大廈綜合物業(yè)工程服務(wù)方案

1大廈綜合物業(yè)工程服務(wù)方案第一節(jié)工程部組織架構(gòu)及崗位職責(zé) 5 5 5三、工程服務(wù)人員行為規(guī)范 四、工程部管理制度 第二節(jié)設(shè)備維修維護(hù)規(guī)定 一、物業(yè)維修操作規(guī)定 三、供電系統(tǒng)維修維護(hù) 四、電器設(shè)備的養(yǎng)護(hù)管理規(guī)定 六、給排水系統(tǒng)的管理規(guī)定 七、設(shè)備操作、保養(yǎng)和維修規(guī)定 47八、供電系統(tǒng)的養(yǎng)護(hù)管理規(guī)定 九、設(shè)備事故處理制度 十、新增設(shè)備管理制度 十一、維修報(bào)告制度 十二、配電房管理規(guī)定 十三、電氣線(xiàn)路防火管理規(guī)定 十四、空調(diào)系統(tǒng)管理規(guī)定 十五、水泵房管理規(guī)定 2十六、地下排污系統(tǒng)管理規(guī)定 十七、風(fēng)機(jī)房管理規(guī)定 十八、運(yùn)行值班管理規(guī)定 十九、電氣照明管理規(guī)定 二十、動(dòng)火審批管理規(guī)定 二十一、設(shè)備清潔衛(wèi)生管理規(guī)定 二十二、設(shè)備機(jī)房安全管理制度 第三節(jié)設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程 一、高壓配電安全操作規(guī)程 二、低壓配電安全操作規(guī)程 三、低壓配電柜保養(yǎng)規(guī)程 五、消防設(shè)備保養(yǎng)規(guī)程 六、水泵房保養(yǎng)規(guī)程 七、照明系統(tǒng)保養(yǎng)規(guī)定 八、安防系統(tǒng)保養(yǎng)規(guī)程 十、設(shè)備設(shè)施管理及操作規(guī)程 十一、房屋本體管理及操作規(guī)程 十二、綜合維修操作規(guī)程 十三、消防系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施運(yùn)行及操作規(guī)程 十四、工程部巡檢操作規(guī)程 十五、給排水系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施安全操作規(guī)程 第四節(jié)機(jī)電設(shè)備設(shè)施管理 3一、機(jī)電設(shè)備設(shè)施的竣工驗(yàn)收和交接 二、機(jī)電設(shè)備設(shè)施管理 四、機(jī)電設(shè)備設(shè)施運(yùn)行、維護(hù)、保養(yǎng) 六、工程部維修標(biāo)準(zhǔn) 七、各崗位工作流程 第五節(jié)供電系統(tǒng)管理 一、供電運(yùn)行管理 二、供電系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng) 三、供電應(yīng)急措施 四、臨時(shí)用電的管理 七、使用臨時(shí)電線(xiàn)管理 第六節(jié)給排水系統(tǒng)管理 一、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 二、給排水系統(tǒng)運(yùn)行管理 三、給排水系統(tǒng)的維修保養(yǎng) 五、供水系統(tǒng)應(yīng)急處理措施 第七節(jié)房屋及大廈設(shè)備日常維修服務(wù) 4二、服務(wù)內(nèi)容 三、服務(wù)要求及標(biāo)準(zhǔn) 第八節(jié)機(jī)電設(shè)施設(shè)備運(yùn)維服務(wù) 二、主體建筑機(jī)電系統(tǒng)概況 三、設(shè)備維保服務(wù)內(nèi)容、要求及標(biāo)準(zhǔn) 四、機(jī)電設(shè)備管理原則和目標(biāo) 五、機(jī)電設(shè)施設(shè)備的接管和建檔 六、機(jī)電設(shè)備設(shè)施的檢查和維護(hù)保養(yǎng) 七、機(jī)電設(shè)備經(jīng)濟(jì)運(yùn)行方案 第九節(jié)各系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備的管理要點(diǎn) 一、供配電系統(tǒng) 二、給排水系統(tǒng) 三、消防設(shè)施設(shè)備 四、公建設(shè)施管理 第十節(jié)維修改造事項(xiàng)的實(shí)施與監(jiān)管服務(wù) 一、設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng) 二、設(shè)備的計(jì)劃?rùn)z修 三、機(jī)電設(shè)備的更新改造 四、機(jī)電設(shè)備管理目標(biāo) 第十一節(jié)能源管理服務(wù) 一、節(jié)能措施 二、合理化建議 5第一節(jié)工程部組織架構(gòu)及崗位職責(zé)(一)工程部經(jīng)理崗位職責(zé)(1人)(1)審核和全面負(fù)責(zé)工程部整體工作；(2)負(fù)責(zé)工程部全面安全管理工作；(3)建立健全工程部的運(yùn)行和操作程序，確保整個(gè)項(xiàng)(4)建立年度的工程預(yù)算及設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)劃并予以6(5)審核各專(zhuān)業(yè)維修、保養(yǎng)材料、備件的申購(gòu)計(jì)劃及(6)制定設(shè)備運(yùn)行節(jié)能措施并安排實(shí)施；(7)負(fù)責(zé)建立工程部及全體人員崗位職責(zé)；(8)負(fù)責(zé)組織工程工作人員處理重大事故或設(shè)備故障，(9)負(fù)責(zé)審閱工程部各專(zhuān)業(yè)日?qǐng)?bào)、周報(bào)、月報(bào)及能源(10)負(fù)責(zé)審核工程部各專(zhuān)業(yè)月度物品采購(gòu)及緊急采(11)審查運(yùn)行報(bào)表，聽(tīng)取各專(zhuān)業(yè)主管的工作匯報(bào)，掌(12)負(fù)責(zé)大樓內(nèi)設(shè)施設(shè)備的操作運(yùn)行正常，制定部門(mén)(13)洽談和確定外包維護(hù)保養(yǎng)合同，監(jiān)督承包商的工作、進(jìn)度和質(zhì)量。做好對(duì)維保、維修合約(各系統(tǒng)、設(shè)備)(14)協(xié)調(diào)工程部與其他部門(mén)之間的工作關(guān)系。(二)工程經(jīng)理助理崗位職責(zé)(1人)7(1)協(xié)助工程部經(jīng)理工作，傳達(dá)工程部經(jīng)理的工作指(2)負(fù)責(zé)工程部月度預(yù)算的制定，并上報(bào)工程部經(jīng)理(3)配合工程部經(jīng)理監(jiān)督各專(zhuān)業(yè)重要工程設(shè)備故障的(4)負(fù)責(zé)監(jiān)督各專(zhuān)業(yè)設(shè)備日常巡檢及設(shè)備維修工作的(5)負(fù)責(zé)監(jiān)督專(zhuān)業(yè)主管對(duì)外包設(shè)備維保及施工改造項(xiàng)(6)負(fù)責(zé)監(jiān)督對(duì)外包設(shè)備維保及施工改造項(xiàng)目完成情(7)負(fù)責(zé)跟進(jìn)設(shè)備運(yùn)行能源控制及節(jié)能措施實(shí)施效果，(8)負(fù)責(zé)管理員工勞動(dòng)紀(jì)律，按制度進(jìn)行獎(jiǎng)懲；(9)負(fù)責(zé)工程部各專(zhuān)業(yè)階段性工作匯報(bào)(日?qǐng)?bào)、周報(bào)、(10)負(fù)責(zé)督促專(zhuān)業(yè)主管進(jìn)行工程部各項(xiàng)外包維保服務(wù)(11)負(fù)責(zé)審核工程部各專(zhuān)業(yè)年度培訓(xùn)計(jì)劃的制定及培8(12)完成工程部經(jīng)理臨時(shí)交給的其他工作。(三)主任工程師崗位職責(zé)(1)貫徹執(zhí)行國(guó)家的技術(shù)政策，開(kāi)展各項(xiàng)技術(shù)活動(dòng)，(2)全面貫徹公司、項(xiàng)目的質(zhì)量管理要求，執(zhí)行公司(3)負(fù)責(zé)配合項(xiàng)目預(yù)算招、投標(biāo)工作。(4)審定項(xiàng)目改造工程施工組織設(shè)計(jì)，審核施工方案、(5)做好并指導(dǎo)工程的圖紙會(huì)審及施工交底工作。(6)負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目二裝工程施工管理、技術(shù)質(zhì)量及技術(shù)(7)負(fù)責(zé)新技術(shù)、新工藝的推廣應(yīng)用，組織員工技術(shù)(8)聯(lián)絡(luò)、接待上級(jí)機(jī)關(guān)對(duì)本單位的技術(shù)檢查、核查(9)負(fù)責(zé)各專(zhuān)業(yè)的專(zhuān)業(yè)技術(shù)、質(zhì)量管理工作，核定維9(10)組織、參與故障的調(diào)查、分析和處理，提出處理(11)監(jiān)督檢查各班組自檢、互檢、交接檢工作，組織(12)在工程經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，對(duì)項(xiàng)目安全技術(shù)工作總負(fù)責(zé)。(13)認(rèn)真貫徹執(zhí)行國(guó)家安全生產(chǎn)方針、政策、法令、規(guī)程和上級(jí)的指示、決議，協(xié)助經(jīng)理做好安全方面的技術(shù)領(lǐng)導(dǎo)工作，并檢查執(zhí)行情況。(14)負(fù)責(zé)項(xiàng)目使用的設(shè)備、儀表等技術(shù)檢驗(yàn)的管理。(15)負(fù)責(zé)安全檢查，從技術(shù)措施方面提出改進(jìn)方法，(四)工程空調(diào)主管崗位職責(zé)1.說(shuō)明直接上級(jí)：工程副經(jīng)理2.崗位職責(zé)(1)負(fù)責(zé)大廈空調(diào)供冷、空調(diào)供暖、送排風(fēng)系統(tǒng)及各小型空調(diào)設(shè)備的正常運(yùn)行；(2)擬定空調(diào)專(zhuān)業(yè)各種維修、保養(yǎng)計(jì)劃并執(zhí)行；(3)做好空調(diào)專(zhuān)業(yè)與熱力公司等政府部門(mén)的聯(lián)系工作；(4)制定年度費(fèi)用預(yù)算；(5)負(fù)責(zé)空調(diào)專(zhuān)業(yè)對(duì)外設(shè)備分包合同的執(zhí)行工作；(6)組織、安排、處理空調(diào)專(zhuān)業(yè)突發(fā)性緊急事故及各(7)監(jiān)督大廈空調(diào)專(zhuān)業(yè)維修、保養(yǎng)及翻新改造各承包(8)擬定空調(diào)專(zhuān)業(yè)維修、保養(yǎng)的材料、備件的申購(gòu)計(jì)(9)負(fù)責(zé)空調(diào)設(shè)備用電及供暖用熱等能源統(tǒng)計(jì)工作，(10)負(fù)責(zé)本空調(diào)專(zhuān)業(yè)員工的技術(shù)培訓(xùn)工作；(11)監(jiān)督檢查空調(diào)專(zhuān)業(yè)員工勞動(dòng)紀(jì)律、考勤及考核工(12)監(jiān)督抽查空調(diào)專(zhuān)業(yè)人員的日常工作；(13)檢查空調(diào)專(zhuān)業(yè)工單處理情況，解決維修設(shè)備時(shí)的(14)負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)本專(zhuān)業(yè)與其他部門(mén)的日常工作；(15)完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)安排的其他工作任務(wù)。(五)工程強(qiáng)電主管崗位職責(zé)1.說(shuō)明(1)負(fù)責(zé)大廈空調(diào)供冷、空調(diào)供暖、送排風(fēng)系統(tǒng)及各(2)擬定空調(diào)專(zhuān)業(yè)各種維修、保養(yǎng)計(jì)劃并執(zhí)行；(3)做好空調(diào)專(zhuān)業(yè)與熱力公司等政府部門(mén)的聯(lián)系工作；(4)制定年度費(fèi)用預(yù)算；(5)負(fù)責(zé)空調(diào)專(zhuān)業(yè)對(duì)外設(shè)備分包合同的執(zhí)行工作；(6)組織、安排、處理空調(diào)專(zhuān)業(yè)突發(fā)性緊急事故及各(7)監(jiān)督大廈空調(diào)專(zhuān)業(yè)維修、保養(yǎng)及翻新改造各承包(8)擬定空調(diào)專(zhuān)業(yè)維修、保養(yǎng)的材料、備件的申購(gòu)計(jì)(9)負(fù)責(zé)空調(diào)設(shè)備用電及供暖用熱等能源統(tǒng)計(jì)工作，(10)負(fù)責(zé)本空調(diào)專(zhuān)業(yè)員工的技術(shù)培訓(xùn)工作；(11)監(jiān)督檢查空調(diào)專(zhuān)業(yè)員工勞動(dòng)紀(jì)律、考勤及考核工(12)監(jiān)督抽查空調(diào)專(zhuān)業(yè)人員的日常工作；(13)檢查空調(diào)專(zhuān)業(yè)工單處理情況，解決維修設(shè)備時(shí)的(14)負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)本專(zhuān)業(yè)與其他部門(mén)的日常工作；(15)完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)安排的其他工作任務(wù)。(六)弱電主管崗位職責(zé)9.各重大節(jié)假日前與保衛(wèi)部門(mén)配合對(duì)消防報(bào)警系統(tǒng)進(jìn)10.按計(jì)劃組織實(shí)施設(shè)備的維修保養(yǎng)，使設(shè)備完好率達(dá)到99%。11.100%的落實(shí)上級(jí)交辦的工作。(七)綜合專(zhuān)業(yè)主管崗位職責(zé)直接上級(jí)：工程副經(jīng)理直接下級(jí)：?jiǎn)T工2.崗位職責(zé)(1)負(fù)責(zé)大廈維護(hù)結(jié)構(gòu)設(shè)施、內(nèi)外玻璃幕墻、天花、墻面、地板及門(mén)窗鎖具等設(shè)施的維修、維護(hù)檢查，保證其安(2)負(fù)責(zé)擬定綜合維修專(zhuān)業(yè)各種維修、保養(yǎng)計(jì)劃并跟(3)負(fù)責(zé)做好綜合維修專(zhuān)業(yè)與相關(guān)政府部門(mén)的聯(lián)系工(4)負(fù)責(zé)制定綜合維修專(zhuān)業(yè)年度、月度費(fèi)用預(yù)算的編(5)負(fù)責(zé)綜合維修專(zhuān)業(yè)月度備件庫(kù)存情況統(tǒng)計(jì)并交工(6)負(fù)責(zé)組織、安排、處理突發(fā)性緊急事故綜合設(shè)施(7)負(fù)責(zé)監(jiān)督大廈綜合設(shè)施維修及翻新改造各承包商(8)負(fù)責(zé)綜合維修專(zhuān)業(yè)各項(xiàng)外包維保服務(wù)合同專(zhuān)業(yè)技術(shù)文件及施工改造簽報(bào)的編制，并上報(bào)工程部經(jīng)理審核；(9)負(fù)責(zé)綜合維修專(zhuān)業(yè)周期性工作匯報(bào)(日?qǐng)?bào)、周報(bào)、月報(bào)年鑒等)的編制，交工程文員匯總；(10)負(fù)責(zé)擬定綜合維修專(zhuān)業(yè)維修、保養(yǎng)的材料、備件(11)負(fù)責(zé)綜合維修專(zhuān)業(yè)員工的技術(shù)培訓(xùn)工作；(12)負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查綜合維修專(zhuān)業(yè)員工的紀(jì)律、考勤及(13)檢查綜合維修專(zhuān)業(yè)工單處理情況，并及時(shí)向部門(mén)(八)工程內(nèi)勤調(diào)度崗位職責(zé)(1)負(fù)責(zé)各類(lèi)文件的復(fù)印及收發(fā)。各種文件、材料的(2)對(duì)樓宇全部圖紙、資料分類(lèi)保管、編排目錄、日(3)負(fù)責(zé)采購(gòu)單的報(bào)批、跟蹤、存檔及現(xiàn)金報(bào)銷(xiāo)、支(4)負(fù)責(zé)工程部布告欄的定期公布、更換，確保所有(5)負(fù)責(zé)會(huì)議記錄，整理會(huì)議紀(jì)要并打印、發(fā)送；(6)對(duì)各部門(mén)或客人來(lái)工程部聯(lián)系工作人員要熱情接(7)迅速、熱情應(yīng)答來(lái)往電話(huà)，詳細(xì)記錄所有信息；(8)負(fù)責(zé)工程部考勤記錄和整理，上報(bào)有關(guān)部門(mén)；(9)建立備品備件和易損件的清單，并按要求執(zhí)行最高、最低儲(chǔ)備標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)儲(chǔ)備接近或達(dá)到最低標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，及時(shí)提(10)嚴(yán)格執(zhí)行物品驗(yàn)收入庫(kù)制度和領(lǐng)料單制度，做好備品備件和公用工具的管理制度；(11)完成領(lǐng)導(dǎo)交給的其它工作。三、工程服務(wù)人員行為規(guī)范(一)目的規(guī)范工程服務(wù)人員行為規(guī)范，提高服務(wù)技巧和服務(wù)水平，提升客戶(hù)滿(mǎn)意。(二)適用范圍適用于工程服務(wù)人員。(三)職責(zé)部門(mén)/崗位工作職責(zé)負(fù)責(zé)對(duì)本規(guī)范的貫徹、實(shí)施情況進(jìn)行檢查。工程部/全體員工工程部全體員工負(fù)責(zé)按該操作規(guī)程的具體實(shí)施。(四)工作程序1.儀容儀表行為規(guī)范要領(lǐng)不允許儀容儀表1.工作時(shí)間內(nèi)著本崗位規(guī)定制服及相關(guān)飾物，并保持制服干凈、平整，無(wú)明顯油污、破損、規(guī)范著大方，狀1.制服骯臟。2.滿(mǎn)臉疲倦，不2.對(duì)講機(jī)統(tǒng)一佩戴在身體右側(cè)腰帶上，對(duì)講時(shí)統(tǒng)一用左手持對(duì)3.工作期間應(yīng)保持積極良好的工具齊無(wú)精打采的樣3.冷淡，過(guò)分嚴(yán)肅或者是木訥的2.入戶(hù)維修服務(wù)規(guī)范服務(wù)工作內(nèi)容工作標(biāo)準(zhǔn)不允許見(jiàn)面溝通敲門(mén)：以溫和適中的方式敲門(mén)。每次連續(xù)敲三下每二次間隔時(shí)間不少于6-8秒，第一次敲門(mén)力度以業(yè)戶(hù)在客廳剛好能聽(tīng)到為宜，隨后可適當(dāng)加重。無(wú)人開(kāi)門(mén)時(shí)，在門(mén)口大聲喊叫。敲了一次門(mén)，無(wú)問(wèn)候面對(duì)客戶(hù)，第一句話(huà)應(yīng)是“您好，我是物業(yè)維修工某某(自己姓名),來(lái)為您維修**”中，面帶微笑，表語(yǔ)言不規(guī)范，隨便，比如：“我是搞維修的”等。溝通整個(gè)維修過(guò)程中，與業(yè)溝通注意禮貌用語(yǔ)坐在客戶(hù)工作戶(hù)溝通應(yīng)注意使用規(guī)范用語(yǔ)，表現(xiàn)出職業(yè)親和力；遇到問(wèn)題，要主動(dòng)征求業(yè)戶(hù)意見(jiàn)；維修人員作完成后，應(yīng)主動(dòng)征詢(xún)客戶(hù)意見(jiàn)，并按要求填寫(xiě)維修單，請(qǐng)客戶(hù)簽字認(rèn)可。謝謝、對(duì)不起、請(qǐng)等等”;態(tài)度真誠(chéng)溫和，面帶微笑表情自然；填寫(xiě)字送遞確認(rèn)單及簽字筆應(yīng)用雙手，身體自然輕微前傾，以示尊重。區(qū)域在客戶(hù)區(qū)域東張西望，亂摸客戶(hù)物品。服務(wù)完畢服務(wù)完畢后，應(yīng)主動(dòng)和經(jīng)修好，麻煩您檢查一下?！蓖瑫r(shí)做操作演示并介紹使用時(shí)應(yīng)注意事項(xiàng)?？蛻?hù)確認(rèn)后若滿(mǎn)意，應(yīng)若客戶(hù)有異議，服務(wù)人員應(yīng)盡量滿(mǎn)足客戶(hù)意主動(dòng)請(qǐng)客戶(hù)檢查主動(dòng)操作演示。請(qǐng)客戶(hù)簽字時(shí)語(yǔ)氣誠(chéng)虛心接受客戶(hù)提出的意見(jiàn)。主動(dòng)詢(xún)問(wèn)是否有其他需求。對(duì)客戶(hù)提出的不滿(mǎn)意進(jìn)行辯解。損壞客戶(hù)物品不起，我馬上處理好?！薄爸x謝，請(qǐng)問(wèn)還有其他事情需要幫忙嗎?”。道別工具箱(包)表面無(wú)明顯污跡，內(nèi)層清潔無(wú)異味；工具完好符合使用要求，表面無(wú)油污塵土。工作桌及椅子干凈整潔，無(wú)灰塵。辦公設(shè)備(電腦、電話(huà))干凈無(wú)污漬。(1)員工需在規(guī)定時(shí)間內(nèi)就餐。(2)員工餐廳僅供員工使用，除特殊情況外不得帶外(1)如遇客戶(hù)投訴或有任何咨詢(xún)及困難，員工必須高(2)應(yīng)認(rèn)真做好對(duì)客戶(hù)投訴事項(xiàng)的記錄，能解決的應(yīng)立刻協(xié)助解決，力求一步到位；不能當(dāng)場(chǎng)解決或超越自己職權(quán)范圍的，除書(shū)面記錄投訴細(xì)節(jié)同時(shí)應(yīng)向客戶(hù)致謝并對(duì)投訴(3)隨后及時(shí)向有關(guān)人員或部門(mén)反映。6.公司機(jī)密(1)未經(jīng)批準(zhǔn)，員工不得對(duì)涉及本公司級(jí)公司往來(lái)客戶(hù)的機(jī)密信息進(jìn)行發(fā)布、探查；出版文章、發(fā)表公開(kāi)演講；參與制作任何影片，出席任何廣播與電視節(jié)目的播放演說(shuō)，公司的一切有關(guān)文件及資料不得交給無(wú)關(guān)人員。以下內(nèi)容均被視為公司的保密資料：(2)公司往來(lái)客戶(hù)名單，客戶(hù)的業(yè)務(wù)、財(cái)務(wù)情況、商業(yè)機(jī)密，尚未公開(kāi)的報(bào)告及機(jī)密信息、公司資料庫(kù)內(nèi)的信息。(3)公司資料、所有設(shè)備、設(shè)施資料及圖紙等。(4)其他應(yīng)保密的資料。7.安全(1)下班前要認(rèn)真檢查，做好交接工作，消除安全隱患，確保物業(yè)及客戶(hù)生命財(cái)產(chǎn)安全。(2)謹(jǐn)防失火、失竊事件的發(fā)生。如發(fā)生事故苗頭或聞到異味，必須立即查找原因進(jìn)行處理并及時(shí)報(bào)告有關(guān)部(3)如發(fā)現(xiàn)有形跡可疑或不法行為的人或事，應(yīng)及時(shí)制止并報(bào)告有關(guān)部門(mén)。8.作息時(shí)間(1)執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)工時(shí)制和綜合計(jì)算工時(shí)制的員工，作息(2)若員工需調(diào)換或更改上班時(shí)間，必須得到項(xiàng)目負(fù)(3)員工曠工、拒絕在指定上班時(shí)間工作及遲到早退(一)部門(mén)規(guī)章制度8.員工因病、因事不能前來(lái)上班，要在事先或早期8:00時(shí)前告知部門(mén)經(jīng)理，否則要以曠工處理。(二)工程部值班制度時(shí)間表”,每月由經(jīng)理將下月的值班人員名單列出，于月底7.當(dāng)班人員不得利用工作之便用值班電話(huà)擅自打私人(三)工程部交接班制度完成5分鐘到崗接班。(1)經(jīng)理未到或未經(jīng)主管同意指定合適的代班人時(shí)；(2)設(shè)備故障影響運(yùn)行或影響營(yíng)業(yè)時(shí)；(3)接班人員有醉酒現(xiàn)象或神志不清而又一時(shí)無(wú)其他(四)庫(kù)房管理制度(1)庫(kù)房是物品保管重地，除庫(kù)房管理人員、因業(yè)務(wù)(2)因工作需要進(jìn)入的人員，除庫(kù)管員外，任何人不(3)任何進(jìn)入庫(kù)房人員不得攜帶火種，嬉戲打鬧，大(4)任何人進(jìn)入倉(cāng)庫(kù)不得私自拿取倉(cāng)庫(kù)物品，必須服(5)庫(kù)房?jī)?nèi)存放的易燃易爆物品必須采取相應(yīng)措施，符合消防規(guī)定，并按倉(cāng)庫(kù)面積每50平方米配置4KG干粉滅(6)庫(kù)房?jī)?nèi)不得存放私人物品，如確實(shí)需要臨時(shí)存放(7)對(duì)違反以上規(guī)定者將視情節(jié)輕重給予處罰。(1)物品入庫(kù)制度是為了確保采購(gòu)物品的質(zhì)量，及時(shí)(2)物品入庫(kù)時(shí)需要登記日期、名稱(chēng)、數(shù)量、品種規(guī)(3)物品入庫(kù)時(shí)，倉(cāng)管員須開(kāi)箱檢驗(yàn)所購(gòu)物品的數(shù)量、(4)庫(kù)房管理員應(yīng)對(duì)入倉(cāng)的物品進(jìn)行分堆存放，編號(hào)、(5)大型設(shè)備設(shè)施、以及磚、水泥、沙等物品不需要(1)物品領(lǐng)用指除工具以外的備件、低值易耗品的領(lǐng)(2)物品領(lǐng)用實(shí)行按單領(lǐng)取，在領(lǐng)取時(shí)要憑報(bào)修單上(3)如領(lǐng)用的物品在使用過(guò)程中有剩余的情況，領(lǐng)用(4)如在緊急情況下，可先進(jìn)行領(lǐng)用，事后補(bǔ)辦相關(guān)(5)領(lǐng)用物品時(shí)；除維修組及相關(guān)管理人員外，其他(1)物品盤(pán)點(diǎn)制度是為了確保公司的物品與賬面相符，保證公司物品的使用正規(guī)化，是確保資產(chǎn)不流失的有效方(2)為及時(shí)反映公司各部門(mén)物品的數(shù)量及使用狀況，(3)倉(cāng)管員在盤(pán)點(diǎn)過(guò)程中要制訂常用易耗物品的最低(五)工程部工具管理制度2.所有工具保管人必須認(rèn)真負(fù)責(zé)并保持工具的完好及確使用工具、不愛(ài)護(hù)工具者，將在個(gè)人當(dāng)月績(jī)效考核中扣1到5分，凡因此造成工具損壞者，將在個(gè)人當(dāng)月績(jī)效考核中扣1到5分，凡因此造成工具損壞者，將按工具原價(jià)賠償。6.公用工具的借用，必須執(zhí)行公用工具的臨時(shí)借用辦10.要愛(ài)惜使用，工具按規(guī)定的使用年限到期時(shí)，無(wú)論(六)工程部維修間管理制度4.設(shè)備維修過(guò)程中使用的零配件以及維修產(chǎn)生的垃圾(七)鑰匙管理辦法(八)工程部有毒有害物品管理制度(九)設(shè)備、設(shè)施管理制度(1)加強(qiáng)設(shè)備、設(shè)施的管理工作是公司提高服務(wù)質(zhì)量、(2)公司設(shè)備、設(shè)施管理必須采用先進(jìn)的科學(xué)管理方(3)公司的工程部對(duì)轄區(qū)的主要設(shè)備和設(shè)施的安裝、(4)公司設(shè)備設(shè)施管理必須執(zhí)行“預(yù)防為主，維修保(5)所有設(shè)備、設(shè)施在全過(guò)程管理中，要認(rèn)真貫徹設(shè)(6)對(duì)設(shè)備管理和操作及維修人員要進(jìn)行多層次、多渠道的專(zhuān)業(yè)技術(shù)和管理知識(shí)的培訓(xùn)教育，不斷提高業(yè)務(wù)技(7)要嚴(yán)格執(zhí)行特殊工種持證上崗操作制度。凡從事(1)工程部對(duì)所有設(shè)備除加強(qiáng)日常運(yùn)轉(zhuǎn)的保養(yǎng)和一、1)經(jīng)預(yù)測(cè)，繼續(xù)大修后技術(shù)性能不能滿(mǎn)足(工作)要2)設(shè)備老化、技術(shù)性能落后、耗能高、效率低、經(jīng)濟(jì)3)經(jīng)修理雖能恢復(fù)精度，但不如更新來(lái)得經(jīng)濟(jì)的；4)嚴(yán)重影響安全，又無(wú)法改造，繼續(xù)使用可能引起事5)嚴(yán)重污染環(huán)境、危害人體健康，進(jìn)行改造又不經(jīng)濟(jì)6)自制設(shè)備經(jīng)長(zhǎng)時(shí)間生產(chǎn)驗(yàn)證或技術(shù)鑒定達(dá)不到工藝(工作)要求的；7)因建筑物改建或工藝布局改變必須拆除又無(wú)法利用8)其他應(yīng)淘汰的設(shè)備。(2)申請(qǐng)?jiān)O(shè)備報(bào)廢后，由使用部門(mén)提出，經(jīng)工程部技(3)每年末工程部要對(duì)各種設(shè)備進(jìn)行一次盤(pán)點(diǎn)清查，(1)為保證設(shè)備的正常、安全運(yùn)行，凡實(shí)行三班制運(yùn)(2)當(dāng)班設(shè)備操作人員下班前必須做好設(shè)備和周?chē)h(huán)(3)接班人員發(fā)現(xiàn)上一班清潔工作未做好，有權(quán)拒絕(4)接班人員必須提前15分鐘到達(dá)本崗位接班，對(duì)上(5)交接班中，如發(fā)現(xiàn)設(shè)備損壞或有異常情況，應(yīng)由(6)交接班雙方在運(yùn)行和交接班記錄上簽字后雙方即接班時(shí)間15分鐘，由接班者負(fù)責(zé)。(1)為了保證設(shè)備正常運(yùn)行，各部門(mén)對(duì)生產(chǎn)過(guò)程中所(2)設(shè)備事故的范圍：非正常性設(shè)備損壞造成部分停(3)下列情況可不作設(shè)備事故：1)設(shè)備發(fā)生故障，經(jīng)事先檢查發(fā)現(xiàn)需單機(jī)停機(jī)檢修，2)新設(shè)備安裝后，設(shè)備更新改造和設(shè)備進(jìn)行大修后，在試運(yùn)行階段中發(fā)生設(shè)備事故，不作設(shè)備事故處理，但一經(jīng)正式驗(yàn)收并投入正常運(yùn)行后發(fā)生的事故仍按設(shè)備事故處理；3)停機(jī)檢修后的設(shè)備未做正式交接簽字，如發(fā)生事故，可不作設(shè)備事故處理。(4)設(shè)備事故分責(zé)任事故和非責(zé)任事故。1)非責(zé)任事故：非人力所能抗拒和消除的自然災(zāi)害所造成的事故。2)責(zé)任事故：凡屬違章操作，維修保養(yǎng)不良及人為過(guò)(5)設(shè)備事故的處理原則：公司安全管理人員和各部門(mén)設(shè)備、設(shè)施管理人員要經(jīng)常進(jìn)行監(jiān)督檢查，加強(qiáng)對(duì)操作、檢修人員進(jìn)行安全技術(shù)和預(yù)防事故的教育，提高責(zé)任心和技術(shù)水平，嚴(yán)防設(shè)備事故的發(fā)生。發(fā)生了設(shè)備事故和人身傷亡事故，必須立即向工程部經(jīng)理、公司領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告，任何人不允許隱瞞事故，對(duì)事故隱瞞者必須追究責(zé)任。事故處理必須貫徹“三不放過(guò)”原則(即事故原因未清不放過(guò)；事故責(zé)任人和群眾未受到教育不放過(guò)；沒(méi)有采取防范措施不放過(guò))。對(duì)事故責(zé)任者要根據(jù)事故性質(zhì)給予經(jīng)濟(jì)處罰、行政處分直至追5.設(shè)備臺(tái)賬和檔案管理設(shè)備臺(tái)賬、設(shè)備賬冊(cè)和設(shè)備檔案是設(shè)備管理的基礎(chǔ)，建立設(shè)備臺(tái)賬和檔案統(tǒng)稱(chēng)為設(shè)備建檔。(1)建檔設(shè)備的范圍：?jiǎn)闻_(tái)設(shè)備價(jià)值在2000元以上的都要單獨(dú)建檔。價(jià)值低于2000元的設(shè)備，原則上不建檔，歸入一般固定資產(chǎn)登記范疇；有些設(shè)備雖然低于2000元，但卻是關(guān)鍵設(shè)備或主要(2)設(shè)備臺(tái)賬：(3)設(shè)備賬冊(cè)應(yīng)按要求建立設(shè)備賬冊(cè)，做到賬物相符，(十)安全生產(chǎn)管理制度在提高企業(yè)效益的前提下，積極發(fā)動(dòng)職工開(kāi)展技術(shù)革(1)協(xié)助公司安全生產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)小組推行本單位的安全生(2)負(fù)責(zé)制定公司和本部門(mén)安全生產(chǎn)工作計(jì)劃，并定期檢查計(jì)劃的完成情況，認(rèn)真做好各種安全生產(chǎn)管理記錄。(3)組織、協(xié)助制定或完善各級(jí)安全生產(chǎn)崗位責(zé)任制和各種機(jī)械設(shè)備的安全操作規(guī)程，并對(duì)這些制度、規(guī)程的貫徹執(zhí)行情況定期進(jìn)行監(jiān)督檢查。(4)定期對(duì)公司工作場(chǎng)所進(jìn)行安全檢查，并協(xié)助解決問(wèn)題，特別對(duì)易燃易爆等危險(xiǎn)場(chǎng)所和各種機(jī)械設(shè)備作重點(diǎn)檢查，查出的事故隱患應(yīng)定人、定措施、限期整改。(5)發(fā)生重大設(shè)備事故和工傷事故要及時(shí)報(bào)告上級(jí)主管部門(mén)，并協(xié)助有關(guān)人員參加調(diào)查和處理，同時(shí)要提出防止事故的措施，按期實(shí)現(xiàn)。(6)做好季節(jié)性的安全生產(chǎn)、勞動(dòng)保護(hù)工作，并按規(guī)定督促職工合理使用個(gè)人防護(hù)用品，認(rèn)真做好防汛防臺(tái)、防暑降溫、防寒保暖和安全用電等工作。(7)做好外來(lái)施工人員的安全管理工作。(8)督促有關(guān)部門(mén)做好女職工的特殊勞動(dòng)保護(hù)工作。3.安全生產(chǎn)檢查(1)公司安全生產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)小組每周進(jìn)行一次安全檢查，督促檢查各部門(mén)安全生產(chǎn)開(kāi)展的情況。(2)對(duì)檢查出的隱患及不安全因素，應(yīng)定人、定措施、限期整改，如發(fā)現(xiàn)重大的事故隱患，檢查人員有權(quán)指令停止生產(chǎn)(或作業(yè)),并立即報(bào)告領(lǐng)導(dǎo)按公司規(guī)定處理。(3)針對(duì)公司的特點(diǎn)以及季節(jié)變化情況，對(duì)安全用電、防暑降溫、防汛防臺(tái)、防寒保暖等工作，進(jìn)行預(yù)防性的季節(jié)(1)開(kāi)展經(jīng)常性的安全生產(chǎn)檢查工作，以查制度、查(2)職工在工作中要嚴(yán)格執(zhí)行公司的各項(xiàng)規(guī)章制度和(3)發(fā)現(xiàn)事故隱患要及時(shí)加以整改，并做好整改記錄。(4)事故隱患一般要求當(dāng)天給予整改，凡事故隱患或(1)高處作業(yè)的基本定義：1)高處作業(yè)：凡在墜落高度基準(zhǔn)面2m以上(含2m)有2)墜落高度基準(zhǔn)面：通過(guò)最低墜落著落點(diǎn)的水平面，3)最低墜落著落點(diǎn)：在作業(yè)位置可能落到最低點(diǎn)，稱(chēng)4)高處作業(yè)高度：作業(yè)區(qū)各作業(yè)位置相應(yīng)墜落高度基準(zhǔn)面之間的垂直距離最大值，稱(chēng)為該作業(yè)區(qū)的高處作業(yè)高(2)高處作業(yè)的級(jí)別：1)高處作業(yè)高度在2m時(shí)，稱(chēng)為一級(jí)高處作業(yè)。2)高處作業(yè)高度在5m時(shí)，稱(chēng)為二級(jí)高處作業(yè)。3)高處作業(yè)高度在6m一30m時(shí)，稱(chēng)為三級(jí)高處作業(yè)。4)高處作業(yè)高度在30m以上，稱(chēng)為特級(jí)高處作業(yè)。(3)高處作業(yè)的種類(lèi)和特殊高處作業(yè)的類(lèi)別：高處作業(yè)的種類(lèi)分為一般高處作業(yè)和特殊高處作業(yè)兩1)在陣風(fēng)風(fēng)力六級(jí)以上的情況下進(jìn)行高處作業(yè)，稱(chēng)為2)在高溫或低溫環(huán)境下進(jìn)行的高處作業(yè)，稱(chēng)為異溫高3)降雪時(shí)進(jìn)行的高處作業(yè)，稱(chēng)為雪天高處作業(yè)。4)降雨時(shí)進(jìn)行的高處作業(yè)，稱(chēng)為雨天高處作業(yè)。5)室外完全采用人工照明進(jìn)行的高處作業(yè)，稱(chēng)為夜間6)在接近或接觸帶電體條件下進(jìn)行的高處作業(yè)，統(tǒng)稱(chēng)7)在無(wú)立足點(diǎn)或無(wú)單靠立足點(diǎn)的條件下進(jìn)行高處作業(yè)，8)對(duì)突然發(fā)生的各種災(zāi)害事故進(jìn)行搶救的高處作業(yè)稱(chēng)9)除特殊高處作業(yè)外的高處作業(yè)，稱(chēng)為一般高處作業(yè)。(4)審批手續(xù)和要求(5)高處作業(yè)審批范圍和權(quán)限1)登高在石棉瓦、纖維板瓦、玻璃鋼瓦、油毛氈屋或棚以及長(zhǎng)期被酸霧腐蝕和年久失修的房屋，登高二人以上(含二人),或登高2m以上(含2m)必須經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。2)登高一人在2m以下，由工程部領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。3)電工登高一人在2m以上，由電工主管批準(zhǔn)。4)審批者必須對(duì)安全負(fù)責(zé)，應(yīng)深入現(xiàn)場(chǎng)落實(shí)防護(hù)措施，5)登高作業(yè)審批表由安全管理人員簽單，經(jīng)有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)(6)高處作業(yè)人員遇有下列情況不準(zhǔn)進(jìn)行作業(yè)：1)作業(yè)人員患有心臟病、高血壓、癲癇病、精神病、視力低差(近視600度)等禁忌癥者；2)未按規(guī)定辦理登高作業(yè)審批表的；3)露天遇雨、雷電、大霧、嚴(yán)重冰凍、下雪和6級(jí)大4)沒(méi)帶安全帽，沒(méi)系安全帶和無(wú)人在場(chǎng)監(jiān)護(hù)的；5)腳手架、梯子、跳板等登高用具不符合安全要求的；6)穿皮鞋、塑料底鞋、拖鞋及攜帶笨重工具的；7)平臺(tái)沒(méi)有固定防護(hù)欄，夜間沒(méi)有足夠照明的；8)臨時(shí)性設(shè)備與建筑物之間的通道跳板沒(méi)有足夠的寬9)石棉瓦、纖維瓦、油毛氈、玻璃鋼瓦長(zhǎng)期被酸霧腐10)高處作業(yè)周?chē)碾娫淳€(xiàn)沒(méi)有絕緣遮攔；被登高的大(7)高處作業(yè)人員必須做到的安全要求：2)必須戴好安全帽，帽帶必須扣好。不準(zhǔn)酒后作業(yè)；3)在離地面2m以上(含2m),無(wú)固定欄桿的高處作業(yè)時(shí)，必須使用安全帶(電工調(diào)換照明燈、熔絲除外，但使用4)作業(yè)面上下不準(zhǔn)同時(shí)垂直作業(yè)；5)未經(jīng)檢查的簡(jiǎn)易屋面、玻璃棚、屋檐口、墻頂不準(zhǔn)6)凡拆下的實(shí)物、需要安裝的零部件和工具必須用專(zhuān)7)竹梯嚴(yán)禁兩人同時(shí)攀登或站立作業(yè)；8)高處作業(yè)地段，必須用紅白旗或紅白帶劃出禁戒線(xiàn)，9)站在竹梯上操作時(shí)，梯子底腳應(yīng)裝置防滑墊物，梯子與地面的角度保持60左右。(8)需要經(jīng)常在登高操作中使用的機(jī)械設(shè)備、空中管(9)使用竹梯和人字梯的要求：1)梯子腳應(yīng)有防滑裝置(勞動(dòng)車(chē)外胎包腳),人字梯中2)竹梯上端加一根牢固的備用繩，使用時(shí)要用繩子系3)梯子不能有缺檔、開(kāi)裂和霉?fàn)€、蟲(chóng)蛀現(xiàn)象，如有上4)人字梯中間兩側(cè)應(yīng)有長(zhǎng)鐵鉤鉤牢，防止突然張開(kāi)或5)梯子長(zhǎng)度不夠時(shí)，不能用凳子、臺(tái)子、箱子、桶等6)梯子與地面的夾角以60度為宜，兩腳受力面必須均7)竹梯子必須專(zhuān)人扶牢，扶梯子的人不得離開(kāi)崗位；(1)為了防止火災(zāi)和爆炸事故的發(fā)生，公司必須制訂(2)在禁止區(qū)域動(dòng)火，必須提前24小時(shí)向安全部門(mén)書(shū)(3)安全部門(mén)接到書(shū)面申請(qǐng)后，應(yīng)派專(zhuān)職人員到實(shí)地(4)動(dòng)火期間安全部門(mén)要指定專(zhuān)職人員進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)護(hù)，(5)操作人員必須經(jīng)過(guò)培訓(xùn)并持有勞動(dòng)局下發(fā)的有效(1)員工在生產(chǎn)過(guò)程和工作過(guò)程中發(fā)生的傷亡事故，(2)凡輕傷事故歇工在一個(gè)工作日以上者，必須按規(guī)(3)發(fā)生事故后，應(yīng)按照“三不放過(guò)”的原則(事故過(guò)，沒(méi)有防范措施不放過(guò))做好事故的處理工作。(4)如發(fā)生重大傷亡事故，必須保持現(xiàn)場(chǎng)，并立即報(bào)(5)雖未造成重大事故，但己構(gòu)成險(xiǎn)肇事故，應(yīng)組織(6)對(duì)違反安全操作制度，不遵守有關(guān)規(guī)定而發(fā)生事第二節(jié)設(shè)備維修維護(hù)規(guī)定物業(yè)部員工必須樹(shù)立“一切服從經(jīng)營(yíng)需要，服務(wù)第一”的思想，為營(yíng)業(yè)部門(mén)做好后勤保障工作，其維修必須做到計(jì)劃性檢修與日常維修相結(jié)合，并且加大計(jì)劃性檢修力度，確保設(shè)備設(shè)施處于良好的運(yùn)轉(zhuǎn)狀態(tài)。員工在維修過(guò)程中必須做1.維修工作完畢后，必須清除因工作拆下的垃圾，帶走自備的設(shè)備工具，通知保潔部進(jìn)行衛(wèi)生清理工作。2.嚴(yán)禁酒后工作，嚴(yán)禁維修人員在客房、餐飲、公共區(qū)域工作中吸煙、席地而塵、閑聊、大聲喧嘩等不良現(xiàn)象。3.嚴(yán)禁在工作中利用床、門(mén)、窗、椅、面盆臺(tái)、馬桶等設(shè)備用具進(jìn)行登高作業(yè)。4.維修時(shí)嚴(yán)禁用污手觸摸墻面、頂棚及用具，以防污染。5.嚴(yán)禁在地面作業(yè)時(shí)將工具、材料等擺放在地毯上，應(yīng)放在自帶的墊布上，避免污染環(huán)境。6.公共區(qū)域的維修，非特殊情況應(yīng)安排在夜間操作，以免打擾顧客。(一)租戶(hù)維修(萬(wàn)能工維修)1.租戶(hù)維修原則上由萬(wàn)能工全面負(fù)責(zé)。2.對(duì)樓層公共區(qū)域每天巡視，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)維修。3.與租戶(hù)聯(lián)系落實(shí)檢修計(jì)劃，做到每個(gè)月對(duì)公共區(qū)域系統(tǒng)性地檢修一遍。4.局部出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)，由服務(wù)臺(tái)負(fù)責(zé)直接與值班主管聯(lián)系，維修工接到電話(huà)后于10分鐘內(nèi)趕到維修地點(diǎn)及時(shí)維修。(二)日常報(bào)修1.使用部門(mén)根據(jù)設(shè)備設(shè)施或裝飾部位的損壞情況正確3.維修人員接到維修單后準(zhǔn)備維修材料并在15分鐘內(nèi)6.下班前填寫(xiě)好工作日?qǐng)?bào)表，連同維修單交總調(diào)度存7.對(duì)于電話(huà)報(bào)修(緊急維修),維修人員應(yīng)于5分鐘內(nèi)(三)不影響正常營(yíng)業(yè)的設(shè)備維修保養(yǎng)：1.物業(yè)科長(zhǎng)根據(jù)設(shè)備設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)制度制定月度、季3.在停機(jī)進(jìn)行維修保養(yǎng)前要根據(jù)設(shè)備的運(yùn)行狀況由分級(jí)負(fù)責(zé)人制定維修保養(yǎng)方案，需要更換零部件的要提前申5.設(shè)備維修保養(yǎng)后要進(jìn)行調(diào)試，由空載直至帶負(fù)荷運(yùn)(四)影響正常營(yíng)業(yè)的施工(停水、停電、?？照{(diào)、公共場(chǎng)所施工、重要設(shè)備停臺(tái)維修)(五)設(shè)備故障處理(緊急搶修)1.物業(yè)部長(zhǎng)組織有關(guān)人員根據(jù)故障情況制定緊急搶修及協(xié)調(diào)方案報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)。2.根據(jù)緊急搶修方案，準(zhǔn)備材料按照重大故障、較大故障和一般故障分級(jí)負(fù)責(zé)的原則，分別由部長(zhǎng)、科長(zhǎng)、主管組3.搶修過(guò)程中，部長(zhǎng)必須現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)監(jiān)督，在確保質(zhì)量的情況下盡量縮短搶修時(shí)間，以減少對(duì)營(yíng)業(yè)的影響。4.搶修完成后立即通知使用部門(mén)，并報(bào)告分管總經(jīng)理。5.搶修完成后由組織搶修負(fù)責(zé)人形成文字材料存入設(shè)三、供電系統(tǒng)維修維護(hù)(一)維護(hù)工作有以下幾項(xiàng)規(guī)定：1.觀察總盤(pán)上的各類(lèi)儀表、電壓是否正常，使用電流的變化情況，高峰用電時(shí)的電流數(shù)值，三相電流是否平衡，對(duì)照值班記錄檢查分析有無(wú)差異。2.核對(duì)各個(gè)支路的實(shí)際負(fù)荷是否與其裝設(shè)的保護(hù)元件整定值相符合。(按規(guī)定采用熱元件時(shí)，整定值應(yīng)為負(fù)荷電流的1-1.5倍，采用熔絲時(shí)，按負(fù)荷電流的1.25-1.5倍選3.配電箱內(nèi)固定是否固定、箱內(nèi)器件是否完好無(wú)損，各閘具的接頭有無(wú)松動(dòng)，作是否靈活，刀刃和接點(diǎn)有無(wú)燒傷，導(dǎo)級(jí)絕緣是否老化、變脆，熔斷器有無(wú)燒痕。4.導(dǎo)級(jí)絕緣是否良好，(用兆歐表遙測(cè)絕緣電阻值、低壓級(jí)路應(yīng)不低于0.5兆歐)各類(lèi)絕緣是否老化，各接頭處有5.各種地極的接地電阻十分符合規(guī)定(防雷接地10歐以下，保護(hù)接地4歐以下)接地螺栓有無(wú)松動(dòng)，接地導(dǎo)級(jí)有(二)防雷裝置的一般要求：3.接地裝置：接地裝置是埋在地下的接地導(dǎo)體(即水平連接級(jí)),和垂直打入地內(nèi)的接地體的總稱(chēng)，其作用是把雷要求而定，通常在4歐姆以下。(1)所有巡檢都應(yīng)有翔實(shí)的記錄。(2)公共地方的照明燈要定期更換。(3)公共地方的電源插座、接級(jí)盒箱等有無(wú)脫落和缺(4)電梯應(yīng)堅(jiān)持自保、月保、季保、年保制度。(5)消防及噴淋電機(jī)須三個(gè)月進(jìn)行一次試運(yùn)行，煙感檢測(cè)，其接地電阻一般應(yīng)為5歐姆。給排水系統(tǒng)是指房屋的冷熱水管道、閥門(mén)、水箱(蓄水(2)水箱清洗消毒：水箱會(huì)由于異物進(jìn)入、水泵銹蝕1)水箱定期消毒：水箱清洗一般每半年進(jìn)行一次，每2)泵房也是水質(zhì)兩次污染的主要關(guān)節(jié)點(diǎn)。一般泵房生(1)由機(jī)電人員負(fù)責(zé)監(jiān)控、定期保養(yǎng)、維修、清潔、泵房及地下池，消防系統(tǒng)的全部機(jī)電設(shè)備定時(shí)進(jìn)行巡回檢(2)由機(jī)電人員管理水泵房?jī)?nèi)機(jī)電設(shè)備，無(wú)關(guān)人員不(3)消防泵、生活泵、恒壓泵、污水泵的選擇位置與(4)保證生活供水泵的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，定期檢查泵的運(yùn)轉(zhuǎn)(5)消防泵每月運(yùn)轉(zhuǎn)一次(10分鐘),以保持正常運(yùn)轉(zhuǎn)，(6)每周打掃一次水泵房衛(wèi)生，泵及管道每半月清洗(7)操作人員在2米以上搶修設(shè)備(包括開(kāi)關(guān)、閥門(mén)等),必須戴好安全帽，扶梯要有防滑措施，要有人扶擋。4.變配電房應(yīng)每年一次預(yù)防性電氣試驗(yàn)，試驗(yàn)報(bào)告(包括變壓器油絕緣試驗(yàn)報(bào)告)均應(yīng)妥善管存檔。5.變配電房停送電應(yīng)嚴(yán)格遵照“低規(guī)”,規(guī)定按倒閘操(1)事故原因不查清不放過(guò)。(2)缺乏切實(shí)有效的防范措施不放過(guò)。(3)缺乏常備不懈的應(yīng)急彌補(bǔ)措施不放過(guò)。(4)事故責(zé)任人和員工未受到教育不放過(guò)。5.施工安裝由工程部及使用部門(mén)負(fù)責(zé)人驗(yàn)收合格后填(1)主要設(shè)備非常操作的開(kāi)停、調(diào)整及其他異常情況。(2)設(shè)備出現(xiàn)故障或停機(jī)搶修。(3)零部件更換及處理。(4)維修人員的工作去向，客戶(hù)維修材料的領(lǐng)用。(5)運(yùn)行人員暫時(shí)離崗。(6)對(duì)外班組及上級(jí)聯(lián)系。2.下列情況必須報(bào)告給技術(shù)主管(工程師):(1)重點(diǎn)設(shè)備非正常操作的啟停、調(diào)整及其他異常情(2)采用新的運(yùn)行方式。(3)重點(diǎn)設(shè)備發(fā)生故障或停機(jī)搶修。(4)系統(tǒng)故障及搶修。(5)重要零部件的更換及處理加工改造。(6)工具、備件、公共維修材料領(lǐng)用。(7)員工加班、調(diào)班、補(bǔ)休、請(qǐng)假。(1)重點(diǎn)設(shè)備發(fā)生故障或停機(jī)修理。(2)影響大廈運(yùn)行的設(shè)備故障或施工。(3)系統(tǒng)運(yùn)行方式的重大改變。(4)重點(diǎn)設(shè)備零部件更換、修理外委加工。(5)系統(tǒng)及主要設(shè)備的技術(shù)改造。(6)系統(tǒng)或設(shè)備的增改工程及外委施工。(7)技術(shù)骨干、領(lǐng)班以上人員崗位調(diào)整及班組組織結(jié)(8)員工一天以上的請(qǐng)假，領(lǐng)班以上員工的補(bǔ)休、換控制在40度以下，配備滅火器材、水鞋、膠手套等，各標(biāo)6.配電房?jī)?nèi)設(shè)備和線(xiàn)路改變要經(jīng)工程維修副經(jīng)理和服(一)短路防范規(guī)程(二)帶負(fù)荷規(guī)程1.空調(diào)系統(tǒng)的日常管理工作由值班人員負(fù)責(zé)運(yùn)行操作3.值班人員必須經(jīng)常巡視檢查空調(diào)系統(tǒng)所有機(jī)電設(shè)備改變運(yùn)行操作規(guī)程的規(guī)定；6.空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行期間發(fā)現(xiàn)有不正?，F(xiàn)象時(shí)，值班人員應(yīng)立即向技術(shù)保障班班長(zhǎng)報(bào)告，由班長(zhǎng)組織專(zhuān)業(yè)人員進(jìn)行檢查十五、水泵房管理規(guī)定1.值班人員應(yīng)對(duì)水泵房進(jìn)行日常巡視，檢查水泵、管道接頭和閥門(mén)有無(wú)滲漏水；2.經(jīng)常檢查水泵控制柜的指示、觀察水泵壓力表指示、在正常情況下，生活水泵、消防水泵、噴淋泵、潛水泵的選擇開(kāi)關(guān)應(yīng)置于自動(dòng)位置；3.生活水泵規(guī)定每星期至少輪換使用一次，消防泵每月自動(dòng)和手動(dòng)操作試機(jī)一次，確保消防泵在事故狀態(tài)下能正常4.泵房每星期由責(zé)任人打掃一次，確保泵房地面和設(shè)備5.水池觀察孔應(yīng)加防蟲(chóng)網(wǎng)并上鎖，鑰匙由值班人員管理；透氣管應(yīng)用紗布包扎，以防雜物掉入水地中；6.按照水泵保養(yǎng)要求定期對(duì)其進(jìn)行維修保養(yǎng)；7.保證水泵房的通風(fēng)、照明以及應(yīng)急燈在停電狀態(tài)下的十六、地下排污系統(tǒng)管理規(guī)定1.地下排污系統(tǒng)由工程維修機(jī)電部給排水技工負(fù)責(zé)管入的(廠(chǎng)家保修人員，外包維修人員等)需辦理手續(xù)，由指3.風(fēng)機(jī)房在維修中如使用易燃材料，必須采取防火措2.交接班時(shí)間，在接班人員未到崗或交接手續(xù)不齊全4.電源干線(xiàn)等變配電設(shè)備、設(shè)施上進(jìn)行工作必須設(shè)專(zhuān)人5.維修后，各專(zhuān)業(yè)工程師負(fù)責(zé)檢查工作，確認(rèn)后方可投6.嚴(yán)禁在處于工作狀態(tài)的機(jī)電設(shè)備、設(shè)施上進(jìn)行工作。7.遇到重大問(wèn)題迅速上報(bào)消防責(zé)任人。8.消防監(jiān)控出現(xiàn)報(bào)警信號(hào)，立即核實(shí)信號(hào)真?zhèn)吻闆r，如屬火災(zāi)報(bào)警，按消防滅火應(yīng)急程序處理；如屬誤報(bào)應(yīng)及時(shí)復(fù)二十、動(dòng)火審批管理規(guī)定1.凡進(jìn)入的任何部位動(dòng)火作業(yè)的必須辦理動(dòng)火申請(qǐng)手2.承擔(dān)施工單位的部門(mén)和業(yè)主，必須在動(dòng)火前向消防主管領(lǐng)取《動(dòng)火作業(yè)審批表》,詳細(xì)說(shuō)明動(dòng)火事由、動(dòng)火部門(mén)、起止時(shí)間、范圍、采取的防范措施，并經(jīng)消防主管審批。大型動(dòng)火作業(yè)要經(jīng)公安消防部門(mén)同意，領(lǐng)取動(dòng)火許可證后方可3.動(dòng)火施工現(xiàn)場(chǎng)，施工人員必須遵守動(dòng)火作業(yè)安全規(guī)定，動(dòng)火前要清理現(xiàn)場(chǎng)，保證周?chē)鸁o(wú)易燃物，并配有一定數(shù)4.用電焊機(jī)作業(yè)的焊機(jī)地線(xiàn)不得接在易燃易爆的設(shè)備5.動(dòng)火作業(yè)過(guò)程中，發(fā)生事故時(shí)，必須馬上采取措施處5.技術(shù)保障班每月組織設(shè)備及設(shè)備房清潔衛(wèi)生檢查評(píng)(一)目的(二)適用范圍設(shè)備機(jī)房(包括：高壓配電室、制冷機(jī)房、熱力機(jī)房、(三)職責(zé)單位/崗位工作職責(zé)工程部/專(zhuān)業(yè)主管?chē)?yán)格負(fù)責(zé)監(jiān)督、跟進(jìn)、落實(shí)。工程部/專(zhuān)業(yè)員工(四)工作程序10.允許參觀者進(jìn)入機(jī)房重地，必須在進(jìn)入機(jī)房《重點(diǎn)11.登記內(nèi)容：簽字者姓名、工作單位、來(lái)訪(fǎng)目的、進(jìn)第三節(jié)設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程相間電壓10KV。(一)操作準(zhǔn)備工作(二)高壓合閘程序1.首先確認(rèn)所操作的斷路器位置，送電段母線(xiàn)無(wú)人工(三)全面斷電程序(四)掛警示牌(五)安全巡視檢查程序2.帶電測(cè)試檢查(萬(wàn)用表、鉗形表等)必須有另一名值后，方可執(zhí)行本規(guī)程。本規(guī)程中“低壓”指相間電壓400V(一)操作準(zhǔn)備工作(二)低壓合閘程序3.執(zhí)行先合低壓總屏負(fù)荷開(kāi)關(guān)(做沖擊試驗(yàn)),觀察有(三)全面斷電程序(四)掛警示牌(五)安全巡視檢查程序2.帶電測(cè)試檢查(用萬(wàn)用表、鉗形表等)必須有另一名3.在使用過(guò)程中，斷路器各轉(zhuǎn)動(dòng)部分應(yīng)每年加注潤(rùn)滑4.補(bǔ)償電容器組，每二十四小時(shí)進(jìn)行外觀巡視檢查(包括溫升，絕緣等),每月重點(diǎn)檢查其所有連接處，確保連接6.每月組織人員打掃衛(wèi)生并檢查各開(kāi)關(guān)位置及系統(tǒng)運(yùn)(一)變壓器在運(yùn)行中，每天應(yīng)檢查有無(wú)異常聲音、松(二)檢查項(xiàng)目包括：(一)火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)檢查保養(yǎng)規(guī)程4.每月定期對(duì)消防主機(jī)、聯(lián)機(jī)柜內(nèi)各接線(xiàn)端子進(jìn)行檢6.每月隨機(jī)抽取不低于1%的煙感器、溫感器、手動(dòng)報(bào)8.每月對(duì)火災(zāi)報(bào)警控制柜、聯(lián)動(dòng)控制柜等進(jìn)行清掃除(二)消防泵、噴淋泵檢查保養(yǎng)1.消防泵、噴淋淋泵每月試運(yùn)行一次(手動(dòng)、自動(dòng)各一次),檢查壓力是否達(dá)到設(shè)計(jì)要求，是否有漏水現(xiàn)象、檢查(1)檢測(cè)電機(jī)繞組間絕緣電阻和對(duì)地電阻；(2)檢查水泵軸承潤(rùn)滑油油位：(3)緊固地腳螺栓。(1)檢查泵葉、泵殼的腐蝕情況，泵殼、表面及底座(2)電機(jī)軸承更換潤(rùn)滑油脂；(3)更換密封填料；(4)對(duì)管道、閥門(mén)、泵體及附件進(jìn)行刷漆、除銹。(三)消火栓的檢查保養(yǎng)(1)逐個(gè)檢查栓門(mén)關(guān)閉是否良好，鎖、玻璃有無(wú)損壞，(2)隨機(jī)抽取消火栓總數(shù)的1%測(cè)試，按消防栓報(bào)警按(1)逐個(gè)打開(kāi)消火栓檢查，開(kāi)栓門(mén)取出水帶，仔細(xì)檢(2)檢查水槍、水帶接頭連接是否方便牢固，有無(wú)缺(3)檢查接口墊圈是否完好無(wú)損，替換閥上老化的皮(4)檢查修整全部支架，掉漆部分應(yīng)重新補(bǔ)漆；(5)將栓箱內(nèi)清掃干凈，部件存放整齊后，鎖上栓門(mén)，(四)風(fēng)機(jī)的檢查保養(yǎng)(1)斷開(kāi)電源，掛上標(biāo)識(shí)牌，檢查電機(jī)接地是否良好；(2)緊固各部分松動(dòng)的螺絲及聯(lián)軸器；(3)檢測(cè)電動(dòng)機(jī)的絕緣電阻，檢查主回路接觸器；(4)調(diào)整皮帶松緊，用手盤(pán)動(dòng)皮帶輪，觀察轉(zhuǎn)動(dòng)是否(5)檢查與更換接合面的墊片和密封填料；(6)清潔電機(jī)、過(guò)濾器和機(jī)殼內(nèi)部；(7)向轉(zhuǎn)動(dòng)部位加潤(rùn)滑油，保證聯(lián)軸器及軸承的轉(zhuǎn)動(dòng)(8)檢查調(diào)節(jié)閥的聯(lián)桿開(kāi)閉動(dòng)作是否靈活、開(kāi)閉角度(9)手動(dòng)開(kāi)機(jī)測(cè)定三相電流值，檢查指示燈、電壓、(10)連續(xù)運(yùn)轉(zhuǎn)半小時(shí)保證風(fēng)機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)正常。(五)疏散出口指示燈(1)檢查出口指示燈玻璃面板有無(wú)劃損和破裂現(xiàn)象，(2)出口指示燈、電源指示燈是否亮，不亮應(yīng)立即修(3)檢查出口指示燈安裝是否牢固；(4)就地將檢查中發(fā)現(xiàn)的缺陷進(jìn)行修復(fù)，再裝回原位；(5)燈箱外殼及面板擦抹干凈。2.每年進(jìn)行一次備用電池亮燈(半小時(shí)),使電池放電(六)滅火器2.滅火器懸掛地點(diǎn)的環(huán)境溫度為一10度至55度；(1)噴筒是否暢通；(2)壓力表指針是否在綠色區(qū)域；(3)零部件是否完整；(4)可見(jiàn)部位防腐層是否完好；(5)鉛封是否完好。2.機(jī)電運(yùn)行維護(hù)工每天分別對(duì)水泵房每2小時(shí)巡視一3.機(jī)電運(yùn)行維護(hù)工在巡視過(guò)程中若發(fā)現(xiàn)異常情況應(yīng)及據(jù)實(shí)際時(shí)間調(diào)整定時(shí)器，檢查接觸器及中間繼電器運(yùn)行情0.5兆歐。3.交流弧焊機(jī)一次電源線(xiàn)長(zhǎng)度應(yīng)不大于5米，電焊機(jī)二次線(xiàn)電纜長(zhǎng)度應(yīng)不在于30米。10.更換場(chǎng)地移動(dòng)把線(xiàn)時(shí)，應(yīng)切斷電源，并不得手持把11.清除焊渣，采用電弧氣刨清根時(shí)，應(yīng)戴防護(hù)眼鏡或12.多臺(tái)焊機(jī)在一起集中施焊時(shí)，焊接平臺(tái)或焊件必須接地，并應(yīng)有隔熱板。所有接地(零)不得串聯(lián)接入接地體13.鍍鎢極要放置在密閉鉛盒內(nèi)，磨銷(xiāo)鍍鎢極時(shí)，必須14.二氧化碳?xì)怏w預(yù)熱器的外殼應(yīng)絕緣，端電壓應(yīng)不大于36伏。15.雷雨時(shí)，應(yīng)停止露天焊接作業(yè)；更換場(chǎng)地移動(dòng)把線(xiàn)16.必須在易燃易爆氣體或液體擴(kuò)散區(qū)施焊時(shí)，應(yīng)經(jīng)有17.工作結(jié)束，應(yīng)切斷焊機(jī)電源，并檢查操作地點(diǎn)，確18.附近堆有易燃易爆品，在未徹底清理或采取有效的19.電焊著火時(shí)，應(yīng)先切斷焊機(jī)電源，再用二氧化碳、20.電焊時(shí)應(yīng)按現(xiàn)場(chǎng)防火制度申請(qǐng)動(dòng)火審批手續(xù)和監(jiān)護(hù)(一)目的(二)適用范圍設(shè)備機(jī)房(包括：高壓配電室、制冷機(jī)房、熱力機(jī)房、(三)職責(zé)工作職責(zé)工程部/專(zhuān)業(yè)主管?chē)?yán)格負(fù)責(zé)建立設(shè)備設(shè)施臺(tái)賬及管理檔案，負(fù)責(zé)制定年度維修保養(yǎng)計(jì)劃并實(shí)施，負(fù)責(zé)設(shè)備設(shè)施改造工作的跟進(jìn)設(shè)施，負(fù)責(zé)設(shè)備設(shè)施的定期校驗(yàn)、檢測(cè)并取工程部/專(zhuān)業(yè)員工負(fù)責(zé)監(jiān)督、跟進(jìn)、落實(shí)。(四)工作程序中修計(jì)劃(含強(qiáng)制檢測(cè)),并嚴(yán)格按計(jì)劃實(shí)施。6.設(shè)備設(shè)施管理要求內(nèi)容內(nèi)容配電系統(tǒng)24小時(shí)專(zhuān)人值守，每小時(shí)對(duì)配電室內(nèi)設(shè)備巡視一次，并抄表；每月巡視檢查配電柜開(kāi)關(guān)一次；每季度對(duì)配電柜、控制箱清掃一次；每年對(duì)配電室內(nèi)變壓器、配電柜停電清掃保養(yǎng)1次；每日對(duì)用電量進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，每月匯總；電梯系統(tǒng)電梯系統(tǒng)，由電梯維保人員跟蹤，每日巡視一次，每半月檢修保養(yǎng)一次。電梯每年安檢一次，供水系統(tǒng)衛(wèi)生許可證，每?jī)赡旮乱淮巍Ｉ铒嬘盟芾韱T健康證，每年更新一次。水泵房，每日巡檢兩次，每季度保養(yǎng)一次。紫外線(xiàn)消毒燈管每季度更換一次?？照{(diào)系統(tǒng)空調(diào)制冷機(jī)組運(yùn)行期間24小時(shí)專(zhuān)人值守；空調(diào)系統(tǒng)，每年二次換季保養(yǎng)；冷卻塔運(yùn)行季每日巡視一次，每年保養(yǎng)一次?？照{(diào)機(jī)房設(shè)備每日巡檢一次，機(jī)組每季度保養(yǎng)一次?？照{(diào)通風(fēng)系統(tǒng)，設(shè)備設(shè)施每?jī)赡昵逑礄z測(cè)一次。內(nèi)容軍團(tuán)菌檢測(cè)每季度一次。監(jiān)督外包單位風(fēng)道每年清弱電系統(tǒng)弱電豎井每周巡查一次，每月清掃一次。消防、監(jiān)控系統(tǒng)，煙感溫感探頭每半年全覆蓋檢查、測(cè)試一次；每月對(duì)消防報(bào)警系統(tǒng)保養(yǎng)一次；監(jiān)視器、硬盤(pán)錄像機(jī)每日檢查工作狀態(tài)，每月清潔保養(yǎng)一次門(mén)禁系統(tǒng)、樓宇自控系統(tǒng)，每日巡視工作狀態(tài)，每月對(duì)設(shè)備保養(yǎng)一次；土建專(zhuān)業(yè)房屋普查每年進(jìn)行一次房屋普查，每年進(jìn)行房屋完裝修管理隨時(shí)審批裝修手續(xù)；裝修期間每日巡視二(一)目的(二)適用范圍適用于物業(yè)管理項(xiàng)目房屋本體、公共部位日常養(yǎng)護(hù)管(三)職責(zé)工作職責(zé)工程部負(fù)責(zé)房屋公共部位及室外公共設(shè)施養(yǎng)護(hù)管理的組織綜合維修主管負(fù)責(zé)安排房屋公共部位及室外公共設(shè)施養(yǎng)護(hù)管理實(shí)綜合維修技工負(fù)責(zé)房屋公共部位及室外公共設(shè)施養(yǎng)護(hù)管理實(shí)施工作(四)工作程序1.房屋本體、室外公共設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)周期及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)周期巡視維護(hù)要點(diǎn)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)1基礎(chǔ)及承重結(jié)構(gòu)(柱、梁、板、每日2.發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)聯(lián)系有專(zhuān)業(yè)維修隊(duì)伍，按全國(guó)物業(yè)管理考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)要求對(duì)建筑物進(jìn)行1.基礎(chǔ)沉降范圍之內(nèi)。2.承重結(jié)構(gòu)無(wú)大的損傷每年1.檢查基礎(chǔ)及承重結(jié)構(gòu)整體的結(jié)構(gòu)性能是2.檢查基礎(chǔ)有無(wú)不均勻沉降，勒腳有無(wú)破2天面、平臺(tái)每日1.檢查天面及平臺(tái)地面伸縮縫密封膠有無(wú)2.檢查地面是否有裂縫、起鼓、空洞，有1.無(wú)大面積積水現(xiàn)象。2.無(wú)滲、漏3.無(wú)起鼓、每年1.伸縮縫密封膠老化問(wèn)題發(fā)現(xiàn)后，清除舊序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)周期巡視維護(hù)要點(diǎn)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)3及樓梯每日1.檢查地面瓷磚是否有損壞、空鼓、脫落2.檢查樓梯踢面和踏面有無(wú)破損、空鼓、4.檢查大理石面是否有裂紋、劃痕、松動(dòng)1.瓷片無(wú)松2.大理石無(wú)每月每年4內(nèi)墻面每日1.檢查墻面涂料顏色是否一致，有無(wú)水漬3.檢查大理石、瓷片墻面是否有損壞、脫1.瓷片無(wú)脫落、污漬。2.墻面無(wú)污漬、水漬及半年1.發(fā)現(xiàn)墻面涂料及裂紋脫落現(xiàn)象后及時(shí)填5外墻面每日1.檢查外墻面是否清潔，有無(wú)污漬，玻璃2.無(wú)滲、漏半年序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)周期巡視維護(hù)要點(diǎn)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)6門(mén)、窗每日2.檢查門(mén)窗與墻體縫隙密封材料有無(wú)開(kāi)3.檢查門(mén)窗轉(zhuǎn)動(dòng)部位是否靈活，轉(zhuǎn)動(dòng)時(shí)有1.門(mén)窗、玻2.門(mén)窗關(guān)閉靈活，無(wú)異每年7吊頂天花每日1.檢查吊頂天花有無(wú)損傷、擦、劃痕及裂2.檢查吊頂天花有無(wú)水漬印和霉變印，發(fā)3.檢查吊頂天花有無(wú)陷落，若有問(wèn)題重新1.天花吊頂2.無(wú)裂縫及8道路、廣場(chǎng)每日1.檢查路面、廣場(chǎng)有無(wú)塌陷、起殼、起鼓、2.檢查廣場(chǎng)瓷磚是否損壞、松脫，標(biāo)志線(xiàn)是否整齊，對(duì)有損壞脫落部位及時(shí)更換修4.檢查道路道牙是否完好無(wú)損，油漆是否1.道路廣場(chǎng)2.地面瓷磚面無(wú)塌陷，伸縮縫正半年1.更換損壞的道牙，對(duì)道牙進(jìn)行一次刷漆2.監(jiān)督檢查要求各部門(mén)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題及時(shí)報(bào)修物業(yè)客服電話(huà)進(jìn)行報(bào)修、周期公共建筑設(shè)施保養(yǎng)計(jì)劃填寫(xiě)相應(yīng)的保養(yǎng)記錄，項(xiàng)目部其他人員若發(fā)現(xiàn)建筑物異常，及時(shí)通知責(zé)任人或值班人員處理。十二、綜合維修操作規(guī)程1.目的規(guī)范工程部操作人員入戶(hù)維修服務(wù)行為，提高服務(wù)技巧和服務(wù)水平，提升客戶(hù)滿(mǎn)意。2.適用范圍適用于物業(yè)服務(wù)中心所有入戶(hù)維修的工程人員。3.職責(zé)工作職責(zé)工程部經(jīng)理負(fù)責(zé)對(duì)本規(guī)范的貫徹、實(shí)施情況進(jìn)行檢查。綜合維修主管負(fù)責(zé)本規(guī)范的具體工作指導(dǎo)、落實(shí)和執(zhí)行；綜合維修工(四)工作程序1.維修服務(wù)“五個(gè)一”標(biāo)準(zhǔn)(1)“一聲問(wèn)候”是指維修人員上門(mén)服務(wù)時(shí)應(yīng)主動(dòng)熱情問(wèn)候客戶(hù)，給客戶(hù)留下良好的職業(yè)形象；與客戶(hù)溝通時(shí)應(yīng)注意使用規(guī)定的禮貌用語(yǔ)，態(tài)度真誠(chéng)溫和，表情自然，面帶微做到準(zhǔn)確領(lǐng)會(huì)，回答清楚得體，讓客戶(hù)感受到職業(yè)親和力，樹(shù)立公司良好的企業(yè)形象。(2)“一個(gè)工具箱(包)”是指維修人員上門(mén)服務(wù)時(shí)，必須攜帶公司配備的專(zhuān)用工具箱(包),用于攜帶每次維修具箱(包)和各類(lèi)工具物品(鋪設(shè)工作臺(tái)布地點(diǎn)要得到客戶(hù)允許，且注意將公司標(biāo)志展示于明顯位置);鋪置工作臺(tái)布生的廢品垃圾收入專(zhuān)用的垃圾袋內(nèi)隨身帶走，做到善始善服務(wù)項(xiàng)目含義工作內(nèi)容工作標(biāo)準(zhǔn)不允許一聲問(wèn)候見(jiàn)面溝通敲門(mén)：在客戶(hù)沒(méi)有安裝門(mén)鈴時(shí)或門(mén)鈴失效時(shí)以溫和每二次間隔時(shí)間不少于6-8秒，第一次敲門(mén)力度以無(wú)人開(kāi)門(mén)時(shí)，在門(mén)口大聲喊叫。人開(kāi)門(mén)便離開(kāi)。等待時(shí)，在走廊目含義工作內(nèi)容工作標(biāo)準(zhǔn)不允許能聽(tīng)到為宜，隨后語(yǔ)言不規(guī)范，隨是搞維修的”探頭探腦，客戶(hù)在客戶(hù)家中東張西望，亂摸客對(duì)客戶(hù)提出的不滿(mǎn)意進(jìn)行辯10、損壞客戶(hù)物每次門(mén)鈴響一遍，每二遍間隔時(shí)間問(wèn)候“您好，我是物業(yè)維修工某某(自己姓名),來(lái)為中，面帶微笑，表語(yǔ)，表現(xiàn)出職業(yè)親和力；溝通注意禮貌用起、請(qǐng)等等”;態(tài)微笑，表情自然；單及簽字筆應(yīng)用微前傾，以示尊服務(wù)完畢好，麻煩您檢查一下?！敝鲃?dòng)請(qǐng)客戶(hù)檢查，主動(dòng)操作演示。請(qǐng)客戶(hù)簽字時(shí)語(yǔ)氣誠(chéng)懇，使用禮貌用語(yǔ)。虛心接受客戶(hù)提出的意見(jiàn)。主動(dòng)服務(wù)項(xiàng)目含義工作內(nèi)容工作標(biāo)準(zhǔn)不允許“謝謝，麻煩您確認(rèn)一應(yīng)盡量滿(mǎn)足客戶(hù)意見(jiàn)，并馬上處理好?！薄爸x謝，請(qǐng)問(wèn)還有其他事道別直視對(duì)方臉部，表中，面帶微笑，表一個(gè)工具箱(包)準(zhǔn)備工具箱(包)工具箱(包)表面無(wú)明顯污跡，內(nèi)層清潔無(wú)異味；工具完好符合使用要工具箱(包)表面有明顯污漬或塵土，有異遮擋公司標(biāo)志。工具箱(包)內(nèi)工具雜亂擺放，工具不齊全，或攜帶過(guò)多無(wú)關(guān)將工具箱(包)攜帶工具箱(包)露出包上公司標(biāo)放置工具箱(包)工具在臺(tái)布上擺設(shè)整齊，尖銳工具服務(wù)項(xiàng)目含義工作內(nèi)容工作標(biāo)準(zhǔn)不允許箱(包)向上平放，展示出公司標(biāo)志；拿放工具不能發(fā)拾工具箱(包)時(shí)產(chǎn)生噪音。收拾工具箱(包)工作完成后，把使用過(guò)的料袋內(nèi)再放入工具箱動(dòng)作迅速準(zhǔn)確，不清理工具箱(包)管理處清理工具箱(包);工具箱(包)表面無(wú)明顯污跡，內(nèi)層清潔無(wú)異味，工具箱(包)不使用時(shí)應(yīng)保持空置；工具完好符合使用要土，工具不使用時(shí)應(yīng)放置管理處工一雙鞋套準(zhǔn)備鞋套好鞋套(放在維修包固定鞋套折疊整齊，鞋面無(wú)破損，無(wú)塵土污物，鞋口不松未提前換好鞋套，客戶(hù)開(kāi)門(mén)后穿好鞋套后站客戶(hù)未關(guān)好門(mén)換鞋套鞋套直接套在自穿鞋外，套好鞋套后應(yīng)踩在潔凈的目含義工作內(nèi)容工作標(biāo)準(zhǔn)不允許摘除鞋套和動(dòng)作對(duì)客戶(hù)不與客戶(hù)說(shuō)話(huà)。隨意丟棄使用過(guò)的鞋套，浪費(fèi)鞋套燥，可重復(fù)使用。一塊準(zhǔn)備工作臺(tái)布和工作抹布內(nèi)，再放入工具箱(包)工作臺(tái)布表面無(wú)明顯污漬；工作抹工具和工具箱(包)未放在工工作布正反面無(wú)工作抹布，或不干凈、有異在戶(hù)內(nèi)抖落工使用工作臺(tái)布的公司標(biāo)志，臺(tái)布使用工作抹布把維修人員操作帶來(lái)的環(huán)境污染受理工作布物品收完，背起工具箱下蹲收理，由外向里層層對(duì)折，避免清潔工工作臺(tái)布表面無(wú)服務(wù)項(xiàng)目含義工作內(nèi)容工作標(biāo)準(zhǔn)不允許作布工作布，如有必要應(yīng)用水一個(gè)垃圾袋準(zhǔn)備垃未清理垃圾袋外邊的維修垃留維修區(qū)域，或從包中拿出垃圾袋，輕輕打開(kāi)，底部觸及地面，口部盡量平斜，把需丟棄物土或難以手拾入的垃圾，應(yīng)向客戶(hù)說(shuō)明，可借用掃把和其他工具掃入；所有垃圾裝畢后應(yīng)打結(jié)封口。防止塵土飛揚(yáng)、污行為規(guī)范不允許儀容儀表工作時(shí)間內(nèi)著本崗位規(guī)定制服干凈、平整，無(wú)明顯油污、破損、褶皺。正確規(guī)范著裝，整潔大方，狀態(tài)良好，工騎單車(chē)行進(jìn)對(duì)講機(jī)統(tǒng)一佩戴在身體右側(cè)腰帶上，對(duì)講時(shí)統(tǒng)一用面帶微笑，直線(xiàn)中速，雙腿踏車(chē)，不客下車(chē)答詢(xún)。十三、消防系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施運(yùn)行及操作規(guī)程(一)目的本規(guī)程明確消防、安防系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施運(yùn)行及操作規(guī)程管理控制的內(nèi)容、職責(zé)、方法和要求，確保消防、安防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備運(yùn)行安全、可靠。(二)適用范圍適用于物業(yè)管理項(xiàng)目消防、安防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備的管理。(三)職責(zé)工作職責(zé)工程部經(jīng)理/主管負(fù)責(zé)消防、安防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備的技術(shù)指導(dǎo)、監(jiān)督和檢查工作。工程部弱電技工負(fù)責(zé)消防、安防系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施的日常點(diǎn)檢及維保工作配合(四)管理內(nèi)容及要求1.消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備的識(shí)別分類(lèi)類(lèi)別內(nèi)容消防中控系統(tǒng)消防報(bào)警主機(jī)、消防聯(lián)動(dòng)報(bào)警主機(jī)、大空間射水系統(tǒng)主機(jī)消防水系統(tǒng)消防噴淋泵、消防栓泵、消防水炮泵、消防水箱、消防穩(wěn)壓水箱、消防穩(wěn)壓泵(1)維護(hù)保養(yǎng)工作應(yīng)嚴(yán)格符合公安消防安全管理規(guī)范(2)工程設(shè)備管理人員每日巡查消防系統(tǒng)設(shè)備運(yùn)行狀(3)消防公司應(yīng)嚴(yán)格按合同約定對(duì)消防系統(tǒng)設(shè)備進(jìn)行(4)工程設(shè)備管理人員及經(jīng)理/主管應(yīng)督促消防公司按(5)當(dāng)消防自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)產(chǎn)生報(bào)警信號(hào)時(shí)，值班人員(6)消防公司負(fù)責(zé)在完成維護(hù)保養(yǎng)工作后，提供相關(guān)(1)每次消防公司來(lái)進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)工作時(shí)，由工程人(2)重要保養(yǎng)和維修，由工程經(jīng)理/主管及服務(wù)中心經(jīng)(3)消防公司負(fù)責(zé)協(xié)助服務(wù)中心通過(guò)各項(xiàng)消防安全檢(4)消防公司對(duì)消防系統(tǒng)設(shè)備進(jìn)行維修前，應(yīng)事先通知服務(wù)中心，并呈遞書(shū)面報(bào)告。工程經(jīng)理/主管經(jīng)認(rèn)真核查(5)對(duì)有關(guān)項(xiàng)目維修檢驗(yàn)后，工程值班人員將情況填(1)設(shè)備運(yùn)行人員每日對(duì)消防系統(tǒng)設(shè)備運(yùn)行狀況進(jìn)行(2)工程部經(jīng)理/主管負(fù)責(zé)消防系統(tǒng)設(shè)備的綜合管理，(3)工程部經(jīng)理/主管每月組織有關(guān)人員檢查消防維修(1)消防監(jiān)控主機(jī)系統(tǒng)：按主機(jī)復(fù)位鍵，檢查主機(jī)系(2)消防泵、噴淋泵：檢查電源是否正常，主閥門(mén)是(3)疏散出口指示燈：檢查指示燈安裝是否牢固，指(4)感煙器、感溫：檢查與底座接觸是否良好，外觀(5)消防接合器：檢查接合器門(mén)開(kāi)關(guān)是否良好，接合(6)噴淋頭：檢查有無(wú)漏水情況，外觀是否正常，觀(7)雙速風(fēng)機(jī)：檢查電源是否正常，啟動(dòng)低速狀況，(8)防火卷閘：檢查卷閘下面有無(wú)雜物阻擋，操作箱(9)防火門(mén)：檢查開(kāi)關(guān)是否良好，周?chē)s物堵塞，防(11)緊急廣播：檢查電源是否正常，測(cè)試音響正常。(12)氣體滅火系統(tǒng)：檢查控制器電源是否正常，停電(一)目的(二)適用范圍(三)職責(zé)部門(mén)/崗位工作職責(zé)工程部經(jīng)理負(fù)責(zé)安全巡視管理制度的審核，不定期的對(duì)管轄區(qū)域的巡視情況進(jìn)行檢查與督導(dǎo)。工程主管主管?chē)?yán)格按照自檢制度執(zhí)行。(四)工作程序檢查內(nèi)容強(qiáng)電專(zhuān)業(yè)1次/日檢查配電室的運(yùn)行情況，是否按時(shí)抄表，數(shù)據(jù)是否準(zhǔn)確檢查內(nèi)容各空調(diào)機(jī)房弱電設(shè)備設(shè)施運(yùn)行是否正常、是否有松動(dòng)歪公共區(qū)內(nèi)弱電設(shè)備設(shè)施是否完好、是否有松動(dòng)歪斜現(xiàn)象大廈空調(diào)系統(tǒng)調(diào)節(jié)的是否及時(shí)、準(zhǔn)確完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦的各項(xiàng)工作，對(duì)巡檢中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題制弱電專(zhuān)業(yè)1次/日檢查樓宇控制的運(yùn)行情況，有無(wú)故障抱緊及故障原因是各空調(diào)機(jī)房弱電設(shè)備設(shè)施運(yùn)行是否正常、是否有松動(dòng)而公共區(qū)內(nèi)弱電設(shè)備設(shè)施是否完好、是否有松動(dòng)歪斜現(xiàn)象大廈空調(diào)系統(tǒng)調(diào)節(jié)的是否及時(shí)、準(zhǔn)確完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦的各項(xiàng)工作，對(duì)巡檢中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題制暖通專(zhuān)業(yè)1次/日據(jù)是否準(zhǔn)確無(wú)誤，溫度調(diào)控是否合理，設(shè)備運(yùn)行是否正各層空調(diào)機(jī)房的設(shè)備設(shè)施運(yùn)行是否正常，有無(wú)跑、冒、檢查內(nèi)容滴、漏水現(xiàn)象各空調(diào)機(jī)房的環(huán)境衛(wèi)生是否清潔、物品碼放是否整齊各層衛(wèi)生間、茶水間設(shè)備設(shè)施是否符合使用要求，有無(wú)跑、冒、滴、漏水現(xiàn)象公共區(qū)域環(huán)境溫度是否符合標(biāo)準(zhǔn)(夏季室內(nèi)溫度24℃±1;冬季室內(nèi)溫度20℃±1);完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦的各項(xiàng)工作，對(duì)巡檢中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題制1次/日需要精裝單位協(xié)助維修的工作及時(shí)聯(lián)系精裝單位配合維跟進(jìn)檢查各樓層公共區(qū)域，門(mén)窗、天花、地板有無(wú)松動(dòng)工程部1次/周門(mén)把手有無(wú)松動(dòng)，門(mén)禁是否靈敏，有無(wú)刮蹭現(xiàn)象，五金件是否完好；空調(diào)運(yùn)行是否正常，有無(wú)異響；照明是否正常門(mén)把手有無(wú)松動(dòng)，門(mén)禁是否靈敏，有無(wú)刮蹭現(xiàn)象，五金件是否完好；空調(diào)運(yùn)行是否正常，有無(wú)異響；照明是否正常；檢查內(nèi)容吊頂板有無(wú)松動(dòng)，檢修口安裝是否完好；感應(yīng)器具是否靈敏有無(wú)滴水現(xiàn)象(水龍頭、小便器)衛(wèi)生間排風(fēng)是否正常；墻面、地面、有無(wú)起鼓、裂縫、松動(dòng)；十五、給排水系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施安全操作規(guī)程(一)目的確保供水工作正常、有序。(二)適用范圍適用于空調(diào)專(zhuān)業(yè)。(三)職責(zé)部門(mén)/崗位工作職責(zé)監(jiān)督跟進(jìn)主管、員工的實(shí)施情況；工程部/暖通主管進(jìn)行一次水質(zhì)化驗(yàn)，檢測(cè)報(bào)告交工程部存檔備案；工程部/暖通技工嚴(yán)格按照工作程序執(zhí)行，加強(qiáng)巡檢力度保持供水設(shè)施周?chē)沫h(huán)境整潔，保證供水安全；(四)工作程序1.生活飲用水供水安全操作規(guī)程(1)設(shè)備參數(shù)設(shè)備名稱(chēng)品牌型號(hào)數(shù)量功率流量安裝位置(2)由防疫部門(mén)核發(fā)的“供水衛(wèi)生許可證”張貼于機(jī)(3)生活飲用水供水機(jī)房巡檢，2次/日；(4)生活飲用水供水機(jī)房設(shè)備保養(yǎng)，1次/季；(5)水池水箱要加蓋加鎖，并每年清洗消毒一次；(6)保證供水安全，水質(zhì)進(jìn)行化驗(yàn)，1次/年；(7)生活飲用水供水衛(wèi)生許可證，每2年更新一次；(8)供水管理與操作人員按規(guī)定進(jìn)行健康檢查，并取(9)嚴(yán)格執(zhí)行供水設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃，使設(shè)備性能(10)供水設(shè)施在運(yùn)行中發(fā)生故障及時(shí)通過(guò)調(diào)整更換部(11)保證供水不間斷，接到報(bào)修后按要求趕到現(xiàn)場(chǎng)處(12)生活飲用水供水機(jī)房日巡視檢查內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)。步驟內(nèi)容參考數(shù)值標(biāo)準(zhǔn)備注1檢查生活水泵電流、電壓查看儀表，萬(wàn)用電壓380v是否正常誤差應(yīng)在2檢查生活水泵供水壓力查看相對(duì)應(yīng)壓力表壓力是否正常3檢查生活水泵油封、水封觀察水泵有無(wú)漏油、漏水現(xiàn)象4檢查水泵運(yùn)行聲音是否正常目測(cè)、耳測(cè)有無(wú)異常振動(dòng)和聲響5檢查水箱水位是否正常，有無(wú)溢流、滲漏；浮球閥是否靈敏(1)設(shè)備參數(shù)設(shè)備名稱(chēng)品牌型號(hào)數(shù)量功率揚(yáng)程流量安裝(2)中水機(jī)房供水設(shè)備設(shè)施巡檢，2次/日；(3)中水機(jī)房供水設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)，1次/季；(4)水池水箱要加蓋加鎖，并每年清洗消毒一次；(5)嚴(yán)格執(zhí)行供水設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃，使設(shè)備性能(6)供水設(shè)施在運(yùn)行中發(fā)生故障及時(shí)通過(guò)調(diào)整更換部(7)保證供水不間斷，接到報(bào)修后按要求趕到現(xiàn)場(chǎng)處步驟內(nèi)容參考數(shù)值標(biāo)準(zhǔn)備注1檢查水泵電流、電壓查看儀表，萬(wàn)用電壓380v是否正常誤差應(yīng)在2檢查水泵供水壓力查看相對(duì)應(yīng)壓力表壓力是否正常3檢查水泵油觀察水泵有無(wú)漏油、漏水現(xiàn)象4檢查水泵運(yùn)行聲音是否正常目測(cè)、耳測(cè)有無(wú)異常振動(dòng)和聲響5檢查水箱水位是否正常，有無(wú)溢流、滲漏；浮球閥是否靈敏(1)設(shè)備參數(shù)設(shè)備名稱(chēng)品牌型號(hào)數(shù)量功率安裝位置噴灑給水泵消火栓給水泵水噴霧給水泵(2)消防泵房、報(bào)警閥室、穩(wěn)壓泵房、水箱間供水設(shè)備設(shè)施日常巡檢，1次/日。(3)消防供水機(jī)房設(shè)備設(shè)施聯(lián)合巡檢測(cè)試，1次/月(4)消防泵房供水設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)，1次/月。(5)水池水箱要加蓋加鎖。(6)泵房主供水閥門(mén)加鎖保持常開(kāi)狀態(tài)；(7)嚴(yán)格執(zhí)行供水設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃，使設(shè)備性能(8)供水設(shè)施發(fā)生故障及時(shí)通過(guò)調(diào)整更換部件使設(shè)備達(dá)到正常運(yùn)行。當(dāng)水泵與電控設(shè)施磨損嚴(yán)重，運(yùn)行性能下降應(yīng)進(jìn)行中修。(9)消防供水機(jī)房日巡視檢查內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)：步驟內(nèi)容參考數(shù)值標(biāo)準(zhǔn)備注1檢查水泵電流、電壓萬(wàn)用表測(cè)量電壓是否正常誤差應(yīng)在士檢查供水壓力查看相對(duì)應(yīng)壓力表壓力是否正常2檢查水泵油封、水封觀察水泵有無(wú)漏油、漏水現(xiàn)象3自動(dòng)巡檢是否正常查看巡檢儀表有誤故障記錄4檢查水箱水位是否正常，有無(wú)溢流、滲漏；浮球閥是否靈敏4.排水設(shè)備設(shè)施操作規(guī)程(1)生活污水排水泵、餐飲油污排水泵，巡檢1次/日，維保1次/季度；(2)雨水井、積水井排水泵及排水設(shè)施雨季巡檢，1次/周，維保1次/季度；(3)雨水井，積水井排水管冬季泄水防凍(每年11月份),1次/年；(4)屋面及外圍、車(chē)道雨水溝、地漏清理雨季每月一(5)排污系統(tǒng)清淘作業(yè)嚴(yán)格按照維保合同執(zhí)行：(6)化糞池清淘2次/年；(7)地下衛(wèi)生間重污井清淘，1次/月；(8)衛(wèi)生間重力排水水平管道清洗疏通，1次/半年；(9)小市政污水管線(xiàn)897.7米清洗疏通，1次/年；(10)小市政雨水管1017.7米清洗疏通，1次/年；(11)雨水調(diào)節(jié)池1600m31個(gè)，清淘1次/年。(12)油污分離間檢查維護(hù)工作。序號(hào)檢查內(nèi)容檢查頻次責(zé)任方1檢查油污分離間內(nèi)污水泵排水情況，及油污狀況督促餐廳人員及時(shí)清理1次/日暖通運(yùn)行技工2檢查排油口、排渣口使用情1次/2日設(shè)備維保廠(chǎng)家排放是否正常，如出現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)解決處理；餐廳使用方3檢查電器設(shè)備運(yùn)行狀況，有無(wú)漏電和損壞情況。如發(fā)現(xiàn)問(wèn)題排除隱患1次/2日設(shè)備維保廠(chǎng)家餐廳使用方4檢查污泥泵是否通暢情況1次/2日設(shè)備廠(chǎng)家餐廳使用方5檢查電加熱溫度及電機(jī)運(yùn)行情況(電機(jī)與攪拌器之間的保險(xiǎn)銷(xiāo)是否連接良好或已切1次/2日設(shè)備廠(chǎng)家餐廳使用方6維護(hù)保養(yǎng)工作每年一次需外包(由設(shè)備廠(chǎng)家完成)(13)嚴(yán)格執(zhí)行排水設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃，使設(shè)備性能(14)排水設(shè)備巡視檢查內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)：步驟內(nèi)容參考數(shù)值標(biāo)準(zhǔn)備注1檢查水泵電流、電壓查看儀表，萬(wàn)用電壓380v是否正常誤差應(yīng)在±檢查水泵排水泵，手自動(dòng)是否靈敏手動(dòng)測(cè)試手自動(dòng)測(cè)試水泵啟動(dòng)運(yùn)行是否靈敏是否正常2檢查單流閥觀察、耳測(cè)是否靈敏可靠，有無(wú)倒流現(xiàn)象3檢查水泵運(yùn)行目測(cè)、耳測(cè)排水是否暢通4檢查液位浮球閥手動(dòng)測(cè)試浮球閥是否靈敏第四節(jié)機(jī)電設(shè)備設(shè)施管理隨著各種現(xiàn)代科技成果——現(xiàn)代辦公、生活設(shè)施、設(shè)備在建筑中的應(yīng)用，物業(yè)服務(wù)已成為現(xiàn)代服務(wù)理念與現(xiàn)代科技相融合的結(jié)晶，科學(xué)、規(guī)范化的設(shè)備、設(shè)施管理對(duì)全方位的管理運(yùn)行起著重要的保障作用，為工作人員和業(yè)主提供一個(gè)師(給排水、供電、消防、智能控制)積極配合做好供應(yīng)商提供產(chǎn)品的技術(shù)資料(圖紙、產(chǎn)品說(shuō)明書(shū)、操作手冊(cè)等)、(一)設(shè)備、設(shè)施管理的基本原則3.公司的工程部對(duì)轄區(qū)的主要設(shè)備和設(shè)施的安裝、驗(yàn)(二)設(shè)備報(bào)廢(1)經(jīng)預(yù)測(cè)，繼續(xù)大修后技術(shù)性能不能滿(mǎn)足(工作)(2)設(shè)備老化、技術(shù)性能落后、耗能高、效率低、經(jīng)(3)經(jīng)修理雖能恢復(fù)精度，但不如更新來(lái)得經(jīng)濟(jì)的；(4)嚴(yán)重影響安全，又無(wú)法改造，繼續(xù)使用可能引起(5)嚴(yán)重污染環(huán)境、危害人體健康，進(jìn)行改造又不經(jīng)(6)自制設(shè)備經(jīng)長(zhǎng)時(shí)間生產(chǎn)驗(yàn)證或技術(shù)鑒定達(dá)不到工藝(工作)要求的；(7)因建筑物改建或工藝布局改變必須拆除又無(wú)法利(8)其他應(yīng)淘汰的設(shè)備。(三)設(shè)備運(yùn)行中的工作交接2.當(dāng)班設(shè)備操作人員下班前必須做好設(shè)備和周?chē)h(huán)境3.接班人員發(fā)現(xiàn)上一班清潔工作未做好，有權(quán)拒絕接4.接班人員必須提前15分鐘到達(dá)本崗位接班，對(duì)上班操作的設(shè)備進(jìn)行全面檢查，并查看上班運(yùn)行記錄和交班記錄，同時(shí)聽(tīng)取上一班操作者對(duì)設(shè)備狀況的說(shuō)明，并清點(diǎn)公用5.交接班中，如發(fā)現(xiàn)設(shè)備損壞或有異常情況，應(yīng)由交班人員負(fù)責(zé)排除，接班人員予以配合，并由交班者做好原始記6.交接班雙方在運(yùn)行和交接班記錄上簽字后雙方即完成交接班工作。如接班后發(fā)生設(shè)備損壞和設(shè)備事故，超過(guò)接班時(shí)間15分鐘，由接班者負(fù)責(zé)。(四)設(shè)備事故管理1.為了保證設(shè)備正常運(yùn)行，各部門(mén)對(duì)生產(chǎn)過(guò)程中所發(fā)生的設(shè)備事故應(yīng)及時(shí)采取有效措施，防止事故擴(kuò)大和重復(fù)發(fā)生。并認(rèn)真吸取經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，以達(dá)到消滅事故，確保設(shè)備安全2.設(shè)備事故的范圍：非正常性設(shè)備損壞造成部分停業(yè)或設(shè)備損壞，或增加修復(fù)費(fèi)的均屬設(shè)備事故。3.下列情況可不作設(shè)備事故：(1)設(shè)備發(fā)生故障，經(jīng)事先檢查發(fā)現(xiàn)需單機(jī)停機(jī)檢修，但通過(guò)部門(mén)事先采取應(yīng)急措施處理，并進(jìn)行檢修的可不作設(shè)(2)新設(shè)備安裝后，設(shè)備更新改造和設(shè)備進(jìn)行大修后，在試運(yùn)行階段中發(fā)生設(shè)備事故，不作設(shè)備事故處理，但一經(jīng)正式驗(yàn)收并投入正常運(yùn)行后發(fā)生的事故仍按設(shè)備事故處理；(3)停機(jī)檢修后的設(shè)備未做正式交接簽字，如發(fā)生事(1)非責(zé)任事故：非人力所能抗拒和消除的自然災(zāi)害(2)責(zé)任事故：凡屬違章操作，維修保養(yǎng)不良及人為不放過(guò)”原則(即事故原因未清不放過(guò)；事故責(zé)任人和群眾未受到教育不放過(guò)；沒(méi)有采取防范措施不放過(guò))。對(duì)事故責(zé)(五)設(shè)備臺(tái)賬和檔案管理單臺(tái)設(shè)備價(jià)值在2000元以上的都要單獨(dú)建檔。價(jià)值低于2000元的設(shè)備，原則上不建檔，歸入一般固定資產(chǎn)登記范疇；有些設(shè)備雖然低于2000元，但卻是關(guān)鍵設(shè)備或主要設(shè)備的主要輔助設(shè)備，或是批量較大、較重要的，也要?dú)w入設(shè)備檔案管理方面的臺(tái)賬主要由機(jī)電設(shè)備匯總表、設(shè)備卡、風(fēng)機(jī)盤(pán)管設(shè)備匯總表、客房冰箱設(shè)備匯總表、電視機(jī)設(shè)備匯總表、設(shè)備登記卡等構(gòu)成。3.設(shè)備賬冊(cè)應(yīng)按要求建立設(shè)備賬冊(cè)，做到賬物相符，賬三、專(zhuān)業(yè)人員的配備智能機(jī)電設(shè)備、設(shè)施的管理，是一項(xiàng)在結(jié)構(gòu)上和技術(shù)上要求極其復(fù)雜的特殊工種，必須由一批高素質(zhì)的技術(shù)力量來(lái)完成。因此，XX物業(yè)將在強(qiáng)調(diào)傳統(tǒng)的物業(yè)服務(wù)內(nèi)容的基礎(chǔ)上提升，建立以知識(shí)管理為主導(dǎo)的先進(jìn)管理體系，從工程維修力量組建服務(wù)技術(shù)保障部，由XX物業(yè)機(jī)電管理技術(shù)尖子組成排障快速反應(yīng)小組，機(jī)電高級(jí)工程師組成XX物業(yè)機(jī)電管理技術(shù)委員會(huì)，在技術(shù)上、物資裝備上給予服務(wù)強(qiáng)有力的支1.配備精干的高、中級(jí)技術(shù)人員和設(shè)備管理員，包括一定數(shù)量的技師和熟練的技術(shù)工人。在業(yè)務(wù)技術(shù)方面，要求設(shè)備技術(shù)人員和設(shè)備管理員既有一定的技術(shù)理論水平，又富有維修工作的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，特別需要具備一專(zhuān)多能的素質(zhì)。在品德和才能方面，要求設(shè)備技術(shù)人員和設(shè)備管理員要有工作主3.各專(zhuān)業(yè)工程師必須結(jié)合本部門(mén)設(shè)備、設(shè)施的實(shí)際情人員進(jìn)行分析、研究，制定解決辦法；理的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)和資料、計(jì)劃、報(bào)告、總結(jié)等都是設(shè)備各系統(tǒng)所轄設(shè)備、設(shè)施的更新改造及重大維修、變更情況應(yīng)及時(shí)在設(shè)備檔案中做好記錄。五、機(jī)電設(shè)備設(shè)施的管理目標(biāo)設(shè)備、設(shè)施的完好率100%設(shè)備、設(shè)施的維修及時(shí)率100%設(shè)備、設(shè)施的維修合格率100%六、工程部維修標(biāo)準(zhǔn)2.按時(shí)保質(zhì)完成日常維修工作。3.遇到影響對(duì)業(yè)主服務(wù)的維修工作時(shí)，應(yīng)及時(shí)、不折不扣的執(zhí)行，維修完畢后由報(bào)修部門(mén)簽字認(rèn)可，認(rèn)真填寫(xiě)所消耗材料，并簽維修人姓名交值班室。4.因特殊原因未能完成維修的，應(yīng)及時(shí)向主管匯報(bào)并說(shuō)5.配電值班人員必須每日對(duì)重點(diǎn)設(shè)備和水電機(jī)房的運(yùn)行狀態(tài)按時(shí)進(jìn)行巡檢并認(rèn)真填寫(xiě)巡檢記錄。6.每周五制定需購(gòu)買(mǎi)的維修材料上報(bào)給配電值班處，由值班人員統(tǒng)計(jì)匯總報(bào)主管、經(jīng)理。10.由于維修設(shè)備影響到有關(guān)部門(mén)對(duì)業(yè)主服務(wù)時(shí)，必須11.維修工作需領(lǐng)用配件、材料，必須憑維修單領(lǐng)用，12.維修設(shè)備因缺料不能進(jìn)行，應(yīng)立即報(bào)告主管，不得13.維修時(shí)凡缺卸下來(lái)的損壞進(jìn)口零件，應(yīng)上交給主管15.凡承接公司其他部門(mén)要求制作零件工作的，必須由16.實(shí)施設(shè)備維修(如：需要關(guān)閉電源),維修工與值班(一)工程部經(jīng)理工作流程10.對(duì)一天工作進(jìn)行總結(jié)，完成管理人員工作記錄，做(二)工程部副經(jīng)理工作流程(三)電力運(yùn)行工工作流程(1)做好上班前的工作交接。(2)8點(diǎn)前監(jiān)督好維修組各員工上班簽到。(3)每隔兩小時(shí)巡查一次配電房并做好巡查記錄。(4)每?jī)尚r(shí)巡查一次餐廳空氣能熱水器并做好巡查(5)每隔四小時(shí)巡查一次水泵房并做好巡查記錄。(6)做好電話(huà)維修記錄(7)登記整理當(dāng)班各項(xiàng)維修單。(8)接到報(bào)修單和電話(huà)報(bào)修，及時(shí)安排維修組去維修(9)配合維修組登記當(dāng)班耗材記錄(10)做好當(dāng)班的清潔衛(wèi)生。(11)做好下班前各項(xiàng)交接工作。(1)做好上班前工作交接。(2)每隔兩小時(shí)巡查一次配電房并做好巡查記錄。(3)每?jī)尚r(shí)巡查一次餐廳空氣能熱水器并做好巡查(4)每隔四小時(shí)巡查一次水泵房并做好巡查記錄。(5)6:00-8:00點(diǎn)巡查一次配電間和風(fēng)機(jī)房，并做好記(6)8:30巡查領(lǐng)導(dǎo)房間并做好巡查記錄。(7)做好當(dāng)班的清潔衛(wèi)生。(8)做好下班前各項(xiàng)交接工作。(1)做好上班前工作交接。(2)每個(gè)大夜班要搞一遍值班室的衛(wèi)生，并且要保持(3)每周一至周五要統(tǒng)計(jì)當(dāng)天未完成工作及原因，周(4)每隔兩小時(shí)巡查一次配電房并做好巡查記錄。(5)每?jī)尚r(shí)巡查一次餐廳空氣能熱水器并做好巡查(6)每隔四小時(shí)巡查一次水泵房并做好巡查記錄。(7)做好當(dāng)班的清潔衛(wèi)生。(8)做好下班前各項(xiàng)交接工作。(四)綜合維修工工作流程4.按規(guī)定完成各業(yè)務(wù)表格的填寫(xiě)及運(yùn)行數(shù)據(jù)的記錄工第五節(jié)供電系統(tǒng)管理1.電氣工程師(機(jī)電)應(yīng)根據(jù)不同設(shè)備、設(shè)施的性能、行24小時(shí)值班制，對(duì)變壓器室、高低壓配電室等有關(guān)設(shè)備、5.運(yùn)行值班人員必須密切留意和掌握變壓器的實(shí)際負(fù)松落，達(dá)到光源完好率、維修更換及時(shí)率100%;4.電氣工程師(機(jī)電)應(yīng)定期組織人員對(duì)供電系統(tǒng)進(jìn)行1.在有臺(tái)風(fēng)、暴雨災(zāi)害時(shí)，電氣工程師(機(jī)電)應(yīng)及早2.發(fā)生火災(zāi)時(shí)，運(yùn)行值班人員應(yīng)立即報(bào)警并切斷火災(zāi)區(qū)域電源，積極滅火。事后，必須對(duì)供電設(shè)備、設(shè)施全面檢查3.自備發(fā)電機(jī)房嚴(yán)禁存放易燃、易爆及腐蝕性物品，經(jīng)常保持機(jī)房設(shè)備、環(huán)境衛(wèi)生。維修人員應(yīng)按《發(fā)電機(jī)維修保養(yǎng)規(guī)程》及時(shí)進(jìn)行檢查、保養(yǎng)，并做好相應(yīng)記錄，保持油路、水路暢通無(wú)泄漏，油水位不得低于標(biāo)準(zhǔn)線(xiàn)；4.維修人員每半個(gè)月必須按照《發(fā)電機(jī)操作規(guī)程》對(duì)自確保市電停電時(shí)發(fā)電機(jī)能夠可靠、自動(dòng)投入運(yùn)行。1.為了保證的用電秩序，保障用電安全，杜絕違章用電填寫(xiě)《臨時(shí)用電申請(qǐng)表》,經(jīng)服務(wù)經(jīng)理審批，并由技術(shù)保障部審核其安全保護(hù)措施后方可臨時(shí)用電；2.用電期間，運(yùn)行值班人員應(yīng)根據(jù)具體用電情況，認(rèn)真3.用電后，維修及運(yùn)行人員應(yīng)積極配合用電戶(hù)做好臨時(shí)用電的拆除，恢復(fù)工作，同時(shí)，進(jìn)行認(rèn)真檢查，保證安全，2.配電裝置的絕緣等級(jí)應(yīng)與所連接的路線(xiàn)的額定電壓(1)銘牌；(2)產(chǎn)品說(shuō)明書(shū)；(3)電氣原理圖及二次接線(xiàn)圖；(4)施工圖；(5)接地裝置接線(xiàn)圖，防雷裝置圖和測(cè)定報(bào)告；(6)檢修記錄和試驗(yàn)記錄；(7)一次供電線(xiàn)路模擬圖。6.配電柜(盤(pán))正面應(yīng)標(biāo)明其名稱(chēng)和編號(hào)。8.與爆炸危險(xiǎn)場(chǎng)所相毗的配電所(室)應(yīng)符合有關(guān)規(guī)定。9.配電室內(nèi)應(yīng)有消防設(shè)備(應(yīng)備撲救電氣火災(zāi)的滅火機(jī)和黃沙桶)和帶編號(hào)的攜帶型接地線(xiàn)。10.隔離開(kāi)關(guān)和相應(yīng)的開(kāi)關(guān)之間，應(yīng)有聯(lián)鎖裝置以防止11.繼電保護(hù)齊全，整定值正確，動(dòng)作可靠。1.電動(dòng)機(jī)及其附屬器械上應(yīng)有銘牌，并按要求編號(hào)。2.每臺(tái)電動(dòng)機(jī)必須有單獨(dú)的操作機(jī)構(gòu)，用于操作機(jī)構(gòu)開(kāi)關(guān)、磁力啟動(dòng)器應(yīng)能接通啟動(dòng)電流，切斷全部工作電流，而無(wú)不正常燒損。電動(dòng)機(jī)的負(fù)載應(yīng)不低于40%。3.電動(dòng)機(jī)應(yīng)采用無(wú)時(shí)限的短路保護(hù)器(自動(dòng)開(kāi)關(guān)、熔斷器或繼電保護(hù)裝置)。4.電動(dòng)機(jī)及其啟動(dòng)裝置外殼應(yīng)安全接地，有外露的傳動(dòng)部位應(yīng)裝設(shè)防護(hù)罩。5.電動(dòng)機(jī)及其帶動(dòng)的機(jī)械上應(yīng)有指示旋轉(zhuǎn)方向的箭頭，在啟動(dòng)裝置上應(yīng)注明啟動(dòng)裝置所屬機(jī)械，并有指示啟動(dòng)和運(yùn)6.部分特殊用的電動(dòng)機(jī)停運(yùn)的時(shí)間和原因有記錄，有異?，F(xiàn)象應(yīng)斷電后檢查。7.定期清掃電動(dòng)機(jī)外殼，保持電動(dòng)機(jī)外殼清潔。8.在有爆炸危險(xiǎn)場(chǎng)所，應(yīng)裝設(shè)防爆型電動(dòng)機(jī)和防爆電器9.使用部門(mén)要加強(qiáng)電動(dòng)機(jī)的維護(hù)保養(yǎng)管理工作，要訂出定期檢查和維護(hù)保養(yǎng)制度，消除電動(dòng)機(jī)故障，確保電動(dòng)機(jī)安全正常運(yùn)轉(zhuǎn)，并有記錄備案。10.長(zhǎng)期停用(包括備用)或有可能受過(guò)潮的電動(dòng)機(jī)，在使用前應(yīng)測(cè)試絕緣電阻和檢查傳動(dòng)、附屬電氣器件等。如果在有腐蝕性潮濕氣體及粉塵環(huán)境場(chǎng)所內(nèi)的電動(dòng)機(jī)，使用前應(yīng)作測(cè)量絕緣電阻檢查。11.絕對(duì)禁止用水沖洗電動(dòng)機(jī)等電器設(shè)備。12.電動(dòng)機(jī)的引線(xiàn)及各種控制裝置安裝必須由有證電工操作，非電氣人員不得擅自安裝。七、使用臨時(shí)電線(xiàn)管理1.裝設(shè)各種電氣設(shè)備(照明)的電氣線(xiàn)路一律不準(zhǔn)擅自接拉線(xiàn)，如有特殊原因(施工暫時(shí)用電等)需安裝臨時(shí)線(xiàn)路，必須由使用部門(mén)填寫(xiě)電氣設(shè)備臨時(shí)線(xiàn)安裝申請(qǐng)單，經(jīng)工程部經(jīng)理審核同意，并報(bào)項(xiàng)目經(jīng)理備案，方能安裝使用。2.臨時(shí)電線(xiàn)的安裝必須由有證電工進(jìn)行，安裝時(shí)必須嚴(yán)格執(zhí)行臨時(shí)線(xiàn)架設(shè)規(guī)程。3.臨時(shí)電線(xiàn)安裝完畢，應(yīng)由安全管理人員檢查合格后方可使用，使用部門(mén)不得在使用過(guò)程中擅自更動(dòng)線(xiàn)路。4.裝設(shè)臨時(shí)線(xiàn)路需用絕緣良好的橡皮線(xiàn)，戶(hù)內(nèi)離地高度不得低于2.5m,戶(hù)外不得低于3.5m,必