主題商業(yè)招商策略作業(yè)流程分解

深?lèi)倳?huì)：專(zhuān)題商業(yè)招商策略步驟分解-08-26

中國(guó)地產(chǎn)第一微刊

深?lèi)倳?huì)導(dǎo)讀：怎樣選擇到位招商策略？企業(yè)招商，選擇正確招商策略很關(guān)鍵。選擇什么樣策略往往受到來(lái)自企業(yè)各方面資源制約？所以，依據(jù)本身實(shí)力，制訂適合招商策略顯然是成功招商關(guān)鍵。時(shí)下，很多企業(yè)在選擇招商策略和模式時(shí)盲目照搬和照抄她人所謂成功經(jīng)驗(yàn)，部分職業(yè)操盤(pán)手也固守過(guò)去成功經(jīng)驗(yàn)，常常出現(xiàn)招商策略水土不服現(xiàn)象，造成招商成功率很低。

正文：現(xiàn)在回過(guò)頭看以前部分專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，它們大部分經(jīng)營(yíng)得不太好。為何會(huì)造成這種局面呢？我們思索了這個(gè)問(wèn)題，一個(gè)是當(dāng)初在定位時(shí)候很多房地產(chǎn)商項(xiàng)目所處地理位置不是尤其好，不是最繁榮地方，人流量不太夠，當(dāng)初條件下只想找個(gè)專(zhuān)題；還有一點(diǎn)就是很多房地產(chǎn)商想把商鋪賣(mài)掉，現(xiàn)在能夠看出這種現(xiàn)象引發(fā)問(wèn)題比較大。商業(yè)招商行為其實(shí)是現(xiàn)代商業(yè)營(yíng)銷(xiāo)一個(gè)具體表現(xiàn)形式，它跟廣義營(yíng)銷(xiāo)行為是一脈相承，所謂招商技巧就是廣義營(yíng)銷(xiāo)方法技巧。歸納總結(jié)為招商二大絕招：一是知己，二是知彼。企業(yè)招商，選擇正確招商策略很關(guān)鍵。然，選擇什么樣策略往往受到來(lái)自企業(yè)各方面資源制約，所以，依據(jù)本身實(shí)力，制訂適合招商策略顯然是成功招商關(guān)鍵。我們總結(jié)了以下多個(gè)方面問(wèn)題。一個(gè)是目標(biāo)商鋪容量。因?yàn)樽鰧?zhuān)題市場(chǎng)，可能要面對(duì)全市，甚至要面對(duì)更遠(yuǎn)地方，不可能完全靠自然人流，這需要看整個(gè)市場(chǎng)情況?，F(xiàn)在來(lái)看，即使有項(xiàng)目標(biāo)商鋪全部招滿了，不過(guò)其經(jīng)營(yíng)難度仍然有可能會(huì)很大，這些商鋪可能很輕易跑掉。

二是確定市場(chǎng)決心?，F(xiàn)在來(lái)看，全國(guó)各地大型批發(fā)市場(chǎng)、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，很多項(xiàng)目標(biāo)位置往往全部不是很好，而且全部有歷史形成原因，并不是說(shuō)做一個(gè)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，這個(gè)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)立即就會(huì)旺，這種可能性不是尤其大，因?yàn)閷?zhuān)業(yè)市場(chǎng)目標(biāo)消費(fèi)群距離范圍可能很大，所以要有慢慢預(yù)熱一個(gè)過(guò)程。通常來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在很多項(xiàng)目全部極難有培育市場(chǎng)決心。

三是本身物業(yè)優(yōu)勢(shì)。當(dāng)初我們?cè)谶x擇專(zhuān)題時(shí)候，需要考慮到兩點(diǎn)。一個(gè)是在你所選擇專(zhuān)題下，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目是不是一定要建在選定地點(diǎn)，還是說(shuō)這個(gè)專(zhuān)題建在全部地方全部能夠；假如全部地方全部能夠，那我們專(zhuān)題就沒(méi)有任何優(yōu)勢(shì)可言了；還有一個(gè)可能原因，項(xiàng)目所在地位置好、期望值高、只是因?yàn)榈匚槐容^尷尬原因才選擇做專(zhuān)題，這些項(xiàng)目通常來(lái)說(shuō)對(duì)售價(jià)期望值全部比較高。實(shí)際上，現(xiàn)在有些專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)做得好，而原來(lái)做得起點(diǎn)全部是很低，是靠長(zhǎng)久培養(yǎng)才做起來(lái)，這就是部分商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)不旺原因；另外一個(gè)關(guān)鍵原因就是大部分商鋪被賣(mài)掉了，所以從這兩點(diǎn)來(lái)說(shuō)要在短時(shí)間內(nèi)培養(yǎng)起一個(gè)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)是極難。

第二點(diǎn)是租售關(guān)系。因?yàn)槲覀兣龅巾?xiàng)目90%全部要處理這個(gè)問(wèn)題，全部在考慮這個(gè)問(wèn)題。首先我很贊同“只租不售”是未來(lái)趨勢(shì)說(shuō)法，而且這個(gè)結(jié)論已經(jīng)被實(shí)踐所證實(shí)，沒(méi)有哪個(gè)大型購(gòu)物中心項(xiàng)目在出售后還有很高成功率可能，而且現(xiàn)在只租不售項(xiàng)目標(biāo)百分比是越來(lái)越高了，我們接觸很多項(xiàng)目，基礎(chǔ)上全部不賣(mài)了，她們期望長(zhǎng)久經(jīng)營(yíng)下去。不過(guò)實(shí)際上現(xiàn)在還有不少項(xiàng)目是要處理現(xiàn)金流問(wèn)題。在一次會(huì)議上，太古廣場(chǎng)總經(jīng)理講購(gòu)物中心是不能賣(mài)，賣(mài)了以后就沒(méi)有措施經(jīng)營(yíng)，當(dāng)初有些人問(wèn)她怎樣處理現(xiàn)金流問(wèn)題，她說(shuō)假如現(xiàn)金流實(shí)在太少就不要做購(gòu)物中心了。我認(rèn)為她話沒(méi)有錯(cuò)，即使現(xiàn)在中國(guó)有80％到90％地產(chǎn)商全部需要處理這個(gè)問(wèn)題。

分割商鋪進(jìn)行銷(xiāo)售對(duì)商業(yè)經(jīng)營(yíng)影響大家全部很清楚。市場(chǎng)需要培育，開(kāi)始時(shí)候租金確實(shí)可能會(huì)很低，所以需要引進(jìn)更多品牌商家。業(yè)態(tài)組合和商業(yè)計(jì)劃也要統(tǒng)一進(jìn)行，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)幾年以后還有商業(yè)調(diào)整問(wèn)題，要調(diào)整時(shí)候假如沒(méi)有統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)權(quán)，就極難做到了。整體出售是我們看見(jiàn)一個(gè)比很好現(xiàn)象，現(xiàn)在整體出售案例在增加。第三個(gè)是賣(mài)其它物業(yè)而留下商業(yè)物業(yè)。假如這些措施全部不能處理問(wèn)題，只有出售一部分商業(yè)面積了。銷(xiāo)售哪個(gè)位置能降低經(jīng)營(yíng)上可能出現(xiàn)問(wèn)題呢？一個(gè)是整賣(mài)主力店，二是賣(mài)沿街商鋪，這種方法有可能處理部分資金問(wèn)題；三是賣(mài)配套位置，配套位置范圍很廣，這是很多項(xiàng)目需要仔細(xì)研究步驟。

商業(yè)地產(chǎn)招商特點(diǎn)是目標(biāo)商戶(hù)主次分明，租金、租期差異大，招商連續(xù)時(shí)間長(zhǎng)、難度大、技術(shù)要求高。主力店租期長(zhǎng)、租金廉價(jià)，中小型店租期比較短（通常是三年）、租金比較高，往往是主力店3到10倍。招商時(shí)間長(zhǎng)，對(duì)通常商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，全部是從業(yè)態(tài)組合開(kāi)始一直連續(xù)到開(kāi)業(yè)，招商開(kāi)業(yè)以后還常常會(huì)進(jìn)行商戶(hù)調(diào)整，通常來(lái)說(shuō)現(xiàn)在項(xiàng)目沒(méi)有六個(gè)月時(shí)間是極難招滿。從第一次談主力店到簽約，最快也要六個(gè)月時(shí)間，主力店對(duì)項(xiàng)目不輕易把握，而且現(xiàn)在連鎖經(jīng)營(yíng)商家還不夠充足，零售業(yè)放開(kāi)以后情況有所好轉(zhuǎn)。招商是手工活，要一針一線地做，我們現(xiàn)在招商全部不做廣告，全部是一家一家來(lái)談，要很有耐心。樂(lè)活精英地產(chǎn)圈：深?lèi)倳?huì)（微信）相關(guān)商業(yè)地產(chǎn)招商存在問(wèn)題。

第一是招商難，難在哪里；第二是招什么商家進(jìn)店和怎樣確定租金和簽定租約。從商家不愿意進(jìn)場(chǎng)心態(tài)來(lái)看，一個(gè)是認(rèn)為這個(gè)地方不行，沒(méi)有投資價(jià)值；第二種是認(rèn)為還有其它項(xiàng)目能夠洽談，不過(guò)對(duì)這個(gè)項(xiàng)目又吃不準(zhǔn)（當(dāng)然這有可能是項(xiàng)目本身造成原因）；第三種就是認(rèn)為項(xiàng)目還是能夠做起來(lái)，不過(guò)不十分適宜；第四種是認(rèn)為項(xiàng)目挺好，但就是進(jìn)不去，可能是太貴或其它條件太高。

出現(xiàn)招商難問(wèn)題不能完全說(shuō)是因?yàn)樯碳疑伲琼?xiàng)目沒(méi)有針對(duì)性，對(duì)商家把握沒(méi)有那么準(zhǔn)，所以招商只有從商家角度考慮問(wèn)題，才能夠更有針對(duì)性部分，成功率也會(huì)更高部分。招什么樣商家進(jìn)店，看起來(lái)是招商工作，實(shí)際上關(guān)鍵問(wèn)題還包含購(gòu)物中心基礎(chǔ)定位，因?yàn)槊恳粋€(gè)定位會(huì)針對(duì)不一樣商家，比如設(shè)計(jì)思想、經(jīng)營(yíng)理念，另外就是現(xiàn)在還有不少項(xiàng)目仍然是不管張三李四，誰(shuí)給租金高就請(qǐng)誰(shuí)進(jìn)，即使現(xiàn)在這么做變得極少了，大部分商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目全部有完整商業(yè)和品牌計(jì)劃。招什么商家進(jìn)店決定著購(gòu)物中心以后賣(mài)什么，怎么賣(mài)，賣(mài)給誰(shuí)問(wèn)題。

確定租金難點(diǎn)在哪里？我們?nèi)科谕麑?shí)現(xiàn)高租金，或快點(diǎn)回籠資金，不過(guò)還有一個(gè)不能忽略培育市場(chǎng)問(wèn)題；商家期望租金低，太高她們會(huì)走。實(shí)際上現(xiàn)在很多項(xiàng)目對(duì)租金見(jiàn)解和起步時(shí)已經(jīng)不太一樣了，除了那些很大品牌店，有很多商家在租金判定標(biāo)準(zhǔn)上并不是十分正確，我們也同深圳做連鎖商業(yè)老總進(jìn)行過(guò)探討，她們對(duì)位置判定很多是帶有直覺(jué)性質(zhì)?，F(xiàn)在看很多項(xiàng)目標(biāo)租金可能很高，不過(guò)更關(guān)鍵是要看能不能經(jīng)營(yíng)下去，不是看眼前租金，而是要看兩到三年以后租金，那時(shí)候租金基礎(chǔ)上會(huì)是穩(wěn)定。

招商有三個(gè)階段，一個(gè)是滿場(chǎng)，二是穩(wěn)場(chǎng)，三是旺場(chǎng)，三年以后正常情況下每十二個(gè)月會(huì)有5％調(diào)整。開(kāi)始租金并不代表以后還會(huì)是這個(gè)樣子，反而是招部分好商家進(jìn)來(lái)，把經(jīng)營(yíng)做得旺盛起來(lái)是更長(zhǎng)遠(yuǎn)。租金策略上有整體價(jià)位、租金形式、租期時(shí)間，現(xiàn)在除了面積比較大部分主力店之外，通常店租約就是三年時(shí)間，三年期間會(huì)有很大改變，或能夠在到了三年時(shí)間時(shí)候把租金稍微調(diào)高部分。大店風(fēng)險(xiǎn)其實(shí)也很大，她們做得不好也會(huì)撤離。

第二相關(guān)租約問(wèn)題。有項(xiàng)目被商戶(hù)看中了，不過(guò)總是磨蹭不愿意簽約，或沒(méi)過(guò)幾天就又推翻了，這其中租約上問(wèn)題占了很大成份?，F(xiàn)在租約上存在問(wèn)題就是發(fā)展商不愿意簽，期望有多一點(diǎn)利益，租約制訂明確有好處，發(fā)展商會(huì)取得廣大商家信任；另外一點(diǎn)造成租約不簽原因是發(fā)展商對(duì)協(xié)議不夠重視，協(xié)議中常常會(huì)遺漏很多東西，很多表面東西在協(xié)議上全部沒(méi)有表現(xiàn)出來(lái)，而這些內(nèi)容確實(shí)又是常常會(huì)碰到；發(fā)展商基礎(chǔ)上是在追求簡(jiǎn)單化，只要商家每個(gè)月能繳納足夠租金就能夠了，發(fā)展商不想搞得太復(fù)雜。

招商無(wú)模式搞好“招商4P+M”是關(guān)鍵招商！是中國(guó)特色概念，怎樣定義、應(yīng)用企業(yè)產(chǎn)品招商概念，引導(dǎo)企業(yè)正確招商？即：搞清為何要做招商廣告，明確招商廣告做給誰(shuí)看，成功表示廣告專(zhuān)題，確定媒體組合及排期，但仍有兩點(diǎn)需要做簡(jiǎn)單補(bǔ)充說(shuō)明。一、招商廣告投放以后，企業(yè)應(yīng)該認(rèn)真監(jiān)控招商廣告投放效果，假如效果不佳，則需要尋求原因，立即調(diào)整廣告策略以降低損失；二、鑒于廣告效果整體在走“下坡路”，所以筆者提議企業(yè)應(yīng)該努力經(jīng)過(guò)有效公關(guān)事件進(jìn)行招商，以取得愈加好效果。樂(lè)活精英地產(chǎn)圈：深?lèi)倳?huì)（微信）現(xiàn)在，生產(chǎn)企業(yè)需要招商，營(yíng)銷(xiāo)企業(yè)也需要招商。能夠說(shuō)，招商是企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中關(guān)鍵步驟之一，是企業(yè)將產(chǎn)品推向市場(chǎng)必由之路。任何一個(gè)產(chǎn)品要想走向市場(chǎng)，必需要經(jīng)過(guò)網(wǎng)絡(luò)渠道來(lái)傳輸出去。而這個(gè)銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò)每一個(gè)點(diǎn)是由企業(yè)經(jīng)銷(xiāo)商構(gòu)建成，那么，經(jīng)銷(xiāo)商從何而來(lái)？這就是招商所要做工作。

有些人認(rèn)為，招商無(wú)非就是要尋求經(jīng)銷(xiāo)商，讓她們打款進(jìn)貨，經(jīng)銷(xiāo)企業(yè)產(chǎn)品。企業(yè)只要有好產(chǎn)品和經(jīng)銷(xiāo)政策，還怕招不到經(jīng)銷(xiāo)商嗎？實(shí)際上，并非如此。招商工作看似簡(jiǎn)單，不過(guò)要想從她人腰包里掏錢(qián)，并不是一件很輕易事，這不光需要有好產(chǎn)品，還要有周密策劃。有時(shí)候，一個(gè)細(xì)節(jié)上失誤，就有可能流失一批用戶(hù)。

企業(yè)招商是一個(gè)系統(tǒng)工程，任何一個(gè)步驟疏落全部會(huì)造成企業(yè)資源浪費(fèi)，造成招商效果不理想。有好企業(yè)背景，沒(méi)有好產(chǎn)品不行；企劃做再漂亮，缺乏到位實(shí)施也不行；有好方案，沒(méi)有好解讀和培訓(xùn)也不行；廣告氣勢(shì)再大，因?yàn)殡娫挏贤记刹粔蛞矔?huì)大打折扣。筆者醫(yī)藥企業(yè)高層管理經(jīng)驗(yàn)中也有過(guò)成功招商歷程，總結(jié)為成功招商九步A、組建強(qiáng)有力招商隊(duì)伍；B、確定獨(dú)到招商模式和策略；C、怎樣確定招商方案、協(xié)議、舉行招商會(huì)？D、包裝、策劃獨(dú)特產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn)；E、談判技巧和細(xì)節(jié)；F、怎樣培訓(xùn)經(jīng)銷(xiāo)商；G、怎樣造訪經(jīng)銷(xiāo)商？H、怎樣量化考評(píng)經(jīng)銷(xiāo)商；I、怎樣層級(jí)管理經(jīng)銷(xiāo)商渠道。愿和大家分享……

為何要組建強(qiáng)有力招商隊(duì)伍？

伴隨市場(chǎng)膨脹，市場(chǎng)經(jīng)銷(xiāo)商選擇余地增大，傳統(tǒng)招商形式碰到巨大挑戰(zhàn)。企業(yè)主心態(tài)越來(lái)越浮躁，急功近利，隨便搞一個(gè)產(chǎn)品，沒(méi)有資金、沒(méi)有隊(duì)伍、沒(méi)有經(jīng)驗(yàn)、沒(méi)有思緒，甚至于沒(méi)有像樣經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，就聲聲要招商，期望一夜之間全國(guó)市場(chǎng)一片紅；企業(yè)主商業(yè)信譽(yù)、誠(chéng)信度每況愈下，愈來(lái)愈差，圈錢(qián)和騙錢(qián)甚至于成為相當(dāng)一部分招商企業(yè)關(guān)鍵動(dòng)機(jī)和公開(kāi)陰謀；企業(yè)主對(duì)招商意義認(rèn)識(shí)不到位，重視程度不夠，營(yíng)銷(xiāo)思想和手段太陳舊，受傳統(tǒng)或歷史原因局限，不能突破和創(chuàng)新；而此造成經(jīng)銷(xiāo)商心態(tài)復(fù)雜，首先擔(dān)心受騙受騙，對(duì)招商企業(yè)提出無(wú)法接收苛刻條件；其次又飾演純粹理想主義者：產(chǎn)品要好，門(mén)檻要低、利潤(rùn)要高、支持要大、風(fēng)險(xiǎn)要低；造成相互不信任，阻礙成交；同時(shí)經(jīng)銷(xiāo)商隊(duì)伍參差不齊，處于高度動(dòng)蕩、分化中。大浪淘沙之下，新型優(yōu)異經(jīng)銷(xiāo)商群體正在形成，但數(shù)量少，屬稀缺資源，難于爭(zhēng)取；而相當(dāng)一部分傳統(tǒng)經(jīng)銷(xiāo)商，仍抱殘守缺，急功近利，不愿和企業(yè)同甘苦、共患難，我行我素。要么短期炒作，急速套利，做濫市場(chǎng)，禍及廠家；要么占著地盤(pán)，和廠家談條件，不投入、不主推，自然銷(xiāo)售，自然消亡。

傳統(tǒng)招商模式已經(jīng)難以實(shí)現(xiàn)和承載現(xiàn)代企業(yè)戰(zhàn)略要求，伴隨中國(guó)市場(chǎng)成熟、經(jīng)銷(xiāo)商成長(zhǎng)和辨識(shí)能力提升和基于WTO觀念沖擊，中國(guó)企業(yè)正在呼叫新更為有力招商模式出現(xiàn)，而不是現(xiàn)今固有模式步驟。其具體步驟以下：1.市場(chǎng)調(diào)查----出市場(chǎng)調(diào)查匯報(bào)2.招商人員邀約用戶(hù)---來(lái)項(xiàng)目考察3.接待用戶(hù)----招商中心做好全方位接待工作4.意向用戶(hù)記錄表5.簽意向書(shū)（協(xié)議）6.簽認(rèn)租書(shū)（定金協(xié)議）7.簽正式協(xié)議---包含物業(yè)管理?xiàng)l約，經(jīng)營(yíng)管理協(xié)議......

一個(gè)企業(yè)要招商成功必需走自己路，任何企業(yè)在作招商成功經(jīng)驗(yàn)總結(jié)時(shí)候，往往全部是“事后諸葛亮”，我們無(wú)法知道一個(gè)企業(yè)到底怎么招商一定會(huì)成功，不過(guò)能夠知道一個(gè)企業(yè)要想成功招商必需作些什么，我們不能單純模擬她人經(jīng)驗(yàn)，而是應(yīng)該加上自己對(duì)市場(chǎng)觀察、思索，策劃，要帶有自己特色東西，只有這么才能確保成功，所以招商首先我們應(yīng)該很清楚知道我們現(xiàn)在應(yīng)該干什么，下一步應(yīng)該干什么。只有我們方向正確了，組織框架搭好了，剩下只需要加強(qiáng)管理創(chuàng)效益，是不會(huì)犯根本性錯(cuò)誤。樂(lè)活精英地產(chǎn)圈：深?lèi)倳?huì)（微信）怎樣組建強(qiáng)有力招商隊(duì)伍？

在招商這個(gè)系統(tǒng)工程中，人原因是最關(guān)鍵，要使產(chǎn)品銷(xiāo)售突飛猛進(jìn)，企業(yè)管理穩(wěn)定發(fā)展必需建立一支從上到下組建一支精明強(qiáng)干招商隊(duì)伍，是企業(yè)招商工作重中之重。然而，除了專(zhuān)業(yè)招商企業(yè)之外，通常招商企業(yè)在團(tuán)體建設(shè)方面是弱項(xiàng)。

首先要建班子：有一個(gè)領(lǐng)導(dǎo)班子，由三部分組成，一把手也就是班子責(zé)任者，二是關(guān)鍵組員，她是部門(mén)全局問(wèn)題策劃和支持者，三是關(guān)鍵功效責(zé)任人，是參與班子決議，營(yíng)銷(xiāo)實(shí)施者，在重大問(wèn)題決議程序上應(yīng)該是要求立項(xiàng)、調(diào)查、研討、決議。而且關(guān)鍵程序應(yīng)是“聽(tīng)多數(shù)人意見(jiàn)，和少數(shù)人商議，關(guān)鍵說(shuō)了算”。

其次定戰(zhàn)略：也應(yīng)有五個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題：

（1）確定中長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)；

（2）確定實(shí)現(xiàn)目標(biāo)總體戰(zhàn)線和階段；

（3）制訂現(xiàn)在目標(biāo)；

（4）確立采取什么方法進(jìn)行戰(zhàn)術(shù)動(dòng)作分解；

（5）在實(shí)施中怎樣進(jìn)行調(diào)整。

第三是帶隊(duì)伍：關(guān)鍵問(wèn)題怎樣管好一個(gè)招商團(tuán)體，一個(gè)招商團(tuán)體能否發(fā)揮出應(yīng)有水平，這就要挖掘一個(gè)管理者技能水平。

也應(yīng)該注意五個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)：

（1）優(yōu)化組織結(jié)構(gòu)和崗位設(shè)置；

（2）以崗位責(zé)任制為關(guān)鍵制度；

（3）要完善和落實(shí)考評(píng)和激勵(lì)機(jī)制；

（4）建立負(fù)責(zé)培訓(xùn)體系；

（5）加強(qiáng)企業(yè)文化建設(shè)。

結(jié)語(yǔ)：總而言之，企業(yè)選擇什么樣招商策略還得具體情況具體分析，沒(méi)有固定模式，如大實(shí)力強(qiáng)大企業(yè)也能夠采取選擇參與展會(huì)招商策略，小企業(yè)也能夠借鑒大企業(yè)招商方法，在操作中要融會(huì)貫通，靈活掌握。商業(yè)招商更大程度上負(fù)擔(dān)了城市商業(yè)中心功效，所以，它是一個(gè)相對(duì)理想投資品種，投資者看到是區(qū)域和城市未來(lái)發(fā)展改變和價(jià)值，“商業(yè)招商通常不屬于徒步商圈行徑，通常情況下輻射面很