對物業(yè)費糾紛案件的幾點認(rèn)識

對物業(yè)費糾紛案件的幾點認(rèn)識物業(yè)服務(wù)糾紛中物業(yè)費問題最為常見，業(yè)主對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的不滿以拒交服務(wù)費的方式表達(dá)，是否合法不論，卻最為直接也最有力。但物業(yè)費是物業(yè)服務(wù)企業(yè)生存的根本，物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展服務(wù)需要相應(yīng)的經(jīng)費，對業(yè)主的拖欠行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)往往以變相降低服務(wù)作為“回報”，導(dǎo)致雙方矛盾愈加激烈。城市小區(qū)居住人口密集，糾紛一旦產(chǎn)生，涉及的人數(shù)少則幾人，多則幾十人甚至上百人，容易形成群體性糾紛。物業(yè)服務(wù)糾紛往往起因小而特殊，處理不好容易引發(fā)社區(qū)矛盾，甚至引發(fā)社會矛盾。物業(yè)服務(wù)糾紛的預(yù)防和恰當(dāng)處理小到影響小區(qū)的和諧安定，大到影響社會的和諧安定，因此對這一問題的關(guān)注具有現(xiàn)實意義。當(dāng)前，我國物業(yè)服務(wù)市場還很不成熟，物業(yè)合同又具有自身的特殊性，我國法律、行政法規(guī)所確立的一些交易規(guī)則難以適用到物業(yè)服務(wù)合同審理中。法院在審理物業(yè)服務(wù)合同糾紛時，有必要研究物業(yè)服務(wù)的特殊性，對雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)以及法律強(qiáng)制性規(guī)定的適用加以探討和界定，確保物業(yè)服務(wù)糾紛得到妥善處理。一．物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì)物業(yè)服務(wù)行業(yè)是隨著人們居住環(huán)境的改變而逐漸形成的。隨著人口不斷地向城市集中，地少人多成為城市的一個顯著特點。為了解決城市居民居住問題，住房向立體方向發(fā)展，出現(xiàn)了多層住宅，改變了過去一家一院的獨立居住狀況。由此，房屋所有權(quán)制度受到了極大的沖擊，出現(xiàn)了建筑物區(qū)分所有權(quán)這一新的物權(quán)種類。建筑物區(qū)分所有權(quán)制度是物業(yè)服務(wù)制度的法律基礎(chǔ)。建筑物區(qū)分所有權(quán)是一種復(fù)合性的不動產(chǎn)所有權(quán)。業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。[①]共同管理權(quán)表現(xiàn)為對建筑物管理、維護(hù)和修繕等共同事務(wù)決定過程中形成的成員權(quán)。物業(yè)公司，是接受物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的委托，以有償服務(wù)的方式，為物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共事務(wù)提供綜合性、專業(yè)性且具有公益性的管理和服務(wù)的獨立法人

[②].取得相應(yīng)的資質(zhì)證書是企業(yè)開展物業(yè)管理和服務(wù)業(yè)務(wù)的前提條件。物業(yè)公司每年都要按照規(guī)定向有關(guān)部門完成備案登記工作。物業(yè)管理是以對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理及物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序進(jìn)行維護(hù)為主要內(nèi)容的活動。在高度發(fā)達(dá)的現(xiàn)代社會生活中，由于缺少時間、精力、能力，業(yè)主已不可能躬親于物業(yè)的管理，將物業(yè)的管理常常委托給專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行。此種管理屬于私法自治領(lǐng)域，往往由業(yè)主或業(yè)主的代表機(jī)構(gòu)業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂服務(wù)合同，確立雙方的權(quán)利義務(wù)。由于我國《合同法》分則并未專門規(guī)定物業(yè)服務(wù)合同，因此物業(yè)合同屬于無名合同，受《合同法》總則的調(diào)整。在最高法院“案由規(guī)定”中將物業(yè)合同糾紛納入服務(wù)合同的大類中。物業(yè)服務(wù)合同糾紛與其他類型的服務(wù)合同糾紛相比，具有一定的特殊性。從權(quán)利義務(wù)主體看，業(yè)主一方具有群體性特征。在一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)往往有較多的業(yè)主，成立業(yè)主大會并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。雖然實質(zhì)上是業(yè)主單個個體作為物業(yè)服務(wù)合同實體權(quán)利義務(wù)的承擔(dān)者，但在程序上往往要按照業(yè)主大會的決議、以業(yè)主委員會的名義決定共同事項。從合同的標(biāo)的看，作為物業(yè)服務(wù)合同標(biāo)的的物業(yè)服務(wù)行為具有“公共物品”屬性。物業(yè)服務(wù)在效用上具有不可分割性和相互依賴性，在消費上具有非競爭性，在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)具有非排他性，在小區(qū)內(nèi)的任何一個業(yè)主均有權(quán)享受物業(yè)服務(wù)。二．物業(yè)費糾紛案件在審理上的特點（一）業(yè)主大多處于劣勢地位。在物業(yè)費糾紛案件中，多是物業(yè)服務(wù)企業(yè)起訴業(yè)主索要物業(yè)費。業(yè)主多是自然人主體，相對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織體來說舉證能力較弱。物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)，依照國家規(guī)定必須建立相應(yīng)的服務(wù)管理制度。故相關(guān)的服務(wù)檔案資料由其保存，在舉證時較容易提出已提供有關(guān)服務(wù)的證據(jù)。業(yè)主往往是在被通知應(yīng)訴時才開始尋找證據(jù)，有些證據(jù)如果業(yè)主不刻意保留，在訴訟時已經(jīng)滅失。特別是在業(yè)主主張物業(yè)公司服務(wù)不到位，以不交物業(yè)費進(jìn)行對抗的案件中，業(yè)主大多不能舉證來對抗物業(yè)服務(wù)企業(yè)，業(yè)主在預(yù)期自己的主張不能得到支持且敗訴有可能承擔(dān)訴訟費用的情況下，往往無奈之下補(bǔ)交物業(yè)費，以換得物業(yè)服務(wù)企業(yè)撤訴了事。因此呈現(xiàn)出來的就是物業(yè)費糾紛案件撤訴的比例較高。還有一部分案件是被告缺席審理的，業(yè)主拒絕出庭應(yīng)訴，業(yè)主不積極應(yīng)訴，由于證據(jù)優(yōu)勢原則，往往最終判決以物業(yè)服務(wù)企業(yè)的勝訴告終。拒付服務(wù)費理由不充足，是業(yè)主敗訴的主要原因。業(yè)主的拒付理由主要是物業(yè)服務(wù)有瑕疵，例如草坪未及時修剪、安保措施不力、小區(qū)居民飼養(yǎng)的家畜管理不力等問題。即使業(yè)主出庭應(yīng)訴，在法庭上業(yè)主多情緒激動認(rèn)為自己才是真正的受害人，但提出的多是一些陳述，并不能提供相關(guān)的實物證據(jù)來證明；或者主張的一些事由并不屬于物業(yè)服務(wù)的范圍，本不是物業(yè)企業(yè)應(yīng)盡的義務(wù)，缺少關(guān)聯(lián)性。這些看似理直氣壯的理由，最終不能成為拒交物業(yè)費的正當(dāng)理由。業(yè)主在訴訟中是比較被動的一方。三．物業(yè)費糾紛案件審理中應(yīng)明晰的問題（一）對業(yè)主合同抗辯權(quán)的行使是否支持法律基于合同履行中的誠實信用原則及公平原則，在雙務(wù)合同履行中賦予當(dāng)事人各種抗辯權(quán)，使之可以在給付利益實現(xiàn)陷于危機(jī)時對抗對方當(dāng)事人之請求，充分預(yù)防各種不公平及利益受侵害的情況發(fā)生。在物業(yè)糾紛中業(yè)主往往以拒絕交納物業(yè)費作為對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的抗辯，試圖維護(hù)自身權(quán)益。物業(yè)服務(wù)合同屬于雙務(wù)合同，業(yè)主可以通過行使合同抗辯權(quán)來保護(hù)自己，但在多大程度上可以行使這一權(quán)利還要區(qū)分具體情況。業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間存在合同關(guān)系，業(yè)主的主要義務(wù)是交納服務(wù)費用，物業(yè)企業(yè)的主要義務(wù)是提供對應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)具有長期性、連續(xù)性的特征，物業(yè)服務(wù)合同屬于當(dāng)事人互負(fù)債務(wù)、有先后履行順序的合同，在實踐中一般是物業(yè)服務(wù)企業(yè)先提供服務(wù)，