資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)部管理新規(guī)制度

資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)部管理制度第一部分組織架構(gòu)部門(mén)經(jīng)理部門(mén)經(jīng)理資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)主辦人資產(chǎn)管理主辦人經(jīng)辦人1經(jīng)辦人2經(jīng)辦人1經(jīng)辦人2部門(mén)副經(jīng)理第二部分部門(mén)職責(zé)一、資產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查、分析1、研究企業(yè)經(jīng)營(yíng)政策、法規(guī)，和顧問(wèn)律師聯(lián)絡(luò)，為資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)提供法律意見(jiàn)并處理企業(yè)其它業(yè)務(wù)法律事務(wù)；2、租賃市場(chǎng)情況研究和分析，搜集市場(chǎng)信息，為企業(yè)決議提供參考；3、資產(chǎn)保值、增值研究和分析，優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)和資源配置。二、資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)1、招租洽談；2、制訂招租方案；3、招租方案實(shí)施；4、制訂租賃協(xié)議；5、辦理協(xié)議呈批；6、簽署協(xié)議；7、辦理協(xié)議變更；8、編寫(xiě)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況匯報(bào)；9、租金收繳監(jiān)管；10、資產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)。三、資產(chǎn)統(tǒng)計(jì)1、資產(chǎn)統(tǒng)計(jì)：（1）每個(gè)月統(tǒng)計(jì)企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)情況（2）每個(gè)月更新物業(yè)及租賃情況（3）每六個(gè)月更新物業(yè)剩值2、每十二個(gè)月總結(jié)資產(chǎn)情況研究和分析；3、依據(jù)統(tǒng)計(jì)資料，提供資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)意見(jiàn)；4、租賃情況統(tǒng)計(jì)：（1）每個(gè)月、每十二個(gè)月更新租賃情況統(tǒng)計(jì)表；（2）按協(xié)議約定，公布租賃到期物業(yè)情況，立即安排公開(kāi)招租；5、協(xié)議推行情況監(jiān)管。四、用戶服務(wù)1、制訂用戶服務(wù)內(nèi)容：（1）幫助租戶辦理租賃登記及多種所需證實(shí)、資料文件（2）物業(yè)保險(xiǎn)購(gòu)置及跟蹤理賠（3）物業(yè)水電費(fèi)繳納、開(kāi)戶及銷(xiāo)戶（4）開(kāi)具租賃發(fā)票2、處理用戶投訴、糾紛；3、資產(chǎn)部接案管理：（1）制訂完善接案步驟（2）做好用戶資料檔案分類管理工作五、其它日常事務(wù)1、制訂每個(gè)月工作基礎(chǔ)任務(wù)，總結(jié)當(dāng)月已完成及未完成任務(wù)情況，填制辦公室月度表；2、工作中上傳、下達(dá)文書(shū)工作，包含情況說(shuō)明、總結(jié)、復(fù)函、通知等。第三部分崗位職責(zé)一、部門(mén)經(jīng)理崗位職責(zé)1、負(fù)責(zé)部門(mén)全方面工作、協(xié)調(diào)部門(mén)內(nèi)各崗位工作；2、負(fù)責(zé)企業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)及物業(yè)租賃管理全部相關(guān)工作；3、嚴(yán)格把關(guān)、審核每一宗租賃協(xié)議內(nèi)容及文本細(xì)則；4、負(fù)責(zé)企業(yè)租賃項(xiàng)目標(biāo)策劃工作；5、負(fù)責(zé)企業(yè)下屬全資子企業(yè)以整體物業(yè)租賃經(jīng)營(yíng)工作；6、完成企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)交辦其它工作。二、部門(mén)副經(jīng)理崗位職責(zé)1、幫助部門(mén)經(jīng)理工作；2、分管資產(chǎn)管理方面工作；3、完成企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)和部門(mén)經(jīng)理交辦其它工作。三、資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)崗位職責(zé)（一）主辦人1、幫助部門(mén)經(jīng)理分管資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)工作；2、招租洽談；3、制訂招租方案；4、租金收繳監(jiān)管；5、協(xié)議推行情況監(jiān)管；6、處理用戶投訴、糾紛；7、組織編制市場(chǎng)租金調(diào)查圖、表；8、完成企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)和部門(mén)經(jīng)理交辦其它工作。（二）經(jīng)辦人11、招租洽談；2、制訂招租方案；3、辦理租賃登記；4、每個(gè)月依據(jù)租賃情況統(tǒng)計(jì)表在國(guó)資局網(wǎng)上系統(tǒng)更新物業(yè)資產(chǎn)及租賃情況，每六個(gè)月更新物業(yè)剩值；5、物業(yè)水電費(fèi)繳納、開(kāi)戶及銷(xiāo)戶；6、編制及定時(shí)更新（每三個(gè)月）市場(chǎng)租金調(diào)查圖、表；7、完成部門(mén)經(jīng)理和主辦人交辦其它工作。（三）經(jīng)辦人21、招租洽談；2、制訂招租方案；3、租金收繳監(jiān)管；4、協(xié)議推行情況監(jiān)管；5、處理用戶投訴、糾紛；6、開(kāi)具租賃發(fā)票；7、制訂完善接案步驟；8、做好用戶資料檔案分類管理工作；9、每個(gè)月依據(jù)業(yè)務(wù)統(tǒng)計(jì)情況，列出已辦、未辦、待辦事項(xiàng)提交給部門(mén)經(jīng)理，定時(shí)通知部門(mén)同事進(jìn)行部門(mén)會(huì)議并作會(huì)議紀(jì)要；10、完成部門(mén)經(jīng)理和主辦人交辦其它工作。四、資產(chǎn)管理崗位職責(zé)（一）主辦人1、幫助部門(mén)經(jīng)理開(kāi)展工作；2、招租方案實(shí)施，制訂租賃協(xié)議；3、辦理協(xié)議呈批及簽署；4、辦理協(xié)議變更；5、依據(jù)統(tǒng)計(jì)資料，提供資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)意見(jiàn)；6、向資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)主辦人提供租賃到期物業(yè)情況（出租面積1000㎡以下提前三個(gè)月，出租面積1000㎡以上提前六個(gè)月），立即安排公開(kāi)招租；7、幫助租戶準(zhǔn)備辦理租賃登記所需多種證實(shí)、資料文件；8、完成企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)和部門(mén)經(jīng)理交辦其它工作。（二）經(jīng)辦人11、物業(yè)保險(xiǎn)購(gòu)置及跟蹤理賠；2、資產(chǎn)保值、增值研究和分析，優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)和資源配置；3、完成部門(mén)經(jīng)理和主辦人交辦其它工作。（三）經(jīng)辦人21、租賃市場(chǎng)情況研究和分析，搜集市場(chǎng)信息，為企業(yè)決議提供參考；2、研究企業(yè)經(jīng)營(yíng)政策、法規(guī)，和顧問(wèn)律師聯(lián)絡(luò)，為資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)提供法律意見(jiàn)并處理企業(yè)其它業(yè)務(wù)法律事務(wù)；3、制訂完善接案步驟；4、做好用戶資料檔案分類管理工作；5、編寫(xiě)招租情況匯報(bào)；6、每十二個(gè)月總結(jié)資產(chǎn)情況研究和分析；7、每個(gè)月更新《物業(yè)資產(chǎn)信息表》；8、制訂每個(gè)月工作基礎(chǔ)任務(wù)，總結(jié)當(dāng)月已完成及未完成任務(wù)情況，填制辦公室月度表；9、工作中上傳、下達(dá)文書(shū)工作，包含情況說(shuō)明、總結(jié)、復(fù)函、通知等；10、完成部門(mén)經(jīng)理和主辦人交辦其它工作。第四部分物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理制度第一章總則第一條為加強(qiáng)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理，規(guī)范物業(yè)經(jīng)營(yíng)行為，預(yù)防國(guó)有資產(chǎn)流失，保障國(guó)有資產(chǎn)保值增值，依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)和政策要求，結(jié)合本部門(mén)實(shí)際，制訂本制度。第二章物業(yè)租賃管理第二條物業(yè)出租工作實(shí)施相關(guān)法規(guī)和番禺區(qū)國(guó)資局相關(guān)要求，遵照公開(kāi)、公平、公正標(biāo)準(zhǔn)，采取公開(kāi)招租方法，根據(jù)“租前調(diào)查、租賃審批、租后監(jiān)管”程序進(jìn)行。租前調(diào)查：物業(yè)出租前必需進(jìn)行可行性論證，依法依規(guī)制訂出租方案，內(nèi)容包含：出租物業(yè)基礎(chǔ)情況（產(chǎn)權(quán)情況、物業(yè)情況、計(jì)劃用途等）、租賃市場(chǎng)價(jià)格分析、出租期限、出租用途、承租條件、招租方法等。方案完成后必需咨詢法律顧問(wèn)并出具法律意見(jiàn)。大宗物業(yè)出租前必需委托含有評(píng)定資質(zhì)評(píng)定機(jī)構(gòu)進(jìn)行租金價(jià)格評(píng)定，并應(yīng)對(duì)意向承租方實(shí)力及信譽(yù)進(jìn)行必需摸查，充足了解承租方對(duì)物業(yè)經(jīng)營(yíng)能力。租賃審批：物業(yè)出租方案嚴(yán)格根據(jù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)決議程序，提交董事會(huì)（總經(jīng)理辦公會(huì)）審議經(jīng)過(guò)。經(jīng)過(guò)公開(kāi)招租后，按企業(yè)協(xié)議協(xié)議會(huì)審制度辦理呈批手續(xù)。需報(bào)區(qū)國(guó)資局和區(qū)政府審批項(xiàng)目，按區(qū)國(guó)資局相關(guān)要求報(bào)批后，由企業(yè)分管領(lǐng)導(dǎo)對(duì)租賃項(xiàng)目進(jìn)行審批，辦理租賃協(xié)議簽署手續(xù)。租賃監(jiān)管：物業(yè)租賃協(xié)議一旦生效，雙方全部應(yīng)嚴(yán)格推行。必需對(duì)承租人使用項(xiàng)目情況、項(xiàng)目安全情況等進(jìn)行監(jiān)管，內(nèi)容包含：1、每個(gè)月對(duì)已出租物業(yè)安全、消防監(jiān)管，發(fā)覺(jué)隱患，要求立即整改；2、每三個(gè)月對(duì)已出租物業(yè)狀態(tài)、承租人是否按約定使用物業(yè)、物業(yè)損壞情況和承租企業(yè)職員薪酬發(fā)放等情況進(jìn)行檢驗(yàn)，并登記檢驗(yàn)臺(tái)賬。對(duì)大宗承租物業(yè)要做到每七天一檢，全方面掌握其經(jīng)營(yíng)情況；3、對(duì)物業(yè)出租協(xié)議推行情況進(jìn)行隨機(jī)抽查，立即糾正存在問(wèn)題，預(yù)防國(guó)有資產(chǎn)損失。第三章物業(yè)出售管理第三條物業(yè)出售根據(jù)國(guó)有資產(chǎn)出售相關(guān)法規(guī)辦理。第四章物業(yè)檔案管理第四條為完善物業(yè)產(chǎn)權(quán)管理，對(duì)每項(xiàng)物業(yè)設(shè)置單個(gè)檔案管理。歸檔資料包含：物業(yè)情況介紹、權(quán)證文件（《房地產(chǎn)權(quán)證》、《土地使用證》、建筑圖紙）、出租方案、租賃協(xié)議、承租人資料、法律意見(jiàn)書(shū)、評(píng)定匯報(bào)、董事會(huì)決議、審批文件等。一切資料（原件）整理建檔完成，辦理簽收登記手續(xù)，交企業(yè)辦公室存檔。本部門(mén)保留副本，方便核查。第五條租賃協(xié)議簽署后，須將復(fù)印件送財(cái)務(wù)部作租金收繳依據(jù)并辦理簽收登記手續(xù)。第六條租賃期滿后，租賃協(xié)議在物業(yè)檔案中作長(zhǎng)久留存。第五章租金收繳第七條按期收取租金，確定承租方已向企業(yè)財(cái)務(wù)部繳付租金后，向承租方開(kāi)具發(fā)票，并按月統(tǒng)計(jì)租金收繳情況。第八條對(duì)未能準(zhǔn)期交付租金承租方先作電話催收，超出30天仍未交租，則發(fā)出催收函，依法制訂追繳方案呈分管領(lǐng)導(dǎo)審批。第六章提前終止、變更租賃協(xié)議處理第九條承租方提前終止或變更租賃協(xié)議，先由承租方提出書(shū)面申請(qǐng)，并提出合理理由。本部門(mén)對(duì)情況調(diào)查后，經(jīng)企業(yè)分管領(lǐng)導(dǎo)審查，提出處理意見(jiàn)，呈董事會(huì)研究，并按《番禺區(qū)區(qū)屬企業(yè)重大經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)管理暫行措施》和區(qū)國(guó)資局相關(guān)要求程序辦理。第五部分工作規(guī)程一、招租洽談1、洽談準(zhǔn)備：由資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)主辦人聯(lián)合資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)經(jīng)辦人、資產(chǎn)管理經(jīng)辦人組織材料：①由資產(chǎn)管理經(jīng)辦人提供擬出租物業(yè)現(xiàn)實(shí)狀況（包含：面積、用途、建筑結(jié)構(gòu)等資料）；②由資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)經(jīng)辦人提供擬出租物業(yè)市場(chǎng)租金價(jià)格情況；③對(duì)有意承租人實(shí)力及信譽(yù)情況進(jìn)行摸查分析。2、由資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)主辦人組織召開(kāi)會(huì)議，聽(tīng)取各方意見(jiàn)，確定談判策略呈部門(mén)經(jīng)理審批。3、初步接洽：由資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)主辦人及經(jīng)辦人聯(lián)絡(luò)有意承租人親臨現(xiàn)場(chǎng)，介紹物業(yè)現(xiàn)實(shí)狀況及出租基礎(chǔ)條件，達(dá)成初步租賃意向。4、由資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)主辦人向部門(mén)經(jīng)理匯報(bào)接洽情況。二、制訂招租方案由資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)經(jīng)辦人依據(jù)《物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理制度（第二條）》制訂出租方案，并辦理相關(guān)呈批手續(xù)。三、招租方案實(shí)施依據(jù)物業(yè)租賃方案批復(fù)，資產(chǎn)管理主辦人開(kāi)始按要求實(shí)施招租方案。物業(yè)出租采取公開(kāi)招租方法進(jìn)行，到期后應(yīng)重新招租，在相同條件下，原租戶有優(yōu)先承租權(quán)。資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)主辦人依據(jù)招租方案，可經(jīng)過(guò)企業(yè)網(wǎng)站、企業(yè)信息公開(kāi)欄、擬出租物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)、報(bào)刊或產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)信息平臺(tái)等方法公開(kāi)招租信息，公告期限通常不少于5個(gè)工作日。大宗物業(yè)出租項(xiàng)目必需在區(qū)級(jí)及以上媒體或產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)信息平臺(tái)公告不少于10個(gè)工作日。招租信息最少包含：1、出租物業(yè)基礎(chǔ)情況；2、租賃期限及租金繳付方法；3、承租條件；4、其它相關(guān)事項(xiàng)。公告期后，①如有多人/企業(yè)報(bào)名，由資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)主辦人把相關(guān)報(bào)名情況信息提供給資產(chǎn)管理主辦人，管理主辦人依據(jù)情況組織競(jìng)租活動(dòng)。競(jìng)租活動(dòng)由部門(mén)經(jīng)理主持和實(shí)施，采取有效最高報(bào)價(jià)者得標(biāo)正確定競(jìng)得者，最終和最終競(jìng)得人/企業(yè)簽署租賃協(xié)議。②如只好一人/企業(yè)報(bào)名，由資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)主辦人把相關(guān)報(bào)名情況信息提供給資產(chǎn)管理主辦人，管理主辦人依據(jù)招租方案不低于租金底價(jià)和唯一承租人/企業(yè)簽署租賃協(xié)議。③如無(wú)報(bào)名者，資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)主辦人把相關(guān)情況信息提供給資產(chǎn)管理主辦人，資產(chǎn)管理主辦人依據(jù)具體情況報(bào)部門(mén)經(jīng)理研究下一步具體實(shí)施方案，同時(shí)將上述公租資料作一個(gè)情況說(shuō)明并歸檔。四、制訂租賃協(xié)議及呈批細(xì)則由資產(chǎn)管理主辦人依據(jù)已指示招租方案制訂租賃協(xié)議。物業(yè)租賃協(xié)議內(nèi)容最少包含以下條款：1、租賃當(dāng)事人姓名或名稱及住所；2、物業(yè)座落、面積、結(jié)構(gòu)、裝修、隸屬設(shè)施、設(shè)備等出租前情況及抵押等法律情況；3、租賃用途；4、租賃期限；5、租金標(biāo)準(zhǔn)和租金調(diào)整時(shí)間、幅度和租金支付時(shí)間和方法；6、物業(yè)交付日期；7、物業(yè)使用要求和修繕責(zé)任；8、物業(yè)轉(zhuǎn)租約定；9、物業(yè)返還時(shí)狀態(tài)和增添物處理；10、變更、解除協(xié)議條款；11、違約責(zé)任；12、協(xié)議糾紛處理方法；13、消防安全、衛(wèi)生安全及綜合治理責(zé)任；14、當(dāng)事人約定其它條款。資產(chǎn)管理主辦人制訂租賃協(xié)議后交資產(chǎn)管理經(jīng)辦人查對(duì)并供法律顧問(wèn)審核，再呈企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)審批。協(xié)議審批后，由企業(yè)分管領(lǐng)導(dǎo)和確定承租人簽署租賃協(xié)議。由資產(chǎn)管理經(jīng)辦人根據(jù)我區(qū)相關(guān)要求房屋租賃協(xié)議登記立案步驟提供立案資料給資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)經(jīng)辦人和承租人辦理租賃立案。五、編寫(xiě)招租情況匯報(bào)物業(yè)招租完成后，資產(chǎn)管理經(jīng)辦人依據(jù)物業(yè)現(xiàn)