銀泰集團商管系統(tǒng)組織管理基礎手冊

銀泰置地（集團）商管系統(tǒng)組織管理手冊（試行版）銀泰置地（集團）02月

目錄TOC\o"1-2"\h\z\u第一章手冊說明 3一、 手冊基礎內容 3二、 手冊公布、修訂和解釋 3三、 手冊關鍵詞、特定用語說明 3第二章組織設計基礎思緒 5一、 銀泰置地（集團）各級組織定位 5二、 銀泰置地（集團）整體組織架構 6三、 商業(yè)管理模式 9四、 項目管理模式 9第三章置地商管總部組織架構及職能說明 13一、 置地商管總部組織架構圖 13二、 商管總部委員會及決議機構 14三、 商管總部各部門職能 16第四章地方商管企業(yè)組織架構及職能說明 31一、 地方商管企業(yè)組織架構圖 31二、 地方商管企業(yè)各部門職能說明 32第一章手冊說明手冊基礎內容本手冊描述了銀泰置地（集團）管控思緒、組織架構及對應職責界定，是企業(yè)組織管理基礎文件，它是在企業(yè)管控設計方案框架內編制，關鍵包含四章：第一章手冊說明第二章組織設計基礎思緒第三章銀泰置地總部組織架構及職能說明第四章二級開發(fā)企業(yè)組織架構及職能說明手冊公布、修訂和解釋本手冊經(jīng)銀泰置地（集團）實施總裁、總裁審批確定后公布實施。本手冊修訂和解釋由銀泰置地（集團）總部人力資源中心負責。組織架構和部門職責確定后，在一定時期內應保持相對穩(wěn)定。人力資源中心應依據(jù)銀泰置地（集團）戰(zhàn)略發(fā)展計劃和內外部環(huán)境改變要求，每十二個月組織對本手冊適用性、有效性做出評價，并依據(jù)評價結果適時提出調整修訂方案。手冊關鍵詞、特定用語說明關鍵詞說明負責：是某項工作和任務關鍵實施者并擔負全部責任。參與：和其它主導部門共同完成工作或活動，負有一定責任。幫助、配合：階段性參與其它部門組織工作/活動或提供相關支持，負有一定責任。組織：主導部門使相關部門共同完成某項工作或活動行為。審核：對擬決議議題或文件進行審查核實，有變更可能。評審：由主導部門組織相關部門對議題進行討論或評價，給出意見過程。審批：對擬決議議題或文件進行審核同意，給出實施許可。實施：具體落實完成某項工作或活動。報備：向相關部門或領導備份或通知。監(jiān)控：依據(jù)工作計劃或制度對實施過程是否偏離工作目標進行檢驗和糾正。審計：依據(jù)企業(yè)制度規(guī)范、步驟、國家法規(guī)審查企業(yè)各類工作是否有違規(guī)現(xiàn)象，提出審查意見過程。特定用語本手冊中，除非文意另有所指，下列特定用語含有以下特定意義：管理架構：是企業(yè)內部劃分經(jīng)營業(yè)績責任并對經(jīng)營業(yè)績進行管理組織結構，不完全等同于各企業(yè)間股權關系。企業(yè)：指銀泰置地（集團）整體，包含集團總部及各地域二級企業(yè)。集團、集團總部：指銀泰置地（集團）總部。二級企業(yè)：包含二級開發(fā)企業(yè)和地方商業(yè)管理企業(yè)。二級開發(fā)企業(yè)：為了滿足項目標開發(fā)需要，在項目所在城市設置地方企業(yè)。二級開發(fā)企業(yè)包含城市企業(yè)（對多個項目進行管理）及單一項目企業(yè)。置地商管系統(tǒng)：指銀泰置地（集團）商業(yè)管理總部及各地商業(yè)管理企業(yè)。置地商管總部：指銀泰置地（集團）因從事商業(yè)營運管理而成立法人企業(yè)，即北京銀泰置地商業(yè)管理。地方商業(yè)管理企業(yè)（簡稱“地方商管企業(yè)”）：指由二級開發(fā)企業(yè)注冊成立、并委托置地商管總部代理管理，在項目所在城市獨立運行商業(yè)管理單位，亦簡稱地方商管企業(yè)。部門：指集團總部及各二級企業(yè)內各相關部門。第二章組織設計基礎思緒銀泰置地（集團）各級組織定位銀泰置地現(xiàn)在處于強調專業(yè)化管理和資源集約管理組織發(fā)展階段，所以在組織設計時必需考慮企業(yè)專業(yè)化、規(guī)?；涂焖侔l(fā)展需求，逐步在建立企業(yè)“三個平臺”：資源運作平臺（關鍵是資金資源、人力資源、商業(yè)資源）、標準化管理平臺、和戰(zhàn)略決議和項目決議平臺?；谏鲜鼋M織發(fā)展需求：銀泰置地集團本部定位為關鍵點操作型管理總部，著重強化投資管理、戰(zhàn)略管理、計劃預算管理、財務資金管理、風險審計管理，經(jīng)過項目開發(fā)運行對二級企業(yè)實施管控。二級企業(yè)定位為項目運行管理中心，著重強化開發(fā)管理職能。未來2-3年銀泰置地發(fā)展方向為：決議指標型總部+成熟城市企業(yè)/地方商管企業(yè)銀泰置地（集團）整體組織架構圖1銀泰置地集團整體組織架構圖說明：架構定位及系統(tǒng)功效：標準“集團總部（或商管總部）+二級企業(yè)”兩級架構，銀泰置地（集團）包含開發(fā)系統(tǒng)、商業(yè)系統(tǒng)、管理系統(tǒng)三大系統(tǒng)平臺。其中，開發(fā)系統(tǒng)是指“集團總部+二級開發(fā)企業(yè)，管理系統(tǒng)是指集團總部職能管理部門，商業(yè)系統(tǒng)是指“商管總部+地方商管企業(yè)”。銀泰置地（集團）：定位集團系統(tǒng)管理平臺，經(jīng)過對管理系統(tǒng)、開發(fā)系統(tǒng)、商業(yè)系統(tǒng)三大系統(tǒng)平臺建設和統(tǒng)籌管理，管理企業(yè)下屬各產(chǎn)品及業(yè)務。商管總部：定位為集團下屬商業(yè)系統(tǒng)管理平臺，經(jīng)過對商業(yè)系統(tǒng)內招商、企劃、營運、物業(yè)、相關人事及行政管理，管理集團下商業(yè)相關業(yè)務。二級開發(fā)企業(yè)：包含多項目標城市企業(yè)和單一項目標項目企業(yè)，定位為項目開發(fā)運行管理主體，其使命是經(jīng)過對項目全價值鏈整合管理，實現(xiàn)項目實體。地方商管企業(yè)：定位為商業(yè)項目營運管理主體，其使命是和置地商管總部緊密對接，負責完成商業(yè)項目運行目標。各系統(tǒng)層級定位：開發(fā)系統(tǒng)、管理系統(tǒng)、商業(yè)系統(tǒng)均屬于集團系統(tǒng)平臺，但商業(yè)系統(tǒng)作為集團下屬子集團企業(yè)，其管理層級低于集團總部層級（具體部門對應及職務序列對照關系參考集團正式發(fā)文要求），一樣地，地方商管企業(yè)管理層級低于二級開發(fā)企業(yè)對應層級（具體部門對應及職務序列對照關系參考集團正式發(fā)文要求）。董事會、總裁辦公會、委員會設置：參見本手冊第三章相關描述。相關區(qū)域拓展團體：區(qū)域拓展團體在組織架構中隸屬于集團戰(zhàn)略投資中心，負責區(qū)域市場研究、項目信息搜集及預可研、項目立項申請、項目跟進及談判等，具體職能參見戰(zhàn)略投資中心“項目拓展及投資論證”部分。企業(yè)區(qū)域現(xiàn)在劃分為6大區(qū)域：西北區(qū)、東北區(qū)、華東區(qū)、華中南區(qū)、江浙閩區(qū)、西南區(qū)，各區(qū)設置一定數(shù)量專職及兼職拓展人員。相關過渡期置地商業(yè)管理企業(yè)（商管總部）共用置地職能資源平臺說明：考慮到置地商管總部對外已注冊為獨立運作商業(yè)管理企業(yè)，但在過渡期可視為銀泰置地下屬一級部門－商業(yè)管理中心，故現(xiàn)階段置地商管總部可共用集團職能管理資源平臺（行政、人事、財務），方法為人員“全部權和管理權”分開，即行政、人事等人員編制歸置地對應部門（總裁辦公室、人力資源中心、財務資金中心），但其業(yè)務管理權歸置地商業(yè)管理中心。財務人員實施垂直管理。過渡期結束后，置地商管總部可視為銀泰置地（集團）下屬子集團企業(yè)獨立建制，行政、人事、財務可按商管總部獨立建制企業(yè)相關要求運作。財務人員實施垂直管理。商業(yè)管理模式銀泰置地商業(yè)物業(yè)經(jīng)營權、管理權和全部權分離，地方商業(yè)管理企業(yè)由二級開發(fā)企業(yè)注冊成立，二級開發(fā)企業(yè)和置地商管總部經(jīng)過管理合約形成委托代理關系，由置地商管總部派駐管理團體負責地方商業(yè)經(jīng)營管理。圖2銀泰置地商業(yè)管理模式示意圖項目管理模式所謂項目管理模式是對企業(yè)下屬各項目經(jīng)過組織機構設置、管理關系明確、崗位人員安排進行管理思緒和方法。銀泰置地集團關鍵經(jīng)過設置二級開發(fā)企業(yè)方法對項目進行管理。二級開發(fā)企業(yè)包含“多項目管理城市企業(yè)及單一項目管理項目企業(yè)”兩類主體：城市企業(yè)是指同城多項目、同主體管轄多項目標機構組織，對平臺下屬多項目進行協(xié)同管理（通常采取矩陣式管理），向置地集團匯報工作。城市企業(yè)平臺價值在于資源集約、管理效率較高。項目企業(yè)是指同城單項目、同主體管轄一個項目標機構組織，對項目采取職能式管理方法，直接向置地集團匯報工作。項目企業(yè)價值在于管理關系清楚、管理效率高。銀泰置地集團下屬城市企業(yè)內有多個項目標，標準上，由置地集團直接對接并管控項目企業(yè)，城市企業(yè)范圍內項目企業(yè)包含業(yè)務事項上報，依據(jù)權責手冊要求進行報送，城市企業(yè)幫助審核。依據(jù)銀泰置地集團現(xiàn)在管轄下各項目標實際情況，其項目管理方法可分為以下多個：二級開發(fā)企業(yè)以“城市企業(yè)”建制并管理屬于同一管理區(qū)域內或主體內項目（且管理半徑2小時車程以內，200公里以內），均設置標準工程項目部（注冊為項目企業(yè)）作為城市企業(yè)平臺下業(yè)務部門進行“矩陣式管理”。另外，即使屬于同一管理區(qū)域內或主體內項目，但依據(jù)項目股權關系、管理現(xiàn)實狀況、人員安排等需要，難以整合為“城市企業(yè)”平臺，可將1個或多個項目整合，注冊為1個項目企業(yè)或多項目管理項目企業(yè)進行管理。屬于同一管理區(qū)域內或主體內項目（且管理半徑2小時車程以外，200公里以外），可考慮增設辦公室、前期開發(fā)部（辦公室職能參見人力行政部“行政后勤管理”部分）等部門。圖3城市企業(yè)內多項目矩陣式運作方法示意圖二級開發(fā)企業(yè)以“項目企業(yè)”建制并管理獨立城市或區(qū)域內單獨項目，或難以劃入某一城市企業(yè)進行管控項目，可考慮設置單一項目企業(yè)進行管理，直接向集團匯報。銀泰置地對開發(fā)項目管理關系示意圖4銀泰置地對開發(fā)項目管理關系示意說明：本圖依據(jù)現(xiàn)有在建/待建開發(fā)項目實際情況編制，未來新注冊項目企業(yè)/新設項目企業(yè)依據(jù)實際情況填列；同城或同區(qū)域多項目條件城市，如成全部、杭州，可考慮依據(jù)項目股權關系、管理現(xiàn)實狀況、人員情況靈活考慮是否設置城市企業(yè)或項目企業(yè)（參見四－（一）說明）；獨立城市或區(qū)域內單一項目，標準上首要設置獨立項目企業(yè)負責開發(fā)管理，直接向置地集團匯報工作。第三章置地商管總部組織架構及職能說明置地商管總部組織架構圖圖5置地商管總部組織架構圖商管總部委員會及決議機構銀泰置地商管企業(yè)（商管總部）設置總經(jīng)理辦公會為作商管系統(tǒng)最高決議機構，在商管總經(jīng)理領導下對商管系統(tǒng)日常經(jīng)營管理、關鍵業(yè)務事項進行審議、決議?？偨?jīng)理辦公會總經(jīng)理辦公會組成：商管企業(yè)總經(jīng)理、各分管領導、各部門主持工作責任人總經(jīng)理辦公會審議決議事項：審議商管企業(yè)、商業(yè)業(yè)務系統(tǒng)組織管理方案及架構、基礎制度及相關方案；組織編制并審議商管企業(yè)經(jīng)營計劃及財務預算、決算方案；任命、聘用或解聘商管系統(tǒng)權限范圍內專業(yè)管理人員，審議并決議其績效評價、激勵方案、薪酬厘定方案；審議或決議商業(yè)業(yè)務關鍵工作事項，如品牌及主力店招商方案、商戶分類標準及方案、關鍵項目企劃推廣方案、項目案名、租金決議文件、大范圍商戶或品牌調整方案等；商管系統(tǒng)范圍內其它關鍵經(jīng)營或管理事項；評審或決議機制會議組織：各會議由總經(jīng)理、分管領導提議召集動議，業(yè)務主責部門（以下簡稱“主辦部門”）負責組織，人力行政部提供會務支持。待評審議題主辦部門負責組織上會資料整理及發(fā)放。申請及評審程序：依據(jù)業(yè)務事項，主辦部門或個人向分管領導、總經(jīng)理提出召集動議申請?？偨?jīng)理或分管領導協(xié)調并確定會議召開時間、參與人員范圍，主辦部門須提前3—5個工作日將相關資料發(fā)送至各參會人員。假如時間許可，各參會人員能夠提出初步反饋意見，主辦部門搜集并統(tǒng)籌。會議中，依據(jù)總經(jīng)理及分管領導組織，各參會人員均可針對議題進行討論溝通，包含評審事項時可進行提問，主責部門進行解答。參會人員針對有爭議問題進行討論，并在會上形成決議。會議須指定人員負責統(tǒng)計會議紀要。議事規(guī)則：標準上參會人員全部有表決權，每人含有一票表決權；列席人員僅有提議權。標準上會議若形成決議，須全體參會人員三分之二以上多數(shù)經(jīng)過方為有效?？偨?jīng)理含有一票否決權。決議實施：會議紀要須經(jīng)參會人員會簽后，發(fā)放至各參會人員；主力部門負責依據(jù)會議決議進行工作落實，人力行政部跟蹤監(jiān)督。

商管總部各部門職能0．通用職能規(guī)范化體系建設負責健全、完善和修訂和本部門職能相關管理制度、管理步驟、結果標準和使用模板等。負責建立本部門和地方商業(yè)管理企業(yè)對應部門業(yè)務銜接和工作協(xié)調機制。配合人力行政部完成本部門崗位編制和崗位說明書起草、修訂和完善工作。戰(zhàn)略配合依據(jù)集團整體戰(zhàn)略發(fā)展計劃，分解、細化和制訂本部門專業(yè)職能計劃和階段性關鍵工作，為實現(xiàn)集團整體戰(zhàn)略目標提供保障和戰(zhàn)略決議依據(jù)。在本專業(yè)職能計劃期內落實各項計劃內容，并依據(jù)外部市場環(huán)境和內部管理環(huán)境改變，滾動修訂計劃目標，確保集團整體戰(zhàn)略目標實現(xiàn)。計劃管理依據(jù)集團年度經(jīng)營目標，編制本部門年度和月度工作計劃，并負責審批后計劃實施、控制及反饋。依據(jù)集團業(yè)務開展實際情況，對本部門工作計劃目標進行有效分解，并監(jiān)督教導本部門相關人員落實。根據(jù)集團計劃管理和績效管理相關要求，參與配合集團計劃評定工作。部門協(xié)議及檔案管理負責本部門負責協(xié)議文本草擬、會簽組織、協(xié)議履約跟蹤及協(xié)議臺賬建立。負責部門日常收發(fā)文管理和關鍵文件存檔工作。知識管理定時總結工作實踐中成功經(jīng)驗和失敗教訓，不停積累，逐步形成本專業(yè)知識庫和教學案例，并將成功經(jīng)驗和其它部門分享。有計劃組織職員在專業(yè)知識方面進行深化學習。負責本專業(yè)系統(tǒng)專業(yè)培訓組織實施，編制專業(yè)培訓計劃和培訓經(jīng)費預算，組織集團內專業(yè)人員交流、座談和培訓等，促進專業(yè)管理水平提升。培養(yǎng)本專業(yè)內部講師，開發(fā)、完善本專業(yè)課程體系。管理創(chuàng)新依據(jù)集團業(yè)務發(fā)展現(xiàn)實狀況和目前突出管理矛盾，結合本專業(yè)優(yōu)異管理模式和科學管理方法，不停在專業(yè)管理方面進行創(chuàng)新，保持集團發(fā)展驅動力。經(jīng)過對市場環(huán)境估計，判定未來市場走勢，從而保持對專業(yè)管理動態(tài)調整和創(chuàng)新，以適應市場環(huán)境改變。協(xié)作配合依據(jù)集團管理制度和業(yè)務步驟，配合工作主導部門完成各項工作。對本部門主導工作，主動協(xié)調相關部門配合，按時完成工作。負責配合完成本專業(yè)信息化系統(tǒng)開發(fā)和維護。對地方商業(yè)管理企業(yè)業(yè)務指導和管理指導地方商業(yè)管理企業(yè)專業(yè)化管理，對在工作中發(fā)生重大專業(yè)管理問題提供決議支持服務。按管理權限審核地方商業(yè)管理企業(yè)上報專業(yè)材料，并反饋專業(yè)指導意見。幫助本業(yè)務系統(tǒng)內地方商業(yè)管理企業(yè)團體建設工作。定時檢驗地方商業(yè)管理企業(yè)對應部門工作落實情況。日常事務管理根據(jù)集團信息管理相關要求，統(tǒng)計本部門責權范圍內業(yè)務信息和數(shù)據(jù)，匯總、編制本專業(yè)工作月報，按時提交供集團相關人員參考。配合人力行政部開展績效考評工作，制訂本專業(yè)關鍵考評指標，并提供相關專業(yè)支持。組織部門內部工作例會，部署各項具體工作任務和考評關鍵，總結上階段工作結果，并搜集績效數(shù)據(jù)，對職員進行績效考評。負責編制本部門業(yè)務經(jīng)費預算，并在實施中有效控制。負責本部門使用辦公設備設施維護。商業(yè)招商部部門使命負責拓展商業(yè)戰(zhàn)略合作資源及主力店品牌；配合開發(fā)階段項目論證、設計等過程，負責持有型物業(yè)定位策劃，確保產(chǎn)品最終滿足終端商業(yè)用戶需求；負責地方商管企業(yè)籌建，確保和項目開發(fā)團體順利對接。職能概述工作職責（一）市場研究組織開展商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式及策略研究，包含商業(yè)物業(yè)市場定位、開發(fā)策略、類型組合、成長速度、普遍規(guī)模、租售百分比等。組織搜集商業(yè)地產(chǎn)相關政策和市場信息，開展競爭對手分析、產(chǎn)品線SWOT分析，研究關鍵商戶發(fā)展特點、追蹤品牌市場最新動態(tài)、提煉目標消費人群屬性。組織搜集同類型商業(yè)租金水平，為地方商管企業(yè)提供可參考租金標準。（二）定位策劃參與項目可研匯報編制，結合市場調研，提供商業(yè)選址、商業(yè)經(jīng)營模式等決議支持信息。負責依據(jù)市場調研和項目計劃情況進行項目定位。項目定位包含項目總體商業(yè)定位、總體業(yè)態(tài)計劃、主力店業(yè)態(tài)計劃、步行街業(yè)態(tài)計劃。（三）招商管理負責制訂招商政策及制度步驟，并對項目重大招商事項進行統(tǒng)籌。負責確定標準招商協(xié)議文本。負責編制及調整籌備期《項目租賃決議文件》，確定項目租金指標及測算方法。對新開發(fā)項目，負責依據(jù)項目計劃制訂具體招商計劃，并根據(jù)設計進度要求立即組織提供和確定各個業(yè)態(tài)落位、品牌和房產(chǎn)技術條件，并督辦審核地方商管所負責各小型業(yè)態(tài)招商及變更按項目計劃落實，確保按期開業(yè)。負責戰(zhàn)略品牌、主力店商戶招商工作，并負責該類商戶日常關系維護、定時回訪及經(jīng)營情況追蹤，負責和主力店商戶建立戰(zhàn)略合作關系。負責監(jiān)控項目招商進度完成情況。負責審批籌備期地方商管企業(yè)提交項目業(yè)態(tài)計劃、品牌落位方案，并監(jiān)督。負責審批地方商管企業(yè)上報籌備期主力店業(yè)態(tài)及大商業(yè)平面功效調整。負責對地方商管企業(yè)編制《招商評定匯報》進行評定審計。負責對地方商管企業(yè)重大商業(yè)類協(xié)議進行履約檢驗。協(xié)調處理工程建設過程中因戰(zhàn)略品牌、主力店招商需要或管理優(yōu)化而發(fā)生設計變更及成本調整等事項，并跟蹤落實。負責和總部商業(yè)營運部、二級企業(yè)信息溝通，掌握項目進展情況，立即取得設計變更和施工圖更新信息，向地方商業(yè)管理企業(yè)傳達。負責招商代理企業(yè)組織招標、協(xié)議會簽等工作。（四）商業(yè)資源負責制訂商戶分類標準（戰(zhàn)略品牌、主力店、地方類品牌）。負責銀泰體系戰(zhàn)略品牌、主力店等商業(yè)品牌資源庫建設及關系維護，負責銀泰集團商業(yè)品牌介紹及宣傳等相關工作。負責各項目地方類品牌商戶資料立案。負責搜集各項目商戶信息資料，建立商戶信息共享平臺。負責在現(xiàn)有招商渠道、招商合作機構外，拓展商業(yè)戰(zhàn)略合作資源，拓寬商業(yè)資源、豐富品牌引進渠道。（五）綜合業(yè)務負責地方商管企業(yè)籌建，制訂地方商管企業(yè)人員到崗計劃。負責對地方商管企業(yè)招商人員進行專業(yè)培訓，組織各項目招商人員不定時進行商業(yè)市場考察及招商經(jīng)驗分享。商業(yè)企劃部部門使命負責置地集團品牌計劃建設，并負責銀泰商業(yè)物業(yè)品牌形象建設和宣傳推廣，提升集團著名度和美譽度。負責制訂全國商業(yè)物業(yè)整體營銷企劃策略和方案，并統(tǒng)一組織實施。職能概述工作職責（一）項目品牌計劃及建設負責銀泰持有型物業(yè)（含商業(yè)、寫字樓等）品牌梳理和建立，負責品牌文化宣貫、品牌維護、規(guī)范應用管理等。負責制訂銀泰持有型物業(yè)品牌發(fā)展策略、組織落實實施，制訂品牌推廣年度預算。負責對接銷售型物業(yè)品牌管理相關事宜。（二）媒介推廣管理負責銀泰置地官網(wǎng)及相關產(chǎn)品網(wǎng)站（如銀泰城、銀泰中心）計劃建設、維護和監(jiān)控。負責集團合作媒體策略制訂，媒體單位選擇及合作單位招投標等工作。負責集團宣傳資料、宣傳片及集團禮品、紀念品等設計制作。負責審定地方商管企業(yè)提交宣傳資料方案，如招商手冊、購物指南等。負責制訂集團年度廣告和軟宣推廣計劃及預算管理。負責審定和監(jiān)控地方商管企業(yè)年度廣告和軟宣計劃及預算。負責集團和地方媒體管理制度制訂、實施。（三）活動企劃管理負責制訂集團年度統(tǒng)一招商活動計劃和費用預算。負責制訂集團年度公關活動計劃和費用預算。負責運行期持有型物業(yè)品牌推廣活動策劃、協(xié)調和實施，和多項目聯(lián)動活動策劃、分配及統(tǒng)籌監(jiān)控。負責對地方商管企業(yè)活動企劃工作給專業(yè)指導、支持和定時考評。負責搜集行業(yè)內推廣活動信息和發(fā)展趨勢，分析研究同行業(yè)成功案例。（四）視覺美陳及導視系統(tǒng)管理負責集團及產(chǎn)品VI系統(tǒng)建立及應用規(guī)范管理。負責審定地方商管企業(yè)視覺美陳計劃和預算管理。負責對各項目視覺導示系統(tǒng)及導示設施進行計劃設計，并監(jiān)督地方企業(yè)實施情況。對地方商管企業(yè)視覺美陳工作給專業(yè)指導及支持。（五）室內外廣告位管理負責審批地方商管企業(yè)上報項目廣告位計劃和制作預算。負責編制室內外廣告位計劃設置標準、租賃協(xié)議范本和租賃管理手冊負責審批地方商管企業(yè)上報室內外廣告位系統(tǒng)租金標準及租金方案負責審批項目廣告位新增、調整、整體外包方案。負責指導地方商管企業(yè)廣告位招投標工作，并監(jiān)督實施情況。（六）公共活動場地經(jīng)營管理負責制訂商業(yè)物業(yè)公共場地經(jīng)營管理制度、場地租賃合相同，并監(jiān)督指導地方商管企業(yè)日常操作實施和業(yè)績完成。負責指導和審批地方商管企業(yè)編制公共場地經(jīng)營管理計劃及預算。（七）會員管理負責編制會員中心工作手冊，管理制度、聯(lián)盟商家協(xié)議范本，指導全國地方會員中心服務和操作步驟。負責組織對地方會員中心人員培訓工作。負責全國商業(yè)物業(yè)會員數(shù)據(jù)庫管理，對各地會員系統(tǒng)實施監(jiān)控。負責審批地方上報年度拓卡計劃、會員獎勵計劃和年度費用預算。負責接收并處理對各地會員中心重大投訴。商業(yè)營運部部門使命跟蹤分析商業(yè)物業(yè)經(jīng)營情況，確保各商業(yè)項目標經(jīng)營符合預期目標，實現(xiàn)銀泰體系下商業(yè)物業(yè)保值增值。職能概述工作職責（一）營運管理負責市場和行業(yè)運行管理研究，組織搜集同類型商業(yè)經(jīng)營指標，為建立企業(yè)運行數(shù)據(jù)和指標庫提供支持，為優(yōu)化運行管理提供依據(jù)。負責制訂商業(yè)項目標營運管理制度及標準，并指導地方商管企業(yè)實施。負責編制及調整經(jīng)營期《項目租賃決議文件》，確定項目租金指標及測算方法。負責指導、監(jiān)督和檢驗地方商管企業(yè)開業(yè)后運行管理及各項指標考評工作。負責審批地方商管企業(yè)編制《商戶手冊》及《營運管理手冊》等手冊。負責為地方商管企業(yè)運行團體提供系統(tǒng)培訓和績效考評工作。負責監(jiān)督、指導地方商管企業(yè)維護用戶良好關系及有效處理投訴事件管理。負責搜集匯總地方企業(yè)上報用戶及市場調研分析匯報，并形成商管總部整體分析匯報，為地方企業(yè)運行情況給指導和監(jiān)督。（二）經(jīng)營信息依據(jù)企業(yè)項目發(fā)展策略及運行目標，負責組織研討并制訂各地方商業(yè)企業(yè)經(jīng)營管理目標責任書。負責設計運行風險考評指標，制訂預警機制，監(jiān)督各項目標指標完成情況。負責各項目經(jīng)營方案審批，搜集匯總并分析各項目經(jīng)營數(shù)據(jù)，形成經(jīng)營分析匯報上報集團高層，并對高層決議意見進行落實、跟蹤及反饋。負責審批運行期地方商管企業(yè)上報業(yè)態(tài)計劃、品牌調整方案和租賃決議文件編制、審核和報批并監(jiān)督地方企業(yè)實施。負責監(jiān)督審批和檢驗指導地方商管企業(yè)提交多個經(jīng)營點位計劃和租賃管理工作。負責建立和完善集團運行決議信息系統(tǒng)，定時匯總、分析各項目標經(jīng)營數(shù)據(jù)、運行情況、工作難點、存在問題等關鍵信息，依據(jù)經(jīng)營情況提出招商調整、營銷策劃活動、經(jīng)營環(huán)境改善和提升提議。負責監(jiān)督各項目運行期租金等費用收繳情況，審核審批地方商管企業(yè)上報租金收益匯總及協(xié)議臺賬。（三）商業(yè)智能負責商業(yè)信息系統(tǒng)計劃、建設及管理。負責商業(yè)信息系統(tǒng)供給商選擇、協(xié)議簽署。負責商業(yè)信息系統(tǒng)應用培訓并對地方商管企業(yè)IT人員進行專業(yè)指導。負責制訂商業(yè)信息系統(tǒng)操作手冊和操作管理規(guī)范。負責商業(yè)信息系統(tǒng)運行維護，確保系統(tǒng)正常穩(wěn)定運行。負責商業(yè)信息系統(tǒng)數(shù)據(jù)報表輸出。（四）服務管理制訂用戶服務管理標準及制度，指導并監(jiān)督各地商管企業(yè)維護租戶關系及消費者關系。監(jiān)督地方商管企業(yè)投訴管理，審批并處理主力店/戰(zhàn)略合作品牌投訴。建立用戶滿意監(jiān)督機制，定時組織全方面用戶滿意度調查，并不定時抽查各地商管企業(yè)用戶滿意度管理工作。商業(yè)物業(yè)部部門使命負責銀泰置地持有型物業(yè)物業(yè)管理，統(tǒng)籌和集中管控地方商管企業(yè)物業(yè)服務團體。負責承接銀泰置地銷售型物業(yè)戰(zhàn)略合作物業(yè)企業(yè)監(jiān)管。職能概述工作職責（一）體系建設負責物業(yè)管理制度、工作步驟建設，并監(jiān)督指導地方商管企業(yè)制訂對應操作規(guī)范。負責銷售型物業(yè)戰(zhàn)略合作物業(yè)服務體系、服務標準、檢驗體系建設，并監(jiān)督指導各戰(zhàn)略合作物業(yè)企業(yè)實施對應制度和標準。監(jiān)督、管理各物業(yè)部相關分包/維保單位管理（二）行業(yè)研究搜集并研究、分享行業(yè)法律法規(guī)、政策、信息等。指導各地方商管企業(yè)定時完成所在地域市場調研。（三）項目物業(yè)服務策劃指導和審批地方商管企業(yè)制訂關鍵工作計劃并監(jiān)督實施。負責談判、審定和簽署戰(zhàn)略品牌、主力店物業(yè)管理協(xié)議，并監(jiān)督戰(zhàn)略品牌、主力店租賃協(xié)議和物業(yè)服務協(xié)議實施。負責對各地方商管企業(yè)物業(yè)管理團體進行專業(yè)培訓。指導地方商管企業(yè)制訂有效環(huán)境、安全、交通管理方案并監(jiān)督實施。負責指導地方商管企業(yè)制訂停車場運行和收費管理規(guī)范，并監(jiān)督實施。負責定時檢驗，監(jiān)督各地方商管企業(yè)和銷售型物業(yè)所提供管理服務內容。負責監(jiān)督、管理各地方商管企業(yè)物業(yè)管理費用收入和支出情況。（四）前期介入負責制訂項目物業(yè)前期介入制度及標準。在計劃設計階段負責對項目內外部設計概念及關鍵配套設施給出計劃提議。負責指導、審核自持部分物業(yè)費用、創(chuàng)辦費用測算和銷售部分物業(yè)費用，及其各自管理界面劃分。負責幫助選定各地方商管企業(yè)物業(yè)管理團體人員。（五）工程設備維修維護負責制訂各地方商管企業(yè)工程設備管理制度和標準，監(jiān)督指導各企業(yè)制訂對應工作規(guī)范。負責監(jiān)督指導各地方商管企業(yè)處理項目建設過程中工程遺留問題。負責指導和審批各地方商管企業(yè)關鍵工作計劃和預算并監(jiān)督實施。負責對地方商管企業(yè)工程管理團體進行專業(yè)培訓。負責審核各地方商管企業(yè)維修基金或維修基金預算。負責對各地方商管企業(yè)設備維修維護工作給專業(yè)指導和支持。（六）安全管理負責建立商管系統(tǒng)安全管理體系，包含制度、規(guī)范、操作手冊、檢驗標準和頻次、獎懲機制等。負責審批和指導各地方商管企業(yè)制訂安全管理工作制度、工作計劃及工作方案、建立品質安全管理預案。組織實施商管系統(tǒng)安全管理培訓，監(jiān)督各企業(yè)安全培訓實施情況。監(jiān)督和指導地方商管企業(yè)實施關鍵消防演練、消防聯(lián)動測試；分析地方商管企業(yè)安全管理工作整體情況，并提出系統(tǒng)性處理方案。

人力行政部部門使命在集團人力資源管理體系下，負責商管系統(tǒng)權限范圍內人員招聘、培訓、考評等工作，建立優(yōu)異企業(yè)文化氣氛和有效激勵機制，實現(xiàn)集團戰(zhàn)略發(fā)展目標、商業(yè)業(yè)務發(fā)展目標提供人力資源支持和保障。為商管總部提供行政及后勤總務支持，包含企業(yè)文化建設及管理、公共關系管理、法律事務及IT事項管理。職能概述工作職責人力資源管理體系建設依據(jù)集團和商管系統(tǒng)發(fā)展戰(zhàn)略，負責組織定時對商管系統(tǒng)組織架構及職責適用性、有效性做出評價。配合集團對集團及商管系統(tǒng)組織管控和權責體系連續(xù)優(yōu)化。配合集團制度及步驟建設，負責組織商管系統(tǒng)制度步驟建設并定時組織優(yōu)化。制訂開發(fā)系統(tǒng)及商管系統(tǒng)人力資源管理管理政策及管理規(guī)范，并對二級開發(fā)企業(yè)及商業(yè)管理企業(yè)制訂內部規(guī)范進行立案管理。人力計劃依據(jù)集團發(fā)展戰(zhàn)略和年度經(jīng)營目標，負責商管系統(tǒng)人力資源盤點和需求分析，制訂集團年度人力資源計劃，報集團審批后組織實施。依據(jù)集團整體組織架構設置，擬訂商管系統(tǒng)職位設置、人員配置方案并報批。依據(jù)商管系統(tǒng)組織架構、職位設置、人員方案等，指導并審核地方商管企業(yè)組織方案。招聘配置負責開拓并建設商管系統(tǒng)招聘平臺和渠道，配合集團類似工作開展。匯總商管總部各部門、各地方商管企業(yè)人員配置需求，負責編制商管系統(tǒng)年度招聘計劃和招聘費用預算，報集團審批。在集團人力資源支持和指導下，負責商管系統(tǒng)招聘工作組織實施。負責對權限范圍內商管總部及地方商管企業(yè)管理及專業(yè)人員進行招聘及任命、委派。依據(jù)集團職位管理規(guī)范，監(jiān)督落實商管系統(tǒng)職位序列，指導各地方商管企業(yè)人力行政部實施。依據(jù)集團勞動協(xié)議管理、檔案管理等日常人事管理政策及規(guī)范，負責在商管系統(tǒng)內實施。培訓發(fā)展組織商管系統(tǒng)范圍內職業(yè)生涯發(fā)展回顧及評定。依據(jù)集團培訓體系、管理制度、工作步驟，組織、指導和監(jiān)督商管系統(tǒng)各項培訓工作開展。匯總商管總部各部門、各地方商管企業(yè)培訓需求，負責編制商管系統(tǒng)年度培訓計劃和培訓費用預算，報集團審批。配合集團通用類培訓、新職員集中培訓、關鍵職業(yè)經(jīng)理人任職資格培訓等，負責商管系統(tǒng)范圍內培訓活動組織，幫助、監(jiān)督各地方商管企業(yè)培訓工作。薪酬福利負責商業(yè)系統(tǒng)相關行業(yè)薪酬調查，并向企業(yè)領導提出薪酬標準調整提議。負責商業(yè)系統(tǒng)整體薪酬預算和控制，編制年度薪酬福利發(fā)放計劃，審核地方管商管企業(yè)薪酬預算及計劃。組織商管總部職員薪酬福利核實及發(fā)放、獎金發(fā)放，辦理定級、調薪事務等。依據(jù)集團長久激勵體系,負責編制并上報商管系統(tǒng)長久激勵計劃；審核地方商管企業(yè)年度薪酬回顧。績效管理依據(jù)集團績效管理體系，統(tǒng)籌建設商管系統(tǒng)績效管理體系并組織實施。負責對商管總部、各地方商管企業(yè)組織績效考評及評價。指導和審核各地方商管企業(yè)季度、年度績效考評并匯總統(tǒng)計。職員關系管理配合集團人力資源中心進行商管系統(tǒng)職員敬業(yè)度、滿意度調查，建立職員申訴和溝通渠道。負責了解商管系統(tǒng)內職員思想動態(tài)，提出職員績效改善提議。行政管理企業(yè)文化在集團指導下，負責商管系統(tǒng)企業(yè)文化建設和管理，編制企業(yè)文化管理計劃及預算，報集團審批后實施。宣傳企業(yè)文化，指導地方商管企業(yè)開展多個形式文化建設活動。計劃管理負責組織編制商管系統(tǒng)年度、月度工作計劃，定時搜集工作總結匯報，組織企業(yè)計劃管理會議，總結和分析計劃完成情況，并提出預警或調整提議。組織商管總部各部門計劃考評工作，指導并監(jiān)控地方商管企業(yè)考評情況。行政后勤負責商管系統(tǒng)企業(yè)級會議組織籌備工作，包含會議場地策劃、設備管理維護、會議秘書、會務后勤等支持。負責企業(yè)級文件擬制、審核、行文、機要流轉、文件登記、處理、存檔和上呈及下發(fā)等工作。負責商管總部企業(yè)公章管理，文件、文檔歸檔管理。負責商管總部企業(yè)領導文秘工作，為其公務活動提供輔助服務。負責商管總部企業(yè)日常來訪接待組織安排，負責前臺管理。負責商管總部企業(yè)辦公設備、車輛等日常管理。幫助商管總經(jīng)理協(xié)調和各地方商管企業(yè)、商管總部各部門之間工作關系。法務管理負責權限范圍內外部律師及律師事務所選擇、聘用、管理及評價。負責權限內協(xié)議及招標文件法律審核，并跟進協(xié)議法律條款落實。審查企業(yè)經(jīng)營過程其它協(xié)議性文件，控制法律風險。負責權限內法律事務處理。定時編制法律工作匯報并上報集團法務管理中心，并對潛在法律風險及法律糾紛進行匯報。IT管理負責商管系統(tǒng)IT系統(tǒng)用戶認證、系統(tǒng)安全、數(shù)據(jù)和語音通訊網(wǎng)絡及電子郵件系統(tǒng)建設和統(tǒng)籌管理。負責商管總部IT軟硬件設備日常使用維護和更新技術保障。財務部部門使命作為商管總部財務管理及資金管理部門，依據(jù)集團財務資金管理制度及相關要求，在集團財務資金部統(tǒng)籌領導下負責商管系統(tǒng)財務、資金、稅務、會計等工作統(tǒng)籌管理，為實現(xiàn)商管系統(tǒng)戰(zhàn)略經(jīng)營目標提供專業(yè)支持。職能概述工作職責系統(tǒng)建設參與集團及商管系統(tǒng)發(fā)展戰(zhàn)略或計劃，負責制訂商管系統(tǒng)財務戰(zhàn)略計劃，并組織實施。建立健全符合國家規(guī)范、現(xiàn)代企業(yè)制度和企業(yè)章程財務管理體系和制度。配合集團財務資金部建立商管系統(tǒng)財務資金監(jiān)控體系。計劃商管系統(tǒng)財務人員使用和培養(yǎng)、培訓，對各地方商管企業(yè)財務責任人含有聘用提名、考評等職權。預算管理在集團總體預算框架下，組織制訂商管系統(tǒng)企業(yè)年度、月度財務預算，并組織實施全方面預算，報集團審批。組織檢驗預算實施情況，分析和調整權限內預算方案，按權限報批。實施集團下達年度預算，嚴格按財務預算管控費用、控制成本，審核預算收支情況是否符合集團下達授權權限。資金管理配合集團整體資金調度和收支，并對商管系統(tǒng)內各企業(yè)資金劃撥及結算進行監(jiān)督。組織編制商管系統(tǒng)整體資金計劃并報批，實施并監(jiān)督資金計劃實施。編制商管系統(tǒng)年度融資預算，配合集團債權類融資，計劃投融資結構，合理控制融資成本。負責審核商管總部權限范圍內各類經(jīng)濟協(xié)議簽署及付款，依據(jù)資金計劃及預算進行審查把關。會計核實配合并參與建立健全集團各項會計制度和工作步驟，負責組織商管系統(tǒng)財務制度及核實體系建立和推進實施。負責商管系統(tǒng)會計報表匯總和合并及對外披露、上報。負責商管總部日常會計核實工作。負責編制商管系統(tǒng)年度財務決算匯報及確定利潤分配方案。負責商管總部會計檔案管理。負責商管系統(tǒng)財務印章管理。組織協(xié)調會計師事務所審計等事宜。財務分析參與新進入城市項目拓展工作，負責項目投資估算及經(jīng)濟效益測算。審核已進入城市可研匯報中項目投資估算及經(jīng)濟效益測算。負責項目標財務后評價。依據(jù)集團財務匯報管理體系，建立和優(yōu)化商管系統(tǒng)匯報管理體系，并組織實施。負責匯總和審核商管系統(tǒng)經(jīng)營統(tǒng)計信息，并定時上報相關主管部門。稅務計劃負責研究國家稅收政策，跟蹤稅收政策改變情況，為企業(yè)經(jīng)營及投資決議提供稅務計劃提議、尋求降低企業(yè)稅務負擔機遇。統(tǒng)籌集團稅收計劃，科學核實，平衡盈虧及評價稅務風險。負責企業(yè)總部日常稅務管理，指導、監(jiān)督各地方商管企業(yè)稅務管理工作。第四章地方商管企業(yè)組織架構及職能說明地方商管企業(yè)組織架構圖圖6地方商管企業(yè)組織架構圖地方商管企業(yè)各部門職能說明0．通用職能制度建設和完善依據(jù)集團總部對應部門管理制度和步驟，負責本部門和本專業(yè)步驟和相關管理制度建設和完善。建立本部門和集團總部對應部門業(yè)務銜接和工作協(xié)調機制。負責培訓部門職員相關步驟和制度，確保職員了解和遵守企業(yè)和部門規(guī)章制度。配合人力行政部工作，完成部門崗位編制和崗位說明書起草、修訂和完善工作。戰(zhàn)略及計劃管理依據(jù)集團總部總體戰(zhàn)略計劃及企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，各部門細化為本專業(yè)系統(tǒng)職能戰(zhàn)略，為集團總部和地方商管企業(yè)戰(zhàn)略決議和落地提供支持。依據(jù)本企業(yè)年度經(jīng)營目標，編制部門年度和月度計劃，并負責計劃實施和控制。依據(jù)本企業(yè)業(yè)務開展實際情況，對部門工作計劃目標進行有效分解，并監(jiān)督教導部門相關人員落實情況。依據(jù)外部市場環(huán)境和內部管理環(huán)境改變，滾動修訂本部門計劃目標，確保集團總部整體戰(zhàn)略目標和地方商管企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略實現(xiàn)。根據(jù)企業(yè)計劃管理和績效管理相關要求，參與配合企業(yè)計劃評定工作。部門日常管理根據(jù)集團信息管理相關要求，統(tǒng)計本部門責權范圍內業(yè)務信息和數(shù)據(jù)，匯總、編制本專業(yè)工作月報，按時提交供集團相關人員參考。配合人力行政部開展績效考評工作，制訂本專業(yè)關鍵考評指標，并提供相關專業(yè)支持。組織部門內部工作例會，部署各項具體工作任務和考評關鍵，總結上階段工作結果，并搜集績效數(shù)據(jù)，對職員進行績效考評。日常收發(fā)文管理和關鍵文件存檔工作。負責編制本部門業(yè)務經(jīng)費預算，并在實施中有效控制。負責部門設施、設備及辦公用具日常維護、管理工作。知識管理總結本部門業(yè)務工作開展過程中成功經(jīng)驗和失敗教訓，形成案例和知識庫。將部門優(yōu)異、科學管理經(jīng)驗或方法供其它部門學習分享。負責本專業(yè)信息化系統(tǒng)定制開發(fā)及使用維護。負責本專業(yè)系統(tǒng)專業(yè)培訓組織實施，編制專業(yè)培訓計劃和培訓經(jīng)費預算，組織集團內專業(yè)人員交流、座談和培訓等，促進專業(yè)管理水平提升。培養(yǎng)本專業(yè)內部講師，開發(fā)、完善本專業(yè)課程體系。協(xié)作配合依據(jù)集團總部和地方商管企業(yè)管理制度和業(yè)務步驟，配合工作主導部門完成各項工作。對本部門主導工作，主動協(xié)調相關部門配合，按時完成工作。參與和配合企業(yè)績效考評工作，依據(jù)企業(yè)績效管理規(guī)范界定職責提供技術支持。完成領導交辦其它任務。商業(yè)企劃部部門使命負責商業(yè)項目標推廣宣傳、商業(yè)空間美陳、室內外廣告位租賃、營銷活動、會員管理等進行策劃和組織實施，幫助招商和營運管理工作能夠有效進行。職能概述工作職責1.項目全案管理負責建立、維護商業(yè)項目標品牌形象。負責編制年度總體推廣計劃（含年度廣告及軟宣計劃和年度推廣活動計劃兩部分）及預算實施計劃，并報集團總部審批。配合集團總部培訓活動，組織團體組員不定時進行商業(yè)市場考察，和其它地方商管企業(yè)進行招商經(jīng)驗分享等。2.媒介推廣管理負責商業(yè)項目網(wǎng)站內容維護。負責和當?shù)孛襟w建立良好關系，對當?shù)孛襟w進行系統(tǒng)評定。負責商業(yè)項目宣傳資料、宣傳片、禮品等設計制作，并報集團審批負責制訂項目年度廣告和軟宣推廣計劃及預算，并上報集團審批。負責對媒介公布進行效果評定，對重大節(jié)點性廣告公布（如開業(yè)、店慶、五一、十一、圣誕等）要報集團同意后實施。負責組織當?shù)孛襟w資源，對媒體公布進行招投標工作。3.活動企劃管理負責制訂籌備期招商活動計劃和費用預算，并上報集團審批。負責制訂年度活動計劃和費用預算，并上報集團審批。配合集團總部品牌推廣活動及全國多項目聯(lián)動大型活動策劃實施。負責對推廣活動進行效果評定，對重大節(jié)點性活動（如開業(yè)、店慶、五一、十一、圣誕等）要報集團同意后實施。負責搜集當?shù)赝茝V活動和促銷活動信息，分析研究同業(yè)成功案例。4.視覺美陳及導視系統(tǒng)管理嚴格根據(jù)集團下發(fā)VI系統(tǒng)規(guī)范各類應用和制作。負責制訂各階段美陳計劃(如:籌備期案場美陳計劃、開業(yè)美陳、重大節(jié)日美陳等)上報集團審批，并組織設計制作。配合總部企劃部和計劃設計部，對視覺導示系統(tǒng)及導示設施進行計劃設計，并組織實施制作工作。5.室內外廣告位管理負責制訂項目廣告位計劃方案和制作預算。負責制訂室內外廣告位系統(tǒng)租金標準、租賃方案。負責制訂項目廣告位新增、調整、整體外包方案。負責組織室內外廣告位對外招投標工作。對室內外廣告（尤其是LED管理）要嚴格根據(jù)戶外廣告條例和集團頒布戶外廣告公布制度實施，違反要求者給予嚴格處分。6.公共活動場地經(jīng)營管理負責制訂活動場地經(jīng)營管理計劃及收入預算。負責活動場地日常經(jīng)營工作，并根據(jù)計劃完成出租任務。嚴格根據(jù)集團場地管理制度實施日常工作，違反集團要求造成重大后果者給予嚴格處分。7.會員管理嚴格實施會員中心工作手冊和操作步驟。負責當?shù)仨椖繒T數(shù)據(jù)庫管理工作，每個月上報會員分析匯報。負責制訂年度拓卡計劃、會員獎勵計劃和年度預算，并上報集團審批。負責對會員中心進行日常管理工作，負責處理會員投訴。招商營運部部門使命負責項目地方類品牌商戶招商，拓展品牌合作渠道；負責商業(yè)運行日常管理，確保各商業(yè)項目預期經(jīng)營目標實現(xiàn)，實現(xiàn)銀泰體系下商業(yè)物業(yè)保值增值。職能概述工作職責招商管理市場研究及項目定位支持組織開展本區(qū)域內商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式及策略研究，包含商業(yè)物業(yè)市場定位、開發(fā)策略、類型組合、成長速度、普遍規(guī)模、租售百分比等。組織搜集本區(qū)域內商業(yè)地產(chǎn)相關政策和市場信息，開展競爭對手分析、產(chǎn)品線SWOT分析，研究關鍵商戶發(fā)展特點、追蹤品牌市場最新動態(tài)、提煉目標消費人群屬性。組織搜集同類型商業(yè)租金水平，為集團總部提供可參考租金提議。參與項目市場調研并形成市調匯報（商業(yè)部分）。參與商業(yè)項目可研、項目定位、概念設計、平面布局、動線設計、方案設計、招商中心設計、設計變更論證等，提供商業(yè)提議工作。項目招商管理負責地方類品牌商戶招商工作并建立租金測算模型。負責編制招商手冊、招商推廣及預算實施計劃，并上報集團總部審批后實施。負責編制項目業(yè)態(tài)、品牌落位方案，并上報集團總部審批后實施。負責定時編制《招商進度報表》，立即正確向總部匯報招商進度。負責招商過程中商務條件確定并上報集團總部審批。負責新建項目標小型業(yè)態(tài)招商及技術條件確定工作，負責和二級開發(fā)企業(yè)進行技術對接和工程變更處理，并向集團研發(fā)設計中心、商業(yè)招商部立案審核。負責項目運行期業(yè)態(tài)計劃及招商調整（含主力店及指標權限內非主力店），并上報集團總部審批后實施。負責組織權限內招商代理企業(yè)等合作供方招標采購、協(xié)議簽署等工作。商業(yè)資源管理負責項目上地方類品牌商戶資料管理并向集團總部立案。配合集團總部建立商戶信息共享平臺，負責搜集本項目商戶信息數(shù)據(jù)并提交。負責和地方品牌方、品牌代理商、托管約定時溝通，維護用戶關系。4) 負責區(qū)域內品牌資源庫建設及關系維護。營運管理商戶管理負責監(jiān)督商戶裝修計劃進度實施情況，提供有效支持，確保開業(yè)率。負責督促商戶各項證照辦理，和商鋪形象管理。負責商戶人員入職、培訓、日常行為規(guī)范等管理。負責商戶出入貨、產(chǎn)品質量、貨物豐富度等管理。負責跟進商戶物業(yè)報修處理，確保商戶正常營業(yè)。負責制訂各類會議機制，確保商戶關系定時維護。負責維護和政府相關部門關系，并保持有效溝通。日常經(jīng)營管理負責依據(jù)集團總部下發(fā)經(jīng)營管理目標責任書，制訂地方企業(yè)目標責任書上報集團審批后實施，并定時匯報實施情況。依據(jù)集團范本編制地方企業(yè)《商戶手冊》、《營業(yè)員手冊》和《營運管理手冊》等管理手冊并報集團總部同意后實施。協(xié)同工程部、物業(yè)部編制《租戶裝修管理手冊》及相關步驟并實施。負責制訂多個經(jīng)營點位計劃管理方案，并報總部同意后實施，并將相關信息定時形成匯報匯報集團總部。負責建立商戶評定體系，定時對商戶各類經(jīng)營信息進行統(tǒng)計分析（租戶滿意度調查、月度經(jīng)營分析匯報、客訴分析等），同時建立商戶基礎信息，形成有效運行管理信息。負責區(qū)域內市場和行業(yè)運行管理研究，搜集同類型商業(yè)經(jīng)營指標并按集團要求完成市場調研匯報、消費者滿意度調查、品牌資源匯總等匯報，并上報集團總部，為建立企業(yè)運行數(shù)據(jù)和指標庫提供支持，為優(yōu)化運行管理提供依據(jù)。負責和地方企劃部一同制訂運行期年度經(jīng)營活動整體目標實施計劃，并上報集團商業(yè)營運部立案。租務管理負責全方面運行后商戶中途退租辦理手續(xù)。負責商戶租金等各項費用催繳工作，對未按要求實施商戶進行關鍵追蹤。負責編制并上報租金收益匯總及協(xié)議臺賬等各類報表。負責運行期權限內租戶調整，權限外調整報集團總部同意后實施。負責商戶銷售數(shù)據(jù)核查工作，對商戶信譽進行評定。服務管理滿意度調查負責組織消費者滿意度調查，將消費者需求及提議反饋至相關部門，依據(jù)調查結果制訂商戶滿意度提升計劃并組織實施。組織開展商戶滿意度調查，并對商戶滿意度調查結果進行分析、反饋和跟蹤。投訴管理負責消費者投訴、商戶投訴處理及跟蹤反饋。負責對重大投訴事件發(fā)生進行有效防控，并將事件形成匯報立即上報集團。服務臺管理負責對服務臺接待人職員作安排、現(xiàn)場督促、定時培訓及考評。負責解答商戶、消費者問詢。負責向商戶提供其它增值服務（如服務支持、促銷活動支持等）。商業(yè)系統(tǒng)管理IT商業(yè)系統(tǒng)運行維護負責項目上商業(yè)管理信息系統(tǒng)運行維護及故障處理，確保經(jīng)營系統(tǒng)正常穩(wěn)定運行。負責商業(yè)管理系統(tǒng)設備（POS設備、銀行受理設備等）日常維護及管理。負責項目上商業(yè)系統(tǒng)報表輸出，對運行項目經(jīng)營數(shù)據(jù)進行挖掘。商業(yè)系統(tǒng)推廣培訓配合集團總部完成商業(yè)系統(tǒng)管理人員專業(yè)培訓。負責收銀系統(tǒng)、后臺結算系統(tǒng)、租金結算及相關技術支持。負責收銀員、內部職員系統(tǒng)操作培訓。工程部部門使命負責對項目商戶裝修改造進行現(xiàn)場管理，和前期項目開發(fā)工程團體進行項目設備等方面技術對接，負責對工程設備進行日常維修維護，確保項目正常運行。職能概述工作職責前期介入對項目計劃資料和施工圖紙進行閱讀和熟悉，關鍵在消防系統(tǒng)和機電設備設施選擇、能耗計量等方面提出提議。監(jiān)控項目建設質量，關鍵把控防水、管線等隱蔽工程。參與機電設備安裝調試和各系統(tǒng)分項驗收。項目接管和驗收項目開業(yè)前，地方商管企業(yè)安排人員對已完工設備設施進行預接管，在開發(fā)團體工程師或其相關承包商指導下學習設備設施操作方法。項目開業(yè)后，地方商管企業(yè)和開發(fā)團體辦理正式驗收和接管手續(xù)，對設備設施進行清點、調試運行、交接，及圖紙資料、備品備件、能源計量等方面交接確定。負責整理項目遺留、缺點問題，和開發(fā)建設企業(yè)溝通，立即整改完善。負責搜集、整理并處理正式驗收交接后工程遺留問題，包含施工質量、計劃設計、物業(yè)優(yōu)化需求等方面。商戶裝修改造管理負責審核審批商戶提交裝修方案及計劃，對裝修材料進場進行控制，配合營運部監(jiān)督商戶裝修進度并提供相關支持，確保開業(yè)率。負責對商戶裝修現(xiàn)場進行管理，監(jiān)控裝修安全及質量，并協(xié)同招商營運部對商戶裝修工程進行驗收。設備維修維護負責編制并提交年度設備維修維護計劃及預算，經(jīng)集團總部同意后實施。負責項目設備日常維修維護，確保設備正常運行。負責項目設備設施大修、中修及更新改造。品質安全管理依據(jù)需要，配合物業(yè)部開展品質安全管理相關工作，幫助其做好消防安全、重大災難等方面管理并共同制訂應急預案。配合物業(yè)部做好消防設備維護及管理。參與物業(yè)部組織安全品質管理培訓。幫助、配合考評各分包商/服務商及銷售型物業(yè)管理服務工作。物業(yè)部部門使命負責銀泰體系下商業(yè)項目標物業(yè)管理工作，為商戶提供物業(yè)增值服務，經(jīng)過良好物業(yè)服務為銀泰商業(yè)物業(yè)提升附加價值。負責商業(yè)項目標整體安全保衛(wèi)工作。職能概述工作職責項現(xiàn)在期介入在計劃設計階段和集團總部物業(yè)部配合，對停車場、交通動線、物管用房、垃圾用房、景觀等配套設施提出意見或提議。負責依據(jù)當?shù)卣呒笆袌銮闆r確定權責內商戶物管費標準并報集團總部審批后實施。參與新項目標接管驗收、入伙工作。參與談判和審定商業(yè)物業(yè)管理協(xié)議并負責協(xié)議推行。環(huán)境管理及保潔負責經(jīng)營期商場公共區(qū)域衛(wèi)生環(huán)境巡檢及管理。負責保潔企業(yè)選聘及管理。負責對商戶經(jīng)營范圍內環(huán)境及衛(wèi)生進行監(jiān)督檢驗，發(fā)覺問題立即督促其進行整改。安保管理負責經(jīng)營期商場公共區(qū)域安全、消防等巡檢及管理，發(fā)覺問題立即處理。在集團總部指導下制訂環(huán)境、安全、交通管理方案并實施。在集團總部指導下制訂停車場運行和收費管理規(guī)范并實施。負責安保企業(yè)選聘及管理。安全管理依據(jù)集團總部建立商管系統(tǒng)品質安全管理體系，制訂地方商管企業(yè)安全管理工作制度、工作計劃及工作方案、建立品質安全管理預案，并報集團總部審批后實施。配合集團總部對地方商管企業(yè)安全管理工作檢驗、指導和考評。組織實施地方商管企業(yè)安全管理培訓。在集團總部監(jiān)督指導下，組織實施關鍵消防演練、消防聯(lián)動測試、演練工作。定時編制安全管理匯報，