恩施虎民路項(xiàng)目投資可行性報(bào)告

投資可行性研究報(bào)告2013年6月報(bào)告基本結(jié)論 6 7 7 8 14 17 17 17 18 18 182.2.2恩施市商品房銷售價(jià)格逐年 19 20 22 23 23 25 25 26 27 28 29 304.1恩施商業(yè)圈分布狀況：三點(diǎn)擴(kuò)散，輻 30 31 32 334.5城市沿街零散商業(yè)租售價(jià)格 334.5.1城市沿街零散商業(yè)租賃情況 3324.5.2沿街零散商業(yè)轉(zhuǎn)讓價(jià)格 34 36 36 37 42 42 45 46 46 47 49 49 49 49 50 51 52 52 52 52 53 53 54 55 55 55 55 55 56 56 563 57 57 57 58 58 58 60 60 60 61 63 63 63 63 64 64 65 67 68 68 71 71 71 73 75 77 82 82 82 854表格目錄 19 19 21 22 23 24 24 25 26 27 28 29 32 32 33 33 34 34 38 42 45 53 56 59 60 61 655 66 67 67 68 69 69 70 71 72 73 73 74 75 76 77 78 79 809報(bào)告基本結(jié)論7第1章恩施州宏觀經(jīng)濟(jì)概況1.1恩施概況人口394萬(wàn)，其中漢族約占45%，土家族約占481.2恩施州宏觀經(jīng)濟(jì)92012年全州第一、二、三產(chǎn)業(yè)分別完成增加值124.91億元、164.42億元和圖32012年GDP三次產(chǎn)業(yè)構(gòu)成第一產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)40.0%25.25.9%第二產(chǎn)業(yè)34.1%收收入的81%，占地方公共財(cái)政預(yù)算收入的65%，同比增收4.9億元，拉動(dòng)地方公業(yè)836家，分別是：規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)306家（含煙廠限額以上商貿(mào)企業(yè)273141家，其中規(guī)模以上工業(yè)凈增66家、限額以上商貿(mào)企業(yè)凈增36家、資質(zhì)建筑企圖42007-2012年全州規(guī)模以上工業(yè)增加值及增長(zhǎng)速度億元%806040200100.80規(guī)模以上工業(yè)增加值比上年增長(zhǎng)81.8033.073.4718.026.956.5825.744.6732.156.3100.80規(guī)模以上工業(yè)增加值比上年增長(zhǎng)81.8033.073.4718.026.956.5825.744.6732.156.317.017.05040302002007年2008年2009年2010年2011年2012年億，達(dá)到406.19億元、增長(zhǎng)29.2%，增幅分別高于全國(guó)8.6個(gè)百分點(diǎn)、全省1.6個(gè)百分點(diǎn)。全年投資施工項(xiàng)目突破1000個(gè)，累計(jì)施工項(xiàng)目1219個(gè)，比同期增加249個(gè)，其中，本年新開工項(xiàng)目833個(gè)，新開工項(xiàng)目中億元以上項(xiàng)目62個(gè)。投資完成圖52007-2012年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資及增長(zhǎng)速度50045040035030025020050%億元%406.19314.31244.3820.1182.2129.232.6406.19314.31244.3820.1182.2129.232.6全社會(huì)投資比上年增長(zhǎng)139.37116.095040302002007年2008年2009年2010年2011年2012年人均儲(chǔ)蓄余額比上年增長(zhǎng)7680509923.926.0432718.817.825.7344319.6人均儲(chǔ)蓄余額比上年增長(zhǎng)7680509923.926.0432718.817.825.7344319.6圖62007-2012年城鄉(xiāng)居民人均儲(chǔ)蓄余額及增長(zhǎng)速度元%1000090008000700060005000400030002000095192007年2008年2009年2010年2011年2012年951960504030200圖72007-2012年社會(huì)消費(fèi)品零售總額及增速20050%億元%消費(fèi)品零售總額比上年增長(zhǎng)56.8216.316.3132.0021.020.3109.9893.8075.9423.5132.0021.020.3109.9893.8075.9423.520.020.018.218.230252052007年2008年2009年2010年2011年2012年工業(yè)品出廠價(jià)格（PPI）上漲2.5%。工業(yè)生產(chǎn)者購(gòu)進(jìn)價(jià)格上漲1.4%。農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資%圖82007-2012年居民消費(fèi)價(jià)格漲跌幅度7.76.00.71.3恩施市宏觀經(jīng)濟(jì)國(guó)有控股工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)總產(chǎn)值46.27億元，增長(zhǎng)12.88%，其他經(jīng)濟(jì)類型實(shí)現(xiàn)工業(yè)恩施市作為州政府行政所在地，占據(jù)特殊的地理區(qū)位，在全州經(jīng)濟(jì)發(fā)展中第2章恩施房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀研究2.1恩施州房地產(chǎn)投資情況2012年全年，商品房施工面積546.04萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)40.1%；竣工面2.1.2房地產(chǎn)投資額快速增長(zhǎng)近年來(lái)房地產(chǎn)投資額快速增長(zhǎng)，2012年，恩施州房地產(chǎn)投資總額達(dá)40.28億2.2恩施市商品房市場(chǎng)研究在2011年商品房銷售低迷壓抑下，2012年恩施市商品房呈現(xiàn)快速的反彈趨6242.2.2恩施市商品房銷售價(jià)格逐年攀升2.2.3各片區(qū)商品房銷售情況 龍鳳壩土橋壩 舞陽(yáng)壩片區(qū) 紅廟經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)小渡船片區(qū) 422.2.4加大了保障性住房建設(shè)公共租賃住房713套、經(jīng)濟(jì)適用住房518套、限價(jià)商品房345套、各類棚戶區(qū)改造2012年，全市建設(shè)保障性住房3558套，其中廉租房408套，經(jīng)濟(jì)適用房600小結(jié)：恩施市近年房地產(chǎn)投資、開工、竣工以及銷售量經(jīng)歷了2011年的低谷期后，開始強(qiáng)勢(shì)反彈，商品房銷售價(jià)格也在逐年攀升。商品房開發(fā)呈現(xiàn)供銷第3章恩施市住宅微觀市場(chǎng)分析3.1恩施市在售住宅項(xiàng)目銷售情況2013年，恩施市在售樓盤約14個(gè)，總供應(yīng)面積達(dá)219萬(wàn)平方米，其中以中國(guó)86941234567812345678豪娛樂(lè)、鼎食匯藝術(shù)餐廳；硒都廣場(chǎng)、葉挺紀(jì)念館、土硒都廣場(chǎng)、葉挺紀(jì)念館、土司城、鳳凰山森恩施市外國(guó)語(yǔ)藝術(shù)幼兒園、小區(qū)中心廣場(chǎng)、休息亭（1）隨著城市的迅速發(fā)展，恩施市住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)投資也逐漸加大，住宅第4章恩施市商業(yè)市場(chǎng)分析4.1恩施商業(yè)圈分布狀況：三點(diǎn)擴(kuò)散，輻射發(fā)展4.2城市沿街零散商業(yè)分布特點(diǎn)道大道施航東4624.4典型在售住宅底商項(xiàng)目4.5城市沿街零散商業(yè)租售價(jià)格水平4.5.1城市沿街零散商業(yè)租賃情況4.5.2沿街零散商業(yè)轉(zhuǎn)讓價(jià)格123456區(qū)789區(qū)小結(jié)：由于地理因素限制，恩施市商業(yè)發(fā)展相對(duì)較為落后，目前商業(yè)仍以航空路附近二手商鋪的轉(zhuǎn)讓價(jià)格差距較大，五年內(nèi)的新建小區(qū)的一層商鋪好區(qū)位的住宅底商去化較快。在恩施市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃中，將重點(diǎn)發(fā)展傳統(tǒng)老商業(yè)街區(qū)及開發(fā)區(qū)新商業(yè)區(qū)，包括舞陽(yáng)壩、航空路傳統(tǒng)商業(yè)街改造，土橋壩新型第5章恩施市酒店行業(yè)分析級(jí)酒店4家，星級(jí)酒店38家，星級(jí)酒店客房2452間，且大多集中在老城區(qū)，經(jīng)濟(jì)道道大恩施亞洲大航 風(fēng)東天藝大酒民航大酒 怡和國(guó)際大酒新起點(diǎn)大酒帥巴人酒紅磨坊賓 施I店星星樓別墅區(qū)標(biāo)間128，3價(jià)148-168星星館墅設(shè)有單人房、標(biāo)準(zhǔn)房、行政標(biāo)準(zhǔn)房、豪華套房、總統(tǒng)套房5大房型。所有房間均（4）康樂(lè)。酒店內(nèi)提供各式娛樂(lè)康體設(shè)備和場(chǎng)所，包括棋牌室11間、KTV（2）餐廳?？赏瑫r(shí)容納500人用餐。一樓為醉香樓宴會(huì)廳，可容納240人宴（3）會(huì)議。會(huì)議廳多次接待全省或全州重大會(huì)議，共有貴賓廳及清江廳兩酒店住宿區(qū)龍園、別墅群，鸞樓、鳳居，現(xiàn)擁有套房、標(biāo)間、單間共358間酒店康樂(lè)區(qū)有夜總會(huì)、酒吧、咖啡廳、網(wǎng)球場(chǎng)、健身房、美容美發(fā)廳、KTV5.3.4恩施華龍村五星級(jí)大酒店（在建）項(xiàng)目于2011年5月正式開工，目前已完成所有的主體土建工程，項(xiàng)目已進(jìn)入是按照四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)打造的精裝產(chǎn)權(quán)酒店。恩施國(guó)貿(mào)大酒店項(xiàng)目共計(jì)15000多平方恩施瑞享國(guó)際酒店由湖北新楚源置業(yè)有限公司旗下全資子公司恩施州中祥小結(jié)：旅游業(yè)的快速發(fā)展，帶動(dòng)了恩施的酒店行業(yè)的發(fā)展，過(guò)去幾年，恩施酒店業(yè)發(fā)展迅速，但整體發(fā)展水平不高，高檔酒店較少，酒店的配套設(shè)施不近年來(lái)，隨著恩施旅游業(yè)及商業(yè)經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步開發(fā)，恩施酒店業(yè)也將獲得更新建星級(jí)酒店大多規(guī)劃為住宿、餐飲、娛樂(lè)、休閑等多位一體的綜合型服務(wù)。第6章恩施市土地市場(chǎng)供應(yīng)情況6.12011-2013年恩施市土地供年33333大道交匯處西北側(cè)）1333年1237311號(hào)村13村村341號(hào)3號(hào)3年2號(hào)336通過(guò)分類分析，在2011年-2013年，恩施市共供應(yīng)批發(fā)零售用地11.9萬(wàn)平方6.22011-2013年恩施市土地市第7章恩施城市發(fā)展規(guī)劃7.1“一帶、兩翼、雙組團(tuán)”城市布局近期以東、北向發(fā)展為主，遠(yuǎn)期沿“209”繞城公路兩側(cè)向西、南發(fā)展，同楓香坪——恩施火車站站前商貿(mào)區(qū)、農(nóng)副產(chǎn)品加工園區(qū)及小龍?zhí)秴^(qū)域物流一環(huán)：外遷的“209”繞城公路+規(guī)劃的東環(huán)城路（37#路該路按雙向六7.4.1城市用地及人口規(guī)模規(guī)劃7.4.2城市發(fā)展方向與空間結(jié)構(gòu)7.4.2綜合區(qū)功能及規(guī)模規(guī)劃（1）恩施市未來(lái)十年，城市用地規(guī)模擴(kuò)大一倍，城區(qū)人口增長(zhǎng)50%，從絕對(duì)發(fā)展量看，未來(lái)將再造一座恩施城，需增加約400萬(wàn)平米的居住面積，配套約60萬(wàn)平米的商業(yè)用房面積，市場(chǎng)空間較大。業(yè)研發(fā)區(qū)、工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)等。相比城東片區(qū)，以商務(wù)、居住、行政為主的規(guī)劃，舊城改造的成本及難度，且本項(xiàng)目位于城郊區(qū)域，無(wú)拆遷難度，因此，對(duì)本項(xiàng)（4）城市交通規(guī)劃對(duì)項(xiàng)目有較大的利好。高旗大道以及209繞城公路將片區(qū)與其他區(qū)域快速連接，同時(shí)，即將通車的虎民路也將為項(xiàng)目帶來(lái)較好的交通8.2項(xiàng)目周邊項(xiàng)目情況8.2.1松樹坪經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目平米，總建筑占地面積21026.50平米，總建筑面積357841.40平米。其中地上高層住宅建筑總面積252057.50平米，共設(shè)計(jì)住宅1927套；公共服務(wù)設(shè)施建筑面積1376.40平米；幼兒園建筑面積1830.30平米；地下建筑中地下車庫(kù)建筑面積45068.00平米，地下設(shè)備用房建筑面8.2.2松樹坪村虎民路地塊8.2.3慕登公司地塊8.2.4恩施國(guó)際汽車城項(xiàng)目8.4.1項(xiàng)目產(chǎn)品定位根據(jù)項(xiàng)目地塊資源與產(chǎn)品匹配度因子分析，項(xiàng)目地塊自身因素對(duì)樓盤的開表23項(xiàng)目地塊資源與產(chǎn)品匹配度因無(wú)弱弱弱強(qiáng)強(qiáng)8.4.2項(xiàng)目比較優(yōu)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)突破點(diǎn)產(chǎn)品的開發(fā)，塑造在與其他優(yōu)勢(shì)區(qū)域的項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)時(shí)，保持的一種相對(duì)低的價(jià)格上升為文化保持同類產(chǎn)品的共性優(yōu)勢(shì)：8.4.3項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)塑造舉措8.5項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃與定位8.5.1商業(yè)發(fā)展思路8.5.3商業(yè)租售建議8.6項(xiàng)目銷售價(jià)格預(yù)測(cè)№186752755637654765535653665547644538539534353335333377776555544333333242=3962元/平方米=3962元/平方米-200元/平方米=3762元/平方米第9章項(xiàng)目規(guī)劃及開發(fā)節(jié)奏9.1項(xiàng)目基本規(guī)劃指標(biāo)及內(nèi)容序號(hào)面積備注1總用地面積90,667用地面積86,0172容積率2.753總建筑面積273,7353.1地下建筑面積24,0503.2地上建筑面積249,6853.2.1住宅189,8653.2.2商業(yè)17,1911-2F底商3.2.3酒店39,114含客房、餐飲等3.2.4教育幼兒園2,5163.2.5公共配套9994總戶數(shù)1,797住宅1582戶，商業(yè)215戶5建筑密度24.81%6綠化率39%9.2項(xiàng)目開發(fā)時(shí)序及節(jié)奏序號(hào)面積（平方米）合計(jì)一期二期三期1總用地面積90,667------凈用地面積86,0172容積率2.75------3總建筑面積273,73578,605115,13379,9973.1地下建筑面積24,0509,62014,4303.2地上建筑面積249,68568,985100,70379,9973.2.1住宅189,86560,89891,34737,6203.2.2商業(yè)17,1915,5718,3573,2633.2.3酒店39,11439,1143.2.4教育幼兒園2,5162,5163.2.5公共配套9999994總戶數(shù)1,7975788656165建筑密度24.81%6綠化率39%9.3項(xiàng)目開發(fā)工程進(jìn)度第10章項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)估算酒店客房的經(jīng)營(yíng)成本按營(yíng)業(yè)收入的15%計(jì)算，餐館經(jīng)營(yíng)成本按餐飲收入的1------2------3456123456789序號(hào)項(xiàng)目第一期第二期面積價(jià)格收入（元）面積價(jià)格收入（元）1住宅60,8983,800231,412,40091,3473,900356,253,3002商業(yè)5,5718,00044,568,0008,3578,20068,527,4003合計(jì)66,469275,980,40099,704424,780,700序號(hào)項(xiàng)目第三期合計(jì)面積價(jià)格收入（元）面積收入（元）1住宅37,6203,900146,718,000189,865734,383,7002商業(yè)3,2638,50027,735,50017,191140,830,9003合計(jì)40,883174,453,500207,056875,214,600經(jīng)過(guò)測(cè)算，項(xiàng)目商住開發(fā)部分可實(shí)現(xiàn)稅前利潤(rùn)22742萬(wàn)元，所得稅后利潤(rùn)序號(hào)項(xiàng)目名稱金額（萬(wàn)元）單方備注1項(xiàng)目收入4,156住宅銷售收入商業(yè)銷售收入商業(yè)2開發(fā)總投資2,5063營(yíng)業(yè)稅及其他321不含預(yù)征所得稅4財(cái)務(wù)費(fèi)用05銷售費(fèi)用6管理費(fèi)用427不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)838項(xiàng)目利潤(rùn)1,0809項(xiàng)目利潤(rùn)率所得稅270稅后利潤(rùn)810稅后利潤(rùn)率銷售毛利潤(rùn)率銷售凈利潤(rùn)率項(xiàng)目2013年2014年2015年34123412341資金流出量109284534436393479020633477建設(shè)投資1092845344363934790206334772資金流入量00004860532238183471266123142.1銷售收入流入00004860532238183471266123143凈現(xiàn)金流量28623821598累計(jì)現(xiàn)金流量4投資回收期3.875凈現(xiàn)值NVP25413312483內(nèi)部收益率30.81%6資金來(lái)源1500006.1企業(yè)自有資金150006.2借款資金6.3借款償還計(jì)劃7資本金凈現(xiàn)金流量407228623821598累計(jì)凈現(xiàn)金流量407228692416483586566081476253604197表31項(xiàng)目商住開發(fā)部分現(xiàn)金流量表（二單位：萬(wàn)元）項(xiàng)目2016年2017年2018年合計(jì)1234123412341資金流出量206480646682383328973010508建設(shè)投資206480646682383328973010508674052資金流入量69296413534462357572543423165500753457654321875212.1銷售收入流入69296413534462357572543423165500753457654321875213全部資金凈現(xiàn)金流量4865474437394166248959744310299920116累計(jì)現(xiàn)金流量372331415630116041591318913201164投資回收期3.875凈現(xiàn)值NVP37433398261528463799267671310127內(nèi)部收益率30.81%6資金來(lái)源6.1企業(yè)自有資金150006.2借款資金06.3借款償還計(jì)劃07自有資金凈現(xiàn)金流量4865474437394166248959744310299935116累計(jì)凈現(xiàn)金流量906374126074108171455618723181412063026604309133391335116項(xiàng)目將無(wú)利可圖，因此項(xiàng)目對(duì)售價(jià)及成本都較為敏感。表32項(xiàng)目商住部分銷售售價(jià)及成本敏感性分析一、售價(jià)影響預(yù)計(jì)售價(jià)預(yù)計(jì)售價(jià)預(yù)計(jì)售價(jià)預(yù)計(jì)售價(jià)敏感系數(shù)(×100%）銷售均價(jià)(元/m2)3,7302,7982,9843,357營(yíng)業(yè)收入87,52165,64170,01778,769稅前利潤(rùn)22,7428625,23813,990稅后利潤(rùn)17,0576463,92810,492單位凈利969223596銷售毛利率%26.0%7.5%17.8%銷售凈利率%19.5%5.6%13.3%二、成本影響估算成本估算成本估算成本估算成本敏感系數(shù)(×100%）(×130%）(×120%）(×110%）單位開發(fā)成本(元/m2)2,7613,5893,3133,037開發(fā)總成本64,77984,21377,73571,257稅前利潤(rùn)22,7423,3089,78616,264稅后利潤(rùn)17,0572,4817,34012,198單位凈利969417693銷售毛利率%26.0%3.8%11.2%銷售凈利率%19.5%2.8%8.4%1234567123基本預(yù)備費(fèi)（6%）2表36酒店運(yùn)營(yíng)收入預(yù)測(cè)表（一單位：萬(wàn)元）12345678%006085858585100552164417821782178217821002208268126812681268100311036294406440644064406008600432504612612612612200304354430430430430002763223913913913910023272727270083005217608773917391739173919%8585858585858585178217821782178217821782178217821105818268126812681268126812681268126813626644064406440644064406440644064406612612612612612612612612243043043043043043043043052913913913913913913913913912727272727272727370373917391739173917391739173917391100527表37酒店年運(yùn)營(yíng)成本費(fèi)用估算表（一單位：萬(wàn)元）12345678%000010000000000004566660000000000000000200000000300000002222240050000006007%09%166666666200000000000032222222200002222222204567%1234567800100200300450060700800900000000000000009110581825291364526453600267891234567800100002000000000030450060700項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（所得稅前i=10%）項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（所得稅后i=10%）項(xiàng)目投資回收期（年所得稅前）項(xiàng)目投資回收期（年所得稅前）91110149105818369463727099217949000000063747115529103391574889435985462930472552664962633項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（所得稅前i=10%）項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（所得稅后i=10%）項(xiàng)目投資回收期（年所得稅前）項(xiàng)目投資回收期（年所得稅前）項(xiàng)目酒店部分建設(shè)期資產(chǎn)負(fù)債率為46.73%、47.54%，經(jīng)營(yíng)期第一年為償債備付率分別為：1.95、2.30、2.84、2.83、2.82。第11章項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析略一定要有所不同，這就要求我們一定要在旺季來(lái)臨時(shí)采取必要的旺季經(jīng)營(yíng)策第12章項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)項(xiàng)目總額2013年2014年2015年2016年2017年2018年合計(jì)3412341234123412341234住宅銷售比例30%20%可售面積60,89818,26912,1809,1359,1356,0906,09060,898可售銷售收入23,1416,9424,6283,4713,4712,3142,31423,141第一期商業(yè)銷售比例40%60%可售面積5,5712,2283,3435,571可售銷售收入4,4571,7832,6744,457收入小計(jì)27,59800006,9424,6283,4713,4712,3142,3140001,7832,674000000027,598第二期住宅銷售比例25%銷售面積91,34722,83713,70213,70213,70213,7029,1354,56791,347銷售收入35,6258,9065,3445,3445,3445,3443,5631,78135,625商業(yè)銷售比例40%60%銷售面積8,3573,3435,0148,357銷售收入6,8532,7414,1126,853收入小計(jì)42,47800000000008,9065,3445,3445,3445,3443,5631,7812,7414,11200042,478第三期住宅銷售比例30%30%20%20%銷售面積37,62011,28611,2867,5247,52437,620銷售收入14,6724,4024,4022,9342,93414,672商業(yè)銷售比例40%60%銷售面積3,2631,3051,9583,263銷售收入2,7741,1091,6642,774收入小計(jì)17,445000000000000000004,4024,4024,0444,598017,445合計(jì)87,52100006,9424,6283,4713,4712,3142,3148,9065,3445,3447,1278,0183,5631,7817,8767,7804,0444,598087,521累計(jì)00006,94211,57115,04218,51320,82723,14132,04837,39142,73549,86257,88061,44263,22371,10078,87982,92387,52187,521分期形態(tài)總額2013年2014年2015年2016年2017年2018年合計(jì)3412323413413441123422第一期住宅23,1414,8605,3223,8183,4712,6612,31469423,1418912,2281,3374,457商業(yè)4,457小計(jì)27,59800004,8605,3223,8183,4712,6612,314694008912,2281,33700000027,598第二期住宅35,6256,2346,4135,3445,3445,3444,0972,316534035,625商業(yè)6,85334262056006,853小計(jì)42,47800000000006,2346,4135,3445,3445,3444,0972,3161,9053,4262,0560042,478第三期住宅14,6723,5954,1083,1542,93488014,672商業(yè)2,7745551,3878322,774小計(jì)17,445000000000000000003,5954,1083,7094,3211,71217,445總計(jì)00004,8605,3223,8183,4712,6612,3146,9296,4135,3446,2357,5725,4342,3165,5007,5345,7654,3211,71287,521累計(jì)00004,86010,18214,00017,47220,13322,44729,37635,78841,13247,36754,93960,37362,68968,18975,72381,48885,80987,521序號(hào)項(xiàng)目2013年2014年2015年2016年2017年2018年合計(jì)34123412341234123412341銷售回款00004,8605,3223,8183,4712,6612,3146,9296,4135,3446,2357,5725,4342,3165,5007,5345,7654,3211,71287,5212營(yíng)業(yè)稅及附加0000277298214388359299349424304308422323242964,9063土地增值稅0000248040968099461,6164土地使用稅9999999444444445企業(yè)所得稅00008069208227692262,6266銷售印花稅0000232211333343134321447稅金合計(jì)4635534013612792447126605516648295892395978556554789,3798當(dāng)期可運(yùn)用資金4,3974,7693,4183,1102,3822,0716,2175,7534,7935,5716,7444,8452,0764,9036,6805,1103,8441,51378,1439累計(jì)可運(yùn)用資金4,3459,11412,53215,64218,02420,09526,31232,06536,85742,42949,17254,01756,09360,99667,67672,78676,62978,143項(xiàng)目商住開發(fā)部分前期費(fèi)用測(cè)算（單位：元）序號(hào)項(xiàng)目名稱總建面成本（元）單方成本（元/㎡）一期二期三期取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)面積成本面積成本面積成本1地價(jià)210,571107,878,281512.3168,98535,341,919100,70351,591,46640,88320,944,896土地出讓費(fèi)210,571107,800,000511.9468,98535,316,273100,70351,554,02940,88320,929,698共約110萬(wàn)/畝（含稅）,商住開發(fā)占地9土地測(cè)繪費(fèi)、登記費(fèi)210,57178,2810.3768,98525,646100,70337,43740,88315,198占地面積1.2元/平米2規(guī)劃行政規(guī)費(fèi)210,57117,395,76582.6168,9855,699,013100,7038,319,31140,8833,377,4412.1市政設(shè)施配套費(fèi)210,57113,687,11565.0068,9854,484,025100,7036,545,69540,8832,657,39565.00元／平方2.2白蟻防治費(fèi)210,571421,1422.0068,985137,970100,703201,40640,88381,7662元／平方2.3發(fā)展新型墻體材料專項(xiàng)費(fèi)用210,5711,684,5688.0068,985551,880100,703805,62440,883327,0648.00元/平米，使用備案的新型材料，可退還2.4發(fā)展散裝水泥專項(xiàng)基金210,571315,85768,985103,478100,703151,05540,88361,3251.5元／平方，如超過(guò)70%，可退還2.5垃圾服務(wù)費(fèi)210,571842,2844.0068,985275,940100,703402,81240,883163,5324.00元/平米2.6防雷設(shè)計(jì)、檢測(cè)審核費(fèi)210,571294,79968,98596,579100,703140,98440,88357,236二類標(biāo)準(zhǔn)，1.55元/平米2.7環(huán)境評(píng)估費(fèi)210,571150,0000.7168,98549,141100,70371,73640,88329,1233設(shè)計(jì)費(fèi)用210,5714,963,52823.5768,9851,626,098100,7032,373,74640,883963,6843.1地質(zhì)勘測(cè)費(fèi)210,57178,2810.3768,98525,646100,70337,43740,88315,198占地面積1.2元/平米3.2方案設(shè)計(jì)費(fèi)210,5714,632,56222.0068,9851,517,670100,7032,215,46640,883899,426含規(guī)劃、建筑、施工圖、景觀、人防工程設(shè)計(jì)等3.3圖紙審查費(fèi)210,571252,68568,98582,782100,703120,84440,88349,060工程造價(jià)0.1%,按1200元/㎡計(jì)算4建設(shè)行政規(guī)費(fèi)210,5713,383,83416.0768,9851,108,575100,7031,618,27740,883656,9824.1招標(biāo)代理費(fèi)210,571631,7133.0068,985206,955100,703302,10940,883122,649工程造價(jià)0.25%,按1200元／㎡，含服務(wù)費(fèi)等4.2工程定額測(cè)定費(fèi)210,571505,3702.4068,985165,564100,703241,68740,88398,119工程量的0.2%4.3檔案服務(wù)費(fèi)210,571200,0000.9568,98565,522100,70395,64840,88338,8314.4工程監(jiān)理費(fèi)210,5711,516,1117.2068,985496,692100,703725,06240,883294,358中標(biāo)價(jià)（1200元／㎡）的0.6%4.5質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)210,571252,68568,98582,782100,703120,84440,88349,060中標(biāo)價(jià)的0.1%4.6印花稅210,57175,8060.3668,98524,835100,70336,25340,88314,718中標(biāo)價(jià)0.03%,按1200元/㎡計(jì)算4.7交易服務(wù)費(fèi)210,571202,1480.9668,98566,226100,70396,67540,88339,2480.5－1億元工程造價(jià)0.08%5房產(chǎn)行政規(guī)費(fèi)210,5711,293,2626.1468,985423,685100,703618,48740,883251,0915.1房屋測(cè)量費(fèi)210,571300,50668,98598,449100,703143,71340,88358,344住宅1.36元/平米，非住宅2.46元/平米5.2交易手續(xù)費(fèi)210,571758,6963.6068,985248,556100,703362,83740,883147,303非住宅11.00元／平米，住宅3.00元／平米5.3初始登記費(fèi)210,571234,06068,98576,680100,703111,93640,88345,443住宅80元／戶，約1582戶,商業(yè)500元／戶,約215戶小計(jì)210,571134,914,669640.7168,98544,199,289100,70364,521,28740,88326,194,093序號(hào)項(xiàng)目名稱總計(jì)（萬(wàn)元）2013年2014年2015年2016年2017年2018年合計(jì)34123412341234123412341地價(jià)10787.8310787.8310787.83土地出讓費(fèi)10780.0010780.0010780.00土地測(cè)繪費(fèi)、登記費(fèi)7.837.837.832規(guī)劃行政規(guī)費(fèi)1739.58569.90831.93337.741739.582.1市政設(shè)施配套費(fèi)1368.71448.40654.57265.741368.712.2白蟻防治費(fèi)42.1113.8020.148.1842.112.3新型墻體材料專項(xiàng)基金168.4655.1980.5632.71168.462.4發(fā)展散裝水泥專項(xiàng)基金31.5910.3515.116.1331.592.5垃圾服務(wù)費(fèi)84.2327.5940.2816.3584.232.6防雷設(shè)計(jì)、檢測(cè)審核費(fèi)29.489.6614.105.7229.482.7環(huán)境評(píng)估費(fèi)15.004.917.172.913設(shè)計(jì)費(fèi)用496.357.83160.05233.6394.85496.353.1地質(zhì)勘測(cè)費(fèi)7.837.837.833.2方案設(shè)計(jì)費(fèi)463.26151.77221.5589.94463.263.3圖紙審查費(fèi)25.278.2812.084.9125.274建設(shè)行政規(guī)費(fèi)338.38110.86161.8365.70338.384.1招標(biāo)代理費(fèi)63.1720.7030.2112.2663.174.2工程定額測(cè)定費(fèi)50.5416.5624.179.8150.544.3檔案服務(wù)費(fèi)20.006.559.563.8820.004.4工程監(jiān)理費(fèi)151.6149.6772.5129.44151.614.5質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)25.278.2812.084.9125.274.6印花稅7.582.483.637.584.7交易服務(wù)費(fèi)20.216.629.673.9220.215房產(chǎn)行政規(guī)費(fèi)129.3342.3761.8525.11129.335.1房屋測(cè)量費(fèi)30.059.8414.375.8330.055.2交易手續(xù)費(fèi)75.8724.8636.2814.7375.875.3初始登記費(fèi)23.417.6711.194.5423.41小計(jì)13491.4710795.66840.801269.76560.1425.1113491.47序號(hào)項(xiàng)目名稱總建面成本（元）一期二期三期取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)面積成本面積成本面積成本6前期配套工程成本210,57110,210,57148.4968,9853,345,077100,7034,883,08040,8831,982,4136.1放線費(fèi)210,571210,57168,98568,985100,703100,70340,88340,8836.2臨時(shí)設(shè)施（含售樓部）210,5713,000,00014.2568,985982,828100,7031,434,71340,883582,459臨時(shí)水電、臨時(shí)建筑、售樓部等6.3七通一平210,5717,000,00033.2468,9852,293,265100,7033,347,66440,8831,359,071土石方工程等，預(yù)計(jì)400萬(wàn)元7工程建安費(fèi)210,571346,873,6851647.3068,985117,317,225100,703172,688,20540,88356,868,2557.1樁基工程費(fèi)210,57110,528,55050.0068,9853,449,250100,7035,035,15040,8832,044,150高層均攤約50元/平米7.2地下室工程24,05052,910,0002200.009,62021,164,00014,43031,746,00000占地2200元/平米7.3土建及安裝210,571254,052,8001206.4968,98583,087,500100,703121,579,40040,88349,385,900含內(nèi)部水電、門窗、外墻裝飾等7.3.1住宅189,865227,838,0001200.0060,89873,077,60091,347109,616,40037,62045,144,0007.3.2商業(yè)17,19122,348,3001300.005,5717,242,3008,35710,864,1003,2634,241,9007.3.3教育配套等3,5153,866,5001100.002,5162,767,6009991,098,900007.4189,86510,800,00056.8860,8983,600,00091,3475,400,00037,6201,800,000共36部高速電梯7.5消防210,57111,212,35053.2568,9853,602,000100,7035,403,05040,8832,207,3007.5.1住宅189,8659,493,25050.0060,8983,044,90091,3474,567,35037,6201,881,00050元／㎡7.5.2商業(yè)17,1911,719,100100.005,571557,1008,357835,7003,263326,3007.5.3教育配套等3,515351,500100.002,516251,60099999,900007.6保溫隔熱210,5717,369,98535.0068,9852,414,475100,7033,524,60540,8831,430,90535元／㎡工程合計(jì)210,571357,084,2561695.7968,985120,662,302100,703177,571,28540,88358,850,668序號(hào)項(xiàng)目名稱總計(jì)（萬(wàn)2013年2014年2015年2016年2017年2018年合計(jì)34123412341234123412346配套工程成本0229321000335000000000000006.1放線費(fèi)2121216.2臨時(shí)設(shè)施3003003006.3七通一平7002293357007工程建安費(fèi)346870003106694154420664828106396585152124692104361508400346877.1樁基工程費(fèi)0003100045300002000000007.2地下室工程5291000063502120952031700000000052917.3土建及安裝25405000000415433240831060794863002469049400254057.3.1住宅2278436542923731548143852257451227847.3.2商業(yè)22353622905434352124222357.3.4教育配套等38728443877.400000000324000486000007.5消防0000000032400486000002207.5.1住宅949274411469497.5.2商業(yè)682937.5.4教育配套等233917.6保溫隔熱737000000021702403170000000737工程合計(jì)357080229321310669448942066482810653258515212469210436150840035708序號(hào)項(xiàng)目名稱總建面成本（元）單方成本（元/㎡）一期二期三期取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)面積成本面積成本面積成本8戶外工程配套費(fèi)210,57135,750,753169.7868,98511,712,276100,70317,097,35940,8836,941,1178.1戶外消防210,5711,684,5688.0068,985551,880100,703805,62440,883327,0648.00元/平米8.2外水工程210,5716,317,13030.0068,9852,069,550100,7033,021,09040,8831,226,49030元/平米8.3外電工程210,57114,739,97070.0068,9854,828,950100,7037,049,21040,8832,861,81070元/平米8.4排污工程210,5711,052,8555.0068,985344,925100,703503,51540,883204,4158.5環(huán)保驗(yàn)收210,571421,1422.0068,985137,970100,703201,40640,88381,7668.6道路工程210,5712,105,71010.0068,985689,850100,7031,007,03040,883408,83010元/㎡建筑面積估算8.7綠化及園林景點(diǎn)費(fèi)210,5717,632,37836.2568,9852,500,437100,7033,650,09140,8831,481,849300元/㎡綠化占地面積估算8.8智能化系統(tǒng)工程210,5711,797,0008.5368,985588,714100,703859,39340,883348,8931000元/戶項(xiàng)目商住開發(fā)部分戶外工程成本資金使用計(jì)劃（序號(hào)項(xiàng)目名稱小計(jì)2013年2014年2015年2016年2017年2018年合計(jì)34123412341234123412348戶外工程配套費(fèi)3575.080.000.000.000.000.000.000.000.00936.98234.250.000.000.000.001367.79341.950.000.000.000.00555.29138.823575.088.1消防設(shè)施配套費(fèi)168.4644.1511.0464.4516.1126.176.54168.468.2外水工程631.71165.5641.39241.6960.4298.1224.53631.718.3外電工程1474.00386.3296.58563.94140.98228.9457.241474.008.4排污工程105.2927.596.9040.2810.0716.354.09105.298.5環(huán)保驗(yàn)收42.1111.042.7616.114.036.5442.118.6道路工程210.5755.1913.8080.5620.1432.718.18210.578.7綠化及園林景點(diǎn)費(fèi)763.24200.0350.01292.0173.00118.5529.64763.248.8智能化系統(tǒng)工程179.7047.1011.7768.7517.1927.916.98179.70項(xiàng)目商住開發(fā)部分期間費(fèi)用估算（單位：元）序號(hào)項(xiàng)目名稱總建面成本（元）單方成本（元/㎡）一期二期三期取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)面積成本面積成本面積成本8期間費(fèi)用210,57152,512,876249.3868,98516,558,824100,70325,486,84240,88310,467,2108.1銷售費(fèi)用210,57113,128,21962.3568,9854,139,706100,7036,371,71140,8832,616,803銷售額1.5%8.2廣告費(fèi)用210,57113,128,21962.3568,9854,139,706100