《民宿文化與運營》課件-第四章 民宿建設

旅游民宿基本要求與評價1、標準

本標準規(guī)定了旅游民宿的定義、評價原則、基本要求、管理規(guī)范和等級劃分條件。

2、范圍

本標準適用于正式營業(yè)的小型旅游住宿設施，包括但不限于客棧、莊園、宅院、驛站、山莊等。一、旅游民宿基本要求與評價3、術(shù)語和定義

旅游民宿homestayinn

利用當?shù)亻e置資源，民宿主人參與接待，為游客提供體驗當?shù)刈匀?、文化與生產(chǎn)生活方式的小型住宿設施。

注：根據(jù)所處地域的不同可分為：城鎮(zhèn)民宿和鄉(xiāng)村民宿。一、旅游民宿基本要求與評價4、評價原則

4.1傳遞生活美學

4.1.1民宿主人熱愛生活，樂于分享。

4.1.2通過建筑和裝飾為賓客營造生活美學空間。

4.1.3通過服務和活動讓賓客感受到中華民族傳統(tǒng)待客之道。

4.2追求產(chǎn)品創(chuàng)新

4.2.1產(chǎn)品設計追求創(chuàng)新，形成特色，滿足特定市場需求。

4.2.2產(chǎn)品運營運用新技術(shù)、新渠道，形成良性發(fā)展。

4.3弘揚地方文化

4.3.1設計運營因地制宜，傳承保護地域文化。

4.3.2宣傳推廣形式多樣，傳播優(yōu)秀地方文化。

4.4引導綠色環(huán)保

4.4.1建設運營堅持綠色設計、清潔生產(chǎn)。

4.4.2宣傳營銷倡導綠色消費。

4.5實現(xiàn)共生共贏

4.5.1民宿主人和當?shù)鼐用裥纬闪己玫泥徖镪P(guān)系。

4.5.2經(jīng)營活動促進地方經(jīng)濟、社會、文化的發(fā)展。一、旅游民宿基本要求與評價5、基本要求

6、安全管理

7、環(huán)境和設施

8、衛(wèi)生和服務一、旅游民宿基本要求與評價9、等級

旅游民宿分為二個等級，金宿級、銀宿級。金宿級為高等級，銀宿級為普通等級。等級越高表示接待設施與服務品質(zhì)越高。一、旅游民宿基本要求與評價10、等級劃分條件

環(huán)境與建筑

設施和服務

特色和其他一、旅游民宿基本要求與評價謝謝觀看民宿調(diào)研--文藝是病，文藝青年先別急情懷

“我要一所大房子，有很大的落地窗戶，陽光酒在地板上，也溫暖了我的快子。我要所大房子，有很多很多的房間，一個房間有最快的網(wǎng)路，一個房間有很多的吉他，一個房間有我漂亮的衣原，一個房間住著朋友和他的愛人.....”一、云之藍

大理白族原生古村里一片門前有濕地、情人樹，背靠蒼山面向洱海的土地二、其光處于半開發(fā)狀態(tài)的小洲村三、肯派靜姐家一到春天，朋友們就盼著院子里的櫻桃花和櫻桃四、松贊白瑪多吉說:“我希望在精神層面對別人有所幫助。我是給客人做家，松贊就是很多客人遠方的家?！蔽?、慕吉·云溪山居古樸低調(diào)的客家老房子。仿佛與山、樹、溪流一起成長《旅游民宿基本要求與評價》中，民宿被定義為“利用當?shù)亻e置資源，民宿主人參與接待，為游客提供體驗當?shù)刈匀晃幕c生產(chǎn)生活方式的小型住宿設施”深圳新旅民宿客棧發(fā)展研究中心高級顧問徐靈枝認為：“非標”，單體“小而美”或“小而馨”或“小而趣”，以“民”為主、以“宿”為基廣州市城市規(guī)劃勘測設計研究院建筑設計四所所長張偉認為：倡導生活體驗的經(jīng)營模式。在功能上，又可以將民宿分為以下五種類型：農(nóng)業(yè)體驗型：以農(nóng)林漁牧業(yè)為基礎，含吃、住、娛、休閑度假于一體的綜合型場所。一、過云山居民宿，不僅僅是旅游過程中酒店住宿的補充，應該說民宿是一個獨立的業(yè)態(tài)，一個有故事、有心靈觸動的業(yè)態(tài)二、安之若宿我們的相遇，我們的融合，所有的一切，都只是順應著自然，所以就自然地微笑向暖，安之若素吧三、肯派靜姐家“這里首先是我們的家和手藝工作室，其次才是待客的民宿?！泵袼扌袠I(yè)現(xiàn)狀從數(shù)據(jù)來看，民宿行業(yè)正處于高速發(fā)展階段，我們特地聯(lián)系了莫干山民宿學院的班主任李鳴，向他打聽參加課程的學員特點，從中勾勒出計劃開民宿和已在經(jīng)營民宿的人群的畫像。謝謝觀看選址原則

“民宿一種新興的旅游休閑形式，是農(nóng)民向城市居民提供的一種回歸自然、放松身心、愉悅精神的休閑旅游方式。一、民宿選址，講究天時地利人和

1.找合適的地方架攝影機，考慮環(huán)境景色和在這個地方的感受

在松贊梅里精品山居遙望梅里雪山，這里四周的景色

都是“推窗即景”

一、民宿選址，講究天時地利人和2.若沒有政府的保駕護航，民宿就像沒有爹媽疼愛的小孩兒一樣一、民宿選址，講究天時地利人和3.不要輕易陷入自建配套的境地，盡量找基礎設施較完善的地方一、民宿選址，講究天時地利人和4.考慮周邊配套，替客人想“來了民宿后還能干什么”

“安之若宿”所在的和順古鎮(zhèn)位于云南省騰沖市西南，

四面火山環(huán)繞，山上名木古樹郁郁蔥蔥，濤聲陣陣一、民宿選址，講究天時地利人和5.選擇游客量穩(wěn)定的區(qū)域，不要被美好而偏僻的山水迷惑

一、民宿選址，講究天時地利人和位于莫干山深處碧塢村的“大樂之野”6.考慮交通可進入性，解決客人的停車問題

一、民宿選址，講究天時地利人和7.尋找有特色、與當?shù)匚幕榆壍牡胤剑蔀榈贜+1戶人家

一、民宿選址，講究天時地利人和8.選擇產(chǎn)權(quán)明晰的物業(yè)，尋找人品可靠的房東

一、民宿選址，講究天時地利人和謝謝觀看民宿選址民宿經(jīng)濟是農(nóng)家樂的“升級版”，是一種將生態(tài)農(nóng)業(yè)、生態(tài)旅游業(yè)和生態(tài)人居業(yè)“三合一”的新業(yè)態(tài)，是一種與未來和國際接軌的新興經(jīng)濟業(yè)態(tài)。1.選址是決定民宿經(jīng)營成敗的第一要素一、民宿選址的重要性

2.選址是制定經(jīng)營目標和經(jīng)營戰(zhàn)略的重要依據(jù)。1具有合法性，要具有法律規(guī)定的經(jīng)營場所。

2節(jié)約成本，以理想的租金租到理想的經(jīng)營場所。二、民宿選址的依據(jù)三、民宿選址須考慮的因素

（一）市場因素

（二）生態(tài)環(huán)境因素

（三）交通條件

（四）氣候因素

（五）區(qū)域基礎配套條件

（六）區(qū)域客流穩(wěn)定性(季節(jié)性民宿類型選址要求賞景度假型民宿著名觀光景點或風景區(qū)等自然條件優(yōu)越地區(qū)農(nóng)村體驗型民宿有農(nóng)牧生活為主要賣點的農(nóng)村，如種植、采收、擠牛奶等農(nóng)業(yè)活動民俗型民宿地方性傳統(tǒng)藝術(shù)或是特色文化為主的地區(qū)歷史文化型民宿古城古都旁邊四、根據(jù)民宿定位來確定選址類型

謝謝觀看選址要素選址要素與投資潛力區(qū)域氣候交通生態(tài)環(huán)境區(qū)域景觀獨特性區(qū)域基礎配套條條件獲取物業(yè)及建設成本運營及管理成本：區(qū)域政策風險區(qū)域客流穩(wěn)定性(季節(jié)性)

區(qū)域文化氛圍及民情選址——區(qū)域定位進行民宿選址時，需要收集調(diào)研信息,主要包括：年接待游客、年齡結(jié)構(gòu)、客?？偭?、客棧日常平均價格、游客過夜量等。例子（2012年麗江）：2012年,麗江年接待游客為1500麗江客?？偭看蠹s為2500多家消費年齡結(jié)構(gòu)主要為20-35歲200-300的房間價位最受歡迎游客到麗江后過夜的平均天數(shù)為2.5天通過數(shù)據(jù)得出結(jié)論:當時麗江客棧方面的缺口很大,還有很大潛力!所以,我決定到麗江去開客棧?？驮茨康牡氐目疾齑_定：游密到麗江后必須去的幾個地點,首選當然是麗江的古城-大研、其次是束河古鎮(zhèn)、玉龍雪山等地,通過分析得出結(jié)論：麗江的古城-大研是游客必須去的景點。必須去的景點,也可以理解為客源的主要目的地。在客棧前期數(shù)據(jù)搜集時,我們著重選擇客源的主要目的地,這是區(qū)域定位分析的關(guān)鍵點。選址——市場定位結(jié)合當?shù)靥厣蛟炜腿俗钕矏鄣目蜅＃。。?！客棧的定?首先考慮客棧必須要有自己的特色,要適應市場,滿足客人的需求。通過前兩項的選擇以后,大體上麗江這家客棧的藍圖就呈現(xiàn)出來了:客棧的位置一定要在古城里面,它的風格一定要具有當?shù)氐奶厣?。然后我才會考慮客棧周邊設施、交通、夫來潛力以及營銷方式等,最后全方面的綜合考慮客棧建立在哪個位置。選址——其他因素有些不足可以彌補：在實地選址中應該會常遇到這樣的問題:看上的地方要么租金成本太高,或者已找不到好位置,其實,有時我們客源用未來的發(fā)展趨勢可以來彌補現(xiàn)有情況下的地理位置上的不足。營銷方式影響選址：不同于以往，如今的客棧營銷方式已轉(zhuǎn)變?yōu)榫€上為主、線下為輔的情況,我們新開民宿客棧時就得充分考慮,如何將來自線上的客源與我們的客棧地址定位相結(jié)合。線上客源對于位置和價格的要求相對較高,比如位置不便利、交通不方便等,會影響口碑，相同區(qū)域價格若是具有吸引力,客人會用價格的優(yōu)勢抵消客棧在位置方面的劣勢。選址——盈利公式客棧年總收益的百分之四十≥年運營成本費年總收益(年平均房價x客棧間夜量x年平均入住率）x40%≥年運營成本(租金+員工+水電費等）選址客棧選址一般選在交通最為便利,城市文化最有厚重的點。綜合看,在交通重要節(jié)點的巷子里會是一個不錯的選擇。第一,如今客棧都是基于網(wǎng)絡銷售為主,所以不一定都需要在大路口這樣的最佳位置；第二,從成本角度考慮,在巷子里面成本相對低一些。以目前國內(nèi)情況來看,租金高，銷售的價格卻不一定成正比。因此,在城市中,有文化熱點的區(qū)域里,尋找一個交通盡可能方便的巷子,會是不錯的選擇。物業(yè)與合同選址區(qū)域確定后,我們著手在這個區(qū)域?qū)ふ蚁嚓P(guān)的物業(yè)。物業(yè)里面主要針對租金、年限、房東人品、房屋的證照等問題進行考慮。當我們在看一份合同時,除了基礎的租金、年限以外,需要參考的因素有很多。首先,在中國現(xiàn)有法律框架下,房東的人品以及單位是十分重要的,房東違約事件在大理、麗江、騰沖都卷發(fā)生過,這可能是合同條款外很重要的一個方面此外,大家也都知道,沒有證照的話,在經(jīng)營中會更被動。例如,遇到一些不好的客人,比如東西被偷、客人大吵大鬧、喝醉酒等,都會對老板形成不同程度的壓力。再就是轉(zhuǎn)讓費與裝修,前面提到的租金、期限、增長率、違約金,這些都是大家會注意的合同內(nèi)容,但往往我們?nèi)菀缀鲆曔@個房子是否存在被拆遷、擾民,以及需要轉(zhuǎn)讓費與裝修費等問題。這里還會涉及收益分析,銷售減去支出就是年盈利額,由此計算出投資一個項目會得到怎樣的回報。物業(yè)規(guī)劃出來后,床位、平均房價,乘以全年的天數(shù)與入住率,就等于銷售收入,支出費用包括房租、工資、水電加維修費用等。謝謝觀看選址案例分享

“汐糖”所在的塘棲古鎮(zhèn)，運河水在橋下流過，小鎮(zhèn)的氣息每時每刻都是嶄新的“汐糖”選址在一片鬧中取靜的區(qū)域，寬30米，進深60米，由清末民初兩所典型“步步高”設計風格的老房子組成這里有院子，有果樹，有來自天南地北的客人案例1:汐糖——江南古鎮(zhèn)，枕水而眠

“你是我的虛榮”五羊店開業(yè)，粉絲口中的“廣州打卡必到文藝圣地”誕生案例2:你是我的虛榮——城市中心的麗江大理

廣州空港文旅小鎮(zhèn)，民宿集群所在區(qū)域案例3:廣州空港文旅小鎮(zhèn)

——以廣府傳承為根，以飛行文化為魂謝謝觀看國內(nèi)外民宿發(fā)展的經(jīng)驗與借鑒學習目標PART1PART2PART3民宿旅游定義國內(nèi)外發(fā)展經(jīng)驗總結(jié)民宿旅游民宿：民宿興起于歐美，以英國的B&B（bed&breakfast）為代表。是在旅游環(huán)境中為游客提供住宿和餐飲服務的旅舍，游客可通過入住民宿了解當?shù)鼐用竦娜粘Ｉ詈臀幕?。民宿旅游：是利用自由鄉(xiāng)村住宅，結(jié)合當?shù)剜l(xiāng)村旅游資源特色，自行改造與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)，符合規(guī)定數(shù)量的客房，采取自行經(jīng)營方式，提供游客住宿，并配套餐飲或娛樂，休閑體驗等服務的鄉(xiāng)村休閑旅旅游者能夠深入體驗當?shù)氐淖匀画h(huán)境和人文風俗。國外發(fā)展經(jīng)驗法國普羅旺斯——澎湖民宿國外經(jīng)驗法國處于歐洲的中心地帶，是歐洲面積第二大國，也是世界上游客到訪最多的國家。普羅旺斯的民宿是法國名宿的一個典型，其中的遺跡歷史悠久，所蘊含的文化內(nèi)涵豐富；通過一棟棟居家風格迥異的民宿，游客們能很好的感受并融入周圍的產(chǎn)業(yè)環(huán)境，充分領略當?shù)貧v史風貌與現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)文化相結(jié)合的魅力。國外經(jīng)驗法國民宿在經(jīng)營上有下列特色：一是等級制度：民宿聯(lián)盟（協(xié)會）會依據(jù)標準，對民宿的服務質(zhì)量、住宿環(huán)境、舒適度、基礎設施及衛(wèi)生設施配備情況等項目進行綜合分析，并劃分等級，并以法國鄉(xiāng)村常見的麥穗枝數(shù)加以反映，從一枝到最高的五枝，麥穗數(shù)目越多，該民宿的綜合條件越好。但由于民宿定價自由，由經(jīng)營者們自行調(diào)控，受等級、季節(jié)、氣候和地區(qū)影響，所以麥穗數(shù)并不直接決定民宿的價格。二是規(guī)范經(jīng)營：法國民宿經(jīng)營形式采用B&B方式（BedandBreakfast），在經(jīng)營中提供床鋪和早餐，吸引房客入住。2000年以后，法國政府對民宿法進行修訂，對限定民宿房間最多不得超過5間，超過5間的則稱之為旅館。在法國，民宿分為按天計價和按周計價兩種，前者稱為Chamber,而后者則稱為Gite.法國的民宿經(jīng)營雖方式多樣，但多以家族型態(tài)經(jīng)營為主，其民宿品牌對民宿的占地面積、設備配備、清潔衛(wèi)生情況、環(huán)境等都有嚴格要求，并且每五年進行一次評鑒，以此保證民宿業(yè)良性發(fā)展。國外經(jīng)驗英國民宿發(fā)展的經(jīng)驗

20世紀60年代初期，為增加收入，英國西南部與中部出現(xiàn)了人口較少的農(nóng)家民宿。當時，民宿數(shù)量不多，均為B&B的經(jīng)營模