詢

［正確答案』BDE

『答案解析』教材5頁，要注意資產(chǎn)評估的另外3種分類

第二章資產(chǎn)評估方法

第一部分重要考點

一、收益法的運用

1.要求

資金時間價值的公式靈活運用，尤其是教材48-51頁的公式。

2.出題模式：計算性單選題和綜合題

(1)單選題

【例題1?單選題】某收益性資產(chǎn)，評估基準(zhǔn)日后可使用年限為30年，每年收益為20萬元,

折現(xiàn)率為10%,其評估價值最接近于()o

A.178B.180

C.188D.200

o

『正確答案』c

［答案解析』本題使用教材48頁公式2-15,這事實上是一個普通年金問題

P=A*(P/A,i,n)=20*(P/A,10%,30)=20*9.4269=188.54萬元

手寫板圖示0201-01

n=30年

r=10%

A=20

?48(2—15)

「步計菖出來

P=A*(P/A,r,n)

一30

1一(1+10%)

20X

10%―=188.54

【例題2?單選題】（2005年考題）某收益性資產(chǎn)，經(jīng)專業(yè)評估人員預(yù)測，評估基準(zhǔn)日后第一

年預(yù)期收益為100萬元，以后每年遞減10萬元，假設(shè)折現(xiàn)率為5%,該資產(chǎn)的評估價值最接

近于（）萬元。

A.710B.386

C.517D.446

「正確答案』D

「答案解析』本題應(yīng)該使用收益法下，純收益按等差級數(shù)遞減，收益年期應(yīng)該是10年（特別

注意這種題H,收益年限需要自己計算，即使題“告訴了你收益年限，也要自己計算，檢查

題目給出的收益年限是否超過了真正的收益年:限，比如本題中收益年限最大只能夠是10年,

如果題H告訴收益年限是8年，則計算應(yīng)該使用8年，如果題H告訴收益年限超過10年，則

計算應(yīng)該使用10年），使用的計算公式：

本題中A應(yīng)該是評估基準(zhǔn)日后的第一期收益100萬元,B應(yīng)該是等差級數(shù)遞增額10萬元,r=5%,

n=10

所以P=(100/0.05-10/0.052)X[1-(1+5%)H0]+10/0.05X[10/(1+5%)力

=(2000-4000)*0.3851+1227.82=455.65

手寫板圖示0201-02

B遞魯n有限

______1________

p=（：+專）x（11+尸）一號義五看

①=5>（2—19）

②B遞減=>含B項反號（2—22）

③B遞減11-8=>含8項反號（2—21）

【例題3?單選題】某被估房地產(chǎn)自評估基準(zhǔn)日起剩余使用年限為30年，經(jīng)專業(yè)評估人員分

析，評估基準(zhǔn)H后第一年的預(yù)期收益為50萬元，其后各年的收益將以2%的比例遞增，設(shè)定

的折現(xiàn)率為10%,該房地產(chǎn)的評估值最接近于（）萬元。

A.555B.560

C.625D.650

「正確答案』B

「答案解析」本題的公式，請看教材P50的2-24。

手寫板圖示0201-04

等比遞噌S,A評估基準(zhǔn)日后第一期收益，n有限

T

（2-24）=>P=—[1-（2±￡）n]>

LS1+r

①n-8==>（2—13）

>r>S

②等比遞減―含S前反號得（2-26）

1+S

<1

③等比遞減n-8=>含$反號（2—25）71+r

1+S）=0

1+r

【例題4?單選題】被評估非專利技術(shù)自評估基準(zhǔn)日起剩余使用年限為8年，經(jīng)專業(yè)評估人

員分析，評估基準(zhǔn)日后第一年的預(yù)期收益為50萬元，其后各年的收益將以2%的比例遞減，

若折現(xiàn)率為10%,該非專利技術(shù)的評估值最接近于（）萬元。

A.189B.251

C.377D.404

「正確答案」B

「答案解析J本題使用教材50頁公式2-26

產(chǎn)廣島口一匕山盛亞“一宅急為=251.3

注意：公式中的A是評估基準(zhǔn)日以后的第一期的收益

手耳板圖示0201-05

n=8S、=2%

A=50r=10%

(2-24)=>P=—^―X[l-(li2)n](SZ)

LS1+r

—P=盛-X[I門=251.3

【例題5?單選題】被評估對象為某企業(yè)的無形資產(chǎn)，預(yù)計該無形資產(chǎn)在評估基準(zhǔn)H后未來5

年每年的收益維持在120萬元的水平，并在第五年末出售該無形資產(chǎn)，經(jīng)專家分析認(rèn)為，該

無形資產(chǎn)在第五年末的預(yù)期出售價格約為200萬元，假設(shè)折現(xiàn)率為10%,該無形資產(chǎn)的評估

價值最接近于（）萬元。

A.455B.580

C.655D.1324

「正確答案」B

「答案解析」本題的公式，請看教材P51的2-27。

評估值=120X(P/A,i,n)+200X(P/F,i,n)

手寫板圖示020L06

200

個

120120120120120

—1r=10%

12345

P=120X(P/A,10%,5)+200X(P/F,10%,5)

—iCCS/L(1+1。％)......r5

—120X--------------+200X(1+10%n)

P51(2—27)

【例題6?單選題】某評估機構(gòu)以2004年1月1日為基準(zhǔn)日對A企業(yè)進行整體評估，已知該

企業(yè)2003年實現(xiàn)純利潤100萬元，經(jīng)調(diào)查分析，預(yù)計該企業(yè)自評估基準(zhǔn)日起第一二三年內(nèi)每

年的純利潤將在前一年的基礎(chǔ)上增加4%,自第四年起將穩(wěn)定在第三年的水平上，若折現(xiàn)率為

10%,無限期經(jīng)營，則該企業(yè)評估價值最接近于（）萬元。

A.1103B.1114

C.1147D.1310

［正確答案］B

『答案解析J本題要將未來的收益額分成兩段折現(xiàn)

第一段：1-3年，其收益現(xiàn)值之和應(yīng)該使用教材50頁公式2-24

々V"仁山甯翳”（隘X.

注意：公式中的A是評估基準(zhǔn)日以后的第一期的收益

或者使用復(fù)利現(xiàn)值的方法：

Pi=100(1+4%)/(1+10%)+100(1+4%)7(1+10%)2+100(1+4%)7(1+10%)

=104/(1+10%)+108.16/(1+10%)2+H2.4864/(1+10%)3

=104*(P/F,10%,1)+108.16*(P/F,10%,2)+112.4864*(P/F,10%,3)

=104*0.9091+108.16*0.8264+112.4864*0.7513=268.44

第二段：第4年及以后的收益額現(xiàn)值之和

%=[100(1+4%)710%]/(1+10%)3

=[100(1+4%)710%]*(1+10%)3

=[100(1+4%)710%]*(P/F,10%,3)

=1124.864*0.7513=845.110

則該企業(yè)的評估價值=P.+Pz=268.44+845.110=1113.55萬元

手寫板圖示0201-07

基準(zhǔn)日：2004.1.104.05.06==>St4%

2003年利潤：100萬。7年始〉穩(wěn)定在06年

nfoo,1=10%100(1+4%)2GJl+凝)

100(1+4%)4100(114%)3

評估基準(zhǔn)日L0213|4

2牛32004200520062007

2003.12.31會收益通噌<——收益不變—

田2004.1.

第一段第二段

n=3/T/

S/=4%100(1+4%)4%1000+4%?

7f

A=100(1+4%)A「/1+S尸戶3~10%

-3

l+rX(l+io%)

10%

（2）綜合題

【例題1?綜合題】【2005年考題舉例，基礎(chǔ)班沒有講解的例題】甲評估機構(gòu)于2005年1月

對A公司進行評估，A公司擁有B公司發(fā)行的非上市普通股200萬股，每股面值1元。經(jīng)評

估人員預(yù)測，評估基準(zhǔn)日后該股票第一年每股收益率為5%,第二年每股收益率為8%,第三年

每股收益率（每股股利叮每股面值的比例）為10%,從第四年起，因生產(chǎn)、箱售步入正軌，

專利產(chǎn)品進入成熟期，因此每股收益率可達(dá)12%,而且從第六年起，B公司每年年終將把稅后

利潤的80%用于股利分配，另20%用于公司擴大再生產(chǎn)，B公司凈資產(chǎn)收益率將保持在15%的

水平上。如果無風(fēng)險報酬率為4%,風(fēng)險報酬率為6%,評估基準(zhǔn)日為2005年1月1日，求A

公司所擁有的B公司股票的評估值。（要求：最終結(jié)果以萬元為單位，小數(shù)點后保留兩位。）

o

『正確答案』

（1）折現(xiàn)率=4%+6%=1（?

（2）求未來前三年股票收益現(xiàn)值之和

1x200x5%1x200x8%1x200x10%

收益現(xiàn)值=1+10%+（1+10%）:+（l+10%）J

=9.09+13.22+15.03=37.34（萬元）（2分）

（3）求未來第四年、第五年股票收益現(xiàn)值之和

1x200x12%1x200x12%

+!

收益現(xiàn)值=（1+10%）*（1+10%）

=16.39+14.90=31.29（萬元）（2分）

（4）求第六年起的股利增長率

股利增長率=20%X15%=3%（2分）

（5）求未來第六年起的股票收益現(xiàn)值之和

1x200x12%%1

股票收益現(xiàn)值=

10%-3%（1+10%）：

=342.86X0.6209=212.89（萬元）（3分）

這里，第六年的股利和第五年是一樣的，到了第七年才開始增長

（6）該股票評估值=37.34+31.29+212.89

=281.52（萬元）（1分）

手寫板圖示020L08

/200萬股

A-------4對8投資'面值1元

0=200X1X5%

g=2O%X15%

1^=200X1X8%

第6年年終，及以后每年擴大投資

1^=200X1X10%

R6收益沒有噌長g

R4=2OOX1X12%

R6=R5

R5=R4

r=4%+6%=10%基準(zhǔn)日：2005.1.1

手寫板圖示0201-09

200X8%,200X12%,200X12%200X12%(l+g)2

；200X5%T200浮0%"200><12%2OOX12%(l+gf

I個______小I'I個____________

12^4^678

：------>第1段<-----1―>第2段W-|?-----j----第浮------

'V

IS=g=20%X15%=3%，n-*8

復(fù)利現(xiàn)值200X1X12%—*

A-q

(2—23)=>(_)X(1+10%)

200X1X5%200X1X8%s

j\

1+10%(1+10%)2

10%3%

200X0X10%

+(1+10%”

2OOX1X12%X(P/A,10%,2)X(p/F,10%,3)

（遞延期m=3\

第2段（收益n=2）e

2次折現(xiàn)法

二、市場法的運用

1.要求

掌握各個因素修正系數(shù)的計算。

2.出題模式：單選題、多選題和綜合題

（1）單選題

【例題1?單選題】市場法所遵循的基本原則是（）。

A.貢獻(xiàn)性原則B.合法原則

C.獨立性原則D.替代原則

?

『正確答案JD

[答案解析』見教材30頁，市場法是根據(jù)替代原則，采用比較和類比的思路及其方法

【例題2?單選題】（2004年考題）被評估設(shè)備年生產(chǎn)能力為100萬件，運用市場法對其進行

評估，所選參照物的生產(chǎn)能力120萬件，其他條件與評估對象相同，已知參照物價格為40

萬人民幣，三年中該類設(shè)備的價格指數(shù)分別比前一年上升20%,假設(shè)該類設(shè)備的價格與生產(chǎn)

能力之間成線形關(guān)系，則被評估設(shè)備重置成本接近于（）萬元

A.40B.53

C.58D.77

e

r正確答案Jc

『答案解析J[40*（1+20%）3>（100/120）=57.6萬元

手寫板圖示0202-01

[40X(1+20確X(—)=57.6

修正物價的變化

【例題3?單選題】評估轎車甲時，評估師從市場上獲得的參照轎車乙在型號、購置年限、

發(fā)動機、底盤及各主要系統(tǒng)等方面的狀況與轎車甲基本相同，區(qū)別在于：轎車甲加裝了倒車

雷達(dá)，原價2000元，市場現(xiàn)價1000元，已經(jīng)使用了2年，尚可使用3年；轎車乙右后燈

破損需要更換，更換費用300元；轎車乙加裝了CD音響一套，原價5000元，市場現(xiàn)價3500

元，已經(jīng)使用3年，尚可使用3年。轎車乙的市場現(xiàn)價為125500元，根據(jù)參照轎車乙估算

的轎車甲的評估值為)?

A.123300元B.124050元

C.124650元D.126350元

「正確答案」C

「答案解析」125500+300+1000*3/(2+3)-3500*3/(3+3)=124650

(2)綜合題

【例題1?綜合題】有一待估宗地需評估，現(xiàn)收集到與待估宗地條件類似的四宗土地A、B、C、

D的具體情況如下:

成交價交易時間交易情況區(qū)域因素容積率剩余年限個別因素

宗地1.130

A6902001.8.10+2%1.038-1%

B7002000.8.1+7%01.130-2%

C7302002.8.10-3%1.438-1%

D7302003.8.1-5%+3%1.035+8%

上表中成交價的單位為：元/平方米，該城市地價指數(shù)如下表:

時間199920002001200220032004

指數(shù)100107110108113115

另據(jù)調(diào)查，該市此類用地容積率與地價的關(guān)系為：當(dāng)容積率在1T.5之間時，容積率每

增加0.1,宗地單位地價比容積率為1時的地價增加5%；超過1.5時，超出部分的容積率每

增長0.1,單位地價比容積率為1時的地價增加3%,

該類土地的折現(xiàn)率為8%o

表內(nèi)交易情況中正號表示案例價格高于正常交易價格，負(fù)號表示低于正常交易價格，對于區(qū)

域因素，個別因素的修正，都是案例宗地與待估宗地比較，表中負(fù)號表示案例宗地條件比待

估宗地差，正號表示案例宗地條件優(yōu)于待估宗地，數(shù)值大小代表對宗地地價的修正幅度。

試根據(jù)以上條件，回答下列問題：

(1)為什么要進行交易情況修正？

(2)在上述可比案例，已知有一個是收購鄰近房地產(chǎn)，?個是急于出售，根據(jù)表中提供的

信息，請問這兩種情況分別應(yīng)該是A、B、C、D中的哪一個？

(3)根據(jù)所提供條件，評估該宗土地2004年8月1日的價值。

(若需計算平均值，為簡化計算，要求用算術(shù)平均值)

&

［正確答案J

(1)

房地產(chǎn)的自然和經(jīng)濟特性，決定了房地產(chǎn)市場不能成為完全競爭市場，而是一個不完全競爭

市場。在房地產(chǎn)市場上，房地產(chǎn)價格的形成往往具有個別性，因此運用市場法進行房地產(chǎn)評

估，需要對選取的交易實例進行交易情況修正，將交易中由于個別因素所產(chǎn)生的價格偏差予

以剔除，使其成為正常價格。房地產(chǎn)交易中的特殊情況較為復(fù)雜，主要有以卜幾種：

①有特殊利害關(guān)系的經(jīng)濟主體間的交易，如親友之間、有利害關(guān)系的公司之間、公司與本單

位職工之間，通常都會以低于市價的價格進行交易；

②交易時有特別的動機，這以急于脫售或急于購買最為典型。如有人為了擴大經(jīng)營面積，收

買鄰近的建筑用地，往往會使交易價格抬高。

③買方或賣方不了解市場行情，往往使房地產(chǎn)交易價格偏高或偏低。

④其他特殊交易的情形。如契稅本應(yīng)由買方負(fù)擔(dān)，卻轉(zhuǎn)嫁給了賣方。

⑤特殊的交易方式。如拍賣、招標(biāo)等。

分析了交易情況的特殊性，就要將特殊情況的交易修正到正常交易。通過交易情況修正，即

將可比實例價格修正為正常交易情況下的價格。

(2)

在上述可比案例中，B是收購鄰近房地產(chǎn)，因為交易情況需要修正7%,說明其交易價格較正

常交易價格高，D是急于出售房地產(chǎn)，因為交易情況需要修正-5%,說明其交易價格較正常交

易價格低。

(3)

容積率修正，建立容積率地價指數(shù)表。

容積

1.01.11.21.31.41.51.6

率

地價125128

100105110115120

指數(shù)=100+100*5%[(1.5-1)/0.1]=125+100*3%[(1.6-1.5)/0.1]

(4)土地使用權(quán)年限因素修正。(2分)

除交易實例B與待評估地塊的剩余使用年限相同外，交易實例A、C和D均需作使用年限因素

修正.修正系數(shù)計算如下

交易實例A及C使用年限修正系數(shù)：(1-(1+8%)*/(1-(1+8%)=0.9517

D使用年限修正系數(shù)：［1-(1+8%)M)/(1-(1+8%)35)=0.9659

(5)案例修正計算

成交價交易時間交易情況區(qū)域因素容積率剩余年限個別因素評估值

115100100105100

A.690XXXXX0.9517X=713.86

11010010210099

B.700X115X100X100X105X1X100=717.47

10710710010598

11510010010510()

C.730XXXXX0.9517=674.07

1081009712099

115100100105100

D.730XXXXX0.9659X=712.98

11395103100108

(6)評估結(jié)果

案例C的值為異常值，應(yīng)予剔除。其他結(jié)果較為接近，取其平均值作為評估結(jié)果。

因此，待估宗地的評估值為：

=(713.86+717.47+712.98)4-3=714.77(元/平方米)

手寫板圖示0202-03

1.11.51.6

容積率1

??

地價指數(shù)100105125128

容積率為1.1的地價指數(shù)=100X(1心—X5%)=105

泮個0.1

容積率為L5的地價指數(shù)=100X(l+r.5~/X5%)=125

5個0.1

容積率為1.6的地價指數(shù)=L§X3%)X100=128

U.1

0手寫板圖示0202-04

被估可用年限

修正指數(shù)=(%

工，nZ一^參照物可用年限

被估30

B與宗地同，不修正

A,C比宗地長;修正指數(shù)==1—‘1+10%廠‘°=0.9517

1一(1+1)一11-(1+10%)'38

C是38年

D為35年，修正指數(shù)=>1+1°%)"

1-(1+10%)'35

手寫板圖示0202-05

交易時間交易情況區(qū)域容積率剩余年限個別因素

由690X虛X提X晶2%產(chǎn)禺*0.95。齦_]%尸13.86

B：700X蓋*7%）X提，器X1X溪_2%）=717-47

9517X=6?

C：730X會■義T需X10c3%）卷"X0?100（l^l%）^'0

D：730X卷'X疏威*3%產(chǎn)苗X0,965gx巫邕匯'I?.98

7^共性

C明顯偏任，剔除.A,B,D求均值.

三、成本法的運用

1.要求

掌握各種貶值的含義、界定和計算。掌握復(fù)原重置成本和更新重置成本的差別。

2.出題模式：單選題、多選題和綜合題

（1）單選題

【例題1?單選題】運用成本法評估一項資產(chǎn)時，若分別選用復(fù)原重置成本和更新重置成本,

則應(yīng)當(dāng)考慮不同重置成本情況下，具有不同的（）

A.功能性貶值B.經(jīng)濟性貶值

C.收益性貶值D.實體性貶值

『正確答案JA

『答案解析」二者的功能性貶值的差額就是功能性貶值1（超額投資成本引起的貶值），當(dāng)使

用更新重置成本時，沒有這項貶值，但是使用復(fù)原重置成本時，有這項貶值；?般當(dāng)兩種重

置成本都能夠獲得的時候，應(yīng)該選用更新重置成本

【例題2?單選題】由于資產(chǎn)以外的外部環(huán)境因素變化導(dǎo)致資產(chǎn)價值的降低稱為（）

A.實體性貶值B.功能性貶值

C.經(jīng)濟性貶值D.無形損耗

『正確答案JC

【例題3?單選題】復(fù)原重置成本與更新重置成本的相同之處表現(xiàn)為（）

A.技術(shù)水平相同B.制造標(biāo)準(zhǔn)相同

C.價格水平相同D.材料消耗相同

?

『正確答案JC

【例題4?單選題】運用重置核算法確定的重置成本可以是（）

A.復(fù)原重置成本B.更新重置成本

C.復(fù)原重置成木或更新重置成本D.兩者都不是

『正確答案」c

【例題5?單選題】下列計算重置成本的方法中，計算結(jié)果必然屬于復(fù)原重置成本的是（）

A.重置核算法B.物價指數(shù)法

C.功能價值法D.規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法

［正確答案JB

『答案解析」重置核算法既考慮了價格因素，也考慮了生產(chǎn)技術(shù)進步和勞動生產(chǎn)率的變化因

素，因而可以估算復(fù)原重置成本和更新重置成本；功能價值法和規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法計算的

是復(fù)原重置成本還是更新重置成本，取決于參照物的重置成本是復(fù)原重置成本還是更新重置

成本；同時要記住有這四中估算重置成本的方法

【例題6?單選題】被評估資產(chǎn)甲生產(chǎn)能力為60000件/年，參照資產(chǎn)乙的重置成本為5000

元，生產(chǎn)能力為30000件/年，設(shè)規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)x取值0.7,被評估資產(chǎn)的重置成本最接

近于（）元。

A.7300B.6500

C.7212D.8123

&

『正確答案」D

［答案解析J見教材P59公式2-32

【例題7?單選題】一般來說，科學(xué)技術(shù)進步較快的資產(chǎn)，采用價格指數(shù)法估算的重置成本

往往會（）

A.偏低B.正常反映其重置成本水平

C.偏高D.不確定

［正確答案JC

『答案解析」價格指數(shù)法只考慮了價格指數(shù)的變化，沒有考慮技術(shù)進步帶來的影響，同時可

以參見教師的電子講義

（2）多選題

【例題1?多選題】復(fù)原重置成本與更新重置成本的差異在于（）

A.功能不同B.成本構(gòu)成不同

C.價格標(biāo)準(zhǔn)不同D.材料、標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)等不同

［正確答案JBD

『答案解析」見教材P63,資產(chǎn)的重置成本。二者的共同點體現(xiàn)在都是以現(xiàn)時價格來計算的。

同時不論是復(fù)原還是更新重置成本，都要求與被評估資產(chǎn)具有同等功能。

【例題2?多選題】造成資產(chǎn)經(jīng)濟性貶值的主要原因有（）

A.該技術(shù)落后了

B.該項資產(chǎn)生產(chǎn)的產(chǎn)品需求減少了

C.社會勞動生產(chǎn)率提高

D.自然力作用加劇

E.政府公布淘汰該類資產(chǎn)的時間表

「正確答案」BE

『答案解析JA和C是功能性貶值、D是實體性貶值

(3)綜合題

【例題1?綜合題】(2004年考題改編)被評估對象為甲企業(yè)于2000年12月31日購入的一

臺設(shè)備，該設(shè)備生產(chǎn)能力為年產(chǎn)產(chǎn)品100萬件，設(shè)計使用年限為10年，當(dāng)時的設(shè)備價格為

120萬元，甲企業(yè)在購入該設(shè)備后一直未將該設(shè)備安裝使用，并使設(shè)備保持在全新狀態(tài)，評

估基準(zhǔn)日為2003年12月31日。

評估人員經(jīng)調(diào)查獲知，目前該種設(shè)備已經(jīng)改型，與改型后的設(shè)備相比，被評估設(shè)備在設(shè)計生

產(chǎn)能力相同的條件下，需要增加操作工人2人，在達(dá)到設(shè)計生產(chǎn)能力的條件下每年增加設(shè)備

運轉(zhuǎn)能耗費4萬元，同時，由于該設(shè)備生產(chǎn)的產(chǎn)品市場需求下降，要使產(chǎn)品不積壓，每年只

能生產(chǎn)80萬件。該類設(shè)備的規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)為0.8,評估基準(zhǔn)日之前5年內(nèi)，該設(shè)備的價

格指數(shù)每年遞增4%,行業(yè)內(nèi)操作工人的平均人工費用為每人每月1200元(含工資、保險費、

福利費)，行業(yè)適用折現(xiàn)率為10幅企業(yè)正常納稅。

要求：計算該設(shè)備于評估基準(zhǔn)日的評估值。

『正確答案」

(1)采用環(huán)比物價指數(shù)計算設(shè)備當(dāng)前重置成本：

重置成本=資產(chǎn)的賬面原值X(1+價格變動指數(shù))

=120X(1+4%)X(1+4%)X(1+4%)X100%

=120X112.49%=134.98萬元

(2)資產(chǎn)的實體性貶值

甲企業(yè)在購入該設(shè)備后一直未將該設(shè)備安裝使用，并使設(shè)備保持在全新狀態(tài)

資產(chǎn)實體性貶值=0

(3)計算該設(shè)備的功能性貶值：

(P/A,10%,10)=6.1446

該設(shè)備的功能性貶值

=(0.12X2X12+4)X(1-33%)X(P/A,10%,10)

=6,88X(1-33%)X(P/A,10%,10)

=6.88X(1-33%)X6.1446=28.32萬元

(4)計算該設(shè)備的經(jīng)濟性貶值：生產(chǎn)80萬件設(shè)備的重置成本

=資產(chǎn)的重置成本{1一(現(xiàn)在生產(chǎn)線的實際生產(chǎn)量+設(shè)計生產(chǎn)能力)X}

=134.98X(1-(80/100)°'}=134.98X{1-0.84}=21.6萬元

(5)設(shè)備于評估基準(zhǔn)日的評估值

=資產(chǎn)的重置成本-資產(chǎn)實體性貶值-資產(chǎn)功能性貶值-資產(chǎn)經(jīng)濟性貶值

設(shè)備于評估基準(zhǔn)日的評估值=134.98-0-28.32-21.6=85.06萬元