綜合項(xiàng)目后評價(jià)研究報(bào)告

**項(xiàng)目后評價(jià)匯報(bào)一．項(xiàng)目概況：**項(xiàng)目在**、**和***三鎮(zhèn)區(qū)交界處，占地約**平方米,容積率*，綠化率30%，總建筑面積約**萬平方米,其中住宅建筑面積約**萬平米，商業(yè)面積約*萬平方米，*棟7層住宅、*棟11層中高層、*棟24層高層住宅，*棟3層聯(lián)排別墅。洋房主力戶型為90㎡左右3、4房，120㎡以上4到5房；別墅主力戶型190-300㎡，洋房*套，別墅*套。是**集團(tuán)在**地域打造第一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目。二．項(xiàng)目進(jìn)度管理：**項(xiàng)目一級節(jié)點(diǎn)計(jì)劃序號項(xiàng)目實(shí)際完成時(shí)間及預(yù)調(diào)整時(shí)間原計(jì)劃備注1取得《建筑用地計(jì)劃許可證》已完成已完成2建筑設(shè)計(jì)單位確定已完成已完成3完成實(shí)施方案圖紙已完成已完成取得方案設(shè)計(jì)批文20**-*-*（已完成）20**-*-*4完成擴(kuò)初設(shè)計(jì)圖20**-*-*（已完成）20**-*-*取得擴(kuò)初設(shè)計(jì)批文20**-*-*（已完成）20**-*-*5完成報(bào)建施工圖20**-*-*（已完成）20**-*-*取得《建設(shè)工程計(jì)劃許可證》20**-*-*（已完成）20**-*-*6全套施工圖完（可用于施工招標(biāo)）20**-*-*（已完成）20**-*-*7景觀施工圖完（可用于施工招標(biāo)）20**-*-*（已完成）20**-*-*8總包單位確定20**-*-*（已完成）20**-*-*較原計(jì)劃滯后25天9取得總包（含樁基）《施工許可證》20**-*-*（已完成）20**-*-*較原計(jì)劃滯后2個(gè)月土方開工20**-*-*（已完成）20**-*-*10基礎(chǔ)施工完成20**-*-*（已完成）20**-*-*較原計(jì)劃滯后4個(gè)半月11地下室結(jié)構(gòu)工程施工至0.0020**-*-*（已完成）20**-*-*（底完成50%）較原計(jì)劃滯后4個(gè)半月12主體結(jié)構(gòu)封頂高層：20**-*-*別墅：20**-*-*（已完成）高層:20**-*-*別墅：20**-*-*較原計(jì)劃整體滯后4個(gè)月13展示區(qū)開放高層：20**-*-*（已完成）別墅：20**-*-*（已完成）高層:20**-*-*別墅：20**-*-*高層展示區(qū)提前20天完成，別墅展示區(qū)滯后3個(gè)月。開盤高層:20**-*-*別墅：20**-*-*高層:20**-*-*別墅：20**-*-*高層提前7天，別墅滯后2個(gè)半月14外腳手架拆除高層:20**-*-*別墅：20**-*-*高層:20**-*-*別墅：20**-*-*估計(jì)滯后3個(gè)月（已考慮春節(jié)原因）15室外配套、園建高層:20**-*-*別墅：20**-*-*高層:20**-*-*別墅：20**-*-*估計(jì)別墅滯后2個(gè)月，高層滯后3個(gè)月16完工驗(yàn)收高層:20**-*-*別墅：20**-*-*高層:20**-*-*別墅：20**-*-*估計(jì)高層滯后3個(gè)月，別墅滯后2個(gè)月計(jì)劃驗(yàn)收20**-*-*（**政策要求先計(jì)劃驗(yàn)收完成后才能完工立案）完成前提：需和計(jì)劃部門溝通相關(guān)售樓處、樣板房、紅線外停車位等不需按報(bào)建圖恢復(fù)，若需恢復(fù)，需營銷移交工作面后另預(yù)留2個(gè)月恢復(fù)時(shí)間17完工立案高層:20**-*-*別墅：20**-*-*高層：20**-*-*別墅：20**-*-*估計(jì)別墅滯后4個(gè)半月，高層滯后5個(gè)半月18入伙高層：20**-*-*別墅：20**-*-*高層:20**-*-*別墅：20**-*-*估計(jì)別墅滯后4個(gè)月20天，高層滯后5個(gè)月25天回顧整個(gè)項(xiàng)目標(biāo)開發(fā)過程，在辦理計(jì)劃用地計(jì)劃、建筑方案、電子報(bào)批、建設(shè)工程計(jì)劃等步驟時(shí)過程即使不是一帆風(fēng)順，但還是提前10天取得《建設(shè)工程計(jì)劃許可證》完成一級節(jié)點(diǎn)，人防、消防、防雷和環(huán)評報(bào)建等事項(xiàng)也全部能按計(jì)劃完成，但在辦理總包單位（20**年*月*日定標(biāo)）招標(biāo)時(shí)進(jìn)度開始滯后，對應(yīng)監(jiān)理單位（20**年*月*日定標(biāo)）招標(biāo)也滯后，等定標(biāo)后走完步驟，然后辦理協(xié)議立案、履約保函公證、開工條件審查，最終拿到《施工許可證》時(shí)進(jìn)度已比原計(jì)劃滯后兩個(gè)月。造成這一情況關(guān)鍵原因是建設(shè)單位和總包單位全部是第一次在**做工程，而**是全國辦理開發(fā)辦報(bào)建要求最嚴(yán)格城市之一，大家初來乍到對**法規(guī)、規(guī)范和辦事程序了解不夠透徹，同各方面關(guān)系也沒有立即建立，表現(xiàn)在辦事過程上就是提交資料、方案等總是不能一次經(jīng)過，往往要反反復(fù)復(fù)修改幾次才能符合要求，辦事效率極低，最終造成基礎(chǔ)施工完成時(shí)已比計(jì)劃工期滯后了4個(gè)半月，而在后續(xù)別墅地下室、主體結(jié)構(gòu)施工過程中一樣還是因?yàn)闆]有和當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)職能部門做好充足、全方面溝通，過于依靠施工單位和部分所謂中間人能力，沒有主動去獲取信息，了解情況，局面一直很被動直至因?yàn)閯e墅地下室問題被主管部門處罰，不僅造成經(jīng)濟(jì)上損失，而且還所以耽擱了寶貴趕工時(shí)間，以至于工期一直滯后，不能按集團(tuán)原先制訂節(jié)點(diǎn)計(jì)劃完成。為了改變這一不利情況，集團(tuán)、企業(yè)、項(xiàng)目部做了幾方面調(diào)整：1.梳理計(jì)劃，合理調(diào)整項(xiàng)目部在集團(tuán)產(chǎn)品管理部幫助指導(dǎo)下，依據(jù)現(xiàn)場實(shí)際情況，對項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃重新進(jìn)行了梳理，在之前制訂節(jié)點(diǎn)計(jì)劃基礎(chǔ)上做了合理調(diào)整，確保項(xiàng)目總體目標(biāo)能夠?qū)崿F(xiàn)。2.優(yōu)化施工方案，突出關(guān)鍵，加大管理力度為確保展示區(qū)開放，優(yōu)化施工方案，關(guān)鍵突擊5號樓施工，同時(shí)考慮到別墅區(qū)占項(xiàng)目用地大約三分之二，室外工程比較集中，人工湖等大開挖工程集中在別墅區(qū)，項(xiàng)目如不搶在雨季前完成，后續(xù)施工將十分困難，原計(jì)劃別墅區(qū)外架拆除比高層晚1個(gè)月，將嚴(yán)重影響展示區(qū)按時(shí)開放，計(jì)劃編排不太合理。項(xiàng)目部快速調(diào)整施工布署，關(guān)鍵突出別墅區(qū)進(jìn)度，經(jīng)過各方努力，別墅外架比原計(jì)劃提前1個(gè)月拆除，為項(xiàng)目整體目標(biāo)實(shí)現(xiàn)提供了保障。在合理調(diào)整計(jì)劃、方案同時(shí)強(qiáng)化管理，首先經(jīng)過工程例會、專題會議、約談等方法把施工單位弦繃緊，形成高壓，其次，切實(shí)處理相關(guān)單位困難，包含技術(shù)支持、提供場地，現(xiàn)場激勵(lì)，并立即和相關(guān)單位責(zé)任人甚至法人保持溝通聯(lián)絡(luò)，至上而下，全方位推進(jìn)落實(shí)，使得各單位工作主動性、主動性全部被激發(fā)，最終售樓處于7月15日實(shí)現(xiàn)開放，為營銷蓄客爭取了充足時(shí)間。在主體進(jìn)度滯后近5個(gè)月情況下，快速采取方法，有保有壓，突出關(guān)鍵，高層五號樓樣板房8月10日移交裝修，9月26日實(shí)現(xiàn)開放，比原計(jì)劃提前30天，為營銷發(fā)明了有利條件。3.加強(qiáng)協(xié)調(diào)，主動出擊，根本改善周圍關(guān)系**和**存在地域差異，村、鎮(zhèn)、市三級聯(lián)動管理，這么一來管理頻度和強(qiáng)度加大，項(xiàng)目各單位也自打小算盤，斤斤計(jì)較，加之潛規(guī)則存在，成本也大大提升。為了改變前期被動局面，工程部和項(xiàng)目部主動和市計(jì)劃、建設(shè)，房管等部門互動聯(lián)絡(luò)，建立直接關(guān)系，并加強(qiáng)和村鎮(zhèn)相關(guān)部門聯(lián)絡(luò)，擺脫中間步驟，爭取主動；和此同時(shí)要求各參建單位，加強(qiáng)協(xié)調(diào)形成協(xié)力，改變以往高層單位和別墅單位各自為戰(zhàn)局面，在項(xiàng)目統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下一致對外，這么一來成本大大降低，關(guān)系反而理順，在后面全部市、鎮(zhèn)、村級檢驗(yàn)全部符合要求，各級關(guān)系也全部相處融洽。尤其在辦理預(yù)售證時(shí)，高層區(qū)單位和別墅區(qū)單位共同出擊，形成協(xié)力，實(shí)現(xiàn)別墅、高層交樓標(biāo)準(zhǔn)一次性驗(yàn)收，一次性經(jīng)過，這么不僅大大降低費(fèi)用，也為辦理預(yù)售證爭取了時(shí)間，為項(xiàng)目順利開盤提供了保障。驗(yàn)收方面，因?yàn)橥抗懿块T建立了良好關(guān)系，所以在進(jìn)行完工驗(yàn)收測量匯報(bào)（實(shí)測）時(shí)，在7號樓兩個(gè)商鋪（現(xiàn)在為營銷中心）未按報(bào)建圖紙恢復(fù)情況下，經(jīng)過協(xié)調(diào)和溝通，順利經(jīng)過市房管局測繪結(jié)果立案，并取得《房屋測量結(jié)果實(shí)測匯報(bào)書》，同時(shí)完成****項(xiàng)目別墅區(qū)和高層區(qū)交樓標(biāo)準(zhǔn)樣板房檢驗(yàn)，在9號樓未辦理復(fù)工手續(xù)情況下，一次性經(jīng)過市住建局質(zhì)監(jiān)站和房管科現(xiàn)場檢驗(yàn)。并于20**年*月*日順利經(jīng)過市計(jì)劃局計(jì)劃驗(yàn)收，取得批復(fù)，20**年*月*日取得市住建局批復(fù)《完工驗(yàn)收立案證》，提前10天完成一級節(jié)點(diǎn)。三.質(zhì)量管理：1.項(xiàng)目建設(shè)過程中嚴(yán)格實(shí)施集團(tuán)制訂現(xiàn)場標(biāo)準(zhǔn)化管理，嚴(yán)把安全質(zhì)量關(guān)，做到“樣板先行”，嚴(yán)格按標(biāo)準(zhǔn)化步驟管理。尤其是對原材料進(jìn)場使用控制，對于關(guān)鍵材料，做到每一批材料進(jìn)場全部必需由監(jiān)理及我部專業(yè)工程師到現(xiàn)場驗(yàn)收，非協(xié)議指定品牌材料將給予退場，最大程度上確保了工程質(zhì)量。完善各項(xiàng)檢驗(yàn)制度，加強(qiáng)對監(jiān)理單位管理。2.經(jīng)過建立微信群平臺方法，創(chuàng)新管理手段，把各相關(guān)人員緊密聯(lián)絡(luò)在一起，把質(zhì)量安全問題立即經(jīng)過圖文直播出來，讓相關(guān)單位和人員無從推諉，這么一來，問題處理愈加立即有效；就施工過程中發(fā)覺關(guān)鍵問題和矛盾，要求相關(guān)專業(yè)人員立即召開工程專題會議針對性處理問題，同時(shí)明確責(zé)任主體，限期整改閉合。3.鑒于本企業(yè)在其它項(xiàng)目中常常出現(xiàn)室外管道質(zhì)量問題，為了控制施工質(zhì)量，敦促施工、監(jiān)理各方各負(fù)其責(zé)，項(xiàng)目部專業(yè)工程師特地制訂了室外管網(wǎng)施工隱蔽驗(yàn)收要求。要求要求室外管網(wǎng)施工隱蔽驗(yàn)收須附照片，未附照片工程量一律不予確定。此舉對施工單位形成強(qiáng)大壓力，促進(jìn)其管理人員及監(jiān)理加大了管控力度，管網(wǎng)施工質(zhì)量得到顯著提升和保障，取得了很好實(shí)效。4.考慮到**項(xiàng)目購房用戶多為**投資客，交樓入伙面臨困難更為艱巨，就此，項(xiàng)目部提前組織物業(yè)相關(guān)人員進(jìn)場，飾演小業(yè)主身份，分戶分專業(yè)進(jìn)行交樓查驗(yàn)，問題分類匯總，明確責(zé)任單位，限期整改閉合，追究處罰責(zé)任單位。同時(shí)作為大業(yè)主，項(xiàng)目部嚴(yán)把最終一道關(guān)口，實(shí)施“一票否決”，施工單位任何質(zhì)量安全問題整改不到位，驗(yàn)收視為不經(jīng)過，并停止對應(yīng)工程款支付。經(jīng)過采取以上方法，**項(xiàng)目未發(fā)生一起大小安全事故，工程質(zhì)量問題返修整改率達(dá)成百分之百，**市、鎮(zhèn)、村級質(zhì)量、安全檢驗(yàn)全部達(dá)標(biāo)。四．進(jìn)度、質(zhì)量經(jīng)驗(yàn)總結(jié)：1.項(xiàng)目發(fā)展總體進(jìn)度計(jì)劃管理項(xiàng)目發(fā)展總體進(jìn)度計(jì)劃是項(xiàng)目發(fā)展“綱”，編制總體計(jì)劃一定要結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)，集以往經(jīng)驗(yàn)和集體智慧，認(rèn)真推敲，對要求時(shí)間較長材料采購，材料認(rèn)樣、設(shè)計(jì)樣板等工作要提早跟進(jìn)，做到未雨綢繆。同時(shí)因?yàn)閳?bào)建工作手續(xù)繁多，環(huán)環(huán)相扣，整體統(tǒng)籌安排也至關(guān)關(guān)鍵，所以應(yīng)對每項(xiàng)報(bào)建步驟步驟很熟悉，才能高效快捷地完成每項(xiàng)報(bào)建工作，尤其是在在新進(jìn)入地域施工時(shí)要主動、主動了解當(dāng)?shù)剞k事步驟，和相關(guān)部門建立良好關(guān)系，多進(jìn)行溝通，為以后開展工作打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。2.和企業(yè)各部門協(xié)調(diào)。設(shè)計(jì)出圖計(jì)劃及物資采購計(jì)劃必需根據(jù)項(xiàng)目制訂項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃來制訂。同時(shí)項(xiàng)目應(yīng)充足發(fā)揮對業(yè)務(wù)部門推進(jìn)作用，避免過程中跟蹤不夠，待提交結(jié)果時(shí)間臨近，相關(guān)工作還未安排事件發(fā)生。3.各施工單位之間協(xié)調(diào)總包單位是施工單位關(guān)鍵，總包作用發(fā)揮不出來，工程進(jìn)展會很慢也很不協(xié)調(diào)，要利用總包去管理分包，能夠減輕甲方壓力和節(jié)省精力，但也要進(jìn)行監(jiān)督，要遏制顯失公平事情發(fā)生，要支持分包不能讓分包處于絕正確弱勢，開展工作才會順利。因?yàn)榧追街苯臃职鼏挝惶?，協(xié)調(diào)、配合工作量很大，關(guān)鍵是經(jīng)過開協(xié)調(diào)會或相關(guān)人員現(xiàn)場碰頭方法來做好協(xié)調(diào)、配合工作，為了降低扯皮，各分包單位剛進(jìn)場就應(yīng)做好以下工作：組織相關(guān)單位審圖，處理圖紙沖突，明確收邊收口責(zé)任劃分；明確管理制度，嚴(yán)格實(shí)施，先嚴(yán)隱患少，先松后嚴(yán)難。4.對監(jiān)理管理質(zhì)量控制中一定要堅(jiān)持施工單位自檢在前，監(jiān)理檢驗(yàn)在中，甲方檢驗(yàn)在后，這么不僅檢驗(yàn)了質(zhì)量，同時(shí)也對監(jiān)理工作起到了監(jiān)督和檢驗(yàn)作用。對監(jiān)理企業(yè)要按企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化步驟進(jìn)行培訓(xùn)和考評，不達(dá)標(biāo)者嚴(yán)禁任用，增強(qiáng)監(jiān)理人員責(zé)任心和危機(jī)感。同時(shí)要發(fā)揮監(jiān)理主觀能動性，首先激勵(lì)她們，充足相信她們，其次要加強(qiáng)對監(jiān)理監(jiān)督，對監(jiān)理做出不合適事宜立即給予糾正，采取問責(zé)制。5.環(huán)境施工和總平管線施工工序穿插安排更趨合理景觀施工單位應(yīng)在總平雨污水管線施工開始時(shí)同時(shí)進(jìn)場，雨污水管敷設(shè)前對關(guān)鍵景觀進(jìn)行定位（如水體，雕塑、硬質(zhì)景觀上樹池等），水池、泵坑等先期施工，這么雨污水管道敷設(shè)時(shí)能夠立即調(diào)整有沖突井位和管線走向，盡可能降低后期重新開挖、移位砌筑等返工情況。另外在綠化給水管道和埋深相對較淺總平強(qiáng)弱電管線敷設(shè)前完成高大喬木栽種和土壤造坡，這么首先便于總平景觀照明燈具部署定位，其次也降低樹坑開挖和土坡反復(fù)調(diào)整對管線破壞。6.現(xiàn)場標(biāo)準(zhǔn)化管理有效運(yùn)行。項(xiàng)目標(biāo)整個(gè)建設(shè)過程中重視標(biāo)注化管理有效運(yùn)行。對材料驗(yàn)收、樣板先行、過程控制、完工驗(yàn)收等嚴(yán)格根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化步驟操作，不得隨意變動。五．成本管理：****項(xiàng)目共簽署工程類協(xié)議79份，協(xié)議總金額*****萬元。這其中工程咨詢服務(wù)類協(xié)議31份，金額****萬元；工程施工類協(xié)議48份，金額*****萬元。項(xiàng)目預(yù)控目標(biāo)成本*****萬元，項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生成本估計(jì)為*****萬元，較預(yù)控目標(biāo)成本降低1000萬元，很好地完成了集團(tuán)審批控制目標(biāo)任務(wù)。具體數(shù)據(jù)見下表：六．成本工作經(jīng)驗(yàn)總結(jié)：成本控制改善1、對合約計(jì)劃制訂上，依據(jù)項(xiàng)目特征盡可能壓縮招標(biāo)協(xié)議數(shù)量，使整個(gè)項(xiàng)目標(biāo)工程招標(biāo)耗用時(shí)間縮短。2、招標(biāo)完成時(shí)間實(shí)施力上，依據(jù)施工進(jìn)度對整個(gè)項(xiàng)目工程招標(biāo)過程編制具體計(jì)劃，并對這個(gè)計(jì)劃實(shí)施進(jìn)行考評。3、對標(biāo)同類項(xiàng)目標(biāo)產(chǎn)品，并對本項(xiàng)目進(jìn)行產(chǎn)品優(yōu)化，比如大面積墻面大理石材改為仿大理石多彩漆，這就是一個(gè)很好優(yōu)化方案。4、依據(jù)項(xiàng)目標(biāo)進(jìn)程編制合理結(jié)算工作并按計(jì)劃有效推進(jìn)。改善以往結(jié)算工作作風(fēng)，主動和完工單位聯(lián)絡(luò)，加緊項(xiàng)目工程結(jié)算時(shí)間，有效推進(jìn)整個(gè)項(xiàng)目標(biāo)決算工作。工作中存在不足1、預(yù)算編制審核質(zhì)量還有待提升。比如咨詢企業(yè)在總包預(yù)算中一些工程量和預(yù)算單價(jià)偏差較大；因?yàn)橐恍﹩蝺r(jià)大工程量誤差問題，在園林工程招標(biāo)中標(biāo)后，中標(biāo)單位遲遲簽不下協(xié)議。樣板房裝修工程造價(jià)偏低出現(xiàn)流標(biāo)造成兩次招標(biāo)等等。項(xiàng)目中很多預(yù)算均委托造價(jià)咨詢企業(yè)計(jì)算和編制，但在審核預(yù)算中存在怎樣審核、審核關(guān)鍵在哪里等方法方法問題，由經(jīng)驗(yàn)不足造成多個(gè)工程出現(xiàn)漏項(xiàng)和少許問題，給實(shí)際施工管理工作帶來了一定程度困難。2、和同事間協(xié)作還不夠順暢。其關(guān)鍵表現(xiàn)在溝通問題上。樣板房和售樓處預(yù)算審核由不一樣人員負(fù)責(zé)，但在具體分工和和咨詢單位溝通上出現(xiàn)問題，中間兩人工作間有相互穿插交換，致使售樓處招標(biāo)預(yù)算出現(xiàn)辦公室門和衛(wèi)生間隔斷漏項(xiàng)這類不應(yīng)發(fā)生工作紕漏。3、對設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場簽證審核不立即。整個(gè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)變更現(xiàn)場簽證共550份，對于審核立即性問題其中有早期對調(diào)整后制度了解不到位，后期對施工方有效管理方法缺乏。簽證變更網(wǎng)上審批步驟常常是在企業(yè)需要檢驗(yàn)了，工程口將積壓變更聯(lián)絡(luò)單報(bào)網(wǎng)簽。因?yàn)閾?dān)心估算金額和最終核準(zhǔn)金額會相差太大，更不能隨便亂填數(shù)據(jù)，致使項(xiàng)目部無法快速完成估算金額核實(shí)。但經(jīng)過合適有效方法可要求施工方立即報(bào)送來幫助快速完成估算金額審核。4、對現(xiàn)場施工情況了解不夠透徹，只有真正深入了施工現(xiàn)場才能對施工方報(bào)審預(yù)算做出正確審核。對成本管理部分意見和提議1、對規(guī)則了解了解及利用問題。計(jì)劃和房產(chǎn)面積計(jì)算規(guī)則差異，造成兩邊數(shù)據(jù)相差較大。依據(jù)規(guī)則差異怎樣有效將二者結(jié)合起來，優(yōu)化房屋布局，在規(guī)控階段就要考慮這一問題，盡可能避免出現(xiàn)面積差異。2、設(shè)計(jì)變更問題。多個(gè)單項(xiàng)工程設(shè)計(jì)變更較多，致工程結(jié)算超協(xié)議價(jià)在10%以上。變更原因很多如產(chǎn)品品質(zhì)提升，現(xiàn)場依據(jù)工期調(diào)整設(shè)計(jì)施工做法，同時(shí)也有設(shè)計(jì)不到位變更增加，如大堂及電梯廳裝修工程中4、6棟標(biāo)準(zhǔn)層1#關(guān)鍵筒施工圖不完整，售樓處裝修工程中變更指定瓷磚、變更定制旋轉(zhuǎn)門，園林景觀整體燈光效果不夠變更調(diào)整等等。加強(qiáng)施工圖審查力度，總結(jié)和建立一套有效審查方法，盡可能降低設(shè)計(jì)步驟缺位。3、工程款支付問題。對工程進(jìn)度款支付把控往往是施工管理一個(gè)關(guān)鍵手段。現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)化協(xié)議是基于每個(gè)單項(xiàng)協(xié)議變更簽證均控制在協(xié)議價(jià)5%以內(nèi)，對于可能出現(xiàn)變更簽證超出協(xié)議價(jià)很多工程，工程款怎樣支付協(xié)議中沒有細(xì)則，尤其是當(dāng)施工方在該工程中出現(xiàn)嚴(yán)重超支墊支時(shí)，將嚴(yán)重影響到工程施工管理。對超額部分工程款支付，應(yīng)在制度上進(jìn)行設(shè)置完善。時(shí)間就是金錢，效率就是生命。在實(shí)際施工管理中應(yīng)提倡按協(xié)議約定付款，但在立即付款又足額支付情況下，應(yīng)對尤其加強(qiáng)其工程質(zhì)量、進(jìn)度及處罰管控力度，經(jīng)過嚴(yán)格獎懲制管理，從而達(dá)成甲乙雙方共贏效果。4、施工合作單位對集團(tuán)企業(yè)內(nèi)部管理制度了解問題。售樓處施工中設(shè)計(jì)部對裝修中用到瓷磚進(jìn)行了更換，且其品牌也不在招標(biāo)文件指定品牌內(nèi)，在未經(jīng)變更審批未確定單價(jià)情況下，施工方直接采購回來直至結(jié)算才補(bǔ)上系統(tǒng)步驟，給問題處理增添了困難，也增添了和施工方之間矛盾。如在實(shí)際管理中編制一份具體變更簽證辦理說明并為每個(gè)合作單位印發(fā)一份完整范例樣本是一個(gè)行之有效方法。5、對項(xiàng)目動態(tài)成本了解和掌握問題?，F(xiàn)行動態(tài)成本編制由多個(gè)部門共同完成，但對于表中組成費(fèi)用較冗雜開發(fā)間接費(fèi)不甚了解。如在表格中增加費(fèi)用備注說明，具體列出組成明細(xì)能使查看報(bào)表人愈加好了解。6、工程完工完后對合作單位后評價(jià)制度完善問題?，F(xiàn)在集團(tuán)合作商目錄中有很大一部分企業(yè)是歷來沒有和**合作過，以后怎樣選擇，制訂標(biāo)準(zhǔn)化后評價(jià)體系，為優(yōu)異企業(yè)提供更多投標(biāo)參與機(jī)會，實(shí)現(xiàn)雙方共贏。七．營銷管理：區(qū)位情況：1.項(xiàng)目位處**、**和**三鎮(zhèn)區(qū)交界處，20**年前僅受益于**及**傳統(tǒng)商圈輻射，立足于周圍片區(qū)隸屬生活配套區(qū)位；用戶多以當(dāng)?shù)貫橹?，以置業(yè)自住角度出發(fā)，位置認(rèn)可度較低；2.20**年中下旬，受益于**用戶外溢投資導(dǎo)向需求，**受市場追捧，項(xiàng)現(xiàn)在期定位“**概念”,取得投資用戶認(rèn)可，區(qū)位優(yōu)勢由**傳統(tǒng)鎮(zhèn)區(qū)配套提升至**北**高新科技板塊。推廣價(jià)值：1.**年**集團(tuán)，****大成力作2.三位一體：**+**+**區(qū)三城中心3.**生態(tài)奢住圈：***，**人生4.智慧型墅區(qū)圈層：**高新科技園區(qū)，高智慧優(yōu)質(zhì)人才圈層聚居地5.**大道旁，莞深交通中樞：穗莞深城際輕軌、R3線圍繞，莞深高速6.多元生活配套，盡顯便利生活：緊鄰**創(chuàng)意生活城、**中心等醇熟配套7.低密西班牙式墅區(qū)，鼎成私域版圖：10萬方低密度西班牙式別墅住區(qū)，外占據(jù)**資源8.190-260㎡高拓墅居，綠墅傳家：贈予寬大陽光庭院、戶戶闊綽空間銷售概況1.銷售數(shù)據(jù)項(xiàng)目20**年銷售目標(biāo)約為**億元。自11月份開盤至12月31號，累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約**套，金額總計(jì)為**萬元。完成年計(jì)劃120.3%項(xiàng)目共實(shí)現(xiàn)簽約**套，簽約金額總計(jì)為**萬元。項(xiàng)目截止至現(xiàn)在實(shí)現(xiàn)簽約**套，簽約金額：*萬元。2.成交分析20**年成交用戶回顧**批成交用戶**用戶占比高達(dá)65%，**當(dāng)?shù)赜脩粽急葍H為30%，**用戶關(guān)鍵集中在**、**、**、**，**用戶關(guān)鍵集中在****及城區(qū)。用戶認(rèn)知路徑中電商比重高達(dá)63%，其次是樓體及戶外，好友介紹。20**年成交用戶回顧410批住宅成交用戶中**用戶占比為*%，**當(dāng)?shù)赜脩粽急?%，**用戶關(guān)鍵集中在**、**、**、**、**，**用戶關(guān)鍵集中在****及**城區(qū)，少許周圍鎮(zhèn)區(qū)用戶成交用戶以老業(yè)主介紹或重購占據(jù)*%，其它路徑中好友介紹、樓體條幅、轉(zhuǎn)介是主力成交渠道，網(wǎng)絡(luò)、CALL、戶外客也有一定效果，其它用戶或路徑較少項(xiàng)目整體售價(jià)走勢1.項(xiàng)目入市以略高于當(dāng)初周圍市場均價(jià)平穩(wěn)入市；2.強(qiáng)銷期緊抓市場契機(jī)，采取“小步快跑，逐步提價(jià)”策略，在市場多變情況下，靈活機(jī)動調(diào)整項(xiàng)目銷售節(jié)奏，整體實(shí)現(xiàn)利益最大化；3.20**年受新政限貸影響及清貨階段，在市場回穩(wěn)基礎(chǔ)上，采取平穩(wěn)連續(xù)消化去貨策略，基礎(chǔ)實(shí)現(xiàn)售罄。項(xiàng)目成交概況1.20**年受大市場改變，項(xiàng)目立即調(diào)整銷售策略，開盤緊盯**目標(biāo)用戶群。關(guān)鍵以轉(zhuǎn)介**用戶為主力用戶，整體偏向投資；20**年因?yàn)轫?xiàng)目品質(zhì)口碑相傳及強(qiáng)調(diào)老帶新策略，整體成交業(yè)主以自主為主，其中來訪渠道多為業(yè)主介紹及樓體廣告。2.住宅、商鋪**用戶全部關(guān)鍵集中在**、**、**片區(qū)；3.泛**及**、城區(qū)用戶為當(dāng)?shù)赜脩羧宏P(guān)鍵組成部分。八．營銷工作總結(jié)團(tuán)體進(jìn)場階段：因?yàn)楣こ萄悠谠?，前期營銷計(jì)劃被迫延期。其次**年初項(xiàng)目整體定位落位在“**”區(qū)域，項(xiàng)目標(biāo)用戶定位為**、**、**三城用戶，所以在前期營銷團(tuán)體進(jìn)場至營銷中心開放階段，相關(guān)推廣和營銷動作關(guān)鍵針對**客。項(xiàng)目形象階段：項(xiàng)目在品牌及項(xiàng)目形象導(dǎo)入期，采取了戶外廣告、房產(chǎn)門戶網(wǎng)站、微信作為關(guān)鍵線上推廣渠道，線下則關(guān)鍵以在目標(biāo)用戶所在區(qū)域外展、村委/企業(yè)拓展、派單等形式，努力爭取快速在當(dāng)?shù)財(cái)U(kuò)大**品牌及項(xiàng)目標(biāo)著名度，積累誠意用戶。認(rèn)籌調(diào)整階段：**年8月下旬項(xiàng)目開啟自然來訪誠意登記營銷節(jié)點(diǎn)，在近1個(gè)月自然誠意登記階段內(nèi)僅登記**批，遠(yuǎn)達(dá)不到實(shí)現(xiàn)開盤及銷售任務(wù)策略目標(biāo)；同時(shí)項(xiàng)目組在連續(xù)監(jiān)控**市場市場基礎(chǔ)上，發(fā)覺9月份**客大規(guī)模進(jìn)入**，尤其是以**為關(guān)鍵外溢區(qū)域，項(xiàng)目組快速調(diào)整營銷策略，將推廣關(guān)鍵轉(zhuǎn)向**，開啟電商快速高效整合**市場目標(biāo)用戶群，在離開盤僅30天時(shí)間，快速占領(lǐng)市場并蓄留大批量高質(zhì)量誠意登記用戶；開盤推售階段：項(xiàng)目在大批量誠意登記基礎(chǔ)上改變原本先別墅后洋房推售策略，將洋房和別墅同時(shí)入市，既確保項(xiàng)目標(biāo)高端占位，又能利用洋房用戶氣氛倒逼別墅，實(shí)現(xiàn)同時(shí)熱銷，實(shí)現(xiàn)了超出整年?duì)I銷目標(biāo)20%銷售目標(biāo)。關(guān)鍵營銷策略1.正確預(yù)判，把握市場契機(jī)，率先消化難點(diǎn)產(chǎn)品敏銳抓住市場時(shí)機(jī)，合理安排推售計(jì)劃，在**前熱后冷市場情況下，提前將項(xiàng)目標(biāo)大戶型等難點(diǎn)產(chǎn)品推出并實(shí)現(xiàn)了合理去貨。2.合理把握推售節(jié)奏，快速走量，逐步提價(jià)在推貨節(jié)奏安排上，充足把握市場情況，控制好項(xiàng)目銷售節(jié)奏，住宅產(chǎn)品經(jīng)過以少許分批加推形式，成功營造了稀缺氣氛促進(jìn)用戶認(rèn)購，小步快跑逐步提價(jià)，在超額完成項(xiàng)目任務(wù)目標(biāo)基礎(chǔ)上，最大程度實(shí)現(xiàn)價(jià)值營銷。3.“買房送車位”提升住宅附加值，處理車位銷售難點(diǎn)面對項(xiàng)目人防車位（無產(chǎn)權(quán)）銷售難點(diǎn)，經(jīng)過采取實(shí)施“買住宅送車位”營銷策略（車位價(jià)格攤?cè)敕績r(jià)），提升住宅產(chǎn)品附加值同時(shí)，有效地處理了無產(chǎn)權(quán)車位在**市場銷售價(jià)值不高難題。4.把握有效目標(biāo)用戶群，順利實(shí)現(xiàn)商鋪銷售**房地產(chǎn)市場商業(yè)產(chǎn)品銷售表現(xiàn)低迷情況下，將商鋪銷售節(jié)點(diǎn)前置，利用住宅銷售火爆氣氛做好商鋪銷售蓄客工作，明確了項(xiàng)目業(yè)主為商鋪銷售目標(biāo)用戶群，且后期成交用戶中老業(yè)主及老業(yè)主帶好友成交近90%占比。此次營銷推廣工作部分亮點(diǎn)1.線上推廣在**及**投放了2個(gè)戶外廣告，項(xiàng)目75%進(jìn)線及26.7%來訪來自戶外廣告4月30日上線，前后針對品牌輸出、項(xiàng)目價(jià)值點(diǎn)挖掘，有效地將項(xiàng)目標(biāo)價(jià)值點(diǎn)及項(xiàng)目動態(tài)立即傳輸4月份已在**搜房網(wǎng)、網(wǎng)易、新浪、房博士、房掌柜等多家媒體開通了項(xiàng)目頁面提供用戶主動了解項(xiàng)目標(biāo)渠道8-10月多種假期選擇投放**機(jī)場LED廣告，由此渠道進(jìn)線用戶占比達(dá)15%挑選了城區(qū)關(guān)鍵人流、車流集中50個(gè)公交站臺投放了為期2個(gè)月廣告成交結(jié)果顯示城區(qū)用戶占比達(dá)8%開